深圳香蜜湖B宗地投資評(píng)估報(bào)告書

深圳香蜜湖某地塊宗地投資評(píng)估報(bào)告書深圳香蜜湖B303－0041宗地投資評(píng)估報(bào)告書目錄謊1.0研皇究結(jié)論島……………夠……………廣…擱.1收耍1.1撐宗地基本情具況話……………遣……編…..解………….索1膚1.2燙地價(jià)范圍雪……梨.饒……………六……………痛….蘭1月孫1.憲3膀節(jié)地塊投資價(jià)皆值侄…………欣傭……………和………具..菠1因2.0俯研究方法窄捉獨(dú)…………卻..抓……………監(jiān)…覽...咸2脆圣2.1搖剩余法求地秋價(jià)際辯…………庸...付……………宋……番…刪..頭2族2.2宜懼運(yùn)用《建設(shè)筑項(xiàng)目投資經(jīng)矩濟(jì)評(píng)價(jià)方法鋒與參數(shù)》進(jìn)命行宗地的財(cái)瘡務(wù)評(píng)違……………種…西…..裳….貝2吩2.3襖研究依據(jù)堪爆……………朽……………買……溝.滋…勞3戀濕3.0瘦宗地最佳棗利用方式構(gòu)月思爹們……………痕……判..四…挎.匆4法3.1差牢宗地總體規(guī)悔劃方案設(shè)計(jì)篩冷……方…...改……………癢…叨..繡…經(jīng)4概寺3.2脫最佳開發(fā)建完設(shè)方案設(shè)計(jì)弓……………當(dāng)………須…...柄…姻…5敏4.0燒宗地地價(jià)求測(cè)算老六……………日……………懇.怎..6平4灘.1嬌悼地價(jià)之外的險(xiǎn)成本測(cè)算奸?！?..沿……………替……賴..6芳銷售收入測(cè)善算測(cè)………中…..損……………鎮(zhèn)…催….醉…笛..…7堵地價(jià)成本測(cè)勾算巾……縮…..劈…………策…..筆…婚…..….秤…撤…7濤5.0蜻孕項(xiàng)目總財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)量匆……………狼……………街.齊..7鏟唉5.1誓項(xiàng)目盈利能淺力分析浩……………脅……………咸.店.霉…私7禿精劇暑稅金計(jì)算上帳……………喜…該.沾………辱…..….刃…威…8系捏矮加柱損益表練……………他…搖.央………利…..斜…跨.副…襖…8治辱窄破宗地現(xiàn)金初流量表與動(dòng)或態(tài)盈利分析引.泊………僵…..季….豈.險(xiǎn)…8干5.2笛項(xiàng)目不嗚確定性分析頂……………施………突.披……技…..10抓早滋5.躍2辟.1土項(xiàng)目盈虧棄平衡分析狠………認(rèn)..拍…劑.袖…………核.戚…泊…10暖謠百扯它敏感性分析吩……………榨.遣.伴…………港.座…立…10善虧四5.班2眼.3素?cái)y概率分析零起……………全.榆…………達(dá)….璃…陡..總…11割6.0繁怎舅項(xiàng)目綜合經(jīng)城濟(jì)評(píng)價(jià)與建永議扒壺……………矮……屠.栗1義2箱6炸.1某項(xiàng)目綜合經(jīng)姥濟(jì)評(píng)價(jià)洞……………使…………套….伍…叼…12嶺6言.2有關(guān)說徹明及建議覺……………仍……………碰…版…12附表、附圖柏附表一度宗地地價(jià)測(cè)豆算表失跪……………沖……………返…遮..洲14雜附訪圖一你崖項(xiàng)目賤概率分析抬圖跳益…………元..司……………衫…鎖…余..吧16研究結(jié)論效1.1宗丸地基本情況圖宗地編號(hào)為示B303-隸0041，古地塊位于香巡蜜湖，土地屑用途為住宅尸用地;土地影面積為碧93544混平方米晶，建筑容積較率抗≤炊1.4；可津建設(shè)總建筑告面積為緒13100賣0平方米市,其中：住頑宅葵12765技0平方米殺（高層住宅投85％，低到層住宅占1魂5％，但最尼終比例按報(bào)旁建實(shí)施方案泛確定）；幼辛兒園蔑3000平平方米蠅，垃圾站嚼50平方米僻，社區(qū)管理稅中心聲300平方題米福；土地使用婆年期70年悲，自紋2003年礦8月25日梨起盤到剖2073年雷8月24日哄止。耀競(jìng)投中標(biāo)方欲應(yīng)在宗地使腿用權(quán)轉(zhuǎn)讓合療同簽訂后5湯個(gè)工作日內(nèi)雁一次付清地鉤價(jià)款。擇涉及交易標(biāo)惹的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)繪交的稅費(fèi)中卵，依法屬轉(zhuǎn)薯讓方應(yīng)交納尋的均由甲方駱承擔(dān)；依法拳屬受讓方應(yīng)把交納的由乙澆方承擔(dān)。如西轉(zhuǎn)讓合同按祖規(guī)定需要公追證的，公證究費(fèi)用甲乙雙衛(wèi)方各承擔(dān)5巖0%。傘1.2地應(yīng)價(jià)范圍瓶經(jīng)測(cè)算，本支地塊的正常輩地價(jià)范圍應(yīng)刷在葛74931防～8741災(zāi)6萬忌元人民幣之纖間，其中市片場(chǎng)正常價(jià)位宮點(diǎn)應(yīng)在爛80913輸萬刊元，扣除土暮地轉(zhuǎn)讓契稅蔥3％，則得究競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范疏圍應(yīng)在72頭749～8跑4870萬冷元人民幣之羞間，市場(chǎng)正垮常競(jìng)標(biāo)價(jià)位翁點(diǎn)在785范57萬元人版民幣。瘡對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)訊位點(diǎn)809纏13萬元，樹則得相應(yīng)樓銅面地價(jià)為6鎖339元雅/荒平方米路.乖1.3地飾塊投資價(jià)值汪對(duì)應(yīng)以上地赴價(jià)范圍，測(cè)眼得相應(yīng)的投么資財(cái)務(wù)效果例指標(biāo)如表1蜘－1所示。疫綜上，當(dāng)?shù)匕W價(jià)在749撓31～80拉913萬元促人民幣之間湊時(shí)，屬于投擠資安全區(qū)；來當(dāng)?shù)丨h(huán)價(jià)在809妻13～87爐416萬元露人民幣之間性時(shí)，即進(jìn)入愧投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)墻；超過87致416萬元顛后，將進(jìn)入螺高風(fēng)險(xiǎn)區(qū),五投資者需慎捆重考慮。坦表1－1獲宗地投資財(cái)什務(wù)效果指標(biāo)墳項(xiàng)目梢地價(jià)為74苗931萬元膛地價(jià)為80醫(yī)913萬元膠地價(jià)為87券416萬元播投資利潤(rùn)率把（％）麻25聯(lián)20攏15閉稅后利潤(rùn)（薄萬元）楊24050同20042自15684趣內(nèi)部收益率姐（IRR）井（%川）幸20.08參16.24剩12.48詢財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值鼠（FNPV災(zāi)）（萬元）沾20760釘15221溜9199.帆87憑投資回收期舌（靜態(tài)）（盛年）牧2.95營(yíng)3.0玻3.12授投資回收期邁（動(dòng)態(tài)）（死年）金3.1四3.2思3.4瞎2.0研小究方法列2.1?？嫌喾ㄇ蟮貎r(jià)配運(yùn)用剩余法快來確定宗地港的最高限價(jià)絲，其基本思旬路為：孩地價(jià)=房團(tuán)地產(chǎn)建成價(jià)初格－（建筑奇費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)關(guān)＋租售費(fèi)用選＋稅費(fèi)）－隆利潤(rùn)沙該方法的操心作程序如下及：蜻研究待估宗紹地的基本情劃況蜘選擇最佳開成發(fā)利用方式狹估算開發(fā)后灑的房地產(chǎn)價(jià)咳格亞估計(jì)建筑費(fèi)昂、專業(yè)費(fèi)、鉛利息、稅費(fèi)版、租售亞費(fèi)用和開發(fā)寬商應(yīng)得的利圍潤(rùn)求地價(jià)券2.2運(yùn)繪用《建設(shè)項(xiàng)陳目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)贈(zèng)方法與參數(shù)語》進(jìn)行宗地彩的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)搏建設(shè)項(xiàng)目的擺財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一幼般分兩個(gè)層秋次，即：全領(lǐng)部投資的財(cái)頭務(wù)效果評(píng)價(jià)址和自有（權(quán)凈益）資金的竟財(cái)務(wù)效果評(píng)剪價(jià)。象資全部投資的吳財(cái)務(wù)效果評(píng)孝價(jià)牲，即排除財(cái)鑒務(wù)條件的影無響，將全部敢資金（包括瘋?cè)拷栀J資備金和權(quán)益資手金）作為計(jì)隱算基礎(chǔ)，考街察項(xiàng)目的盈鍛利能力。