宏觀調(diào)控下如何保障我國中低收入者的住房需求

宏觀調(diào)控下如何保障我國中低收入者的住房需求1998年金融危機后，為擴大內(nèi)需，拉動國民經(jīng)濟的發(fā)展，國家提出將住宅建設(shè)作為國民經(jīng)濟新的增長點和居民新的消費熱點，并將住房制度由福利型分配轉(zhuǎn)為貨幣型分配，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，住房開發(fā)投資持續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，產(chǎn)銷兩旺（見圖1）[1]。針對我國房價上漲過快的現(xiàn)狀，從2003年6月央行121號文件開始，中央出臺了一系列抑制房價過快增長的政策措施，比如“121”文件、“831”大限、“71號”文件等等，但是至今為止，我國對于房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀政策未取得預(yù)期的效果。而過快上漲的房價直接或間接的造成了一系列的經(jīng)濟、社會問題，尤其是被市場“拋棄”的中低收入購房者，住房成為他們最頭疼的問題。誰來保障城市中低收入者的住房需求，怎么保障，保障過程中會面臨怎樣的一系列問題成為本文將要著重探討的問題。圖1：1997年至2009年我國商品房銷售面積和銷售額情況（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)整理繪制）一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀我國對房地產(chǎn)市場真正意義上的宏觀調(diào)控是從2003年4月的第121號文件開始的，此份文件是中國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕[2]。七年來的宏觀調(diào)控大體可以分為四個階段：第一階段（2003年至2005年）；第二階段（2006年至2008年上半年）；第三階段（2008年下半年至2009年）；第四階段（2009年底開始）。如果以房價為衡量標(biāo)準(zhǔn)，前三輪調(diào)控都以房價的飆漲而告失敗，究其原因主要是供需矛盾。（一）供需矛盾致使房價飆升1．剛性需求、改善性需求、被動性需求集中釋放，投資投機需求旺盛改革開放30年，我國經(jīng)濟保持平均每年以9%的速度高速增長，城鎮(zhèn)化率不斷提高，越來越多的人進(jìn)入到城市當(dāng)中來，房屋需求也日益增加。1998年住房制度市場化改革，特別是2003年確定房地產(chǎn)業(yè)為拉動國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一以后，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，但新建商品住房還是滿足不了市場的需求，近年來隨著人民收入的持續(xù)增長和民生的改善，更呈現(xiàn)出剛性需求、改善性需求和由城鎮(zhèn)拆遷改造帶來的被動性需求高度重合，加劇了市場房屋供不應(yīng)求的狀況。作為有著保值增值優(yōu)良屬性的投資產(chǎn)品和對未來我國經(jīng)濟發(fā)展的良好預(yù)期，房地產(chǎn)日益成為投資者青睞的投資品種。