dcjianghu西安某汽車北路寫字樓項目策劃方案

安長安北路寫字樓項目策劃方案目錄第一部分市場分析2003年西安經(jīng)濟狀況2003年西安經(jīng)濟發(fā)展目標西安房地產(chǎn)市場概述市場需求與發(fā)展趨勢波當前市場面墓臨的問題你城南區(qū)域經(jīng)各濟雕長安北路區(qū)三域經(jīng)濟捧項目的SW廢OT分析頃產(chǎn)品的SW烘OT分析兼項目的產(chǎn)品汁規(guī)劃調(diào)整建蹈議少第二部分積項目定位在項目的市場賊定位隙項目的產(chǎn)品拘定位鮮項目的價格眨策略/定位番項目的目標俗客層定位臣第三部分忽營銷推廣汗項目的營銷陜形象定位晨項目營銷的恥核心策略檢項目營銷時羨機建議灣項目銷售周瞎期規(guī)劃拌項目的銷售郵策略/售樓賀中心選址瘋項目的銷售餃規(guī)劃和目標司實施娛項目的推廣提策略漢項目的案名熱建議/推廣酒主題眾項目的執(zhí)行條策略株長安北還缺狹少什么繡落從城市空間杰來講：固長安北缺乏訴一種巴黎香混榭里拉大街揚的藝術(shù)特色硬和文化承揚踐巴黎香榭里歸拉大街，享賠譽世界，是倚一條著名的竿商業(yè)街區(qū)，距除過凱旋門圖，寬敞的儀8谷車道和香榭比樹，還有一酒座座百年建傍筑留給現(xiàn)代默人的啟示，街長安北的建輝筑缺乏一種損文化經(jīng)典壓/森文明傳承的栗大氣之美。蠅從區(qū)域競爭床力來講：滲長安北缺乏稻一種北京金幼融街的力量做和精神采金融街當年披曾與聞名世竟界的中關(guān)村傻擁有同樣的伸榮譽，近兩代年，金融街糞的發(fā)展受到嫁影響。困則欠思變，現(xiàn)在購北京的金融攀街要變了通……默從街區(qū)形象撒講：盯長安北缺乏荒一種深圳華隆強北的時代能精神和商業(yè)擺文明犧華強北路，猴5矛年前也是一然條郁郁寡歡肌的街道，但諸現(xiàn)在已經(jīng)成鑒為深圳商業(yè)春的名片，它飛的成功在于趟資源的整合兇，但更在于戴運營思維和份理念的大轉(zhuǎn)裕變。長安北跪是否明白自早己是什么？根自己應該是溜什么？渠從市場競爭堤格局講：劈長安北缺乏界復合型商務道社區(qū)和個性亦化投資型商戲務樓宇孔從長安北商跳務圈的市場近競爭格局和血供應態(tài)勢來哭看，除過中熊信大廈和中蘭誠大廈，長鵲安北的高檔更寫字樓目前殺處于空白。洪第一部分價市場分析椒1、200蠅3年西安的傻經(jīng)濟運行狀閥況母：配2003年中是西安經(jīng)濟襯快速發(fā)展的御一年，全市錯國民生產(chǎn)總生值達到82躍3校.46朗億元，同比奶增長13硬.賄3%左右，腸超出全國和寶全省寸5.3凳和耳3.6籮個百分點，娛城鎮(zhèn)居民人殿均可支配收被入為711謎0元，同船比增長10仁.5%略，全年全市糟固定資產(chǎn)投打入為320友多億元左右墓，同比增長扛17%。消技費品市場購宰銷兩旺，人感民生活水平茶不斷提高，呈投資環(huán)境不劣斷改善。專2、200很4年西安經(jīng)寧濟發(fā)展的目木標：挨2004年元西安全市經(jīng)酸濟增長速度殲力爭達到1便4%，國民停生產(chǎn)總值力體爭達到93惹8橡.5欠億元，城鎮(zhèn)甩居民人均可遣支配收入增付長8盛.5股%，達到7粱714元，爺?shù)胤截斦镇讶肱cGDP涼同步增長，行達到60職.12臭億元，全社傻會固定資產(chǎn)議投資增長1膨8拍.5條%，達以4標00冬.5暗億元。由此但可見，20充04年西安饞經(jīng)濟仍將是邁持續(xù)快速發(fā)割展的一年，喊政府將通過稼各種宏觀調(diào)嫂控機制促進壞經(jīng)濟健康有概序的發(fā)展，法同時，一大杯批市政道路滋設施的建設賀也將為西安爭經(jīng)濟的發(fā)展?jié)庾⑷牖盍Γ鄄榉康禺a(chǎn)縣市場帶來眾旋多商機。謠3、西安房綿地產(chǎn)市場狀韻況概述：除近幾年來，陣隨著市政建頂設步伐的加蠟快以及城市違經(jīng)營理念的另深入，給西增安的房地產(chǎn)丹業(yè)的發(fā)展提劃供了很大的注上升空間，巴同時房地產(chǎn)驗市場的成熟沸與規(guī)范也極殼大的推動著來西安的城市益化進程。經(jīng)扯過近幾年的調(diào)迅猛發(fā)展，撲西安的房地絨產(chǎn)業(yè)已向品逐牌化、生態(tài)慰化、人性化忘等方面發(fā)展鍛，整體市場胳呈現(xiàn)如下特強征：貓西安房地產(chǎn)寧市場商品房衡售價總體呈恨上升趨勢，題但增長幅度遇已有所趨緩炕，較多開發(fā)掌商的產(chǎn)品結(jié)爪構(gòu)與市場需概求相悖，只守是市場上的率房屋控制率猾不斷遞增。蒙市場新項目繪不斷增加，叼市場供應量保加大，競爭叉愈來愈激烈過，營銷壓力族陡增，致使舍缺乏自身特歷色的項目推擔案難度不斷便加大。晚市場強大的席需求量，將隆使商品房購筒銷兩旺的局謠面在今后幾封年更為明顯稱。眾隨著市場產(chǎn)黑品缺乏創(chuàng)新跟，樓盤同質(zhì)懲化現(xiàn)象加重趨，品牌已成襯為客戶購房叫時的重要考哭慮因素。陳西安道路交甲通方面的缺夾陷，致使消柄費者對項目孤的區(qū)位發(fā)展渡及交通狀況搏很關(guān)注。擇隨著市場的亦不斷發(fā)展，粘消費者已日火趨理性，眾慶多消費者都論以觀望的態(tài)燈度來看待西闊安的房地產(chǎn)心市場，等待胸著適合自己姨的產(chǎn)品出現(xiàn)泡。熱城市格局更豈加明顯，如保明德門小區(qū)夠、西高新商驢務區(qū)。政府馬對南郊建設憑力度的加大渣，致使南郊擔已成為西安氣市民購房得栗首選區(qū)域，鞋甚至長安區(qū)圓的房價也是吹不斷上升。友小高層、高綱層將成為今落后物業(yè)的主居流，已漸漸脆被消費者所厲青睞，在市羊場上具有很言強的競爭優(yōu)匪勢。嶺人們生活水疊平的提高，沸社區(qū)環(huán)境、音物業(yè)品質(zhì)以銹被極為重視輔，高檔次的米樓盤將引領(lǐng)憂潮流。附定位高、總死價較高的大脹戶型，在市足場上銷售普譽遍較慢，相耗反，方正實娃用的緊湊小退戶型在市場剖上銷售狀況犬較好。吼工薪階層的辟購房已成為協(xié)市場消費的然主流，定位句準確的個性灶化物業(yè)倍受懸青睞。爐精裝修的商悅品房已成為挽西安樓市的寨一大亮點，誦此類物業(yè)也禍將是房地產(chǎn)民行業(yè)的一個燃發(fā)展趨勢，蹲目前也已被暮西安市民所借接受。搞城市化進程雪的加快，郊增區(qū)住宅有很出大的市場空僻間，將直接紙影響西安的獨房地產(chǎn)格局構(gòu)。熄2)例下寫字樓物業(yè)無的市場現(xiàn)狀蚊和需求呆據(jù)悉，西安螺寫字樓超常秧增量期是在于2001年舅，供應量一榴下子比20斧00年猛增摘187.9竿%。據(jù)不完塞全統(tǒng)計，目架前西安已建暑成和在建項方目大約77砍萬平方米，膏已建成的有藝35萬平方平米，創(chuàng)下了母西安寫字樓怎市場發(fā)展的掠一個高峰。子造成目前上瀉述現(xiàn)象的深晌層次原因：懂首先，前期棍寫字樓供不蠶應求和高額陰利潤，導致背開發(fā)商盲目沾跟風，市場暴嚴重過剩。穿據(jù)有關(guān)資料肯顯示，20盡01年至今旅，整個寫字蔑樓市場總量啞已經(jīng)達到1癥50萬平方候米，消化量社只有20%尺，表現(xiàn)最好突的2001秧年市場銷售芳量僅為供給阻量的57%迎。加上19地99年下半因年開始，市旬場出現(xiàn)巨大剪交易量，市警場需求迅速拿釋放。最終氏導致今天市遍場平淡。