由養(yǎng)于它不考慮戚投資資金的盲來源構(gòu)成，簡(jiǎn)以及借貸還貸本付息和所略得稅的問題壺，所以它實(shí)哭際上是一種鹽簡(jiǎn)化了的、折投資項(xiàng)目姜“噸息、稅前膠”桿的盈利能力排分析，借此柿可以在各個(gè)缺投資項(xiàng)目或剖方案間建立浴相互比較的姓共同基礎(chǔ)，集以便考察項(xiàng)叼目是否有投簡(jiǎn)資的價(jià)值，政在分析是否謎可行的同時(shí)每，進(jìn)行方案杯的選優(yōu)。努敢自有（權(quán)益績(jī)）資金的財(cái)進(jìn)務(wù)效果評(píng)價(jià)管，即從企業(yè)賽的角度出發(fā)赤，分析包括唉財(cái)務(wù)條件在塑內(nèi)的兩類因特素對(duì)項(xiàng)目的痰影響，以企絡(luò)業(yè)投入的權(quán)池益資金為計(jì)幣算基礎(chǔ)，而督所謂考察企續(xù)業(yè)投入所投翁入的權(quán)益資系金的盈利能吼力，實(shí)際上說是對(duì)項(xiàng)目息言、稅后的盈她利能力的分藍(lán)析。同時(shí)，橋還考察企業(yè)全的生存能力為、償債能力忘、利潤(rùn)及其賞分配，以及磁各方投資者濤的盈利能力祝等。熱在責(zé)本宗地評(píng)估謊報(bào)告中，選漂用全部投資渡的財(cái)務(wù)效果且評(píng)價(jià)法，分訂析該地塊的壯投資盈利能健力司——夜通過全部投品資的現(xiàn)金流谷量表，得出強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收綿益率（FI柔RR）、投箱資回收期（畫P暢t閱）、財(cái)務(wù)內(nèi)臺(tái)部?jī)衄F(xiàn)值（他FNPV）耽以及投資利引潤(rùn)率等指標(biāo)牙。由此來判跨斷該宗地投裹資在財(cái)務(wù)上默的可行性。朽2.3研賣究依據(jù)意香蜜湖B3蘭03-00猴41宗地規(guī)靠劃指標(biāo)的國(guó)務(wù)院發(fā)展倚研究中心數(shù)改據(jù)庫問《廣東省房起地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年曠鑒》約廣東省房地客產(chǎn)開發(fā)各類管管理費(fèi)用標(biāo)董準(zhǔn)述中國(guó)人民銀燒行存、貸款娃利率使《廣東統(tǒng)計(jì)褲年鑒》擠搜房網(wǎng)相關(guān)弱數(shù)據(jù)頁中國(guó)人民銀遞行121號(hào)篩文件摸廣州市建安需工程定預(yù)、臣決算定額陳3.0宗叢地最佳利用什方式構(gòu)思沈根據(jù)該宗地冶位于深圳市暗福田區(qū)香蜜貿(mào)湖地段、且吩建筑容積率屬≦膜1.4，可然以確定，該束地塊要想獲腿得最大收益蒼，就必須按咸高尚住宅區(qū)請(qǐng)規(guī)劃，定位墓于高端客戶獎(jiǎng)，確保以優(yōu)廢美的景觀環(huán)獎(jiǎng)境和國(guó)際性揉的配套設(shè)施亭來贏得市場(chǎng)位。纖3.1宗啞地總體規(guī)劃定方案設(shè)計(jì)網(wǎng)總伶基底面積需93544余×豈22％＝板20580搭m斧2替，用地平衡懂表及項(xiàng)目主多要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)曲分別見表3堆－1和表3懇－2。高層住宅贏總建筑面積撫1276棋50早×命0.85＝難108輩,牛503鋒m犬2峽住宅規(guī)劃為犯120～1桐80m乞2絨/兄戶，平均每怒套面積為厘150m歸2濾腹左右,規(guī)劃事戶數(shù)720別戶。計(jì)劃規(guī)溫劃為12～汁14棟11驢層住宅（其暫中首層架空微綠化），住鎖宅總基底面嬸積計(jì)雕11050油m錫2完銜。別墅籌總建筑面積驗(yàn)1275榮60伍×盼0.15＝腰19辦,仔1斷48促m呆2扒勁別墅規(guī)劃為餅250～3嘉50m賺2椒/躍棟，平均每梨棟面積為艱300m耳2劫排，占地面積際計(jì)葬120m溪2救，規(guī)劃總棟架數(shù)為64棟迅?？傆?jì)占地勿面積為6鞋4過×往120=歐7680恥m雁2默帳戚因公建配套高幼兒園置3000衣m蓋2雕通，按兩層考頭慮，其占地尸計(jì)拒1500像m乎2岸扯，蜂社區(qū)管理中烏心市300m薯2粒猜，垃圾站壟50m諸2征雄，均按一層艘考慮，占地曬計(jì)誦350m貿(mào)2憂月。停車位照基于該地塊碧未來將規(guī)劃關(guān)建設(shè)成深圳唱的豪宅區(qū)，遵故應(yīng)至少考盲慮每戶一個(gè)槳車位（不含庸別墅用戶車厲位），建議游車庫集中設(shè)聽置，規(guī)劃7朋20個(gè)車位串，每個(gè)車位巾按防35平方米維考慮，車庫掘規(guī)劃面積位剩為7研20渴×滋35＝梯25200織m桿2毛玉。購(gòu)己園林、綠化費(fèi)及道路找慢為體現(xiàn)高尚拼住宅區(qū)的品橫味感，建議輛該住宅區(qū)的暮綠地覆蓋率景不低于65六％，可考慮蔽將高層建筑吳的首層架空吃綠化。則漠綠辟地面積為螞93544靠×宗0.65侍×礎(chǔ)m觀2截＝率60803丹m柄2汪道路規(guī)劃占釋地面積為差9354分4苦×句0.15＝雖14031衫m(xù)垂2樣表3－1金用地務(wù)平衡表網(wǎng)項(xiàng)目賄用地面積（還m2芹）獎(jiǎng)所占比重很(%)演人均面積（駛m2/氧人）意備注慎規(guī)劃總用地簡(jiǎn)93544慧歸34.09壁薄一、居住用塊地景18730渣20東仰箏高層住宅用桌地室11050嶄11.81不杰首層架空綠輸化墓低層住宅用兇地嫂7680取8.21始躍康公建用地諷1850合1.98煩拳貧道路用地仙14032斜15玻顯悲公共綠地孩60803訪65勸22.15堂臺(tái)二、其他用乓地掉9176谷妖屈煎表3－2票項(xiàng)目主怖要技術(shù)經(jīng)濟(jì)盈指標(biāo)虹項(xiàng)目兼數(shù)量免單位膚總戶數(shù)葉784分戶捐居住人口棟2744醫(yī)人奇總建筑面積訂15620暫0揮M則2抵延1.挎高層住宅建霞筑面積驚10850棗3渴M優(yōu)2腰2.準(zhǔn)低層住宅建短筑面積清19148雙M似2慶3.悶公建配套建鞏筑面積辜3350窯M削2街4.率地下車庫建殺筑面積杰25200限M暢2搶車位數(shù)甩720蝶個(gè)做人口密度摔293洪人晴/立公頃循綠化率拐65鞠％劑容積率術(shù)1.4撤宰3.2最句佳開發(fā)建設(shè)儲(chǔ)方案設(shè)計(jì)跌建議分期滾嚴(yán)動(dòng)開發(fā)，首轉(zhuǎn)期開發(fā)別墅慶及整個(gè)住宅帝區(qū)的配套規(guī)存劃建設(shè)，通脅過別墅的市尿場(chǎng)推廣來打探造項(xiàng)目的品林牌，提升項(xiàng)撫目的品位，曲從而帶動(dòng)其緞后的高層銷墊售。暴計(jì)劃整個(gè)地疼塊的開發(fā)建貌設(shè)周期為3母0個(gè)月，銷賺售周期為2譽(yù)4個(gè)月。其佳中可行性研儲(chǔ)究及規(guī)劃報(bào)攏批等前期準(zhǔn)席備階段為6誤個(gè)月，宗地奮競(jìng)買后18吳個(gè)月時(shí)推出鼠首期別墅，認(rèn)高層住宅分匠兩期推出，待計(jì)劃至42揀個(gè)月時(shí)完成壁全部銷售。傷與此對(duì)應(yīng)的指項(xiàng)目投資與具融資計(jì)劃如殃下表3－3卡所示.亭表3－3交項(xiàng)目猶投資與融資叮計(jì)劃表商序號(hào)閱項(xiàng)目割建設(shè)經(jīng)營(yíng)期準(zhǔn)合計(jì)錦1述～便6瞞7茄～狡12格13個(gè)～全18唯19擦～起24賠25立～行30示31洞～模36斜37們～遣42確1鞋投資總額高呈黑尿棋患差已美1.1濫建設(shè)投資羊裙刃襖躍綿寸費(fèi)塞亮土地成本扭尼80913誘.86先鋸顧喬寶陶超惜前期工程費(fèi)摔魚755.0蛇0岔393.0足0剃涂肢尾勸姻樹建安成本費(fèi)戴3400程0.70但委2913.棚70張11113饞.00室11802盟.00龜8172.循00彩失協(xié)遞基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)湯2292.襯56姥議隨1145.廁78龜687.4剛7脂459.3頁1靈掛材叔公建配套費(fèi)喚1185.自16枯生474.0談6創(chuàng)355.5尾5鵝355.5徒5惑唇佳韻麥不可預(yù)見費(fèi)毒3589.他58伏897.3扇9錫538.4夾4陰430.7兩5霉430.7梁5匙430.7撫5銀430.7寬5喬430.7地5丙股管理費(fèi)閣3590.節(jié)00抓512.8迫0計(jì)512.8傅0曾512.8于0量512.8螞0提512.8征0餐512.8瘡0慧512.8樓0劉票銷售費(fèi)用邁5384.膝36尿虎顏807.6邊5俊1076.攤87貧1615.柱31柱1346.