如何做好房地產(chǎn)市場研究

如何做好房地產(chǎn)市場研究主講人：陳嘯天

2007年7月

第一頁，共五十七頁。主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路14、CBD的開發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析6第二頁，共五十七頁。一、房地產(chǎn)市場研究基本思路1、總體認(rèn)識——體、面、線、點

市場是一個多面體，多面體是由不同的面構(gòu)成的，而面是由線構(gòu)成，線是由點構(gòu)成，每一個點可以理解成為一個交易行為，在房地產(chǎn)市場可以理解為一個項目的開發(fā)和銷售。按照這種設(shè)想，宏觀環(huán)境是“體”，而房地產(chǎn)市場與其它的市場一樣是構(gòu)成國民經(jīng)濟宏觀環(huán)境的“面”；房地產(chǎn)市場這個面又是由各類型物業(yè)市場的一條條“線”構(gòu)成，各類型物業(yè)市場這條線是由一個個項目開發(fā)的“點”構(gòu)成的。房地產(chǎn)市場分析方法就是要從體到面，從面到線，從線到點的層層深入，直到認(rèn)清項目市場的方方面面。第三頁，共五十七頁。一、房地產(chǎn)市場研究基本思路2、房地產(chǎn)市場分析的十大常見問題對未來市場預(yù)測不足定量分析方法運用不當(dāng)分析層次不清市場研究的方向不明確對需求分析不足不進行供求對比對市場份額估計過高市場研究沒有給出多種可能方法過高的估價了土地市場價值過于偏重二手資料的運用，缺少對消費者的跟蹤調(diào)查第四頁，共五十七頁。一、房地產(chǎn)市場研究基本思路3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路

比較法模式運用估價方法，與可比案例進行比較、修正假設(shè)條件法模式假設(shè)房地產(chǎn)市場某種發(fā)展趨勢，進行預(yù)估未來價格等現(xiàn)狀類推法模式通過對現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)什么類型物業(yè)成交量最大等，然后假設(shè)項目所在市場與宏觀市場同構(gòu)進行分析

方法：第五頁，共五十七頁。一、房地產(chǎn)市場研究基本思路3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路

三個層次地區(qū)市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來五個影響因素經(jīng)濟方面、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點的經(jīng)濟地理方面、人文心理方面五個項目分析指標(biāo)區(qū)域、價格、體量、客戶、產(chǎn)品

思路：32355第六頁，共五十七頁。一、房地產(chǎn)市場研究基本思路3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路

房地產(chǎn)市場分析所需基本信息表

第七頁，共五十七頁。一、房地產(chǎn)市場研究基本思路4、房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容

估價成本－效益分析可行性研究營銷分析專業(yè)市場供求分析土地最佳用途和最佳利用分析地區(qū)經(jīng)濟分析及預(yù)測第八頁，共五十七頁。一、房地產(chǎn)市場研究基本思路4、房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容

不同委托人的不同要求，可選的市場研究種類

第九頁，共五十七頁。4、CBD的開發(fā)主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析6第十頁，共五十七頁。二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析1、房地產(chǎn)市場行情與經(jīng)濟周期的關(guān)系

不同的國家或地區(qū)，房地產(chǎn)波動的周期長度不同。從1870年到20世紀(jì)末，美國的房地產(chǎn)周期基本為18-20年，日本的大約為10年，香港的大約在7-8年，臺灣大約為5-6年。第十一頁，共五十七頁。二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析1、房地產(chǎn)市場行情與經(jīng)濟周期的關(guān)系

美國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟周期的關(guān)系

第十二頁，共五十七頁。二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容宏觀經(jīng)濟與地區(qū)經(jīng)濟分析

宏觀經(jīng)濟運行的總體狀況和景氣狀況中央和地方政府的政策法規(guī)動向及影響重大事件的影響宏觀報告房地產(chǎn)市場總體分析

房地產(chǎn)市場總體趨勢分析

房地產(chǎn)政策法規(guī)的動向和影響分析第十三頁，共五十七頁。二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容房地產(chǎn)市場總體分析內(nèi)容：

房地產(chǎn)市場總體趨勢預(yù)測一般用房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟指標(biāo)的變動來表現(xiàn)。主要經(jīng)濟指標(biāo)分為總量指標(biāo)和結(jié)構(gòu)指標(biāo)（物業(yè)分類和地區(qū)分類）。

房地產(chǎn)政策法規(guī)動向與影響分析土地、商品房、二手房、經(jīng)濟適用房等方面。

第十四頁，共五十七頁。二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容可借鑒的專業(yè)成果：

中國經(jīng)濟宏觀景氣專家

調(diào)查問卷系統(tǒng)

中經(jīng)宏觀景氣動向

各城市的景氣報告系統(tǒng)第十五頁，共五十七頁。二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得

全國社會經(jīng)濟統(tǒng)計指標(biāo)

總量指標(biāo)：GDP、人口、進出口等結(jié)構(gòu)指標(biāo)：GDP、第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等水平指標(biāo)：人均可支配收入、人均居住面積（人均建筑面積）、人均使用面積等動態(tài)指標(biāo)：零售價格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、價格指數(shù)、貸款利率、通貨膨脹率等數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒、經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒第十六頁，共五十七頁。二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得