匙首先是妖高新板塊畫，該區(qū)域目惡前共有在銷蹄樓盤17個刪，其價格約樣有3200劇-8800劍元/平方米牲，均價在6勿000元/廁平方米。西救安高新區(qū)經(jīng)迷過12年的員發(fā)展，高新社技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)另展勢頭依然搬不減，除聚醉集了大量有宋錢有閑階層坡和產(chǎn)業(yè)新貴看為住宅區(qū)的葡建設上起到枕了很大作用棉外，隨著高肆新區(qū)二次創(chuàng)直業(yè)浪潮的興擴起，高新區(qū)樓的寫字樓也準成為高新區(qū)令發(fā)展建設的朽亮點。餓西安的另一肺個寫字樓盜“恨板塊降”觸就是恢南二環(huán)一帶械，胞尤其集中在逼二環(huán)路上的哄朱雀路口到蠢西二環(huán)以東買至西一線，跟目前城南區(qū)隊域約有寫字濃樓盤37個農(nóng)，其價格約臣在3500恩元/平方米且—屑5800元圈/平方米，龍均駕馭約為偷4800元鑰/平方米左品右。僅僅南賣二環(huán)玖從東彎到西集中了圣華融國際商愛務大廈、鵬文豪園、藍溪埋科技大廈、搖煜源大廈、藍世紀星大廈刊、現(xiàn)代之窗此、志城大廈急、高科廣場逮、永安大廈害、捷瑞大廈僵等，南二環(huán)憐寫字樓的最柴大優(yōu)勢無疑儲是交通。柜城中板塊善共有在銷樓按盤35棟，阻寫字樓占到頸一半的比例鏡，其售價約塑為3500濁—歡6500元揭/平方米左卷右，這和城乒內(nèi)的中心區(qū)鼠域地位和城同市建設發(fā)展閃的歷程有關(guān)曠，比如南大張街、和平路撲、西華門十因字附近就聚桑集了（如凱掀愛大廈、金簡鑫國際、佳湯騰大廈、西歸華數(shù)碼大廈掘，和平銀座繳等）許多標增志型的寫字火樓在城區(qū)，薦幾年前開發(fā)籃的高檔寫字肅樓的中大國刑際取得了成役功，帶動了冬鬧市區(qū)中高攤檔寫字樓的潤紛紛崛起，污如今，城區(qū)叮內(nèi)已形成三默個集中的寫耕字樓街區(qū)：炸鐘樓附近，咐由中貿(mào)國際杯、時代廣場鍬、金鐘大廈寫等構(gòu)成;和胸平路聚集了校金鑫國際大肆廈、盛唐國主際、佳騰大狼廈等許多新隨盤正在建設省中，西大街爪，已完成拓蕩寬改造，西酸大街的寫字設樓更被開發(fā)峽商看好。弟同時，出于助利潤率的考憶慮，在一些刊商業(yè)繁華區(qū)音（如西華門也、南大街等殼區(qū)域）出現(xiàn)拜的寫字樓大榆多是和商業(yè)屋功能結(jié)合的昂，城中寫字膠樓不少的物乳業(yè)功能結(jié)合塊的，城中寫薄字樓不少的乒物業(yè)大量被榨外地新進的攪銀行、保險澇公司等機構(gòu)敏吸納，而且議不難預測，技憑借城中板唯塊優(yōu)越的地娃理位置和旺賽盛人氣，一敬些實力更為靜強大的外地宗金融保險、攝餐飲娛樂機能構(gòu)的進入，革定位于商業(yè)竟用途的樓盤區(qū)大面積甚至察整層整棟租蚊購寫字樓的慎情況將會不乏斷發(fā)生。妄以新時代大辜廈勿/鍛宏府大廈池/懲金姜1緣）西安寫字驕樓市場幾大反集中區(qū)域的塘競爭狀況窯瓦侄一級商務圈貢：遙皂鐘樓、長安口北商務圈：廢金鐘大廈/形新時代廣場帥/中大國際鈴/艙富城大廈/飲長安國際廣逃場為代表算高新區(qū)CB鴉D促：高新國際跟商務中心/兵麗華科技大騰廈諷/帖創(chuàng)業(yè)廣場稅/源華晶商務廣往場劑/勇西部電子信質(zhì)息大廈等為饅代表跑南二環(huán)金腰餃帶商務圈：俱以世紀星大尸廈波/亂高科廣場鍛/田華融國際大掃廈藍/侄旅游大廈潑/奶煜源大廈以/鄉(xiāng)志誠大廈傾/碼西港國際大解廈為代表紋二級商務圈血：休北經(jīng)開發(fā)商散務圈：脆以凱鑫國際希大廈囑/垂云天大廈捷/介經(jīng)發(fā)大廈鼓/浴御道華庭贊/悔中環(huán)大廈為嫁代表蹄東關(guān)商務圈社：角以世貿(mào)大廈戚/大招商局廣場瘋/葛金鑫國際大紅廈瞧/蔥佳騰大廈概/州和平銀座為排代表后小寨商務圈僻：制以西安國際楊貿(mào)易中心刃/遷百隆廣場莖/歸文化藝術(shù)大淋廈猶/亦鼎盛時代槽/盈世紀經(jīng)典反2）商務線集中區(qū)的價己格趨勢竿礎(chǔ)一級商務圈怪：工挺鐘樓、長安晝北商務圈差：接本商務板塊宅共有在銷樓猛盤鑰35罪棟，其售價昂約為匙3500靠—灘6500輝元脹/較平方米左右逆，寒回均價在劫4200捆元越/妖平米。咬高新區(qū)CB抄D：織高新板塊，太該區(qū)域目前悉共有在銷樓避盤麥17燥個，其價格葬約有禮3200-翅8800映元轟/興平方米，均御價在筋5500順元櫻/請平方米。長南二環(huán)金腰河帶商務圈：啄約有寫字樓扎盤消37島個，其價格靜約在斑3500想元慧/扒平方米象—攜5800襲元首/沙平方米，均圓價為宰4800卵元孕/羅平方米左右撐。奉二級商務圈攏：派北經(jīng)開發(fā)商違務圈渴：寫字樓共絹有誦7疲棟，其售賣段價格在撲3500—純4500針元份/萬平米之間，律均價在屑4200牧元算/摸平米。竟東關(guān)商務圈建：喘東關(guān)十字及父東門以內(nèi)聚嫌集了北10膽多個寫字樓泊，其售賣價憑格在帶3800—平4500擋元亞/港平米之間，仁均價在蒸4000倡元兼/宵平米。桌小寨商務圈詠：地小寨作為西制安的副都心遣，也形成了隆一個商務集冒中區(qū)，其售萍賣均價在夢4800元元秩/勵平米之間。淘6、旬城南區(qū)域商答務經(jīng)濟市場焦現(xiàn)狀副1）區(qū)域商備務板塊現(xiàn)狀軟西安一家銀頃行在城南某餃寫字樓買了茂幾層樓，欲枝將總部設在逐這里，盡管盈該銀行對傳塌媒保持了沉甜默，但在業(yè)攏界、在市場緒猶如一個重瞞磅炸彈在寫辛字樓市場開腫了鍋。籮“醋這是沖著城脊南的南二環(huán)弊商務大道的薪‘犯聚焦效應禿’淡去的顧”栗，更有人預糠言，200蜓3年，隨著強西安城市建逼設的加快及姨二環(huán)路的全參線貫通，城勞南乃至南二步環(huán)的寫字樓叢市場競爭進等入白熱化階荒段。壁南二環(huán)貫穿撲西安經(jīng)濟交拘通命脈。經(jīng)蛋過幾年的建王設，南二環(huán)等沿線(雁塔爪路至昆明路渾路段)周圍嘴聚焦了眾多南高檔俱樂部烤、賓館、高劑尚住宅區(qū)。足餐飲業(yè)、金龍融業(yè)、娛樂悅業(yè)、商業(yè)紛牽紛搶灘南二崗環(huán)，形成濃克厚的商業(yè)氛雪圍和高素質(zhì)笛的人文環(huán)境截，業(yè)已被人思譽為西安新劃經(jīng)濟的洪“打金腰帶揪”項，成為展現(xiàn)必西安國際大吼都市日新月褲異城市建設您最新風貌的臥代表區(qū)域。稱絕佳的地理潔優(yōu)勢，便捷葛的交通條件催，伴隨送走蹤二環(huán)路的全脆線貫通，讓殿南二環(huán)的寫邁字樓開發(fā)成烈為焦點，也貪成為企業(yè)搶嚼占市場的最部佳商務制高鈴點。鹽如今，南御二環(huán)沿線聚錦焦了眾多寫追字樓項目。療中高檔寫字惰樓林立，高曾科廣場、志命誠大廈、華奇苑大廈、永侄安大廈、世全紀星大廈、未藍溪科技大枯廈、煜源國櫻際、華融商鹽務大廈、信召息大廈、西誼部國際廣場蠢等數(shù)十個寫玻字樓項目分爸布其間，尤侵以去年開盤飼的高科廣場湯、世紀星大借廈以24小揚時辦公全力便打造國際化厲商務平臺，形其每兩層通勁高的中庭景懼觀，強大的拿信息基礎(chǔ)倡末導無紙化辦移公，大廈內(nèi)零部無通訊盲徹區(qū)等特色配菊套和服務，折蠃得市場、判熱銷持續(xù)不匙減；高科廣芳場則以一個選集商務、辦貨公、公寓、能休閑會所為持一體的高智路能化綜合商是務社區(qū)受到度市場的追捧盾，開盤數(shù)月占就已銷售過悶半，煜源國挽際信托政府軋配套，西部護國際商城以由“悼西安不夜城滋娛樂怨”鳥，同樣受到逼市場青睞。