湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座

-6-16李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港項(xiàng)目營(yíng)銷匯報(bào)謹(jǐn)呈：湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港有限企業(yè)湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第1頁(yè)2首先，非常感激貴司提供本企業(yè)參加項(xiàng)目標(biāo)機(jī)會(huì)。針對(duì)貴企業(yè)對(duì)李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港項(xiàng)目標(biāo)關(guān)注點(diǎn)，本企業(yè)經(jīng)過(guò)對(duì)醫(yī)藥市場(chǎng)初步了解，結(jié)合項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際情況，集中針對(duì)項(xiàng)當(dāng)前期租售、營(yíng)銷推廣、招商策略、市場(chǎng)突破以及經(jīng)營(yíng)管理等方面提出了參考性方案，以期對(duì)項(xiàng)目正式操作時(shí)起到指導(dǎo)性作用。前言湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第2頁(yè)3問(wèn)題一：四大類醫(yī)藥中本項(xiàng)目標(biāo)突破點(diǎn)？問(wèn)題二：本項(xiàng)目標(biāo)租售策略選擇提議；問(wèn)題三：本項(xiàng)目招商和銷售辦法，以及招商和銷售團(tuán)體初步組成；問(wèn)題四：本項(xiàng)目標(biāo)廣告宣傳渠道、推廣階段安排、廣告，以及推廣活動(dòng)在預(yù)期收益中比重情況；問(wèn)題五：李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港項(xiàng)目在后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)營(yíng)管理方式提議本匯報(bào)要處理問(wèn)題湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第3頁(yè)4匯報(bào)技術(shù)思緒市場(chǎng)與突破篇租售模式篇招商及銷售策略篇營(yíng)銷推廣篇經(jīng)營(yíng)管理篇招商及銷售團(tuán)體建立篇湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第4頁(yè)5市場(chǎng)與突破篇湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第5頁(yè)6市場(chǎng)與突破之市場(chǎng)啟示與突破市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第6頁(yè)7國(guó)內(nèi)醫(yī)藥市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存醫(yī)藥業(yè)是世界范圍內(nèi)增加最快朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)；伴隨全球經(jīng)濟(jì)一體化到來(lái)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要組成部分朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)——醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)，面臨國(guó)際醫(yī)藥市場(chǎng)沖擊，也面臨著整個(gè)行業(yè)被重新洗牌，以適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展；

年1月1日我國(guó)政府承諾，開(kāi)始全方面開(kāi)放藥品分銷服務(wù)體系，使醫(yī)業(yè)商業(yè)地進(jìn)入了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)與壓力，醫(yī)藥生產(chǎn)、研發(fā)、展示、貿(mào)易等多功效平臺(tái)運(yùn)應(yīng)而生：打造一個(gè)全方位涵括醫(yī)藥商貿(mào)、會(huì)展、物流、信息、商務(wù)、居住、辦公、服務(wù)、結(jié)算、文化、生產(chǎn)、研發(fā)、及種植等功效集物資、資金、服務(wù)、信息流于一體具備醫(yī)藥經(jīng)營(yíng)規(guī)范化、專業(yè)化、集約化、當(dāng)代化、網(wǎng)絡(luò)化、正當(dāng)化超大型綜合服務(wù)功效醫(yī)藥平臺(tái)就勢(shì)在必行。1、中國(guó)醫(yī)藥市場(chǎng)概況湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第7頁(yè)8中藥材產(chǎn)地呈多點(diǎn)開(kāi)花之勢(shì)我國(guó)中藥材市場(chǎng)20世紀(jì)80年代以后進(jìn)入繁盛時(shí)期，國(guó)家同意成立了17個(gè)藥材交易市場(chǎng)，全方面帶動(dòng)了中草藥栽培、加工和中藥制藥行業(yè)發(fā)展當(dāng)前國(guó)內(nèi)共有8個(gè)主要藥材市場(chǎng)，10個(gè)次要藥材市場(chǎng)，25個(gè)未形成市場(chǎng)傳統(tǒng)道地藥材產(chǎn)區(qū)，總體醫(yī)藥市場(chǎng)發(fā)展不停壯大;香港、韓國(guó)、日本等周圍地域藥材市場(chǎng)發(fā)展不停加速。中藥產(chǎn)地分布多點(diǎn)開(kāi)花，規(guī)模體量不停發(fā)展壯大2、中藥材產(chǎn)地湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第8頁(yè)9名稱規(guī)模備注河北安國(guó)中藥材專業(yè)市場(chǎng)占地33公頃，建面60萬(wàn)㎡藥材貿(mào)易、加工和藥品開(kāi)發(fā)安徽亳州藥材專業(yè)市場(chǎng)占地26.7公頃，3.2萬(wàn)㎡交易大廳及其它藥材種植、加工、經(jīng)營(yíng)及相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)廣州清平藥市/主要進(jìn)行藥材貿(mào)易甘肅隴西文峰中藥材專業(yè)市場(chǎng)藥材加工廠(點(diǎn))1440個(gè)，藥材販運(yùn)大戶680戶集批發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)銷為一體四川成都荷花池中藥材專業(yè)市場(chǎng)總占地450畝，中藥材交易區(qū)占地近80畝主要進(jìn)行藥材貿(mào)易江西樟樹(shù)藥材專業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)占地41700平方米，建筑面積30090平方米主要進(jìn)行藥材貿(mào)易廣西玉林中藥材專業(yè)市場(chǎng)/主要進(jìn)行藥材貿(mào)易云南昆明菊花園藥材專業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)內(nèi)有經(jīng)營(yíng)商戶200余戶，經(jīng)營(yíng)中藥材品種近4000種，年交易額近5億元主要進(jìn)行藥材貿(mào)易國(guó)內(nèi)主要藥材市場(chǎng)通泰觀點(diǎn)：當(dāng)前國(guó)內(nèi)主要藥材市場(chǎng)多為藥材貿(mào)易市場(chǎng)，集生產(chǎn)、研發(fā)、貿(mào)易、展覽于一體藥材市場(chǎng)當(dāng)前國(guó)內(nèi)相對(duì)稀少，本項(xiàng)目全方位醫(yī)藥港定位，使之將成為未來(lái)醫(yī)藥領(lǐng)域領(lǐng)軍者。中藥材專業(yè)市場(chǎng)功效相對(duì)單一湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第9頁(yè)10健康產(chǎn)品市場(chǎng)在波動(dòng)總體概況：“十五”期間，伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)健康快速發(fā)展，我國(guó)保健產(chǎn)品需求量以每年兩位數(shù)速度增加；醫(yī)藥工業(yè)總產(chǎn)值增幅超出世界藥品市場(chǎng)銷售額增幅，已成為全球第五大醫(yī)保產(chǎn)品市場(chǎng)；擁有13億人口中國(guó)，對(duì)保健產(chǎn)品需求還將急劇放大，社會(huì)老齡人口大幅增加，將推進(jìn)保健品市場(chǎng)規(guī)模以每年15%速度增加，高于世界平均增加水平；據(jù)估算，到年，中國(guó)醫(yī)保產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模有望超出美國(guó)，成為全球第一大市場(chǎng)；通泰觀點(diǎn)：國(guó)內(nèi)健康產(chǎn)品（保健品）行業(yè)前景看好，近年來(lái)一系列醫(yī)藥改革及國(guó)民對(duì)健康產(chǎn)品認(rèn)可度提升，使未來(lái)幾年發(fā)展深入提速。本項(xiàng)目作為一個(gè)大型綜合醫(yī)藥港，應(yīng)在健康產(chǎn)品行業(yè)市場(chǎng)搶占有利地位。3、醫(yī)藥健康產(chǎn)品市場(chǎng)湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第10頁(yè)11年份增加情況備注1991銷售總額突破100億元進(jìn)入第一個(gè)快速發(fā)展期，年平均增加速度近30％1995銷售總額抵達(dá)400億元1997銷售總額萎縮至100億元抵達(dá)500億元/年銷售額下降了43%銷售額僅為200億元年銷售額下降了29.8%300億元非典疫情激發(fā)保健品行業(yè)回暖，同比增幅50%銷售額為340億元連續(xù)增加，同比增幅13.3%以后快速發(fā)展軌道保健品行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入成熟期80年代以來(lái)，中國(guó)保健品行業(yè)呈螺旋型上升趨勢(shì)國(guó)內(nèi)保健品近20年來(lái)呈波動(dòng)式發(fā)展，1995年出現(xiàn)第一次銷量高峰，今后出現(xiàn)較大下滑態(tài)勢(shì)；進(jìn)入年后，行業(yè)開(kāi)始復(fù)蘇，尤其是非典刺激，健康產(chǎn)品受認(rèn)可度深入提升；

