宿遷民便路地塊市場分析及產(chǎn)品發(fā)展建議報告分析

本文圖例標示說明通過現(xiàn)有資料查閱到信息數(shù)據(jù)通過互聯(lián)網(wǎng)查閱到的資料數(shù)據(jù)通過現(xiàn)場實地走訪了解到的信息通過電話詢問到的相關信息1PART.1城市背景研究城市區(qū)位宿遷位于江蘇省北部、地處長江三角洲地區(qū)，是淮海經(jīng)濟圈、沿海經(jīng)濟帶、沿江經(jīng)濟帶的交叉輻射區(qū)，是南北交通咽喉所在城市區(qū)位：距離連云港市145.8公里、距離徐州市110公里距離蚌埠市189公里、距離淮安市97公里、

宿遷位于江蘇省北部，地處長三角州地區(qū)，位于蘇魯皖交匯處宿遷歷史悠久、文化繁榮，城市由京杭大運河穿境而過，北倚駱馬湖，南臨洪澤湖。宿遷自古便有“北望齊魯、南接江淮，居兩水（即黃河、長江）中道、扼二京（即北京、南京）咽喉”之稱宿遷徐州宿遷蚌埠上海南京連云港淮安北京南京淮海經(jīng)濟圈淮海經(jīng)濟圈位于渤海經(jīng)濟圈和長三角經(jīng)濟圈之間，是連接兩大經(jīng)濟圈的橋梁，具有很大的聯(lián)動發(fā)展空間紹興市環(huán)渤海經(jīng)濟圈淮海經(jīng)濟圈珠三角經(jīng)濟圈關鍵字淮海經(jīng)濟圈核心

第四大經(jīng)濟圈長三角經(jīng)濟圈宿遷

我國經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境中，東部沿海的三大經(jīng)濟圈是我國經(jīng)濟發(fā)展的絕對核心，淮海經(jīng)濟圈位于兩大經(jīng)濟圈之中，具有良好發(fā)展前景淮海經(jīng)濟圈位于我國兩大沿海經(jīng)濟圈之間，是連接兩大經(jīng)濟圈的橋梁，未來具有較大的聯(lián)動發(fā)展空間；宿遷作為區(qū)域的附屬，發(fā)展?jié)摿薮蟆３鞘懈艣r位于蘇北地區(qū)的宿遷，是為全國最年輕的地級市，和著名的“白酒之都”及旅游衛(wèi)生城市

2014年，全市面積8555平方公里，宿遷除主城區(qū)外轄沭陽、泗陽、泗洪縣

城區(qū)：宿豫區(qū)、宿城區(qū)、湖濱新區(qū)、洋河新區(qū)、宿遷經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、宿遷工業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。宿遷是中國酒都，洋河、雙溝兩大名酒出產(chǎn)于此1宿城區(qū)2宿豫區(qū)3湖濱新區(qū)4洋河新區(qū)5宿遷經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)6宿遷工業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)132456城市人口數(shù)據(jù)來源：江蘇省政府統(tǒng)計公報宿遷人口基數(shù)位于江蘇中游，增長較慢，是典型的“勞動力輸出”城市，人口導入較差，不利于區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展2014年江蘇地級市人口排名城市人口（萬人）位次蘇州1046.61徐州858.052南京818.783南通728.284鹽城726.025無錫646.556宿遷5807………………鎮(zhèn)江31113

2014年宿遷人口總量約580萬，位于江蘇各地級市中游位置

2010-2014年宿遷人口保持緩慢增長，但城市常住人口遠落后與戶籍人口，是典型的勞動力輸出城市，人口導入較差，勞動力和消費者的大量外移，影響區(qū)域經(jīng)濟水平，不利于區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展城市總體經(jīng)濟近年來宿遷整體經(jīng)濟水平發(fā)展較快，保持10%的年增長速度，但由于經(jīng)濟基礎薄弱，整體實力仍位于江蘇省末段數(shù)據(jù)來源：宿遷政府統(tǒng)計公報2014年江蘇省GDP排名排名城市GDP（億元）1蘇州13760.892南京8820.753無錫8205.314南通5652.695徐州4963.916常州4901.87………………11淮安2455.3912連云港1965.8913宿遷1930.68從五年宿遷城市總體經(jīng)濟水平發(fā)展較快，整體保持在年均10%以上的高速增長2014年，雖然宿遷經(jīng)濟水平增長較快，但由于經(jīng)濟基礎較為薄弱，目前在江蘇全省的地級市排名中仍處于墊底狀態(tài)人均GDP全市人均GDP穩(wěn)步增長，2014年人均GDP超過6500美元，房地產(chǎn)需求正處于改善需求為主的穩(wěn)定發(fā)展階段GDP增幅《4%4-5%5-8%》8%房地產(chǎn)發(fā)展周期萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主從2010-2014年,宿遷人均GDP保持高速增長，由3000美元增加到6500美元，2014年全市人均GDP已經(jīng)超過6500美元，房地產(chǎn)市場正處于穩(wěn)定發(fā)展階段，城市購房人群主要追求改善需求為主數(shù)據(jù)來源：宿遷政府統(tǒng)計公報收入水平隨著人均可支配收入和消費品零售總額的持續(xù)增長，城市居民消費水平不斷提升，有助于推動城市房地產(chǎn)的消費數(shù)據(jù)來源：宿遷政府統(tǒng)計公報

隨著人均可支配收入持續(xù)增長，城市居民購買能力將會得到提高，收入水平的提升將會提升居民消費檔次，為房地產(chǎn)消費發(fā)展提供資金基礎

宿遷零售消費總額連續(xù)五年呈兩位數(shù)的增長態(tài)勢，居民購買能力逐年增強，其購買欲望也會愈加強烈，這也直接助推城市房地產(chǎn)行業(yè)的消費以第二產(chǎn)業(yè)為主，但第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較為迅猛，因此市場購房客戶主要為剛需型和首次改善型產(chǎn)業(yè)結構支柱產(chǎn)業(yè)制造業(yè)冶金化工復合材料

