《龍湖精細化成本控制與招投標、合約管理》(最新版)

《龍湖精細化成本控制與招投標、合約管理》(最新版)第一頁，共392頁。講師介紹高級工程師；一級建造師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務(wù)理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師；12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標管理方面有比較深刻的體會。第二頁，共392頁。內(nèi)容龍湖成本管理與控制

龍湖招標投標管理龍湖的合同管理第三頁，共392頁。內(nèi)容龍湖成本管理與控制

龍湖招標投標管理龍湖的合同管理第四頁，共392頁。龍湖成本管理的目標第五頁，共392頁。

龍湖成本管理的目標

成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益

----提升價值龍湖成本管理的基本內(nèi)容

----合理確定成本與有效控制成本

第六頁，共392頁。龍湖成本管理的宗旨與目標宗旨：以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。目標：建立目標成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系

價值工程第七頁，共392頁。房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本管理內(nèi)容有：31

人力的成本542產(chǎn)品的成本產(chǎn)品的建造、品質(zhì)時間的成本生產(chǎn)的速度、進度人力的成本管理人員多少和水平資金的成本資金的利息管理的成本管理的程度、精細度售后的成本6第八頁，共392頁。售后成本有：①產(chǎn)品維修成本；產(chǎn)品質(zhì)量問題②客戶關(guān)懷成本；活動、及對個別使用功能的改變③銷售承諾成本；向購房客戶不當承諾④開發(fā)過程中遺留給物業(yè)管理的問題⑤……第九頁，共392頁。成本經(jīng)營目標/盈利指標項目策劃銷售定位項目設(shè)計/部品定位合作資源資金來源政策與市場環(huán)境影響成本的因素自身管理能力項目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場施工第十頁，共392頁。數(shù)據(jù)分析與儲存新項目可研規(guī)劃設(shè)計合約規(guī)劃與招標施工管理合同結(jié)算動態(tài)反饋及時結(jié)算事前定價步步跟蹤準確測算

工作的重心準確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算龍湖成本管理體系思路第十一頁，共392頁。成本管理的基本方法……目標成本管理1、目標成本管理的內(nèi)容……目標的確定與控制兩方面2、目標成本確定的依據(jù)……產(chǎn)品把握、經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研3、實現(xiàn)目標動態(tài)的監(jiān)控……手段----信息化第十二頁，共392頁。為什么要進行目標成本管理目標成本管理的作用在于心中有數(shù);“算了再做”而不是“做了再算”目標成本管理有什么作用第十三頁，共392頁。

為開發(fā)決策提供依據(jù)提前鎖定投資合理確定銷售價格

加強成本的計劃性預(yù)測投資效益目標成本的作用第十四頁，共392頁。目標成本管理內(nèi)容

編制目標成本分階段對目標成本進行檢查、修正對目標成本與實際成本進行比較，對目標成本進行后評估

動態(tài)成本：

是項目各個實施過程中體現(xiàn)的實際成本與目標成本的控制結(jié)果第十五頁，共392頁。目標成本管理原則不僅限于成本目標值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標第十六頁，共392頁。成本管理未來的發(fā)展方向重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新第十七頁，共392頁。龍湖的項目成本管理第十八頁，共392頁。龍湖成本管理體系制度流程方法工具

（指引、作業(yè)指導(dǎo)書）第十九頁，共392頁。成本管理部分管理制度招標管理辦法合同管理辦法材料設(shè)備供應(yīng)、核價管理辦法預(yù)結(jié)算編制審核辦法設(shè)計變更、簽證管理辦法工程款支付管理辦法……成本管理的管理體系第二十頁，共392頁。業(yè)務(wù)模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單成本管理目標成本管理辦法目標成本編制與審批流程項目策劃階段成本規(guī)劃指引項目目標成本套表模板責任成本管理辦法責任成本分解與審批流程設(shè)計階段成本控制指引動態(tài)成本報送套表動態(tài)成本管理細則動態(tài)成本信息報送流程招標采購階段成本控制指引責任成本分解套表成本績效考核制度合同計量與結(jié)算流程經(jīng)濟標書及評審指引責任成本月度評估表。。。。。。。。。。。合同商務(wù)條款管理指引成本月度分析報告模板

動態(tài)成本信息歸集指引成本預(yù)警通知書造價咨詢單位管理指引目標成本調(diào)整申報表變更簽證管理指引成本數(shù)據(jù)庫模型預(yù)、結(jié)算編制管理指引項目成本指標測算表成本數(shù)據(jù)庫編制指引市場成本調(diào)研表專業(yè)端口責任成本考核指引項目成本-盈利動態(tài)測算表成本部工作管理與考核指引項目主要規(guī)劃指標。。。。。。項目產(chǎn)品建筑/品質(zhì)標準表項目設(shè)計限額要求及成本控制建議表設(shè)計變更單/簽證單經(jīng)濟標評審分析表計量支付表單

工程進度/材料供應(yīng)計量與付款臺帳工程結(jié)算審批表項目總包工程清算審批表結(jié)算協(xié)議表。。。。。。成本管理部分制度流程體系成本模塊：制度流程與管理工具第二十一頁，共392頁。第二十二頁，共392頁。第二十三頁，共392頁。第二十四頁，共392頁。龍湖項目主要成本費項第二十五頁，共392頁。主要費項科目：一、土地費用二、前期費用三、建筑安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體）四、開發(fā)間接費五、營銷費用六、公司管理費七、財務(wù)費用第二十六頁，共392頁。第二十七頁，共392頁。序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、拆遷安置補償?shù)劝l(fā)展部2前期費用勘察、設(shè)計費研發(fā)部報建費研發(fā)部、工程部三通一平費等工程部3配套設(shè)施費用學(xué)校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎(chǔ)設(shè)施費用水、電、氣配套、道路工程部小區(qū)強弱電、總平工程造價采購部5園林景觀工程費用軟硬景、水電、小品等造價采購部6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采購部7工程相關(guān)費用審計費計劃財務(wù)部造價咨詢費造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費工程部物業(yè)前期介入費、維修基金營銷部8期間費用銷售費用營銷設(shè)施建造費造價采購部其他銷售費用營銷部9財務(wù)費用貸款利息等計劃財務(wù)部10管理費用員工工資、福利等行政人力部第二十八頁，共392頁。開發(fā)成本銷售費用開發(fā)間接費稅金土地成本前期工程費配套設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費

工程相關(guān)費后續(xù)成本管理費用財務(wù)費用建設(shè)期返工費優(yōu)化設(shè)計費用相關(guān)責任部門物業(yè)公司工程部造價采購部研發(fā)設(shè)計部發(fā)展部成本財務(wù)部本成發(fā)開接直營銷部勘察設(shè)計費項目全成本的縱向分解第二十九頁，共392頁。

