張江置業(yè)都江堰御景豪庭二期項目貸款集合資金信托計

川信-張江置業(yè)“都江堰御景豪庭二期”項目貸款

集合資金信托計劃2013年04月第一頁，共四十四頁。序

壹信托計劃概要貳

交易對手介紹叁項目介紹肆增信措施介紹伍四川信托簡介目錄第二頁，共四十四頁。一、信托計劃概要第三頁，共四十四頁。借款人:成都張江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司01

資金用途：成都都江堰“御景豪庭二期”項目開發(fā)建設(shè)0305

信托期限:2年，在信托期限滿1年之后，可部分提前還款06預(yù)計收益率：10%/年–11.5%/年04

還款來源：

“御景豪庭二期”4億元銷售和三、四期銷售信托計劃概要—產(chǎn)品要素4信托規(guī)模:

總規(guī)模1.1億元02第四頁，共四十四頁。年預(yù)期收益率信托計劃概要—預(yù)期收益與分配方式每季付息到期還本購買金額300萬以上(含300萬)年預(yù)期收益率：11.5%100萬≤購買金額＜300萬（不含）年預(yù)期收益率：10%第五頁，共四十四頁。信托計劃概要—募集賬戶開戶行：

戶

名：四川信托有限公司

賬

號：

第六頁，共四十四頁。信托計劃概要—交易結(jié)構(gòu)都江堰御景豪庭二期項目貸款集合資金信托計劃合格投資人四川信托加入信托

信托收益發(fā)行管理費上海張江高科技園區(qū)置業(yè)有限公司成都張江地產(chǎn)都江堰御景豪庭二期項目貸款還本付息項目投入銷售收入保證三、四期土地抵押抵押石林泉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保證第七頁，共四十四頁。增信措施上海張江高科技園區(qū)置業(yè)有限公司為成都張江地產(chǎn)按約償還貸款本息提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保；石林泉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為成都張江地產(chǎn)償還貸款本息提供連帶責(zé)任擔(dān)保。成都張江地產(chǎn)以其持有的都江堰市幸福鎮(zhèn)民主村五、六組地塊（三、四期131畝住宅用地）進行抵押，2013年3月18日四川興良信土地估價事務(wù)所有限責(zé)任公司出具預(yù)評估報告，抵押物預(yù)評估價值2.46億元，貸款本金抵押率44.7%，該地塊在信托存續(xù)期間內(nèi)若被用于開發(fā)則在建工程也抵押給我司，銷售時需我司同意才能辦理解押銷售；土地抵押連帶擔(dān)保第八頁，共四十四頁。我司開設(shè)貸款接收監(jiān)管賬戶并簽署監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管貸款資金使用風(fēng)控手段資金用途監(jiān)管資金歸集我司派駐現(xiàn)場項目管理人員，監(jiān)管施工進度和銷售進度；派駐項目管理人員本信托計劃若未提前結(jié)束，借款人應(yīng)在信托計劃期限屆滿前5個月開始至信托計劃期限屆滿前10個工作日，分別按照5%、10%、15%、20%、20%、30%歸集資金至信托專戶，若融資方違反上述資金歸集要求，則四川信托有權(quán)要求其提前償還貸款本息、處置抵押物或要求擔(dān)保人履行擔(dān)保責(zé)任等；第九頁，共四十四頁。風(fēng)控手段我司與工商銀行都江堰支行、借款人簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，約定借款人在工商銀行都江堰支行開立銷售回款監(jiān)管賬戶，專項用于接收“都江堰御景豪庭二期”項目全部銷售回款。上述賬戶開立時需預(yù)留我司指定人員（包括不限于項目管理部指定人員）印鑒，如項目公司需使用該賬戶內(nèi)的資金則其應(yīng)當(dāng)向我司提交相應(yīng)的用款申請書及用款證明（包括不限于工程承包合同、采購合同等），經(jīng)我司審批同意后可向監(jiān)管銀行申請辦理有關(guān)資金的匯出或劃轉(zhuǎn)，以保證信托到期償還貸款本息；監(jiān)管比例為二期5.8萬方，銷售0-3萬方，每平方米監(jiān)管2000元，銷售3萬方以上，每平方監(jiān)管3000元，可以監(jiān)管資金為1.44億元，可以覆蓋貸款本息1.28億元，監(jiān)管的銷售資金打入我司信托專戶；銷售回款監(jiān)管第十頁，共四十四頁。風(fēng)控手段借款人向我司出具承諾函，承諾如下事項：“都江堰御景豪庭二期”項目，2013年10月開始預(yù)售，計劃2014年12月31日前累計完成可售面積20%的銷售；2015年6月30日前累計完成可售面積60%的銷售；2015年12月31日前累計完成可售面積100%的銷售。若借款人未完成上述銷售計劃，則應(yīng)在三個工作日內(nèi)進行補足，補足金額為（累計應(yīng)完成銷售面積-累計已完成銷售面積）×沉淀比例。若借款人未按時/足額履行上述補足義務(wù)，則我司可采取以下一種或幾種措施：【1】要求借款人提前償還貸款本息；【2】要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任；【3】行使抵押權(quán)；【4】要求借款人降價處置“都江堰御景豪庭二期”項目，其應(yīng)當(dāng)無條件配合（即銷售降價權(quán)）。銷售進度承諾第十一頁，共四十四頁。一、銷售收入測算：

