煙臺南山置業(yè)世貿(mào)中心項目3號地塊的整體定位與物業(yè)發(fā)展建議報告

煙臺南山置業(yè)世貿(mào)中心工程3號地塊的整體定位與物業(yè)開展建議報告謹呈：煙臺南山置業(yè)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)參謀〔中國〕所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)參謀〔中國〕書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的局部或全部內(nèi)容?！?005〕-GW-392005-08-24報告結(jié)構(gòu)會展中心寫字樓科技館商業(yè)轉(zhuǎn)化酒店定位功能設(shè)施總體定位物業(yè)建議商業(yè)總體定位物業(yè)建議星級酒店限制條件會議、商業(yè)、等配套功能的互融關(guān)系新城市中心開展模式客戶目標及問題界定案例借鑒3號地開展戰(zhàn)略與定位工程目標及要求工程背景----南山集團通過為煙臺市政府修建投資10億元的會展中心置換總面積約1000畝的四塊地1234煙大三期濱州醫(yī)學院大海南山集團為政府修建3號地上的會展中心〔投資10億元〕和2.3億元地價款，以置換1、2、3、4塊地1、2、3、4號總占地面積約1000畝，建筑面積約110萬平米地塊出讓條件工程開發(fā)前提3號地必須建成會展、星級酒店和超高層寫字樓三大物業(yè)類型3號地承擔置換其他地塊的功能，收益要靠1、2、4號地來完成3號地受益主體為政府和南山集團政府以追求社會效益、追求新區(qū)形象為主要收益形式，而南山集團希望在滿足政府收益前提下，盡可能獲取經(jīng)濟效益3號地承擔的是政府、南山集團2個受益主體的不同收益要求以住宅為主，商業(yè)不低于10%4號會展中心+酒店+辦公〔12+10+10〕萬平米27萬3號12.7萬平米住宅，其中配套商業(yè)不超過10%2號42萬平米住宅，其中配套商業(yè)約10%21萬1號功能要求占地地塊各地塊指標南山集團目標----通過現(xiàn)有4地塊啟動煙臺市“新城市中心區(qū)方案〞，3號地成為核心功能客戶目標開發(fā)限制條件躲避風險，以現(xiàn)金流為導向，銷售型物業(yè)現(xiàn)金流為主，利潤其次1號地塊在06年春節(jié)前回現(xiàn)2個億，1號地工程整體回現(xiàn)18個億通過對四塊地運作，把體育公園周邊區(qū)域帶動起來3號地成為新城市中心的核心功能南山集團4塊地以“新城市中心〞的名義進行開發(fā)3號地塊的會展館在06年9月投入使用1號地06年5月銷售，寫字樓06年8月方案銷售會展所有權(quán)歸政府，經(jīng)營收益由南山集團與政府共同分配寫字樓和酒店所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)均歸南山集團所有，其中酒店以經(jīng)營為主，寫字樓以銷售為主南山集團對3號地的困惑之一-------會展中心的功能轉(zhuǎn)化研究會展中心的1號展館后期改為商業(yè)的可能性及商業(yè)類型研究科技成果展在煙臺實施的可能性背景投資約10億元工作內(nèi)容會展中心共3個展館，建筑面積12萬m??會展中心東側(cè)1層規(guī)劃為餐飲、2層規(guī)劃為煙臺市會議中心會展中心東側(cè)前廳規(guī)劃為科技成果展限制條件3號地成為新城市中心區(qū)中的核心區(qū)南山集團對3號地的困惑之二-------星級酒店功能及酒店管理公司五星級酒店定位的市場論證酒店的附屬功能及與會展中心的融合國際酒店管理公司的研究工作內(nèi)容酒店定位為白金五星級建筑面積約10萬m??，客房數(shù)為600~700間政府要求建超高層限制條件3號地成為新城市中心區(qū)中的核心區(qū)南山集團對3號地的困惑之三-------超高層寫字樓的定位寫字樓定位客戶定位研究寫字樓底部商業(yè)配套、與酒店底層商業(yè)配套能否相融工作內(nèi)容政府要求建超高層寫字樓為超高層，不低于30層，建筑面積約為10萬m??，超過100米不算地價要求不設(shè)中央空調(diào)、控制后期運營本錢和建筑本錢限制條件3號地成為新城市中心區(qū)中的核心區(qū)工程界定地塊所在的城市位置-----位于煙臺中心區(qū)東南方向的萊山區(qū)工程位于煙臺市萊山區(qū)，交通便利，北臨黃海，處在未來煙臺市開展的中心地帶距離煙臺市政府1公里距離老城區(qū)市中心14公里〔15分鐘車程〕距離機場15公里通過濱海路、觀海路同老城區(qū)相聯(lián)，距離連接各區(qū)的五區(qū)連接路2公里萊山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)APEC產(chǎn)業(yè)園本工程4塊地煙臺中心區(qū)3號地塊資源分析：地塊兼有人文資源和自然景觀資源124煙大三期濱州醫(yī)學院大海地塊資源距煙臺市政府1公里左右與煙臺市體育公園隔河相望緊臨多所高校距萊山區(qū)各行政機構(gòu)與高新園區(qū)10分鐘車程二線海景〔600~700m〕逛蕩河沿地塊西側(cè)流向大海地塊周邊缺生活乏配套和人氣體育公園萊山區(qū)各行政機構(gòu)現(xiàn)市政府辦公所在地未來現(xiàn)市政府所在地〔在建〕體育公園3本工程3號地塊的四至情況：緊鄰體育公園與多所高校，缺乏配套與人流，地塊進入性好煙臺大學三期大海1號2號3號4號北側(cè)：黑松樹防護林東側(cè)：與4號地塊緊鄰，規(guī)劃路濱州醫(yī)學院南側(cè)：世貿(mào)路，濱州醫(yī)學院教學樓西側(cè)：逛蕩河，在建的體育公園體育公園3地塊的用地指標道路紅線寬度：南側(cè)世貿(mào)路50米，東側(cè)規(guī)劃路30米，西側(cè)規(guī)劃路20米建筑退讓：退世貿(mào)路紅線〔公共綠帶50米寬〕不少于65米，退東側(cè)規(guī)劃路〔公共綠帶10米寬〕不少于30米，退西側(cè)規(guī)劃路不少于30米用地面積：約26.7公頃〔其中道路用地約2.89公頃，綠化用地約2.97公頃，河道用地約2.55公頃，部隊用地約0.087公頃，可建設(shè)用地約18.20公頃〕建筑毛密度<19%；建筑凈密度<27.6%建筑高度:會展中心2層,酒店、寫字樓公寓不低于30層，并滿足航空限高要求物業(yè)類型：會展中心12萬平米左右，五星級酒店10萬平米，寫字樓10萬平米總建筑面積：約32萬平方米煙臺城市開展在南北方向缺乏空間，現(xiàn)正朝東西縱向方向開展，萊山區(qū)處于城市新開展方向山體：黃金頂、金夼頂、荊子山等芝罘區(qū)〔主城區(qū)〕煙臺主城區(qū)北面朝海，南面北山在城市化快速的進程中，煙臺缺乏橫向開展空間現(xiàn)在煙臺城市擴展重點轉(zhuǎn)向東西方向上的福山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、萊山區(qū)和牟平區(qū)城市人口的增加也主要集中在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)〔增速4.2%〕、萊山區(qū)〔6.8%〕位于全市區(qū)前列經(jīng)濟的增長速度也明顯高于區(qū)域〔萊山區(qū)為28.52%，開發(fā)區(qū)40%〕城市開展空間、經(jīng)濟轉(zhuǎn)移2003年~2004年煙臺各區(qū)經(jīng)濟變化萊山區(qū)開發(fā)區(qū)從萊山的區(qū)域規(guī)劃和近期工程建設(shè)來看，萊山區(qū)將成為煙臺市新的政治、文體和教育中心6、濱州醫(yī)學院5、濱海派出所市政府文教用地煙臺大學賓州醫(yī)學院煙臺大學三期三?？萍紙@外國專家公寓科技創(chuàng)業(yè)園世貿(mào)中心國際商城居住區(qū)貴族城草埠村改造用地西泊子正大集團住宅東泊子體育公園濱海旅游區(qū)大海商貿(mào)用地旅游體育用地住宅用地資料、數(shù)據(jù)來源：萊山區(qū)規(guī)劃局政府用地2000年4月市政府遷至萊山辦公04年在萊山區(qū)新建市政府辦公大樓05年正在建設(shè)的濱州醫(yī)學院、煙大三期本工程、貴族城等高檔住宅的即將投入建設(shè)······大學規(guī)劃用地萊山高新區(qū)開展備用地APEC產(chǎn)業(yè)園萊山區(qū)以高新區(qū)為支撐，經(jīng)濟迅速開展，逐漸成為煙臺繼開發(fā)區(qū)之后又一區(qū)域增長點470562388230注冊企業(yè)〔個數(shù)〕2112512其中高新技術(shù)工程〔個數(shù)〕370363307230進區(qū)工程〔個數(shù)〕2004年2003年2002年2001年高新區(qū)入住企業(yè)情況萊山區(qū)〔高新區(qū)〕03年實現(xiàn)GDP37.52億元，占煙臺市區(qū)的7.5%04年實現(xiàn)GDP48.4億元，占煙臺市區(qū)的12.1%，高新區(qū)的04年GDP增長率為29.0%，增速在全區(qū)僅次于開發(fā)區(qū)工程界定：城市新中心區(qū)內(nèi)功能綜合性工程缺乏生活配套以及市政配套人文景觀資源——體育公園、高校、市政府城市核心功能用地——會展中心、五星級酒店、寫字樓通達性好——市政道路配套完善、交通便利未來的城市中心區(qū)——萊山自然景觀資源——二線海景二線海濱旅游城市——煙臺地塊屬性區(qū)域?qū)傩院诵膯栴}工程情境〔Situation〕-----工程背景、客戶、市場事實煙臺市政府在區(qū)域內(nèi)辦公已成事實國際會展中心修建已確定，于2006年9月投入使用3號地要滿足政府追求社會效益和南山集團經(jīng)濟效益2大要求區(qū)域開