房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)也在飛速發(fā)展，但隨之而來的是財務(wù)風(fēng)險的增加。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點、成因和防范措施三個方面進行研究。一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點（一）周期性強房地產(chǎn)行業(yè)的投資和回報都具有很強的周期性，一般地說房地產(chǎn)價格是沿著長周期的波動趨勢上漲和下降的，且兩個周期的時間長度并不相等，一般為5年到10年左右。因此，房地產(chǎn)企業(yè)具有周期性強的特點，且該周期性表現(xiàn)在收入、利潤、現(xiàn)金流等財務(wù)指標上。（二）盈利能力低房地產(chǎn)業(yè)是一個高度競爭的行業(yè)，每個開發(fā)商都需要通過降價、優(yōu)惠等方式吸引消費者，維持自己的市場份額。再加上房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前需要進行大量投資，如土地儲備、拿證等，因此，其凈利潤率相對較低。（三）負債率高房地產(chǎn)企業(yè)通常采用大規(guī)模借款和融資手段融資，以滿足項目開發(fā)和運營所需的巨額資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率較高，資產(chǎn)負債表中負債項目較多，相對的，股東權(quán)益比例較低。（四）流動資產(chǎn)低房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)主要是存貨，包括待售房屋和土地儲備。而土地儲備是不可再生資源，而且會因為市場波動而產(chǎn)生巨大的價值波動，一旦項目遭遇市場波動，就難以快速變現(xiàn)，流動性較低。（五）成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)很復(fù)雜，項目開發(fā)可能面臨土地費用、建筑工程、勞動力成本、資金成本、市場風(fēng)險和政策風(fēng)險等多方面的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，其經(jīng)營所需的各種資源都需要大量投入，若資金短缺或管理不善，容易導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險。二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因（一）項目營銷風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)的項目營銷風(fēng)險主要包括市場風(fēng)險和政策風(fēng)險。市場風(fēng)險是指由于市場競爭激烈、房價下跌等原因?qū)е马椖夸N售困難，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂、現(xiàn)金流緊張等財務(wù)風(fēng)險。政策風(fēng)險是指由于政策調(diào)整、政策不穩(wěn)定等原因?qū)е马椖渴艿接绊懀踔帘黄韧９?，也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不小的風(fēng)險。（二）開發(fā)商自身管理風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)的管理風(fēng)險主要包括流程風(fēng)險、組織風(fēng)險和人才風(fēng)險。流程風(fēng)險是指開發(fā)商的各項業(yè)務(wù)流程存在問題，如審批、銷售、財務(wù)等環(huán)節(jié)管理不當，會導(dǎo)致資金流動停滯、融資難度加大等財務(wù)風(fēng)險；組織風(fēng)險是指開發(fā)商的組織結(jié)構(gòu)存在問題，如內(nèi)部人員糾紛、變動頻繁等，會導(dǎo)致管理混亂、決策失誤、效率低下等問題；人才風(fēng)險是指開發(fā)商管理層和關(guān)鍵員工的變動頻繁，管理水平和判斷能力變?nèi)?，會?dǎo)致企業(yè)發(fā)展困難。（三）資金管理風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險主要包括融資風(fēng)險、資金使用風(fēng)險和匯率風(fēng)險。融資風(fēng)險是指開發(fā)商的融資環(huán)節(jié)存在不確定性，如融資難度、融資成本上升等問題；資金使用風(fēng)險是指開發(fā)商對資金使用不當，如投資失誤、項目資金耗費不當、現(xiàn)金流問題等，都可能導(dǎo)致資金流動問題和財務(wù)風(fēng)險；匯率風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)海外投資和跨境融資（以外幣債務(wù)為主）等多種形式的金融交易中，受國際匯率變動和外匯市場波動的影響，會降低房地產(chǎn)企業(yè)的收益和資本盈利能力，進而導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險。三、防范財務(wù)風(fēng)險的措施（一）完善管理體制開發(fā)商應(yīng)建立規(guī)范的業(yè)務(wù)管理流程，固定工作人員職責，提高工作效率；對于常常發(fā)生變動的員工，應(yīng)結(jié)合公司特點，制定相應(yīng)的福利政策，增強員工的績效激勵；同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該優(yōu)秀管理人才，不斷加強管理能力的提升。（二）控制財務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)要加強投資和資金管理，掌握不同資金來源的成本、期限、風(fēng)險等核心信息，提前規(guī)劃資金回報期和償還時間，并以項目開發(fā)為核心，有效衡量資金的使用和各項目投資收益的回報率，有效控制風(fēng)險。（三）政策風(fēng)險管理房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注政策變化，特別是審批政策、財務(wù)政策和稅收政策等方面，進行預(yù)測和策劃，在機遇得到最大化的同時對風(fēng)險進行平衡控制。（四）開發(fā)商合作房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中可與銀行合作，采用資金、解決融資問題，增加多元化的融資來源和收益來源，加強風(fēng)險的分散。（五）開展風(fēng)險評估和控制房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期開展風(fēng)險評估和控制，通過定期資產(chǎn)評估、市場風(fēng)險評估和企業(yè)評估等多個維度進行評估，掌握企業(yè)的實際情況，確定有效的風(fēng)險控制機制。（六）加強內(nèi)部審計和風(fēng)險管理房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開展內(nèi)部審計、加強內(nèi)部風(fēng)險管理，完備內(nèi)部審核體系，發(fā)現(xiàn)和及時排除企業(yè)內(nèi)部潛在的財務(wù)風(fēng)險，提高財務(wù)管理水平。結(jié)語隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)