世聯(lián)地產(chǎn)XX項(xiàng)目咨詢方案完整版

XXXX大廈項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告謹(jǐn)呈：深圳市南山開發(fā)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司2004年2月XX項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司第一頁，共八十九頁。我們解決問題的技術(shù)思路分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究第二頁，共八十九頁。當(dāng)前研究內(nèi)容：開發(fā)商目標(biāo)及約束條件分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究第三頁，共八十九頁。我們的研究必須以開發(fā)商目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場為導(dǎo)向第四頁，共八十九頁。同時(shí)我們提供的成果也是在一定約束條件下的“解”第五頁，共八十九頁。開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問題第六頁，共八十九頁。當(dāng)前研究內(nèi)容：項(xiàng)目界定分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問題市場研究客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究地塊分析區(qū)域背景項(xiàng)目界定第七頁，共八十九頁。第一部分：項(xiàng)目界定一、項(xiàng)目分析二、區(qū)域背景第八頁，共八十九頁。一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至項(xiàng)目分析總結(jié)第九頁，共八十九頁。項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)第十頁，共八十九頁。項(xiàng)目所在區(qū)位：第十一頁，共八十九頁。本項(xiàng)目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目周邊環(huán)境：XX注：本圖僅為示意之用第十二頁，共八十九頁。XX注釋XX注釋：XX注釋XX項(xiàng)目交通第十三頁，共八十九頁。項(xiàng)目四至XXXX小路XXXXXXXXXX本項(xiàng)目北第十四頁，共八十九頁。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀：XX第十五頁，共八十九頁。項(xiàng)目分析小結(jié)第十六頁，共八十九頁。二、項(xiàng)目區(qū)域背景區(qū)域與城市的關(guān)聯(lián)區(qū)域?qū)ν饴?lián)系區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀第十七頁，共八十九頁。項(xiàng)目與城市的關(guān)聯(lián)XX位置與XX的關(guān)系未來發(fā)展展望第十八頁，共八十九頁。區(qū)域?qū)ν饴?lián)系第十九頁，共八十九頁。XX發(fā)展現(xiàn)狀第二十頁，共八十九頁。通過項(xiàng)目分析，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域背景，我們將項(xiàng)目界定位為：XX第二十一頁，共八十九頁。項(xiàng)目界定確定本項(xiàng)目的研究范圍1、城市宏觀環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃）2、市場分析3、產(chǎn)業(yè)鏈第二十二頁，共八十九頁。我們帶著對以下問題的思考，逐一展開研究工作第二十三頁，共八十九頁。當(dāng)前研究內(nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究第二十四頁，共八十九頁。第二部分：基礎(chǔ)資料研究一、XX房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀二、XX宏觀環(huán)境與規(guī)劃發(fā)展三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究第二十五頁，共八十九頁。一、XX房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀辦公市場商住市場第二十六頁，共八十九頁。市場總體特點(diǎn)：區(qū)域化分布XXXXXX注釋：XXXXX第二十七頁，共八十九頁。辦公市場現(xiàn)狀：XX資料來源：市場調(diào)研、企業(yè)訪談客戶（企業(yè)）類型小結(jié)：1、國家行政企、事業(yè)單位、大中型企業(yè)；2、工業(yè)區(qū)企業(yè)；3、中海殼牌、中海殼牌項(xiàng)目承建商及相關(guān)建設(shè)單位；4、當(dāng)?shù)赝顿Y、貿(mào)易、物流、貨貸、事務(wù)所等中小型公司；5、外地公司辦事處；第二十八頁，共八十九頁。辦公市場現(xiàn)狀：資料來源：市場調(diào)研、企業(yè)訪談第二十九頁，共八十九頁。辦公市場現(xiàn)狀：資料來源：市場調(diào)研、企業(yè)訪談小結(jié)：?，F(xiàn)有少量企業(yè)進(jìn)駐中心區(qū)北部，但這些企業(yè)對本項(xiàng)目難以構(gòu)成支撐。第三十頁，共八十九頁。