由于去年財政政策和貨幣政策比較寬松，加之房地產(chǎn)市場各種優(yōu)惠政策的推出和其他投資渠道的不足，使各類投資者投機者攜帶大量資金進(jìn)入樓市，加劇了房地產(chǎn)市場的供求不平衡狀況。作為經(jīng)濟上的優(yōu)勢群體，投資者和投機者往往是“一擲萬金”，一出手就是幾套，十幾套的購買，馬上付現(xiàn)，沒有絲毫猶豫，甚至出現(xiàn)“炒房團”所到之處房價應(yīng)聲上漲的夸張現(xiàn)象。有些住宅小區(qū)，空置率非常高，很多房源都為投資投機者所有，另一方面卻是城市里眾多的蝸居族、蟻居族，社會住房狀況日益失衡。2．住宅市場供應(yīng)不足一方面是市場的需求旺盛，另一方面市場的住宅供應(yīng)量也相對不足，而住宅供應(yīng)量不足問題主要體現(xiàn)在土地供應(yīng)上。我國土地根據(jù)權(quán)屬不同，分為國有土地和集體土地，而作為商品房開發(fā)銷售，必須在國有土地上進(jìn)行，而城市的土地供應(yīng)量非常有限，造成土地供應(yīng)量的緊缺。捂地炒地的行為更是加劇了土地的供需矛盾，土地價格也節(jié)節(jié)攀升，地王層出不窮，直接間接推高了城市房價。一些原本有能力通過市場購買商品住房的人群，也因為房價的暴漲，加入到“買不起房”的陣營中來。而原本就買不起房的困難群體更是雪上加霜。（二）住房保障制度建設(shè)滯后目前我們所講的“保障性住房”，是指1998年國務(wù)院23號文件以后形成的經(jīng)濟適用房、廉租房，主要用以解決低收入和最低收入者的居住問題[3]。因此，我國的保障性住房開發(fā)建設(shè)、運營模式、法律法規(guī)、各項政策措施還處于摸索階段。拆而至今還未并有一部能保姜障中低收入胸者住房需求六的法律，僅焰有1999艷年的《城鎮(zhèn)四廉租住房管烤理辦法》和滑2004年掘5月發(fā)布的瘋《經(jīng)濟適用級住房管理辦扎法》兩部法桶規(guī)和一些具糟體操作辦法多。在房價暴汽漲的如今，賞住房保障問匆題的重要性畜越來越凸顯婦出來，引起夠了很多社會槳人士的重視疤。伏住房作為人蜂民群眾的基扁本生活資料訊，具有一般騰商品和公共迎商品兩種特錦征屬性，是冬一種基本的對社會保障品湖，也是實現(xiàn)筋社會公平的凍標(biāo)志之一。踐我國十多年碑來的雙“跟房地產(chǎn)市場脹化肯”鈴的確大大刺他激了經(jīng)濟的差快速發(fā)展，謀但它在快速酬駛過的沿途足中卻不可避鋒免地委我們抽流下了一些坊遺憾，反映蘿在房地產(chǎn)上紙的最顯著的西問題之一就爹是低收入家討庭的居住問脾題摟[4]賤。緊住房問題是辭重要的民生象問題，是每適個人基本生爛活保障的前帽提，也是家姐庭和睦。社老會穩(wěn)定的關(guān)奸鍵。但我國頓從2003穗年以來的房常價快速增長戚，居高不下駕，買房成為撤許多人，特鵝別熟中低收拒入家庭的奢己望。面對高量額的房價，牢他們也只能祝望而興嘆。贊對于低收入候家庭而言，伯他們沒有能勁力通過市場夾經(jīng)濟來解決床住房問題，墊只能寄希望蓋于通過國政什府保障途徑茅來滿足居住椒和住房條件速的改善等需鑼求。因此如如何保障中低繳收入家庭的林住房條件，膚保證社會和勤諧穩(wěn)定發(fā)展退成為當(dāng)前我產(chǎn)國住房工作燕中亟待解決抱的問題。丑1．住房保椅障供應(yīng)體系氏還不明確、芹市場機制不底完善胃我國目前的女住房供給體借系主要分為遍兩塊，一塊蓋是以市場為遇主導(dǎo)的商品毀性住房供給問體系，另一搜塊是以政府貝為主導(dǎo)的保送障性住房供危給體系。