當前宿遷市主要以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)為輔，三產(chǎn)結構比維持在13:48:39左右，產(chǎn)業(yè)結構趨于合理

宿遷產(chǎn)業(yè)結構主要還是以制造業(yè)、化工及復合材料為主，其中制酒在制造業(yè)中占據(jù)重要地位數(shù)據(jù)來源：宿遷政府統(tǒng)計公報城市目前主要大力發(fā)展宿城新城，本案位于宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，但短期內(nèi)并不是城市發(fā)展主要區(qū)域城市規(guī)劃城市發(fā)展總體戰(zhàn)略：六大片區(qū)，城市西進宿城區(qū)——全市傳統(tǒng)商貿(mào)中心，教育、科研中心宿豫區(qū)——全市行政、文化中心，現(xiàn)代生產(chǎn)服務中心經(jīng)濟開發(fā)區(qū)——居住、工業(yè)兼容的綜合性片區(qū)湖濱新城——綜合性生活片區(qū)工業(yè)園區(qū)——全市主要的工業(yè)生產(chǎn)基地洋河新區(qū)——生態(tài)旅游、教育科研和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)研發(fā)基地數(shù)據(jù)來源：宿遷政府規(guī)劃局本案本案位于區(qū)域“中高端集中居住區(qū)”臨界位置，北臨工業(yè)集中區(qū)，處在居住區(qū)邊緣，短期內(nèi)開發(fā)前景并不明朗區(qū)域規(guī)劃工業(yè)集中區(qū)（東區(qū)）工業(yè)集中區(qū)（南區(qū)）中高端集中居住區(qū)本案現(xiàn)代服務業(yè)集中區(qū)商貿(mào)集中區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：規(guī)劃面積105平方公里，建成區(qū)面積47平方公里，2013年1月正式提升為“國家級開發(fā)區(qū)”，其功能定位為推動開發(fā)區(qū)工業(yè)化和城市化互動并進區(qū)域占位：本案位于居住區(qū)邊緣，同時受到工業(yè)區(qū)的影響，開發(fā)難度較大，前景不容樂觀數(shù)據(jù)來源：宿遷政府規(guī)劃局經(jīng)濟發(fā)展分析：宿遷近年來雖然經(jīng)濟發(fā)展迅猛，各項經(jīng)濟指標增速超過全省平均值，但城市經(jīng)濟基礎較弱，經(jīng)濟總量仍位于全省倒數(shù)位置人口情況：宿遷為典型勞動力輸出城市，市區(qū)人口導入較差，人口流動性差，直接影響房地產(chǎn)市場發(fā)展城市規(guī)劃分析：本案位于城市發(fā)展次重點和產(chǎn)能區(qū)域，并不能得到市區(qū)服務輻射，房地產(chǎn)環(huán)境較為閉塞，產(chǎn)市場封閉落后

由于宿遷行政區(qū)劃為地級市的時間較短，其經(jīng)濟基礎較為薄弱，常年以來人口輸出型城市的面貌短期內(nèi)很難得到改善；同時本案位處開發(fā)區(qū)，區(qū)域發(fā)展落后于主城區(qū)，并非政府規(guī)劃重點建設的房地產(chǎn)板塊，短期內(nèi)發(fā)展前景不容樂觀城市背景篇結論2PART.2宏觀房地產(chǎn)市場研究近年來宿遷的房地產(chǎn)投資和固定投資保持穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)投資比重在20%以上，房地產(chǎn)仍將是城市的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增長情況年份2010年2011年2012年2013年2014年固定資產(chǎn)投資（億元）652.84787.641025.561290.751559.22房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）147.63188.6218.64305.46377.14占比22.61%23.94%21.32%23.67%24.19%

近年來宿遷房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長，2010年你的147億增長為2014年的377億，增幅接近250%

2010-2014年宿遷房地產(chǎn)投資比保持22%以上的穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)仍將是城市的支柱產(chǎn)業(yè)，但長久下去，高額投資比率將帶來城市房地產(chǎn)庫存存量的增加，將破壞房地產(chǎn)市場的供需平衡數(shù)據(jù)來源：宿遷政府統(tǒng)計公報全市房地產(chǎn)施工面積不斷增加，銷售進度落后于開發(fā)，產(chǎn)品的去化緩慢造成房地產(chǎn)市場競爭將日趨激烈施工面積分析宿遷房地產(chǎn)施工和銷售情況對比年份2010年2011年2012年2013年2014年施工面積1809.182074.782551.023835.333965.8銷售面積590.89449.92517.48822.73584.12（銷售/施工）占比32.66%21.68%20.28%21.45%14.72%

2010-2014年，宿遷房地產(chǎn)市場施工面積不斷增加，房地產(chǎn)銷售力度遠落后于開發(fā)，造成房地產(chǎn)的銷售/施工比逐年降低

施工與銷售的比例失衡，造成了宿遷市場上房地產(chǎn)庫存逐漸累計增加，城市有限的消費能力，不足以支撐起逐年增加的房產(chǎn)庫存比重，因此未來城市房地產(chǎn)將以去庫存為主數(shù)據(jù)來源：宿遷政府統(tǒng)計公報城市土地市場截至10月份，宿遷土地成交共計49幅，成交多以居住和商住性質(zhì)為主，成交區(qū)域集中于位于主城的宿城和宿豫區(qū)

截至10月份宿遷土地共分3次集中供應，共計成交49幅

成交土地多以居住和商住性質(zhì)為主，成交集中區(qū)域為傳統(tǒng)主城區(qū)（宿城和宿豫）以及政府著重打造的西北新城——湖濱新區(qū)