年，健康產(chǎn)品行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，行業(yè)成熟度不停加強(qiáng)。健康產(chǎn)品行業(yè)在波動(dòng)中發(fā)展湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第11頁(yè)12國(guó)內(nèi)飲片市場(chǎng)發(fā)展迅猛中國(guó)當(dāng)前經(jīng)過(guò)GMP認(rèn)證醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)約有4000多家（其中化學(xué)藥品生產(chǎn)企業(yè)約為60%，中藥生產(chǎn)企業(yè)約占35%，生物制藥企業(yè)約占5%），醫(yī)療器械生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)單位約5500家，中外合資合作醫(yī)療器械企業(yè)已經(jīng)有500多家。當(dāng)前，我國(guó)能生產(chǎn)化學(xué)藥品制劑近40個(gè)，品種4000余個(gè)，化學(xué)原料藥1500各種。通泰觀點(diǎn)：國(guó)內(nèi)飲片需求市場(chǎng)發(fā)展迅猛（尤其是中藥飲片），而08年實(shí)施GMP認(rèn)證使得國(guó)內(nèi)飲片行業(yè)重新洗牌，本項(xiàng)目應(yīng)主動(dòng)引進(jìn)GMP醫(yī)藥企業(yè)，使醫(yī)藥港在飲片市場(chǎng),尤其是中藥飲片市場(chǎng)上有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力。4、飲片市場(chǎng)湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第12頁(yè)13西藥市場(chǎng)總體發(fā)展較快，但存在不足國(guó)內(nèi)西藥批發(fā)行業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)走勢(shì)近幾年，我國(guó)西藥批發(fā)行業(yè)發(fā)展快速，產(chǎn)品產(chǎn)出連續(xù)擴(kuò)張，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策勉勵(lì)西藥批發(fā)產(chǎn)業(yè)向高技術(shù)產(chǎn)品方向發(fā)展，國(guó)內(nèi)企業(yè)新增投資項(xiàng)目投資逐步增多。投資者對(duì)西藥批發(fā)行業(yè)關(guān)注越來(lái)越親密，這使得西藥批發(fā)行業(yè)發(fā)展研究需求增大，但同時(shí)，我國(guó)西藥產(chǎn)業(yè)劣勢(shì)也較為嚴(yán)峻。

資料起源：中國(guó)市場(chǎng)調(diào)查研究中心總體發(fā)展迅猛，前景看好；行業(yè)發(fā)展存在不足，主要表現(xiàn)在：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、產(chǎn)業(yè)集中于勞動(dòng)力密集型產(chǎn)品；技術(shù)密集型產(chǎn)品顯著落后于發(fā)達(dá)工業(yè)國(guó)家；生產(chǎn)要素決定性作用正在減弱；產(chǎn)業(yè)能源消耗大、產(chǎn)出率低、環(huán)境污染嚴(yán)重、對(duì)自然資源破壞力大；企業(yè)總體規(guī)模偏小、技術(shù)創(chuàng)新能力微弱、管理水平落后等。5、西藥市場(chǎng)湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第13頁(yè)14國(guó)內(nèi)西藥市場(chǎng)“壟斷”形勢(shì)嚴(yán)峻國(guó)內(nèi)西藥市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況：市場(chǎng)由幾個(gè)大型制藥企業(yè)“掌控”，產(chǎn)品聚集度高；西藥產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)及產(chǎn)品暢銷企業(yè)基本都呈聚集現(xiàn)象；與中藥市場(chǎng)相比，西藥市場(chǎng)總量較??；近年來(lái)西藥市場(chǎng)發(fā)展逐步加緊。通泰觀點(diǎn)：國(guó)內(nèi)西藥市場(chǎng)基本受幾個(gè)大型制藥企業(yè)“壟斷”，這種聚集現(xiàn)象客觀要求本項(xiàng)目應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取大型企業(yè)入住，以提升項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第14頁(yè)15市場(chǎng)與突破之市場(chǎng)啟示與突破市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第15頁(yè)16四大醫(yī)藥發(fā)展啟示多點(diǎn)開(kāi)花，“各自為政”、多以集散貿(mào)易為主，綜合能力缺失發(fā)展加速、競(jìng)爭(zhēng)激烈、GMP認(rèn)證造成行業(yè)洗牌，格局調(diào)整發(fā)展前景看好，但當(dāng)前成熟度不高，存在不足，行業(yè)“壟斷”嚴(yán)重波動(dòng)式發(fā)展中，成熟度較低，未來(lái)前景看好中藥：健康產(chǎn)品：飲片：西藥：市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況啟示類別利用項(xiàng)目軟硬件優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)奪市場(chǎng)主力地位主動(dòng)利用項(xiàng)目醫(yī)藥綜合功效優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)GMP企業(yè)，提升項(xiàng)目品牌和競(jìng)爭(zhēng)力主動(dòng)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，利用中藥“輻射效應(yīng)”優(yōu)勢(shì)及展銷一體化，提升本項(xiàng)目在健康產(chǎn)品領(lǐng)域受認(rèn)可度湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第16頁(yè)17搶占中藥領(lǐng)域領(lǐng)軍者地位李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港含有中藥領(lǐng)域獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：醫(yī)藥文化優(yōu)勢(shì)種植規(guī)模優(yōu)勢(shì)展覽、貿(mào)易服務(wù)優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)服務(wù)一體化優(yōu)勢(shì)從業(yè)人員數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)中藥文化故土高端大型綜合醫(yī)藥港種植、加工、展銷、貿(mào)易為一體綜合醫(yī)藥基地科研、加工優(yōu)勢(shì)規(guī)模、品牌優(yōu)勢(shì)通泰觀點(diǎn)：本項(xiàng)目應(yīng)主動(dòng)搶占中藥領(lǐng)軍者地位，利用本身優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大和提升項(xiàng)目在中藥領(lǐng)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力，從醫(yī)藥文化、醫(yī)藥種植、加工、展覽、貿(mào)易等全方位占領(lǐng)、擴(kuò)大國(guó)內(nèi)中藥市場(chǎng)份額。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第17頁(yè)18“一個(gè)中心，三個(gè)基本點(diǎn)”模式突破一個(gè)中心：以中藥領(lǐng)軍基地為中心三個(gè)基本點(diǎn)：

1、展銷一體化，加緊健康產(chǎn)品推廣及貿(mào)易引爆點(diǎn)建設(shè)

2、主動(dòng)搶占飲片市場(chǎng)

3、引進(jìn)GMP企業(yè)發(fā)展西藥品牌地標(biāo)通泰觀點(diǎn)：本項(xiàng)目采取“一個(gè)中心，三個(gè)基本點(diǎn)”模式突破，進(jìn)行有主次，有計(jì)劃地?fù)屨际袌?chǎng)，擴(kuò)展項(xiàng)目著名度，同時(shí)提升項(xiàng)目品牌。從點(diǎn)到面，建設(shè)一個(gè)醫(yī)藥界“華強(qiáng)北”。重點(diǎn)突破標(biāo)準(zhǔn)：以本身最大優(yōu)勢(shì)（中藥優(yōu)勢(shì)：歷史文化、規(guī)模、配套、產(chǎn)業(yè)聚集度等優(yōu)勢(shì)）為根本出發(fā)點(diǎn)，突破優(yōu)勢(shì)極限；再?gòu)狞c(diǎn)到面全方面占領(lǐng)、突破市場(chǎng)（即從中藥到其它種類全方位突破）。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第18頁(yè)19租售模式篇湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第19頁(yè)20租售模式之銷售模式選擇租售運(yùn)作模式提議湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第20頁(yè)21營(yíng)銷方式：引進(jìn)行業(yè)品牌租客，提升項(xiàng)目整體價(jià)值；利：統(tǒng)一規(guī)劃管理，有利于招商工作開(kāi)展；售價(jià)大幅提升，快速收回成本；出租部分物業(yè)在商業(yè)發(fā)展成熟后價(jià)值更高，能夠以整體出售、抵給銀行融資；可兼得快速回籠資金和長(zhǎng)久穩(wěn)定現(xiàn)金流；能獲取項(xiàng)目未來(lái)增值收益；可用銷售回款和租金來(lái)投入改造工程和后期管理，節(jié)約投入成本。弊：出租部分商業(yè)未能在短期內(nèi)回籠資金。上策：租售結(jié)合營(yíng)銷方式：整體項(xiàng)目分割為若干區(qū)域推向市場(chǎng)銷售贏利。利：快速回籠資金；不用負(fù)擔(dān)后期管理工作；弊：銷售周期及銷售價(jià)格較難把握。投資回報(bào)率低，無(wú)法取得長(zhǎng)久利潤(rùn)和增值利潤(rùn)，無(wú)法表達(dá)價(jià)值最大化中策：全部出售營(yíng)銷方式：統(tǒng)一招商管理，項(xiàng)目不進(jìn)行銷售，以招商收取租金贏利。利：統(tǒng)一規(guī)劃管理，有利于招商工作開(kāi)展；能長(zhǎng)久持有物業(yè)取得長(zhǎng)久收益和未來(lái)部分增值收益。弊：無(wú)法短時(shí)間內(nèi)收回成本，現(xiàn)金流太慢；需要另投入大量資金進(jìn)行招商、改造和后期管理工作，必須在整體經(jīng)營(yíng)成功之后才能表達(dá)價(jià)值，全部風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w發(fā)展商自己負(fù)擔(dān)。下策：全部出租項(xiàng)目可選擇運(yùn)作模式

湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第21頁(yè)22從大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)角度到達(dá)良好商業(yè)運(yùn)行，采取最優(yōu)資金循環(huán)開(kāi)發(fā)策略，確保后期項(xiàng)目順利進(jìn)行，提議項(xiàng)當(dāng)前期主要以銷售為首選目標(biāo)；項(xiàng)目打造是一個(gè)規(guī)?？涨皩I(yè)醫(yī)藥港，為后期能順利實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)，必須保持對(duì)部分物業(yè)全部權(quán)；為保持連續(xù)現(xiàn)金流進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)與作為項(xiàng)目盈利點(diǎn)，穩(wěn)定連續(xù)租金及扣點(diǎn)不可或缺。租售運(yùn)作模式定位