地方經(jīng)濟統(tǒng)計指標(biāo)

宏觀年度經(jīng)濟指標(biāo)

GDP、GNP、GDP指數(shù)、人均GDP、固定資產(chǎn)投資需求、社會消費品零售總額、進出口總額、商品零售價格總額

宏觀月度經(jīng)濟指標(biāo)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的GDP、工業(yè)（工業(yè)綜合效益指數(shù)）、商業(yè)(社會消費品零售額、社會商品購售存總值等)、投資（固定資產(chǎn)投資、開復(fù)工面積、竣工面積、商品房銷售建筑面積、銷售額）、收入（職工數(shù)、職工平均工資）、人口（人口總數(shù)、家庭規(guī)模、出生率、死亡率）、外經(jīng)貿(mào)、財政、金融、物價等數(shù)據(jù)來源：地方統(tǒng)計年鑒、地方經(jīng)濟法發(fā)展月報第十七頁，共五十七頁。二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得

房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計

全國房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)投資：全國總計、商品房建設(shè)投資、土地開發(fā)投資、計劃總投資資金：本年資金來源、國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金等開發(fā)：本年購置土地面積、完成開發(fā)土地面積、施工面積、竣工面積銷售：商品房銷售面積、銷售額、銷售價格

地方房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)面積開發(fā)投資、開發(fā)量、銷售、資金同上數(shù)據(jù)來源：中房指數(shù)、國房指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資月度統(tǒng)計快報、中經(jīng)網(wǎng)、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)及地區(qū)政府（統(tǒng)計局、房產(chǎn)局）網(wǎng)第十八頁，共五十七頁。二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析4、宏觀基本數(shù)據(jù)的管理一般情況下以兩種方式進行管理：圖和表例1：政策法規(guī)數(shù)據(jù)格式政策影響第十九頁，共五十七頁。二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析4、宏觀基本數(shù)據(jù)的管理例2：宏觀經(jīng)濟基本指標(biāo)數(shù)據(jù)格式第二十頁，共五十七頁。4、CBD的開發(fā)主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析6第二十一頁，共五十七頁。三、房地產(chǎn)整體市場分析1、市場行情波動分析方法

指數(shù)分析法：反映市場行情周期性變化的一種預(yù)測方法景氣分析方法：反映地區(qū)經(jīng)濟活動水平投入產(chǎn)出方法：反映基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投入變化對房地產(chǎn)業(yè)的影響價格及銷售量分析方法：動態(tài)的綜合的反映市場行情變動方向和程度第二十二頁，共五十七頁。三、房地產(chǎn)整體市場分析2、地區(qū)房地產(chǎn)市場總體趨勢分析報告全國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)穩(wěn)步回升

北京房地產(chǎn)發(fā)展回顧（總體、分階段、分物業(yè)類型）北京住宅市場的供給與需求北京居住物業(yè)的區(qū)域特點北京房地產(chǎn)價格北京房地產(chǎn)總體市場概況分析第二十三頁，共五十七頁。三、房地產(chǎn)整體市場分析2、地區(qū)房地產(chǎn)市場總體趨勢分析報告北京住宅指數(shù)與Hedonic指數(shù)圖房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額圖第二十四頁，共五十七頁。三、房地產(chǎn)整體市場分析2、地區(qū)房地產(chǎn)市場總體趨勢分析報告商品房竣工面積與銷售面積圖

商品住宅價格走勢圖

第二十五頁，共五十七頁。4、CBD的開發(fā)主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析6第二十六頁，共五十七頁。四、房地產(chǎn)政策影響分析1、房地產(chǎn)政策對市場的影響金融、稅收政策等以及“四證”的控制影響施工進度，從而影響市場供應(yīng)“90/70”政策、限高、限容積率政策政策傾斜的區(qū)域?qū)⒊蔀殚_發(fā)熱點區(qū)域影響市場供求，從而影響價格走勢對供應(yīng)節(jié)奏的影響對產(chǎn)品形式的影響對開發(fā)空間的影響對價格的影響第二十七頁，共五十七頁。四、房地產(chǎn)政策影響分析2、房地產(chǎn)政策影響分析的方法

跟蹤市場政策動向信息，了解最新政策動態(tài)及背景領(lǐng)會政策內(nèi)容和含義，比較分析相關(guān)政策，發(fā)現(xiàn)其中變化與聯(lián)系的脈絡(luò)，由此判斷政策目標(biāo)和意圖判斷政策影響的確切部分，以及對各主體的影響程度盡可能用定量方法分析政策影響分析政策后果，尤其是對供求的影響，并進行必要的預(yù)測政策評論，如缺失之處，從而預(yù)測政策的未來趨勢第二十八頁，共五十七頁。四、房地產(chǎn)政策影響分析3、房地產(chǎn)政策影響分析的案例