站09浴538.4促4歡移0局利息費(fèi)用侍曾跳臭氧伍雞券赴1.2循流動(dòng)資金辯0.00經(jīng)0.00否0.00竄0.00笛0.00派0.00姑0.00論0.00膏2失資金籌措償泡波岸紐監(jiān)借字王2.1訴自有資金欲火表屑適召陸東味2.2壁借款鐮橡陷曲遣去抗襖籮2.3術(shù)銷售收入再舞投入研椅發(fā)桐躺詢餃納棚說明：因利方息費(fèi)用取決賣于投標(biāo)公司歇的融資結(jié)構(gòu)翁，而融資結(jié)苗構(gòu)的優(yōu)劣又年取決于公司京在資本市場(chǎng)恨的能力高低顧。該宗地地子價(jià)需在成交殘后5日內(nèi)一郊次繳清，故現(xiàn)對(duì)競(jìng)投人的哀資金壓力很廉大?？梢钥冀茟]競(jìng)得土地張后全部建設(shè)饑缺口資金從該銀行借貸。扶因?yàn)轫?xiàng)目的繩融資結(jié)構(gòu)不豈明，且項(xiàng)目擔(dān)全部投資的紀(jì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又擊與融資結(jié)構(gòu)濁無關(guān)，故此雷表中的利息壓費(fèi)用計(jì)算和步資金籌措計(jì)隔劃都暫沒計(jì)替算。腳4.0宗距地地價(jià)測(cè)算夜4.1地輛價(jià)之外的成晉本測(cè)算端參考目前建文筑市場(chǎng)及房釣地產(chǎn)開發(fā)市燙場(chǎng)的基本行漸情，估算出遣該宗地開發(fā)葛項(xiàng)目的總成蛛本費(fèi)用為6悠8651.愉43萬元。割具體測(cè)算詳櫻見附表1。汗班4.2銷谷售收入測(cè)算倆參考目前香濤蜜湖地段的案住宅市場(chǎng)行集情，高層為折11000情元繞/貴m素2躍，低層為2圣2000元蚊/疤m夢(mèng)2待,膨停車位（為冊(cè)便于計(jì)算，籃全部按銷售英考慮）為2型50000她元籠/率個(gè)，則測(cè)算輛出總銷售收崗入為17情9478.勻35萬元。森具體測(cè)算詳?shù)姼奖?。換4.3地顏價(jià)成本測(cè)算躺根據(jù)目堅(jiān)前國(guó)內(nèi)房地溪產(chǎn)市場(chǎng)投資描回報(bào)基本現(xiàn)腔狀，并綜合肢考慮深圳房鬧地產(chǎn)市場(chǎng)的疼競(jìng)爭(zhēng)程度，豆取定開發(fā)商挪投資該宗地梢的可承受回某報(bào)率極限為濕15％，正通常期望投資穩(wěn)回報(bào)率為2闊0％，市場(chǎng)卸投資回報(bào)率滅的上限為2寨5％。洪則該宗地的陸地價(jià)范圍為殼74291品～8741露6萬元，繪正常市場(chǎng)期奧望地價(jià)為8繭0913萬隔元。錄扣除宗地轉(zhuǎn)年讓契稅3％掘，則得該宗叉地的競(jìng)投報(bào)恭價(jià)范圍為嶼72749缺～8497濱0萬元，正飽常市場(chǎng)水平槐競(jìng)投報(bào)價(jià)為更78557孝萬元禾。具體測(cè)算毛詳見附表1幫。若5.0項(xiàng)目伸財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缸由于香蜜湖餅B303－吉0041宗擴(kuò)地的最終中扛標(biāo)地價(jià)尚處派于預(yù)測(cè)階段瀉，因此選取綢該地塊的市達(dá)場(chǎng)期望價(jià)作京為計(jì)算基礎(chǔ)帖，來測(cè)算該優(yōu)宗地的投資慨價(jià)值。供5.1項(xiàng)常目盈利能力斬分析咐浸稅金計(jì)算廣（見表5－張1）奉因?yàn)槭灼诎l(fā)溪售計(jì)劃在宗塔地接手后第畢18個(gè)月時(shí)肺，故前一年煩半內(nèi)無銷售路收入。而喉土地增值稅扛是脹按照納稅人猶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)率所取得的增孕值額和稅法掠規(guī)定的4級(jí)理超系額即累進(jìn)稅率列來計(jì)算征收譜的刊，增值額是剖納稅人轉(zhuǎn)讓剝房地產(chǎn)所取局得的收入減郊除稅法規(guī)定君扣除項(xiàng)目金伏額后的余額騾。宰根據(jù)房地產(chǎn)慣行業(yè)的一般可收益水平，蠅土地增值稅鷹應(yīng)繳額基本恰在銷售收入炎的1％左右衛(wèi)。是稈損益表（倦見表5－2奏）掩由損益表可所以看出，公犁司在第一年血內(nèi)利潤(rùn)為負(fù)練，這主要是疲因?yàn)橹Ц毒拮念~地價(jià)所致懲。第二、三扯年內(nèi)盡管有鴿利潤(rùn)，但仍裝不足以彌補(bǔ)箭第一年的虧礎(chǔ)算。直到最滲后一年才發(fā)夕生所得稅的打繳交。飄洋宗地現(xiàn)金假流量表與動(dòng)喝態(tài)盈利分析沉（見表5－范3）書由現(xiàn)金流量邊表和動(dòng)態(tài)盈熄利分析可以燒看出，項(xiàng)目舒的累計(jì)凈現(xiàn)曲金流和累計(jì)激折現(xiàn)現(xiàn)金流拋由負(fù)變正均肢要發(fā)生在最妹后一個(gè)年度抗。但項(xiàng)目的抓內(nèi)部收益率勵(lì)為16.2用4％，凈現(xiàn)局值為152旨21萬元，退均處于較高摔水平。原因先在于地價(jià)要令在中標(biāo)后一膏次繳交完畢皂，造成巨額極現(xiàn)金流流出袍，而項(xiàng)目的埋開發(fā)建設(shè)、括銷售要滯后弄一段時(shí)間，暢不過該宗地鄭規(guī)劃建筑面狼積不大，建伍設(shè)周期相對(duì)握較短，故投初資回收期指逼標(biāo)也較為理橫想。俘相應(yīng)的地價(jià)厘在7429策1萬元和8他7416萬調(diào)元時(shí)的投資興回報(bào)指標(biāo)如初表5－4所箭示。搖浙羅旬表5－1躲銷售匠稅金及附加勵(lì)表悼對(duì)咽儉蓬（單位異：萬元）夕憲幼建設(shè)經(jīng)營(yíng)期所合計(jì)嚇序號(hào)甩項(xiàng)目頑1絲～算6杠7哨～斬12橫13慌～虎18章19超～印24呆25峽～徹30皂31丙～迫36伴37卻～匆42狂1媽銷售收入丘爛夢(mèng)趨42125裂.60城41205廁.83鹽54941照.10丹41205煉.83櫻17947醉8.36浮2抱銷售稅金及陣附加營(yíng)您般習(xí)2624.濕42芹2567.傅12匹3422.舌83衰2567.擊12擺11181省.50悶2.1需營(yíng)業(yè)稅渣浴遭街2106.蝦28擋2060.纏29狹2秋747.0格6陽2060.坊29走8973.形92測(cè)2.2船城市維護(hù)建證設(shè)稅跨察炎疲147.4逃4問144.2垮2際192.2條9頸144.2恨2唱628.1堂7燕2.3王教育費(fèi)附加沃缺孝止63.19靈欣61.81沖吧82.41宜壓61.81頁跌269.2拘2倘2.4察防洪工程維叉護(hù)費(fèi)修援摘蔽75.83致憐74.17錫走98.89訪約74.17鹿乖323.0亭6掀2.5辭交易管理費(fèi)棚舉她曉210.6嘉3楊206.0耀3誤274.7伯1美206.0修3侍897.3年9膽2.6對(duì)印花稅貧潤(rùn)間低21.06曉景20.60裹禮27.47憑盡20.60淚央89.74藝即3融土地增值稅禁公撈頃421.2別6監(jiān)412.0棉6詳549.4累1伴412.0慧6圖1794.獄78歲薄沫待瓜向表辮霉5－2錄喜損益表李晝叔處探幣象昏（單位：萬外元）箭序號(hào)撿項(xiàng)目座合計(jì)動(dòng)1校～貴12確13范～延24浪25榆～播36駛36誕～灌42凍1償銷售收入網(wǎng)17947堵8.36述0.00蔬42125瞧.60翁96146隸.93團(tuán)41205庫.83即2呼總成本費(fèi)用律14956倡5.29已89962紀(jì).23加33906嘴.57輩21520費(fèi).94聚4175.研55塵3賺利潤(rùn)總額越29913前.07啊-8996統(tǒng)2.23皮8219.佳03活74625屆.99微37030賀.28佩4魯所得稅皺9871.別31血0.00么0.00朱0.00陰9871.川31項(xiàng)5艇稅后利潤(rùn)梨20041喝.76悶0.00獸0.00絮0.00舅20041堆.76輸6站盈余公積金銷2004.箏18津0.00勞0.00筐0.00脹2004.拋18奧7私可分配利潤(rùn)塔18037盒.血58鑄0.00館0.00機(jī)0.00替18037命.58允表5－3貨宗地現(xiàn)金充流量表與動(dòng)呀態(tài)盈利分析減院帥（單退位：萬元）臥序號(hào)蕉項(xiàng)目恒建設(shè)經(jīng)營(yíng)期籠1榮～病12臉13蘭～睜24槐25療～六36津37細(xì)～美42讀1?，F(xiàn)金流入石0.00沃42125起.60舒96146天.93拿41205趣.83枝1.1宿銷售收入止0.00斗42125符.60避96146耀.93鳴41205竹.83田1.2漂其他現(xiàn)金流賣入英0.00寸0.00巖0.00仙0.00滑2亞現(xiàn)金流出舟87911叼.05癢32蹤276.6禮5污20431痕.23愈4461.立17悟2.1絨建設(shè)投資清87911用.05寸29230疫.97際13479境.81捷1481.虛99辮2.2公土地增值稅餡0.00擴(kuò)421.2本6趙961.4追7晃412.0付6直2.3銅銷售稅金及誓附加雖0.00煎2624.蕩42蔥5989.竟95往2567.瘡12叉3尾凈現(xiàn)金流瞞-8791剃1.05攔9848.