XX辦公企業(yè)瀏覽（1/2）第三十一頁，共八十九頁。XX辦公企業(yè)瀏覽（2/2）XX企業(yè)辦公地點(diǎn)2：假日酒店、安惠大廈寫字樓第三十二頁，共八十九頁。XX辦公市場總結(jié)第三十三頁，共八十九頁。二、XX宏觀環(huán)境XX宏觀經(jīng)濟(jì)狀況XX規(guī)劃發(fā)展第三十四頁，共八十九頁。XX宏觀經(jīng)濟(jì)狀況研究結(jié)論第三十五頁，共八十九頁。XX宏觀經(jīng)濟(jì)：GDP指標(biāo)第三十六頁，共八十九頁。XX宏觀經(jīng)濟(jì)：人均GDP第三十七頁，共八十九頁。XX整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展第三十八頁，共八十九頁。XX宏觀經(jīng)濟(jì)對其房地產(chǎn)市場的帶動宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型按照一般規(guī)律，XX房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段。但目前的XX房地產(chǎn)市場更接近于啟動階段。原因分析：第三產(chǎn)業(yè)比例過低，素質(zhì)較差2003年XX宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度80％人均GDP3259美元第三十九頁，共八十九頁。XX規(guī)劃發(fā)展研究總結(jié)第四十頁，共八十九頁。三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期企業(yè)辦公、居住的發(fā)展對本項(xiàng)目的借鑒意義第四十一頁，共八十九頁。案例研究第四十二頁，共八十九頁。案例研究對本項(xiàng)目的借鑒第四十三頁，共八十九頁。？思考：從XX招商項(xiàng)目看，各項(xiàng)目建設(shè)階段是否產(chǎn)生大量商務(wù)辦公、居住需求？第四十四頁，共八十九頁。本項(xiàng)目能夠抓住的辦公需求分析（1/2）第四十五頁，共八十九頁。本項(xiàng)目能夠抓住的辦公需求析(2/2)第四十六頁，共八十九頁。本項(xiàng)目能夠抓住的商住需求分析（1/2）第四十七頁，共八十九頁。本項(xiàng)目能夠抓住的商住需求分析（1/2）第四十八頁，共八十九頁。當(dāng)前研究內(nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究第四十九頁，共八十九頁。解決方案項(xiàng)目SWOT分析功能比例客戶定位形象定位功能、產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭寫字樓案例項(xiàng)目定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略價(jià)格定位經(jīng)濟(jì)測算第五十頁，共八十九頁。減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會優(yōu)勢（S）：劣勢（W）：機(jī)會（O）：威脅（T）：項(xiàng)目SWOT分析及相應(yīng)戰(zhàn)略第五十一頁，共八十九頁。根據(jù)SWOT分析，得出本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略1、適應(yīng)多種客戶需求，降低市場風(fēng)險(xiǎn)2、可組合小空間，降低置業(yè)門檻3、形象公建化，低成本運(yùn)作第五十二頁，共八十九頁。項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位4、項(xiàng)目價(jià)格定位第五十三頁，共八十九頁。項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位第五十四頁，共八十九頁。客戶定位參考規(guī)律任何企業(yè)，都是從創(chuàng)業(yè)初期開始，逐步擴(kuò)大規(guī)模，逐漸經(jīng)歷一個(gè)草創(chuàng)時(shí)期、成長時(shí)期、快速成長時(shí)期、成熟時(shí)期的成長歷程。而企業(yè)辦公環(huán)境的轉(zhuǎn)換，也幾乎貫穿于這個(gè)過程。因此說，處于不同創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)，辦公場所的選擇也由此而不同。世聯(lián)客戶分析模型第五十五頁，共八十九頁?？蛻舳x企業(yè)成長歷程草創(chuàng)型成長型快速成長型成熟型規(guī)模小形象要求不高中低可臨街商鋪民宅規(guī)模小在乎形象中低可/分開民宅辦公樓有一定規(guī)模，在乎形象中高分開商業(yè)寫字樓規(guī)模較大在乎形象高分開商業(yè)寫字樓規(guī)模形象需求檔次需求商住一起目前辦公地點(diǎn)特點(diǎn)第五十六頁，共八十九頁?？蛻羧悍治隹蛻羧褐脴I(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★第五十七頁，共八十九頁。其他客戶分析客戶群客戶描述置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值投資客有一定資金關(guān)注XX發(fā)展前景★★★★★★★★★★★★★★第五十八頁，共八十九頁。目標(biāo)客戶(1/2)客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★投資客★★★★★★★★★★★★★★★★★★第五十九頁，共八十九頁。