目前“御景豪庭”二期項目已開始打樁基，預(yù)計可實現(xiàn)的銷售收入約為4億元；二、御景豪庭“二期項目現(xiàn)金凈流入測算：兩年期內(nèi)，扣除各項成本和相關(guān)費用支出后，可實現(xiàn)凈現(xiàn)金流入1.83億元以上，對本次信托融資1.1億元本息的覆蓋率229%以上。信托計劃概要—還款來源第十二頁，共四十四頁。抵押物價值高擔(dān)保實力強風(fēng)險控制資金封閉管理及歸集還款來源充足信托計劃概要—風(fēng)險控制評價第十三頁，共四十四頁。序

壹信托計劃概要貳

交易對手介紹叁項目介紹肆增信措施介紹伍四川信托簡介目錄第十四頁，共四十四頁。借款人介紹—基本情況成都張江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2009年9月29日，注冊資本4億元，其中成都張江實業(yè)有限公司占52%股權(quán)，上海集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司占48%股權(quán)。實際控股股東上海張江高科技園區(qū)置業(yè)有限公司具有房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì)。第十五頁，共四十四頁。借款人---股權(quán)情況上海張江集團有限公司上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司（代碼：600895）上海張江高科技園區(qū)置業(yè)有限公司成都張江實業(yè)有限公司100%成都張江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司52%上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司100%48%55.75%4.72%上海華覺投資有限公司39.53%上海浦東新區(qū)國資委53.58%100%借款人為大型國企上海張江集團實際控制第十六頁，共四十四頁。擔(dān)保人—張江置業(yè)情況第十七頁，共四十四頁。上海張江集團有限公司上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司（代碼：600895）上海張江高科技園區(qū)置業(yè)有限公司55.75%4.72%上海華覺投資有限公司39.53%(11)上海張江高科技園區(qū)置業(yè)有限公司，系上海張江集團有限公司控股企業(yè)。旗下?lián)碛袕V普置業(yè)、恒普實業(yè)、和憬投資、國際醫(yī)學(xué)園區(qū)置業(yè)、金閔房產(chǎn)開發(fā)、成都張江實業(yè)、雅安張江房地產(chǎn)、新張江物業(yè)、開文物業(yè)、石林泉源和軒酒店經(jīng)營管理等11家子公司。擔(dān)保人—張江置業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)第十八頁，共四十四頁。擔(dān)保人—張江置業(yè)所獲榮譽