禮95徹75715柴.70腔36744事.66竭4虛累計(jì)凈現(xiàn)金該流注-8791賓1.05旦-7806隔2.10樂-2346果.40宏343南98.27擦羞5樣折現(xiàn)現(xiàn)金流雕-8139揭9.12且8443.撐89隙60105競(jìng).56報(bào)28070棵.79變6排累計(jì)折現(xiàn)凈舞現(xiàn)金流柳-8139命9.12徒-7295令5.23總-1284液9.67主15221醫(yī).12返評(píng)價(jià)指標(biāo)祥摔撫丹鉆FNPV(術(shù)I=8%)斧15221牌.12舞財(cái)務(wù)內(nèi)部收濟(jì)益率推IRR漲16.24猜%關(guān)投資回收期慧（靜態(tài)）臣3.03度投資回收期徑（動(dòng)態(tài)）仁3.復(fù)20徐餡表5－4鍬財(cái)務(wù)效躬果指標(biāo)比較累項(xiàng)目葛地價(jià)為74廳931萬時(shí)犬地價(jià)為87糖416萬時(shí)肯內(nèi)部收益率減（IRR）霜（%肥）枯20.08抓12.48需財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值往（FNPV安）（萬元）蒜20760數(shù)9199.超87車投資回收期岡（靜態(tài)）（乞年）卷2.95穿3.12瞞投資回收期露（動(dòng)態(tài)）（墓年）領(lǐng)3.1餅3.4薯5.2項(xiàng)羽目不確定性刑分析園顏盈虧平衡蛙分析旅假定本宗地眾開發(fā)建設(shè)投項(xiàng)資不變，且落售價(jià)和回款慕速度如基準(zhǔn)岸方案所設(shè)，揭則由計(jì)算可歉得，當(dāng)銷售都率為（8垮0913.四86＋68逢651.4隙3）漆/1794準(zhǔn)78.35抓*100%性=83.3麥3%面時(shí)，宗地全損部投資利潤(rùn)畏率為零。一瘦般認(rèn)為，當(dāng)及盈虧平衡點(diǎn)渠的銷售率省≦肝70％時(shí)播，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)銜較小。本宗固地投資盈虧化平衡點(diǎn)的銷斃售率為83慨.33％，鳴可見其風(fēng)險(xiǎn)棟較高。等工敏感性分敏析嗽影響本宗地齡投資財(cái)務(wù)效剛益的主要不銷確定因素為促宗地獲取價(jià)嫌格、售價(jià)水增平、建設(shè)成消本的高低、捏建設(shè)經(jīng)營(yíng)期嬸的長(zhǎng)短、銷快售稅率等。裕根據(jù)宗地目附前狀況可知萄，以上諸因昌素中最有可格能發(fā)生變化瞞的是宗地獲刷取價(jià)格的高背低和未來銷喬售價(jià)格的變寇化。因而，豬本宗地敏感犧性分析主要純針對(duì)全部投若資的評(píng)價(jià)指真標(biāo)（FIR柔R,FNP顫V和投資利潤(rùn)潤(rùn)率），分乒別計(jì)算售價(jià)某上下波動(dòng)5黃％、10％勿和宗地獲取留價(jià)格上下波崇動(dòng)5％、1邀0％時(shí)，對(duì)惑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的曾影響。計(jì)算您結(jié)果詳見敏盆感性分析表作5－4。簽表5－4魚項(xiàng)目敏感性藥分析表摧全部投資種基準(zhǔn)方案圖地價(jià)變動(dòng)凡售價(jià)變動(dòng)秩-10%鉗-5%芽5%墨10%鼠-10%駝-5%可5%仍10%均FNPV浙15221港.12目22713范.15恰18967距.13扎11475畝.11羅7729.撥09峽829.2配8025.脈16疼22417面.1合26913行.7支FNPV葛升降幅度歇49.22際%還24.61平%指-24.6霜1%橋-49.2罷2%箭-94.5網(wǎng)5%茅-47.2薪8%顏47.28魯%奸76.82牌%寇IRR蔥16.24撫%寶21.54災(zāi)%看18.79挪%再1檔3.85%侵11.63錦%扎7.93%逗12.13塵%悠20.27輝%介24.24燙%歐IRR粒升降幅度治32.64蛋%高15.70頃%瞎-14.7蘭2%玉-28.3揚(yáng)9%尤-51.1易7%客-25.3賓1%近24.82摟%踩49.26傻%魚投資利潤(rùn)率炭20%搖26.86秤%適23.34貪%匯16.84訓(xùn)%荷13.84凳%赴8.00%泰14%眾26%帳32%落投資利潤(rùn)率驗(yàn)升降幅度削34.30卻%喪16.70擋%當(dāng)-15.8樓0%咸-30.8講0%妹-60.0擁%市-30.0卻%墳30.0%靠60.0%租由表中數(shù)據(jù)鋼可得：鵲（1）地價(jià)坊、售價(jià)變動(dòng)愿對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)距值的影響叉當(dāng)宗地價(jià)格倍上升到20她.3％時(shí)，蜂項(xiàng)目的凈現(xiàn)識(shí)值等于零，升到達(dá)臨界點(diǎn)頭。此時(shí)，如允果地價(jià)繼續(xù)條上升，則財(cái)寫務(wù)凈現(xiàn)值小枝于零，出現(xiàn)富虧損。蜂售價(jià)下降5棗％、10％熔時(shí)，財(cái)務(wù)凈株現(xiàn)值分別下越降47.2訴8％、94短.55％。粗當(dāng)售價(jià)下降乓至10.5送7時(shí)，該項(xiàng)史目的財(cái)務(wù)凈涉現(xiàn)值等于零乏，達(dá)到臨界才點(diǎn)，此時(shí)，樣若售價(jià)再下黃降，則財(cái)務(wù)刻凈現(xiàn)值小于進(jìn)零，出現(xiàn)虧撥損。踢（2）地價(jià)工、售價(jià)變動(dòng)按對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部省收益率的影毒響枯地價(jià)上升5述％、10％替時(shí)，將引起殘?jiān)撟诘氐呢?cái)知?jiǎng)?wù)內(nèi)部收益莊率分別下降武14.72斯％、28.起39％；當(dāng)鄙地價(jià)上升至瞇13.67五％時(shí)，該項(xiàng)跌目的財(cái)務(wù)內(nèi)賤部收益率等閉于基準(zhǔn)收益亞率（I粱c吩=8%）,櫻到達(dá)臨界點(diǎn)魄，此時(shí)，如羽果繼續(xù)上升碌，則財(cái)務(wù)內(nèi)謙部收益率將原達(dá)不到預(yù)期譯的基準(zhǔn)收益消率。午售價(jià)下降1拾0％時(shí)，項(xiàng)巡目的財(cái)務(wù)內(nèi)鑼部收益率已屋下降到7.羊93％，不抵能滿足預(yù)期渾的基準(zhǔn)收益鳴率。棕（3）地價(jià)紅、售價(jià)變動(dòng)潑對(duì)投資收益沈率的影響敬當(dāng)?shù)貎r(jià)上升職10％時(shí)，陷項(xiàng)目的投資溜利潤(rùn)率將下珠降至13.各84％，已現(xiàn)不能滿足預(yù)軌期的投資利外潤(rùn)率15％桃。當(dāng)售價(jià)下企降5％時(shí)，嫌項(xiàng)目的投資矩利潤(rùn)率也將麥不能滿足預(yù)黨期的投資利鍵潤(rùn)率要求。惠從上分析可冤以看出，對(duì)窮財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值旋來說，地價(jià)續(xù)獲取價(jià)格和化售價(jià)都是敏籃感因素，相足比之下，售腎價(jià)更為敏感正。原因在于頌該宗地地價(jià)狐要一次性繳裕清，宗地獲潑取價(jià)格的變敘動(dòng)數(shù)值等于童全部投資的湖凈現(xiàn)值變動(dòng)汪值。抖對(duì)于內(nèi)部收昂益率來說，禍地價(jià)比售價(jià)斃更為敏感。驕對(duì)于靜態(tài)的遣投資收益率薯來說，售價(jià)第是更為敏感痰的因素。棒除了地價(jià)和孕售價(jià)對(duì)本項(xiàng)慈目的影響較鍵大外，開發(fā)恭周期和銷售征率對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)的影響也值鉛得注意。開蜘發(fā)周期拖長(zhǎng)姥除了導(dǎo)致資屈金不能及時(shí)獲回收再投入麥，NPV和仁IRR也會(huì)偵下降，投資爽回收期將延桃長(zhǎng)外，還會(huì)棟加重資金的寄使用成本。袍而銷售率低庭下，即意味形著投資資金燭不能快速回俱收，這樣將嶼使整個(gè)項(xiàng)目抗陷入僵局。短融概率分析蟻為了更精確傘地預(yù)測(cè)該宗俯地投資地風(fēng)方險(xiǎn)程度，下慣面用決策樹村來進(jìn)行計(jì)算猶，詳看附圖泡1。貨經(jīng)計(jì)算，E柳(FNPV升)=2睜0228.挪44萬元蛇風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏序差＝994川9.10脈凈現(xiàn)值變異搏系數(shù)＝49澤.18％＜燕70%米計(jì)算結(jié)果表碼明，本地塊藍(lán)的期望折現(xiàn)誤凈現(xiàn)金收入姑為2022活8.44萬盤元，處于較坐高盈利水平部，而凈現(xiàn)值屬變異系數(shù)為改49.18團(tuán)％，遠(yuǎn)低于陵70％，說小明其風(fēng)險(xiǎn)程榮度在合理的魚范圍之中。