地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析

從明天起做個幸福人喂馬劈柴周游世界從明天起關(guān)心糧食和蔬菜我有一所房子面朝大海春暖花開從明天起和每一個親人通信告訴他們我幸福那幸福閃電告訴我我將告訴每一個人給每一條河每一座山取個溫暖名字陌生人我也為你祝福愿你有一個燦爛前途給每一條河每一座山取個溫暖名字愿你有情人終成眷屬愿你在塵世取得幸福我只愿面朝大海春暖花開地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第1頁謹(jǐn)呈山東金沃置業(yè)有限企業(yè)山東·海陽·留各莊半島·御水灣項(xiàng)目營銷診療匯報南京耘思堂房地產(chǎn)策劃咨詢有限企業(yè).1.20地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第2頁項(xiàng)目傳輸解析項(xiàng)目產(chǎn)品解析項(xiàng)目銷售解析123Part.1項(xiàng)當(dāng)前期解讀項(xiàng)目案場解析4關(guān)鍵問題界定5地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第3頁基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱數(shù)量總用地面積96205.63平米其中：住宅用地62132.38平米商業(yè)用地34073.25平米總建筑面積106351.7平米其中：住宅建筑面積84895平米商業(yè)建筑面積21456.7平米住宅總戶數(shù)845戶建筑基地面積22305.9建筑密度23.1%綠地率32%容積率1.1日照間距系數(shù)1.67原規(guī)劃現(xiàn)規(guī)劃產(chǎn)品解析此排樓棟已取消地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第4頁項(xiàng)目四至產(chǎn)品解析鵬陽康城青威高速工商局空地塊半島御水灣地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第5頁項(xiàng)目傳輸解析項(xiàng)目產(chǎn)品解析項(xiàng)目銷售解析123Part.1項(xiàng)當(dāng)前期解讀項(xiàng)目案場解析4關(guān)鍵問題界定5地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第6頁銷售分析供給套數(shù)供給面積銷售套數(shù)銷售面積銷售率簽約單價3042617317815751.2660.2%1583住宅整體銷售情況供給套數(shù)供給面積銷售套數(shù)銷售面積銷售率簽約單價381412.2211364.5625.8%2336商鋪整體銷售情況供給套數(shù)供給面積銷售套數(shù)銷售面積銷售率簽約單價1253177.851062681.9884.4%1320車庫整體銷售情況注：以上數(shù)據(jù)截止到.1.15地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第7頁本項(xiàng)目一期14棟多層房源于10月開始收取訂金，截止到當(dāng)前為止，銷售周期已長達(dá)14個月。前9棟房源提前拿到預(yù)售證，于11月24日正式開售，可簽約協(xié)議。后5棟房源預(yù)售證辦理中。已拿預(yù)售證供給套數(shù)供給面積銷售套數(shù)銷售面積簽約單價3042617317815751.261583銷售分析住宅分析地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第8頁從樓棟來看，沿高速路三棟整體去化較差，主要原因在于客戶擔(dān)心噪音較大。銷售分析住宅分析地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第9頁樓層價格5F22104F20803F20402F1980從各樓層去化量來看，二層最差，五層最好，四、五層居中。5F（帶閣樓）去化率幾乎到達(dá)100%，主要與其看重閣樓附加值相關(guān)。據(jù)銷售人員反應(yīng)，客戶較少選擇二層原因主要有：嫌棄樓層較低、擔(dān)心會泛潮。從實(shí)際成交情況來看，二層成交均價僅次于5F（帶閣樓），存在一定不合理性。銷售分析住宅分析原樓層定價標(biāo)準(zhǔn)地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第10頁本項(xiàng)目一期共計(jì)7個戶型，其中76.29-79.08平米2房2廳1衛(wèi)戶型供給量最大，但銷售情況最差。該戶型銷售情況較大主要是有一個原因：一是供給量較大，二是價格相對較高。建筑面積：76.29-79.082房1廳1衛(wèi)79.08平米2房2廳1衛(wèi)戶型供給量最大，但銷售情況最差。銷售分析住宅分析地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第11頁樓號供給套數(shù)供給面積銷售套數(shù)銷售面積簽約單價32#13507.04266.67208533#13505.1600034#12400.029297.892420小計(jì)381412.2211364.562336本項(xiàng)目一期共推出商鋪38間，當(dāng)前已售11間，去化率僅為29%。