提議出售物業(yè)主要為批發(fā)、零售園區(qū)、住宅，倉(cāng)儲(chǔ)、物流園、及會(huì)展、培訓(xùn)、研發(fā)基地等為方便日后統(tǒng)一管理，提議持有；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)出售產(chǎn)權(quán)快速獲取資金、確保資金供給后期經(jīng)營(yíng)收益缺失出售經(jīng)營(yíng)權(quán)后期收益延續(xù)，可取得后期增值收益資金回籠較慢，僅有經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)收益綜合分析結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，為快速獲取資金，確保項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，提議項(xiàng)目采取部分出售產(chǎn)權(quán)方式湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第22頁(yè)23

各開(kāi)發(fā)周期詳細(xì)租售模式提議：項(xiàng)目一期：依據(jù)最優(yōu)資金循環(huán)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，一期以實(shí)現(xiàn)資金回籠為目標(biāo)，采取以售為主，售后返租模式。項(xiàng)目二期：租售百分比各占二分之一，視銷售、招商情況詳細(xì)確定百分比，其中出租二分之一可待物業(yè)升值后出售；同時(shí)依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展適當(dāng)調(diào)整。項(xiàng)目三期：租賃為主，待物業(yè)升值后進(jìn)行銷售，提升物業(yè)價(jià)值。會(huì)展中心部分可作為企業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)定收益項(xiàng)目整體采取租售結(jié)合模式進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，詳細(xì)到每一期依據(jù)不一樣市場(chǎng)情況采取不一樣操作模式湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第23頁(yè)24租售模式之銷售模式選擇租售運(yùn)作模式提議湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第24頁(yè)25

銷售模式一：純銷售模式：適合用于商業(yè)體量少或純街鋪銷售，易于出租商業(yè)；銷售模式二：帶租約銷售模式：比較適合商業(yè)氣氛很好，已經(jīng)有主力店進(jìn)駐或有長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)確保商業(yè)，通常年限依據(jù)主力店租賃年限而定，普通租期都在5-10年左右，租金每年遞增；銷售模式三：返租銷售模式（又分短期及長(zhǎng)久返租銷售）：依據(jù)市場(chǎng)培養(yǎng)期需要一定年限經(jīng)營(yíng)權(quán)，返租年限分為短期年限普通為3-5年，回報(bào)率通常是8%；長(zhǎng)久年限為10年-20年，平均回報(bào)率為8%，前3-5年回報(bào)率低于8%，5年后再逐年遞增。返租銷售中，發(fā)展商不希望背負(fù)太長(zhǎng)返租壓力，年限普通比較短。商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)歸發(fā)展商全部。當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)幾個(gè)銷售模式闡述一、銷售模式闡述湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第25頁(yè)26優(yōu)勢(shì)：以參加項(xiàng)目分紅形式激發(fā)客戶主人翁地位，增強(qiáng)客戶信心。購(gòu)鋪后立刻享受分紅，分紅時(shí)間長(zhǎng)；降低投資門檻，增加客戶層面；開(kāi)發(fā)商無(wú)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作項(xiàng)目，且無(wú)前期返租等資金壓力運(yùn)作項(xiàng)目?？焖黉N售，回籠資金。劣勢(shì)：分紅百分比較大，開(kāi)發(fā)商后期利潤(rùn)受一定影響；分紅時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目后期成功運(yùn)作要一定要求；需要客戶自愿接收此銷售模式利潤(rùn)分配市場(chǎng)基礎(chǔ)。直接參加分紅銷售代表商業(yè)：鳳凰城商業(yè)廣場(chǎng)（詳細(xì)見(jiàn)下）銷售模式四：湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第26頁(yè)27案例借鑒：鳳凰城·商業(yè)廣場(chǎng)鳳凰城商業(yè)銷售推出分紅計(jì)劃，以“開(kāi)發(fā)商與業(yè)主共享分紅收益”財(cái)富計(jì)劃吸引客戶，實(shí)施發(fā)展商前2年提供項(xiàng)目23%盈利收益分配，第3年起至未來(lái)長(zhǎng)達(dá)40年業(yè)主參加項(xiàng)目90%盈利分紅計(jì)劃。第3年起至第7年這5年期間，分紅不足項(xiàng)目銷售額5.6%，按照最少5.6%分紅收益保障業(yè)主利益；利益超出5.6%則按項(xiàng)目年租金90%參加分紅。在商鋪全部權(quán)仍歸業(yè)主全部同時(shí)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)享受項(xiàng)目分紅收益。即客戶在購(gòu)置商鋪后馬上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)享受項(xiàng)目分紅收益。直接參加項(xiàng)目租金收益分紅

項(xiàng)目所處地段優(yōu)勢(shì)突出，是合肥市蜀山區(qū)西北關(guān)鍵地帶，同時(shí)是新老城區(qū)交匯、過(guò)渡、銜接主要地段，是合肥市最具發(fā)展?jié)摿ι虡I(yè)地帶，更是省城西南部第一個(gè)高檔專業(yè)家俱建材超市。其次，周圍聚集了大大小小幾十個(gè)高尚小區(qū)，消費(fèi)人群巨大，消費(fèi)能力和消費(fèi)層次在全市是綜合素質(zhì)最高區(qū)域之一。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第27頁(yè)28優(yōu)勢(shì)：客戶購(gòu)置商鋪后，產(chǎn)權(quán)歸客戶全部，商鋪入伙交付使用后，業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，給投資者堅(jiān)定信心；客戶在前三年沒(méi)有經(jīng)營(yíng)壓力；返保底收益，并適當(dāng)降低投資門檻，能夠擴(kuò)大客戶層面，有利于加緊項(xiàng)目銷售速度，對(duì)發(fā)展商而言，能夠在較短時(shí)間內(nèi)完成很好銷售業(yè)績(jī)，使發(fā)展商能夠在短期內(nèi)回籠較多資金。劣勢(shì)：負(fù)擔(dān)前三年返租補(bǔ)助；無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)本身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)；若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。本項(xiàng)目銷售模式提議——投資保障模式返（三年）保底收益，商鋪全部權(quán)歸業(yè)主全部本項(xiàng)目提議采取銷售模式湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第28頁(yè)29案例借鑒：中航商業(yè)街名稱：坪地街道辦教育中路與吉祥路交匯處售價(jià)：價(jià)格未定總商鋪數(shù)：商業(yè)面積6000㎡，鋪位48個(gè)銷售情況：當(dāng)前正在認(rèn)籌，預(yù)計(jì)11底開(kāi)盤產(chǎn)品特點(diǎn)：主力面積60－150㎡，純街鋪單層鋪和復(fù)式套鋪兩種產(chǎn)品項(xiàng)目集生活購(gòu)物、特色餐飲、品牌衣飾等多重功能，將打造為坪地首席商業(yè)中心。

中航商業(yè)街為中航鼎尚華庭裙樓商業(yè)，主要推出中航投資保障計(jì)劃，以“全保型街鋪”概念吸引客戶，實(shí)施發(fā)展商提供每年返4%3年共12%保底收益，商鋪全部權(quán)和經(jīng)營(yíng)收益都?xì)w業(yè)主全部。返祖收益在商鋪總價(jià)中扣除。即客戶在市場(chǎng)培育期前三年既可取得將商鋪出租帶來(lái)租金收益，又可得到發(fā)展商給予投資收益保障。返3年12%保底收益+商鋪由業(yè)主自行出租租金收益湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第29頁(yè)30提議：投資保障模式：為新型商業(yè)銷售模式，返租年限為3-5年，回報(bào)率為4%左右，但商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)和租金收益還是歸業(yè)主全部。保底收益+租金收益，回報(bào)率在7%-8%。給予客戶較強(qiáng)信心！通泰觀點(diǎn):