從土地成交來看，未來宿遷房地產(chǎn)開發(fā)方向仍以住宅為主，開發(fā)區(qū)域為更為宜居的宿遷主城區(qū)和西北新城

注：成交幅數(shù)僅為（商、辦及住等）經(jīng)營性質(zhì)土地，不包含其他性質(zhì)用地數(shù)據(jù)來源：宿遷政府土地資源局2015年區(qū)域土共計成交5幅，商住和住宅性質(zhì)土地3幅，未來入市將會加劇區(qū)域房地產(chǎn)的競爭區(qū)域土地分析序號編號土地坐落出讓面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限規(guī)劃指標萬元/畝）成交價格

(萬元/畝)競得單位容積率（≤）建筑密度綠地率12015（經(jīng)）B開發(fā)區(qū)02位于宿遷經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，東至發(fā)展大道，西至人民大道，南至金雞湖路，北至隆源水晶城項目用地。122.27商住用地商業(yè)40年、居住70年2.5≤35%≥30%150151宿遷市開源置業(yè)有限公司22015（經(jīng)）B開發(fā)區(qū)04位于宿遷經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，東至空地，西至世紀大道，南至福州路，北至三樹新城項目用地。15.5商業(yè)用地40年1.5≤40%≥5%5656宿遷市開源置業(yè)有限公司32015（經(jīng)）C開發(fā)區(qū)07位于宿遷經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，東至通達大道，西至開源金桂花園項目用地，南至空地，北至蘇州路。18.171商業(yè)用地40年≤1.5≤45%≥5%5858宿遷市開源置業(yè)有限公司42015（經(jīng)）C開發(fā)區(qū)09位于宿遷經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，東至世紀大道，西至文峰貿(mào)易項目用地，南至空地，北至浦東路。43.089商住用地商業(yè)40年、居住70年≤2.5≤30%≥30%40145宿遷開天投資發(fā)展有限公司52015（經(jīng)）C開發(fā)區(qū)10位于宿遷經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，東至宏運道路項目用地，西至空地，南至深圳路，北至雅泰新材料項目用地。40.0005居住用地70年≤2.5≤25%≥35%160170宿遷市經(jīng)濟開發(fā)總公司數(shù)據(jù)來源：宿遷政府土地資源局為促進中心城市房地產(chǎn)消費，政府根據(jù)宿遷市房地產(chǎn)市場實際情況推出“91新政”,出臺《六條意見》，積極救市城市政策解讀實行新建商品住房購房補貼購買單套面積90㎡（含90㎡）以下的給予房款總額（以開發(fā)企業(yè)開具的稅務發(fā)票為準計算，不含儲藏室、車庫、車位、閣樓價款，下同）5%的購房補貼套商品住房商業(yè)貸款貼息在中心城市范圍內(nèi)采用商業(yè)貸款購買首套新建商品住房且單套面積在144㎡以下的，按人民銀行同期貸款基準利率的0.7倍給予商業(yè)貸款1年的貼息實行二手住房購房補貼在中心城市范圍內(nèi)個人購買二手住房的，給予房款總額1%的購房補貼。部門領取加大住房信貸支持力度對通過商業(yè)貸款購買首套普通新建商品自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍提高住房公積金使用效率提高公積金貸款最高限額夫妻雙方其中只有一方繳存住房公積金的，貸款最高限額由25萬元提高至30萬元；夫妻雙方均繳存住房公積金的，貸款最高限額由50萬元提高至60萬元對已結清住房公積金購房貸款的家庭并符合貸款其他條件的，可繼續(xù)申請住房公積金貸款20151-9月宿遷商品房成交波動較小，整體較去年略微下降，成交區(qū)域主要集中在宿城主城區(qū)、宿城新區(qū)及宿豫區(qū)商品房分析

2015年，宿遷商品房成交較為平穩(wěn)，上半年相對去年同期略微下降，商品房成交均價在4500-4700元/㎡之間

成交排名前三的區(qū)域全部為當前宿遷主城所在區(qū)域——主城區(qū)、宿城新城區(qū)及宿豫區(qū)數(shù)據(jù)來源：西楚房產(chǎn)網(wǎng)庫存壓力大：宿遷房地產(chǎn)市場近幾年保持高速增長，但銷售去化落后于開發(fā)，城市產(chǎn)能過剩，未來將造成區(qū)域內(nèi)庫存壓力增大政府積極救市：為了刺激購房，政府推出了91新政，通過降低購房門檻加快房地產(chǎn)銷售，去化庫存市場反應冷淡：本本案所處開發(fā)區(qū)板塊，房地產(chǎn)銷售熱度遠落后于主城區(qū)等區(qū)域，整體市場處于起步階段，因此本案應盡快入市，借助政府新政，快速去化房源，規(guī)避市場風險

近年來，宿遷全市房地產(chǎn)市場施工面積在逐年增長，產(chǎn)品庫存逐年積壓，商品房市場出現(xiàn)供過于求的局面，去庫存將成為宿遷市場未來1-2年內(nèi)的核心問題；區(qū)域產(chǎn)品去化集中在主城區(qū)和西北新城，本案所處房地產(chǎn)銷售較為冷清的開發(fā)區(qū)板塊，但未來政府救市新政出臺，將利好于區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展城市背景篇結論3PART.3區(qū)域房地產(chǎn)市場研究市場板塊劃分宿遷房地產(chǎn)分為7個主要板塊，其中主城區(qū)板塊為房地產(chǎn)發(fā)展核心板塊，本案所處的開發(fā)區(qū)板塊，處于房地產(chǎn)發(fā)展起步階段

主城區(qū)：宿遷房地產(chǎn)最為成熟的區(qū)域和價格標桿，成交量多

宿豫區(qū)：15年成交量較少，但項目多、配套全，發(fā)展?jié)摿Υ笏蕹切鲁菂^(qū)&湖濱新區(qū)：宿遷未來發(fā)展主方向，15年成交雖有下降，但房地產(chǎn)發(fā)展迅猛