展前提區(qū)域內(nèi)有煙臺大學和濱州醫(yī)學院區(qū)域住宅工程為貴族城舊別墅、煙大附近的普通住宅區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)主要是煙大旁針對學校的低檔次商鋪和飯店大局部土地為被規(guī)劃的生地和大學規(guī)劃占用地〔中國農(nóng)大等〕與工程緊鄰的區(qū)域為高新區(qū)和APEC產(chǎn)業(yè)園區(qū)域現(xiàn)狀體育公園〔大局部已建成，局部在建〕一二線海景和濱海旅游帶區(qū)域資源非期望結(jié)果〔R1〕、期望結(jié)果〔R2〕及解決方案〔A〕分析A＝解決方案R1R2非期望結(jié)果〔R1〕期望結(jié)果〔R2〕區(qū)域資源未整合，多重屬性共存，未形成核心屬性體育公園、會展、高校自成一體，未形成新區(qū)的核心功能3號地雖滿足政府要求，但南山集團經(jīng)營難度大酒店僅能滿足300余間客房，經(jīng)營一般超高層寫字樓在現(xiàn)有區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售較難新城市中心區(qū)的概念形成，并成為本區(qū)域的核心屬性3號地成為新區(qū)的核心功能，滿足政府對社會效益的要求3號地經(jīng)營收益高，且能使物業(yè)價值最大化酒店做足600多間，經(jīng)營效益好，優(yōu)于其他酒店超高層寫字樓10萬平米能正常銷售3號地成為新城市中心的核心區(qū)3號地：10萬平米會展、10萬平米五星級酒店、10萬平米超高層寫字樓A＝解決方案解決方案是否能完成R2？這樣的解決方案是否能到達南山集團期望的目標？核心問題-----3號地如何實現(xiàn)政府和南山集團2個受益主體的不同效益要求3號地成為新城市中心的核心區(qū)3號地：10萬平米會展、10萬平米五星級酒店、10萬平米超高層寫字樓A＝解決方案A＝解決方案南山集團困惑會展中1號館的功能轉(zhuǎn)化、科技館是否成立五星級酒店定位的市場支撐、裙樓功能確實定超高層寫字樓的市場論證、裙樓商業(yè)確實定在新城市中心方案下3號地的功能定位和開展戰(zhàn)略在3號地功能確定后，各單體的定位和開展建議政府的社會效益南山集團的經(jīng)濟效益報告結(jié)構(gòu)會展中心寫字樓科技館商業(yè)轉(zhuǎn)化總體定位物業(yè)建議商業(yè)總體定位物業(yè)建議星級酒店限制條件會議、商業(yè)、等配套功能的互融關(guān)系新城市中心開展模式客戶目標及問題界定案例借鑒3號地開展戰(zhàn)略與定位酒店定位功能設(shè)施案例分析案例前提：區(qū)域為城市新中心區(qū)區(qū)域內(nèi)有會展、酒店等綜合物業(yè)相關(guān)案例：深圳中心區(qū)東莞新城中心南京河西新城鄭州新區(qū)青島東部新區(qū)核心結(jié)論：案例分析見附表新城市中心區(qū)物業(yè)開展規(guī)律新城市中心功能構(gòu)成新城市中心區(qū)核心屬性政府導向是推動新城市中心快速開展和區(qū)域價值提升的前提城市政府作用結(jié)果深圳東莞南京鄭州中心區(qū)規(guī)劃方案國際招標中心根底設(shè)施持續(xù)投入中心區(qū)香港招商推薦會政府高調(diào)搬遷至市民中心區(qū)域價值提升至全市最高帶動區(qū)域房價上漲吸引中大型企業(yè)入駐1992年提出新城中心概念但政府未引導2001年起政府重提概念，投入設(shè)施，政府搬遷10年間未開展，住宅、寫字樓開發(fā)量少，檔次低新城中心成形，成為東莞價值最高區(qū)域政府02年提前推出河西新區(qū)規(guī)劃及概念屢次舉辦南京新CBD論壇申辦十運會吸引開發(fā)商早期介入開發(fā)高檔房地產(chǎn)河西新區(qū)區(qū)域價值提升新區(qū)方案國際招標提前修建核心建筑會展中心和會展賓館鄭東新區(qū)成為新的開發(fā)熱點高檔住宅、寫字樓大量開發(fā)新城市中心的開展無一例外都是在政府高調(diào)推動之下進行的核心市政設(shè)施的先期建設(shè)和規(guī)劃是新城市中心高起點開展的重要引擎深圳高交會館南京奧體中心東莞市政府鄭州會展中心城市核心設(shè)施作用深圳東莞南京鄭州高交會館市府大樓奧體中心會展中心最早建成的配套，標志中心進入高速開展期市政府建成和搬遷帶動新中心區(qū)的實質(zhì)開展河西新城開展的重大契機，開展的核心支撐鄭東新區(qū)最早建設(shè)的大配套，標志新區(qū)重大設(shè)施的建設(shè)和規(guī)劃帶動新區(qū)快速開展，也帶動房地產(chǎn)工程的開發(fā)深圳市民中心新城市中心一般都有承擔標志性建筑的核心區(qū)，同時形成區(qū)域的核心功能核心區(qū)區(qū)域標志鄭東新區(qū)核心區(qū)區(qū)域標志市政府大樓會展＋會展賓館東莞新中心區(qū)奧體中心核心區(qū)區(qū)域標志南京河西新城深圳新中心區(qū)市民中心核心區(qū)區(qū)域標志核心區(qū)：政府大樓城市級公共建筑組團體育館會展及配套核心區(qū)一般由政府大樓、市級公建組團如會展、體育中心來承擔多種功能復合、多個組團共存是新城市中心的主要特征深圳中心區(qū)：政府、文化配套、公園、會展高級住宅、寫字樓、購物中心、星級酒店鄭東新區(qū)：會展、公園旅游區(qū)、藝術(shù)中心、醫(yī)院寫字樓、高級住宅、星級酒店南京河西新區(qū)：奧體中心、娛樂配套、公園、文教體配套寫字樓、高級住宅、購物中心東莞新中心：政府、文教配套、會展中心、中心廣場高級住宅、寫字樓、商業(yè)核心區(qū)文教設(shè)施高檔住宅星級酒店政府大樓寫字樓群旅游公園會展中心核心區(qū)城市新中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)一般經(jīng)歷由住宅－辦公—商業(yè)的次序起步期開展期快速開展期成熟期商業(yè)工程辦公工程市政配套土地開發(fā)路網(wǎng)設(shè)施居住工程中高檔住宅市政設(shè)施中低檔辦公社區(qū)級商業(yè)中檔辦公政府公務(wù)類設(shè)施高檔住宅社區(qū)級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)城市級商業(yè)高檔辦公開發(fā)次序城市新中心區(qū)成功開發(fā)次序0-3年4-5年6-10年10年后時間開發(fā)類型不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程根本一致不同城市，開發(fā)力度不同，那么開發(fā)周期不同明確新城市中心開展的成功模式之后，再結(jié)合本區(qū)域目前開展現(xiàn)狀，來分析南山集團現(xiàn)有地塊的開展戰(zhàn)略以及未來開展遠景報告結(jié)構(gòu)新城市中心開展模式客戶目標及問題界定案例借鑒會展中心寫字樓3號地開展戰(zhàn)略與定位科技館商業(yè)轉(zhuǎn)化總體定位物業(yè)建議商業(yè)總體定位物業(yè)建議星級酒店限制條件會議、商業(yè)、等配套功能的互融關(guān)系酒店定位功能設(shè)施3號地開展戰(zhàn)略本區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀及規(guī)劃前景的特征是商務(wù)功能少、文教特征明顯、功能相對單一5、濱海派出所世貿(mào)中心市政府煙臺大學賓州醫(yī)學院居住區(qū)煙臺大學三期貴族城體育公園大海萊山高新區(qū)國際商城濱海旅游區(qū)正大集團住宅大學規(guī)劃用地三?？萍紙@外國專家公寓科技創(chuàng)業(yè)園草埠村改造用地西泊子東泊子開展備用地APEC產(chǎn)業(yè)園已開發(fā)未開發(fā)1234南山集團4地塊已開發(fā)：政府、煙大、濱州醫(yī)學院體育公園待開發(fā)：住宅、大學、大學配套區(qū)區(qū)域整全商務(wù)功能少，但文教特征明顯南山集團4地塊處于核心區(qū)域，周邊工程功能較復合南郊?地塊的開發(fā)完善了區(qū)域功能，使新城市中心區(qū)的方案更健全區(qū)域功能現(xiàn)狀核心區(qū)文教設(shè)施高檔住宅星級酒店政府大樓寫字樓群旅游公園會展中心核心區(qū)大學普通住宅市政府海景體育公園南山工程補充功能高檔住宅會展中心星級酒店寫字樓煙臺新城市中心區(qū)功能單一，以大學為主分區(qū)較散，缺核心區(qū)未形成標志性建筑檔次提升功能豐富、健全功能輻射范圍廣為促進新城市中心方案的實施和區(qū)域價值的提升，新城市中心概念必須借助政府力量推進本區(qū)域開展歷程20002001-2002煙臺體育公園方案公布煙臺市政府搬遷至萊山區(qū)體育公園及配套建成濱州醫(yī)學院、煙大二期工商學院規(guī)劃在本區(qū)域建設(shè)2003-2004會展中心方案公示中國農(nóng)大確定在本區(qū)域選址2005---會展中心確定由南山集團建設(shè)新批3塊商住用地道路、電網(wǎng)等根底設(shè)施根本建設(shè)完成政府雖搬遷至萊山區(qū)，但未正式向社會公布煙臺市新的城市中心是萊山區(qū)體育公園、會展中心等設(shè)施獨立建設(shè)，未整合成新城市中心的統(tǒng)一概念新區(qū)建設(shè)雖已開始，但煙臺市政府未給出官方導向性推進，僅停留在單個公共設(shè)施的建設(shè)上新區(qū)建設(shè)缺乏明顯的政府導向為促進新中心區(qū)快速開展和區(qū)域價值提升，必須借助政府，將新城市中心區(qū)概念推向社會早期的公共設(shè)施未形成區(qū)域核心，以會展為主的3號地將承擔核心區(qū)功能，啟動煙臺新中心區(qū)方案核心區(qū)選擇高起點