建設(shè)部2000年9月18日發(fā)布

《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》

第四章第24條明確“開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等?！钡谌摚?92頁。龍湖的項目成本管理第三十一頁，共392頁。以項目為管理對象項目的完全直接成本測算分解間接成本測算分攤項目的成本管理范圍第三十二頁，共392頁。項目制成本管理組織形式營銷部成本管理部工程管理部設(shè)計研發(fā)部計劃財務(wù)部公司總經(jīng)理研發(fā)專員項目負責人項目研發(fā)經(jīng)理項目工程經(jīng)理項目成本經(jīng)理項目營銷經(jīng)理項目財務(wù)經(jīng)理專業(yè)工程師成本專員營銷顧問財務(wù)專員公司運營總監(jiān)第三十三頁，共392頁。龍湖項目部主要職能產(chǎn)品研發(fā)定位施工組織和管控成本測算和控制營銷策劃和銷售客戶管理品質(zhì)保證第三十四頁，共392頁。職能崗位成本管理職能設(shè)計研發(fā)1、產(chǎn)品定位2、產(chǎn)品建造標準3、設(shè)計任務(wù)書4、設(shè)計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制5、設(shè)計費管理成本管理1、目標成本測算和分攤、動態(tài)成本跟蹤控制2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購及認價4、工程招標、合同、造價管理5、資金計劃匯總工程管理1、在成本控制下進度、質(zhì)量管理2、施工技術(shù)方案、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管控營銷1、市場定位2、體驗區(qū)選址及標準3、銷售費用（包括樣板房景觀體驗區(qū)）管控計劃財務(wù)1、項目成本財務(wù)指標的管控2、分攤成本的管控3、總體資金計劃的管控第三十五頁，共392頁。龍湖目標成本管理三大工具1、目標成本測算與分解2、投資分析模型3、歷史成本數(shù)據(jù)庫第三十六頁，共392頁。龍湖項目目標成本測算和分解第三十七頁，共392頁。目標成本測算的條件

經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計圖市場價格及其走勢的準確把握整理建筑標準與工程造價的匹配關(guān)系相應(yīng)項目工程造價歷史成本數(shù)據(jù)庫第三十八頁，共392頁。正向測算：測算依據(jù)（產(chǎn)品標準、歷史成本數(shù)據(jù)庫、市場情況）測算方式（估算、概算、預(yù)算）團隊工作反向倒逼：確定銷售價格水平；確定利潤要求；反推計算成本水平目標成本測算的方法第三十九頁，共392頁。40目標成本是參考歷史成本數(shù)據(jù)資料，結(jié)合目前市場價格情況，并預(yù)測未來價格走向，同時根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價和期望利潤，預(yù)先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本目標成本作為產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計、采購、施工等整個項目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng)濟和管理等措施的努力，需要實現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線第四十頁，共392頁。目標成本管理的階段第四十一頁，共392頁。土地投資論證階段目標成本(土地版)項目啟動階段目標成本(啟動版)方案設(shè)計階段目標成本(方案版)初步設(shè)計階段目標成本(執(zhí)行版)工程實施階段目標成本(調(diào)整版)竣工階段項目竣工成本目標成本形成動態(tài)及責任成本執(zhí)行第四十二頁，共392頁。設(shè)計部制定項目預(yù)案提出項目初步經(jīng)濟指標。營銷部制定產(chǎn)品定位及相對應(yīng)的價格定位；成本部編制《項目**階段目標成本》。

目標成本建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎(chǔ)上，力求合理。目標成本應(yīng)具有一定的動態(tài)性。目標成本編制程序

第四十三頁，共392頁。44目標成本編制程序

1、項目定位2、確定設(shè)計方案3、項目基本數(shù)據(jù)收集4、市場調(diào)查5、成本數(shù)據(jù)收集6、編制目標成本7、目標成本論證8、目標成本批準第四十四頁，共392頁。土地投資論證階段成本測算第四十五頁，共392頁。責任部門工作成果發(fā)展部項目定位提供周邊配套提供土地信息地區(qū)總經(jīng)理研發(fā)部造價采購部主持、確定項目預(yù)案目標成本測算通過滿足拿地成本要求未通過審定存檔第四十六頁，共392頁。第四十七頁，共392頁。土地階段成本測算方法：成本經(jīng)驗值估算法此階段提供的數(shù)據(jù)準確度要求不高，可用表格組合來完成參考成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)完成土地投資論證階段成本測算第四十八頁，共392頁。

成本科目成本取值范圍適用標準備注可研階段前期費用90-115（土地面積）普通樓盤

160-205（土地面積）高檔樓盤含精裝160-235（土地面積）別墅樓盤

基礎(chǔ)設(shè)施205-225（土地面積）容積率0.5-1.0

225-250（土地面積）容積率1.4左右

250-400（土地面積）容積率2.0以上

環(huán)境工程160-200（土地面積）容積率0.5-1.0檔次高者取大值135-180（土地面積）容積率1.4左右100-140（土地面積）容積率2.0以上配套設(shè)施一般地下室2100-2300元/地下室面積

人防地下室2300-2500元/地下室面積

會所3500-5000元/會所面積

教育用房1500-1800元/教育用房面積

底商1500-1800元/商業(yè)用房面積

管理用房1500元/管理用房面積

第四十九頁，共392頁。

成本科目取值范圍適用標準備注可研階段別墅項目2200-2400雙拼毛坯2000-2200聯(lián)排1800-2000疊拼多層1500-1600普通

1600-1800高檔

小高層1600-1800普通

1800-2000高檔

高層2000-2200普通

2200-2400高檔

第五十頁，共392頁。《項目目標成本測算（土地版）》只是土地投資論證資料的一部分；審定的《項目目標成本測算（土地版）》將作為項目啟動階段目標成本的參照依據(jù)。把《項目目標成本測算（土地版）》與項目其他預(yù)設(shè)模塊進入《項目投資經(jīng)濟分析模型》進行指標分析第五十一頁，共392頁。第五十二頁，共392頁。成本測算費項表比較第五十三頁，共392頁。討論：你所在企業(yè)有無成本費項表，表格形式和費項順序有哪些不同，內(nèi)容有哪些不同第五十四頁，共392頁。結(jié)論：各表形式和費項順序不同，但費項的內(nèi)容大致相同第五十五頁，共392頁。項目投資經(jīng)濟分析模型第五十六頁，共392頁。模型是什么

模型就是模擬項目整個運作過程，通過數(shù)據(jù)之間的邏輯運算，得出項目的評價指標，從而衡量項目的優(yōu)劣可以通過模型進行項目的實時跟蹤，從而了解項目收益的動態(tài)變化情況。第五十七頁，共392頁。

模型內(nèi)容包括

項目基礎(chǔ)資料工程分期成本測算建設(shè)進度計劃付款計劃銷售及回款資金來源運用指標計算第五十八頁，共392頁。編制模型的意義

為土地投資決策提供依據(jù)；通過對項目參數(shù)的設(shè)置，可以控制項目實際運作過程中的風險；通過模型可以實現(xiàn)對項目收益情況的實時跟蹤，從而為項目運作過程中的決策提供依據(jù)；將公司所有項目的模型進行疊加就可以了解公司層面的現(xiàn)金流情況。第五十九頁，共392頁。模型的基本結(jié)構(gòu)模型由以下幾個模塊組成：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、項目分期情況、成本測算、項目進度及付款計劃、銷售及回款計劃、資金來源及運用表和現(xiàn)金流出表。第六十頁，共392頁。

模型中基本指標凈現(xiàn)值

指在項目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準折現(xiàn)率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值是一個絕對指標，項目的凈現(xiàn)值越大越好。內(nèi)部收益率是指項目投資實際可望達到的報酬率，也是使投資項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是一個相對指標，項目的內(nèi)部收益率越高越好。第六十一頁，共392頁?，F(xiàn)金成本收益率

指投入1元的成本項目可以帶來的現(xiàn)金收入，該指標不是衡量項目收益高低的指標，而是衡量項目現(xiàn)金收益情況的指標。權(quán)益資本乘數(shù)

指項目的權(quán)益資本與項目總投資的比值，該指標反應(yīng)的是1元的自有資金的投入可以駕馭多少元的總投資，該指標越大越好。第六十二頁，共392頁。

項目指標的衡量體系

影響模型的主要因素有三個指標：項目的內(nèi)部收益率；項目的現(xiàn)金成本收益率；項目的權(quán)益資本乘數(shù)