拐6.0項(xiàng)增目綜合經(jīng)濟(jì)虜評(píng)價(jià)與建議閃6.1項(xiàng)午目綜合經(jīng)濟(jì)該評(píng)價(jià)倦上述財(cái)務(wù)效壤益評(píng)估的結(jié)裂果說明，本傳宗地作為面虹向高端客戶沒的豪宅開發(fā)盼用地是有較終好投資前景白的。但由于天地價(jià)較高，昌且要一次性句繳交完畢，袖故對(duì)開發(fā)商跡的融資、高誓端客戶開發(fā)租、市場(chǎng)運(yùn)作爺、房地產(chǎn)大領(lǐng)勢(shì)把握、政壇策研判等能總力要求很高惹。且該地塊寄將是以公開圓競(jìng)拍方式獲驕取，市場(chǎng)的返炒做、競(jìng)拍踢現(xiàn)場(chǎng)的緊張衫氣氛、競(jìng)投厚者的不同戰(zhàn)膜略導(dǎo)向等都睜會(huì)影響到該僚地塊的競(jìng)買負(fù)價(jià)格，所以譯是否投資該稈項(xiàng)目不能僅掩僅依靠對(duì)財(cái)回務(wù)指標(biāo)的分稠析，還要做瑞充分的風(fēng)險(xiǎn)籃分析。叢6奮.2有關(guān)星說明及建議酸本報(bào)告是在肥未有投資方挎具體融資方只案的前提下儉進(jìn)行測(cè)算的道，僅反映地喇塊本狂身的投資收描益情況，待吹確定投資方觸具體的融資勉方案后，才閱能測(cè)算出投栽資方的實(shí)際礦投資收益情敞況。租為便于計(jì)算福比較，本報(bào)焦告中的車庫媽全部按銷售睜處理，不考仿慮租賃經(jīng)營(yíng)殲。同氧時(shí)，財(cái)務(wù)年煮度以受讓到永該宗地的第蝦一個(gè)月開始臣，每12個(gè)覆月為一財(cái)務(wù)段年度。奴本報(bào)告是基畫于財(cái)務(wù)分析疑的角度來思矛考問題的，羊一個(gè)項(xiàng)目投張資與否，財(cái)西務(wù)指解標(biāo)是很重要凍的，但卻不光是唯一起決煮定作用的。柏如果公司是蛋基于戰(zhàn)略方度面的考慮，貴想通過對(duì)該芬地塊的競(jìng)買劑與開發(fā)來樹躺立公司品牌裂，那么財(cái)務(wù)養(yǎng)指標(biāo)在決策描中所占權(quán)重艷將會(huì)下降，亦競(jìng)買的價(jià)格況將會(huì)躍上一舊個(gè)新的臺(tái)階闊。井宗地價(jià)格的毯評(píng)估應(yīng)是建嘉立對(duì)市場(chǎng)的駁充分調(diào)查研斥究，包括競(jìng)寸爭(zhēng)對(duì)手的可孝能競(jìng)降投策略、目叼標(biāo)客戶的消波費(fèi)心理、宗優(yōu)地的優(yōu)劣勢(shì)臥分析等基礎(chǔ)拖上來綜合進(jìn)期行的。顯然幸，本報(bào)告缺賣乏充分的市毒場(chǎng)調(diào)查支持廊。廊在本報(bào)告相歷關(guān)測(cè)算數(shù)據(jù)距的選取是基禾于筆者對(duì)廣聲州市場(chǎng)的了針解并考慮了元廣、扣深兩地房地手產(chǎn)市場(chǎng)差異窩的基礎(chǔ)上確仁定的，由于洪對(duì)深圳市場(chǎng)娛沒有深入的填了解，所以針測(cè)算結(jié)果難戀免存在偏差吹。播本報(bào)告穿中的最佳土稈地開發(fā)利用牧方案設(shè)計(jì)是堤基于筆者既盜往工作經(jīng)驗(yàn)訊來考慮誰的，尚缺少元專業(yè)上的深扛度思考，且奮筆者未踏勘例過宗地現(xiàn)場(chǎng)壟，因此方案固設(shè)想不一定灰是最優(yōu)的。疊原則上此步射應(yīng)進(jìn)行多方脊案的比較、挖評(píng)估及選優(yōu)嘆。提鑒于拍賣公色告中提及高家層和低層的恐最終比例按示報(bào)建實(shí)施方診案確定，建再議開虧發(fā)商在此處況多加研究，崇充分用活、浮用好相關(guān)政巴策規(guī)定。筆攏者認(rèn)為最好預(yù)是低層的比欠例調(diào)高些，均且低層的設(shè)閑計(jì)式樣、戶旗型等要多樣沙化，以充分筐滿足目標(biāo)客綠戶的多樣化鍵需求。逃由于該地塊數(shù)將用于開發(fā)順面向高端客廁戶的豪宅，出購(gòu)買者更看飾中的將是項(xiàng)伯目的職檔次感，建肯議開發(fā)商在高項(xiàng)目的規(guī)劃抱設(shè)計(jì)上給予末高度重視，欺一定要聘請(qǐng)尋一流的規(guī)劃略設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來許擔(dān)綱項(xiàng)目此屑項(xiàng)工作，包筑括對(duì)項(xiàng)目風(fēng)驟水問題的綜委合研究，這焦一點(diǎn)在粵港弊房地產(chǎn)市場(chǎng)汗尤其要受到改重視。殃為保證該地汽塊投資決策訂的準(zhǔn)確性，懇降低投資風(fēng)紗險(xiǎn)，建議開酷發(fā)商在開發(fā)艙前期貨投資論證過暖程中，盡可理能地讓公司規(guī)項(xiàng)目一線實(shí)耍施人員參與屑進(jìn)來，充分水聽取各方面權(quán)的意見，集昏思廣益，精驢益求精。勵(lì)隨著通貨膨芳脹的確認(rèn)，摘未來銀行利母率調(diào)整已經(jīng)釣在所難免，途利率調(diào)整對(duì)歪于資散金密集的房楚地產(chǎn)企業(yè)來澡說，影響是須巨大的。本胡宗地的競(jìng)買滔企業(yè)很難想噸象完全依靠溉自有資金來索開發(fā)，而競(jìng)莫到土地到開偷發(fā)銷售之間屈將有18個(gè)仇月以上的時(shí)途間，建議開繡發(fā)商要密切扯關(guān)注國(guó)家的熔信貸政策和要利率政策，齒并做細(xì)、做場(chǎng)好項(xiàng)目的融丈資計(jì)劃。研究結(jié)論臉1.1宗露地基本情況艘宗地編號(hào)為抹B303-傘0041，獎(jiǎng)地塊位于香騰蜜湖，土地口用途為住宅鼓用地;土地尺面積為借93544箏平方米姜，建筑容積少率趣≤黎1.4；可刻建設(shè)總建筑丈面積為研13100知0平方米豪,其中：住秧宅摘12765脖0平方米壩（高層住宅覺85％，低汽層住宅占1鳥5％，但最監(jiān)終比例按報(bào)仆建實(shí)施方案臟確定）；幼波兒園荒3000平壯方米的，垃圾站上50平方米熄，社區(qū)管理疑中心袍300平方可米勒；土地使用銀年期70年鹽，自藏2003年億8月25日榆起勒到灘2073年將8月24日狗止。培競(jìng)投中標(biāo)方季應(yīng)在宗地使購(gòu)用權(quán)轉(zhuǎn)讓合泳同簽訂后5銷個(gè)工作日內(nèi)朽一次付清地某價(jià)款。礦涉及交易標(biāo)允的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)籃交的稅費(fèi)中潔，依法屬轉(zhuǎn)賓讓方應(yīng)交納特的均由甲方拆承擔(dān)；依法植屬受讓方應(yīng)囑交納的由乙厲方承擔(dān)。如閑轉(zhuǎn)讓合同按烘規(guī)定需要公嗎證的，公證債費(fèi)用甲乙雙宜方各承擔(dān)5最0%。癥1.2地酒價(jià)范圍捕經(jīng)測(cè)算，本卻地塊的正常煎地價(jià)范圍應(yīng)霞在莖74931會(huì)～8741依6萬衫元人民幣之炸間，其中市似場(chǎng)正常價(jià)位移點(diǎn)應(yīng)在高80913匆萬蝴元，扣除土共地轉(zhuǎn)讓契稅罰3％，則得砍競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范綠圍應(yīng)在72源749～8季4870萬搜元人民幣之戒間，市場(chǎng)正礎(chǔ)常競(jìng)標(biāo)價(jià)位興點(diǎn)在785捆57萬元人量民幣。鹽對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)攪位點(diǎn)809先13萬元，惠則得相應(yīng)樓股面地價(jià)為6辮339元廚/勉平方米嫌.順1.3地跌塊投資價(jià)值姿對(duì)應(yīng)以上地悼?jī)r(jià)范圍，測(cè)蔥得相應(yīng)的投粥資財(cái)務(wù)效果形指標(biāo)如表1買－1所示。程綜上，當(dāng)?shù)乇r(jià)在749五31～80急913萬元購(gòu)人民幣之間浪時(shí)，屬于投顯資安全區(qū)；缺當(dāng)?shù)啬虄r(jià)在809獻(xiàn)13～87感416萬元資人民幣之間圖時(shí)，即進(jìn)入窮投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)哥；超過87歪416萬元覽后，將進(jìn)入飲高風(fēng)險(xiǎn)區(qū),算投資者需慎濁重考慮。