其中34#樓底商因?yàn)榭拷^(qū)北面入口，去化率最高?？傮w來講，本項(xiàng)目一期住宅底商因?yàn)楫?dāng)前區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛還很不成熟，銷售情況較差。銷售分析商業(yè)分析地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第12頁本項(xiàng)目當(dāng)前成交客戶主要起源百分比中：項(xiàng)目所在地留格莊占據(jù)絕對優(yōu)勢，高達(dá)67%，煙臺市區(qū)和海陽市區(qū)分別占11%、8%。與其它項(xiàng)目成交客戶起源地較為集中主要是因?yàn)樾麄鲄^(qū)域主要售中在當(dāng)?shù)?，說明本案在外地含有一定發(fā)展?jié)摿?。成交客戶付款方式中，一次性占?jù)43%，主要是因?yàn)橛杀卷?xiàng)目總價較低。采取按揭與分期付款方式客戶分別占19%與38%。銷售分析客戶分析地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第13頁住宅：當(dāng)前問題主要集中在最小戶型上面，該戶型產(chǎn)品本身無瑕疵，相信伴隨宣傳力度擴(kuò)大，會快速去化。商鋪：本項(xiàng)目一期商鋪體量較小，因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)當(dāng)前商業(yè)氣氛嚴(yán)重不足，短期內(nèi)強(qiáng)力去化含有一定困難，可重點(diǎn)向外地客戶強(qiáng)調(diào)其投資屬性。車庫：體量較小，去化良好。小結(jié)地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第14頁項(xiàng)目傳輸解析項(xiàng)目產(chǎn)品解析項(xiàng)目銷售解析項(xiàng)目案場解析1234Part.1項(xiàng)當(dāng)前期解讀關(guān)鍵問題界定5地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第15頁項(xiàng)目案名是項(xiàng)目標(biāo)點(diǎn)睛之筆，應(yīng)用范圍十分廣泛；本項(xiàng)目案名基本無設(shè)計(jì)，僅僅是字體一個簡單排列，而且改變較為頻繁，非常不利于項(xiàng)目標(biāo)形象統(tǒng)一，存在較大提升空間?；驹貞敉鈶?yīng)用：普通宋體單頁應(yīng)用：黑體折頁應(yīng)用：與開發(fā)商LOGO混用傳輸解析地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第16頁本項(xiàng)目推廣渠道較少，當(dāng)前廣告?zhèn)鬏斨饕詰敉獯笈坪偷榔鞛橹鳌敉獯笈莆挥陧?xiàng)目地東側(cè)，高速公路旁，畫面內(nèi)容比較平淡，無任何賣點(diǎn)展示。道旗位于鎮(zhèn)街道兩側(cè)，其主要傳輸對象為鎮(zhèn)上居民，內(nèi)容比較豐富：大產(chǎn)權(quán)、供暖、供氣；首付三萬，月供500，依山傍海、景觀花園、戶型圖。評介：道旗畫面基本涵蓋了本項(xiàng)目標(biāo)主要賣點(diǎn)，符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目推廣基調(diào)，起到了很好效果。但畫面美觀性不足。傳輸解析地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第17頁除戶外廣告外，本項(xiàng)目還采取了發(fā)單，主要派單區(qū)域?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)集市。項(xiàng)目宣傳單頁內(nèi)容主打價格，對當(dāng)?shù)刭彿咳巳捍嬖谝欢ê侠硇?，不過內(nèi)文顯著對項(xiàng)目關(guān)鍵賣點(diǎn)解釋不夠。造成單頁缺乏“內(nèi)容”。發(fā)單區(qū)域宣傳內(nèi)容傳輸解析地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第18頁項(xiàng)目元素方面：項(xiàng)目LOGO基本無設(shè)計(jì)感，且應(yīng)用不統(tǒng)一。推廣媒體方面：媒體宣傳渠道較窄，還需進(jìn)行一定程度拓展廣告內(nèi)容方面：廣告宣傳畫面較為低級，有較大提升空間。小結(jié)傳輸解析地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第19頁項(xiàng)目傳輸解析項(xiàng)目產(chǎn)品解析項(xiàng)目銷售解析項(xiàng)目案場解析1234Part.1項(xiàng)當(dāng)前期解讀關(guān)鍵問題界定5地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第20頁接待情況銷售接待水平較為普通,缺乏專業(yè)性1、案場執(zhí)行力及聯(lián)動性不佳，業(yè)務(wù)員等工作人員在案場接待時間內(nèi)聊天；2、銷售人員服裝類型較多，崗位識別性不強(qiáng)，化裝過濃，影響職業(yè)形象。