從三個主要的方面衡量項目的優(yōu)劣：項目的內(nèi)部收益率：從項目動態(tài)收益的角度；項目的現(xiàn)金成本收益率：從項目現(xiàn)金流的角度；項目的權(quán)益資本乘數(shù)：從權(quán)益資本使用效率的角度第六十三頁，共392頁。模型在項目運作各階段的作用

投資經(jīng)濟分析模型在項目運作各階段所起的作用不同項目拿地階段――決策支持，風險控制項目研發(fā)階段――經(jīng)濟控制，設(shè)計優(yōu)化項目建設(shè)階段――成本控制，銷售控制項目竣工階段――對比分析，指導(dǎo)新項目第六十四頁，共392頁。第六十五頁，共392頁。運用投資分析模型對運營狀況的分析第六十六頁，共392頁。項目啟動階段成本測算第六十七頁，共392頁。項目團隊確定產(chǎn)品定位和銷售價格、銷售進度研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件和市場定位進行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標準）造價采購部項目目標成本測算計劃財務(wù)部根據(jù)售價、銷售進度、成本測算、進行財務(wù)指標計算第六十八頁，共392頁。拿地以后項目團隊對擬建項目進行詳細策劃，設(shè)定項目定位，明確項目經(jīng)濟技術(shù)指標、配置標準、交房標準、建造標準、主要設(shè)備的檔次或品牌、市政接口以及施工安排、工程進度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進度等項目啟動階段成本測算是對土地投資論證階段目標成本測算的細化項目啟動階段成本測算帶入經(jīng)濟模型后應(yīng)達到或超過土地版的收益指標；第六十九頁，共392頁。項目啟動階段的成功標志

項目啟動會第七十頁，共392頁。

目的

對項目進行沙盤推演，預(yù)見和決策未來，設(shè)定產(chǎn)品定位，營銷方案、實施計劃，成本控制，識別項目風險，提出預(yù)案。項目團隊明確項目成功標尺及具體指標，達成共識、做出承諾第七十一頁，共392頁。主要內(nèi)容（成果）《項目定位》《項目建造標準》《體驗區(qū)選址、定位及開放計劃》《項目一二級計劃》（《項目分期、材料供應(yīng)方式范圍》）《項目目標成本（啟動）》（《項目合約規(guī)劃》）《投資分析模型（啟動）》《方案設(shè)計任務(wù)書》《景觀方案設(shè)計任務(wù)書》《精裝房定位、限價及建設(shè)實施方案》（如有）《項目的物業(yè)、商運的運營人力資源配置及運營成本分析》第七十二頁，共392頁。第七十三頁，共392頁。設(shè)計階段成本分解第七十四頁，共392頁。工程部提供現(xiàn)場布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對比提供方案、初步設(shè)計圖提供產(chǎn)品建造標準基礎(chǔ)方案對比造價采購部目標成本分解進行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)指標計算第七十五頁，共392頁。設(shè)計階段成本分解主要是方案設(shè)計、初步設(shè)計階段階段成本測算和分解方案設(shè)計、初步設(shè)計階段是設(shè)計階段成本控制的重點初步設(shè)計階段目標成本經(jīng)審批后，是項目的執(zhí)行目標成本第七十六頁，共392頁。第七十七頁，共392頁。案例：

方案設(shè)計階段成本測算分解第七十八頁，共392頁。方式之二，按項目實體分解方式之一，按合同計劃分解方式之三，按考核責任分解三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)目標成本的分解第七十九頁，共392頁。分解依據(jù)：甲方的發(fā)包與采購計劃分解內(nèi)容：總目標分解為每個合同項的目標方式之一：按合同計劃分解：第八十頁，共392頁。項目合約規(guī)劃目的將各費項成本對應(yīng)分解成未來可執(zhí)行的合同隨項目進展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同和合同造價第八十一頁，共392頁。第八十二頁，共392頁。分解依據(jù)：項目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說明）分解內(nèi)容：總目標分解為分部分項工程目標；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分），可細到分棟分層分構(gòu)件；方式之二：按工程實體分解第八十三頁，共392頁。第八十四頁，共392頁。分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責及考核辦法分解內(nèi)容：總目標分解為每個部門或崗位的成本管理指標,以及輔助管理的工作要求方式之三：按考核責任分解第八十五頁，共392頁。序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、拆遷安置補償?shù)劝l(fā)展部2前期費用勘察、設(shè)計費研發(fā)部報建費研發(fā)部、工程部三通一平費等工程部3配套設(shè)施費用學(xué)校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎(chǔ)設(shè)施費用水、電、氣配套、道路工程部小區(qū)強弱電、總平工程造價采購部5園林景觀工程費用軟硬景、水電、小品等造價采購部6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采購部7工程相關(guān)費用審計費計劃財務(wù)部造價咨詢費造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費工程部物業(yè)前期介入費、維修基金營銷部8期間費用銷售費用營銷設(shè)施建造費造價采購部其他銷售費用營銷部9財務(wù)費用貸款利息等計劃財務(wù)部10管理費用員工工資、福利等行政人力部第八十六頁，共392頁。第八十七頁，共392頁。項目實施階段成本管理第八十八頁，共392頁。工程部現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進度的管控、編制進度計劃提供施工圖設(shè)計變更的控制、專項工程的優(yōu)化造價采購部簽證變更的費用審核、專項工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)指標的動態(tài)跟進資金計劃審核互動第八十九頁，共392頁。在簽訂合同時，應(yīng)與合約規(guī)劃對應(yīng)，并對付款計劃進行拆分。施工圖預(yù)算包括單體建安裝修工程、配套設(shè)施工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)境景觀工程；并結(jié)合預(yù)算造價對目標成本進行預(yù)算調(diào)整。合同變更(

包括：經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化第九十頁，共392頁。動態(tài)成本管理成本的發(fā)生和形成是一個不斷變化的過程，決定了成本控制是一個動態(tài)過程動態(tài)成本管理的目的意義保證成本處于可控保證目標成本實現(xiàn)提供成本決策依據(jù)第九十一頁，共392頁。動態(tài)成本的組成動態(tài)成本=

已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本

+非合同性成本+待發(fā)生成本第九十二頁，共392頁。動態(tài)成本待發(fā)生成本待發(fā)生費用未簽約合同估價已發(fā)生成本非合同性成本合同性成本已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本合同金額結(jié)算調(diào)整(含簽證變更)合同金額預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含預(yù)估簽證變更)第九十三頁，共392頁。月度成本回顧對已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額調(diào)整，對未發(fā)生合同進行清理、預(yù)估對已發(fā)生、已結(jié)算的費用金額調(diào)整，對未發(fā)生費用進行清理、預(yù)估第九十四頁，共392頁。成本動態(tài)重大事項及預(yù)警成本管理異常事項披露重大招標進展補充預(yù)算動態(tài)狀況（含設(shè)計變更及洽商）結(jié)算異常情況說明（超合同額及目標成本、以及其它異常情況均需說明）成本目標評審成本研究及其它測算動態(tài)成本月報內(nèi)容第九十五頁，共392頁。序號

項目名稱

目標成本(萬元)20090630動態(tài)監(jiān)控本月預(yù)測金額

與目標成本相比與上月相比

已發(fā)生合同額變化說明一

土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二

前期工程費1,541.001,542.000.59-1,200.00

三建筑安裝工程費36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1

總包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2總包洽商變更及索賠-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3