輩根據(jù)西安市記城市總體規(guī)暖劃，南二環(huán)冶商務大道將吼與西安CB伸D聯(lián)成西安妻最大的經(jīng)濟開商務圈，使練西安在未來零的經(jīng)濟浪潮鏡中真正成為饞輻射中西部挪、全國及至休世界區(qū)域內(nèi)物的CBD城錫市。私西部大開爽發(fā)的深入，葡城市建設的躲加快，南二哲環(huán)上立交的分破土動工，得高新區(qū)的二勝次創(chuàng)業(yè)，無幻不失去著南托二環(huán)經(jīng)濟帶嫁的騰飛、C做BD商圈的經(jīng)蓬勃發(fā)展，姿南二環(huán)在西虛安大都市經(jīng)列濟中的地位謝舉足輕重，晝影響力與日庫俱增，南二義環(huán)已經(jīng)成為倍商家必爭之釋地。加之南知二環(huán)寫字樓康新項目的上臭市以及可用赤于開發(fā)土地求的稀缺，大貨批企業(yè)將會穩(wěn)紛紛在此安淺營扎寨，搶帳占先機，提塑前占領(lǐng)西安遞最佳商務制治高點，看來玩，2003扣年及至今后匯南二環(huán)寫字秩樓市場競爭瞇將更為激烈伶2）城南寫袋字樓市場調(diào)戰(zhàn)查建寫字樓樓盤盡個案分析表世紀星大廈基本數(shù)據(jù)：就樓盤名稱符世紀星大廈首發(fā)展商仔老三屆集團恐工地位置炊南二環(huán)與永嗚松路交匯處跳東南角羽物業(yè)管理夠深圳天安物閘業(yè)丟公開徑日期貿(mào)2002年妖工程進度耳準現(xiàn)房嫂基地面積勤5畝腔規(guī)劃用途火純商務寫字產(chǎn)樓負建筑面積岔49121羅平米閉銷售率兼45%沈均價艷5300元珍/平米廉物業(yè)費支5．5元/案平米采厲暖、空調(diào)、負電費、電豈梯費另算、狡聯(lián)系竟88243輛030禾882環(huán)52828馳利多：位置務優(yōu)越，交通收便捷，商務外氣氛形成，劃配套設施良減好，廣告力絡度大、面廣島。自稱南二箏環(huán)路標。璃利空：目前兵西安寫字間賢市場競爭大海，其機會不側(cè)佳，又臨高炊新區(qū)較近寫閣字間商務樓邪集中等客觀悅原因影響其乖銷售。營銷主張：孫營銷概念：香數(shù)碼時代的丹商務先鋒配置：稠24小時辦姜公，全新理盒念順應超越鋪巔峰的渴求賞24小時話----空摩調(diào)、熱水、喜直飲水到戶丟、物業(yè)服務狠、國際商務甩咨訊、商務崗會所全面開柿放協(xié)B.強大的糟信息基礎(chǔ)，豪承傳卓越的膨數(shù)字化空間洽光纖導拿入、cis利co提供路恩由器交換機辰、AVAY爸A提供的超警五類布線設脂備，IP直抱撥，電遠話容量20嘆00門，最隸多可擴展至果8000門飛，語言增值社功能全，手網(wǎng)機無障礙系班統(tǒng)全面覆蓋課，大廈內(nèi)不踢無通訊盲區(qū)癢，可接收亞站洲1號、2湯號衛(wèi)星，提海供CNN等誠國際新聞商賣務頻道。棕回路無間斷看電力系統(tǒng)，厚總?cè)萘?7應50KVA稅,每平米電絲容量100該W.慨C.高度舒留適的辦公環(huán)歸境，全面滿末足商務生活免的人性需要坊每單元辦公消空間設有自不控式中央空份調(diào)，新風傳著送量40-痰50立方米鉗/小時6部滴國際品牌V輪VVF高速點電梯，每戶扶預留行政衛(wèi)置生間，每層頃設有公共洗遺手間，10科0-200跑0平米的自務由組合寫意痰空間，斥資赤2000萬栽元打造全透臂明單元式熱仿反射中空玻川璃幕墻容D.獨特的閃增值服務系股統(tǒng)，締造商當務之旅的恒透久伙伴倍遠程會議系什統(tǒng)，配備5痛種國際語言偉同聲傳譯系累統(tǒng)；員工餐王廳、健生房策、商務吧；才大廈設有自殘動提款機、責小型超市、和彩色復印、故工程曬圖；廁經(jīng)理人沙龍完、經(jīng)濟論壇液及員工培訓狹；創(chuàng)業(yè)廣場基本數(shù)據(jù)：膀樓盤名稱哥創(chuàng)業(yè)廣場筒發(fā)展商骨西安高新區(qū)符創(chuàng)業(yè)園發(fā)展叮中心、高新姻區(qū)創(chuàng)業(yè)服務員中心、西安驅(qū)留學人員創(chuàng)愧業(yè)園暑工地位置稀科技路中段嬸物業(yè)管理敗西安創(chuàng)業(yè)物生業(yè)管理有限傳公司敬公開敵日期過2003/膠3/3只工程進度薦準現(xiàn)守基地面積蘇35畝異規(guī)劃用途夕綜合商務寫求字間遞建筑面積沉8．56萬冤平米使主力戶型戶大開間，自休由分隔。劉主力面積針A區(qū)156春。93虧—嗎475。4煮3平米、積B區(qū)52。咽97子—橋448。9哈3平米波起價源4960元盈/平米/懶均價氣5400元幫/平米較銷售率仇20%得聯(lián)系凈88312螞210然88313朽619謎利多：緊鄰準唐延路，百邊米綠化帶成姑為其亮點，治配套設施齊謹全建筑風格勵很好。未來布高新區(qū)的發(fā)剖展為其帶來桐很大空間功利空：目前扁西安寫字間因市場競爭大昂，其機會不碼佳，高新區(qū)幟寫字樓競爭漫嚴重等客觀念原因影響其晉銷售。營銷主張：古營銷概念：膏為企業(yè)發(fā)展揪加速配置：隔A.創(chuàng)業(yè)園此發(fā)展10年蹲傾獻胖創(chuàng)業(yè)廣場將梁創(chuàng)業(yè)園發(fā)展沈中心的優(yōu)越毒資源進行有悲效的聚集整闊合，以全新承的目標作引佩導，為企業(yè)蜜構(gòu)架最真實國、最權(quán)威、筐最有意義的削聚變平臺，枕幫助企業(yè)產(chǎn)創(chuàng)生質(zhì)的飛躍諸。先B.形象平富臺，氣宇軒孤昂的建筑價寸值論創(chuàng)業(yè)廣脅場占地35爹畝，由兩組養(yǎng)裙樓與二十墨七層高層主勇體和地下停懶車場組成，與建筑面積8動.56萬平電米，分A,案B,C,D親四區(qū)，集商禮務、辦公、揀休閑會所等技功能為一體謝。1830晃平米的大型秤室內(nèi)花園廣防場，綠化率上高達38%車，整體建筑鄙密度：39賞%，容積率精：3.66鍵。恰C.區(qū)域平償臺，CDB榨核心掀創(chuàng)業(yè)廣獅場地處西安找高新技術(shù)產(chǎn)灑業(yè)開發(fā)區(qū)科事技路與高新淹路交匯處，秧矗立于CD耍B的核心區(qū)紗域，享受高譯新區(qū)技術(shù)、齡人才、政策嘉等優(yōu)秀資源體，無論是商竄務的周邊配蘆套，都完善食優(yōu)異，便利趁自然顯露，遼尊貴由內(nèi)而窮發(fā)。脅D.政策平襪臺，企業(yè)飛般速的權(quán)威保模障北在創(chuàng)業(yè)鉤廣場享受到坦包括企業(yè)信寬貸擔保服務沃、專項配套奴資金、風險描投資資金和爐房價優(yōu)惠等純扶持政策，昂是企業(yè)進取那、發(fā)展、創(chuàng)閑造價值的最擋有力的政策魔平臺。你E.管理平余臺，伙伴型付服務同心成瞇就未來示為企業(yè)提供堤扶持基金：盤項目包裝、拿項目推廣、摘產(chǎn)品宣傳、幅市場開拓等杏管理咨詢服掩務；同時指色導企業(yè)建立印健全的企業(yè)羊組織結(jié)構(gòu)，壩進行投融資騾活動，定期亮免費培訓專檢業(yè)技能、熱舒點話題及最壇新政策等創(chuàng)慣業(yè)知識。滔F.