蘇宿園區(qū)&洋河區(qū)：房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，基礎薄弱

開發(fā)區(qū)：本案所在區(qū)域，是宿遷最早的工業(yè)園區(qū)，住宅開發(fā)體量雖大，但是配套建設較為落后，制約房地產(chǎn)的發(fā)展主城區(qū)宿城新城區(qū)宿豫區(qū)湖濱新區(qū)蘇宿園區(qū)開發(fā)區(qū)洋河區(qū)區(qū)域住宅市場1中歐名城2皇家景園3瑞景名都發(fā)展區(qū)域：區(qū)域內(nèi)在售住宅樓盤主要集中在環(huán)城南路以北、開發(fā)區(qū)大道兩側(cè)地塊

由于區(qū)域所處區(qū)位，以及價格和產(chǎn)品等因素，區(qū)域購房客戶主要以剛需和首改客戶為主，價格是其主要考慮因素1243567891011124開源古楚名苑5子悅城6金鼎名府7康橋酈灣8潤園小區(qū)9隆源城市之星綠地壹品嘉禾頤園蘭亭御城101112本案開發(fā)區(qū)在售項目主要集中在環(huán)城南路以北，以及開發(fā)區(qū)大道兩側(cè)，住宅多以剛需和首改產(chǎn)品為主區(qū)域項目總建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型2房面積段（㎡）3房面積段(㎡)銷售報價（元/㎡）月均去化（套）層數(shù)（層）總套數(shù)（戶）外環(huán)外（項目所在）皇家景園9.9小高層小高層：81、96小高層：103、128、133小高層：38005小高層：9+1、17+1762中甌名城12高層高層：86-93高層：105-150高層：40005高層：27922子悅城13.7多層、小高層多層:96多層:112、128小高層：116、130多層：4100小高層：370012小高層：9+1多層：61066瑞景名都18.6多層、小高層多層：80小高層95多層：103-125小高層：120-127多層：3900小高層：380013多層：6小高層：171148開源古楚名苑12.4多層、小高層多層：85-103小高層：82-85多層：107-120小高層：101-107多層：3600小高層：37005多層：6+1小高層：11-18935外環(huán)內(nèi)綠地壹品8.6多層、小高層多層：93小高層未建多層：114多層：44008多層：5+1帶電梯557嘉禾頤苑10.1高層高層：94-102高層：120-128高層：450010高層：25-26872隆源城市之星7.2小高層小高層：89-91、113復式小高層：109-128、132小高層：4000-420012小高層：11、17616蘭亭御城52高層高層：88-90高層：105-115、130高層：480027高層：18、264025潤園小區(qū)16.2多層、小高層多層：87-97小高層：91多層：109-121小高層：115多層：5100小高層：460016多層：5+1小高層：9+1-17+1881康橋酈灣17多層、小高層、高層多層：86-102高層：75-102小高層：89-102多層：103-135高層：103-120小高層：103-116多層：4900高層：4500小高層：460010多層：6小高層：9、高層181274金鼎名府30小高層、高層小高層：85-105高層：83-92小高層：124-139高層:123-132小高層：4300高層：440015小高層：9、15高層：18680項目詳情項目所在的外環(huán)外區(qū)域：多層銷售均價：3600-4100元/㎡，小高層銷售均價：3700-3800元/㎡，物業(yè)價差為250元/㎡左右外環(huán)（環(huán)城南路）內(nèi)區(qū)域：多層銷售均價：4400-5100元/㎡，小高層銷售均價：4000-4600元/㎡，物業(yè)價差為450元/㎡左右區(qū)域內(nèi)在售住宅主力面積為80-125㎡之間，其多層均價為4600元/㎡，小高層均價4000元/㎡皇家景園我司根據(jù)以下條件，選取重點案例進行分析，為本案的產(chǎn)品建議提供參考在售住宅項目距離本案較近市場具備較高知名度項目概況項目總建筑面為99449㎡，現(xiàn)在售的主要為9層小高層和17層高層項目名稱皇家景園主力面積96-133㎡占地面積40036㎡在售價格3800元/㎡容積率2.48物業(yè)費-總建筑面積99449㎡物業(yè)公司宿遷景盛物業(yè)管理公司綠化率36%開盤時間2014-10物業(yè)類型小高層、高層交房時間2016-6

皇家景園位于宿城區(qū)振興路和北二路交叉口處，銜接老城區(qū)和開發(fā)區(qū)的重要節(jié)點

徐州-宿遷-淮安城際高鐵站和城南汽車站落址城南，將位于皇家景園往南1.5公里內(nèi)，2大樞紐將形成宿城新的交通樞紐，區(qū)域板塊的價值不斷提升皇家景園規(guī)劃分析皇家景園高層區(qū)域小高層區(qū)域高層小高層項目規(guī)劃由小高層、高層和社區(qū)底商產(chǎn)品組成，以高低錯落的景觀和小區(qū)中心景觀主軸形成雙重景觀整體規(guī)劃：項目規(guī)劃小高層、高層和住宅底商，以高低錯落的景觀和小區(qū)中心景觀主軸形成雙重景觀物業(yè)類型：項目共由10棟9層小高層和5棟17的高層半圍合2層沿街商業(yè)體組成共規(guī)劃688個機動車位和2259個非機動車位交通分析123振興路北二路開發(fā)區(qū)大道項目134發(fā)展大道路42皇家景園