規(guī)劃，檔次高局部建成，檔次一般，未成為核心已投入使用，標志性弱已投入入使用，但未成為核心現(xiàn)狀功能復合，帶動強功能單一，帶動弱對各行業(yè)帶動均強內(nèi)需型消費，較難帶動對相關(guān)行業(yè)帶動力最強弱弱標志性最強弱一般弱，功能單一商務(wù)功能綜合評分聚集效應(yīng)高聚集效應(yīng)較高聚集效應(yīng)高較分散，難聚集聚集效應(yīng)全國范圍煙臺全市煙臺全市煙臺全市輻射范圍3號地會展中心建筑群體育公園市政府大學最不適合最適合體育公園和煙臺大學因功能單一不能承擔核心區(qū)功能市政府因建筑標志性弱，未完全將行政功能轉(zhuǎn)移不能成為核心區(qū)3號地因功能復合、輻射力強、規(guī)劃起點高，最適合成為核心區(qū)3號地開展戰(zhàn)略區(qū)域現(xiàn)狀南山4地塊站在煙臺全市開展的高度，借助煙臺市政府的政府導向，促使3號地成為本區(qū)域的核心區(qū)，以3號地來啟動“煙臺新城市中心區(qū)方案〞的實施，同時促進區(qū)域價值迅速提升和南山集團4地塊的價值最大化，最終實現(xiàn)政府的社會效益和南山集團的經(jīng)濟效益3號地開展戰(zhàn)略：煙臺新中心區(qū)借助政府實施方案3號地為核心區(qū)，啟動煙臺新中心區(qū)方案3號地形象定位因素分析萊山區(qū)特征煙臺城市定位以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)為主導的現(xiàn)代化、國際性港口城市黃金海岸、人間仙境，魅力之都2004年10月成為全國“最正確中國魅力城市〞濱海旅游、高新技術(shù)、APEC產(chǎn)業(yè)園市政府、大學園區(qū)、機場3號地特征國際會展中心五星級酒店超高層辦公樓集中商業(yè)3號地總體定位為煙臺市打造一個最能表達煙臺城市魅力、展示煙臺濱海風情的、引領(lǐng)煙臺走向國際化和現(xiàn)代化的、煙臺唯一的規(guī)模最大、檔次最高、最具吸引力的新城市核心區(qū)3號地形象定位國際化的、最高檔的、最具魅力的新城市核心區(qū)新中心區(qū)遠景展望-----煙臺國際化的交流平臺在這里活動的人群是國際化的會展中心帶著煙臺走向國際會展帶來的交流是國際化的五星級酒店是國際標準的超高層形象是國際的新中心區(qū)遠景展望-----煙臺最高檔的城市展示區(qū)這里展示的是煙臺最高檔次的城市建設(shè)水平這里召開的是煙臺最高檔次的國際會議這里聚集的是煙臺最頂級的城市名流這里展示的是煙臺最高檔次的科技水平高科技會展館智能會議室國際會議室國際會展新中心區(qū)遠景展望-----煙臺城市最正確魅力的典范區(qū)濱海風景區(qū)高檔住宅區(qū)五星級酒店超高層寫字樓會展綜合體體育公園市政府大樓新中心區(qū)遠景展望-----煙臺新城市的核心區(qū)域核心區(qū)是煙臺新區(qū)的精神領(lǐng)袖核心區(qū)是煙臺新城市中心區(qū)的標志核心區(qū)代表著煙臺二十一世紀的未來案名：世貿(mào)中心中國煙臺·世貿(mào)中心-----這里是展示煙臺魅力的國際窗口中國煙臺·財富中心-----財富與智慧的交流中心中國煙臺·都市示范區(qū)-----我們在這里示范煙臺的未來備選案名：主推案名：世貿(mào)中心案名：現(xiàn)北京、上海、南京等多個大城市均有以“世貿(mào)中心〞為案名的工程目前還未有禁止用此案名的規(guī)定與煙臺原有的舊會展混淆昭示性強會展中心不易推廣，名字拗口易與單體建筑混新名稱，推廣費用高全國范圍內(nèi)雷同的較多缺點知名度和市場認知高，易推廣內(nèi)涵和寓意豐富與煙臺城市特征相吻合知名度和市場認知高，易推廣優(yōu)點都市示范區(qū)財富中心魅力廣場世貿(mào)中心3號地城市綜合體中各單體的功能關(guān)系會展中心新城市核心區(qū)星級酒店超高寫字樓提高城市知名度提升區(qū)域整體價值聚集人氣，帶來高端消費樹立區(qū)域形象形成標志建筑為會展做配套豐富物業(yè)類型功能互補酒店、會展的受益者會展是綜合體的主體，給酒店和寫字樓帶來有效消費者酒店既是城市形象的代表，又是會展的必要配套寫字樓是酒店和會展的直接受益者，可借用酒店提高競爭力在新城市中心方案的背景下，各類物業(yè)配套的互相利用、復合以及主體功能的互不干擾全煙臺最大的會議中心大型的宴會大廳停車場/位大型購物商場酒店的局部康體娛樂設(shè)施，如泳池、泳池、KTV酒店的商務(wù)效勞體系，如會議安排、商務(wù)客戶接送等等會展中心酒店寫字樓12341、可三類物業(yè)共享的配套設(shè)施2、可供酒店和會展中心共享配套中小會議廳中西風味餐廳3、可供寫字樓和會展中心共享配套普通餐廳以及快餐廳商務(wù)效勞中心4、可供寫字樓和酒店共享配套報告結(jié)構(gòu)新城市中心開展模式客戶目標及問題界定案例借鑒會展中心寫字樓3號地開展戰(zhàn)略與定位科技館商業(yè)轉(zhuǎn)化總體定位物業(yè)建議商業(yè)總體定位物業(yè)建議星級酒店限制條件會議、商業(yè)、等配套功能的互融關(guān)系酒店定位功能設(shè)施會展中心煙臺會展業(yè)現(xiàn)狀會展功能面積確實定及會展案例借鑒煙臺會展業(yè)開展的現(xiàn)狀會展現(xiàn)狀：規(guī)模、頻次、種類開展?jié)摿Γ候?qū)動力、供需關(guān)系、競爭關(guān)系煙臺會展業(yè)近年來開展迅速三展合一，共4.5萬m2，每年一次2003國際機床暨工模具技術(shù)設(shè)備〔煙臺〕展覽會2003國際動力傳動與控制技術(shù)〔煙臺〕展覽會中國國際旅游交易會??2004年4月2003國際工業(yè)自動化儀表〔煙臺〕展覽會2003年8月中韓食品博覽會??8月APEC電子商務(wù)博覽會6月第二屆中國國際塑膠工業(yè)博覽會2005年4月2005中國煙臺國際汽車零配件展覽會5月首屆中國〔煙臺〕國際葡萄酒果露酒暨包裝交易博覽會2002年4月2001APEC投資博覽會旅游產(chǎn)品展銷會2001年APEC投資博覽會2001年6月今年是第七屆第一屆果蔬加工技術(shù)與產(chǎn)業(yè)化國際研討會暨展覽會1999年10月第二屆APEC中小企業(yè)技術(shù)交流暨展覽會10月參展的客商達3萬多人煙臺國際會展中心竣工1998年8月第二屆亞太經(jīng)合組織國際貿(mào)易博覽會1997年6月95中國煙臺東亞城市進出口商品交易會1995年6月會展現(xiàn)狀注：本報告會展研究使用的面積，都是會展的展覽面積，而非建筑面積自2001年以來，煙臺會展規(guī)模和頻次翻了2倍，現(xiàn)在場館設(shè)施和面積已不能容納大規(guī)模展覽舉行以1997年承辦亞太經(jīng)合組織〔APEC〕、中國政府合辦的“第二屆亞太經(jīng)合組織國際貿(mào)易博覽會〞為契機，煙臺會展有了初步的開展。1998年，煙臺承辦聯(lián)合國亞太經(jīng)濟社會委員會等組織的“第一屆果蔬加工技術(shù)與產(chǎn)業(yè)化國際研討會暨展覽會〞。此后以APEC展會和果蔬會為先導，煙臺會展經(jīng)濟進入較快開展時期。以2001年超過1萬m2的展覽僅有2個，均為1.7萬m2；到2004年，有11次超過1萬m2，平均1.5萬m2。2001-2004年，舉辦展會數(shù)量和總展覽面積增長了大約2倍。在展會數(shù)量和規(guī)模上升的同時，會展檔次也在提升。除APEC系列展會和一年一次的果蔬會，中國國際旅游交易會、國際工業(yè)自動化儀表展等也促使展會水平的提高。(萬m2)會展現(xiàn)狀總體來看，煙臺會展經(jīng)濟已經(jīng)漸具雛形2001-2004年，煙臺組織舉辦展會84次，累計展出面積48.86萬m2，吸引參觀者達313.8萬人次。2004年，煙臺舉辦36次展會，面積21.86萬m2，吸引119.1萬人次參觀。2001年以來，在會展數(shù)量、展覽面積、參觀人次總體上升的情況下，平均展出面積有所減少，吸引參觀人次那么有較大下降，反映出隨著市場的發(fā)育，會展細分趨勢明顯，專業(yè)化程度在提高，這與國際上會展經(jīng)濟的開展脈絡(luò)大致吻合，煙臺會展經(jīng)濟正在形成。會展現(xiàn)狀與其他城市類比，煙臺會展開展的內(nèi)在驅(qū)動因素充足，適合開展會展經(jīng)濟汽車、造船、黃金、農(nóng)業(yè)三大特色經(jīng)濟、四大工業(yè)基地化工、機械、電子產(chǎn)業(yè)開展7.5：54.1：38.42.6：58.4：39三產(chǎn)構(gòu)成首批沿海開放城市，韓資比例高多首批沿海開放城市，區(qū)域龍頭城市經(jīng)濟特區(qū)與周邊聯(lián)系緊密開放程度1639GDP周邊區(qū)縣，對山東影響有限山東半島乃至黃河中下游福建乃至附近沿海地區(qū)輻射能力都有港口、旅游、海洋資源，根底設(shè)施完備，在酒店等方面有差距，如果排序，那么青島優(yōu)于廈門，廈門優(yōu)于煙臺。根底設(shè)施2.0萬m2，使用率30%2.6萬m2，使用率50%以上，運營好4.7萬m2，使用有限，會議較多現(xiàn)有展廳面向韓國、日本，背依華北面向日本、韓國，背靠華北，華東大陸和臺灣之間，位置優(yōu)越區(qū)位煙臺青島廈門驅(qū)動因素比照廈門、青島等沿海會展先進城市，結(jié)合區(qū)位、根底設(shè)施、產(chǎn)業(yè)開展等因素，可以判斷，煙臺開展會展經(jīng)濟有一定的有利因素，具備大連、青島、經(jīng)濟實力較弱的廈門等城市會展快速成長的前提條件。