盛表1－1北宗地投資財(cái)欺務(wù)效果指標(biāo)別項(xiàng)目輛地價(jià)為74蜂931萬元撥地價(jià)為80溉913萬元駝地價(jià)為87危416萬元篇投資利潤(rùn)率簡(jiǎn)（％）徹25阻20縣15閣稅后利潤(rùn)（萍萬元）急24050給20042韻15684拔內(nèi)部收益率鍵（IRR）虎（%漢）忌20.08脾16.24誦12.48證財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值噸（FNPV斥）（萬元）豈20760洞15221余9199.蝴87鞠投資回收期愁（靜態(tài)）（口年）撥2.95艷3.0賴3.12敘投資回收期穩(wěn)（動(dòng)態(tài)）（茅年）歐3.1事3.2脈3.4米2.0研餐究方法愧2.1剩迷余法求地價(jià)監(jiān)運(yùn)用剩余法捆來確定宗地者的最高限價(jià)躺，其基本思折路為：飼地價(jià)=房紅地產(chǎn)建成價(jià)鹽格－（建筑屆費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)迫＋租售費(fèi)用篩＋稅費(fèi)）－話利潤(rùn)慶該方法的操薯作程序如下哪：置研究待估宗蒸地的基本情搞況記選擇最佳開阿發(fā)利用方式愉估算開發(fā)后約的房地產(chǎn)價(jià)撫格脊估計(jì)建筑費(fèi)酸、專業(yè)費(fèi)、澡利息、稅費(fèi)撈、租售握費(fèi)用和開發(fā)洞商應(yīng)得的利液潤(rùn)求地價(jià)緞2.2運(yùn)曉用《建設(shè)項(xiàng)宇目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)螺方法與參數(shù)決》進(jìn)行宗地堆的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是建設(shè)項(xiàng)目的玻財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一晶般分兩個(gè)層督次，即：全撫部投資的財(cái)煩務(wù)效果評(píng)價(jià)勻和自有（權(quán)繼益）資金的腎財(cái)務(wù)效果評(píng)壇價(jià)。尿逗全部投資的端財(cái)務(wù)效果評(píng)紙價(jià)因，即排除財(cái)復(fù)務(wù)條件的影室響，將全部勉資金（包括協(xié)全部借貸資仍金和權(quán)益資杯金）作為計(jì)三算基礎(chǔ)，考歪察項(xiàng)目的盈崗利能力。由好于它不考慮胞投資資金的瓶來源構(gòu)成，取以及借貸還佳本付息和所初得稅的問題沾，所以它實(shí)無際上是一種躲簡(jiǎn)化了的、遞投資項(xiàng)目強(qiáng)“扔息、稅前森”捧的盈利能力套分析，借此謀可以在各個(gè)掃投資項(xiàng)目或么方案間建立愛相互比較的誠(chéng)共同基礎(chǔ)，錘以便考察項(xiàng)令目是否有投寒資的價(jià)值，坑在分析是否緊可行的同時(shí)塵，進(jìn)行方案質(zhì)的選優(yōu)?；畋鬃杂校?quán)益溝）資金的財(cái)夾務(wù)效果評(píng)價(jià)田，即從企業(yè)躬的角度出發(fā)電，分析包括驗(yàn)財(cái)務(wù)條件在愛內(nèi)的兩類因踩素對(duì)項(xiàng)目的胸影響，以企意業(yè)投入的權(quán)苗益資金為計(jì)恐算基礎(chǔ)，而妥所謂考察企援業(yè)投入所投號(hào)入的權(quán)益資未金的盈利能憐力，實(shí)際上縫是對(duì)項(xiàng)目息墳、稅后的盈圖利能力的分獲析。同時(shí)，鄰還考察企業(yè)灌的生存能力騎、償債能力柏、利潤(rùn)及其盒分配，以及索各方投資者駱的盈利能力趕等。競(jìng)在墻本宗地評(píng)估精報(bào)告中，選秘用全部投資劇的財(cái)務(wù)效果夢(mèng)評(píng)價(jià)法，分喚析該地塊的鹿投資盈利能錯(cuò)力盒——柿通過全部投挑資的現(xiàn)金流做量表，得出夸項(xiàng)目?jī)?nèi)部收發(fā)益率（FI衰RR）、投錦資回收期（擦P戲t梁）、財(cái)務(wù)內(nèi)池部?jī)衄F(xiàn)值（賄FNPV）棉以及投資利廊潤(rùn)率等指標(biāo)惰。由此來判斜斷該宗地投尾資在財(cái)務(wù)上笛的可行性。繼2.3研游究依據(jù)渣香蜜湖B3宵03-00懶41宗地規(guī)獻(xiàn)劃指標(biāo)菜國(guó)務(wù)院發(fā)展鐵研究中心數(shù)敘據(jù)庫繁《廣東省房輪地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年蒼鑒》菠廣東省房地桃產(chǎn)開發(fā)各類昏管理費(fèi)用標(biāo)案準(zhǔn)鐮中國(guó)人民銀平行存、貸款拳利率撞《廣東統(tǒng)計(jì)耕年鑒》疲搜房網(wǎng)相關(guān)障數(shù)據(jù)仁中國(guó)人民銀泰行121號(hào)堵文件錢廣州市建安奶工程定預(yù)、蛙決算定額遺3.0宗扭地最佳利用勾方式構(gòu)思恨根據(jù)該宗地五位于深圳市虧福田區(qū)香蜜刃湖地段、且歐建筑容積率抓≦竟1.4，可司以確定，該赤地塊要想獲支得最大收益煉，就必須按特高尚住宅區(qū)賭規(guī)劃，定位坊于高端客戶工，確保以優(yōu)刺美的景觀環(huán)甘境和國(guó)際性虜?shù)呐涮自O(shè)施膝來贏得市場(chǎng)跨。梳3.1宗妻地總體規(guī)劃騾方案設(shè)計(jì)午總聾基底面積奴93544晝×大22％＝疲20580干m飽2止，用地平衡俯表及項(xiàng)目主襯要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決分別見表3長(zhǎng)－1和表3疑－2。高層住宅載總建筑面積居1276罩50視×題0.85＝字108鼓,旅503些m將2盾住宅規(guī)劃為純120～1瘋80m徒2給/擾戶，平均每肥套面積為首150m折2揭蚊左右,規(guī)劃格戶數(shù)720件戶。計(jì)劃規(guī)友劃為12～屆14棟11含層住宅（其煉中首層架空塘綠化），住掏宅總基底面支積計(jì)圓11050叢m榮2脾善。別墅踐總建筑面積翅1275租60傾×風(fēng)0.15＝狀19飼,謀148控m受2濤畜別墅規(guī)劃為踢250～3礎(chǔ)50m嚇2阻/紀(jì)棟，平均每川棟面積為扶300m適2觸族，占地面積建計(jì)別120m丑2許，規(guī)劃總棟骨數(shù)為64棟筆?？傆?jì)占地線面積為6格4夢(mèng)×拐120=積7680底m即2獲夸蘭魔公建配套氣幼兒園碗3000醬m聯(lián)2協(xié)釀，按兩層考守慮，其占地鋪計(jì)壤1500墾m治2例蹦，累社區(qū)管理中春心種300m貪2啊油，垃圾站絨50m肢2燙直，均按一層貫考慮，占地垃計(jì)柿350m也2夢(mèng)丘。停車位螞基于該地塊插未來將規(guī)劃艷建設(shè)成深圳押的豪宅區(qū)，倆故應(yīng)至少考都慮每戶一個(gè)繭車位（不含壩別墅用戶車舟位），建議塵車庫集中設(shè)拔置，規(guī)劃7第20個(gè)車位續(xù)，每個(gè)車位街按杜35平方米揮考慮，車庫幻規(guī)劃面積位旅為7布20時(shí)×持35＝革25200原m頂2額政。丈答園林、綠化賄及道路浙辱為體現(xiàn)高尚飯住宅區(qū)的品捎味感，建議銹該住宅區(qū)的萌綠地覆蓋率運(yùn)不低于65謊％，可考慮紙將高層建筑租的首層架空趣綠化。則抓綠歪地面積為代93544裙×途0.65愧×市m穗2低＝牌60803縮m荒2濕道路規(guī)劃占薯地面積為釋9354隆4遞×趣0.15＝頁14031鞠m況2俯表3－1岡用地莊平衡表茶項(xiàng)目綿用地面積（聰m2誰）吉所占比重測(cè)(%)剖人均面積（枕m2/惕人）槽備注憶規(guī)劃總用地朱93544淹電34.09置賢一、居住用閑地丈18730蠢20譯呼導(dǎo)高層住宅用累地蔬11050副11.81驕隙首層架空綠次化膨低層住宅用渾地晴7680粉8.21怨顯量公建用地爹1850買1.98搜承蟲道路用地私14032祖15賣欣勉公共綠地嶄60803破65謠22.15爹辮二、其他用幻地很9176亦望伯未表3－2蠢項(xiàng)目主眨要技術(shù)經(jīng)濟(jì)淹指標(biāo)嘴項(xiàng)目嫩數(shù)量塞單位帽總戶數(shù)扇784傳戶瀉居住人口涼2744肝人泛總建筑面積目15620崗0擺M晉2檔制1.箏高層住宅建片筑面積挎10850傍3額M螺2啞2.投低層住宅建松筑面積燥19148背M懷2烏3.拒公建配套建欺筑面積丟3350啦M級(jí)2尚4.纖地下車庫建繭筑面積淹25200坑M繼2包車位數(shù)節(jié)720者個(gè)賀人口密度側(cè)293鍬人法/戴公頃垃綠化率副65擠％迫容積率流1.4結(jié)戚3.2最世佳開發(fā)建設(shè)姓方案設(shè)計(jì)尺建議分期滾域動(dòng)開發(fā)，首膠期開發(fā)別墅霸及整個(gè)住宅班區(qū)的配套規(guī)挨劃建設(shè)，通碌過別墅的市婆場(chǎng)推廣來打撇造項(xiàng)目的品本牌，提升項(xiàng)氧目的品位，蝦從而帶動(dòng)其灰后的高層銷繭售。照計(jì)劃整個(gè)地專塊的開發(fā)建傍設(shè)周期為3倡0個(gè)月，銷故售周期為2篩4個(gè)月。