萬科集團目標(biāo)成本管理實施細則

A企業(yè)股份有限公司程序文件編號VKCW03-25名稱A集團目標(biāo)成本管理實施細則版本A/2第4頁共10頁編制更改審核批準(zhǔn)生效期200PAGEA集團目標(biāo)成本管理實施細則（第二版）目的提高集團成本管理水平，建立先進合理的目標(biāo)成本管理體系。為各地產(chǎn)公司制訂目標(biāo)成本和實施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和規(guī)范。范圍本實施細則適用于A集團所屬各地產(chǎn)公司。職責(zé)集團成本審算中心負責(zé)本實施細則的制訂、修訂、解釋、監(jiān)督與檢查。A集團所屬各地產(chǎn)公司負責(zé)貫徹實施。方法與過程控制目標(biāo)成本釋義目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，結(jié)合公司經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)集團“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。目標(biāo)成本文件分為三個部分：《目標(biāo)成本測算文件》、《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》、《動態(tài)成本月評估》?！赌繕?biāo)成本測算文件》反應(yīng)項目的總目標(biāo)成本和分項目標(biāo)成本的金額。項目總目標(biāo)成本是項目成本的控制線，由各分項目標(biāo)成本組成。各分項目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價指標(biāo)及各種費用指標(biāo)。《目標(biāo)成本測算文件》包括：《目標(biāo)成本測算表》，見附件一；《跨期成本分攤明細表》，見附件二：按確定的分攤原則，將跨期成本進行分攤并匯總成表，未經(jīng)公司審批，不允許改變?！犊缙诔杀痉謹傇瓌t說明書》，見附件三：明確成本跨期分攤項目及分攤原則，未經(jīng)公司審批，不允許改變。《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》，用以明確各責(zé)任部門的成本控制責(zé)任范圍，包括控制內(nèi)容、控制要點。《動態(tài)成本月評估報告》反映各成本項目的動態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。目標(biāo)成本管理原則市場導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤的實現(xiàn)。準(zhǔn)確嚴謹原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。動態(tài)管理原則：建設(shè)項目的動態(tài)成本要及時與目標(biāo)成本進行比較并糾偏，確保建設(shè)項目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)?？勺匪菪栽瓌t：編制目標(biāo)成本的資料，包括：規(guī)劃設(shè)計圖、施工圖、政府對房地產(chǎn)相關(guān)的收費標(biāo)準(zhǔn)、市場信息價、資本化利息、營銷費用管理費用的計算依據(jù)及其他相關(guān)文件等，須及時收集、整理、存檔。目標(biāo)成本科目分類：詳附件HYPERLINK《目標(biāo)成本科目分類》目標(biāo)成本文件制訂步驟及時間要求項目可研階段：在可研階段，為獲取土地提供參考依據(jù)而進行的經(jīng)濟測算，能夠較為準(zhǔn)確地測算項目收益情況。進行經(jīng)濟測算時，成本估算主要依據(jù)類似項目的成本數(shù)據(jù)或者已結(jié)算項目的數(shù)據(jù)，但須在測算時進行說明。可研階段應(yīng)了解項目所在區(qū)域的同檔次或者相似建筑的成本構(gòu)成情況及價格水平，為經(jīng)濟測算提供參考。項目定位階段：在投資分析和概念設(shè)計階段，根據(jù)可行性研究報告，以及營銷、設(shè)計、成本、工程、財務(wù)等相關(guān)部門互動討論確定的項目定位，完成《項目前期成本控制要點》。確定各項費用的計劃金額，著重考慮設(shè)計、報建、環(huán)境配套、營銷費等，并向各費用的責(zé)任部門交底達成一致，作為各部門的工作目標(biāo)。主體建安費以設(shè)計部編制的《建設(shè)項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表》為依據(jù)，在五個工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實施方案設(shè)計階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成《方案設(shè)計階段的成本控制建議》，以此指導(dǎo)實施方案的成本控制。實施方案階段：實施方案確定后十五個工作日內(nèi)，對《項目成本測算表》進行細化和修訂，形成《項目目標(biāo)成本測算表》，編制完成《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》，并以此指導(dǎo)設(shè)計、招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理。結(jié)合設(shè)計院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標(biāo)(如鋼筋、砼含量等)，形成《施工圖設(shè)計階段的成本控制建議》，作為《設(shè)計任務(wù)指導(dǎo)書》的一部分發(fā)給設(shè)計院作為施工圖設(shè)計階段造價控制的依據(jù)。