會展開展?jié)摿纳綎|省會展業(yè)的開展現(xiàn)狀和競爭關(guān)系分析，煙臺開展大型會展中心有明顯時機區(qū)位根底設(shè)施產(chǎn)業(yè)開展輻射能力效勞業(yè)水平會展經(jīng)濟城市交通、通訊、物流設(shè)施；場館；酒店、旅游休閑設(shè)施等產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、開展水平經(jīng)濟開展水平區(qū)位和經(jīng)濟開展水平是會展得以開展的主要驅(qū)動力，廣州、深圳、上海、大連乃至東莞會展經(jīng)濟的開展都是很好的例證。山東省是中國第三經(jīng)濟大省，但會展經(jīng)濟相對落后，沒有進入國家規(guī)劃的“五大會展經(jīng)濟帶〞。煙臺在山東經(jīng)濟實力僅次于青島，2004年占全省比重依次為10.58%和13.97%，濟南為10.45%。會展開展?jié)摿ΜF(xiàn)有會展功能轉(zhuǎn)化分析會展需求分析青島等城市會展前瞻性借鑒功能轉(zhuǎn)化從煙臺近2年會展使用情況分析，中小型會展較多，而大規(guī)模會展數(shù)量較少煙臺國際會展中心是煙臺目前主要的展會場所，前廣場5萬m2，建筑面積3.96萬m2，室內(nèi)展廳2萬m2，可設(shè)國際標準展1000余個。最大規(guī)模展會為2003年起同時舉辦的三展〔國際工業(yè)自動化儀表、國際動力傳動與控制技術(shù)、國際機床暨工模具技術(shù)設(shè)備〕，共用地4.5萬m2，“2004年果蔬加工技術(shù)與產(chǎn)業(yè)化國際研討會暨展覽會〞也僅1.5萬m2。煙臺國際會展中心使用情況03143個展會同時舉辦7192004年3個展會同時舉辦3102003年面積〔萬m2〕會展面積需求類比青島會展業(yè)開展給出煙臺未來展覽面積的使用面積2001-2004年，煙臺展會數(shù)量、展覽面積分別是青島的47%和43%，而吸引參觀人次到達青島的80%。兩者平均展覽面積為0.58和0.81萬m2，而現(xiàn)有展廳面積為2.0和2.6萬m2，且均不能滿足最大需要。2001-2004年煙臺和青島會展比擬400萬參觀人次平均面積平均人次84煙臺120萬148青島展覽面積展會數(shù)量會展面積需求2005年青島國際會展中心使用排期情況35122162004年〉3面積〔萬m2〕以青島為煙臺5年之內(nèi)會展面積的最大值，預計出煙臺會展面積：最大需求在4萬m2左右，使用頻率為每年5次以內(nèi)基于煙臺現(xiàn)狀，考慮到未來開展需要，可將現(xiàn)有展中心面積按使用頻次分為5個級別新會展中心建成后，建筑面積和可用室內(nèi)展廳面積將到達12萬和5萬m2(青島二期完工后分別為15萬和5萬m2)，超過上述的預計需求。根本保存區(qū)：使用頻率最高的區(qū)域，面積為1.5萬m2。主要是考慮到每年絕大多數(shù)展會在1.5萬m2以下，又因為更多展會面積需求為5000m2左右，此面積也可同時舉辦2-3個相當規(guī)模的展會。可迅速擴充區(qū)：使用頻率次高的區(qū)域，面積為1萬m2。為2.5萬m2以下的展會做準備，因為2－2.5萬m2的會展相對較高的。較好擴充區(qū)：使用頻率較低的區(qū)域，面積為1萬m2，應(yīng)對2.5-3.5萬m2展會。漸次擴充區(qū)：展廳其他使用率最低的局部另外，會議廳一樓為永久使用區(qū)，為會展中心餐飲、商務(wù)休閑區(qū)。一直使用4-5年后擴充1-5次/年3-10次/年經(jīng)常使用利用情況1萬m2全部實際可用--強較強一般弱功能轉(zhuǎn)換性1萬m2其他1萬1萬分配面積永久區(qū)漸次擴充區(qū)較好擴充區(qū)可迅速擴充區(qū)根本保存區(qū)類型Ⅳ區(qū)Ⅲ區(qū)Ⅴ區(qū)Ⅱ區(qū)Ⅰ區(qū)可擴展區(qū)會展中心布局原那么可擴充性：遵循模塊化的原那么，設(shè)施組合性好，存放空間、運輸通道合理分布，利于展區(qū)的組合。獨立性：會展中心商業(yè)經(jīng)營區(qū)域與展覽區(qū)之間相互隔離，做到互不干擾。增值性：商業(yè)區(qū)檔次較高，防止出現(xiàn)重慶工貿(mào)大廈主樓、裙樓展廳被挪作低檔歌舞廳和廉價卡拉ＯＫ廳而自我貶值的為難景況。前瞻性：隨著會展面積需求的擴大，展廳內(nèi)的商業(yè)設(shè)施將有步驟縮小，從而更好展現(xiàn)會展中心的功能，因此事前有詳細規(guī)劃。合理性：主要考慮會展配套對合理性布局以及可能將要轉(zhuǎn)化的商業(yè)的存活性〔位置、業(yè)態(tài)對會展人流的適合度等〕煙臺會展中心展廳的功能轉(zhuǎn)換建議----僅對可擴展區(qū)進行轉(zhuǎn)化Ⅱ區(qū)和Ⅲ區(qū)可作為一些設(shè)施要求簡單、易拆改的活動場所，比方乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等運動休閑運動，撤除范圍視需要而定，可分區(qū)進行。Ⅳ區(qū)可設(shè)一些固定的購物、娛樂、休閑設(shè)施，如精品展示區(qū)、高檔辦公用品展銷店、電玩城、影城、健康體療中心、西餐廳、酒吧等。為便于會展區(qū)域的使用，根本保存區(qū)應(yīng)在展廳入口處，其他區(qū)依次往后設(shè)置，成發(fā)散狀。ⅠⅡⅢⅣ乒乓球、羽毛球⑼虻紉椎髡疃∷?可迅速擴充區(qū)·1萬m2Ⅱ區(qū)城市規(guī)劃展、科技成果展較好擴充區(qū)·2萬m2Ⅲ區(qū)購物、娛樂、休閑設(shè)施等，較為固定漸次擴充區(qū)·其他Ⅳ區(qū)案例：成都國際會議展覽中心集展覽、會議、酒店、餐飲、娛樂、休閑、購物為一體，會展收入約占總收入的10-20%。各擴充區(qū)即適合進行功能轉(zhuǎn)化的區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)建議便利店、娛樂、休閑設(shè)施等會展所需配套商業(yè)精品展示區(qū)、高檔辦公用品展銷區(qū)、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等易調(diào)整活動場所，Ⅱ區(qū)比Ⅲ區(qū)撤除利用可能性大業(yè)態(tài)漸次擴充區(qū)其他較好擴展區(qū)1萬m2可迅速擴展區(qū)1萬m2面積原那么物業(yè)確定依據(jù)2-3年內(nèi)使用可能性較小，場所較為固定，比擬投入收益，可設(shè)置一些固定經(jīng)營的商業(yè)設(shè)施。Ⅳ區(qū)每年2.5-3.5萬的展會也可能存在，本區(qū)就是為此所備?？山?jīng)營商業(yè)與Ⅱ區(qū)一樣，主要是出于“模塊化〞考慮。Ⅲ區(qū)檔次性整體性，不能破壞會展中心的整體結(jié)構(gòu)與周圍酒店、寫字樓的商業(yè)共享可行性展廳使用需要：每年有使用面積1.5-2.5萬的展會，本區(qū)內(nèi)所能經(jīng)營商業(yè)應(yīng)該滿足投入少、容易拆建的需要。投入產(chǎn)出比：商業(yè)設(shè)施投入和收益要有權(quán)衡，Ⅱ區(qū)從煙臺科技成果開展程度分析設(shè)置科技成果展廳有必要，但不宜做永久性展廳科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)科技創(chuàng)新能力強。煙臺有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、APEC·中國煙臺科技工業(yè)園、中國航天煙臺科技園區(qū)等科技示范園區(qū)，入住企業(yè)科技創(chuàng)新能力高，如經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的麥得津生物工程公司承擔國家863方案“重大科技專項〞、中大生物公司獲國家新藥研究基金專項支持?？萍歼M步帶動城市開展。招遠市承擔省級以上科技方案30余項，有41個工程獲得省部級以上科技進步獎，科技進步對全市經(jīng)濟開展的奉獻率達59%，成為全國科技實力百強縣、全國科技進步考核先進縣以及國家首批全國專利試點市；萊州市形成以登海玉米、虎頭崖機電、柞村石材、開發(fā)區(qū)高新技術(shù)和環(huán)萊州灣水產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶為主體的“四園一帶〞民營科技產(chǎn)業(yè)化格局，并被列入全省漁業(yè)科技入戶工程試點市。重大科技成果不斷涌現(xiàn)。2004年“中國緊湊型玉米之父〞李登海榮獲國家科技進步一等獎；2005年叢林集團獲得國家科技進步一等獎，龍源電力等離子點火技術(shù)獲得國家科技進步二等獎。企業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)品豐富。正海電子網(wǎng)板、氨綸股份、東星集團、榮昌制藥、正海集團、三和高分子、巴斯尼克、多納勒電子等企業(yè)的科技創(chuàng)新產(chǎn)品種類繁多，在國際國內(nèi)有相當領(lǐng)先的水平?？萍拣^開展建議科技成果開展現(xiàn)狀科技成果展只在某些時間進行，不宜做永久性展廳可以設(shè)置類似少年宮性質(zhì)、公益性強的娛樂設(shè)施，如中小學生科技創(chuàng)新活動中心，開發(fā)科技性強的游樂園，進行相關(guān)培訓報告結(jié)構(gòu)新城市中心開展模式客戶目標及問題界定案例借鑒會展中心寫字樓3號地開展戰(zhàn)略與定位科技館商業(yè)轉(zhuǎn)化總體定位物業(yè)建議商業(yè)總體定位物業(yè)建議星級酒店限制條件會議、商業(yè)、等配套功能的互融關(guān)系酒店定位功能設(shè)施酒店工作前提----南山集團已將酒店定位為白金五星級五星級酒店定位的市場論證及支撐酒店的附屬功能及與會展中心的融合國際酒店管理公司的研究研究內(nèi)容建筑面積約10萬m??