但裕在日益強調(diào)謊住房商品化愈的今天，保屈障性住房對軟商品住房市惱場沖擊的擔(dān)傾憂成為地方辰政府不愿主薄動推進(jìn)保障積性住房建設(shè)糞的主要原因塵之一。域首先，住房妨保障和住房至商品化之間漫關(guān)系不明確字。在市場化香進(jìn)程日益加斜快的情況下熔，因擔(dān)心大陡力發(fā)展保障腥性住房會損茂害市場機制倆，而在住房嗽保障制度又姓不健全的情思況下，保障釀性住房讓位鞭于商品房發(fā)推展就讓人不姑難理解了。詳本來住房?？菡吓c住房商瞎品化釀“幕兩條腿走路飛”缺，只要關(guān)系川處理得好，猾并不矛盾，卵并且會對社薄會產(chǎn)生巨大幅的積極作用叼。現(xiàn)在一味錄強調(diào)商品化帖，住房保障灰體系建設(shè)又等處于緩慢甚類至是局部停折頓狀態(tài)，形僅成了財“雨一條腿長一址條腿短痛”嫂的畸形發(fā)展羽形態(tài)，隨著押各地房價的職飛漲，缺乏倉住房保障的惱中低收入家聾庭買房難租魂房難的問題計越來越突出稈，這樣的住牽房制度臉“堡跑起來母”祥自然舌“極跑不快液”未，歲“欣兩條腿族”測甚至?xí)嗷ジ禒恐啤⒆璧K缺。醒其次，以政餐府為主體的測住房保障體圈系不完善，糞干部政績考祥核制度不合喉理。世界各慶國的經(jīng)驗教驗訓(xùn)都告訴我稼們，市場機繁制不能解決盡低收入家庭裕的住房問題脅，不能保證替人人享有適種當(dāng)?shù)淖》?。遼要實現(xiàn)駕“劣住有所居的”儀的目標(biāo)，保卵障低收入家積庭的住房權(quán)悠益必須靠政甲府履行其公話共服務(wù)職責(zé)哀。商品住房市發(fā)展能有效杰拉動當(dāng)?shù)谿建DP發(fā)展，摘特別是在經(jīng)禍濟困難的時算期，房地產(chǎn)赴業(yè)對經(jīng)濟的蛇拉動作用十莖分明顯，而鉛大力發(fā)展保劫障性住房一詠方面需要政蠻府出錢出地蜻還得減免稅婚費，而且并暖無明顯政績鮮“廁可圖改”旦，專注政績長的官員自然笨而然的更青孟睞商品房市罩場。鼓勵開告發(fā)商高價拿灶地開發(fā)，進(jìn)斤一步推動房敗價的上漲。絲2．高房價賺的擠出效應(yīng)慮越來越高的漠房價使中等擦收入的購房秀者尷尬不已狡，一方面高且漲的房價越旅來越負(fù)擔(dān)不巖起，另一方默面他們不夠決資格申請經(jīng)礙濟適用住房豈，導(dǎo)致形成河了剛開始提海到的夾心層嘆群體。有地秩方政府想出體了合“張限價房唐”州的特殊房種和，價格介于翅商品房與經(jīng)緣濟適用房之尾間，堪稱是任為夾心層群淹體量身打造醋的住房。但超是，往往好餡的想法常?；蔚貌坏綔?zhǔn)確抽實施，最近載北京一限價圣房樓盤爆出邊被農(nóng)業(yè)部公膏務(wù)員集體團推購，這并非祖獨立事件，課深圳的豪華眠車經(jīng)濟適用攏房小區(qū)，公途務(wù)員騙購經(jīng)抗?jié)m用房等賓事件，暴露差出來的問題稱不僅是監(jiān)管四的不力，更柿是對我國住雨房保障制度剃的諷刺。海3．各方面炕的配套措施誠還未理順易首先是我國皺住房保障領(lǐng)謹(jǐn)域沒有立法陰支持；其次藏，我國各地略對保障性住夸房建設(shè)投入六不足。各地蔽政府熱衷于劈上京丸“植爭取顏”蜻保障性住房圾建設(shè)經(jīng)費，訊上面給多少許就建多少，惰缺乏主動性雖。另一方面漂，保障性住救房建設(shè)資金魂來源較少，齡特別是需要疏一次性投入燭的廉租房建麗設(shè)。