本項(xiàng)目當(dāng)前可售面積商業(yè)體量較大，提議本項(xiàng)目商業(yè)采取投資保障模式。這么既能給客戶信心保障，又不用負(fù)擔(dān)太大返租壓力，能夠吸引客戶眼球，快速銷售回籠資金！符合項(xiàng)目運(yùn)作目地及開(kāi)發(fā)商預(yù)期目標(biāo)！方式一：在提升銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，由政府出面，以醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)扶持方式補(bǔ)助給業(yè)主，此部分資金實(shí)際由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。方式二：在提升租金基礎(chǔ)上，由政府出面，以醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)扶持方式補(bǔ)助給租賃商戶，此部分資金實(shí)際由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。采取年補(bǔ)助4%銷售模式湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第30頁(yè)31招商及銷售策略篇湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第31頁(yè)32招商、銷售辦法之招商區(qū)域前提及總策略招商策略租金組成銷售策略湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第32頁(yè)33控制成本，廣開(kāi)渠道，吸引目標(biāo)租戶入駐；合理規(guī)劃鋪位,確保內(nèi)部規(guī)劃最大程度滿足定位經(jīng)營(yíng)需求；選定適當(dāng)招商時(shí)機(jī),進(jìn)行招商控制，營(yíng)造良好品牌氣氛，準(zhǔn)確吸引目標(biāo)客戶群。打造一個(gè)成熟招商團(tuán)體,推進(jìn)招商工作順利實(shí)現(xiàn)；1243前提及總策略總體招商銷售策略：（有利于銷售及全方面招商為標(biāo)準(zhǔn)）先招主力商家再進(jìn)行銷售最終進(jìn)行整體招商湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第33頁(yè)34招商區(qū)域國(guó)內(nèi)：以國(guó)內(nèi)主要藥材專業(yè)市場(chǎng)為重點(diǎn)招商區(qū)域北方：河北＼黑龍江中部：甘肅＼四川成都＼江西＼安徽亳州西南：云南昆民＼廣西玉林泛珠三角：廣州國(guó)際：亞洲地域：日、韓、香港等國(guó)際品牌歐美地域：以德國(guó)和英國(guó)為代表醫(yī)療器械等國(guó)際品牌湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第34頁(yè)35招商、銷售辦法之招商區(qū)域前提及總策略招商策略租金組成招商區(qū)域銷售策略湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第35頁(yè)36招商策略一、分階段，分重點(diǎn)進(jìn)行招商二、以點(diǎn)帶面，以點(diǎn)為關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力三、優(yōu)惠政策刺激四、引進(jìn)來(lái)，走出去，流動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)并進(jìn)湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第36頁(yè)37招商策略一、分階段，分重點(diǎn)進(jìn)行招商區(qū)域建筑面積（萬(wàn)㎡）功效醫(yī)藥和健康產(chǎn)品貿(mào)易零售區(qū)37零售貿(mào)易服務(wù)、產(chǎn)品展示批發(fā)交易區(qū)和產(chǎn)品展示區(qū)4.1貿(mào)易服務(wù)、產(chǎn)品展示倉(cāng)儲(chǔ)和物流園13.2倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送服務(wù)會(huì)展交流和培訓(xùn)基地4.5提供會(huì)議和展示交流以及培訓(xùn)推廣和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓研發(fā)和技術(shù)推廣基地以及管理和商務(wù)服務(wù)區(qū)6.7技術(shù)交流平臺(tái)、管理和商務(wù)服務(wù)中醫(yī)藥健康文化休閑和娛樂(lè)區(qū)10休閑娛樂(lè)等場(chǎng)所中藥港員工配套居住區(qū)100從業(yè)人員和往來(lái)商戶提供日常生活居住和文化休閑娛樂(lè)百藥園9.5（占地）種植各類植物類藥品，成為天然植物類藥品活體博物館項(xiàng)目八大功效園區(qū)中，招商重點(diǎn)集中在醫(yī)藥和健康產(chǎn)品貿(mào)易零售區(qū)、批發(fā)交易區(qū)和產(chǎn)品展示區(qū)，前者招商成功后必定帶動(dòng)其它輔助配套園區(qū)。我們必須對(duì)按項(xiàng)目標(biāo)規(guī)劃定位及工程進(jìn)度來(lái)對(duì)這兩大園區(qū)進(jìn)行分階段、分重點(diǎn)在功效、形式上進(jìn)行同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)招商；湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第37頁(yè)38二、以點(diǎn)帶面，以點(diǎn)為關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力招商策略批發(fā)零售倉(cāng)儲(chǔ)物流合作交流、培訓(xùn)技術(shù)交流與合作休閑娛樂(lè)住宅百藥園批發(fā)先行招商，以批發(fā)為關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力帶動(dòng)零售、會(huì)展等其它園區(qū)；項(xiàng)目本身處于藥材批發(fā)市場(chǎng)比較成熟區(qū)域，先以項(xiàng)目標(biāo)規(guī)模及全方面優(yōu)勢(shì)對(duì)批發(fā)進(jìn)行招商比較有利，同時(shí)也節(jié)約前期推廣費(fèi)用，再由批發(fā)招商創(chuàng)造氣氛來(lái)帶動(dòng)零售等其它區(qū)域招商，逐步完善會(huì)展、培訓(xùn)、技術(shù)交流等配套建設(shè)；先招主力店，以國(guó)內(nèi)龍頭醫(yī)藥企業(yè)帶動(dòng)次主力店及其它門店跟進(jìn)；湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第38頁(yè)39三、優(yōu)惠政策刺激招商策略關(guān)鍵區(qū)域超常規(guī)優(yōu)惠政策：針對(duì)當(dāng)?shù)匾缘妥饨?，高免租為主要?jìng)伎倆。23451產(chǎn)區(qū)政府勉勵(lì)政策：產(chǎn)區(qū)政府、協(xié)會(huì)組織當(dāng)?shù)仄髽I(yè)成片區(qū)進(jìn)駐，產(chǎn)區(qū)政府、協(xié)會(huì)可享受更多優(yōu)惠。行之有效倒計(jì)時(shí)免租策略：結(jié)合工程進(jìn)度及總體招商節(jié)奏制訂遞減式免租策略，督促商戶簽約。如：于**前簽署租賃協(xié)議，最長(zhǎng)免租24個(gè)月；之后分階段降低免租期，大戶勉勵(lì)政策：經(jīng)國(guó)家認(rèn)證馳名商標(biāo)、著名品牌以及公認(rèn)國(guó)內(nèi)國(guó)際大品牌商戶入駐可在正常優(yōu)惠基礎(chǔ)上享受額外3-5個(gè)月免租優(yōu)惠，吸引大戶進(jìn)駐，引發(fā)小商戶“跟風(fēng)“分期免租政策：為商戶提供二年免租，第一年租金全免，第二年租金免六個(gè)月，第三年租金免六個(gè)月，累計(jì)二年免租，并在第二年實(shí)現(xiàn)有租金收入。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第39頁(yè)40四、引進(jìn)來(lái)，走出去，流動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)并舉招商策略項(xiàng)目體量大，目標(biāo)客戶分布廣泛，就決定項(xiàng)目招商和銷售必須走出當(dāng)?shù)?，主?dòng)出擊，分至全國(guó)各地各專業(yè)市場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)招商各地駐點(diǎn)主動(dòng)造訪統(tǒng)一形象，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行包裝，凸顯大氣、專業(yè)、國(guó)際化高調(diào)等符合行業(yè)“第一”形象。分赴全國(guó)各地專業(yè)市場(chǎng)，在專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)人流密集地點(diǎn)駐點(diǎn)招商（如在香港設(shè)置展點(diǎn)），或在當(dāng)?shù)鼐频犟v點(diǎn)，試情況進(jìn)行地點(diǎn)變換。主動(dòng)造訪全國(guó)各地行業(yè)協(xié)會(huì)，與產(chǎn)區(qū)政府、協(xié)會(huì)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，快速建立良好合作關(guān)系。詳細(xì)招商組織規(guī)劃湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第40頁(yè)41招商策略針對(duì)超百萬(wàn)項(xiàng)目總體招商議，我們提議加強(qiáng)招商陣容，并對(duì)招商人員進(jìn)行類別、區(qū)域、招商方式等不一樣專業(yè)層次分組招商：蘄春當(dāng)?shù)卣猩探M負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)乜蛻舴e累、當(dāng)?shù)囟c(diǎn)招商事宜。經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝及形象展示、推廣等最大范圍等鎖定當(dāng)?shù)乜蛻艏巴獾貋?lái)蘄春專業(yè)采購(gòu)客戶；外地出差招商組負(fù)責(zé)外地客戶積累、外地流動(dòng)招商事宜。針對(duì)全國(guó)醫(yī)藥行業(yè)龍頭企業(yè)進(jìn)行有目標(biāo)招商，網(wǎng)羅全國(guó)著名醫(yī)藥企業(yè)入駐蘄春，提升品牌著名度；各種行業(yè)協(xié)會(huì)合作招商組負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)、溝通相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)合作、推廣、招商事宜。與全國(guó)各地行業(yè)協(xié)會(huì)接洽，借行業(yè)協(xié)會(huì)內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)，開(kāi)拓客戶資源。各專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)挖掘招商組負(fù)責(zé)深入各專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行商家挖掘。針對(duì)全國(guó)各地醫(yī)藥專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)已入駐商家進(jìn)行本項(xiàng)目標(biāo)推介，以到達(dá)其轉(zhuǎn)換戰(zhàn)地入駐本項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第41頁(yè)42招商、銷售辦法之招商區(qū)域前提及總策略招商策略租金組成招商區(qū)域銷售策略湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第42頁(yè)43租金組成基本租金+物業(yè)管理費(fèi)推廣費(fèi)用+在每個(gè)協(xié)議周期根據(jù)實(shí)際推廣需要約定。推廣費(fèi)作為經(jīng)營(yíng)推廣基金，統(tǒng)一管理，透明使用，每個(gè)月公布費(fèi)用交納和支出明細(xì)。在業(yè)主委員會(huì)成立后可由委員會(huì)監(jiān)督使用。鋪位租賃產(chǎn)生租金開(kāi)業(yè)當(dāng)月起計(jì)算，包含公共水、電、保安、保潔等基本管理費(fèi)用。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第43頁(yè)44結(jié)合免租期，提議第一個(gè)協(xié)議期為3-5年。租約期限及租賃控制（1）嚴(yán)格按區(qū)分類招商（2）在每一階段預(yù)留部分好位置，預(yù)留給大戶和名企；（3）規(guī)范市場(chǎng)，制度嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，制造拒絕反效應(yīng)提升項(xiàng)目著名度。制訂嚴(yán)格商戶準(zhǔn)入制度，確保商戶質(zhì)量，規(guī)范市場(chǎng)，確保市場(chǎng)在“價(jià)格”及“質(zhì)量”方面擁有絕正確競(jìng)爭(zhēng)力。