，客房數(shù)為600~700間政府要求建超高層限制條件酒店南山集團已定位為白金五星級酒店的經(jīng)營收入全部歸南山集團所有研究前提本酒店主要是完善新市區(qū)核心的功能以及承擔了會展中心的配套功能會展中心酒店寫字樓1234酒店為會展中心提供配套效勞會展為酒店帶來客源會展與酒店的一些配套互相利用、融合提升寫字樓的物業(yè)價值為寫字樓客戶共享完善的酒店效勞體系寫字樓將帶來酒店的商務(wù)客戶星級酒店煙臺酒店業(yè)現(xiàn)狀酒店定位酒店物業(yè)開展建議酒店管理公司煙臺酒店分布在芝罘中心區(qū)和沿海一帶虹口酒店亞細亞酒店東方海天大酒店毓璜頂賓館海濱假日賓館太平洋大酒店中心大酒店新時代大酒店金海灣大酒店鳳凰山賓館市場掃描煙臺酒店市場掃描：準五星級酒店情況芝罘區(qū)、一線海景芝罘區(qū)，背山面海區(qū)位/景觀350～500元400～1000元房價270330客房數(shù)各種類型的會議室和歐式風格的多功能廳、康樂中心設(shè)有健身房、壁球、乒乓球、網(wǎng)球、桑拿浴等休閑設(shè)施和夜總會等娛樂設(shè)施40個20至500人的會議室；商務(wù)中心；13個異域風情餐廳；健身房、室內(nèi)大型溫控泳池、蒸汽浴房、六道保齡球、沙壺球室、KTV等康樂休閑設(shè)施斯諾克桌球房、模擬高爾夫射獵場設(shè)施酒店擁有總統(tǒng)套房、商務(wù)客房，接待過澳洲和非洲多個國家領(lǐng)導人酒店擁有總統(tǒng)套房其他以旅游為主，商務(wù)為輔〔按商務(wù)性設(shè)計〕以市政府接待為主，其他以會議和散客補充客源60～70％60％年均入住率四星級〔在評五星〕四星級〔在評五星〕檔次圖片金海灣大酒店東方海天大酒店名稱市場掃描煙臺酒店市場掃描：煙臺市經(jīng)營較好的酒店情況市區(qū)中心，緊臨南大街商業(yè)中心市區(qū)中心，緊臨南大街商業(yè)中心區(qū)位/景觀350~600元400～600元房價203140客房數(shù)中西餐廳、酒吧咖啡廳、國際會議廳、展覽廳、夜總會、商場、商務(wù)中心；餐飲經(jīng)營的較好票務(wù)中心、豪華KTV及大小舞廳、夜總會、購物中心、美容中心、桑那中心；多功能廳設(shè)施前身為勞動大廈，通過裝修，設(shè)備、效勞較好為長包房客戶提供個性化效勞〔物品印名字、提供簡單廚房、效勞員語言等〕其他以商務(wù)客戶為主，少量長住客，不接待旅游團長期有40％左右韓國等外企長包房，不接待旅團客源70％左右80％以上年均入住率四星級三星級檔次圖片中心大酒店亞細亞酒店名稱市場掃描煙臺酒店市場總結(jié)：主要以游客接待為主，市場的季節(jié)性很強酒店經(jīng)營受季節(jié)影響大：旺季在7月~9月之間，全市酒店的入住率根本上可以到達95%以上；淡季在12月~3月之間，全市酒店的入住率只能保持在40%左右，但像亞細亞有商務(wù)長包房旅客對季節(jié)影響不那么敏感〔年均達85%，淡季也可保持60%以上〕市場規(guī)模煙臺酒店的整體水平還處在由旅客接待到商務(wù)效勞的過渡階段四星級酒店共有6家，三星級25家，共有客房7884間，床位1.5張；其中東方海天與金海灣正在評五星級酒店區(qū)位分布三星級以上的酒店沿海有6~7家，主要有東方海天、濱海假日、金海灣等；市區(qū)中心有15~20間，中心大酒店、亞細亞、民航大廈等客戶組成外國旅客占15%~20%，局部酒店依靠政府或者部門會議接待為主要客源經(jīng)營狀況年均入住率在60~70%季節(jié)影響市場開展階段市場掃描星級酒店煙臺酒店業(yè)現(xiàn)狀酒店定位酒店物業(yè)開展建議酒店管理公司煙臺高檔酒店的比例比擬合理，本酒店作為白金五星級酒店在煙臺是必要的四、五星級為高檔二、三級為中檔一星級為低檔國際標準中不同檔次酒店比例歐美市場酒店不同檔次比例是l∶4∶5高檔酒店比擬適當?shù)谋壤秊?0%~15%中國飯店業(yè)不同檔次酒店比例分級標準中國酒店市場不同檔次比例是10%：82%：8%03年末全國星級飯店共9751家，其中五星198家、四星727家、三星3166家、二星4864家、一星796家，共計客房992804間五星級酒店在北京上海等一線城市嚴重過量，在一些內(nèi)地的二三線城市缺乏煙臺飯店業(yè)不同檔次酒店比例煙臺04年星級飯店63家，其中準五星2家，四星4家，三星27家，二星29家，一星1家；旅游飯店共有客房7844間，床位14870張煙臺酒店市場不同檔次比例為10%：89%：1%煙臺高檔酒店的比例偏低作為一個國內(nèi)著名的旅游城市，增加1家高標準五星級酒店是有必要的青島不同檔次酒店比例為12%:60%:22%；６家五星級酒店———數(shù)據(jù)來源：04年中國飯店業(yè)統(tǒng)計，煙臺04年旅游產(chǎn)業(yè)開展情況分析酒店客戶定位煙臺市接待旅客在全國二三城市中排名前列，但來煙臺的旅客整體消費能力較低2002年~2004年煙臺旅游狀況16002002209.7實現(xiàn)旅游收入〔億元〕接待旅客數(shù)〔萬人〕實現(xiàn)旅游收入〔億元〕接待旅客數(shù)〔萬人〕實現(xiàn)旅游收入〔億元〕接待旅客數(shù)〔萬人〕實現(xiàn)旅游收入〔億元〕接待旅客數(shù)〔萬人〕大連青島桂林煙臺2004年煙臺游客接待情況比擬煙臺接待旅客在全國二三線旅游城市中排名前列，并保持良好增長勢頭〔03年非典除外〕從接待旅客數(shù)量和實現(xiàn)旅途收入來看，煙臺所接待的旅客在煙臺消費較低煙臺旅游實現(xiàn)的收入每年都占全市GDP的5~6%左右，并在近期有上升趨勢海外旅客主要居住在高星級酒店中，其中韓日旅客占到外國客的55%多韓國、日本客戶占海外旅客的比例海外旅客接待情況煙臺接待境外旅客數(shù)量在15萬左右，占全市接待旅客總數(shù)的12.5%左右隨著對外經(jīng)濟交流的增加，海外旅客入境的數(shù)量將不斷增加在海外旅客中，韓國、日本客戶占很大比例并逐年上升；04年韓國占40.24%，日本客戶占15.5%外國旅客較主要居住在中心大酒店、金海灣和亞細亞酒店等檔次高的酒店中煙臺中高檔酒店客戶需求分析：以政務(wù)會議接待和商務(wù)客戶為主體，兼顧旅游觀光客和長包房客戶商務(wù)型綜合型旅游客戶型政務(wù)會議型歸納主要以旅游客戶為主局部政府會議、政務(wù)客戶少量商務(wù)客戶，有20戶長包房金海灣不接待旅游團客少量會議客戶長期有40%以上的長包房客戶，商務(wù)客戶占70~80%亞細亞酒店4~5成局部政府會議客戶3~4成左右中心大酒店旅游客占相當比例主要以政府會議、政務(wù)客戶為主商務(wù)客戶較少東方海天旅游客戶會議、政務(wù)客戶商務(wù)客戶市場典型酒店客戶客戶定位市場訪談在煙臺酒店的客戶中，存在很大的國外企業(yè)長包房市場，如三祥、美國鐵木肯〔軸承〕、新加坡F4造船公司等這些客戶希望到效勞更好、檔次更高的酒店去常住，比方美國鐵木肯公司從亞細亞搬到金海灣，又搬回亞細亞以商務(wù)為主的酒店能更好的抵抗煙臺旅游市場的季節(jié)性一般大客房數(shù)的五星級酒店主要靠商務(wù)旅客來保證較高的年均入住率以接待會員商務(wù)客源以及政務(wù)會議為主70%以上，高于全國平均水平700~900元/間608間青島海天大酒店會員價800~2000元430~500〔淡季200元左右〕房價832間646間客房數(shù)平時會員商務(wù)客70%，周末觀光客60%以接待境外旅游觀光客人為主客源年均70%，04年實現(xiàn)利潤1200多萬60%左右年均入住率圖片大連華麗華大酒店桂林漓江大瀑布飯店名稱案例分析本工程酒店作為新市區(qū)核心的設(shè)施配套，會展、政務(wù)、體育賽事將為提供大量客源煙臺豐富旅游資源——來煙臺旅游觀光的高端游客本工程屬性以新城市中心方案為背景政府辦公大樓——政務(wù)旅客會展中心——參展旅客會議中心——參會旅客體育公園——參賽旅客以高新區(qū)為依托高科技企業(yè)—來煙臺從事經(jīng)濟商務(wù)活動的海外與國內(nèi)旅客外資企業(yè)——國外長包房客戶以煙臺旅游城市為大環(huán)境客戶定位分析--------商務(wù)客戶是本工程提高五星級酒店經(jīng)營狀況主力客源煙臺現(xiàn)有高檔酒店客戶現(xiàn)狀：商務(wù)客、外國客戶是高星級酒店的主要消費者一般高檔酒店客戶現(xiàn)狀：五星級酒店主要靠商務(wù)旅客來保證較高的年均入住率本工程資源現(xiàn)狀最高檔會展、市級會議中心給本工程提供大量高檔商務(wù)客本工程酒店客戶定位：以商務(wù)、會議接待為主，以旅游觀光為輔，爭取長包房客戶重要客戶游離客戶主流客戶次主流客戶非主流客戶日常性商務(wù)客戶日常性商務(wù)散客和團體煙臺市政府高層次招待客戶駐煙外企商務(wù)長包客展覽及活動相關(guān)的商務(wù)客戶APEC等展覽時的大批量客戶體育賽事相關(guān)客戶季節(jié)性游客旅游旺季，接待來煙觀光旅游的國內(nèi)外高端旅客客戶定位酒店形象定位煙臺高檔次酒店主要以會議、商務(wù)為主題，以濱海旅游為主要特色，缺乏檔次主題——商務(wù)亞細亞酒店山景、花園式賓館會議、政務(wù)鳳凰山賓館——商務(wù)兼旅游中心大酒店以濱海為特色濱海度假金海灣大酒店以濱海為特色濱海度假海濱假日賓館——會議、政務(wù)東方海天大酒店主題形象特色酒店形象定位其他海濱旅游城市五星級酒店：以商務(wù)旅游為主題，形象特色以酒店外部資源而定湖光山色————東北歷史最悠久的五星級歐陸風格全海景形象特色商務(wù)、旅游主題廈門寶龍大酒店商務(wù)、旅游主題大連香格里拉酒店商務(wù)、旅游主題青島麗晶大酒店商務(wù)、旅游主題青島海天大酒店商務(wù)主題大連華麗華大酒店主題五星級酒店形象定位青島海天廈門寶龍青島麗晶大連香格里拉大連華麗華本工程酒店定位煙臺首個國際標準的白金五星級商務(wù)