分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套費用6,508.006,508.00--

五

維保費用0.090.08-17.00-0.041

六一～五項合計61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

動態(tài)成本月度狀況表第九十六頁，共392頁。工程竣工階段成本管理第九十七頁，共392頁。工程部審核工程竣工資料對合同相關(guān)條款進行評估對供應(yīng)商進行相關(guān)履約評估設(shè)計總結(jié)造價采購部與供應(yīng)商進行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標本（執(zhí)行版）比較研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)決算核算最終的財務(wù)指標第九十八頁，共392頁。工程竣工階段成本的主要依據(jù)是合同工程預(yù)結(jié)算工程竣工決算是項目管理的最終體現(xiàn)第九十九頁，共392頁。

工程結(jié)算編制的依據(jù):

以工程施工圖說、施工圖設(shè)計變更通知或技術(shù)變更核定單、現(xiàn)行施工及驗收規(guī)范、設(shè)計選用的有關(guān)的工程（通用或標準）施工圖集、發(fā)包方材料設(shè)備認價通知書和施工合同、《施工圖預(yù)算編制要求》等為編制依據(jù)。第一百頁，共392頁。工程預(yù)結(jié)算編制審核的前提按設(shè)計圖紙和施工合同約定的工程范圍的全部工作內(nèi)容完成。有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。經(jīng)勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位檢查，并分別簽署工程質(zhì)量合格。第一百零一頁，共392頁。項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點上，項目的全部成本，包括確認（結(jié)算）的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。其費項包括開發(fā)成本、營銷費用、管理費用、財務(wù)等全部成本費用。將《項目竣工成本》與《項目目標成本（執(zhí)行版）》比較，分析、說明差異原因按規(guī)定格式形成《項目成本總結(jié)和分析》第一百零二頁，共392頁。一、基本情況的概要成本目標的下達成本目標的分解成本目標的完成二、分解和完成的對比以費項結(jié)構(gòu)為跟本、對各費項的結(jié)構(gòu)、分解、完成情況進行對比分析基本結(jié)論目標成本和實際成本的對比分析第一百零三頁，共392頁。三、分析說明ABC分析敏感性分析失敗和成功事例的分析四、改進建議如何做好成本管理目前成本管理的瓶頸和破解第一百零四頁，共392頁。第一百零五頁，共392頁。龍湖的歷史成本數(shù)據(jù)庫

……目標成本編制的重要參考第一百零六頁，共392頁。利用歷史成本數(shù)據(jù)庫編制項目目標成本歷史數(shù)據(jù)的來源1、自身開發(fā)項目的積累內(nèi)容完善、質(zhì)量好、數(shù)量有限2、同行業(yè)項目資料收集內(nèi)容質(zhì)量不容易準確第一百零七頁，共392頁。歷史成本數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容

包括：成本測算基礎(chǔ)資料開發(fā)成本匯總表單位工程建安指標第一百零八頁，共392頁。第一百零九頁，共392頁。成本測算基礎(chǔ)資料：

搜集房地產(chǎn)工程（歷史）已建項目規(guī)劃指標，已建項目概況指標以及已建項目各單位工程經(jīng)濟技術(shù)指標的實際記錄

新建房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計條件，擬建項目概況指標第一百一十頁，共392頁。開發(fā)項目成本匯總表：

是上述歷史項目的實際成本記錄，包括項目各項成本費項的竣工結(jié)算造價的總合。第一百一十一頁，共392頁。專項工程成本分析景觀工程區(qū)內(nèi)管網(wǎng)區(qū)內(nèi)強電區(qū)內(nèi)弱電單體建安工程第一百一十二頁，共392頁。單位工程建安指標：

按項目的單位工程編制，共分為五大部分：

1）、工程概況。

2）、特征指數(shù)。

3）、建設(shè)標準。

4）、經(jīng)濟指標、

5）、技術(shù)指標。第一百一十三頁，共392頁。1）、工程概況主要包括：

工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。2）、特征指標主要包括：

窗墻比：外墻門窗/外墻面積（標準層外墻周長×總高）一般0.23～0.28

窗地比：外墻的窗面積/建筑面積體型系數(shù)：建筑面積/外表面積（標準層外墻周長×總高）第一百一十四頁，共392頁。

面積系數(shù)：=規(guī)劃建筑面積/造價計算建筑面積（規(guī)劃面積/建筑面積）造價面積與規(guī)劃面積由于計算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟指標和技術(shù)指標是以造價建筑面積分析計算的，造價面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)整系數(shù)（系數(shù)大于1成本指標乘以系數(shù)，系數(shù)小于1成本指標除以系數(shù)）經(jīng)濟指標和技術(shù)指標與面積系數(shù)的關(guān)系第一百一十五頁，共392頁。3）、建筑標準：分別按單位工程的

基礎(chǔ)；結(jié)構(gòu)及粗裝修；主體設(shè)備安裝工程；公共部位精裝修；戶內(nèi)精裝修；等的主要材料做法進行描述。第一百一十六頁，共392頁。4）、經(jīng)濟指標包括：

單位工程人工費和單位面積人工費指標各分部工程造價和單位面積造價指標各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標第一百一十七頁，共392頁。5）、單位工程強電、弱電、裝飾工程成本分析表第一百一十八頁，共392頁。如何參考歷史成本測算新項目成本

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)設(shè)特征系數(shù)、體形系數(shù)產(chǎn)品交付標準查找歷史項目，對新建項目作參考

第一百一十九頁，共392頁。

根據(jù)設(shè)計標準和單位工程特征指數(shù)在歷史數(shù)據(jù)庫中找出相應(yīng)項目的歷史參數(shù)，可以通過特征指數(shù)結(jié)合擬建項目的情況，測算擬建項目單位工程的造價成本找到相類似的歷史成本數(shù)據(jù)后，要結(jié)合當前市場情況對主要材料、人工費、規(guī)費按市場價格進行調(diào)整。第一百二十頁，共392頁?；A(chǔ)部分：

挖孔樁基礎(chǔ)的測算數(shù)據(jù)見下表

第一百二十一頁，共392頁。以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考

序號項目窗墻比變化率體型系數(shù)變化率1%-1%1%-1%1主體結(jié)構(gòu)及粗裝修造價-0.50%0.50%0.10%-0.10%第一百二十二頁，共392頁。參考指標

A類高層鋼筋47.72千克、水泥86.69千克、預(yù)拌砼

0.33立方

B類高層鋼筋53.79千克、水泥75.73千克、預(yù)拌砼0.35立方當窗墻比為0.28，體型系數(shù)為0.28時，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價基數(shù)約為1第一百二十三頁，共392頁。龍湖的項目成本控制項目主要成本費項構(gòu)成第一百二十四頁，共392頁。成本分類成本費項成本內(nèi)容直接成本（開發(fā)成本）土地費土地價款、拆遷安置補償費、與土地有關(guān)的費用前期工程費勘測設(shè)計費、三通一平工程費、行政及政策性收費基礎(chǔ)設(shè)施費滿足項目使用功能的設(shè)施設(shè)備配套設(shè)施費按規(guī)劃和有關(guān)要求設(shè)置的配套建筑建安工程費建筑工程、安裝工程（含各項設(shè)備、智能化工程費）、戶內(nèi)精裝修、環(huán)境景觀工程工程相關(guān)費用監(jiān)理費、各項咨詢費、定額外專項檢測費、工程測量費用、各項驗收費用用銷售費用調(diào)研、推廣廣告費、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關(guān)手續(xù)費管理費用管理人員工資、行政支出、福利等費用財務(wù)費用資金成本第一百二十五頁，共392頁。竣工驗收