其他XX產(chǎn)業(yè)帶動的第三產(chǎn)業(yè)如物流、貿(mào)易、事務(wù)所等外地企業(yè)辦事處XX大中型企業(yè)偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶草創(chuàng)型企業(yè)成長型企業(yè)投資客項(xiàng)目客戶定位第六十頁，共八十九頁。項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位第六十一頁，共八十九頁。寫字樓案例借鑒第六十二頁，共八十九頁。草創(chuàng)型、成長型企業(yè)對寫字樓關(guān)注點(diǎn)區(qū)域發(fā)展前景好物業(yè)形象好，外觀公建化價(jià)格實(shí)惠；小面積，總價(jià)低；24小時(shí)辦公；（部分要求有居住功能）配套設(shè)施滿足基本需求；（商務(wù)中心、餐廳、便利店等）交通便捷投資客關(guān)注點(diǎn)價(jià)格實(shí)惠，總價(jià)低區(qū)域發(fā)展前景好寫字樓案例研究總結(jié)第六十三頁，共八十九頁。XX開發(fā)區(qū)中心區(qū)核心位置發(fā)展中區(qū)域XX產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域首個(gè)寫字樓項(xiàng)目項(xiàng)目形象高檔項(xiàng)目成本中低檔項(xiàng)目所在區(qū)位項(xiàng)目發(fā)展背景項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)客戶關(guān)注因素項(xiàng)目定位因素分析高檔地標(biāo)積極進(jìn)取朝氣領(lǐng)先的時(shí)代，創(chuàng)新高檔小空間，可自由組合分析因素本項(xiàng)目條件衍生聯(lián)想涵義第六十四頁，共八十九頁。關(guān)鍵字：項(xiàng)目形象定位建議案名：

——第六十五頁，共八十九頁。項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位第六十六頁，共八十九頁。功能辦公、居住及配套設(shè)施；寫字樓及公寓比例的確定原則以市場為基礎(chǔ)，兼顧多種需求，吸引最大范圍的客戶，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；從市場現(xiàn)狀看，寫字樓與公寓的功能復(fù)合能吸引多層面的客戶（辦公、辦公＋居住、居住、投資）；配套設(shè)施比例的確定原則既要滿足住戶的工作與生活需求，又要能持續(xù)經(jīng)營；更重要的是，積聚人氣，提升本項(xiàng)目所在區(qū)域的成熟度；功能定位原則第六十七頁，共八十九頁。根據(jù)市場結(jié)論，本項(xiàng)目物業(yè)應(yīng)具備辦公、居住功能。從客戶目標(biāo)出發(fā)，酒店式公寓是否可行？第六十八頁，共八十九頁。1、本區(qū)域現(xiàn)實(shí)條件的支撐？結(jié)論：本區(qū)域的現(xiàn)實(shí)條件適合開發(fā)寫字樓，而對公寓的支撐則明顯較弱。資料來源：世聯(lián)模型第六十九頁，共八十九頁。2、目標(biāo)客戶需求市場的支撐？資料來源：客戶訪談第七十頁，共八十九頁。3、公寓供給市場的重點(diǎn)競爭資料來源：市場調(diào)研第七十一頁，共八十九頁。XX

本項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品定位第七十二頁，共八十九頁。本項(xiàng)目總體功能比例第七十三頁，共八十九頁。建議配套設(shè)施設(shè)施：餐飲、娛樂、會議、商務(wù)中心、銀行、證券營業(yè)廳、便利店等規(guī)模：1～2層，約5000平米第七十四頁，共八十九頁。1、平面布置2、建筑設(shè)計(jì)3、建筑風(fēng)格4、其它物業(yè)發(fā)展建議第七十五頁，共八十九頁。1、平面布置N第七十六頁，共八十九頁。2、建筑設(shè)計(jì)之戶型（1/3）+=標(biāo)準(zhǔn)單元戶型面積：50～60平米，可多套靈活組合平面組合：公寓辦公第七十七頁，共八十九頁。豎向組合：平面復(fù)式2、建筑設(shè)計(jì)之戶型(2/3)也可利用層高贈送面積，達(dá)到平面復(fù)式的效果第七十八頁，共八十九頁。2、建筑設(shè)計(jì)之戶型(3/3)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間，適應(yīng)商住需求，同時(shí)提高辦公空間的品質(zhì)。(滿足辦公、商住的復(fù)合功能要求)第七十九頁，共八十九頁。二、三層之間設(shè)夾層，營造空中花園等休憩空間。2、建筑設(shè)計(jì)之環(huán)境第八十頁，共八十九頁。樓層內(nèi)設(shè)共享空間如休憩露臺、小型茶水間，緩解工作壓力2、建筑設(shè)計(jì)之空間布置第八十一頁，共八十九頁。入口及大堂現(xiàn)代氣派，體現(xiàn)物業(yè)形象2、建筑設(shè)計(jì)之大堂第八十二頁，共八十九頁。引入生態(tài)設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)自然通風(fēng)、采光、綠化、節(jié)能等2、建筑設(shè)計(jì)：生態(tài)概念第八十三頁，共八十九頁。建筑造型應(yīng)給人以強(qiáng)烈的視覺沖擊力，與周邊的政府辦公樓形成明顯區(qū)別；現(xiàn)代、氣派，凸現(xiàn)中心區(qū)商務(wù)中心的形象；3、建筑風(fēng)格第八十四頁，共八十九頁。提供酒店式服務(wù)業(yè)主入口廳堂設(shè)酒店式服務(wù)臺；家居清潔及家務(wù)助理服務(wù)；干濕洗熨服務(wù)；安排電召的士服務(wù)；租車服務(wù)