項目緊鄰開發(fā)區(qū)大道，其道路為宿遷東西向的主干道，道路通達性較高

公交線路：途徑項目的公交線路有，61、62、63、10、108、302路等

途徑項目的公交能直達寶龍城市廣場、宿遷汽車客運總站、交通銀行等城區(qū)中心區(qū)域項目位于開發(fā)區(qū)主干道——開發(fā)區(qū)大道，周邊有多條公交線路途經(jīng)，通往宿遷城區(qū)中心區(qū)域，交通通達性較高配套分析1234567812345678伽南蔬菜超市江蘇銀行紅星幼兒園中國電信手機店易捷便利店雙河小學中國農(nóng)業(yè)銀行四季水果超市皇家景園商業(yè)配套：伽南蔬菜超市、易捷便利店、四季水果超市、淮海建材市場學校：雙河小學、紅星幼兒園、宿遷實驗小學黃河分校醫(yī)院：宿遷工人醫(yī)院、吾中醫(yī)院銀行：江蘇銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行項目周邊商業(yè)，以低端的住宅底商為主，業(yè)態(tài)較為落后，隨著淮海建材城的完全營業(yè)，項目周邊商業(yè)氛圍得將以改善產(chǎn)品分析皇家景園兩房兩廳一衛(wèi)：85㎡三房兩廳一衛(wèi)：102㎡贈送一半面積全部贈送

兩房85㎡：戶型方正，功能布局合理，廚房自帶小陽臺，生活樂趣便捷

三房102㎡：創(chuàng)意客廳與陽臺何為一體，體會不凡氣派及視覺縱深感，主臥自帶飄窗，景觀視野佳，溫馨舒適享受

產(chǎn)品解析：相對的大面積2房，當?shù)乜蛻舾蛴陧椖俊娣e較大、性價比較高、空間利用利用合理的100-110㎡3房項目小高層銷售均價3800元/㎡，以81-96㎡二房和100-130㎡的三房為主，其中項目三房產(chǎn)品更易為客戶所接受客戶分析周邊縣城+外來客戶（2%）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶三棵樹與（13%）龍河鎮(zhèn)、羅圩鄉(xiāng)和南蔡本地客戶（85%）皇家景園項目客戶主要以龍河鎮(zhèn)、南蔡鄉(xiāng)、羅圩鄉(xiāng)及三棵樹周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民以及開發(fā)區(qū)務工人員為主，客戶具有較強的地緣情節(jié)核心客群：龍河鎮(zhèn)、羅圩鄉(xiāng)和南蔡鄉(xiāng)的本地客戶為主看中該項目的地理位置重要客群：三棵樹及周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，主要看中該小區(qū)的品質(zhì)及價格邊緣客群：周邊縣城及外來客戶客戶職業(yè)：項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)當?shù)剞r(nóng)民（外出務工農(nóng)民工）、開發(fā)區(qū)務工人員ABC住宅個案總結產(chǎn)品總結：項目在售產(chǎn)品為80-113㎡小高層，相比較于90㎡的2房產(chǎn)品，大多數(shù)置業(yè)客戶更喜歡購買戶型格局更為合理，產(chǎn)品利用率更高的100-110㎡的三房，以滿足多功能的家庭居住要求客戶總結：項目客戶主要以開發(fā)區(qū)和洋河區(qū)南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民、開發(fā)區(qū)務工人員為主，多數(shù)為剛性購房客戶，他們向往城市生活，但由于購房資金和地緣等因素，他們偏向于選擇與城鄉(xiāng)結合的項目所在區(qū)域區(qū)域總結：項目所在區(qū)域與本案較近，周邊配套匱乏，區(qū)域發(fā)展滯后于開發(fā)區(qū)其他區(qū)域，受制于地段、交通及開發(fā)因素影響，項目售價普遍較低，市場認可度不高，去化較少皇家景園我司根據(jù)以下條件，選取重點案例進行分析，為本案的產(chǎn)品建議提供參考在售住宅項目同類型項目市場具備較高知名度潤園小區(qū)項目概況項目位于宿遷開發(fā)區(qū)核心位置，總建筑面積為16萬㎡，其物業(yè)類型以多層產(chǎn)品為主項目名稱潤園小區(qū)主力面積多層：87-121㎡小高層：91-115㎡占地面積79230㎡在售價格3800元/㎡容積率1.71物業(yè)費-總建筑面積162000㎡物業(yè)公司長江潤發(fā)物業(yè)管理公司綠化率30.6%開盤時間2014-9物業(yè)類型多層、小高層交房時間2016-8

潤園小區(qū)位于宿遷市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，西至富康大道，北至深圳路，南至環(huán)城南路，東至青年南路，總建筑面積162000㎡潤園小區(qū)規(guī)劃分析潤園小區(qū)多層（5層）小高層（9層）高層（17層）項目規(guī)劃多層、小高層和住宅底商產(chǎn)品組成，當前在售產(chǎn)品集中為9層小高層和5層多層產(chǎn)品整體規(guī)劃：項目規(guī)劃多層、小高層、住宅底商和幼兒園組成，小區(qū)居民共881戶車位情況：小區(qū)停車位共856個，其中地面停車位300個，車庫停車位516個，地下停車位40個物業(yè)類型：項目由4幢高層17層高層、9幢9層小高層、12幢5層多層組成交通分析123深圳路富康大道環(huán)城南路項目4發(fā)展大道潤園小區(qū)2341項目位于城市外環(huán)（環(huán)城南路）以內(nèi)，公共交通發(fā)達，周邊多條公交線環(huán)繞，能便捷通往城市中心區(qū)域

多條公交線路經(jīng)過項目周邊，公共交通發(fā)達

公交線路：61、62、63、10、108、305、307、103、302路等線路途徑站點：寶龍城市廣場、交通銀行、中豪國際廣場、楚街步行街等城市核心地段配套分析項目周邊2公里范圍內(nèi)社區(qū)商業(yè)氛圍較為成熟，可基本滿足周邊居民日常生活購物所需1234567812345678項王故里景區(qū)江蘇銀行宿遷學院大自然超市宿遷建材市場中國人民銀行神龍超市項目樂天瑪特超市商業(yè)配套：千百美超市、華城超市、樂天瑪特、義烏商貿(mào)城（區(qū)域內(nèi)最大的綜合型市場）學校：青華學校（小學至高中）、宿遷實驗小學黃河分校醫(yī)院：黃河社區(qū)城中衛(wèi)生服務站銀行：江蘇銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行潤園小區(qū)產(chǎn)品分析項目銷售均價4750元/㎡，在售產(chǎn)品為面積段87-97㎡兩房，及當前熱銷的109-121㎡三房潤園小區(qū)兩房兩廳一衛(wèi)：87㎡三房兩廳一衛(wèi)：112㎡贈送一半面積全部贈送