試運行采購

施工設(shè)計

勘察可行性研究項目建議書建設(shè)工程項目實施的階段啟動階段規(guī)劃階段實施階段收尾階段第一百二十六頁，共392頁。建設(shè)安裝完成投使入用投資可行性研究投資合發(fā)同包決立策項100%勘察設(shè)計前期工程施工采購竣工驗收第一百二十七頁，共392頁。項目投資控制的要點第一百二十八頁，共392頁。

投資測算過程的控制分為：

·投資論證階段測算

·設(shè)計階段測算

執(zhí)行過程的控制主要是施工階段控制成本控制的目標原則不是最低而是合理投資控制包括投資測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制第一百二十九頁，共392頁。

土地投資論證

·根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項目定位

·結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理配置

·結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況論證項目投資可行性

·參考類似業(yè)態(tài)工程項目歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)編制投資估算，利用投資分析模型測算控制土地成本投資論證階段的控制第一百三十頁，共392頁。

方案設(shè)計（概念設(shè)計）初步設(shè)計（擴初設(shè)計）施工圖設(shè)計

項目設(shè)計階段控制第一百三十一頁，共392頁。投資決策至初步設(shè)計階段，通過對設(shè)計方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%～80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低深化設(shè)計至施工圖設(shè)計階段，通過對建筑標準的比較，本階段投資控制的效果約為15%～20%施工圖設(shè)計結(jié)束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%以內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高設(shè)計階段投資控制效果第一百三十二頁，共392頁。概念設(shè)計施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價值區(qū)第一百三十三頁，共392頁。134方案設(shè)計控制要點戶型組合，產(chǎn)品的市場定位與功能定位豎向標高的確定，土石方平衡方案，景觀對原始地形的利用公建及配套種類及規(guī)模分析，綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置交付標準，窗地比、平面周長、體型系數(shù)人防工程自建與繳費的決策項目分部分項工程及部品部件的價值判斷第一百三十四頁，共392頁。135重點關(guān)注：產(chǎn)品定位，主要設(shè)計選型，建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標準，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式第一百三十五頁，共392頁。

在容積率指標控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。

注意設(shè)計作品和產(chǎn)品的關(guān)系比較高層與小高層的成本第一百三十六頁，共392頁。第一百三十七頁，共392頁。案例：

某項目指標如下，方案設(shè)計階段沒有充分利用建筑密度指標規(guī)劃利潤貢獻大的產(chǎn)品，規(guī)劃建7棟高層，4個18層、4個33層總用地面積平方米

45975.6容積率

2.5建筑占地面積平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%綠地率%

31.53%總建筑面積平方米

150528.61）地上建筑面積平方米

1149362）地下建筑面積平方米

35592.6其中地下車庫面積平方米

29403.4第一百三十八頁，共392頁。高層與小高層、花園洋房的的成本比較

容積率密度單體建造費總成本銷售價格18～32層高層不變小大優(yōu)、中、差中18層高層不變大小優(yōu)、中、差中花園洋房不變大大優(yōu)、中、差高第一百三十九頁，共392頁。

對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積。第一百四十頁，共392頁。某項目技術(shù)經(jīng)濟指標對項目評價指標的影響業(yè)態(tài)單位原技術(shù)經(jīng)濟指標變化后的技術(shù)經(jīng)濟指標單位建筑面積創(chuàng)利能力花園洋房平米66,90082,3501,278小高層平米113,10095,2001,097小商鋪平米1,2003,6003,201地下車庫平米35,84335,448-幼兒園平米500500-總建筑面積

217,543217,098

容積率

1.51.5

內(nèi)部收益率％16.87%22.15%

凈現(xiàn)值元2,1663,439

第一百四十一頁，共392頁。

限額設(shè)計

確定限額設(shè)計控制指標限額設(shè)計是按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標準、工程數(shù)量和預(yù)算指標等各方面的控制，凡是能進行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性。第一百四十二頁，共392頁。初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點

建筑選材與各類構(gòu)造做法結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、擋墻形式的選擇外立面設(shè)計電梯、空調(diào)等大型成套設(shè)備選型管線布置走向變配電系統(tǒng)道路斷面公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化精裝修配置標準與成本鋼筋、砼用量門窗開啟方式及分隔設(shè)計第一百四十三頁，共392頁。根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。第一百四十四頁，共392頁。

控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)窗墻比、窗地比指標、體型系數(shù)等對節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計標準的影響。第一百四十五頁，共392頁。

控制建筑設(shè)計標準，控制單體工程配置標準；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標準；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標準，在滿足必要使用功能的同時成本最合理。第一百四十六頁，共392頁。結(jié)構(gòu)設(shè)計方面基礎(chǔ)選型、埋深和布置應(yīng)合理樓面恒、活荷載及梁的線荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁、柱、板鋼筋配筋計算配置合理人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計荷載取值、結(jié)構(gòu)計算與構(gòu)造第一百四十七頁，共392頁。

強電設(shè)計方面主要電氣負荷指標配置、供電范圍、變壓器臺數(shù)合理進出線通道是否合理設(shè)備選擇、出線回路計算電流、斷路器容量和電纜截面配置合理發(fā)電機供電范圍、容量和臺數(shù)選擇合理敷設(shè)方式和路徑、出線回路、線纜型號截面經(jīng)濟合理第一百四十八頁，共392頁。

弱電設(shè)計方面弱電各系統(tǒng)功能和設(shè)備選型合理各系統(tǒng)管線走向布置合理第一百四十九頁，共392頁。

給排水設(shè)計方面設(shè)計參數(shù)合理、計算指標經(jīng)濟；系統(tǒng)流程合理設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護方便主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟合理第一百五十頁，共392頁。

綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進行造價分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。編制概算，對投資進行控制。第一百五十一頁，共392頁。

景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。

確定項目骨干樹種、基調(diào)樹種第一百五十二頁，共392頁。設(shè)計階段控制措施第一百五十三頁，共392頁。產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化設(shè)計任務(wù)書模板化設(shè)計合同模板主要專業(yè)施工圖設(shè)計指引模板化主要專業(yè)施工圖設(shè)計審圖要點模板化專業(yè)配置標準模板化制定統(tǒng)一標準作法第一百五十四頁，共392頁。模塊化：單體研發(fā)、單體組合會所售樓處結(jié)構(gòu)標準化及裝修模塊化、硬景鋪裝標準化導(dǎo)視系統(tǒng)標準化拼合：增強戶型拼合研發(fā)第一百五十五頁，共392頁。90%復(fù)制+10%創(chuàng)新（1+10%）n一年一小改三年一大改

產(chǎn)品復(fù)制第一百五十六頁，共392頁。產(chǎn)品復(fù)制90%復(fù)制+10%創(chuàng)新（1+10%）n一年一小改三年一大改第一百五十七頁，共392頁。第一百五十八頁，共392頁。第一百五十九頁，共392頁。重慶。龍湖源著第一百六十頁，共392頁。電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟分析