3、案場銷售管理較為混亂，銷售表格基本沒有。地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第21頁現(xiàn)場布置現(xiàn)場畫面美觀性不足，各功效區(qū)域較為簡陋。地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第22頁1、產(chǎn)品解析距高速公路最近一排樓棟去化較差。76.29-79.08平米2房2廳1衛(wèi)戶型銷售量較差；二層住宅銷售量較差；項(xiàng)目LOGO無設(shè)計(jì)感，應(yīng)用混亂；項(xiàng)目無主推廣語；宣傳資料設(shè)計(jì)較為粗糙。2、銷售解析3、推廣解析面對上述種種問題開發(fā)商目標(biāo)是什么？地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第23頁項(xiàng)目傳輸解析項(xiàng)目產(chǎn)品解析項(xiàng)目銷售解析項(xiàng)目案場解析1234Part.1項(xiàng)當(dāng)前期解讀關(guān)鍵問題界定5地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第24頁經(jīng)濟(jì)目標(biāo)形象目標(biāo)最大程度地促進(jìn)現(xiàn)有剩下房源去化有效提升項(xiàng)目整體形象，增加實(shí)現(xiàn)更高利潤可能客戶目標(biāo)問題1：怎樣有效提升項(xiàng)目標(biāo)形象，深入提升項(xiàng)目標(biāo)價格，創(chuàng)造更高利潤？問題2：怎樣突破區(qū)域，處理項(xiàng)目客戶起源后繼乏力現(xiàn)實(shí)狀況？問題3：怎樣有效提升項(xiàng)目現(xiàn)場接待水平，促進(jìn)成交率？地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第25頁營銷策略項(xiàng)目關(guān)鍵價值梳理項(xiàng)目定位銷售表格1234Part.2關(guān)鍵問題處理方案地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第26頁本項(xiàng)目位于山東半三大城市青島、煙臺、威海三角中心，區(qū)位優(yōu)勢顯著。項(xiàng)目與上述三大城市分別只有116、74、106千米直線距離，車程大約都是一小時之內(nèi)。項(xiàng)目距海陽市僅10公里，車程在10分鐘左右。鎮(zhèn)內(nèi)202省道，青威高速公路穿境而過，交通十分方便。地處膠東半島關(guān)鍵區(qū)位，位置絕佳價值梳理地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第27頁項(xiàng)目周圍還有北方最大千畝竹海以及萬畝茶園，自然風(fēng)光優(yōu)美。空氣清新，十分適宜人類居住。背靠唐王山，毗鄰國家4A級旅游風(fēng)景區(qū)——招虎山國家森林公園，靠山面水，風(fēng)水絕佳。本項(xiàng)目屬三線海景房，距離大海（黃海）直線距離最近僅6.2公里，車行5分鐘即可抵達(dá)，十分適合人類居?。豁?xiàng)目周圍自然環(huán)境極為優(yōu)越價值梳理地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第28頁學(xué)校：海陽九中生活：鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場醫(yī)療：鎮(zhèn)衛(wèi)生院餐飲：健泉大酒店購物：家家悅超市金融：農(nóng)村信用社周圍各種生活配套一應(yīng)俱全價值梳理地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第29頁借助中國最大核電站，升值潛力無限海陽核電站位于海陽市留格莊鎮(zhèn)原冷家莊和董家莊，地處三面環(huán)海岬角東端，占地面積2256畝。廠址距海陽市境內(nèi)留格莊鎮(zhèn)10公里。海陽核電站全部建成之后，將成為迄今為止中國最大核能發(fā)電項(xiàng)目。年12月28日核電一期工程正式開工。首臺機(jī)組計(jì)劃于年投入商業(yè)運(yùn)行。因?yàn)轫?xiàng)目投資數(shù)額較大，對大幅拉動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，帶動內(nèi)需增加都會起到主動作用。價值梳理地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第30頁區(qū)域內(nèi)商品房開發(fā)還處于起步階段，當(dāng)前尚無一個規(guī)?；^(qū)。本項(xiàng)目標(biāo)建成，將為留格莊填取這個空白。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有高檔住宅、大型商業(yè)等。（鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場將搬遷至小區(qū)商業(yè)中心）業(yè)主們生活、購物將十分方便。