酒店煙臺第一家——煙臺真正的第一家高標準的五星級酒店白金五星級——效勞品質(zhì)、酒店配套都是超五星級的享受國際商務(wù)酒店——以商務(wù)為主題的，兼顧旅游觀光和長包房客戶本工程酒店規(guī)模研究本工程酒店客房數(shù)確定思維導圖五星級酒店客房數(shù)確定煙臺酒店客房與接待旅客數(shù)分析煙臺酒店入住率分析國內(nèi)同類城市五星級酒店客房數(shù)現(xiàn)有市場可容納酒店客房數(shù)新城市中心區(qū)對酒店客房影響青島五星級酒店開展過程借鑒剩余客房功能轉(zhuǎn)換城市未來開展轉(zhuǎn)換為酒店式公寓轉(zhuǎn)換為寫字間剩余客房空置，以后營業(yè)從開展角度考慮從經(jīng)濟投入角度考慮600煙臺1001213124811783五星級酒店客房〔間〕與海外旅客比〔套/萬人〕旅客與客房比與總旅客比〔套/萬人〕青島廈門大連桂林類比指標說明一、客房數(shù)與海外旅客比：據(jù)國家飯店業(yè)統(tǒng)計，70~80%以上的海外旅客入住高檔酒店海外旅客數(shù)量間接的反映了五星級酒店客房的需求客房數(shù)與海外旅客比越高，說明高檔次酒店的利用程度越高不考慮旅客入住時間長短，商務(wù)客一般比度假入住時間長二、客房數(shù)與總旅客數(shù)比：該比例越高，說明酒店利用程度越高國內(nèi)中旅客中，住高檔次酒店的主要是會議、政務(wù)旅客不考慮會議在總接待數(shù)量的比例五星級客房數(shù)與海外旅客比在同比城市中較高，說明國外旅客需求滿足程度高五星級客房數(shù)與總旅客數(shù)比在同比城市中較低，說明國內(nèi)會展、會議、旅游存在需求，有待挖掘———數(shù)據(jù)來源：04年中國飯店業(yè)統(tǒng)計，各地04統(tǒng)計年鑒、旅游產(chǎn)業(yè)分析報告各城市五星級酒店客房數(shù)與接待旅客數(shù)量的比例現(xiàn)有市場容量煙臺高檔次酒店的年均客房入住率低于全國水平，大量客房投入存在市場風險季節(jié)性對不同檔次酒店入住率影響60~70%60~70%60%左右年均入住率90%以上40%30%左右四星級95%以上40%不到30%三星級30~40%12月~3月淡季80%以上40~50%準五星級7月~8月，節(jié)假日4月~6月，9月~11月時間段旺季平時煙臺高檔次酒店〔準五星級〕對季節(jié)性影響相對三星、四星級酒店閑。饕歉叩蕩尉頻瓿薪友燙ú糠只嵋欏⒄癲棵諾穆每停醇窘諦閱芰ι暈⑶懇恍?但凡以旅游客戶為主的三星、四星級酒店對季節(jié)性影響很敏感，但煙臺亞細亞酒店以韓國長包房客戶為主的類型是一個反季節(jié)性典型煙臺高檔次酒店年均入住率根本在60%左右，低于全國五星級酒店年平均入住率65%〔01，02年〕煙臺酒店市場的季節(jié)性強高檔次酒店的抗季節(jié)性相對較強煙臺高檔次酒店入住率低于全國平均水平現(xiàn)有市場容量本工程酒店客房數(shù)量遠遠超越同類旅游城市五星級酒店400~500套的平均客房數(shù)2742001年2462003年2572002年客房平均數(shù)〔套／家〕全國四、五星級酒店平均客房數(shù)同類旅游城市五星級酒店平均客房數(shù)832〔華麗華大酒店〕646〔漓江大瀑布飯店〕608〔青島海天大酒店〕最多客房酒店403青島443大連446桂林客房平均數(shù)〔套／家〕本工程預計客房數(shù)在600~700套之間，超過全國高檔次酒店客戶平均數(shù)，也超越了同類旅游城市的五星級酒店平均客房數(shù)現(xiàn)有市場容量從現(xiàn)有市場容量和星級酒店管理公司的要求綜合分析，300-400間是最適合經(jīng)營的，500套客房是經(jīng)營的上限從全國和同類城市五星級酒店平均客房看，本酒店的客房數(shù)控制在400~500較為適宜從煙臺旅客接待數(shù)量與五星級酒店客房來看，針對國外旅客而言，市場現(xiàn)有客房較為合理，但對國內(nèi)客戶而言，客房數(shù)量缺乏從市場高檔次酒店的入住率來看，大量客房數(shù)投入市場存在較大風險本酒店客房數(shù)量在400~500套之間較為適宜現(xiàn)有市場容量市場容量管理公司萬豪：最好是300間，400也能接受，但最上限是500間雅高：酒店大過300間客房，經(jīng)營難度大，200-300間比擬適宜錦江：太大銷售收入會減少從煙臺城市與工程的新市區(qū)中心的未來開展看，本酒店600~700的客房在未來有較強的市場支撐城市經(jīng)濟支撐本酒店從2021年才開始正式營業(yè)，以煙臺經(jīng)濟18%的增長速度，未來五星級酒店將有更大開展空間相比現(xiàn)有市場狀況，本酒店600~700間的客房數(shù)在未來有較強的市場支撐從開展角度看煙臺現(xiàn)有城市中心為芝罘區(qū)，但目前該區(qū)缺乏開展空間；萊山區(qū)正在成為煙臺城市開展的重點城市的開展中心東移本酒店位于煙臺新市區(qū)核心，緊鄰新市政辦公大樓、會展、體育公園，而且為萊山區(qū)唯一的五星級酒店，相對其它酒店有獨特地理優(yōu)勢本酒店的競爭優(yōu)勢從一般規(guī)律來講，會展對城市經(jīng)濟的拉動為會展投入的9倍，會展是酒店主要的客源地；體育公園也對酒店具有強大推動力類比青島五星級酒店開展過程，煙臺現(xiàn)有經(jīng)濟和旅游狀況比青島對1200套客房更有支撐青島在城市開展上對煙臺具有示范性煙臺本酒店方案客房數(shù)600間+市場現(xiàn)有600間=1200間與98年青島客房情況相一致類比前提1995年1997年1998年2001年2002年393間1219間1721間2201間累計客房數(shù)量青島麗晶大酒店海天大酒店升級海景花園酒店香格里拉酒店匯泉王朝大酒店開業(yè)酒店青島五星級酒店客房數(shù)量增長情況從開展角度看++93:60〔億元〕城市實現(xiàn)旅游收入++++對1200間五星級套房支撐1639：888〔億元〕城市經(jīng)濟總量〔GDP〕15:20〔萬人〕1192：1033〔萬人〕比擬結(jié)果04年煙臺VS98年青島城市海外旅客接待人數(shù)城市總旅客接待人數(shù)比擬指標04年煙臺與98年青島的各指標對1200間客房的支撐比擬煙臺指標支撐強煙臺指標支撐弱注：04年煙臺的經(jīng)濟和旅游狀況相對98年青島而言，對1200間五星級酒店客房有更強的支撐可將市場容納量剩余的客房進行功能轉(zhuǎn)換，其中轉(zhuǎn)化為酒店式公寓相對合理從經(jīng)濟投入角度考慮2000年開業(yè)，是大連最新的一座五星級酒店，座落的長江廣場是一處典型的綜合物業(yè)——從外觀上看分或圓或方的三個樓面，功能上又分酒店、公寓、寫字間及品牌專賣店根本情況物業(yè)比例本工程規(guī)模12萬平米，酒店擁有高級客房372間，豪華公寓168套〔17~22層〕酒店與公寓共一棟大樓，共33層；寫字樓共264個單元經(jīng)營方式本工程由大連長江廣場投資，國際希爾頓管理集團管理與經(jīng)營公寓對外出售，但由希爾頓統(tǒng)一管理，然后對外出租；寫字樓對外出租公寓對外租金為5~6元/平米·天，寫字間對外租金為3~4元/平米·天功能轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換為酒店式公寓轉(zhuǎn)換為寫字間剩余客房空置，以后營業(yè)可操作性較強，不影響酒店檔次需要全部知名、大企業(yè)入住作保證，才能不影響酒店檔次前期投入的資金不產(chǎn)生效益，增加財務(wù)費用五星級酒店與酒店式公寓共容案例：大連希爾頓大酒店??????綜合以上兩個角度來看，我們建議，維持酒店方案的600~700間客房數(shù)現(xiàn)有市場容量400~500間未來市場開展可以支撐600~700間星級酒店煙臺酒店業(yè)現(xiàn)狀酒店定位酒店物業(yè)開展建議酒店管理公司酒店物業(yè)開展建議開展建議原那么標志性建筑、高檔形象高檔商務(wù)主題經(jīng)濟效益原那么與會展功能相配套煙臺市場上酒店的建筑外形：不能成為區(qū)域或城市的地標性建筑本酒酒店建筑外觀：與會展中心、寫字樓相協(xié)調(diào)，以雄偉、氣派的外觀成為城市地標政府規(guī)定樓高168米超越市場區(qū)域地標建筑五星級酒店外形須具備奇特性考慮因素標志性建筑、高檔形象本酒店大堂建議：大堂架空，恢宏大氣、高貴，彰顯白金五星級檔次大堂吧標志性建筑、高檔形象煙臺高檔次酒店配套一覽：按照不同酒店主題而定，政務(wù)商務(wù)主題側(cè)重于會議與康體配套以客戶效勞為特色，缺乏會議和康體設(shè)施各類配套齊全，側(cè)重點為會議配套各類配套都較為齊全會議、餐飲和與娛樂配套較為齊全，餐飲娛樂對外開放，經(jīng)營較好會議和康體配套較為齊全，娛樂設(shè)施較少；保齡球、泳池等設(shè)施利用率低總結(jié)豪華KTV及舞廳、夜總會、購物、美容、桑拿中心健身房中式、西式、日式、韓式料理、中式快餐僅有商務(wù)室，缺乏會議設(shè)施商務(wù)〔長報房〕亞細亞會議、政務(wù)接待商務(wù)、旅游綜合商務(wù)、旅游綜合會議、政務(wù)接待主題貴賓桑拿、美容美發(fā)廳、酒吧、咖啡廳、KTV包房室內(nèi)游泳池、、保齡球、沙壺球、露天網(wǎng)球場、網(wǎng)球練習場、健身房等風格迥異的宴會廳共11個，百合廳可容納200人，竹蘊廳可容納60人容納400人階梯會議室；150人多功能廳；30人多媒體廳鳳凰山美容廳、的士高、夜總會、KTV包廂、桑拿、電子游戲保齡球、游泳池、廳、臺球室、橋牌室、健身房等餐飲設(shè)有多功能廳〔300人〕、西餐廳、宴會廳和風味餐廳7個18~800人的會議廳；300人多功能廳，商務(wù)中心太平洋大酒店大富豪夜總會、海蘭??