第一百六十一頁，共392頁。第一百六十二頁，共392頁。公攤面積涉及多個利益主體開發(fā)商：花錢而不能直接變?yōu)殇N售收入，希望公攤小些好；業(yè)主：大堂、電梯間、公共走道等的空間大些，舒適度好和方便些，希望大些好。施工單位：管線安裝時，希望管井大些好；物業(yè)公司：抄水電表讀數(shù)、管道檢修、垃圾臨時存放、清潔用水處，希望大些好；政府：只要滿足規(guī)范最低要求就好第一百六十三頁，共392頁。對公攤面積（公攤系數(shù)）的管控，第一，要明確規(guī)范的剛性要求；第二，根據(jù)項目檔次定位和顧客價值敏感度，設(shè)定大堂、電梯間、公共走道的合理尺度；第三、從技術(shù)角度通過各公攤部位的相對位置的調(diào)整、對單個公攤部位的局部優(yōu)化降低公攤。第一百六十四頁，共392頁。公攤面積與可售面積之間在建筑面積受容積率限制時，相互之間也存在此長彼消的關(guān)系，設(shè)計優(yōu)化就是按價值大小進行資源調(diào)整第一百六十五頁，共392頁。公攤面積的組成垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風井、管道井、提物井、室外樓梯；墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一；設(shè)備用房和管理用房：幢內(nèi)共同使用的設(shè)備用房，輔助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面積

第一百六十六頁，共392頁。影響公攤系數(shù)的因素公攤系數(shù)＝公攤面積/套內(nèi)面積公攤系數(shù)第一層次的影響因素是建筑業(yè)態(tài)

超高層住宅＞高層公寓＞花園洋房＞疊拼別墅＞聯(lián)排和獨棟別墅公攤系數(shù)第二層次的影響因素是公攤面積

第一百六十七頁，共392頁。建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)高層公寓11標準層4103506017%高層公寓32標準層6305399117%高層公寓18標準層6035109318%高層公寓29標準層93874119727%高層公寓27標準層58647111520%高層公寓26標準層69057012021%高層公寓15標準層6265468015%高層公寓18標準層5254537216%高層公寓31標準層72061410517%高層公寓18標準層5294597015%高層公寓31標準層78567810716%高層公寓31標準層80169310816%第一百六十八頁，共392頁。建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)花園洋房

全部9001580905911011%花園洋房6單元513547363998%花園洋房5單元3516305346315%花園洋房6單元4874428958514%花園洋房5單元1183104313913%花園洋房6單元1638146117712%小商鋪3棟266424681968%小商鋪3標準層6525757613%小商鋪

單元137012739712%小商鋪

棟1342611817160914%寫字樓26棟3102922445858538%主力店5棟4523639949528613%第一百六十九頁，共392頁。運用價值工程控制投資第一百七十頁，共392頁。

投資測算過程包括投資論證階段測算和設(shè)計階段測算，這一階段運用價值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。

價值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對產(chǎn)品的功能分析，達到產(chǎn)品適當?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。第一百七十一頁，共392頁。

如何有效提高產(chǎn)品的價值

功能F成本

C第一百七十二頁，共392頁。1、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高如何有效提高產(chǎn)品的價值

第一百七十三頁，共392頁。所以上表也表示為：功能（或效用）價值=

；成本（或費用）

F

用數(shù)學(xué)公式表示

V

=

C第一百七十四頁，共392頁。

表中的價值不是從價值構(gòu)成的角度來理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價值的，表現(xiàn)為功能與成本之比；成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。如何有效提高產(chǎn)品的價值

第一百七十五頁，共392頁。（1）推行價值工程管理，提升局部或樓盤的性價比價值工程兼顧功能、成本，力求以最低成本，實現(xiàn)必要的功能，提高產(chǎn)品價值。功能品質(zhì)（銷售價格）與成本的比值即性價比，從單個部品部件到整個樓盤可提高性價比第一百七十六頁，共392頁。（2）技術(shù)經(jīng)濟比較人防工程決策土建車庫與機械車庫的技術(shù)經(jīng)濟比較電梯、空調(diào)的配置方式地下車庫最少車位、面積及收益測算基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式

……第一百七十七頁，共392頁。提高價值的方式功能不變降低成本成本不變提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能成本大幅度降低運用新科技、新技術(shù)、既提高功能，又降低項目成本業(yè)主不能直接感知的工程項目（包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、綜合管網(wǎng)、能源動力設(shè)施等）√

防水工程√

√外墻保溫√

√家居智能化設(shè)施√

√√√景觀、裝修√√

√

門窗√

√√

戶型優(yōu)化

√

注：以綠化工程為例，在成本不變的情況下，改變植物的搭配和密度，可以改善綠化效果；或者在達到綠化效果的前提下，改變植物品種，可以降低成本。第一百七十八頁，共392頁。工程實施階段控制要點第一百七十九頁，共392頁。工程招投標總分包合同管理現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更管理材料設(shè)備采購、認價招標及管理……第一百八十頁，共392頁。合理的工期確定合理的工期，為了及時達到投資效益，搶工期可能會增加成本，但搶工期獲得的效益是否與增加的成本等值。第一百八十一頁，共392頁。

施工方案的比較和造價控制

包括施工平面布置中施工設(shè)備的選擇和配置；基礎(chǔ)土石方和室內(nèi)回填土石方平衡、外運方案比較；第一百八十二頁，共392頁。施工方案比選，合理選擇優(yōu)化方案，關(guān)注重點例：1、塔機的選型、安裝高度、安裝時間的確認（避免產(chǎn)生不必要的費用）2、土石方邊坡處理方式的選擇、邊坡系數(shù)的確定（當深度過高是否要考慮使用檔土板…）3、鋼筋的搭接方式、角碼鐵的加工及布置方式、對拉螺桿的設(shè)置方式4、基礎(chǔ)抽水臺班中設(shè)備的選型（水泵的區(qū)別、口徑的選型）及合理確定臺班的數(shù)量第一百八十三頁，共392頁。

材料設(shè)備采購

施工材料設(shè)備采購，對材料要比值比價；對設(shè)備除了滿足功能外，要比較質(zhì)量、價格、運輸及運行成本和使用壽命，還要考慮備品配件價格和維修的費用；

如：發(fā)電機、電梯第一百八十四頁，共392頁。討論為什么在設(shè)計階段控制成本效果最好，它有哪些控制重點第一百八十五頁，共392頁。總結(jié)

項目成本控制要點的內(nèi)容、方向要根據(jù)：

項目的定位市場的情況工程的特點客戶的敏感點等來確定第一百八十六頁，共392頁。景觀工程成本管理第一百八十七頁，共392頁。景觀工程成本管理責任第一百八十八頁，共392頁。控制階段職能部門職責方案設(shè)計階段初步設(shè)計階段設(shè)計研發(fā)部落實設(shè)計單位進行方案交底，把控設(shè)計效果提供設(shè)計項目各項技術(shù)指標造價采購部景觀工程專項成本測算工程實施階段設(shè)計研發(fā)部管理設(shè)計變更控制景觀效果營銷部造價采購部景觀專項成本動態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場收方、審核竣工資料造價采購部審核竣工結(jié)算完善景觀成本數(shù)據(jù)資料第一百八十九頁，共392頁。景觀工程主要成本構(gòu)成場地整治費苗木栽植費苗木價水體、小品、硬鋪鋪裝、庭院照明等景觀效果調(diào)整苗木?；铕B(yǎng)護管理費……第一百九十頁，共392頁。景觀工程設(shè)計