建設(shè)資堤金還有一個摟重要來源就萄是當(dāng)?shù)赝恋嘏龀鲎尳鹗杖胱Σ坏陀?0濤%投入廉租讀房建設(shè)，但紗往往也是杯法水車薪，且屠土地出讓金詢每年收入波南動較話大，無法保唯證資金來源研的穩(wěn)定。第強三，保障性節(jié)住房的動態(tài)沃管理規(guī)范并儉不明確，比詞如如何界定驗是否具備申城請保障性住肆房條件、當(dāng)丙不符合條件陪時如何退出玩、界定經(jīng)濟鼻適用房的產(chǎn)第權(quán)，對于違兔反經(jīng)濟適用綠房管理規(guī)定服出租的如何抵監(jiān)督等等。狀二、國家宏鳳觀調(diào)控政策電的完善疼商品房市場瞞與保障房體滅系密不可分疼，健康穩(wěn)定矮的商品房市礦場能更有效哪的調(diào)節(jié)市場留需求，引導(dǎo)紛民眾自購商位品住宅，盡真可能少的接蘇受政府的援姜助，減輕政吸府的財政壓投力。反過來誠同樣，運行浴良好的住房燒保障制度能政緩解民眾對弱于住房的憂帥慮，切實保舍障住房需求鋒，穩(wěn)定房地岔產(chǎn)市場。別（一）調(diào)節(jié)允需求增加供病給種1．盡可能勵滿足自住性翠和改善性購草房需求乘對自住性需殿求首套房的夢消費者給予院貸款優(yōu)惠利固率和相關(guān)稅有費的減免。姜加大保障性聽住房的供給父，明確各地豬方建設(shè)保障貧房的套數(shù)，撈對沒有完成歡規(guī)定任務(wù)的簡負(fù)責(zé)人進(jìn)行筆問責(zé)。歉2．堅決抑炕制投資投機虹需求軟應(yīng)該吸取以將往單向堵截編失敗的經(jīng)驗桐，應(yīng)該把不“廊堵伸”聞與冷“懼疏儲”楊相結(jié)合。一哥方面是框“置堵門”犬：唐加快物業(yè)稅活的實施推進(jìn)脫工作，對購交買二套房以銅上的取消所階有優(yōu)惠措施守，首付比例秤提高至50政%。對購買添時限不足兩攜、五年出售迅房屋的，征疲收房屋增值眾稅，對增值粘部分征收稅歇率分別按5三0%、20殊%計算?；韪匾囊幌锓矫媸切健笆淌韬敝叮杭鎽?yīng)盡快發(fā)展歉實體經(jīng)濟，析讓金融市場疼盡快繁榮起罷來，讓資金螺流到實體經(jīng)潔濟和金融資侄本市場上去艷，讓人們有符更多的投資跪渠道倡[5]勵。性3．完善土及地市場管理心制度頓（1）完善陵土地忠“該招、拍、掛嗽”唐制度項住房供應(yīng)的斤緊張和需求練的旺盛造成定房價節(jié)節(jié)上唱漲，又推動慚開發(fā)商的拿蹈地?zé)崆椋羶吹氐呐馁u也甜是水漲船高幕，駛“灶地王帳”壤的價格最終特也會讓消費安者來承擔(dān)，凝漲價趨勢預(yù)歉期也極大推輛動各類購房約者的需求熱社情，加劇了影供不應(yīng)求的糖狀況，形成猴一個完整的杰漲價循環(huán)。柱在土地的一樹環(huán)中，政府百應(yīng)該調(diào)整土戶地的交易方羅式，防止開災(zāi)發(fā)商們非理嶼性的拿地。餓采取筋“哈暗標(biāo)柴”繳的形式，房斃地產(chǎn)企業(yè)評輪估土地后，涼在規(guī)定時間面內(nèi)，把土地舞的報價交到悔土地交易中必心保存，在翠開標(biāo)的那天羅才能揭曉，推價高者得。畫最大限度的歷防止了企業(yè)怪之間盲目互乞相抬價。差（2）嚴(yán)厲脖打擊囤地炒賄地耀各地方嚴(yán)格霧執(zhí)行鍋《國務(wù)院關(guān)征于促進(jìn)節(jié)約斤集約用地的震通知》和心《疾國務(wù)院辦公蛙廳關(guān)于促進(jìn)社房地產(chǎn)市場智平穩(wěn)健康發(fā)臉展的通知》衫，土地閑置個滿兩年、依餡法應(yīng)當(dāng)無償武收回的，堅伸決無償收回區(qū)，重新安排圣使用；土地移閑置滿一年濕不滿兩年的直，按出讓或戀劃撥土地價莊款的30%蟻征收土地閑蘿置費哀[6]熄。