留格莊鎮(zhèn)首個大型高檔居住小區(qū)價值梳理地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第31頁本項(xiàng)目一期房源以緊湊小戶型型為主，其中76.29-79.08平米小兩房占二分之一之多。最低總價僅12萬，最高僅18.5萬。價格優(yōu)勢十分顯著。真正人人都能買得起好房子。戶型緊湊，南北通透，總價適宜建筑面積：76.29-79.082房1廳1衛(wèi)戶型結(jié)構(gòu)總價區(qū)間76.29-79.082室1廳1衛(wèi)12.1-12.5萬79.593室2廳1衛(wèi)12.6萬83.012室2廳1衛(wèi)13.1萬97.043室2廳1衛(wèi)15.4萬98.53室2廳1衛(wèi)15.6萬119.323室2廳2衛(wèi)18.9萬119.52-120.173室2廳2衛(wèi)18.4-18.5萬價值梳理地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第32頁本小區(qū)擬開創(chuàng)留格小區(qū)物業(yè)服務(wù)專業(yè)化先河，未來將聘請專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐。向業(yè)主提供細(xì)心、貼心、放心三心服務(wù)。專業(yè)物業(yè)管理，貼心服務(wù)價值梳理地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第33頁區(qū)位價值膠東半島三大城市中心，交通發(fā)達(dá)；環(huán)境價值黃海之濱，背山面海，景致宜人，生態(tài)宜居。配套價值周圍購物、金融、教育、醫(yī)療等配套一應(yīng)俱全。發(fā)展價值擁有在建中我國最大核電站，潛力無限。規(guī)劃價值當(dāng)?shù)氐谝粋€規(guī)?；邫n住宅小區(qū)，大產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)品價值純多層、戶型布局方正、面積緊湊，總價較低。服務(wù)價值鎮(zhèn)區(qū)首家聘請專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)小區(qū)。七大價值，區(qū)域第一小結(jié)地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第34頁營銷策略項(xiàng)目關(guān)鍵價值梳理項(xiàng)目定位銷售表格1234Part.2關(guān)鍵問題處理方案地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第35頁客群定位基礎(chǔ)客群爭取客群偶得客群基礎(chǔ)客群——鎮(zhèn)區(qū)原有客群區(qū)域起源：留格莊鎮(zhèn)原有居民職業(yè)特征：普通工人、個體工商戶，少許公務(wù)員、教師、農(nóng)民居住態(tài)度：滿足居住功效，渴望城市生活置業(yè)目標(biāo)強(qiáng)度：首次置業(yè)，經(jīng)濟(jì)型2房、3房即可滿足要求，主要是為了體驗(yàn)小區(qū)生活、婚房價格敏感：對總價敏感，看中產(chǎn)品功效性，短期內(nèi)對本區(qū)域接收度較低海陽主城及周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群：以普通工人、個體工商戶為主力區(qū)域客戶：以個體戶、醫(yī)院、教師、農(nóng)民為主外圍區(qū)域：投資客、二者兼有者爭取客群——海陽及鎮(zhèn)區(qū)周圍客群區(qū)域起源：周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)及海陽市居民職業(yè)特征：各行各業(yè)居住態(tài)度：滿足居住功效，主要是受價格吸引置業(yè)目標(biāo)：首次置業(yè)為主，自住為主；部分投資客群價格敏感：對總價敏感，看中功效性，短期內(nèi)對本區(qū)域接收度較低偶得客群——外圍區(qū)域投資客區(qū)域起源：煙臺城區(qū)、周圍城市、東北等其它區(qū)域職業(yè)特征：各行各業(yè)居住態(tài)度：養(yǎng)老、度假、物業(yè)增值保值置業(yè)目標(biāo)：投資為主，部分投資自住兼有價格敏感：對總價不敏感，看重區(qū)域投資門檻低本案當(dāng)前留格莊客群占據(jù)絕對主力。但后期增加乏力。地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第36頁客戶百分比時間關(guān)鍵客戶：留格莊當(dāng)?shù)乜腿赫紦?jù)絕對優(yōu)勢，但受區(qū)域人數(shù)影響，后期增加幅度有限。25%50%75%偶得客戶：伴隨宣傳面擴(kuò)大，這類客戶亦會有一些增加。爭取客戶：伴隨本項(xiàng)目標(biāo)擴(kuò)大宣傳，海陽市區(qū)及周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶將會有較大幅度增加?？腿憾ㄎ话殡S項(xiàng)目標(biāo)連續(xù)銷售，本項(xiàng)目標(biāo)客群將發(fā)生一定演變。