景觀概念設(shè)計階段確定景觀主題，空間體系，景觀序列,景觀特征要素及景觀亮點；進行場地平面及豎向關(guān)系布置，交通組織及視線組織；確定軟景造景原則及手法。第一百九十一頁，共392頁。景觀方案設(shè)計階段完成景觀空間的特征塑造，確定各種景觀空間（開放空間、半開放空間、私密空間等）內(nèi)的平面布局，景觀元素組織，限定景觀要素的尺度、材質(zhì)、色彩等，豎向關(guān)系梳理，場地景觀亮點形式（噴泉、水景、雕塑），軟景布局的空間關(guān)系，軟景效果意向及基調(diào)樹種骨干樹種。第一百九十二頁，共392頁。景觀初步設(shè)計階段確定包括場地總平面控制尺寸及座標關(guān)系、豎向高程及排水關(guān)系、材質(zhì)鋪設(shè)及材料樣板、初步種植定位及物種規(guī)格數(shù)量、小品及景觀構(gòu)筑物詳圖等與效果相關(guān)的全部技術(shù)參數(shù)，以及景觀家具（燈具、標識、休閑凳、垃圾筒、背景音樂等）布點及選型；提供工程量計算供甲方進行成本核算。第一百九十三頁，共392頁。景觀施工圖配合

所有除結(jié)構(gòu)、防水、土木、機電等圖紙外，均達到施工要求。該階段景觀設(shè)計單位將配合下游結(jié)構(gòu)、防水、土木、機電設(shè)計單位進行設(shè)計交底。

第一百九十四頁，共392頁。施工現(xiàn)場設(shè)計效果全程把控：在全程設(shè)計---施工過程中，景觀設(shè)計單位需起到設(shè)計效果的總體把控作用。根據(jù)甲乙雙方共同選擇不同的關(guān)鍵節(jié)點進行效果檢查，并提出意見，設(shè)計效果總體把控。第一百九十五頁，共392頁。景觀單方造價限額設(shè)計：道路綠化隔離帶：￥250.00元/㎡外圍代征綠化帶景觀：￥180.00元/㎡河岸景觀：￥150.00元/㎡樣板區(qū)景觀：￥550.00元/㎡小區(qū)公共景觀：￥400元/㎡私家花園景觀:￥320元/㎡第一百九十六頁，共392頁。第一百九十七頁，共392頁。第一百九十八頁，共392頁。第一百九十九頁，共392頁。第二百頁，共392頁。景觀設(shè)計成本控制景觀設(shè)計時綜合考慮景觀與建筑立面風格的協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，結(jié)合建筑形態(tài)進行總體景觀設(shè)計，打造豐富的園林景觀進行豐富的豎向設(shè)計，利用綠化造坡合理有效利用基地與場地的高差第二百零一頁，共392頁。合理利用地塊內(nèi)有的原生植物，處理好沿河（湖）綠化、組團綠化、道路綠化、公共綠化及城市道路綠化帶的關(guān)系；盡可能保證私家（庭院）的景觀面積最大化在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水景、水系，面積不宜過大，采用硬地淺水；設(shè)置一些面積小、空間豐富、精致宜人的景觀環(huán)境節(jié)點（景觀小品）第二百零二頁，共392頁。第二百零三頁，共392頁。第二百零四頁，共392頁。以軟景生態(tài)植物群落改善視覺效果，重點節(jié)點考慮特色景觀樹+植物群落。軟景結(jié)合部分木質(zhì)品，如景觀親水木平臺、木棧道、特色景觀石局部造景、水生植物等第二百零五頁，共392頁。第二百零六頁，共392頁。第二百零七頁，共392頁。第二百零八頁，共392頁。第二百零九頁，共392頁。第二百一十頁，共392頁。景觀工程成本控制的難點

苗木形態(tài)不好采用增加和替換苗木的方式進行補救,這樣引起成本增加和返工費用發(fā)生綠量不足增加喬木也是引起成本增加灌木種植標準與效果，灌木種植面廣、品種多、數(shù)量大而且圖紙不完善施工隨意性大硬景構(gòu)筑物與現(xiàn)場關(guān)系建筑場地移交及垃圾、綜合管網(wǎng)施工、水電氣管網(wǎng)施工工序等原因造成苗木損失和增加景觀工程成本第二百一十一頁，共392頁。景觀工程成本管理措施景觀工程分不同設(shè)計階段成本控制，方案階段是景觀工程成本控制最重要的前控制階段，占景觀工程成本控制的80%以上喬木或貴重苗木部分由甲供景觀效果過程控制控制移栽等造成的損失建立苗木基地或自己的苗圃積累苗木資源嚴格管理現(xiàn)場收方結(jié)算第二百一十二頁，共392頁。喬木、灌木種在那里樓宇行道樹道路灌木喬木第二百一十三頁，共392頁。景觀綠化指標控制內(nèi)容控制比例軟景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景觀單方造價…第二百一十四頁，共392頁。某項目景觀成本分解景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價市政綠化隔離帶13000平米香樟、廣玉蘭、銀杏、雪松、剛竹、鳶尾、草坪等270元351萬元第二百一十五頁，共392頁。景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價代征地綠化帶45000平米欒樹、香樟、銀杏、雪松、樸樹、合歡、金桂、金邊黃楊，南天竹、小葉女貞草坪等200元900萬元第二百一十六頁，共392頁。景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價河岸植物配置8000平米楊柳、水杉、剛竹、八角金盤、云南黃馨、迎春花、木芙蓉、鳶尾、草坪等150元120萬元河岸局部水域改造含土地流轉(zhuǎn)補償180萬元第二百一十七頁，共392頁。景觀分區(qū)景觀面積主要材料單方成本總造價木棧道及小品、燈具300平米芬蘭木，沿河道做2米寬的木棧道、景觀小品400元12萬元第二百一十八頁，共392頁。

環(huán)境景觀成本中軟硬景的比例關(guān)系須恰當、特別應(yīng)關(guān)注豎向建筑和小品合理選擇綠化的種植土質(zhì)，喬木、灌木、草皮的比例關(guān)系關(guān)注硬質(zhì)鋪裝中硬景軟景的比例，各種材料的搭配關(guān)系；高檔材料的使用范圍水景土建費用與水系的形狀有密切的關(guān)系，合理確定水景面積數(shù)量第二百一十九頁，共392頁。

環(huán)境成本的彈性空間很大，其成本的提高對建安成本的影響不是非常明顯，但對樓盤的檔次提升顯著（這也是一般提高樓盤售價常用的方法之一）了解掌握市場上標桿樓盤的景觀風格走向第二百二十頁，共392頁。體驗區(qū)的成本管控第二百二十一頁，共392頁。

體驗區(qū)構(gòu)成包括：售樓處、樣板房、樣板景觀體驗區(qū)等第二百二十二頁，共392頁。體驗區(qū)的特征：包括顯性和隱性特征。顯性特征：規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、裝修設(shè)計、景觀設(shè)計、導(dǎo)示系統(tǒng)和燈光設(shè)計主要通過觀察體驗隱性特征：通過感觀、情感、思考、行動和關(guān)聯(lián)等五種體驗第二百二十三頁，共392頁。體驗區(qū)的選址、定位第二百二十四頁，共392頁。體驗區(qū)的選址原則1、交通便捷2、樓盤形象展示3、客戶體驗滿足全項目整體施工組織滿足全項目營銷進度客戶到達本項目便捷客戶從體驗區(qū)入口到達售樓處和樣板房動線直接、合理、舒適第二百二十五頁，共392頁。售樓處功能分區(qū)：1