政策出臺背景——《近期政策謹(jǐn)防地產(chǎn)泡沫》

前后政策對比——《兩稅合并對外資開發(fā)商的影響》

作用部位分析——《“90/70”政策解析》

效應(yīng)量化分析——《土地增值稅清算管理政策評析》

政策走勢預(yù)期——《2007年中國房地產(chǎn)市場策略研究》

政策缺失評價——《對商品房預(yù)售款專戶管理的一點置疑》第二十九頁，共五十七頁。主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路14、CBD的開發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析6第三十頁，共五十七頁。五、供求分析1、供求分析的基本內(nèi)容

板塊的界定市場的細(xì)分供求缺口的分析第三十一頁，共五十七頁。五、供求分析2、供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析

潛在供應(yīng)量分析

可售面積M1

未建面積M2

潛在土地供應(yīng)量=M1+M2

現(xiàn)有市場存量分析

已竣工量銷售量平均銷售周期

第三十二頁，共五十七頁。五、供求分析2、供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析

供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析方法

對區(qū)域、環(huán)線、板塊、戶型、面積、單價、總價進行分類分析第三十三頁，共五十七頁。五、供求分析3、需求量分析方法人口結(jié)構(gòu)人口增長與住宅需求潛力分析家庭結(jié)構(gòu)家庭規(guī)模、家庭結(jié)構(gòu)與套型規(guī)模的分析收入結(jié)構(gòu)收入與住宅需求潛力分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的調(diào)整與住宅需求潛力的分析第三十四頁，共五十七頁。主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路14、CBD的開發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項目市場分析6第三十五頁，共五十七頁。六、房地產(chǎn)項目市場分析1、房地產(chǎn)項目一般特性分析

法律特性分析：土地出讓方式、規(guī)劃條件、開發(fā)限制條件等經(jīng)濟特性分析：價格、租金、促銷手段、付款方式、定價策略等

地理特性分析

第三十六頁，共五十七頁。六、房地產(chǎn)項目市場分析1、房地產(chǎn)項目一般特性分析

地理特性分析

地塊物理條件：地塊的面積、形狀、高度、深度、角度地表的自然狀況：地貌、地表景觀、地基狀況、水文地質(zhì)、植被狀況配套設(shè)施的物理特性：建筑物的布局、設(shè)計、通行模式便利配套：停車場特色、安全性設(shè)施第三十七頁，共五十七頁。六、房地產(chǎn)項目市場分析2、對不同用途物業(yè)特性的分析

住宅物業(yè)特性的基本要素

財務(wù)特性：租金、價格、停車費、付款方式及折扣、物業(yè)管理費、其他相關(guān)稅費建筑特性：使用年限、面積、房間數(shù)量、特殊設(shè)計（錯層、飄窗、天井）地塊特性：社區(qū)配套（小配套）、景觀等（大）配套特性：商業(yè)中心、文教娛醫(yī)、交通干道、公交站點、運動休閑第三十八頁，共五十七頁。六、房地產(chǎn)項目市場分析2、對不同用途物業(yè)特性的分析

商業(yè)、寫字樓物業(yè)特性的基本要素

財務(wù)特性：租金、價格、租金折扣、出租面積、可用期限、物業(yè)管理費等建筑特性：標(biāo)準(zhǔn)層面積、功能區(qū)面積及比例、可分割性、智能化水平、裝修水平、交通設(shè)計、空調(diào)等設(shè)備情況地塊特性：停車場設(shè)施、配套設(shè)施、對外交通、景觀環(huán)境特性：與主干道、交通樞紐的接近程度、與行人密集區(qū)的接近程度、商業(yè)區(qū)或附近商鋪的類型和數(shù)量、周邊商業(yè)的租賃條件第三十九頁，共五十七頁。附錄一、房地產(chǎn)市場分析常用工具工具方面：簡單的餅狀圖、折線圖、柱狀圖、表格；量價配比關(guān)系（可用于分析市場形勢）去化周期（可用于分析市場形勢和尋找市場機會點）價值價格吻合度（可用于分析市場形勢）供需比差（可用于尋找市場機會點）

第四十頁，共五十七頁。表格：適于涉及數(shù)字較為復(fù)雜的情況原有可售量新增可售量當(dāng)前可售量2006年10月150020017002006年11月140020016002006年12月140025016502007年1月135025016002007年2月145030017502007年3月16303001930第四十一頁，共五十七頁。餅狀圖：適于組成分析，且各比例合計為100%的數(shù)據(jù)統(tǒng)計第四十二頁，共五十七頁。

折線圖：適于處理歷史走勢的數(shù)據(jù)統(tǒng)計第四十三頁，共五十七頁。柱狀圖：適于處理兩組或多組數(shù)據(jù)相比較的數(shù)據(jù)統(tǒng)計第四十四頁，共五十七頁。量價配比關(guān)系第一步：統(tǒng)計交易量并簡單描述走勢2006年10月-2007年3月商品住宅成交量走勢第四十五頁，共五十七頁。量價配比關(guān)系第二步：統(tǒng)計交易價格并簡單描述走勢2006年10月-2007年3月商品住宅成交價格走勢第四十六頁，共五十七頁。量價配比關(guān)系第三步：對交易量和交易價格配比2006年10月-2007年3月商品住宅成交情況10月11月12月1月2月3月第四十七頁，共五十七頁。

量價