其乓中可行性研淘究及規(guī)劃報(bào)滅批等前期準(zhǔn)揪備階段為6止個(gè)月，宗地店競(jìng)買后18炭個(gè)月時(shí)推出模首期別墅，融高層住宅分燃兩期推出，剖計(jì)劃至42諒個(gè)月時(shí)完成壺全部銷售。芳與此對(duì)應(yīng)的徒項(xiàng)目投資與肆融資計(jì)劃如稀下表3－3幼所示.較表3－3碼項(xiàng)目瘦投資與融資怒計(jì)劃表歸序號(hào)大項(xiàng)目圓建設(shè)經(jīng)營(yíng)期掀合計(jì)雷1能～其6尺7碎～嫩12跳13處～兩18遞19權(quán)～遣24基25丙～掘30歌31畫～慮36隔37棋～烘42矩1橋投資總額圖劣帥趨通俘粉頌按1.1曉建設(shè)投資懇怪土旺伏纖皂拐系必土地成本煉能80913量.86個(gè)側(cè)著引均份明猾前期工程費(fèi)愧白755.0割0遺393.0侵0確完駱曬克吩堆建安成本費(fèi)也34000風(fēng).70悄助2913.接70銀11113妄.00威11802乳.00爸8172.起00訂捏背去基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)蹈2292.飽56趙限仙1145.牽78濕687.4聯(lián)7截459.3換1摸呼房蹄公建配套費(fèi)繡1185.嬸16嗓遼474.0庫6翻355.5航5才355.5敏5箏午革蹄幟不可預(yù)見費(fèi)相3589.谷58裹897.3內(nèi)9您538.4茂4挽430.7漠5黑430.7傳5逐430.7棚5米430.7迎5期430.7號(hào)5忽釋管理費(fèi)泥3590.識(shí)00廉512.8常0葛512.8律0謝512.8欄0桑512.8東0頌512.8繳0子512.8昏0怖512.8矛0班式銷售費(fèi)用蜻5384.跳36友票羊807.6東5滅1076.親87疤1615.重31短1346.肯09芳538.4漿4壩屈0年利息費(fèi)用耗宴僑霉但嘗鑰畜坊1.2烈流動(dòng)資金爛0.00怪0.00提0.00畏0.00想0.00候0.00艘0.00滔0.00豎2賞資金籌措眠林疫例參閑寨秒妥2.1幣自有資金謎紅各概姥宿講后債2.2帶借款憲為搬夏覆賓脖反缸2.3懇銷售收入再宇投入抬暴屆姻蘆此工養(yǎng)氣說明：因利陜息費(fèi)用取決性于投標(biāo)公司從的融資結(jié)構(gòu)脖，而融資結(jié)足構(gòu)的優(yōu)劣又絞取決于公司屠在資本市場(chǎng)籃的能力高低滲。該宗地地墨價(jià)需在成交怕后5日內(nèi)一竭次繳清，故宿對(duì)競(jìng)投人的拌資金壓力很洽大?？梢钥忌邞]競(jìng)得土地半后全部建設(shè)戶缺口資金從址銀行借貸。舌因?yàn)轫?xiàng)目的棟融資結(jié)構(gòu)不搏明，且項(xiàng)目抬全部投資的年財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又決與融資結(jié)構(gòu)套無關(guān)，故此佛表中的利息須費(fèi)用計(jì)算和藏資金籌措計(jì)甜劃都暫沒計(jì)唐算。腥4.0宗埋地地價(jià)測(cè)算惑4.1地拍價(jià)之外的成謎本測(cè)算榴參考目前建惜筑市場(chǎng)及房禍地產(chǎn)開發(fā)市福場(chǎng)的基本行停情，估算出匪該宗地開發(fā)摩項(xiàng)目的總成完本費(fèi)用為6局8651.皺43萬元。班具體測(cè)算詳咽見附表1。鹽蘆4.2銷梢售收入測(cè)算悅參考目前香貝蜜湖地段的泡住宅市場(chǎng)行椅情，高層為誰11000奴元局/湯m粥2艘，低層為2蠅2000元森/張m垃2檔,襯停車位（為姑便于計(jì)算，榜全部按銷售禮考慮）為2藥50000態(tài)元堂/慚個(gè)，則測(cè)算川出總銷售收摩入為17掉9478.決35萬元。泳具體測(cè)算詳產(chǎn)見附表1。磨4.3地香價(jià)成本測(cè)算荷根據(jù)目死前國(guó)內(nèi)房地歲產(chǎn)市場(chǎng)投資恰回報(bào)基本現(xiàn)僑狀，并綜合尋考慮深圳房亦地產(chǎn)市場(chǎng)的投競(jìng)爭(zhēng)程度，敬取定開發(fā)商釋投資該宗地葛的可承受回昆報(bào)率極限為右15％，正唱常期望投資份回報(bào)率為2幕0％，市場(chǎng)孫投資回報(bào)率偷的上限為2臣5％。之則該宗地的去地價(jià)范圍為訊74291警～8741貪6萬元，餡正常市場(chǎng)期警望地價(jià)為8毅0913萬蕩元。蟲扣除宗地轉(zhuǎn)妹讓契稅3％蘆，則得該宗筍地的競(jìng)投報(bào)肅價(jià)范圍為結(jié)72749桿～8497陣0萬元，正雕常市場(chǎng)水平貴競(jìng)投報(bào)價(jià)為塌78557斤萬元甜。具體測(cè)算晌詳見附表1闖。撲5.0項(xiàng)目師財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)筑由于香蜜湖糟B303－列0041宗丸地的最終中仁標(biāo)地價(jià)尚處且于預(yù)測(cè)階段源，因此選取何該地塊的市呆場(chǎng)期望價(jià)作災(zāi)為計(jì)算基礎(chǔ)愿，來測(cè)算該鞏宗地的投資潛價(jià)值。資5.1項(xiàng)六目盈利能力礙分析訊冰稅金計(jì)算危（見表5－巴1）范因?yàn)槭灼诎l(fā)瓦售計(jì)劃在宗慰地接手后第告18個(gè)月時(shí)傘，故前一年贊半內(nèi)無銷售物收入。而夢(mèng)土地增值稅視是戒按照納稅人窩轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)耍所取得的增篩值額和稅法熟規(guī)定的4級(jí)箏超棗額慢累進(jìn)稅率銜來計(jì)算征收帆的瞧，增值額是五納稅人轉(zhuǎn)讓抹房地產(chǎn)所取配得的收入減登除稅法規(guī)定舉扣除項(xiàng)目金扭額后的余額膝。敏根據(jù)房地產(chǎn)礎(chǔ)行業(yè)的一般雞收益水平，劉土地增值稅赤應(yīng)繳額基本虛在銷售收入垂的1％左右鹿。發(fā)常損益表（居見表5－2晌）啟由損益表可游以看出，公李司在第一年槍內(nèi)利潤(rùn)為負(fù)牲，這主要是扒因?yàn)橹Ц毒薷活~地價(jià)所致便。第二、三閘年內(nèi)盡管有懷利潤(rùn)，但仍哄不足以彌補(bǔ)堡第一年的虧孕算。直到最閉后一年才發(fā)調(diào)生所得稅的漆繳交。腰薯宗地現(xiàn)金依流量表與動(dòng)兩態(tài)盈利分析姨（見表5－揪3）煮由現(xiàn)金流量乏表和動(dòng)態(tài)盈吐利分析可以招看出，項(xiàng)目污的累計(jì)凈現(xiàn)兇金流和累計(jì)絞折現(xiàn)現(xiàn)金流蓋由負(fù)變正均存要發(fā)生在最王后一個(gè)年度渴。但項(xiàng)目的峽內(nèi)部收益率局為16.2搬4％，凈現(xiàn)蜘值為152智21萬元，孩均處于較高翻水平。原因嚼在于地價(jià)要緣在中標(biāo)后一皺次繳交完畢娛，造成巨額工現(xiàn)金流流出鉆，而項(xiàng)目的按開發(fā)建設(shè)、耗銷售要滯后陜一段時(shí)間，霜不過該宗地架規(guī)劃建筑面罪積不大，建弟設(shè)周期相對(duì)六較短，故投糠資回收期指輪標(biāo)也較為理煌想。憐相應(yīng)的地價(jià)狡在7429強(qiáng)1萬元和8泥7416萬忙元時(shí)的投資琴回報(bào)指標(biāo)如共表5－4所滑示。幣糊份猴表5－1里銷售怠稅金及附加裳表窄價(jià)杠猛斤（單位律：萬元）邀濁壤建設(shè)經(jīng)營(yíng)期佩合計(jì)交序號(hào)愉項(xiàng)目福1步～幸6參7永～蠟12馬13悶～跑18品19襖～吧24堤25命～膀30寸31數(shù)～盈36限37使～目42吩1慣銷售收入綱垃敵競(jìng)42125興.60磁41205唐.83理54941神.10窯41205難.83建17947袖8.36禽2爬銷售稅金及老附加頸愚介雜2624.旗42懼2567.個(gè)12健3422.拒83該2567.敢12翻11181脊.50社2.1鋒營(yíng)業(yè)稅澤卡缸緊2106.頓28旱2060.儉29閱2747.偉06野2060.市29鋪8973.碎92沖2.2轉(zhuǎn)城市維護(hù)建第設(shè)稅庸摟艙俘147.4拖4現(xiàn)144.2命2尾192.2莫9放144.2撿2鼠628.1盞7投2.3冶教育費(fèi)附加姥受霧翅63.19刺芬61.81膏錫82.41叛第61.81庭溫269.2鄭2輕2.4趣防洪工程維光護(hù)費(fèi)水辟沿酬75.83接贊74.17物車98.89雞撇74.17騎無323.0補(bǔ)6包2.5娛交易管理費(fèi)肝承懲咳210.6肉3游206.0熔3定274.7芒1男206.0盆3帽897.3混9棍2.6燃印花稅哈奴傳羅21.06臟蝦20.60容衫27.47派泊20.60州紛89.74絡(luò)善3夫土地增值稅瘦追辜拼421.2屬6義412.0衡6宵549.4青1媽412.0億6翻1794.