硬件平粉臺，國際標趣準金牌配置枕5A級舞寫字樓水平忌：千兆光纖頑接入，自控南、安防系統(tǒng)愚嚴謹縝密，海公共系統(tǒng)、誠變配電系統(tǒng)肅、給排水系胞統(tǒng)均采用全藥方位實時監(jiān)摸控，安全便承捷；13部醉名牌電梯，亦等候時間小異于40秒，借四管式中央殘空調(diào)，國際哭標準金高科廣場基本數(shù)據(jù)：潮樓盤名稱換高科廣場儲發(fā)展商疲高科房產(chǎn)枝工地位置臟高新四路與扯南二環(huán)交匯歷處東南角營物業(yè)管理苦高科物業(yè)奏公開魄日期究2002/腎9懼工程進度誠現(xiàn)房賞基地面積次34畝曠規(guī)劃用途啊綜合商務寫理字樓方建筑面積斯8．7萬平促米喝主力戶型緊大開間，自揀由分隔。順銷售率娘50%吼均價都均價600推0元/平米桂物業(yè)費遠14元/月望/平米（內(nèi)才含6元空調(diào)替費：3個月釋的制冷和4獅個月的采暖蛋）蘿聯(lián)系蠻84711她118棵47222痕283棋11585砌利多：建筑酬風格現(xiàn)代，粱外立面簡捷亦明快，一氣屋呵成。交通撒便捷，高新忙區(qū)的北大門他口，地理位蒼置優(yōu)越。暴利空：目前符西安寫字間線市場競爭大子，其機會不惰佳，又臨高斤新區(qū)較近等業(yè)客觀原因影暮響銷售。名營銷主張：磨置營銷概念：霸酒店式.N嚴ET.商務找區(qū)菊A.高科廣淡場國際品哪質(zhì)商務空間尖B.高科廣唐場揭示西勁安未來城市款精神雜價值的第一長要素，南二嗎環(huán)路---箏今日西安之作交通大動脈被，高新四路離-----茂西安高新區(qū)暫通往城區(qū)的臂口岸，高科枕廣場占據(jù)二俗者之黃金交約點，雄踞高漸新區(qū)北大門嶼，坐擁顯赫岸地段，貴如候金鉆.祥C.歷練簡鉗約主義風格軌傳承殘建筑永恒價喬值羞整體線條簡闖潔挺拔，A索座主體高近食百米，地面嬸以上二十五席層，每層建醉筑面積約1濟600平米鬼，由建筑面竄積約1萬7氧千平米的商疤業(yè)裙樓，具晚備現(xiàn)代化的杯商務及會議刊功能，50著00平米的絡樓前大廣場捉，以及可容謝納400汽興車的地下、轉(zhuǎn)地上停車場核，光纖入樓幅的高速信息巖網(wǎng)絡的傳輸唯系統(tǒng)和酒店盒式的物業(yè)管牢理服務。氣遇宇軒昂，中床空式大堂，碗寬敞氣派，吃休閑連廊，四唯美自然的湊生態(tài)景觀，巡人性化的內(nèi)械部空間，大規(guī)廳中獨具匠值心的觀光電辰梯，平添出周一種節(jié)奏美彩感。適D.現(xiàn)代辦里公環(huán)境丑全程商務棍服務過針對統(tǒng)企業(yè)對商務賽配套及設施俱的需要，高斯科廣場為業(yè)買主們提供細德致入微的全潤程式商務服謠務，包括柜添臺查詢，電圖梯引導，會努務安排，協(xié)貴助辦理企業(yè)壞工商、稅務侮、保險手續(xù)固、法律顧問帳、代訂酒店蛾、物流配送能、培訓講座牌等，有效降錦低企業(yè)運營思成本，提高何公司形象品險質(zhì)。完善的請服務體系、賞便利的服務威方式、輕松責的服務體驗攤不用走得刃太遠，在這燃里----跑--展現(xiàn)。葉亞美偉博廣曉場基本數(shù)據(jù)：赴樓盤名稱蒙亞美偉博廣粉場態(tài)發(fā)展商政陜西亞美聚暫源房地產(chǎn)開涉發(fā)有限責任鼻公司棒轎內(nèi)工地位置舒南二環(huán)西高辮新四路對面押物業(yè)管理嘴第一太平戴損維斯綜合顧犁問代公開敘日期豬2003年納4月輛工程進度敘準現(xiàn)展基地面積啟18．77敏1畝較規(guī)劃用途混商務寫字樓停建筑面積假75563血平米董主力戶型牢三室二廳、裝大開間，自嘴由分隔死主力面積紛138-2餓00平米1嘩60-18或0平米）作銷售率災40%嬸均價站寫字間55跳00元/碎m竟2斃物業(yè)費臨1．2元/帖月/平米卻電梯0。1沾元/月/平鍛米，每層加籮0。01元樓/平米/月粘聯(lián)系尾42498頌884宅24688至8犬利多：緊鄰顫規(guī)劃中西郊尸公園，位于兵二環(huán)與高新偶四路十字地航理環(huán)境優(yōu)越裹。周遍交通問便利，公交污車六路堤利空：戶型譜較大，戶型幫分區(qū)合理，勿與市場相脫那離、項目周柄遍寫字樓較秒多，寫字樓楊部分不好銷恐售營銷主張：隨至高品質(zhì)維無上尊榮忘南二環(huán)核心到地段，交通梅暢通快捷，敵板式高層，爪一提一戶，刃德國蒂森高估速電梯、美齒國特靈戶式媽中央空調(diào)、名意大利雷塔還然氣壁掛鍋駐爐、裙樓頂汗部設有40塔0平方米室疏內(nèi)陽光游泳弟池、600沙0平方米綠鮮色中庭。1蛇67尊—翠227平方密米七種戶型顯、2003言年動工興建鞋“莊桃源湖畔傲”巴-----忽超大規(guī)模西虹郊水景公園介。摔高新國際商章務中心基本數(shù)據(jù)：鑄樓盤名稱涉高新國際商竄務中心霸發(fā)展商爸高新地產(chǎn)吧工地位置搏高新路與科量技路什字西尾北角頑物業(yè)管理晌自管眉公開躁日期搏2002/回10/18直工程進度地準現(xiàn)業(yè)基地面積岸33.4畝存規(guī)劃用途女綜合鉛建筑面積料14000獻0平米撈主力戶型貓三房二廳三覽衛(wèi)，八套空侍中別墅（住束宅）大開間棕（商務）易主力面積踐251．3殖4平米供銷售率念40%廚均價蛛商務樓11江000元/烤平米蜘住宅樓81拉00元/平捧米炎物業(yè)費鞏15元/平疼米/月，采史暖4荷.畏5元/月/變m按2古聯(lián)系慘82119銳89龍831薪1800正利多：該項搭目位于西高艙新區(qū)中心地窯帶，交通便稀捷，西臨海違星誠信大廈鞏，北靠高科攔大廈，東接膜高新路。是己高新區(qū)內(nèi)規(guī)柴模最大，功組能最完善的萬項目。外觀凝設計現(xiàn)代氣導息濃厚帳利空：戶型憐較大，戶型約分區(qū)合理，乎與市場相脫銳離、項目周捷遍寫字樓較凍多，寫字樓漂部分不好銷教售營銷主張：錯營銷概念：形對接世界5寺00強宜風范之一：權(quán)高新區(qū)最核宴心的地段和年CBD中心訓輻射；著風范之二：正國際豪邸、例寫字樓、大開型購物中心滾三位一體國季際商務社區(qū)殘；槍風范之三：百國際化配置景：天幕闊景蜓國際豪邸、什高新數(shù)碼大凍廈、高新購督物中心、國庭際商務俱樂其部、國際會新議中心、國渣際宴會廳、閑經(jīng)理人沙龍況、觀光回廊??；得風范之四：速全球最大的榨房地產(chǎn)顧問巡及投資管理嘗公司仲量聯(lián)擴行提供物管獲服務；戶風范之五：穴西北唯一配營備樓頂停車莊坪的商務中法心。賠未售樓盤概裁念新穎情況子：簽項目：取長安國際廣即場誠概念：交融踩歷史與未來果匯聚時飄尚與品位壤總建筑面積槐：2587虎43平米、扒是一座集金啊融、商貿(mào)、松國際會所、蚊商住公寓智株能化辦公一遍體的多功能甚綜合大廈群正。線亮點：A.噸100米高籌的酒店商住旦樓驢1-2號樓惰為連體酒店脫管理商住樓配，14層以饑下設計為現(xiàn)員代職能辦公顏，3A級寫虹字樓，15藥層以上為商筋住樓撲B.85米液高辦公樓伙3號樓，每徑層面積15董00強—暮2000平崖米，8部電邀梯霞C.124直00平米商凱場/100夫0余輛車泊尺位呈2.項目刺：永紫薇-LI喂HO貧股概念：紫啞薇-LIH艱O成功營造蝕了雷“怠氣質(zhì)、靈魂鼠、與眾不同熔”以的特性免緊靠南部高下新板塊主干停道，半小時貴內(nèi)可快捷抵規(guī)達都市中心躍。女融入西北第玻一大盤紫薇昌田園都市之途中，周邊商肚業(yè)文化設施搬應有盡有，葬國際建筑標貼準，從酒店男式大堂、電燥梯、商務中按心到建筑骨惡架的打造和牲外立面的裝托修均按照國帶際標準打造沿。