建立土地京使用黑名單蠅制，凡是土懼地被政府收圈回的房地產(chǎn)吊企業(yè)，兩年個內(nèi)不準(zhǔn)在當(dāng)遞地拿地，并經(jīng)在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行袋公開曝光。輪參與土地拍絕賣、競標(biāo)的鈔企業(yè)收取土螺地起拍價2賞0%作為定倚金。土地成性交后按合同察的規(guī)定，在但約定期限內(nèi)脂支付全部土睜地款，禁止樸向銀行貸款母支付土地出扎讓金，未在把規(guī)定時間內(nèi)鑼支付全部出煎讓金的，無昂償收回土地料，沒收定金忌。眾（3）調(diào)節(jié)惜土地供應(yīng)結(jié)斬構(gòu)餅國土部門適哀當(dāng)調(diào)整用地父計劃，增大趟土地供應(yīng)量雖，以起到利禽用土地供應(yīng)恒量調(diào)控住房礎(chǔ)供應(yīng)量的作乓用。嚴(yán)格控姥制低密度商播品住房用地毅，加大對普峽通尤其是板90平方米堪等中小戶型侍的商品住房包土地供應(yīng)，益對140平耗米及以上面罪積的房屋加屠收3%的契鞏稅，加大對胡保障性住房譽的土地供應(yīng)建。土地單塊原出讓面積不唐得超過30瞇0畝，炕土地出讓價丘款首次繳納派比例不得低侍于全部土地角出讓價款的稿50%灶，剩余款項辜在一年內(nèi)付琴清，特殊項棋目在兩年內(nèi)漏付清，未按忙規(guī)定付清的設(shè)依法收回土盒地并沒收已蘭繳納的土地昨出讓金。昌大幅增加保血障性住房建炊設(shè)的土地規(guī)懷模，保證一獅定比例的土真地用于保障棕性住房建設(shè)繼。余（4）適時撥適度調(diào)整區(qū)隨域規(guī)劃孟適度調(diào)整區(qū)努域城市規(guī)劃畏，適度增加鞋城市土地供尸應(yīng)量。大力飾發(fā)展中小市掩鎮(zhèn)經(jīng)濟，吸究引農(nóng)村人口艦進(jìn)入中小城環(huán)鎮(zhèn)，緩解大潛中城市的人辯口土地壓力王。筑（二）完善膏住房保障制澡度建設(shè)遼1．明確住儲房保障供應(yīng)行體系洞將目前的住堵房供應(yīng)體系疼分為三類：夠中、高收入燃家庭，提供晌二、三級市懂場上的中高稅檔住宅，對達(dá)中低收入家避庭，提供經(jīng)叢濟適用住房舊和存量住宅氧，對最低收滴入家庭，提鵲供廉租住房昨。液發(fā)展的最終冤目標(biāo)是兩級情供應(yīng)市場體潮系，即自購學(xué)住房與政府弦提供廉租型齡住房兩類。喬因為管理的競復(fù)雜性和市墳場尋租特征腥，經(jīng)濟適用委住房將在合史適的時機退瀉出歷史舞臺塌，但在目前瓶的特殊條件恰下，有必要魔繼續(xù)實施經(jīng)夏濟適用房制昂度，以滿足爛中間夾心層傳的需求。隨蟻著經(jīng)濟的發(fā)歡展，政府投頑入的增加，鬼廉租住房覆涂蓋面將會更近廣，而健康忙穩(wěn)定的房地階產(chǎn)市場也將扭滿足一部分徒民眾的需求亦。宅2．加大對謊住房保障領(lǐng)某域的投資罷無論是中央申政府還是地波方政府都應(yīng)程加大對保障藥性住房的建曬設(shè)，加大資四金投入和管蘆理投入，將店住房保障建互設(shè)資金納入盈到地方財政才支出中。探廊索和引導(dǎo)民短間資本