各階段的成本測算的相關(guān)資料在定稿后，在五個工作日內(nèi)將相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。目標(biāo)成本測算表的編制目標(biāo)成本應(yīng)按項目開發(fā)期分期編制，所有核算對象的目標(biāo)成本以各建筑產(chǎn)品類型的目標(biāo)成本體現(xiàn)，一個開發(fā)期只能編制一個目標(biāo)成本。目標(biāo)成本測算必須應(yīng)用集團統(tǒng)一測算表格(見附件一)，并體現(xiàn)量價分離的原則。目標(biāo)成本的制訂以項目的規(guī)劃指標(biāo)以及各部門共同確定的建造及材料部品標(biāo)樣板間動態(tài)成本按實際發(fā)生成本全額反映。項目成本決算完成或年度成本管理工作總結(jié)時，需根據(jù)《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》對相關(guān)責(zé)任部門進行評估，并提交公司管理層作為業(yè)績考核依據(jù)之一。項目成本決算完成后，需進行全面、系統(tǒng)的總結(jié)，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求分析技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，錄入數(shù)據(jù)庫作為新項目測算、設(shè)計方案優(yōu)化、結(jié)算初步審核的依據(jù)。目標(biāo)成本的修訂目標(biāo)成本確定后不得隨意修訂，有下列情況之一者，可修訂目標(biāo)成本，一般成本變化在成本動態(tài)中反映即可。主體施工圖完成后二十個工作日內(nèi)，僅對目標(biāo)成本中主體建筑、安裝工程費進行修訂。因規(guī)劃調(diào)整、預(yù)售查賬或竣工查賬導(dǎo)致占地面積、建筑面積、可售面積等規(guī)劃指標(biāo)變化導(dǎo)致可售面積單方成本變化累計達±1.5%及以上時，僅對目標(biāo)成本中相應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)進行調(diào)整。因政府政策變化或市場行情(人工、材料等)發(fā)生變化，導(dǎo)致可售面積單方成本變化達±1.5%及以上時，僅對直接影響部分科目修訂，同時分公司需事前郵件知會集團成本審算中心。目標(biāo)成本修訂須按目標(biāo)成本審批流程進行審批并備案，同時將修訂的情況形成正式書面文件提交集團成本審算中心。目標(biāo)成本的考核目標(biāo)成本考核指標(biāo)為目標(biāo)成本相對變動率和目標(biāo)成本絕對變動率。目標(biāo)成本相對變動率：目標(biāo)成本絕對變動率：支持文件《A集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》《A集團存貨核算規(guī)范》《A集團責(zé)任成本管理體系指引》《A集團成本管理軟件使用管理辦法》附件目標(biāo)成本測算表跨期成本分攤明細表跨期成本分攤原則說明書HYPERLINK目標(biāo)成本科目分類A企業(yè)股份有限公司程序文件編號VKCW03-25名稱A集團目標(biāo)成本管理實施細則版本A/1第10頁共10頁編制陳偉、程宇更改林東審核王文金批準(zhǔn)劉愛明生效期200目標(biāo)成本科目分類序號成本科目主要包含內(nèi)容一土地獲得價款1政府地價及市政配套費土地出讓金、土地開發(fā)費、大市政配套費、契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等2合作款項補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等3紅線外市政設(shè)施費紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費4拆遷補償費地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等二開發(fā)前期準(zhǔn)備費1勘察設(shè)計費勘測丈量費水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、竣工面積丈量費等規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等其他：可行性研究費、制圖、曬圖費、樣品制作費等建筑研究用房材料及施工費2報建費報批報建費項目報批報建費：報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、環(huán)境評測費、費新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等增容費水、電、煤氣增容費3三通一平費臨時道路施工用的臨時道路設(shè)計、建造費用臨時用電施工用的臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用臨時用水施工用臨時給排水設(shè)施設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用場地平整基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用4臨時設(shè)施費臨時圍墻圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用臨時辦公室租金、建造及裝飾費用臨時場地占用費施工用臨時占道費、臨時借用空地租費臨時圍板臨時圍板的設(shè)計、建造、裝飾費用三主體建筑工程費1基礎(chǔ)造價土石方、樁基、護壁(坡)工程費、樁基檢測費、降水2結(jié)構(gòu)及粗裝修砼框架(含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ))、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓)3門窗工程單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門等工程費用4公共部位精裝修大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費用5戶內(nèi)精裝修廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用四主體安裝工程費1室內(nèi)水暖氣電室內(nèi)給排水給排水自來水、排水直飲水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)室內(nèi)采暖地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片室內(nèi)燃氣室內(nèi)電氣工程樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋2設(shè)備及安裝通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)電梯供貨及安裝發(fā)電機供貨及安裝發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪消防系統(tǒng)含消防水、電、防排煙水消防系統(tǒng)自動噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨立的室外消火栓系統(tǒng)電消防系統(tǒng)煙感、溫感、報警、消防廣播氣體滅火系統(tǒng)防排煙工程人防設(shè)備及安裝密閉門、氣體過濾裝置3弱電系統(tǒng)居家防盜系統(tǒng)陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按鈕對講系統(tǒng)包括可視及非可視對講三表遠傳水、電、氣遠程抄表有線電視有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座電話主體內(nèi)外布線及終端插座寬帶網(wǎng)主體內(nèi)外布線及終端插座五社區(qū)管網(wǎng)工程費1室外給排水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、以及外接的消火栓雨污水系統(tǒng)2室外采暖系統(tǒng)3室外燃氣系統(tǒng)4室外電氣及高低壓設(shè)備高低壓配電設(shè)備及安裝紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設(shè)備室外強電總平線路部分室外弱電管道埋設(shè)用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井5室外智能化系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝周界紅外防越紅外對掃小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子公告屏六園林環(huán)境工程費1綠化建設(shè)費公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化2建筑小品雕塑、水景、環(huán)廊、假山等3道路、廣場建造費道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等車行道廣場、人行道4圍墻建造費永久圍墻、圍欄及大門5室外照明室外燈光照明工程6室外背景音樂7室外零星設(shè)施兒童游樂設(shè)施、指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘七配套設(shè)施費1游泳池建造成本及配套資產(chǎn)購置2業(yè)主會所建造成本及配套資產(chǎn)購置3幼兒園建造成本及配套資產(chǎn)購置4學(xué)校建造成本及配套資產(chǎn)購置5網(wǎng)球場6設(shè)備用房配電房、水泵房土建及裝修費7車站建造費建造成本及配套資產(chǎn)購置8……八開發(fā)間接費1工程管理費工程監(jiān)理費支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用預(yù)結(jié)算編審費支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用行政管理費直接從事項目開發(fā)的部門的人員工資、獎金、補貼等人工及行政費施工合同外獎金趕工獎、進度獎工程質(zhì)量監(jiān)督費建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費安全監(jiān)督費建設(shè)主管部門的安監(jiān)費工程保險費2營銷設(shè)施建造費廣告設(shè)施及發(fā)布費車站廣告、路牌廣告現(xiàn)場包裝費彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆接待廳裝修、裝飾費設(shè)計、工程、裝飾等樣板間包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，可從總費用中扣除銷售模型費售樓沙盤、戶型模型等其他3資本化利息直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額4物業(yè)管理完善費開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的大修基金、物業(yè)管理基金或其他專項基金，以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費九期間費用詳見《A集團費用核算規(guī)范》1管理費用人工費用行政費用財產(chǎn)費用其它2銷售費用媒介廣告費電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報