租賃控制租約期限另外，適當(dāng)拒絕一部份低級(jí)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力小商戶進(jìn)駐，制造反向話題，使其在行業(yè)內(nèi)快速傳輸，可到達(dá)在短期內(nèi)快速提升項(xiàng)目知度效果。由此規(guī)范市場(chǎng)，加強(qiáng)后期質(zhì)量控制，打造醫(yī)藥行業(yè)“放心工程”。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第44頁(yè)45招商、銷售辦法之招商區(qū)域前提及總策略招商策略租金組成招商區(qū)域銷售策略湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第45頁(yè)46銷售策略大戶招商先行，帶動(dòng)首期銷售現(xiàn)場(chǎng)與異地結(jié)合銷售承諾回報(bào)、帶補(bǔ)助銷售商鋪與住宅結(jié)合銷售主力商家招商后著名品商家云集，從而提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，以此為主要賣點(diǎn)之一可更易吸引商鋪投資者，然后再進(jìn)行全方面招商項(xiàng)目體量大而且是專業(yè)性市場(chǎng)，當(dāng)?shù)厣碳疑线h(yuǎn)遠(yuǎn)不能消化，必須主動(dòng)出擊，走進(jìn)全國(guó)醫(yī)藥商家云集及長(zhǎng)三角珠三角等投資客多區(qū)域進(jìn)行有針對(duì)性全國(guó)營(yíng)銷；外地醫(yī)藥行業(yè)從商者往來(lái)于當(dāng)?shù)兀率匙⌒胁环奖?，假如以買商鋪送住宅銷售捆綁方式來(lái)營(yíng)銷，既可以促進(jìn)商鋪銷售又可以帶動(dòng)住宅銷售，一舉兩得，只需要在原來(lái)商鋪定價(jià)上適當(dāng)提升價(jià)格；傳統(tǒng)營(yíng)銷模式是不能打動(dòng)外地投資客，必須給予承諾回報(bào)率、回購(gòu)、帶租約銷售等實(shí)實(shí)在在好處來(lái)吸引其投資；行業(yè)協(xié)會(huì)（大客戶）互動(dòng)與醫(yī)藥行業(yè)協(xié)會(huì)（大客戶）合作，開(kāi)發(fā)客源，提升項(xiàng)目著名度湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第46頁(yè)47營(yíng)銷推廣篇湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第47頁(yè)48宣傳推廣之招商區(qū)域營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)營(yíng)銷推廣方式營(yíng)銷推廣階段湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第48頁(yè)49營(yíng)銷推廣階段第一階段：大氣形象推廣第二階段：賣點(diǎn)整合優(yōu)惠政策擊破第三階段：鞏固形象，各點(diǎn)突破湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第49頁(yè)50第一階段：大氣形象推廣營(yíng)銷推廣階段“第一策略”：只做第一，不做第二（1）可申報(bào)“吉尼斯世界紀(jì)錄”：世界最大集醫(yī)藥零售、批發(fā)、會(huì)展、科研等于一體專業(yè)市場(chǎng)；本項(xiàng)目規(guī)劃用地135萬(wàn)平方米（2,035畝），建筑面積120萬(wàn)平方米

，從規(guī)模上堪稱世界之最。所以，本項(xiàng)目可申報(bào)“吉尼斯世界紀(jì)錄大全”，假如入選，無(wú)疑含有強(qiáng)大新聞效應(yīng)。（2）第一標(biāo)準(zhǔn)：你能記住世界亞軍名字嗎？基于新經(jīng)濟(jì)時(shí)代“眼球經(jīng)濟(jì)”標(biāo)準(zhǔn)，定位于“第一”更能取得市場(chǎng)全方位關(guān)注，更有利于本項(xiàng)目標(biāo)傳輸，也更能夠堅(jiān)定市場(chǎng)信心。當(dāng)然，“第一”不但指規(guī)模，更指是綜合功效組合、產(chǎn)品線、軟硬件配套、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和商圈輻射范圍等內(nèi)在指標(biāo)。（3）被“逼”出來(lái)第一：不做第一，便無(wú)法生存本項(xiàng)目標(biāo)“第一策略”，根當(dāng)?shù)卣f(shuō)，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)必定選擇。因?yàn)榻嚯x存在發(fā)展已經(jīng)非常成熟、含有全國(guó)影響力常熟服裝市場(chǎng)和柯橋輕紡城，本項(xiàng)目不做第一，便會(huì)淪為上述市場(chǎng)二級(jí)批發(fā)市場(chǎng)，便無(wú)法支撐130萬(wàn)平方米龐大致量，也便無(wú)法達(dá)成項(xiàng)目標(biāo)預(yù)期價(jià)值目標(biāo)。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第50頁(yè)51營(yíng)銷推廣階段第一階段：大氣形象推廣“城市策略”：城市名片，形象工程（1）引領(lǐng)全國(guó)醫(yī)藥霸主地位：千年藥都，當(dāng)代時(shí)尚之都蘄春是全國(guó)有名中藥材生成地，李時(shí)珍《本草綱目》中記裁1860余種天然中藥材中，有1000各種可在蘄春境內(nèi)找到，蘄春縣溫和而獨(dú)特氣候可謂是中藥材天然培育基地。本項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)，為蘄春生產(chǎn)藥材基地向國(guó)際性商貿(mào)物流基地轉(zhuǎn)變提供了歷史性契機(jī)！從蘄春縣政府角度考慮，經(jīng)由企業(yè)市場(chǎng)行為能夠提供本城市產(chǎn)業(yè)突破口及幾萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，當(dāng)然是一件值得大力支持工程。（2）沒(méi)有政府支持，本項(xiàng)目不可能取得成功！首先，本項(xiàng)目具備成為名城“名片”和形象工程條件。而另首先，假如不能夠取得政府大力支持，本項(xiàng)目如此大體量，以及要整合整個(gè)醫(yī)藥行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模效應(yīng)，但憑企業(yè)本身力量是難以取得成功！而一旦有政府支持，本項(xiàng)目標(biāo)營(yíng)銷就應(yīng)該成為蘄春城市營(yíng)銷主要組成部分。所以，在某種意義上來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目標(biāo)營(yíng)銷不但僅是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)營(yíng)銷，而是一個(gè)傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)國(guó)際化營(yíng)銷，蘄春需要“醫(yī)藥港”！“醫(yī)藥港”需要蘄春！這是本項(xiàng)目“城市策略”根本內(nèi)因。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第51頁(yè)52高姿態(tài)亮相，一炮而紅，快速讓項(xiàng)目“全國(guó)最大、全國(guó)最專業(yè)、國(guó)際化”第一形象快速深入人心。項(xiàng)目規(guī)模大，招商及銷售連續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，只有一開(kāi)始便奠定在客戶心目中“第一”形象及后續(xù)鞏固，打響、打好品牌戰(zhàn)才能在長(zhǎng)久招商營(yíng)銷中立于不敗之地。項(xiàng)目入市前形象推廣必須“大氣、高姿態(tài)”，不論從現(xiàn)場(chǎng)包裝還是活動(dòng)營(yíng)銷以及優(yōu)惠政策等方面，必須前無(wú)古人，才能聚焦目光。第一階段：大氣形象推廣營(yíng)銷推廣階段最大最專業(yè)最完善國(guó)際化湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第52頁(yè)53第二階段：賣點(diǎn)整合優(yōu)惠政策擊破營(yíng)銷推廣階段當(dāng)項(xiàng)目“第一”形象家喻戶曉時(shí)，要加深客戶對(duì)項(xiàng)目標(biāo)了解，必須對(duì)項(xiàng)目標(biāo)實(shí)質(zhì)賣點(diǎn)進(jìn)行廣泛、深入宣傳，使客戶從知曉到了解，層次更深入，加上一系列免租等優(yōu)惠政策來(lái)打動(dòng)客戶，增加招商及銷售率。第三階段：鞏固形象，各點(diǎn)突破當(dāng)招商主力店告捷，銷售率到達(dá)半成以上時(shí)，調(diào)整總體宣傳策略，對(duì)各個(gè)招商重點(diǎn)進(jìn)行集中宣傳，花錢花在刀刃上，同時(shí)要以項(xiàng)目一直秉承高端形象來(lái)提升。針對(duì)項(xiàng)目整體招商及營(yíng)銷需求，加大項(xiàng)目推廣力度，延長(zhǎng)廣告時(shí)效性，組建專業(yè)廣告推廣團(tuán)體，在蘄春當(dāng)?shù)丶叭珖?guó)各地進(jìn)行廣告投放。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第53頁(yè)54宣傳推廣之招商區(qū)域營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)營(yíng)銷推廣方式營(yíng)銷推廣階段湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第54頁(yè)55營(yíng)銷推廣方式一、現(xiàn)場(chǎng)包裝凸現(xiàn)大氣二、事件營(yíng)銷制造轟動(dòng)三、活動(dòng)營(yíng)銷提升人氣四、跨區(qū)域立體化媒體組合策略湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第55頁(yè)56營(yíng)銷推廣方式現(xiàn)場(chǎng)包裝凸現(xiàn)大氣現(xiàn)場(chǎng)設(shè)招商及銷售中心，凸現(xiàn)大氣，以規(guī)模震撼客戶，進(jìn)行情景特色包裝并表達(dá)國(guó)際化，宣傳品采取中、英文編寫(xiě)表達(dá)國(guó)際化特征。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第56頁(yè)57結(jié)合推廣時(shí)期社會(huì)熱點(diǎn)及民眾或行內(nèi)人士關(guān)注熱點(diǎn)適時(shí)機(jī)制造某一事件或活動(dòng)，借大眾媒體如電視、報(bào)紙等進(jìn)行推廣。節(jié)約營(yíng)銷費(fèi)用同時(shí)又到達(dá)轟動(dòng)效果。營(yíng)銷推廣方式事件營(yíng)銷制造轟動(dòng)湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第57頁(yè)58營(yíng)銷推廣方式活動(dòng)營(yíng)銷提升人氣