87㎡：客廳南戶通透，采光通風俱佳；戶型方正，布局合理，利用率高

112㎡：三開間朝南設計，4米寬客廳自帶超大陽臺，享受品質(zhì)生活

產(chǎn)品分析：相對于90㎡左右的兩房產(chǎn)品，項目客戶更傾向于性價格較高、適合兩代人居住的三房產(chǎn)品客戶分析項目客戶主要來源于順河鎮(zhèn)、宿遷南部城鎮(zhèn)的農(nóng)民及到開發(fā)區(qū)務工人員，購房需求偏向于首次剛需購房市區(qū)客戶（5%）沙集和朱圩周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶客戶（15%）順河鎮(zhèn)、南蔡和環(huán)城南路客戶80%）潤園小區(qū)客戶來源：順河區(qū)、南蔡、環(huán)城南路本地及部分沙集及周邊縣城人群客戶職業(yè)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民以及外來開發(fā)區(qū)務工的青年藍領為主，部分客戶為來自周邊商貿(mào)城（義烏）的個體私營業(yè)主ABC住宅個案總結產(chǎn)品總結：項目熱銷產(chǎn)品類型為109-121㎡三房；與項目的兩房戶型相比，三房在空間利用，舒適度上更占優(yōu)勢，在總價可接受范圍內(nèi)，客戶更愿意選擇適合多代居住、面積更大的三房產(chǎn)品客戶總結：項目客戶集中為開發(fā)區(qū)南面鄉(xiāng)鎮(zhèn)、以及環(huán)城南路周邊原住居民，他們主要為開發(fā)區(qū)廠區(qū)員工，以及進城務工的農(nóng)民工，少數(shù)客戶為項目周邊義烏商貿(mào)城和專業(yè)市場的小型私營業(yè)主和個體戶區(qū)域總結：項目位于開發(fā)區(qū)北側(cè)，位于外環(huán)（環(huán)城南路）以內(nèi)，相對于本案所在的開發(fā)區(qū)南側(cè)區(qū)域，項目交通、生活及公共配套更為成熟，房地產(chǎn)市場占有率和認可度更高，更易于被同區(qū)域的客戶所接受個案對比項目名稱潤園小區(qū)皇家景園開盤時間2014年9月2014年6月物業(yè)類型多層、小高層小高層均價價格（元/㎡）47503800客戶三棵樹、南蔡鄉(xiāng)和羅圩鄉(xiāng)為主龍河、南蔡和羅圩為主熱銷面積段（㎡）109-120102-113月均去化（套）165銷售模式首付30%、貸70%首付4萬（剩余1年內(nèi)交完免息）貸70%所屬區(qū)域外環(huán)內(nèi)（環(huán)城南路）外環(huán)外（項目所屬區(qū)域)區(qū)域內(nèi)客戶主要來源于開發(fā)區(qū)南面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者，他們較為認可小高層和多層105-115㎡左右的三房產(chǎn)品銷售情況總結：目前區(qū)域銷售情況慘淡，月均去化11.5套/月，多層銷售均價約4000-4600元/㎡，小高層銷售均價約4000元/㎡左右產(chǎn)品情況總結：目前區(qū)域多以三房戶型、多層物業(yè)更受到購房者的青睞，多以35-50萬元低總價、高性價比的產(chǎn)品客戶情況總結：區(qū)域內(nèi)客戶來源主要以開發(fā)區(qū)以南鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，其余少量來自市區(qū)、安徽、泗陽等外地客戶

區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品多以多層、小高層為主，其三房戶型更易受到客戶的青睞，若本案未來入市，應當打造低總價、高性價比的剛需性住宅，來滿足區(qū)域目標客戶首次、首改置業(yè)的需求區(qū)域市場結論4PART.4項目本體分析項目區(qū)位本案位于宿遷南面開發(fā)新區(qū)內(nèi)，距離主城區(qū)約8KM以上，南側(cè)毗鄰宿遷外圍城鄉(xiāng)，是典型意義的城鄉(xiāng)結合部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)龍河鎮(zhèn)

羅圩鎮(zhèn)

三棵樹鎮(zhèn)南蔡鄉(xiāng)

本案位于宿遷開發(fā)區(qū)南面，北側(cè)毗鄰開發(fā)區(qū)主干道——開發(fā)區(qū)大道，從城市發(fā)展以及區(qū)位來看，本案實際為城市發(fā)展落后的城郊位置

本案位距：距離宿遷市中心，約8KM距離金雞湖產(chǎn)業(yè)園，約3KM距離宿遷外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)，約5-10KM本案主城區(qū)宿遷外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)金雞湖產(chǎn)業(yè)園地塊現(xiàn)狀本案民便路開發(fā)區(qū)大道民便河

項目地塊外圍并沒有圍擋，內(nèi)部土地平整，可塑性較強，且利于施工

地塊西側(cè)民便路上的高壓線距離本案地塊約30米，對本案整體品質(zhì)造成一定影響

地塊東側(cè)民便河目前已經(jīng)成為“死水”，據(jù)了解每當夏季臭氣熏天，如不加以整治必然對項目形象造成影響

項目南側(cè)雙河庭院，為本地回遷居民的動遷安置房地塊內(nèi)部土地平整，利于后期施工，但項目西側(cè)的高壓線與東側(cè)未治理的河道對項目整體品質(zhì)造成一定影響周邊交通