貝女子SPA，美容美發(fā)中心缺乏康體設(shè)施蝶舞吧、錦繡江南食府、天倫食府，音樂酒吧，威哥鮑翅酒樓四個會廳，提供日韓文字和語言效勞中心大酒店KTV豪華練歌蒸汽浴房、桑拿室健身房、室內(nèi)溫控游泳池、六道保齡球、沙壺球室、斯諾克桌球房、模擬高爾夫射獵場、壁球室等13個異域風情餐廳，一樓大型餐廳可容納500人就餐，二樓200人的中餐廳議室近40個，可分別容納20至500人；商務(wù)中心，日韓英文字處理效勞東方海天娛樂配套康體配套餐飲配套會議配套酒店酒店配套五星級酒店配套設(shè)施主要依靠其主題而定，商務(wù)會議主題酒店側(cè)重于會議配套缺乏娛樂配套，側(cè)重于餐飲和康體缺乏會議配套，重點為娛樂配套齊全，側(cè)重于會議側(cè)重于會議和康體側(cè)重于會議和餐飲配套總結(jié)少量的娛樂設(shè)施水療SPA，健身房，恒溫泳池，美發(fā)廳中西、日韓等各式餐廳，總計1800席位銀河會議廳，可容400人，5個小型會議室旅游觀光漓江大瀑布飯店旅游觀光商務(wù)旅游商務(wù)會議、政務(wù)接待主題三層樓超過2000m??的KTV包間，以及大型夜總會健身房、恒溫泳池、桑拿、女子美容與俱樂部4個大型中心餐廳和酒吧、咖啡廳缺乏大型會議室，中小會議室和商務(wù)中心廈門寶龍大酒店棋牌室、按摩室歌舞廳、俱樂部健身房、網(wǎng)球、游泳池、臺球、壁球酒吧、咖啡廳，中餐、日本料理、西餐1150m??麗晶殿，400m??會議中心，4個60m??左右的小會議室青島麗晶酒店桑拿、棋牌室游泳、健身、沖浪浴、臺球、網(wǎng)球、乒乓球、壁球、動感單車、攀巖、舞蹈健身、476㎡宴會廳；6處不同風味的中西餐廳1372㎡的多功能廳，可分隔組合；7個60㎡左右的小會議室大連華麗華大酒店缺乏娛樂設(shè)施游泳池、網(wǎng)球、臺球6個具有濃郁特色的餐廳和23個宴會廳，共計2400多個餐位676m??的功能廳；10個大小不一的會議廳青島海天大酒店娛樂配套康體配套餐飲配套會議配套酒店酒店配套商務(wù)酒店必備的四大配套功能齊全、設(shè)備先進的高檔會議室豪華高檔的宴會廳和特色餐飲內(nèi)設(shè)商務(wù)設(shè)施的個性化商務(wù)套房主題化的康體、娛樂設(shè)施本酒店會議配套建議-----大會議室與會展中心共享，自建中小會議室按白金五星級酒店配置大型會議廳共享會議中心會議大廳其他會議配套自備商務(wù)室功能至少要提供中英日韓四種語言效勞酒店配套建議白金五星級標準以商務(wù)為主，會議配套是本酒店的重點功能與會展中心共享煙臺境外旅客韓日客戶占主體建議原那么完善酒店會議配套，滿足商務(wù)客戶需求完善酒店會議配套，滿足商務(wù)客戶需求與會展中心的會議大廳共享，較少投入注釋??400-500平米的中型會議室或多功能廳??5-10個60-100平米的中小型會議室??至少一個1000平米左右的大型會議室本酒店選擇商務(wù)五星級酒店會議配套本酒店會議配套示意本酒店餐飲配套建議-----大宴會廳與會展中心餐飲共享，自建特色主題餐飲共享展覽中心餐廳大型宴會廳其他風味餐廳自備風味餐廳至少提供中日韓三種風味酒店配套建議白金五星級標準以商務(wù)為主，會議配套是本酒店的重點功能與會展中心共享煙臺境外旅客韓日客戶占主體建議原那么完善酒店配套??有酒吧、各式包間至少提供日韓風味餐廳，滿足日韓客戶提供酒店特色效勞，如魯菜等與會展中心的餐廳共享，較少投入注釋??至少兩個中式風味餐廳??至少兩種不同風味西餐廳??一般有大型宴會廳或功能廳本酒店選擇商務(wù)五星級酒店餐飲配套本酒店餐飲配套示意酒店配套本工程康體娛樂設(shè)施建議-----局部配套對外適當開放，提高使用率，盡量較少對市場使用率低配套的投入按白金五星級酒店配置共享與會展、寫字樓消費者考慮局部功能配套對外適當開放，如健身房等盡量減少對市場使用率不高的康體配套的投入白金五星級標準以商務(wù)為主，會議配套是本酒店的重點功能與會展中心共享煙臺境外旅客韓日客戶占主體市場局部配套使用率不高，泳池、保齡球等建議原那么酒店配套建議完善酒店配套??其他康體娛樂完善酒店配套，減少投入，考慮對外開發(fā)完善酒店配套，減少投入，考慮對外開發(fā)完善酒店配套，考慮對外開發(fā)注釋??泳池、KTV??保齡球??健身房本酒店選擇商務(wù)五星級酒店餐飲配套本酒店娛樂康體配套示意酒店配套本酒店商務(wù)套房建議-----個性化、商務(wù)主題式套房日式或者韓式風格裝修提供語言、文字翻譯活動提供安排會議、接送客戶等商務(wù)活動讓客戶感受“家〞的效勞提供無障礙語言交流為長包房客戶提供無煙廚具日常用品印上名字客房戶型布局上增加商務(wù)活動空間讓海外旅客收看到家鄉(xiāng)電臺商務(wù)主題式個性化的效勞個性化效勞、商務(wù)主題式突出商務(wù)特色、個性化效勞、提供完善配套商務(wù)套房客房設(shè)計本酒店商務(wù)套房建議：給客戶真正“賓至如歸〞的感覺除了根本配置外，還可配電磁爐等無煙煮食工具，提供個性化效勞，如日用品印名字，提供多國外語電視配有辦公桌〔多功能桌〕，可供3-4人討論或用作放置手提電腦，免費高速寬帶，配小型打印機等·······商務(wù)酒店標房例如4m9m36㎡走道休息書寫起居4m普通酒店標房例如8m32㎡客房設(shè)計通過適當加大進深，增加商務(wù)活動的空間和舒適度考慮商務(wù)客戶與長包房客戶對客房特色要求，增加客房的商務(wù)活動空間和舒適度加大進深，增加工作間4m9m3m48㎡工作區(qū)起居走道休息區(qū)標準商務(wù)套房的例如9m4m4m增加一個單元組合，設(shè)置獨立辦公空間72㎡工作區(qū)休息、起居走道酒店開展建議之CVA核心精神：白金五星級、商務(wù)主題需要說明的是一切均基于競爭的價值增加CVA(CompetitionValueAdded)我們給出的物業(yè)開展建議并不是設(shè)計方案而是對設(shè)計提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購置的因素我們的原那么主打商務(wù)客戶，為韓日主流客戶提供個性效勞亞細亞、金海灣個性化、商務(wù)主題式套房5節(jié)約本錢，提高使用率效勞于會議、政務(wù)、商務(wù)旅客彰顯白金五星級地標建筑、確定城市頂端地位價值增加點除中心大酒店的餐飲娛樂對外以外，一般獨立使用，餐飲、康體和娛樂與會展和寫字樓共享4普遍小而全，但以主題而定以議會配套為側(cè)重點3市場酒店大堂以4星級標準準修大堂架空，恢宏大氣、高貴2市場市場酒店不能成為區(qū)域地標雄偉、氣派的建筑外觀成為城市地標1市場競爭物業(yè)開展建議酒店建議酒店管理公司研究萬豪酒店中國業(yè)務(wù)概況度假酒店：旅游資源豐富的城市三亞等商務(wù)酒店：北京、上海等商務(wù)、金融中心業(yè)務(wù)范圍二三線城市：沈陽、重慶、三亞、廈門、溫州、東莞、寧波、蘇州JW萬豪酒店及度假酒店〔豪華酒店〕萬豪酒店及度假酒店萬麗酒店及度假酒店新世界酒店〔優(yōu)質(zhì)酒店〕萬怡酒店〔中高價酒店〕萬豪行政公寓〔長租酒店〕萬豪國際還通過華美達國際酒店及度假酒店這個品牌在中國管理著11家酒店在中國酒店39座，在全球范圍包括中國堅持不帶資管理，有7家正在籌建中的酒店，方案兩年在華擁有50家酒店管理權(quán)萬豪的6個品牌已經(jīng)全部進入上海，上海四星、五星級酒店的客房總數(shù)中有15%屬于萬豪萬豪將在長三角和北京地區(qū)集中開展高星級酒店一線城市：北京、上海、深圳、廣州城市開展現(xiàn)狀及趨勢旗下品牌酒店布局??萬豪國際集團是全球首屈一指的酒店管理公司，業(yè)務(wù)普及美國及其它67個國家和地區(qū)，管理超過2800家酒店，提供約490,500間客房。目前萬豪在北京、天津共有5家正在管理的酒店，尚有北京的萬豪的麗思-卡爾頓和JW萬豪2005年內(nèi)開工，2007年投入使用萬豪的6個品牌已經(jīng)全部進入上海，萬豪在中國境內(nèi)管理經(jīng)營著的26家豪華酒店，25%以上在長三角，萬豪未來幾年將重視開拓廣東市場萬豪酒店中國區(qū)域分布，主要集中在上海以及長三角地區(qū)萬豪酒店選址及配套案例深圳中心區(qū)商務(wù)人群刖幼∪巳旱南煙卣饕丫緯桑嵌怨何鎩⑿菹小⒂槔幀⑽幕鵲男棖笳諮該馱?深圳政治、經(jīng)濟、文化中心，相關(guān)配套完善擁有250套超大型豪華客房位于深圳市中心，緊靠深圳國際會展中心，交通興旺深圳市中心區(qū)深圳萬豪中國第一家度假酒店。2005年2月試運營平均房價在1500-1600元，試營業(yè)中平均住房出租率為50%-60%客房設(shè)施齊全，以及水療護理中心、健身中心、游泳池、網(wǎng)球場、沙灘等休閑設(shè)施及特色餐飲效勞樓高8層，共456間客房，24間套房，大型宴會廳，以及5個各70平方米的多功能會議廳及1個豪華會議廳驅(qū)車僅需30分鐘即可從三亞鳳凰國際機場到達酒店三亞亞龍灣國家旅游度假區(qū)三亞截至2005年3月，上海五星級酒店的平均入住率到達72%，平均房價為190美元。在上海投資高星級酒店，目前回報率可以到達7%-8%，高于全球業(yè)酒店投資的平均水平除客房配套設(shè)施豪華齊備以外，還提供豐富娛樂健身和餐飲配套樓高23層，共305間客房，37間套房，13間會議廳，255個單位的萬豪行政公寓距離南京東路步行街0.5公里，東方明珠電視塔5公里，外灘3公里，交通便捷位于上海南京西路上海配套設(shè)施客房數(shù)交通位置經(jīng)營狀況城市萬豪酒店(MARRIOTT)萬豪酒店經(jīng)營管理萬豪在中國的酒店2004年的平均入住率為80%以上，在旺季超過90%JW萬豪酒店的國內(nèi)客人占20%，旗下其他品牌的國內(nèi)客人為35%-40%。根據(jù)經(jīng)營狀況酒店管理公司收?。焊竟芾碣M(約占營業(yè)額的2%至5%)獎勵管理費(約占毛利潤的3%至6%).