大門輻射區(qū)2

接待迎賓區(qū)3

模型展示區(qū)4

銷售洽談區(qū)5

展板宣傳區(qū)+銷控區(qū)6工法展示區(qū)7

簽約區(qū)8

財務(wù)區(qū)9

室內(nèi)外休閑區(qū)10

辦公區(qū)第二百二十六頁，共392頁。

售樓處空間裝修關(guān)注點：動線---功能分區(qū)、參觀路線合理比例---各功能區(qū)空間分布合理層次---按功能區(qū)接待遞進燈光---溫馨柔和表達---體現(xiàn)人文和企業(yè)理念驚喜---環(huán)境和服務(wù)第二百二十七頁，共392頁。銷售中心、樣板房、景觀示范區(qū)成本管理第二百二十八頁，共392頁。體驗區(qū)造價框算表分類功能面積平方單價元/㎡總價萬元備注1備注2市政市政公園460015069BT工程，不計入示范區(qū)投入費用

景觀示范區(qū)永久景觀108250054.1

景觀示范區(qū)平均單方造價393元/㎡臨時景觀9887360355.9335%可回收(喬木灌木等）設(shè)計費109691920.84

小計10969

430.87

銷售中心接待區(qū)4454000178含設(shè)計費、隔墻土建、硬裝、軟裝平均單方造價約為3486元/㎡工作區(qū)115150017.25含設(shè)計費、隔墻土建、硬裝、軟裝，30%可回收

小計560

195.25

樣板房精裝樣板房500

4500225含軟裝，50%可回收

清水房包裝

3小計

228合計854.12

第二百二十九頁，共392頁。銷售中心、樣板房的成本范圍包括：

銷售中心建造費、裝修工程費，樣板房建造費、裝修工程費，銷售中心、樣板房家具及樣板房小品擺設(shè)等第二百三十頁，共392頁。裝飾工程主要成本構(gòu)成

硬裝物料（標準、質(zhì)感、顏色、厚度）

軟裝效果第二百三十一頁，共392頁。天棚與墻面天棚線條順直、陰角石材接口美觀第二百三十二頁，共392頁。天棚線條順直、陰角對位無誤差天棚與墻面第二百三十三頁，共392頁。門窗套第二百三十四頁，共392頁。門窗套第二百三十五頁，共392頁。臺面第二百三十六頁，共392頁。臺面第二百三十七頁，共392頁。細部收口第二百三十八頁，共392頁。細部收口第二百三十九頁，共392頁。細部收口與石材的玻璃膠收口干凈第二百四十頁，共392頁。細部收口與石材的玻璃膠收口干凈第二百四十一頁，共392頁。細部收口馬賽克墻面做工精細第二百四十二頁，共392頁。第二百四十三頁，共392頁。第二百四十四頁，共392頁。第二百四十五頁，共392頁。第二百四十六頁，共392頁。第二百四十七頁，共392頁。影響售樓處裝飾成本的主要因素1）、售樓處裝飾風格定位，銷售理念定位2）、售樓處功能分區(qū)的裝修標準，裝飾材料分配和表現(xiàn)3）、售樓處風格影響環(huán)境氛圍、環(huán)境風格和造價第二百四十八頁，共392頁。第二百四十九頁，共392頁。第二百五十頁，共392頁。第二百五十一頁，共392頁。控制售樓處裝飾成本的措施1）、售樓處裝飾成本原則應(yīng)該控制在目標成本執(zhí)行版的分解測算控制范圍內(nèi)2）、確定合適的售樓處裝飾風格以控制裝飾成本和環(huán)境氛圍成本3）、控制主要裝飾材料標準，好材料用在關(guān)鍵部位4）、耐用品回收和周轉(zhuǎn)使用第二百五十二頁，共392頁。影響樣板房裝修成本的主要因素1）、樣板房裝飾風格定位2）、樣板房裝飾材料標準3）、樣板房風格影響樣板房家具小品風格和造價第二百五十三頁，共392頁。第二百五十四頁，共392頁?？刂茦影宸垦b修成本的措施1）、樣板房裝飾成本原則應(yīng)該控制在目標成本執(zhí)行版的分解測算控制范圍內(nèi)2）、確定合適的樣板房裝飾風格以控制裝飾成本和家具小品成本3）、控制主要裝飾材料標準，好材料用在關(guān)鍵部位4）、耐用品回收和周轉(zhuǎn)使用第二百五十五頁，共392頁。準確進行成本測算的基本要求是什么你體會成本測算的難點有哪些怎樣才能實現(xiàn)成本管理的目標交流提綱第二百五十六頁，共392頁。內(nèi)容龍湖成本管理與控制

龍湖招標投標管理龍湖的合同管理第二百五十七頁，共392頁。招投標職能部門的設(shè)置第二百五十八頁，共392頁。一般公司招投標機構(gòu)設(shè)置有的公司招投標小組：負責公司招投標工作的領(lǐng)導(dǎo)決策，負責對全部招投標工作的監(jiān)管小組成員：董事長、總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、總工程師、項目經(jīng)理部總經(jīng)理、工程管理總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、工程管理部招標工程師、建材采購（工程材料設(shè)備采購）協(xié)調(diào)小組成員組成第二百五十九頁，共392頁。營銷部成本管理部工程管理部設(shè)計研發(fā)部公司總經(jīng)理研發(fā)專員項目總監(jiān)項目研發(fā)經(jīng)理項目工程經(jīng)理項目成本經(jīng)理項目營銷經(jīng)理項目財務(wù)經(jīng)理專業(yè)工程師成本專員營銷顧問財務(wù)專員精裝修項目部景觀項目部龍湖公司部門、項目運營構(gòu)架計劃財務(wù)部發(fā)展部運營副總第二百六十頁，共392頁。龍湖造價采購部組織構(gòu)架造價采購部成本中心采購中心招標中心造價工程師景觀采購工程師裝飾采購工程師材料采購工程師設(shè)備采購工程師招標工程師第二百六十一頁，共392頁。龍湖招標小組是根據(jù)每單招標工作的具體內(nèi)容

成立的臨時團隊

分工研發(fā)部負責實施的招標工程部負責實施的招標造價采購部負責實施的招標材設(shè)招標土建安裝工程精裝工程景觀工程組長★研發(fā)部職能負責人★工程部職能負責人★造價采購部職能負責人副組長★造價采購部職能負責人★工程部職能負責人★精裝部職能負責人★景觀部職能負責人第二百六十二頁，共392頁。組員●運營副總●運營副總●運營副總●運營副總●運營副總●運營副總●精裝部職能負責人●精裝部職能負責人●精裝部職能負責人●精裝部職能負責人

●景觀部職能負責人●景觀部職能負責人●景觀部職能負責人●景觀部職能負責人

●工程部職能負責人●招標中心經(jīng)理●招標中心經(jīng)理★招標中心經(jīng)理★招標中心經(jīng)理★招標中心經(jīng)理

★采購中心經(jīng)理●采購中心經(jīng)理●采購中心經(jīng)理●采購中心經(jīng)理●工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師第二百六十三頁，共392頁。注：表中標識有“★”符號的為必須參加人員，標識有“●”的成員可視招標的具體內(nèi)容選擇性參與

組員

★材料設(shè)備工程師●材料設(shè)備工程師●材料設(shè)備工程師●材料設(shè)備工程師★項目總監(jiān)★項目總監(jiān)★項目總監(jiān)★項目總監(jiān)★項目總監(jiān)★項目總監(jiān)★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●項目專業(yè)工程師●項目專業(yè)工程師●項目專業(yè)工程師●項目專業(yè)工程師●項目專業(yè)工程師●項目專業(yè)工程師第二百六十四頁，共392頁。龍湖招標小組主要職責貫徹執(zhí)行公司有關(guān)招標管理辦法，維護公司利益，進行全過程招標管理。審批招標申請書、招標邀請函、資格預(yù)審文件、招標文件、評標報告、中標通知書；審批最高限價