地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第37頁黃海之濱，10萬平米生態(tài)宜居小區(qū)黃海之濱：明確區(qū)域?qū)傩浴?0萬平米：項(xiàng)目具備一定規(guī)模性生態(tài)宜居：項(xiàng)目周圍自然環(huán)境優(yōu)越，居住舒適度極高。當(dāng)為項(xiàng)目之關(guān)鍵賣點(diǎn)。項(xiàng)目定位地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第38頁人，詩意地居住詩意地居住，是人類居住最高形態(tài)，本項(xiàng)目地處黃海之濱、周圍自然環(huán)境極為優(yōu)越，生態(tài)宜居。詩意地居住，不但反應(yīng)出項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵賣點(diǎn)，更是提倡著一個讓人向往生活方式。形象定位地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第39頁地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第40頁地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第41頁地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第42頁地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第43頁地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第44頁地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第45頁營銷策略項(xiàng)目關(guān)鍵價值梳理項(xiàng)目定位銷售表格1234Part.2關(guān)鍵問題處理方案地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第46頁策略一策略二策略三策略四渠道策略產(chǎn)品策略展示策略定價策略對缺點(diǎn)產(chǎn)品，進(jìn)行處理提升，最大程度消除客戶心理抗性，促進(jìn)問題房源去化。。深入一拓有效渠道，增加客戶起源，促進(jìn)成交。全方面提升項(xiàng)目現(xiàn)場及宣傳形象，提升客戶對項(xiàng)目標(biāo)心理價位，為創(chuàng)造高利潤提供支持。好房高價，差房低價。合理定價策略是房源平穩(wěn)去化前提。營銷策略地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第47頁產(chǎn)品策略地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第48頁降低高速不利影響消除噪音污染降低空氣污染高速公路噪音對居住環(huán)境影響較為嚴(yán)重，且對客戶心理影響較大，所以需要經(jīng)過墻體與門窗材料有針對性選取，有效降低噪音影響。墻體方案門窗材料其它辦法綠色隔音降低高速公路不利影響產(chǎn)品策略地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第49頁優(yōu)質(zhì)雙層玻璃塑鋼窗塑鋼窗戶除了含有密封、隔熱保溫兩大特點(diǎn)外，還含有降低噪音（隔音量≤30db），尤其是對居住在高速公路邊或居住在噪音多、環(huán)境雜居民，更含有降低噪音分貝功效。門窗材料降低高速公路不利影響外墻與門窗材料利用，有效隔音能夠在臨近高速方向住宅外墻上做一層紙面拉法基石膏板，墻面與石膏板之間用吸音棉填充，然后再在石膏板上粘貼墻紙或涂刷墻面涂料。這么做隔音處理就能夠擋住大部分室外噪音了。墻體方案產(chǎn)品策略地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第50頁綠色隔音，在弱化噪音污染同時，消除心理影響，創(chuàng)造優(yōu)美人居環(huán)境景觀綠籬形成自然生態(tài)綠色屏障，有效降噪同時，營造優(yōu)美人居環(huán)境。地塊周圍澡音污染尤其是對客群造成心理影響，提議種植香樟林、竹林等形成自然生態(tài)綠化隔離帶，在消費(fèi)噪音污染同時，營造優(yōu)美綠色生態(tài)人居環(huán)境。綠色隔音產(chǎn)品策略降低高速公路不利影響地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第51頁與政府相關(guān)部門協(xié)商，在高速路沿小區(qū)一線上安裝隔音墻，將高噪音源經(jīng)過隔音墻進(jìn)行阻隔。其它辦法產(chǎn)品策略降低高速公路不利影響地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第52頁渠道策略地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第53頁渠道策略留格莊當(dāng)?shù)乜腿菏琼?xiàng)目標(biāo)基礎(chǔ)客群，雖已被消耗較多，但仍有一定潛力能夠繼續(xù)挖掘。除能夠繼續(xù)在集市時有針對性地進(jìn)行發(fā)單外還可采取以下渠道：渠道二：熱點(diǎn)區(qū)域張貼項(xiàng)目宣傳海報在各村村委會大門口處、村內(nèi)商店門口或村頭等農(nóng)民平時活動較為頻繁區(qū)域醒目位置張貼項(xiàng)目大型海報，將項(xiàng)目標(biāo)宣傳力圖滲透到每一處。