委托管理〔酒店管理集團向被管理的酒店輸出專業(yè)技術(shù)、管理人才和管理模式〕經(jīng)營狀況收益分配經(jīng)營模式萬豪酒店(MARRIOTT)作為國際知名的酒店管理集團，萬豪在中國大陸由單一品牌向多品牌開展，既有高檔的麗嘉卡爾頓、萬豪、萬麗，也有萬怡、新世紀、華美達等中高檔品牌，萬豪在中國多為豪華型商務(wù)酒店萬豪在中國業(yè)務(wù)根本集中于北京、上海等一線城市及局部二、三線城市萬豪酒店多位于交通興旺的商業(yè)中心或者金融中心以及局部旅游度假勝地，周圍配套完善，人流量比擬大萬豪酒店集團實行委托經(jīng)營模式，以先進的管理理念和人才優(yōu)勢為投資者提供效勞，同時在酒店籌備之初為投資者提供酒店設(shè)計方面的支持小結(jié)香格里拉酒店業(yè)務(wù)概況度假酒店：旅游資源豐富的城市三亞、青島、杭州等商務(wù)酒店：北京、上海等商務(wù)、金融中心業(yè)務(wù)范圍二三線城市：青島、福州、大連、中山、杭州、成都、寧波、西安、鄭州、廈門、三亞香格里拉酒店商貿(mào)飯店從2005年到2021年的4年中香格里拉將在華開14家飯店、2家度假飯店和4家商貿(mào)飯店香格里拉全球在建飯店工程共26個，其中20個在中國，所占比例為77%。香格里拉在中國內(nèi)地的飯店已經(jīng)占集團總數(shù)的近40%，現(xiàn)在已經(jīng)開始向中國的二三線城市進發(fā)。一線城市：北京、上海、深圳、廣州城市開展現(xiàn)狀及趨勢旗下品牌酒店城市布局??香格里拉中國市場占集團總業(yè)務(wù)的20%?？偛吭O(shè)在香港的香格里拉酒店集團目前擁有香格里拉和商貿(mào)飯店兩個品牌，共計46家飯店。香格里拉香格里拉在中國的20家酒店，根本上分布于沿海城市及北京、上海、廣州等一線城市，其中北京4家；迅猛開展的國內(nèi)旅游業(yè)，已使得香格里拉向二線城市全面擴張香格里拉酒店選址及配套案例室內(nèi)游泳池、健身房、SPA等休閑設(shè)施高檔齊全387間豪華景觀客房及套房，可容納600位賓客的宴會廳交通網(wǎng)絡(luò)四通八達。35分鐘可達上海虹橋國際機場，75分鐘可達上海浦東國際機場35分鐘車程可達蘇州市中心50分鐘可達上海市中心飯店位于昆山市主要商業(yè)區(qū)昆山客房設(shè)施齊全，還提供室內(nèi)健身設(shè)施，提供特色餐飲效勞共有客房502間，包括25間套房，103間套房閣客房、236間高級客房，可容納多達1650人的大宴會廳，13間小型會議室驅(qū)車40分鐘即達青島國際機場，信步可達市政府大樓及世界貿(mào)易中心青島商業(yè)區(qū)香港中路青島備有一系列會議室及宴會設(shè)施，24小時效勞的商務(wù)中心、餐廳酒吧，以及完善的文娛康樂設(shè)施酒店備有563個客房及套房，標準間面積40平方米離機場僅20分鐘車程，離火車站僅5分鐘車程大連香格里拉大飯店坐落于市中心，位于人民路上大連配套設(shè)施客房數(shù)交通位置城市香格里拉酒店多采用帶資經(jīng)營的模式參與中國酒店管理香格里拉從1984年到2004年的20年中在華共開出飯店17家，自建15家，委托管理2家，總投資超過10億美元。除了北京的3家飯店外，香格里拉合資飯店的控股比例都在90%以上根據(jù)經(jīng)營狀況，酒店管理公司和投資方投資比例及相關(guān)協(xié)議，進行收益分配香格里拉酒店集團在中國大陸多采用帶資管理的經(jīng)營模式.經(jīng)營狀況收益分配經(jīng)營模式香格里拉酒店〔Shangri-la〕香格里拉酒店集團進入中國市場時，選擇經(jīng)濟興旺的中心城市或旅游資源豐富的城市立足在香格里拉集團積極擴大在中國的中高檔酒店市場份額的同時,集團也開始以旗下經(jīng)濟型酒店品牌商貿(mào)酒店進入中國市場，滿足客戶多元化需求香格里拉酒店多位于城市中心繁華地段，擁有便捷的購物、娛樂、餐飲、商務(wù)等城市環(huán)境,交通也十分便捷香格里拉集團通過獨資，控股或參股等直接或間接投資方式來獲取酒店經(jīng)營管理權(quán)小結(jié)洲際酒店(IntercontinentalHotels)洲際酒店集團在全世界100多個國家和地區(qū)擁有3250家酒店。在亞太區(qū)22個國家管理154家酒店，超過4萬間客房。洲際酒店在中國和香港管理著39家高級酒店洲際holidayinn皇冠假日快捷假日業(yè)務(wù)范圍：旗下品牌：洲際酒店中國大陸業(yè)務(wù)開展狀況在中國共有２６家假日酒店，１５家皇冠酒店及４家洲際酒店在華酒店均委托管理，投資極少。２００８年以前，酒店數(shù)目還將翻番至８０家2005年4月28日，洲際中國區(qū)總部遷到上海目前在中國擁有48家酒店的洲際將在未來2至3年內(nèi)增加30家酒店，2年內(nèi)將快捷假日引入上海，以超過4家的速度快速開展洲際酒店(IntercontinentalHotels)選址：位于交通樞紐城市、經(jīng)濟興旺的中心城市或旅游資源豐富的城市地段：靠近城市中心,周圍配套完善交通：能直達機場、車站、港口或經(jīng)濟文化中心酒店選址洲際酒店(IntercontinentalHotels)與豪華酒店相比，洲際酒店經(jīng)濟型客房價格廉價酒店客房設(shè)施，娛樂健身及餐飲效勞設(shè)施齊全，但配套效勞不如豪華酒店完善。此外，酒店還提供商務(wù)中心、訂票等效勞工程。酒店設(shè)施及配套洲際酒店(IntercontinentalHotels)洲際集團在中國大陸多采用委托管理的經(jīng)營模式，投資性極小參與酒店管理，在二三線城市大力開展“假日快捷〞經(jīng)濟型酒店經(jīng)營模式洲際酒店(IntercontinentalHotels)洲際酒店集團進入中國市場時選擇經(jīng)濟興旺的中心城市或旅游資源豐富的城市立足洲際酒店多位于城市中心繁華地段，擁有便捷的購物、娛樂、餐飲、商務(wù)等城市環(huán)境,交通也十分方便。快捷假日酒店更全面的滿足國內(nèi)外自助游客的不同層次的需要。對于追求效率和簡便的顧客來說，快捷假日酒店是他們的首要選擇。小結(jié)雅高酒店管理集團度假酒店：旅游資源豐富的城市：博鰲等商務(wù)酒店：北京、上海等商務(wù)、金融中心業(yè)務(wù)范圍二三線城市：天津、南京、廈門、博鰲、揚州、西安、成都、濟南、鄭州、武漢索非特諾富特宜必思美居索非特方案3年內(nèi)在中國推出20家三星級美居酒店，索非特5年內(nèi)在所有省會和旅游熱點城市擁有一家五星級酒店，在全國開50家宜必思經(jīng)濟型酒店宜必思將開不少于50家的直營店，雅高中國的直接投入將不會少于2億美元，諾富特酒店網(wǎng)絡(luò)將于2006年底擴充至40家酒店一線城市：北京、上海、廣州、深圳城市開展現(xiàn)狀及趨勢旗下品牌酒店城市布局??雅高是最早進入中國的酒店管理集團之一，自從1985年在中國開出第一家諾富特酒店以來，目前國內(nèi)重要城市及度假勝地已開出24家酒店雅高公司拓展的重點為珠三角、長三角以及環(huán)渤海經(jīng)濟高速開展區(qū)2005年長三角地區(qū)將是雅高重點開拓的領(lǐng)域3年內(nèi)在中國推出20家三星級美居酒店，5年內(nèi)在所有省會和旅游熱點城市擁有一家五星級酒店今后三年雅高旗下宜必思將開不少于50家的直營店，雅高中國的宜必思品牌直接投入將不會少于2億美元，拓展的重點區(qū)域是珠三角、長三角和環(huán)渤海地區(qū)上海和長三角是規(guī)?；瘮U張的第一步凱悅酒店〔Hyatt〕凱悅飯店及度假區(qū)飯店集團始建于1957年9月27日。目前，在全世界有207家酒店及度假村凱悅國際飯店集團在39個國家管理61家酒店和24個度假村，另有17家酒店在建。凱悅在中國大陸經(jīng)營的酒店，在旅游勝地都為凱悅品牌的豪華酒店。在北京、上海那么是雍容華貴的君悅酒店GrandHyatt君悅---氣派宏偉、雍容華貴的大型豪華酒店，位于國際大都市，提供先進完善的商務(wù)、會議、餐飲及休閑娛樂等設(shè)施和效勞。ParkHyatt柏悅---精品型豪華酒店，建于國際大都市的中心區(qū)，融匯世界級建筑大師的設(shè)計和高品位藝術(shù)精髓，為客人提供無微不至的家居式效勞HyattRegency凱悅---位于游人如織的城市和旅游景點的豪華酒店，以典雅時尚的設(shè)計結(jié)合當?shù)鬲氂械娘L情和文化魅力，為客人提供高效而周到的效勞。業(yè)務(wù)范圍：旗下品牌：凱悅酒店〔Hyatt〕選址大型城市〔北京、上海、重慶〕地段多位于商業(yè)娛樂及購物中心或者金融中心，周圍交通便利，人流量大.例：上海金茂君悅大酒店，位于88層金茂大廈頂部，地處上海新興的金融區(qū)——浦東陸家嘴的中心，距外灘、豫園及繁華的商業(yè)、購物和娛樂中心僅十幾分鐘的車程。距上海會議中心5分鐘的車程酒店選址凱悅酒店〔Hyatt〕提供機場豪華轎車接送效勞、美容院、診所、購物商場、24小時時洗熨效勞、通曉多種語言的酒店員工及停車場。健身中心、桑拿浴室、按摩池、蒸汽浴室和SPA池、室內(nèi)游泳池。餐廳、酒吧，24小時客房送餐效勞。酒店商務(wù)效勞提供24小時電腦技師值班效勞，并配備多功能廳及大宴會廳酒店設(shè)施及配套凱悅酒店采用委托經(jīng)營的管理模式凱悅酒店〔Hyatt〕凱悅在中國大陸多為豪華型酒店凱悅在中國業(yè)務(wù)根本集中于北京、上海等城市，三線城市還沒有涉足。凱悅酒店多位于交通興旺的商業(yè)中心或者金融中心以及局部旅游度假勝地，周圍配套完善，人流量比擬大凱悅酒店集團實行委托經(jīng)營模式凱悅在大陸由個別超豪華品牌酒店向批量超豪華品牌酒店開展小結(jié)國際酒店管理集團中國大陸酒店管理模式總結(jié)資金短缺且融資困難的單體酒店財力雄厚但專業(yè)管理人才及管理技術(shù)貧乏的單體酒