先后獲得了“上海市AAA級資信企業(yè)”、“浦東新區(qū)治安保衛(wèi)先進集體”、“浦東新區(qū)先進基層黨組織”等榮譽稱號，2005—2006年連續(xù)兩屆被評為“上海市文明單位”，成為張江高科技園區(qū)三個文明建設(shè)的標桿企業(yè)。第十九頁，共四十四頁。2002年成功開發(fā)了“三校一院”項目，該項目建筑面積為15萬平方米，總投資將近4億元。目前入住該中心的高校有中醫(yī)藥大學(xué)、上海電影藝術(shù)學(xué)院、中國美院上海設(shè)計分院、復(fù)旦大學(xué)微電子研究所、軟件學(xué)院、藥物所、復(fù)丹國際信息科技學(xué)院等，居住師生達1.5萬多人。2006年開發(fā)了上海張江政府配套商品房“紫晶苑”項目，總建筑面積為17萬平方米，該項目營造了舒適健康的人居環(huán)境，是一個規(guī)模適度、功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，充分體現(xiàn)了張江高科技園區(qū)“科學(xué)城”的特色風(fēng)貌。2007年為上海南匯工業(yè)園區(qū)開發(fā)配套商品房“欣秋苑”項目，建筑面積為11平方米，是按照現(xiàn)代建筑“以人為本”的理念進行規(guī)劃設(shè)計，不僅居住舒適而且環(huán)保節(jié)能。2008年開發(fā)的精品高檔商品住宅“和憬家園”項目，總面積4萬平方米，富有詩意和個性化的現(xiàn)代建筑風(fēng)格深受白領(lǐng)客戶歡迎，成為上海川沙地區(qū)的宜居典范。2009年7月開發(fā)的“海尚墅林苑”項目，建筑總面積約15萬平方米，建成后將成為上海奉賢海灣地區(qū)高尚人文生活區(qū)的地標建筑群。2010年開發(fā)的上海國際醫(yī)學(xué)園配套建設(shè)項目，總建筑面積近90萬平方米，年均開工面積近30萬平方米，可實現(xiàn)銷售收入近40億元。在房地產(chǎn)處于調(diào)整時期，這樣的規(guī)模不僅在浦東房地產(chǎn)企業(yè)中處于領(lǐng)先地位，就是在上海房地產(chǎn)企業(yè)中也是名列前茅。擔(dān)保人—張江置業(yè)經(jīng)營情況第二十頁，共四十四頁。擔(dān)保人—張江置業(yè)在開發(fā)項目情況（除都江堰御景豪庭外）第二十一頁，共四十四頁。擔(dān)保人—石林泉源情況石林泉源房地產(chǎn)，成立于2007年，注冊資本1.1億元，總資產(chǎn)5億元左右（土地成本1.7億，股東投入2個億），無銀行貸款。第二十二頁，共四十四頁。擔(dān)保人—石林泉源情況

石林泉源房地產(chǎn)為上海張江高科技園區(qū)置業(yè)有限公司實際控股80%（上海張江高科技園區(qū)置業(yè)有限公司100%控股云南張江實業(yè)發(fā)展有限公司）。目前石林泉源房地產(chǎn)在云南石林在建5萬方連排別墅，預(yù)計今年銷售，開盤價格8000元/平方米，可實現(xiàn)4億元收入。第二十三頁，共四十四頁。最終實際控制人—上海張江集團情況上海張江（集團）有限公司（以下簡稱“張江集團”）成立于1992年7月28日，是一家全資國有企業(yè)。作為推動上海張江高科技園區(qū)發(fā)展的重要載體，張江集團在營造園區(qū)綜合配套環(huán)境、提升園區(qū)自主創(chuàng)新能力、促進戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面不懈努力。截止2012年9月30日，上海張江集團總資產(chǎn)規(guī)模規(guī)模465億人民幣，凈資產(chǎn)109億元，營業(yè)收入21億元，長期股權(quán)投資企業(yè)55家，其中包括于1996年在上海證券交易所上市的上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司（簡稱“張江高科”，股票代碼：600895）。