建筑風格宇引入國際潮假流理念。8爽8米的建筑抓高度。孫長安路主要訊商務寫字樓胖個案的具體藍情況表及分佩析圖：仔項目紀面積肉物業(yè)管理減車位壟售價家租價肺配套設施移主訴求糟驪候馬宇豪銹城謎100競平方米緊2廟元多朗/買月（電梯）瞎600得個真10-否13序萬買斷壓4500封元捉/攏平米寄共泰22臂層，只售不涌租，送柜機露，掛機，廚備房衛(wèi)生間用夢具。伐澳式風格，滑其中驪馬名吩居為純板式稈住宅，一梯剝兩戶及兩梯色兩戶；驪馬蜘公寓為精致復標準酒店式治戶型，精修飛；驪馬中心石為現(xiàn)代商務問空間彈性空幣間。布局隨體樓體（弧形恐）規(guī)劃，實丈用率較高，綠功能分區(qū)合句理。小區(qū)內(nèi)臘有陽光走廊磚、空中花園磨、梧桐走廊陣、草坪等。榆住宅入口有忽驪馬豪門造喪型。糟有會所、網(wǎng)擁球場、兒童蘿活動區(qū)、大煉型地下車場疊等。遙飄逸大三通時---通透階、通暢、通篇風定世稅紀蛛經(jīng)防典焦160俱平米粘2.8橫元蝴/罰平米怪額300電元脅/撲位華/索月偵1倦2聰萬買斷廟環(huán)地下兩層術(shù)4100牛元尤/此平米爬35仇元攪/攪平米在/瘦月汽基于INT侄ERNET傳的大廈局域咐網(wǎng)絡。10問0兆光纖入縣樓，超五類譯IBMA詠CS綜合布纏線，客廳臥關(guān)室均配備D崇NN專線接冶口，每戶提辭供二個數(shù)據(jù)誦插座，配備價“搜天堂200剝0擠”鋒服務管理系填統(tǒng)；大廈周協(xié)圍有四束主蛛動式紅外電單子墻，24增小時閉路電古視，門禁監(jiān)蓮控系統(tǒng)，四狠層以上封閉屢式管理，對令講系統(tǒng)，I即C卡自由出沸入；壁掛式燈鍋爐，市政續(xù)供電，配有它自動發(fā)電設跨備，天然氣批管道入戶，抓100多個傭地下停車位塔，三表遠傳網(wǎng)系統(tǒng)，客戶已管理系統(tǒng)塑古都首家5頌A智能酒店稿型公寓遍西安國際貿(mào)壘易中心猴108幻平米具151綁平米論61竭平米奔9.3仰元困/盯月（水電另侍算）抽無固定車位坡6700鳳元擠/唇平米麻40魚元花/顯平米思/坊月著四部進口日墨立電梯，一頂部客貨兩用患電梯，采用博雙制式大功楚率進口開立漠中央空調(diào)系夸統(tǒng)美國赫尼奴非爾消防報被警系統(tǒng)，一等千門IDD毀，全球信息拋網(wǎng)絡系統(tǒng)寬炮帶接入，采糟用美國MK額綜合布線系滋統(tǒng)及樓宇自闊動化控制系傻統(tǒng)。采用進嘉口監(jiān)視系統(tǒng)報，雙回路專爺業(yè)供電，7急00千瓦名歷牌發(fā)電機組紫，800立唱方米蓄水池底一座，設熱妥力中心，C誘ATV接入苗入駐小寨國屆貿(mào)詮釋嗎商務典范繭鼎媽盛閱時快代象121.6賣7瓦、腎216蹤、萄住家構(gòu)1.44號元氧/騎月、辦公駛4.85駐元熔/帥月索108伸個租金待定潑4060候元船/怕平米刮不租階戶式中央空中調(diào)，壁掛式滴采暖，5部覽迅達高速電填梯，---碑--住戶、捏中央空調(diào)系爽統(tǒng)，8部迅垃達高速電梯漿----商迫務會所、中架央空調(diào)，6鋼部變頻扶梯北----商線業(yè)裙樓、沃姨爾沃柴油備晚用發(fā)電機組電，每戶均選寨用三相五線派制供電系統(tǒng)倍綜合布線系來統(tǒng)，每戶2包個2M接山口的寬帶網(wǎng)線絡（中國電牽信）晉有線電視系象統(tǒng)（中國廣歌電系統(tǒng)）每游戶4個躲機接口（中乏國電信）匯100平米灘多媒體，遠扯程視頻會議校中心系統(tǒng)、棍商務會所管凳理系統(tǒng)、商廊務中心多媒飽體查詢系統(tǒng)扛，AS-I疾II型智能彈停車場管理蹄系統(tǒng)，物業(yè)念管理智能化跨系統(tǒng)、閉路撕電視監(jiān)控系蒙統(tǒng)、分戶可兼視對講系統(tǒng)負，巡更系統(tǒng)席，大廈紅外櫻線周界防范治系統(tǒng)，自動屆火災報警系裳統(tǒng)，自動噴村淋系統(tǒng)。鴉商務先鋒-澡--體會超膏然遮富受城湯大澇廈他120火平米、煩140疾平米溫13滾元故/吸月（含中央葛空調(diào)）躬200姨元疤/松個脹/款月管5900懶元咱/揚平米習45瓣元凳/餐平米立/段月鞠美國奧的斯搞客梯三部，綱美國約克機退組中央空調(diào)采，地下車庫跪、立體車庫防、寬帶網(wǎng)，叉衛(wèi)星電視保永安電視監(jiān)控湖，10KV演雙回路供電薪電源，GC蒙S型柜，雙讀管路供水2弊4小時熱鹿水供應。中辰央電子安防良系統(tǒng)，立體陵式防范系統(tǒng)皂，電視監(jiān)控步系統(tǒng)，市內(nèi)合報警系統(tǒng)，額緊急電力供螞應，消防報坦警。。。。飛。柄公寓式智能橫化寫字樓菜百屋隆諸廣眼場善109頸-布361丑平米、抹2.9花元朗/執(zhí)月、采暖美6扇元敲/蹄平米衰150師元喇/鍬個樓月鄰地面盈50瞎元考/牌個級/鼠月羊4300加元眾/喜平米巨20-25捉元淹/燃平米銹/憂月材小寨什字東喬100余米拒，距省體育卡場僅一站路科程，周圍高拾校和商貿(mào)人滔潮云集，有德數(shù)條公交車塵在此停泊，主省歷史博物礎(chǔ)館、大雁塔楚近在咫尺。澇商務空間的居先鋒時代合華闊融皇大匠廈這戶型齊全孔10地元裹/傭平米朝/蜓月鑄緊張哈5000排元青/更個咱/傍平米等50-60王元卻/棗平米搞/渠月剃地下一、二緒層為水池，但泵房、變配箭電房，停車電場、自行車延庫。地上一由—鏡四層為多功害能商業(yè)用房晌，四層裙房吹總高18.援10米屋面厘層為空中花疏園、努“咸水晶麗景尸”歪等，高速寬深帶、中央空恒調(diào)系統(tǒng)及樓思宇自動化、膜信息自動化售、辦公自動艱化、煙感噴誕淋、安全防乖范等5A智原能系統(tǒng)。綱古都魅力。蠶震撼環(huán)宇。鋼時代先鋒。陵華融大廈翠泛銹美掘大突廈非102--舍-186截引電費：親0.8瓶元土/覺度攪150元/輕個/暢月、薪4800馬元渡/乞平米介30班元粒/圓平米、獵（含全部）風4部進口電銷梯，中央空盲調(diào)，程控電鎮(zhèn)話插座及有創(chuàng)線電視系統(tǒng)棟，天然氣，沃自備發(fā)電機駛組，蓄水池左21世紀商肉住辦公新典產(chǎn)范（表二）海項目倒面積阿物業(yè)管理陡車位忽售價濫租價以主訴求燙世若家絡星閃苑寄108賤平米復—175鴿平米懸寫字間：荷1.85戰(zhàn)元灑/周噸（水費）寺、采暖中央享空調(diào)：約6路元削/慨平米喚/獲月、物業(yè)：交3蜘元艙/司平米蝶/維月的商住：1.栽75元/噸黎（水費）、將0.98平浩米/度、壁夢掛式鍋爐苦地上150殺元/個/月犁、地上10縫0元/個/描月年40元/平晨米/月（寫弄字間）、3掏0元/平米箱/月（商務駱）檔豪華、時尚投的，與尊貴派相逢梢高爾腥夫家花園訪均有把100們元怎/火月思/停戶（電梯費鴉以使用情況穩(wěn)各戶分攤）疫緊張仰4100羅元購/饑平米傻18-25我元端/米平米倉快捷、休閑戰(zhàn)的辦公場所雄嘉匯朝大廈玉均是毛胚房源中央空調(diào)6偵.7元/月科物業(yè)：4.箱1元/月熄十幾個（已接全被買斷）健4700元燙/平米蘆50元/平聾米猜商務時代兔3）長安北侍入住情況調(diào)峽查猶據(jù)不完全統(tǒng)輕計，長安北鳴的市場供應以量累計已達代到讓26.3鐵萬平方米，暗占到西安寫不字樓總供應裝量的五分之拳一。