開發(fā)區(qū)大道：本案北側(cè)為開發(fā)區(qū)主干道——開發(fā)區(qū)大道，為雙向四車道，向西鏈接通往市中心的發(fā)展大道，交通利好于本案民便路：本案西側(cè)為雙向車道的民便路，但由于周邊缺少小區(qū)和相關配套，因此人車流量較少，公交線路僅101站點，公共交通匱乏

101公交站點：連接接宿豫、湖濱新城及開發(fā)區(qū)的重要交通線，是當前本案周邊鏈接市中心唯一的公交線路本案周邊交通便捷，北側(cè)為開發(fā)區(qū)大道，但由于區(qū)域發(fā)展緩慢，缺乏必要的公共交通，車多人少，無法帶動和導入客戶開發(fā)區(qū)大道南一路紡織路民便路民便河序號公交站點線路始發(fā)站首末班車時間途徑重要區(qū)域1春虹照明101嶂山路——江蘇財貿(mào)城06:00-19:20市人民醫(yī)院、樂天瑪特、蘇寧廣場、宿遷學院、時代廣場本案周邊交通周邊配套本案周邊基礎配套較差，在淮海建材城尚未完全營業(yè)的情況下，僅南面回遷安置房配套低端商業(yè)，無法滿足居民消費所需雙河小學紅軍超市華誠超市紅星幼兒園淮海建材城開發(fā)區(qū)初中農(nóng)業(yè)銀行112迦南蔬菜超市85723465263748本案

教育配套：紅星幼兒園、高圩幼兒園、雙河小學、開發(fā)區(qū)初中

銀行：農(nóng)業(yè)銀行、江蘇銀行

超市：華誠超市、紅軍超市、伽男蔬菜超市

專業(yè)市場：淮海建材城（建材集散地，內(nèi)部有百貨、零售等綜合型商業(yè)）SWOT分析威脅T機遇O劣勢W優(yōu)勢S1、項目北側(cè)開發(fā)區(qū)大道為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東西向的主干道，且距離發(fā)展大道較近，道路通達性較好2、緊鄰三創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，本案將成為園區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民與外來人口的首選置業(yè)項目1、從周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者的進城意愿來看，在價格可控的范圍內(nèi)他們會選擇跟靠近市區(qū)的項目，而非與他們當前居住環(huán)境較為類似的的本案所在區(qū)域2、目前本案周邊配套較差，人流較少，短期內(nèi)無法吸引客戶關注1、項目城市交通規(guī)劃的宿遷高鐵車站附近，隨著高鐵站的建設，目前區(qū)域的城市基礎建設、生活配套等將有所提升2、隨著城市居民生活水平的提高，附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房者開始考慮向市區(qū)遷徙1、城市的發(fā)展方向向西北偏移，本案所在區(qū)域的市政建設未受到總體規(guī)劃而發(fā)展緩慢2、目前宿遷整體市場房地產(chǎn)庫存較大、加劇房地產(chǎn)市場惡性競爭，造成市場成交慘淡本案當前配套和所處區(qū)位雖落后于市區(qū)和開發(fā)區(qū)其他項目，但隨著交通配套的完善和政府新政扶持，將利好于本案未來發(fā)展項目資源總評右側(cè)為土地屬性因子5級衡量表，五星代表優(yōu)秀，四星代表良好，三星代表一般,二星代表較差,一星代表差分類土地屬性因子評級現(xiàn)實性未來性區(qū)位區(qū)域位置★★★★★交通條件交通配套★★★★★★道路通達性★★★★★★★★★★配套設施商業(yè)配套★★★★★★★教育配套★★★★★★★醫(yī)療配套★★★★★休閑運動★★★★★★★景觀環(huán)境自然環(huán)境★★★★★★★歷史環(huán)境★★★★★★人文環(huán)境★★★★★★★★城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢★★★★★★★★★★歷史接受度★★★★★★★項目在道路通達性與產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面具有較大優(yōu)勢，具有成為板塊內(nèi)競爭力的項目區(qū)域?qū)傩猿青l(xiāng)結合部城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的結合位置，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口向市區(qū)遷移、城市外擴發(fā)展的必經(jīng)區(qū)域區(qū)域以工業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主項目區(qū)域以工業(yè)、產(chǎn)業(yè)園為主，目前該區(qū)域住宅較少，且不集中，居住氛圍較差區(qū)域商圈本案以淮海建材城為核心的商業(yè)輻射范圍1.5公里以內(nèi)，但目前該商業(yè)氛圍還處于培育階段，由于區(qū)域人口密度低，直至形成成熟商圈還需加以時日項目屬性四至道路道路通達性好，位于開發(fā)區(qū)東西向主干道沿線交通工具周邊僅1部公交車站點，且此條公交線路并為通過市中心外部環(huán)境情況周邊擁有廠房、高壓線、廢棄河道、動遷安置房等不利條件，影響項目整體形象內(nèi)部環(huán)境情況地塊自身較為平坦，可塑性較強規(guī)模體量項目總建面接近16萬㎡，屬于區(qū)域內(nèi)中等規(guī)模住宅社區(qū)項目屬性界定目前本案的各項屬性并不占優(yōu)，但區(qū)域?qū)儆诔鞘羞B接鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在的重要區(qū)域，未來項目發(fā)展的潛力巨大5PART.5報告總結與建議

客戶總結物業(yè)發(fā)展建議

產(chǎn)品總結及建議

定價總結及建議銷售周期預估及敏感性分析5.1客戶總結客戶需求特征客戶來源總結客戶需求特征客戶需求客戶研究關注點從當?shù)厥袌鼋嵌葋砜?，市場購房者看中該區(qū)域城鎮(zhèn)戶口、生活、教育配套等，主力承受能力集中在35-50萬元/套范圍的小面積、低總價的戶型產(chǎn)品學區(qū)配套