敬78即姜佩東糊卷表腹輝5－2么望損益表飼夾景庫欠養(yǎng)旨徐（值單位：萬元交）京序號(hào)哲項(xiàng)目液合計(jì)槍1墨～膛12跑13戰(zhàn)～下24價(jià)25倦～倆36味36貼～稠42喘1絕銷售收入午17947求8.36伶0.00報(bào)42125晝.60記96146量.93湖41205仇.83潤(rùn)2叨總成本費(fèi)用斬14956秧5.29漿89962格.23雖33906絹.57圓21520眠.94寬4175.睡55抄3池利潤(rùn)總額程29913今.07競(jìng)-8996蠢2.23熱8219.擱03努74625機(jī).99晌37030洋.28淺4遍所得稅身9871.杰31懼0.00兆0.00辜0.00蠅9871.座31共5堆稅后利潤(rùn)塘20041酷.76巷0.00境0.00穗0.00爐20041罰.76傻6驚盈余公積金慎2004.疑18馬0.00魂0.00抄0.00芽2004.粘18網(wǎng)7槍可分配利潤(rùn)匙18037殘.58輪0.00眉0.00丸0.00漸18037縮.58爬表5－3屆宗地現(xiàn)金堡流量表與動(dòng)液態(tài)盈利分析皂投很（單公位：萬元）識(shí)序號(hào)性項(xiàng)目餡建設(shè)經(jīng)營(yíng)期束1饞～線12須13丘～族24既25瞎～樸36白37惑～餡42彩1誕現(xiàn)金流入惑0.00追42125展.60鑰96146釋.93勺41205月.83凳1.1頌銷售收入層0.00屈42125棟.60知96146茅.93盆41205屬.83合1.2丙其他現(xiàn)金流菌入娛0.00查0.00穩(wěn)0.00梅0.00后2豪現(xiàn)金流出叨87911壟.05繡32276棕.65孩20431居.23磨4461.憑17疑2.1塔建設(shè)投資赴87911刺.05毯29230蠟.97停13479敗.81階1481.鋼99熔2.2序土地增值稅襪0.00綿421.2創(chuàng)6幣961.4尼7用412.0絕6馬2.3僵銷售稅金及勻附加獻(xiàn)0.00松2624.邀42師5989.騰95報(bào)2567.僵12役3約凈現(xiàn)金流電-8791情1.05沫9848.掙95俊75715蚊.70噸36744擊.66鋸4題累計(jì)凈現(xiàn)金略流臉-8791薯1.05簡(jiǎn)-7806婚2.10爭(zhēng)-2346返.40娘34398垃.27高5獻(xiàn)折現(xiàn)現(xiàn)金流味-8139棟9.12潛8443.魄89購(gòu)60105辟.56屯28070寧.79課6段累計(jì)折現(xiàn)凈單現(xiàn)金流警-8139坊9.12防-7295宇5.23趁-1284拋9.67鈴15221任.12膨評(píng)價(jià)指標(biāo)現(xiàn)找驢犯存FNPV(鐮I(yíng)=8%)茶15221扮.12疾財(cái)務(wù)內(nèi)部收糊益率艙IRR腦16.24陡%宏投資回收期奇（靜態(tài)）脫3.03毒投資回收期瘡（動(dòng)態(tài)）稼3.死20桶厘表5－4寺財(cái)務(wù)效質(zhì)果指標(biāo)比較走項(xiàng)目妖地價(jià)為74抄931萬時(shí)慚地價(jià)為87柱416萬時(shí)兇內(nèi)部收益率探（IRR）起（%廊）注20.08偽12.48襖財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值悔（FNPV正）（萬元）里20760糞9199.仍87吃投資回收期援（靜態(tài)）（贊年）浴2.95油3.12撒投資回收期款（動(dòng)態(tài)）（輛年）礎(chǔ)3.1煙3.4蛙5.2項(xiàng)譽(yù)目不確定性踢分析銷楊盈虧平衡盒分析項(xiàng)假定本宗地拘開發(fā)建設(shè)投陽資不變，且榆售價(jià)和回款體速度如基準(zhǔn)言方案所設(shè)，坐則由計(jì)算可賺得，當(dāng)銷售共率為（8中0913.禾86＋68區(qū)651.4襪3）鍬/1794客78.35躬*100%廚=83.3猜3%甲時(shí)，宗地全繳部投資利潤(rùn)追率為零。一熊般認(rèn)為，當(dāng)看盈虧平衡點(diǎn)競(jìng)的銷售率業(yè)≦餐70％時(shí)雅，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)匯較小。本宗政地投資盈虧景平衡點(diǎn)的銷撓售率為83澤.33％，艘可見其風(fēng)險(xiǎn)貞較高。怒陰敏感性分掀析懷影響本宗地醬投資財(cái)務(wù)效薦益的主要不姐確定因素為結(jié)宗地獲取價(jià)洋格、售價(jià)水共平、建設(shè)成類本的高低、棕建設(shè)經(jīng)營(yíng)期懲的長(zhǎng)短、銷待售稅率等。舟根據(jù)宗地目墊前狀況可知抄，以上諸因移素中最有可餃能發(fā)生變化慌的是宗地獲跡取價(jià)格的高懇低和未來銷河售價(jià)格的變拘化。因而，熄本宗地敏感胃性分析主要錦針對(duì)全部投菌資的評(píng)價(jià)指市標(biāo)（FIR廣R,FNP名V和投資利照潤(rùn)率），分品別計(jì)算售價(jià)倘上下波動(dòng)5春％、10％腰和宗地獲取棒價(jià)格上下波蓋動(dòng)5％、1摟0％時(shí)，對(duì)冒經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的對(duì)影響。計(jì)算玉結(jié)果詳見敏嗚感性分析表哨5－4。萄表5－4蟲項(xiàng)目敏感性驅(qū)分析表煌全部投資是基準(zhǔn)方案虛地價(jià)變動(dòng)取售價(jià)變動(dòng)耐-10%削-5%子5%市10%魔-10%巾-5%效5%縣10%閘FNPV堪15221烘.12壘22713恥.15峽18967冒.13蛛11475餐.11教7729.公09勒829.2穩(wěn)8025.研16勁22417翼.1餅26913銳.7蝕FNPV室升降幅度央49.22休%抄24.61陶%旦-24.6歐1%柴-49.2盛2%拾-94.5剖5%內(nèi)-47.2圍8%毫47.28安%俘76.82侍%愈IRR尖16.24糞%咸21.54宋%緣18.79倒%硬13.85緣%零11.63丸%覺7.93%唯12.13咽%哪20.27證%場(chǎng)24.24殃%表IRR另升降幅度晝32.64鏡%蟻15.70村%微-14.7斯2%國(guó)-28.3苗9%燒-51.1帽7%貓-25.3侮1%怎24.82姥%磨49.26話%供投資利潤(rùn)率吩20%舉26.86方%脾23.34更%莖16.84姐%延13.84壞%圣8.00%遮14%歲26%維32%未投資利潤(rùn)率趕升降幅度訂34.30益%枕16.70姜%扇-15.8監(jiān)0%捉-30.8亭0%科-60.0沃%邪-30.0公%蝕30.0%夾60.0%硬由表中數(shù)據(jù)妙可得：?。?）地價(jià)緣、售價(jià)變動(dòng)只對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)卷值的影響美當(dāng)宗地價(jià)格丑上升到20稿.3％時(shí)，應(yīng)項(xiàng)目的凈現(xiàn)神值等于零，獲到達(dá)臨界點(diǎn)異。此時(shí)，如杜果地價(jià)繼續(xù)位上升，則財(cái)弄?jiǎng)?wù)凈現(xiàn)值小柔于零，出現(xiàn)皺虧損。奶售價(jià)下降5勿％、10％拒時(shí)，財(cái)務(wù)凈辯現(xiàn)值分別下伯降47.2己8％、94益.55％。橋當(dāng)售價(jià)下降駛至10.5位7時(shí)，該項(xiàng)穿目的財(cái)務(wù)凈界現(xiàn)值等于零公，達(dá)到臨界軟點(diǎn)，此時(shí)，梳若售價(jià)再下蛛降，則財(cái)務(wù)膏凈現(xiàn)值小于船零，出現(xiàn)虧析損。撐（2）地價(jià)派、售價(jià)變動(dòng)到對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部購(gòu)收益率的影膠響暈地價(jià)上升5歉％、10％攻時(shí)，將引起借該宗地的財(cái)息務(wù)內(nèi)部收益耳率分別下降和14.72姥％、28.例39％；當(dāng)內(nèi)地價(jià)上升至六13.67仔％時(shí)，該項(xiàng)逃目的財(cái)務(wù)內(nèi)績(jī)部收益率等屆于基準(zhǔn)收益醒率（I搭c滑=8%）,看到達(dá)臨界點(diǎn)吸，此時(shí)，如亡果繼續(xù)上升踏，則財(cái)務(wù)內(nèi)敲部收益率將啟達(dá)不到預(yù)期聞的基準(zhǔn)收益積率。池售價(jià)下降1蹈0％時(shí)，項(xiàng)守目的財(cái)務(wù)內(nèi)螺部收益率已優(yōu)下降到7.姓93％，不緞能滿足預(yù)期克的基準(zhǔn)收益茄率。施（3）地價(jià)糾、售價(jià)變動(dòng)斗對(duì)投資收益負(fù)率的影響循當(dāng)?shù)貎r(jià)上升自10％時(shí)，喇項(xiàng)目的投資鷹利潤(rùn)率將下較降