但令人橡驚奇的是截件止亮2002續(xù)年耀4糧月中誠大廈劫和中信大廈求市場收盤后蘆，沒有震撼拌力的高檔寫伯字樓登陸長鎖安北。激驅(qū)目前竣工、刊在建的項目樹有絲綢大廈乖和奧林匹克似大廈二期。勵絲綢大廈地褲塊屬于劃撥聲土地，權(quán)屬謹不清晰，只窯租不售。奧多林匹克大廈邊一期成功銷再售后，二期勸五證不全，鳴銷售不很理局想，目前定荷位為酒店重疏新設計包裝屑。杰樓盤名稱突入住率加入住企業(yè)媽中陜國際大戴廈蒸入駐企業(yè)幣38穴家，大樓入占住率為志80%擺以上奪律師事務所鬧、進出口公煤司、勞務輸盞出、科技公丟司、基礎(chǔ)工鑄程公司、國丟際技術(shù)合作寧公司、培訓花中心、地產(chǎn)須公司、經(jīng)銷想代理公司分性銷商、工貿(mào)督公司、西北褲獵頭公司、芽交通工程公梢司、旅行社艘、智力咨詢曬、中陜國際潛公司辦公自室留部分謝押。戀絲綢大廈控入駐企業(yè)腸2舒家，大樓入站住率為魯10%鏟西部網(wǎng)通、魯餐飲、自用稱兩層。娛富城大廈哄中城大廈入籮住企業(yè)菊40槍家，中信大做廈入住企業(yè)昂51剃家，大廈入名駐率饑75%豐以上裕外資企業(yè)、望環(huán)境科學設休計研究院、飛機電制造、租制藥、中石乞油、環(huán)境設械備、生物科惹技、電子、幸裝飾公司、符外地駐陜辦違事處、印務并公司、廣告要公司、文化早傳播公司、津出入境公司蠟、中信實業(yè)視、建筑企業(yè)雪、管理機構(gòu)樂、工貿(mào)公司隨、科技公司鐵、律師事務理所、禮儀公鍛司等鵲腫。爐泛美大廈暗大廈共入駐牌企業(yè)，近嘆100噴多家，入駐哲率文90%拖西安電視二燥臺、房地產(chǎn)離、機電公司跳、電子公司列、科技公司裂、工貿(mào)公司泄、投資管理摔公司、設計唇公司、廣告急公司、中國扯人壽保險公箭司、國信證濾券、外地西欺安分公司、惜辦事處僚燕。涼世家星苑謹大廈親3-4眼層為純商務買主樓均為商憤住商務，使污用面積占盛80%乖，居住使用蒙面積酷10%魔左右，項目驕入駐率為忽90%戚影視公司、誠文化傳播公產(chǎn)司、影響器絞材、生物科凱技、展覽、牌貿(mào)易公司、駝旅游公司、經(jīng)食品機械、測農(nóng)業(yè)科技、旨策劃公司、容外地西安分討公司、廣告英公司等。秤長興飯店銀項目為一家軋招待所因為所特殊的位置撲已成為中小文企業(yè)辦公駐跪地目前按照禿3梅、丟4釘、雙5斑寫字間出租熟出租率為晌85%牧以上持科技有限公鑒司、華泰財格產(chǎn)保險公司范、電梯公司敢、海派出國份留學公司、信法律事務所集、會計事務嚼所、軟件公不司、電子公魯司、旅行社舅、公證處、架科技公司、寫禮品公司、常美容實業(yè)公映司、按摩減推肥中心、醫(yī)布療器械、快川遞公司、票世務公司、旅鋒游公司等久地。余亞建高爾夫部花園棕入駐企業(yè)編50座余，出租率懼85%垂展會、廣告敘公司、房地涌產(chǎn)公司、代位理公司、律共師事務所、授電腦制版公恒司、物貿(mào)公黃司、體育用轉(zhuǎn)品公司、證例券公司、出險版社、科技來公司、咨詢匯公司、工程典公司，其中火廣告公司占殃50%寺。取太平洋大廈眉入駐企業(yè)孔23何家，出租率誰100%徐證券公司、謹保芝奧林匹克大清廈玻奧林匹克大估廈一期入駐幅企業(yè)血52捎家，出租率針80%總奧林匹克大侵廈二期，目離前底商在招框商，整體在基做酒店裝修溫。株（表三）周冰在煩畢菠死竭低礦醫(yī)（表四）而后頁撲肯疤（表潑五）涌長安北路區(qū)腎域經(jīng)濟區(qū)域現(xiàn)狀：酷定位于長安堆路黃金中軸昏線高度智能旅化辦公空間透。長安中路皮經(jīng)過十幾年芽的發(fā)展已經(jīng)新形成了以服瞎務行業(yè)企業(yè)什為主體的功每能區(qū)，其中具又以中小型透公司居多，時這些事物型秀特色的公司揉，主要表現(xiàn)太為腦力勞動零居多，對辦倍公空間的智陸能水準要求蛋較高，該地宏區(qū)市政配套融齊全，人口毀密集商務氣丘氛較活躍，穗距城區(qū)繁華枕地段舉步之倦遙。大有一男種鬧中取靜醒的感覺，是賢辦公的極佳績地段，具有快很好的發(fā)展壇空間，對辦已公環(huán)境有一恥定要求的公醉司會首選該逐地段.。初目前，長安彼北路上寫字炒樓市場供需籮7大癥結(jié)：砍癥結(jié)一：長組安北缺乏代刷表中軸龍脈曠/金融街形趨象和精神需膊求的商務大優(yōu)廈驢癥結(jié)二：長俊安北商務圈旗2001斃年攪——200者4劉年近班3雁年的市場供湊應空白期市尊場問題油——褲地旺人旺樓乎不旺。屬癥結(jié)三：長碌安北的寫字捆樓產(chǎn)品結(jié)構(gòu)盯層次低，沒濫有定級寫字曾樓、廣場式例商務社區(qū)和懷主題樓宇，倆甲級寫字樓指只有富城大版廈，最多的報就是乙級寫享字樓和普通腎的準寫字樓飛。鈔癥結(jié)四：奶長安北的商趟務群體構(gòu)成敞存在斷層，蠅大不大，小許不小，寫字嚼樓的適應度卸低。輕癥結(jié)五：若長安北特色吐的商務群體呢成長在不是技很特色的商帥務圈，缺乏然個性樓盤和斧個性主題的廟樓宇。糊癥結(jié)六：霞長安北缺乏風真正屬于主鄉(xiāng)流群體的商例務環(huán)境，他熱們對軟硬件此功能需求大懶，支付能力跳弱。群癥結(jié)七：釣長安北寫字唯樓品類單一么，產(chǎn)品商業(yè)爐化開發(fā)低，聯(lián)對整體市場湖的潛力估計茄不夠，副壩對新興的市看場群體關(guān)注鮮不夠，比如挽對寫字樓投豎資型模式的黑忽略。褲8、項目的蠢SWOT分感析制項目的優(yōu)誤勢分析師地理環(huán)境優(yōu)猾勢：位于市熄中心長安北此是西安的龍邀脈是西安城對市經(jīng)濟文化妥的中軸緊靠腳南梢門黃金辱十字土地資購源稀缺，投終資升值潛力信大周邊城市蒼配套完善商鼻務環(huán)境優(yōu)越燦。蛾交通便利：所位于西安市犧中軸線主干騰道，多達2耍2條公交線撇路匯集，四剖通八達。侄人氣足：地崖處黃金地段束，周邊辦公債氛圍較好，似未來投資升南值潛力較大穩(wěn)，是多數(shù)企物業(yè)、投資者煉首選之地。貸濃厚的商業(yè)軋氛圍：該項呈目位于城市跪中心商務圈掉，屬西安為倡數(shù)不多的商追業(yè)繁華地帶冰。燕2）艙項目的劣勢地分析符交通擁擠嚴未重停車難度大東長安北的商伴務形象不鮮跌明突出暴長安北寫字伴樓品類單一塊，產(chǎn)品商業(yè)簽化開發(fā)低櫻3）項目洗的機會點放西部大開發(fā)沾，西安大發(fā)霞展的良好經(jīng)熄濟環(huán)境怎長安國際廣餐場的市場啟如動為本案營膨銷進行了很逝好的市場預幕熱徹市場雖有巨塵鱷出現(xiàn)，但抹2年來的市病場供應空缺蜓為本案提供清了良好的機勇遇鞠長安北的特塔色樓盤缺少遵，個性商務灣以及服務目閘前處于空白筑4）項目注的威脅點往周邊新開發(fā)容樓盤形成的振市場競爭的稅威脅薄城市化發(fā)展備新興商務區(qū)冷的崛起素龍脈長安北報商務形象的割式微和現(xiàn)存謎的交通壓力俘城市區(qū)域經(jīng)斧濟環(huán)境的封貴閉性，大中飲國總部經(jīng)濟皺滯后。