渠道一：老帶新農(nóng)村客戶愈加相信口碑宣傳。向已成交客戶公布信息，號召其“老帶新”，對其提供一定獎勵，如：每介紹成功成交一個客戶，可獎勵500元。地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第54頁渠道策略針對海陽市區(qū)及其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群：提議增加以下推廣渠道：渠道一：公交車座椅套廣告公交車座椅套廣告強(qiáng)制性閱讀力高、目標(biāo)客戶明確，是一個性價比很高廣告媒介。當(dāng)前在海陽市還未有房地產(chǎn)項(xiàng)目采取。渠道二：電視廣告能夠采取包頻道形式，即在各衛(wèi)視臺播放廣告時候馬上切換到項(xiàng)目廣告，該廣告形式抵達(dá)率極高，效果顯著，但費(fèi)用相對較高，可短期使用。地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第55頁渠道策略針對全國其它城市邊緣客群：提議可采取以下宣傳渠道：徐家店項(xiàng)目采取全國分銷渠道策略，本項(xiàng)目完全能夠?qū)⑿旒业攴咒N客戶進(jìn)行共享?？芍攸c(diǎn)向東北、內(nèi)蒙等地當(dāng)年“闖關(guān)東”山東老鄉(xiāng)進(jìn)行宣傳。煙臺：效果最好，一年四季拉人。威海、青島：效果也不錯，但季節(jié)性很顯著。長春、雞西：效果中等，有一定季節(jié)性。蘭州、呼和浩特：效果較差，1年來不了幾次。徐家店項(xiàng)目主要分銷渠道地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第56頁展示策略地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第57頁展示策略項(xiàng)目售樓處及其周圍展示形象是客戶判斷項(xiàng)目價值主要依據(jù)，必須認(rèn)真對待。本項(xiàng)目當(dāng)前展示形象極為普通，有較大提升空間。售樓處小院圍墻內(nèi)側(cè)一樣也應(yīng)該進(jìn)行畫面包裝售樓處小院圍墻外側(cè)畫面失色較為嚴(yán)重，應(yīng)定時進(jìn)行畫面更新地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第58頁展示策略項(xiàng)目售樓處內(nèi)雖各項(xiàng)功效區(qū)域一應(yīng)俱全，但都十分簡陋。尤其是全部上墻畫面設(shè)計(jì)都極為普通，有較大提升空間。另外，資料放置也應(yīng)整齊有序。宣傳展板資料架銷控板區(qū)位圖戶型展板公告區(qū)地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第59頁展示策略項(xiàng)目售樓處內(nèi)文本資料較為粗糙，因?yàn)槟繕?biāo)客群起源不一樣，提議可設(shè)計(jì)三種主題內(nèi)容不一樣單頁進(jìn)行宣傳。目標(biāo)對象廣告單頁主題說明當(dāng)?shù)乜腿好魈炷銓⒆≡谀睦铮恳驗(yàn)檎貙⒉辉佾@批，居民只能購置商品房居住。海陽市區(qū)客戶市區(qū)一套房=半島御水灣一套房+一輛車強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目標(biāo)價格優(yōu)勢外省客戶面朝大海，春暖花開強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目周圍環(huán)境優(yōu)勢和未來發(fā)展前景地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第60頁展示策略當(dāng)前項(xiàng)目售樓中心離項(xiàng)目工地還有一定距離（1.4公里），提議購置一輛看房車，一來接送客戶去工地現(xiàn)場看房，二來停放在售樓處停車站亦是一個形象展示。地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第61頁展示策略項(xiàng)目工地對看房客戶一樣有著較大展示作用，本項(xiàng)目工地當(dāng)前無任何包裝，僅靠施工板進(jìn)行遮擋。提議可修建工地圍墻，設(shè)計(jì)精美廣告畫面進(jìn)行包裝。地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第62頁定價策略地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第63頁定價策略房源定價主要影響原因主要有：樓棟差、景觀差、樓層差、戶型差、其它原因等。本項(xiàng)當(dāng)前期定價僅考慮了樓層差，一定程度上造成了當(dāng)前房源去化不均。為促進(jìn)剩下房源去化，有必要對當(dāng)前價格表進(jìn)行適當(dāng)修正。地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷診斷管理知識報告分析第64頁定價策略價格修正依據(jù)：樓棟價值排序：32#、33#<34#<28#、29#<30#<26