第二十四頁，共四十四頁。最終實際控制人—上海張江集團情況

截至2011年末，公司納入報表合并范圍的子公司共有80家，主要子公司包括張江高科、張江生物醫(yī)藥、銀行卡產(chǎn)業(yè)園等，其中2級子公司27家，具體情況如下：第二十五頁，共四十四頁。序

壹信托計劃概要貳

交易對手介紹叁項目介紹肆增信措施介紹伍四川信托簡介目錄第二十六頁，共四十四頁。27項目介紹–都江堰市介紹都江堰市位于成都平原西北邊緣，地跨川西龍門山地帶和成都平原岷江沖積扇扇頂部位。全市幅員面積1208平方公里，轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和1個省級重點科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?3萬，城市人口近30萬。都江堰市是四川著名的旅游勝地，有著得天獨厚的資源優(yōu)勢和良好的自然、人文條件。第二十七頁，共四十四頁。青城山與都江堰2000年底正式被列入《世界遺產(chǎn)名錄》，都江堰市是擁有雙遺產(chǎn)的城市。都江堰市距離成都39公里，處于“九寨-黃龍-成都-都江堰-樂山-峨眉”黃金旅游線的樞紐。項目介紹–都江堰市介紹第二十八頁，共四十四頁。

御景豪庭項目南面緊鄰都江堰市2.5環(huán)，北面為2環(huán)，西面為走馬河，東面與成灌高速公路相距不足1公里，離城際鐵路1號站約500米。成灌鐵路采取城際鐵路“公交化”方式運營，從早到晚，最短3分鐘的間隔時間就會發(fā)出一趟動車組，每小時的運載量可達2萬人。從成都抵達都江堰，耗時將不會超過30分鐘。項目介紹–項目位置第二十九頁，共四十四頁。環(huán)境優(yōu)勢。項目所處地有有兩條河流經(jīng)過，并且河水清澈，本項目離許多景點近在咫尺，無需花費太多時間即可到達。配套設(shè)施優(yōu)勢。都江堰市新規(guī)劃內(nèi)二環(huán)與外二環(huán)是主要居住區(qū)，并且集中市政配套及上海援建的醫(yī)院、學(xué)校等均位于外二環(huán)，本項目所處2.5環(huán)，與周邊配套設(shè)施相距不遠，入住居民可以享受到較高水準的配套服務(wù)設(shè)施。項目介紹–項目區(qū)位優(yōu)勢第三十頁，共四十四頁。31項目介紹-規(guī)劃御景豪庭項目總占地面積299.1畝，建筑面積40多萬方，容積率為2.0。項目分4期開發(fā)，一、二期開發(fā)55號167.8畝地塊；三、四期開發(fā)27號地塊131畝。一期，占地面積約47.6畝，建筑面積14.3萬平方米，高層住宅（21#-25#）10.3萬方（可售面積9.88萬方，其中底商面積6000平方米左右），地下建筑面積約4萬方，總投資4億元，已投入3個多億，目前5棟高層已主體封頂，其中21#、24#、25#已取得預(yù)售許可證，目前已售10000多平方米，銷售金額5600多萬元，其他22#、23#和1#地下車庫已取得施工許可證。二期，占地面積約120.2畝，建筑面積58408.49平方米，其中多層住宅（12#-20#）4.1萬方，連排別墅（1#-11#）1.7萬方，總投資3億元，已投入1.7億元（其他，土地成本14548.7萬元，前期費用及樁基2500多萬元），目前二期已取得4證。三、四期，開發(fā)27號地塊，占地面積131畝，建筑面積20多萬方，初步規(guī)劃高層住宅面積約11萬平方米，多層住宅面積約4萬平方米，商業(yè)約3.7萬平方米，公建及物業(yè)管理用房約1000平方米，地下建筑面積約26500平方米。目前為凈地，只有土地證。第三十一頁，共四十四頁。項目介紹-一期項目現(xiàn)狀圖片第三十二頁，共四十四頁。項目介紹–二期項目現(xiàn)狀圖片第三十三頁，共四十四頁。項目介紹–周邊樓盤比較第三十四頁，共四十四頁。2013年1月18日，中鐵八局集團建筑工程有限公司以17107.847萬元，均價190萬/畝，成功取得都江堰市幸福鎮(zhèn)永豐村三、四組90畝住宅用地，容積率：1.0＜容積率≤2.3。2013年1月4日，四川億興置業(yè)發(fā)展有限公司以9670.272萬元，均價161萬/畝，取得都江堰市幸福鎮(zhèn)觀鳳村4、5組（青城路東側(cè)，翔鳳路南側(cè)）60畝其他商服用地。/tdsc/land/jggg/pmcr/201302/t20130201_3353845.htm2009年7月29日通過招拍掛取得27號土地131畝，成交價格為1.9億元，2013年3月18日四川興良信土地估價事務(wù)所有限責(zé)任公司出具預(yù)評估報告，抵押物預(yù)評估價值2.46億元，貸款本金抵押率44.7%。抵押物介紹–三、四期地塊（27號地塊）第三十五頁，共四十四頁。序