盆寫字樓商務螞市場市場營澇銷環(huán)境疲軟舞，市場嚴重瘡過剩添寫字樓市場隱租大于售，艙以租為主的籍消費購買格嘴局動9、產(chǎn)品的槐SWOT分蝴析米1）產(chǎn)品班的優(yōu)勢分析烈項目樓前1熱8米開闊廣橡場誓樓層商務及快配套功能規(guī)根劃合理瘡單層面積適晉度，大面寬磁小進深可以曬自由分割確5A智能配碑置/獨有的推雙會所配置左/中央空調(diào)逝/新風增氧粱/立體消防喘安防系統(tǒng)窩地上地下停甚車位，保安枝全天監(jiān)控服飛務妖豪華大堂/膀大氣的電梯莖間候每層都有可午以進行商務捎功能延伸的惰空間紹產(chǎn)品的劣渾勢分析什建筑體量小條，無法形成高商務社區(qū)效訊應仔18層的建遙筑高度無法捷從城市形象戶上獲得一種稱認同價值磁3）產(chǎn)品哥的機會點懸建筑體量小黎，市場壓力節(jié)小，去化能上力強滅配套較齊全院，適合該區(qū)屆域客層的商可務辦公需求屬樓前18米爺廣場創(chuàng)造綠跪色辦公氛圍傾充足的停車碼位緩解了業(yè)矛主的停車困棉難暗可以自由組悠隔的辦公空惜間使業(yè)主有溝更多的置業(yè)益選擇爸4）產(chǎn)品雕的困難點派道路擁堵嚴脆重，增加了后商務辦公的瀉通勤成本和吊時間成本，關(guān)本項目的外愛立面無現(xiàn)代查感渡本項目門廳炸與大堂較為深狹窄，視覺穩(wěn)的通透力較煌差曉10、項目懂的產(chǎn)品規(guī)劃伴調(diào)整建議鏟天際線的設版計建議此：天際線的京設計要對天注空有一定延爆伸，不要出桶現(xiàn)嘎然而止乒的視覺遺憾瑞。在延伸中身和皂18家層功能進行襖互動，可以哪處理成空中吸花園的挑空塔挑高設計。蟲建筑外立面鋸的設計建議得:建筑外駐立面的設計狐不要追求現(xiàn)趕代建筑的玻懶璃幕，我公據(jù)司認為盡可絹能從西安人具審美角度出勝發(fā)，哥1—3牛層的設計要釀達到典雅、狂大氣和通透萄感的效果。挖4—18甩層的設計要像簡潔明快，趙有強烈的線恨條感，體現(xiàn)費出德式的包蜻豪斯大開窗躬工業(yè)化特色賽風格。伸抱門廳與大堂以的建議衫:門廳的事設計強化視擾覺的通透性速，張揚出現(xiàn)日代主題商務險的文化氣質(zhì)彈。大堂的設雄計是對門廳搶的一種延續(xù)研，但要表現(xiàn)慌出一種內(nèi)斂是的商務氣韻青。處物業(yè)配置規(guī)服劃建議:覆1）硬件遵部分振24小時分筑戶計費的中奇央空調(diào)頂1000M幅極速光纖規(guī)伍劃，適應網(wǎng)啦絡技術(shù)高速館發(fā)展，提供涼100M寬守頻互動網(wǎng)絡沫專線直接證長券交易所，滔尊享大戶室膽待遇嚴一卡通管理皺自動化系統(tǒng)勻、非接觸I慰C卡門禁管聲制系統(tǒng)寸設置GPR釣S系統(tǒng)，通餅訊無信號盲滾區(qū)枝電梯間內(nèi)設工置液晶顯示駁屏，播放商悟務信息、即爹時新聞，特但設背景音樂門系統(tǒng)，營造初輕松商務環(huán)霸境腥2）5A密智能泉BAS樓宇蜓自動化系統(tǒng)煩中央空調(diào)系粱統(tǒng)鈔冷凍機組系御統(tǒng)給排水系統(tǒng)變電系統(tǒng)照明系統(tǒng)電梯系統(tǒng)黨公共廣播系只統(tǒng)銅三表自動抄悼送系統(tǒng)紙空調(diào)自動計甲費系統(tǒng)門OAS辦公局自動化系統(tǒng)謎會議中心系遠統(tǒng)（多媒體旺、遠程視頻渡會議）正會所管理系霧統(tǒng)醬門廳多媒體趕查詢系統(tǒng)（鵝交通旅館、雕車船票及時貴刻表等）適電子布告管俗理系統(tǒng)（天且氣、本大廈盼通知、通告愛等）旬停車場管理抽系統(tǒng)吸物業(yè)管理計團算機系統(tǒng)盤FAS消防啊自動化系統(tǒng)單自動火災報功警獸自動噴淋系筐統(tǒng)模SAS安防焦自動化系統(tǒng)完電視監(jiān)控系債統(tǒng)圈巡更系統(tǒng)（繳保安定時巡酷查）輩CAS通信呀自動化系統(tǒng)市綜合布線系陳統(tǒng)網(wǎng)絡寬頻耍公用天線電噸視系統(tǒng)IC性樓內(nèi)移動電據(jù)話系統(tǒng)菌3）物管番系統(tǒng)亞除了實行一翠般商業(yè)大廈鋤涉及職公共沙設施管理、奴服務工作外注（安全保衛(wèi)網(wǎng)、清潔衛(wèi)生向、設備運行嫁管理、客戶備服務、綠化每管理、停車處場及樓宇監(jiān)丈督和管理）尸，還應提供諷一系列的便禍民服務工作英，主要有：給商務秘書服困務瘡星級標準清巖潔服務靜貼身辦公室澇維修服務劫代定車、船蔑、飛機票異代定報紙、泛雜志石代定郵政、狐特快專遞柱代洗衣送衣距服務比24小時空棋調(diào)計時收費庸等益兒童托管中庸心翻譯服務臉物業(yè)管理方俱式建議啟品牌輸入女（引進比如繼深圳天安、滋中海、上海絨東湖等國內(nèi)儲知名的酒店凡、寫字樓物煌業(yè)管理公司固進行物業(yè)咨集詢、培訓、策引導）描國華主導（雜國華企業(yè)成樹立國華物業(yè)攝的品牌對大項廈進行管理杰執(zhí)行）陸狀項目的目標粥客層定位費實業(yè)公司：申IT爹行業(yè)誠野、電子公司婦坦、影視公司礙粱、會展公司第、房地產(chǎn)公確司等。亦鉛智業(yè)服務公昏司：廣告公國司代唐、策劃代理俯公司、商務才咨詢代理淹、經(jīng)紀公司經(jīng)會計師事刻務所、律師抵事務所培訓延機構(gòu)等。叉金融企業(yè)：刮銀行、證券揭、保險以及句期貨公司稍其他：外地恭企業(yè)辦事處秒、商務服務暮公司句演、貿(mào)易公司雨、形象藝術(shù)喝設計室斗幕以及投資客者戶鍵。項目定位師項目的市場奴定位仁長安北核心陡區(qū)甲級寫字相樓，是國際議化、人性化丈、主題化、漫彈性化的商辨務大廈，是頁一個高品質(zhì)輕、價格適中監(jiān)的商務大廈違。裳項目的產(chǎn)品逮定位坑國華大廈應妙立足自身建派筑品質(zhì)，以控甲級配置，尊高檔品質(zhì)，退中高檔價位揭，林立于長盒安北商務環(huán)訓境的純寫字盲樓。典項目的價格段策略/定位童構(gòu)國華大廈的要價格策略及糕定位邀保證開發(fā)商普運營的銷售化總額基數(shù)不狹變。凡執(zhí)行低開高衣走的傳統(tǒng)價扯格策略之項目的銷售練分三個階段雄，三個階段稼的價格定位嶄如下：覺商務投資型詳物業(yè)：均價父5480元尸/㎡驅(qū)（含精裝修概）握陜商務寫字樓辨物業(yè)：均價車5430元盤/㎡（公共講部分走廊裝繁修）界商業(yè)面積（魔1~2聯(lián)層）：均價燕12000依元譽/鉗㎡扶項目的層差勉為15元/撐平米，朝向冷差為30元袍/平米啄4）價格控董制優(yōu)惠條款摘城先購優(yōu)惠：績每期推出寫屑字樓先期購育買前幾套的婚優(yōu)惠1%~鋒2%（折后亡）（占先推冊出量的10搶%）；逼展癥銷會期間優(yōu)到惠：展銷會愿期間購買樓驕宇的業(yè)主優(yōu)奉惠1%~2罵%。秋業(yè)頃主二次購房醉優(yōu)惠：國華輩大廈業(yè)主在州投資型物業(yè)粘購樓者，又槳購商務寫字言樓物業(yè)可以錢享受：購樓陡在優(yōu)惠基礎(chǔ)騙上再優(yōu)惠1及%~2%。踐第三部分歌營銷推廣余項目的營銷鑄定位龜產(chǎn)品形象定慕位：莊長安北腹·拆5A智能第甜一板。磚價值形象定缸位：厚全新OFF厘ICE隔·密MALL復莫合商務模式怠項目營銷的掛核心策略預發(fā)閥運用返復合型的差抱異營銷模式拼策略，切入糊市場的空白臭點，將項目角的開發(fā)價值厘最大化，同蜜時減少市場饑阻力，短時芹間內(nèi)完成項咐目的銷售任保務，把項目延的開發(fā)風險剖降低到最低抹限度。隨針對商務寫肆字樓的產(chǎn)品車特殊性，該夜產(chǎn)品的市場腎反應最強烈盤的時候在主嗚體封頂成準創(chuàng)現(xiàn)房并且項策目的外立面嬸正在形成的喊階段，但根肚據(jù)我們以往粘操作商務寫睡字樓的市場樹狀況來看，柏商務寫字樓監(jiān)的準現(xiàn)房階隔段卻是一種分雙刃劍。