地段、交通

生活配套服務升值潛力

物業(yè)及經(jīng)營管理

定居于開發(fā)區(qū)

目標客群：三棵樹鄉(xiāng)及開發(fā)區(qū)的本地客群為主；南蔡、埠子、羅圩、龍河等鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及部分徐州睢寧及少數(shù)安徽外來客群

面積需求：家庭年收入5-7萬元，需求小面積的剛需產(chǎn)品；戶型以三房為首選類型，面積在85-110㎡的戶型為主，主力承受能力在35-50萬元/套范圍內(nèi)

消費心理：看重此區(qū)域的學區(qū)、交通等生活配套、為子女購置市區(qū)婚房、獲得城鎮(zhèn)戶口本案客戶的承受能力集中在35-50萬元/套范圍內(nèi)，主要需求為85-110㎡內(nèi)的小面積剛需戶型客戶來源總結本地客戶：三棵樹鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的本地農(nóng)民45%55%客戶來源所占比例其他客戶:泗陽縣、睢寧縣、安徽地區(qū)以及極少數(shù)市區(qū)客戶5%本案三棵樹鄉(xiāng)市區(qū)南蔡鄉(xiāng)埠子鄉(xiāng)龍河鄉(xiāng)羅圩鄉(xiāng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶：南蔡、埠子、龍河、羅圩等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，主要以農(nóng)民、工業(yè)園職工為主客源主要集中宿遷南面各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，市區(qū)及安徽等其他地區(qū)外地客戶占比有限客戶定位根據(jù)，客戶需求特征和客戶來源，得出本案客戶主要為：——來自開發(fā)區(qū)南面南蔡、三棵樹、羅圩等鄉(xiāng)鎮(zhèn)；——在家里務農(nóng)、外出務工、公園園區(qū)上班；——追求首次、首改的青年剛需置業(yè)人群5.2物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)建議思考客戶思考：本案大多數(shù)客戶來自農(nóng)村，對高層住宅認可度普遍較低區(qū)位思考：本案所處區(qū)域，客戶對多層和小高層接受度較高產(chǎn)品思考：本案客戶追求剛需產(chǎn)品，注重產(chǎn)品性價比，公攤大的高層難以被客戶所接受物業(yè)發(fā)展建議項目物業(yè)類型層數(shù)（層）華昊皇家景園小高層小高層：9+1、17+1中甌名城高層高層：27子悅城多層、小高層小高層：9+1多層：6瑞景名都多層、小高層多層：6小高層：17開源古楚名苑多層、小高層多層：6+1小高層：11-18綠地壹品多層、小高層多層：5+1帶電梯嘉禾頤苑高層高層：25-26隆源城市之星小高層小高層：11、17蘭亭御城高層高層：18、26潤園小區(qū)多層、小高層多層：5+1小高層：9+1-17+1康橋酈灣多層、小高層、高層多層：6小高層：9、高層18金鼎名府小高層、高層小高層：9、15高層：18物業(yè)類型分析：列舉區(qū)域內(nèi)在售項目的12個項目中，其中含多層產(chǎn)品為6個項目，含小高層產(chǎn)品的為9個項目、含高層產(chǎn)品為5個項目，與我司在當?shù)卣{(diào)研居民對各物業(yè)接受度基本保持一致居民物業(yè)類型接受度：多層≥小高層＞高層，且隨著購房者主力軍向70、80年代出生的中青年偏移，小高層的建筑類型正逐漸被購房者所接受本案在規(guī)劃時不宜建造高層產(chǎn)品，建議打造區(qū)域認可度較高的多層與小高層產(chǎn)品，且多層應當大于小高層體量5.3產(chǎn)品總結建議產(chǎn)品面積總結案名多層小高層2房80-852房85-90平米2房90平米以上3房95-105平米3房105-115平米3房115-125平米3房125平米以上2房80-852房85-90平米2房90平米以上3房95-105平米3房105-115平米3房115-125平米3房125平米以上華昊皇家景園

子悅城

瑞景名都

開源古楚名苑

綠地壹品隆源城市之星潤園小區(qū)康橋酈灣金鼎名府多層2房主力面積段分布85-96㎡多層3房主力面積段分布106-125㎡小高層2房主力面積段分布85-100㎡小高層3房主力面積段分布110-127㎡根據(jù)區(qū)域內(nèi)主力面積分布，建議多層面積2房85-96㎡，3房106-125㎡，小高層面積2房85-100㎡，3房110-127㎡產(chǎn)品類型建議建議本案在產(chǎn)品規(guī)劃：降低2房的戶型配比增加3房的戶型配比本案購房群體由于多來自70、80后年輕客戶，且對住宅是否配有客房較為關心，在總價允許的情況下優(yōu)先考慮三房戶型針對本案目標客戶的需求分析建議本案在控制面積的前提下，適當調(diào)高3房戶型比例，降低2房戶型比例5.4產(chǎn)品定價及建議價格測算方式我司將以本案競品和宿遷在售的住宅價格作為定價基礎，采取市場比較法對本案銷售產(chǎn)品進行定價比較對象比較因素選取市場上在售項目：皇家景園、中歐名城、子悅城、瑞景名都作為類比樓盤進行參考針對高層定價，所對比因素主要有以下幾方面：地段因素、交通和生活配套因素、內(nèi)部配套因素、開發(fā)商實力以及未來發(fā)展等它是將需要定價的對象與在定價期間有交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的價格做適當?shù)男拚?，以此確定客觀合理價格的方法選取本案直接競品和區(qū)域熱銷項目，運用市場比較法對項目進行價格測算注：區(qū)域內(nèi)客戶對交通、地段和配套較為關注，因此在價格因素配比時，此三項應占據(jù)重要地位與發(fā)展商的成本直接發(fā)生關系，而與市場競