包含主題活動(dòng)及促銷活動(dòng)，主題活動(dòng)只為聚集人氣而不促成下訂，促銷活動(dòng)則直接促進(jìn)下訂。提議在前期參加、協(xié)辦大型展覽會(huì)招商，參加全國(guó)各產(chǎn)區(qū)、交易區(qū)各種展會(huì)、活動(dòng)，接觸產(chǎn)業(yè)名人、名企、政府官員、協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，建立初步溝通，釋放招商信息。與各大產(chǎn)區(qū)基地聯(lián)合舉行李時(shí)珍醫(yī)藥港“巡回新聞公布會(huì)”。與各大產(chǎn)區(qū)政府聯(lián)合舉辦新聞公布會(huì)，在產(chǎn)區(qū)內(nèi)集中火力進(jìn)行招商宣傳。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第58頁(yè)59地點(diǎn)媒體投放時(shí)機(jī)備注當(dāng)?shù)赜芯€電視依據(jù)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排，重大節(jié)點(diǎn)前后密集性投放穿插訪談、專題系列報(bào)道等形式主流報(bào)紙依據(jù)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排，重大節(jié)點(diǎn)前后密集性投放軟文炒作、特約專欄與硬性廣告結(jié)合戶外廣告長(zhǎng)久商業(yè)繁榮區(qū)、市內(nèi)人流密集交通節(jié)點(diǎn)、高速公路口等交通節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目地塊等車體廣告長(zhǎng)久各大藥品產(chǎn)區(qū)及各大一級(jí)、二級(jí)批發(fā)市場(chǎng)戶外廣告長(zhǎng)久批發(fā)市場(chǎng)附近主流報(bào)紙依據(jù)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排，重大節(jié)點(diǎn)前后密集性投放軟文炒作、特約專欄與硬性廣告結(jié)合有線電視依據(jù)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排，重大節(jié)點(diǎn)前后密集性投放全國(guó)性媒體網(wǎng)絡(luò)長(zhǎng)久電視（CCTV）依據(jù)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排，重大節(jié)點(diǎn)前后密集性投放穿插訪談、專題報(bào)道等形式、可給“中華醫(yī)藥”欄目冠名航空雜志長(zhǎng)久專業(yè)類媒體行業(yè)專業(yè)網(wǎng)站長(zhǎng)久行業(yè)專業(yè)雜志長(zhǎng)久軟文炒作、特約專欄與硬性廣告結(jié)合國(guó)際性媒體電視（鳳凰衛(wèi)視）依據(jù)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排，重大節(jié)點(diǎn)前后密集性投放穿插訪談、專題報(bào)道等形式營(yíng)銷推廣方式四、跨區(qū)域立體化媒體組合策略湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第59頁(yè)60宣傳推廣之招商區(qū)域營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)營(yíng)銷推廣方式營(yíng)銷推廣階段湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第60頁(yè)61營(yíng)銷推廣費(fèi)用

據(jù)實(shí)踐統(tǒng)計(jì)，通常項(xiàng)目當(dāng)?shù)劁N售營(yíng)銷費(fèi)用為項(xiàng)目總銷售額2%因本項(xiàng)目當(dāng)?shù)貭I(yíng)銷與異地營(yíng)銷結(jié)合，多個(gè)點(diǎn)異地營(yíng)銷及輻射全國(guó)媒體選擇會(huì)使費(fèi)用大幅度提升，提議將推廣費(fèi)用盡可能維持在銷售額3%以內(nèi)。物料、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體廣告公布、營(yíng)銷活動(dòng)各營(yíng)銷費(fèi)用都將大幅提升。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第61頁(yè)62經(jīng)營(yíng)管理篇湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第62頁(yè)63經(jīng)營(yíng)管理之運(yùn)行管理五大內(nèi)容總體思緒各階段經(jīng)營(yíng)管理關(guān)鍵點(diǎn)經(jīng)營(yíng)管理執(zhí)行其它資源整合基礎(chǔ)執(zhí)行思緒湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第63頁(yè)64經(jīng)營(yíng)管理總體思緒：

統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一精細(xì)化經(jīng)營(yíng)管理湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第64頁(yè)65提議：

本項(xiàng)目設(shè)置專業(yè)運(yùn)行管理商（商業(yè)管理企業(yè)）實(shí)施項(xiàng)目長(zhǎng)久統(tǒng)一運(yùn)行管理是本項(xiàng)目前期銷售及租賃和后期市場(chǎng)發(fā)展成功關(guān)鍵。而且，運(yùn)行管理團(tuán)體最好從項(xiàng)目策劃開(kāi)始就參加，不能是暫時(shí)性團(tuán)體，必須是實(shí)體經(jīng)營(yíng)。能夠在各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)輔助下，逐步鍛煉，積累自己管理經(jīng)驗(yàn)和人才隊(duì)伍，最終成為項(xiàng)目專業(yè)化分工商業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第65頁(yè)6666可連續(xù)運(yùn)行詳細(xì)操作：為項(xiàng)目各級(jí)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者交易提供場(chǎng)所，但項(xiàng)目管理者不直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。

作用：開(kāi)發(fā)商在保障整體經(jīng)營(yíng)前提下最大化降低成本精力投入統(tǒng)一管理分散經(jīng)營(yíng)分散經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理詳細(xì)操作：項(xiàng)目由代表開(kāi)發(fā)商權(quán)益，受開(kāi)發(fā)商委托管理企業(yè)統(tǒng)一管理，沒(méi)有統(tǒng)一管理商業(yè)項(xiàng)目必定難以經(jīng)受激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