壹信托計劃概要貳

借款人介紹叁項目介紹肆增信措施介紹伍四川信托簡介目錄第三十六頁，共四十四頁。1.土地抵押成都張江地產(chǎn)將其持有的“都江堰御景豪庭”三、四期項目約87354.3平米土地使用權(quán)（土地證號：都國用（2011）第13261號、都國用（2011）第13262號）抵押于我司。若該地塊新增在建工程，借款人應(yīng)按季度追加抵押至我司名下。本金抵押率為44.7%，并辦理強制執(zhí)行公證。2.上海張江高科技園區(qū)置業(yè)有限公司為成都張江地產(chǎn)償還貸款本息提供連帶責(zé)任擔(dān)保；3.石林泉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為成都張江地產(chǎn)償還貸款本息提供連帶責(zé)任擔(dān)保。4.設(shè)置信托資金使用專戶、房屋銷售資金監(jiān)管專戶，采取受托支付的方式并引入四川信托分級授權(quán)管理審批體系，對信托資金及銷售收入進行監(jiān)管，同時川信派駐現(xiàn)場監(jiān)管人員對資金使用與銷售回款做全程監(jiān)管。5.若每期信托計劃未提前結(jié)束，信托屆滿前5個月開始歸集信托貸款本金至信托計劃期限屆滿前10個工作日，分別按照5%、10%、15%、20%、20%、30%歸集資金至信托專戶。信托計劃概要—增信措施第三十七頁，共四十四頁。38信托計劃綜述–投資亮點交易對手實力較強區(qū)域位置優(yōu)越成都張江地產(chǎn)的股東背景為上海張江集團，大型國企背景，實際控股股東張江置業(yè)具有較強的綜合實力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。在上海開發(fā)的“和憬家園”、“海尚墅林苑”、“張江紫晶苑”、“欣秋苑”、“上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)配套商品房”項目，在雅安開發(fā)的“御景雅苑”、“山水豪庭”的項目所取得的驕人業(yè)績。項目南面緊鄰都江堰市2.5環(huán)，北面為2環(huán)，西面為走馬河，東面與成灌高速公路相距不足1公里，離城際鐵路1號站約500米。都江堰到成都城際鐵路僅需30分鐘，為成都市后花園，預(yù)計區(qū)域樓市將會快速增長。風(fēng)險控制措施良好足額土地抵押擔(dān)保，張江置業(yè)和石林泉源地產(chǎn)提供連帶責(zé)任擔(dān)保，且派駐項目管理人員對資金使用和銷售回籠資金進行監(jiān)管。第三十八頁，共四十四頁。序

壹信托計劃概要貳

交易對手介紹叁項目介紹肆增信措施介紹伍四川信托簡介目錄第三十九頁，共四十四頁。劉滄龍

13億元

成都市錦江區(qū)人民南路18號川信紅照壁大廈

法定代表