列根據(jù)長安北玻的地段、樓蓮宇體量、商怒務格局與市友場競爭環(huán)境折來判斷，我李公司提出一山種大膽、科杜學而創(chuàng)新的筒項目營銷思堪路，提出以怪“啟地段烏”透、源“夫商圈牢”朽為主要訴求臥的投資模式艱營銷，這樣仗就很好的避隆免了商務樓溝宇期房銷售閉的弱逝，避墓免了與強勢鎮(zhèn)樓盤長安國礎(chǔ)際廣場的正宗面對沖，以等獨特的銷售輪主張打擊該漏項目的市場獲“駕軟肋有”陸，同時，又究提前占領(lǐng)了謹市場先機，姓可謂是一種所“積一石二鳥升”挑的營銷創(chuàng)新尿。果我公司認為宮項目上市就臨以諒“肌長安北，崛春起騎商務財富風忍暴型”舒投資型物業(yè)暖快速啟動項齊目的市場營牧銷?；疑虅彰娣e投崗資的可操作猶性運作方略鉛：飽項目營銷時錦機建議易泊獲項目營銷上活市時間擬定負為行2004匠年電5職月中旬羨項目銷售周清期規(guī)劃拍項目規(guī)劃時略間為12個拿月填原項目銷售橋規(guī)劃周期為豎2004年釘5月中旬份—書2005年醋6月上旬混項目的銷售執(zhí)策略/售樓筆中心選址凈路角項目銷售的識核心策略污陵本項解目銷售有2艘大核心策略稼，炕其一就是投漠資營銷塘：根據(jù)本項泛目的適度面盛積、較低總么價和地段的杏優(yōu)勢特點而訂進行投資式滲銷售。蜓譯袖其二就是組籍團營銷：司針對項目的祝周邊市場環(huán)單境，對大型墳企業(yè)、金融緒業(yè)、證券業(yè)仍、大型集團刺公司進行組菠織和殘集團性購買灣。跟項目營銷中建心選址的建丸議勺本項目營銷晨分2個階段傭進行，善第一階段：塑我們建議在捉長安北路大帝型的寫字樓霉物業(yè)群樓下熄做200平葬方米以上的府營銷中心。棒第二階段：顆利用項目一甚層的框架空菠間，布置一臉個新的15問0平方米左姥右的售樓中嶼心。文項目的銷售染規(guī)劃和目標雀實施芽摩瑞項目銷售周魂期的規(guī)劃和冒目標實施付我公司把項沫目的市場營模銷分為兩個山階段，銷售躲周期執(zhí)行分年為六個階段支，分別為內(nèi)釋部認購期、夏開盤入市期抗、強勢銷售栗期、擴大銷摘售期、持續(xù)膚銷售期、尾憑盤銷售期。須第一階段：兼商務財富投殲資內(nèi)部認購期扁主要任務伍：蘆依托長安北戒的黃金地段雨和商機與人償氣旺盛的商蘇圈進行訴求語，使產(chǎn)品的肺優(yōu)勢淋漓盡禮致的呈現(xiàn)目起標客戶群體咳的視聽系統(tǒng)拾，從而引發(fā)黎消費者投資敏沖動。執(zhí)行內(nèi)容：恭完成各項銷患售工具之發(fā)稍包、施工。害耳語傳播、灰醞釀。鈴確立企劃方驅(qū)案細化。餡完成銷售資柔料準備。哲平立面圖的傳確定。上現(xiàn)場接待中赴心設計發(fā)包黑。秧申請水電及依工地。懂廣告宣傳作沫業(yè)程序確定識。腰區(qū)域性布點存。添定點看板制施作。況完成銷售人賠員的培訓。反工地圍墻看前板。品重點據(jù)點戶睡外看板內(nèi)容燥。蠅客戶的積累堡。寧內(nèi)部認購目磚的猛：單正式發(fā)售前訊的內(nèi)部認購陽對整個項目穗的作用是不蘭可低估的，狹其目的在于梢：塌能從內(nèi)部認恢購中獲取客騾戶，從而更際清楚掌握客壤戶的購房意招向及市場需鏟求；枕項目處于期嗚樓階段，沒培有現(xiàn)房、沒傾有樣板房不身能給客戶目厭睹實在的東鵲西，只得通斯過內(nèi)部認購顏、開推介會沈等營銷手段浮，讓社會認云識項目、了作解項目，是賭正式銷售前從期的必要工它作；援（房三）在年初尋房地產(chǎn)熱銷汁時推出項目掩，可為項目溪起到初步宣凝傳的作用，布為項目造勢澇；搬（呆四）是售樓康員在培訓中脫一個親臨現(xiàn)傲場實習的好銹機會，可以啦運用所學的宰知識、方法義、技巧去接經(jīng)待客戶，回塔答客戶的提灰問，從而不敘斷鍛煉售樓檔員，提高其贈業(yè)務水平和鋒業(yè)務素質(zhì)，定為以后走向智正式銷售打鋼下堅實的基藝礎(chǔ)；工（雜五）內(nèi)部認癥購時，以最艘優(yōu)惠的價格蘆出售商品房奇給對我們項穗目有信心的研客戶令其得符到最大收益怎，同時聚集遮人氣。費內(nèi)部認購時思間舟：2004霸年5月中旬鑰——肢2004年肆7月繁內(nèi)部認購區(qū)拉域傲：磁內(nèi)部認購的嘩主要區(qū)域是蛋以投資型物退業(yè)為主，輻鋸射商務寫字毅樓型物業(yè)。人員安排：姐（一）轟售樓員：負搜責內(nèi)部認購洗期間客戶推愉廣、接待及絡項目介紹，蕉簽訂認購書物，收集資料震并及時向上兄級匯報，記朵錄客戶檔案知等工作。名（二）愛銷售公關(guān)：框開發(fā)客戶，琴跟蹤目標客僻戶，整理客碌戶檔案，收倒集內(nèi)部認購淘期間銷售信厚息。趨（三）其他莊人員：配合板工作，協(xié)助資售樓部推進啄銷售。工程進度：億地下車庫的多修建至妨±詠0.000拳開盤入市期遇：待主要任務：老做好投資客厭戶認購的收夜尾工作，繼耍續(xù)為項目的燭開盤聚集人魯氣，讓內(nèi)部濱認購客戶知戀道項目準備搶銷售，強化院項目的優(yōu)勢賞和賣點，開楚始進入實質(zhì)國性銷售工作宰。執(zhí)行內(nèi)容：亮掌握公司既遙有客戶資料疑做先期成交列。李完成現(xiàn)場準遷備工作。害傳達本案進策場前銷售訊副息。梁預告公開日潔期。請以拜訪亂方式告知公逗司既有客戶晃做先期銷售聯(lián)。DM寄發(fā)。建照申請。嘴來人來電統(tǒng)養(yǎng)計及追蹤。NP出現(xiàn)?？钆哦襟w計輛劃。鋸接待中心完讓工。青報紙型海報猾。RD醞釀。定點看板DM發(fā)送。捧現(xiàn)場指示牌臣、旗幟等張?zhí)話焱瓿伞６⒄f明書、平姜面圖的公開幅。憶開盤入市期級工作流程及曠內(nèi)容止（1）趙市場調(diào)研：鋪收集、整理住信息是一個觀不可間斷的突工作，公開膝發(fā)售期間繼潑續(xù)進行市場涼調(diào)研，繼續(xù)選完善潛在客灶戶檔案，掌佩握潛在客戶塊的整體數(shù)量身指標；建（2）賽在市場調(diào)查藏和日常工作捕中加強人員玩宣傳力度；煮（3）逝通過媒介、穴廣告、DM針等綜合宣傳底誘導消費者明對住房的需練求；?。?）板通過開工典停禮和推介會穿，向消費者弟訴求項目信衫息，引導消沈費者的消費韻欲望，對而娃實現(xiàn)購房的木行動；陸（5）勉客戶直接上絕訪或潛在客描戶上訪時，艷熱情、詳細蛙地向客戶介懷紹樓盤情況直，并著重強切調(diào)購買期樓往的好處和投罪資價值；攪（6）脾巧妙處理客尾戶異議，業(yè)惱務員或銷售李主管多次協(xié)釣調(diào)達成交易句；筍（7）偷與客戶簽訂唱認購協(xié)議書肚，按有關(guān)程慰序收取定金碎，首期房款救；梯（8）停對已認購業(yè)低主進行跟蹤籃服務，在他棍們當中建立針良好口碑，節(jié)以至業(yè)主帶鵲來新客戶；勇（9）貞為正式銷售禾人為的制造縫人氣，為以賄后的銷售階著段打下良好鞋基礎(chǔ)；博（10歪）研究策劃母新穎、獨特惜的營銷方式宴，更快地推池動樓盤的銷貌售；研究以戰(zhàn)長安路為軸打心的寫字樓突消費者的心捆理及其變化港。京開盤入市期臨策略專：縱開盤入市時獵間練：2004符年8月中旬驢——諒2004年缺9月底開盤入市區(qū)中域畢：逢開盤入市期庸的主要區(qū)域備是以投資型遮物業(yè)為主，冠將商務寫字房樓型物業(yè)投育放市場，以真投資型物業(yè)男的銷售拉動校商務寫字樓數(shù)的銷售。工程進度：畜主體施工至臉地上8層據(jù)第二階段：吧商務寫字樓強勢