作用：成立統(tǒng)一管理企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目標(biāo)管理，保障項(xiàng)目可連續(xù)運(yùn)行通泰觀點(diǎn)：本項(xiàng)目采取“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)”模式，在預(yù)期資金要求下，以確保項(xiàng)目未來(lái)可連續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、客戶、消費(fèi)者多贏局面。統(tǒng)一運(yùn)行管理是項(xiàng)目連續(xù)經(jīng)營(yíng)取得成功關(guān)鍵湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第66頁(yè)67統(tǒng)一管理四個(gè)關(guān)鍵通泰觀點(diǎn)：依據(jù)本項(xiàng)目每一期不一樣建設(shè)物業(yè)和目標(biāo)，實(shí)施統(tǒng)一招商管理，它是決定項(xiàng)當(dāng)前期規(guī)劃和后期運(yùn)行管理是否成功主要原因。統(tǒng)一營(yíng)銷統(tǒng)一物管統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督品牌審核管理完善租約管理（此項(xiàng)是其它三個(gè)方面基礎(chǔ)，其決定了前期規(guī)劃成功是否，也決定了后期運(yùn)行管理成功是否）統(tǒng)一招商管理：統(tǒng)一管理理念統(tǒng)一管理理念湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第67頁(yè)68經(jīng)營(yíng)管理之運(yùn)行管理五大內(nèi)容總體思緒各階段經(jīng)營(yíng)管理關(guān)鍵點(diǎn)經(jīng)營(yíng)管理執(zhí)行其它資源整合基礎(chǔ)執(zhí)行思緒湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第68頁(yè)69圍繞統(tǒng)一性和本身經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商與入住企業(yè)、各級(jí)消費(fèi)者、物業(yè)企業(yè)共同配合，指導(dǎo)、管理、服務(wù)于項(xiàng)目標(biāo)全程運(yùn)作，為入住企業(yè)、各級(jí)消費(fèi)者提供良好辦公運(yùn)行環(huán)境及優(yōu)勢(shì)服務(wù)，逐步實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化管理全過(guò)程，到達(dá)本項(xiàng)目成功經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。制訂租售政策與提供租售服務(wù)優(yōu)化商戶業(yè)態(tài)組成結(jié)構(gòu)在促銷與廣告推廣中追求項(xiàng)目整體品牌形象實(shí)施統(tǒng)一服務(wù)管理日常物業(yè)管理服務(wù)統(tǒng)一運(yùn)行管理五大詳細(xì)內(nèi)容運(yùn)行管理五大內(nèi)容湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第69頁(yè)70各階段經(jīng)營(yíng)管理關(guān)鍵點(diǎn)1、準(zhǔn)確市場(chǎng)定位、合理商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、差異化功效區(qū)組合，對(duì)建筑物業(yè)開(kāi)發(fā)全方面參數(shù)支持和標(biāo)準(zhǔn)接口落位；2、有效招商組織，強(qiáng)大運(yùn)行團(tuán)體，建立商業(yè)資源管理和商務(wù)活動(dòng)監(jiān)督機(jī)制；3、健全、完善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式，制度規(guī)范化、表單標(biāo)準(zhǔn)化及業(yè)務(wù)流程化；4、充分自有資金確保，良好融資渠道，完善財(cái)務(wù)監(jiān)控與組織管理；5、這一階段以物業(yè)落位、功效區(qū)管理、商戶落位，管理商鋪出租率、入住租戶租金和費(fèi)用收取為主要目標(biāo)；6、建立統(tǒng)一物業(yè)管理企業(yè)和工程管理規(guī)范，實(shí)施總監(jiān)理責(zé)任制，是運(yùn)行管理主要基礎(chǔ)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期運(yùn)行管理關(guān)鍵點(diǎn)湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第70頁(yè)712、項(xiàng)目開(kāi)業(yè)培育期運(yùn)行管理關(guān)鍵點(diǎn)1、關(guān)注各功效分區(qū)布局科學(xué)性；關(guān)注租戶結(jié)構(gòu)、租約及租金定義合理性；2、關(guān)注商鋪招商、商鋪出租率及商品經(jīng)營(yíng)狀態(tài)與商鋪貢獻(xiàn)度；3、關(guān)注租金收入、收入增加改變及租戶往來(lái)結(jié)款及時(shí)性；4、關(guān)注宣傳促銷正確性、結(jié)果準(zhǔn)確性與有效性；5、關(guān)注客流計(jì)量、固定客戶群體發(fā)展及用戶忠誠(chéng)度提升；6、關(guān)注中心服務(wù)范圍、服務(wù)質(zhì)量，租戶考評(píng)結(jié)果與管理辦法完善；7、關(guān)注用戶消費(fèi)服務(wù)環(huán)境、消費(fèi)熱點(diǎn)及醫(yī)藥商品與租戶品質(zhì)、質(zhì)量；8、關(guān)注軟、硬件環(huán)境、氣氛營(yíng)造及發(fā)展趨勢(shì)確實(shí)定等；9、這一階段強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商、租戶雙贏，需要導(dǎo)入專業(yè)大型醫(yī)藥港管理軟件系統(tǒng)；統(tǒng)一租戶租約管理、往來(lái)管理，有效指導(dǎo)項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)策劃、經(jīng)過(guò)追蹤用戶消費(fèi)信息了解用戶需求、指導(dǎo)租戶經(jīng)營(yíng)。開(kāi)業(yè)培育期2、項(xiàng)目開(kāi)業(yè)培育期運(yùn)行管理關(guān)鍵點(diǎn)湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第71頁(yè)723、項(xiàng)目規(guī)范提升期運(yùn)行管理關(guān)鍵點(diǎn)1、各種功效組合互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)一站式超值服務(wù)；2、以貿(mào)易區(qū)、批發(fā)交易區(qū)、產(chǎn)品展示區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)和物流園主要“經(jīng)營(yíng)”對(duì)象，將其租金作為主要收入起源，采取靈活多樣計(jì)、收租方式；3、規(guī)范招商與質(zhì)量管理體系、重視“生態(tài)效應(yīng)”、追求客流最大化；4、租戶在各自經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域及范圍內(nèi)可完全獨(dú)立運(yùn)作、自我經(jīng)營(yíng)，但必須建有統(tǒng)一醫(yī)藥港管理體系，實(shí)現(xiàn)租戶信息充分共享；5、提供各種主題、各種方式整體宣傳活動(dòng)；6、進(jìn)行醫(yī)藥港統(tǒng)一租戶獎(jiǎng)懲考評(píng)管理，量化考評(píng)，確保租戶與商品經(jīng)營(yíng)品質(zhì)、提升租戶服務(wù)質(zhì)量；7、嚴(yán)格法制教育和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，創(chuàng)建企業(yè)誠(chéng)信品牌和良好公眾形象。規(guī)范提升期湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第72頁(yè)734、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全程信息化管理關(guān)鍵點(diǎn)1、為醫(yī)藥港經(jīng)營(yíng)管理及租戶管理提供一體化處理方案；2、以實(shí)際數(shù)據(jù)為依據(jù)，進(jìn)行租約洽談；3、以實(shí)際數(shù)據(jù)指導(dǎo)項(xiàng)目長(zhǎng)久規(guī)劃，適當(dāng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)布局；4、完備租戶管理和租約管理，專鋪評(píng)效及商品組合測(cè)評(píng)，了解誰(shuí)是最優(yōu)租戶，發(fā)展各級(jí)消費(fèi)者，培養(yǎng)忠誠(chéng)消費(fèi)群體；5、其它湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第73頁(yè)74經(jīng)營(yíng)管理之運(yùn)行管理五大內(nèi)容總體思緒各階段經(jīng)營(yíng)管理關(guān)鍵點(diǎn)經(jīng)營(yíng)管理執(zhí)行其它資源整合基礎(chǔ)執(zhí)行思緒湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第74頁(yè)75經(jīng)營(yíng)管理執(zhí)行管理模型展示123456789構(gòu)建小業(yè)主與零售商進(jìn)駐前管理體系設(shè)置開(kāi)業(yè)前后營(yíng)運(yùn)管理組織結(jié)構(gòu)流程建立開(kāi)業(yè)后消費(fèi)情報(bào)營(yíng)運(yùn)管理模型開(kāi)業(yè)后對(duì)零售商戶管理辦法預(yù)算開(kāi)業(yè)前后營(yíng)運(yùn)管理成本制訂開(kāi)業(yè)后對(duì)小業(yè)主及大商家管理方式設(shè)置開(kāi)業(yè)前后運(yùn)行管理收入與價(jià)值結(jié)構(gòu)建立開(kāi)業(yè)前后營(yíng)運(yùn)管理供求模型制訂開(kāi)業(yè)前后營(yíng)運(yùn)管理商業(yè)市場(chǎng)促銷計(jì)劃湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第75頁(yè)76經(jīng)營(yíng)管理執(zhí)行管理模型解析經(jīng)過(guò)對(duì)開(kāi)業(yè)前后各種計(jì)劃及操作安排，充分論證：產(chǎn)品供給與客戶需求切合關(guān)系；投入成本與收益回報(bào)財(cái)務(wù)績(jī)效；整體價(jià)值結(jié)構(gòu)與未來(lái)市場(chǎng)改變可控性；大小客戶商家管理模式與實(shí)際操作效果等；通泰觀點(diǎn)：整體而言，經(jīng)過(guò)對(duì)開(kāi)業(yè)前后各種執(zhí)行安排，從經(jīng)營(yíng)管理上來(lái)促進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)成功運(yùn)行及提升項(xiàng)目標(biāo)整體價(jià)值、著名度和品牌效應(yīng)。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第76頁(yè)77其它資源整合1、開(kāi)業(yè)率、銷售率監(jiān)控與項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)調(diào)整完善；2、制訂辦法縮短開(kāi)業(yè)冷場(chǎng)期，拉動(dòng)商業(yè)運(yùn)行加速發(fā)展；3、適當(dāng)調(diào)整完善租售客戶定位策略；4、日?；?xiàng)目物業(yè)科學(xué)化、專業(yè)化管理資源整合（一）湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第77頁(yè)78“經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值”，這是任何商業(yè)地產(chǎn)根本性價(jià)值規(guī)律。本項(xiàng)目要求發(fā)展商從原來(lái)短期贏利模式向長(zhǎng)久贏利模式轉(zhuǎn)變，要求發(fā)展商從物業(yè)管理向可連續(xù)經(jīng)營(yíng)管理和產(chǎn)業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變。

其它增值服務(wù)：1、自建網(wǎng)上藥城或與當(dāng)前已經(jīng)較成熟行業(yè)網(wǎng)站服務(wù)商合作；2、與政府和行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合舉行中國(guó)醫(yī)藥行業(yè)規(guī)格最高、影響力最大品牌展會(huì)，并定時(shí)組織入場(chǎng)商戶參加主要國(guó)內(nèi)、國(guó)際展會(huì)，幫助商戶拓展市場(chǎng)；3、創(chuàng)辦藥城雜志或與專業(yè)行業(yè)雜志合作，為商戶提供專業(yè)宣傳媒體；4、與優(yōu)質(zhì)第三方物流企業(yè)合作，為商戶提供低成本、高效率物流服務(wù)；5、整合政府、協(xié)會(huì)、媒體資源；6、結(jié)盟產(chǎn)業(yè)基地政府、協(xié)會(huì)，為招商及后期經(jīng)營(yíng)打下基礎(chǔ)；7、整合名人效應(yīng)，表達(dá)國(guó)際化，快速建立項(xiàng)目著名度；8、與醫(yī)藥類大學(xué)院校合作，成立技術(shù)研發(fā)中心和設(shè)計(jì)中心，為商戶提供增值服務(wù)；9、與國(guó)外著名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)合作，提供國(guó)際化醫(yī)藥設(shè)計(jì)包裝服務(wù)；資源整合（二）湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第78頁(yè)79經(jīng)營(yíng)管理之運(yùn)行管理五大內(nèi)容總體思緒各階段經(jīng)營(yíng)管理關(guān)鍵點(diǎn)經(jīng)營(yíng)管理執(zhí)行其它資源整合后期商業(yè)運(yùn)行管理提議湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第79頁(yè)80總體戰(zhàn)略：六個(gè)“1”策略，領(lǐng)航中醫(yī)藥前沿艦隊(duì)補(bǔ)帖基金獎(jiǎng)項(xiàng)協(xié)會(huì)醫(yī)保會(huì)展商業(yè)后期運(yùn)行管理提議湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第80頁(yè)81策略一、“1”獎(jiǎng)項(xiàng)李時(shí)珍獎(jiǎng)雄厚獎(jiǎng)金吸引業(yè)界關(guān)注，中國(guó)國(guó)際中醫(yī)藥諾貝爾獎(jiǎng)可執(zhí)行操作：營(yíng)銷關(guān)鍵字----國(guó)際前沿醫(yī)學(xué)學(xué)術(shù)交流、千萬(wàn)獎(jiǎng)金支持中醫(yī)藥事業(yè)、行業(yè)先鋒資金起源----項(xiàng)目體量大，占地達(dá)135萬(wàn)平方米，建面120萬(wàn)平方米，若每平方提取一元取為獎(jiǎng)金提取起源，那么即有120萬(wàn)元獎(jiǎng)金數(shù)額。故，能夠定時(shí)按平方數(shù)提取資金，如每個(gè)月、每季度提取一次，那一年將有500萬(wàn)獎(jiǎng)金數(shù)額。詳細(xì)操作----年獎(jiǎng)金累計(jì)額可達(dá)1000余萬(wàn)元，可分類多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，如李時(shí)珍中醫(yī)終生成就獎(jiǎng)、李時(shí)珍最正確科研結(jié)果獎(jiǎng)、李時(shí)珍年度最正確貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、李時(shí)珍年度最具影響力中醫(yī)企業(yè)等。另經(jīng)過(guò)全方位立體推廣對(duì)這一事件進(jìn)行報(bào)道宣傳，以作為一個(gè)對(duì)中醫(yī)藥有深厚感情企業(yè)家，以建立中醫(yī)藥文化，宣傳中醫(yī)藥傳奇、將中醫(yī)推向國(guó)際熾熱態(tài)度建立起國(guó)際品牌。設(shè)置中華中醫(yī)藥最高獎(jiǎng)項(xiàng)---李時(shí)珍獎(jiǎng)湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第81頁(yè)82策略二、“1”協(xié)會(huì)中國(guó)中醫(yī)醫(yī)藥研究協(xié)（學(xué)）會(huì)國(guó)際中醫(yī)宣傳理事會(huì)中醫(yī)藥行業(yè)協(xié)會(huì)，領(lǐng)航國(guó)內(nèi)中醫(yī)研究，國(guó)際中醫(yī)宣傳窗口可執(zhí)行操作：營(yíng)銷關(guān)鍵字----“中國(guó)中醫(yī)藥研究協(xié)會(huì)認(rèn)證”、齊聚業(yè)內(nèi)名氣詳細(xì)操作----聯(lián)合國(guó)內(nèi)中醫(yī)研究及中醫(yī)藥生產(chǎn)、經(jīng)銷、零售商加入?yún)f(xié)會(huì)，繳納會(huì)費(fèi)，產(chǎn)生李時(shí)珍獎(jiǎng)項(xiàng)、定制協(xié)會(huì)期刊等。成立國(guó)內(nèi)最具權(quán)威性行業(yè)協(xié)會(huì)湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第82頁(yè)83策略三、“1”聯(lián)展中醫(yī)藥全國(guó)會(huì)展中心中醫(yī)藥行業(yè)巨頭齊聚，永不落幕中醫(yī)藥傳奇可執(zhí)行操作：營(yíng)銷關(guān)鍵字----中醫(yī)藥知識(shí)普及（全國(guó)聯(lián)合招商）、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共富繁榮詳細(xì)操作----對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)著名中醫(yī)、藥商進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，以李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港牽頭，共同組成聯(lián)展團(tuán)，定點(diǎn)定時(shí)地全國(guó)聯(lián)合展出，以招商為目標(biāo)，配合著名中醫(yī)義診、藥材知識(shí)普及等。----項(xiàng)目可能來(lái)自全國(guó)各地中小型著名中藥專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但當(dāng)前中醫(yī)藥功效及品牌，在國(guó)內(nèi)及國(guó)際上仍如一盤散沙，故李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港以其龐大產(chǎn)業(yè)規(guī)模自然不失為擔(dān)當(dāng)行業(yè)龍頭大哥角色，聯(lián)合全國(guó)各地著名藥商及種植基地進(jìn)行藥材及中醫(yī)藥知識(shí)全國(guó)聯(lián)展，變敵為友，共同將中醫(yī)藥事業(yè)做大做強(qiáng)。中醫(yī)藥全國(guó)會(huì)展中心湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第83頁(yè)84策略四、“1”基金中華中醫(yī)藥發(fā)展基金支持中醫(yī)藥發(fā)展、更多渠道融資可執(zhí)行操作：營(yíng)銷關(guān)鍵字----中國(guó)唯一為支持中醫(yī)藥發(fā)展而設(shè)置基金、行動(dòng)支持亦可致富、多渠道融資詳細(xì)操作----憑著開(kāi)發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目?jī)r(jià)值，經(jīng)過(guò)設(shè)置發(fā)展基金將中醫(yī)藥發(fā)展及項(xiàng)目建設(shè)結(jié)合起來(lái)，開(kāi)放式籌募資金，既可擴(kuò)大影響力又可增加融資渠道。設(shè)置中華中醫(yī)藥發(fā)展基金湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第84頁(yè)85策略五、“1”醫(yī)保擴(kuò)大中醫(yī)醫(yī)保范圍及影響力將中醫(yī)醫(yī)保正式做到實(shí)處，中醫(yī)成保不再是問(wèn)題可執(zhí)行操作：營(yíng)銷關(guān)鍵字----攜手醫(yī)保、改變醫(yī)保史上“中醫(yī)”地位詳細(xì)操作----中醫(yī)保養(yǎng)、保健將納入醫(yī)保范圍，使中國(guó)傳統(tǒng)醫(yī)療養(yǎng)生保健秘方得到推廣。擴(kuò)大中醫(yī)藥在醫(yī)保層面作用及影響力湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第85頁(yè)86策略六、“1”補(bǔ)助中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)申請(qǐng)政策補(bǔ)助支持中醫(yī)藥發(fā)展、政府力度表達(dá)可執(zhí)行操作：營(yíng)銷關(guān)鍵字----發(fā)展當(dāng)?shù)刂嗅t(yī)藥行業(yè)，實(shí)施政策補(bǔ)助詳細(xì)操作----中藥種植、交易、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)玫疆?dāng)?shù)卣С郑?duì)其中若干步驟實(shí)施地方財(cái)政補(bǔ)助發(fā)展形式。申請(qǐng)支持中醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展政策性補(bǔ)助湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第86頁(yè)87經(jīng)營(yíng)管理小結(jié)通泰觀點(diǎn)：經(jīng)過(guò)設(shè)置專業(yè)運(yùn)行管理商（商業(yè)管理企業(yè)）實(shí)施項(xiàng)目長(zhǎng)久統(tǒng)一運(yùn)行管理，秉承統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)先進(jìn)管理理念，精細(xì)化項(xiàng)目管理，促進(jìn)項(xiàng)目標(biāo)前期銷售及租賃以及后期良好市場(chǎng)發(fā)展。項(xiàng)目實(shí)施統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管；制訂租售政策及提供租售服務(wù)、把控客戶組成、實(shí)施統(tǒng)一服務(wù)管理及物業(yè)服務(wù)管理，有效提升項(xiàng)目整體形象；對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期、開(kāi)業(yè)培育期、規(guī)范提升期等各個(gè)時(shí)期不一樣重點(diǎn)管理，及時(shí)有效把控項(xiàng)目朝預(yù)定方向發(fā)展。應(yīng)用確實(shí)有效管理執(zhí)行手法、爭(zhēng)取各方有利資源，促進(jìn)項(xiàng)目順利運(yùn)行。實(shí)施“6個(gè)1工程”，打造中國(guó)中醫(yī)、中藥第一國(guó)際港。湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第87頁(yè)88招商、銷售團(tuán)體建立篇湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第88頁(yè)89團(tuán)體建立標(biāo)準(zhǔn)打造一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、能吃苦、講風(fēng)險(xiǎn)、思想品質(zhì)好招商及銷售團(tuán)體，是商業(yè)地產(chǎn)招商及銷售工作順利進(jìn)行主要確保。通泰是從以下五個(gè)方面進(jìn)行招商及銷售團(tuán)體打造：基本素質(zhì)特殊素質(zhì)培訓(xùn)考評(píng)激勵(lì)具備良好心理素質(zhì)；具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識(shí)、社交能力和語(yǔ)言表示能力；具備良好現(xiàn)象判斷能力及靈活應(yīng)變能力。熱愛(ài)商業(yè)招商及銷售工作；含有局勢(shì)控制能力；較佳團(tuán)體精神。建立了全方面規(guī)則實(shí)際教學(xué)計(jì)劃；培訓(xùn)多樣化；加強(qiáng)招商實(shí)戰(zhàn)。建立周/月/年度考核制度，督促招商及銷售；采取目標(biāo)激勵(lì)；采取獎(jiǎng)勵(lì)極力；采取榜樣激勵(lì)；采取競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)；湖北李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告專家講座第89頁(yè)90團(tuán)體組員組成世紀(jì)通泰李時(shí)珍國(guó)際醫(yī)藥港項(xiàng)目組組員介紹姓名：何倫年齡：35歲學(xué)歷：大學(xué)本科行業(yè)從業(yè)年限：13年通泰服務(wù)年限：6年深圳市商業(yè)聯(lián)合會(huì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行委員會(huì)執(zhí)行委員中國(guó)年度商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行經(jīng)理人中國(guó)房地產(chǎn)注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人工作內(nèi)容：負(fù)責(zé)企業(yè)全部二級(jí)顧問(wèn)、代理項(xiàng)目標(biāo)運(yùn)行把控