世聯(lián)-綜合體發(fā)展的四種模式

綜合體發(fā)展的四種模式模式1均衡發(fā)展的模式模式3以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式4以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex=hotel+office+shopping+apartment+……

Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShoppingComplex=shopping(主)+OfficeHotel……Shopping模式2以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式第一頁，共十五頁。模式1：各項功能均衡發(fā)展位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點(diǎn)太古廣場總占地三十二萬平方呎，包括四座大樓及一個購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面，包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商場和會議中心等。案例（香港太古廣場）太古廣場第二頁，共十五頁。香港太古廣場頂級購物中心：國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店；除百貨店外，全部采用室內(nèi)街；優(yōu)越的共享空間。五星級酒店部分港麗酒店、港島香格里拉酒店、萬豪酒店頂級公寓部分2棟共約400套單位太古廣場定位為：香港最頂級的綜合體物業(yè)甲級寫字樓+頂級購物中心+五星級酒店+頂級公寓案例（香港太古廣場）第三頁，共十五頁。關(guān)鍵驅(qū)動因素——香港太古廣場商業(yè)—太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時尚品牌與活力中心太古購物廣場匯集國際名流會議展覽中心使Tri—Me成為香港時尚發(fā)布場金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧。酒店—通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價值標(biāo)桿多家五星級商務(wù)酒店+高級酒店式公寓使Tri—Me成為夜間中環(huán)的活力中心各功能空間相互連通/延展了共享空間統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享酒店式公寓—星級物管+多產(chǎn)品組合提供24小時房間餐飲服務(wù)/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié)可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景套房面積定位56平米/110平米/245平米高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（315平米）案例（香港太古廣場）第四頁，共十五頁。定位為——廣州最頂級的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購物商場模式2：以寫字樓為核心功能位于廣州南北向的城市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城區(qū)/北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵2號線總站案例（廣州中信廣場）第五頁，共十五頁。寫字樓利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖寫字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨(dú)立，各有出入口，互不干擾利用超高層寫字樓的頂級形象，擴(kuò)大第一高樓知名度IT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群公寓實用率約80%6部進(jìn)口“三菱”客用升降機(jī)公寓的單元面積由113—237平米不等/適合不同人士的需求單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房內(nèi)的用品一應(yīng)俱全關(guān)鍵驅(qū)動因素——廣州中信廣場案例（廣州中信廣場）第六頁，共十五頁。案例（上海商城）五星級酒店+豪華公寓+寫字樓+商場定位為——上海頂級國際化綜合體"citywithinacity"模式3：以酒店為核心功能

上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。總建筑面積18.5萬平方米。由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設(shè)施組成。第七頁，共十五頁。五星級酒店P(guān)ortmanRitz-Carlton酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享豪華公寓共472間豪華服務(wù)式公寓公寓只租不賣，租金較辦公樓略高面積從47到267平方米，以中大面積為主寫字樓+商場酒店：公寓：寫字樓：商業(yè)約為45%：30%：15%：10%國際水準(zhǔn)的辦公大樓25000平方米世界知名品牌的購物商場關(guān)鍵驅(qū)動因素——上海商城案例（上海商城）第八頁，共十五頁。關(guān)鍵驅(qū)動因素外因：處在CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿^(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會展經(jīng)濟(jì)的氛圍內(nèi)因：定位準(zhǔn)確，五星級酒店帶動其它功能酒店及公寓入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚關(guān)鍵驅(qū)動因素——上海商城案例（上海商城）第九頁，共十五頁。模式4：以商業(yè)為核心功能深圳羅湖金融商業(yè)中心區(qū)/深南大道沿線/緊鄰深圳地鐵一號線深圳大劇院站（地下商業(yè)與地鐵相通）。華潤中心——超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)案例（深圳華潤中心）第十頁，共十五頁。首期規(guī)劃

北區(qū)寫字樓+中區(qū)購物及娛樂中心總建筑面積達(dá)23萬平方米1000個車位華潤大廈：4.2萬平方米的甲級寫字樓高度為139米1-3層為高檔國際時裝旗艦店4層為開放式屋頂花園5-28層為寫字樓頂層為多功能廳萬象城：18.8萬平方米的購物及娛樂中心零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場各類餐飲二期規(guī)劃

占地4.1萬平方米，總建筑面積達(dá)25萬平方米，提供約2000個車位一座超五星級商務(wù)大酒店一座5A智能化甲級寫字樓三座酒店式服務(wù)公寓一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場華潤中心規(guī)劃與功能比例案例（深圳華潤中心）第十一頁，共十五頁。關(guān)鍵驅(qū)動因素外因：優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；區(qū)域成熟后發(fā)展受限/需要新的亮點(diǎn)激發(fā)活力區(qū)域內(nèi)缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象內(nèi)因：超強(qiáng)的實力與品牌號召力集購物、娛樂等為一體的體驗式項目立意高，與深圳人內(nèi)心的價值觀相符一流的精英團(tuán)隊關(guān)鍵驅(qū)動因素——深圳華潤中心案例（深圳華潤中心）第十二頁，共十五頁。四種模式的內(nèi)外因驅(qū)動模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模――建筑面積20萬㎡以上客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐――已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū)地理位置――不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性——主干道沿線客戶支持――商務(wù)客戶地理位置――城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺沖擊――超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計――各功能共融不互擾功能化體系――五星級酒店/甲級寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級酒店式/服務(wù)式公寓開發(fā)商強(qiáng)勁的實力和豐富的經(jīng)驗專業(yè)的管理團(tuán)隊――物業(yè)管理/經(jīng)營管理強(qiáng)制性的視覺沖擊――超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善――商場、公寓定位差異化――通過提供頂級差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位功能化體系――五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實力配套設(shè)施――頂級商場明確定位――大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/…獨(dú)具特色――建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…功能化體系――商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊規(guī)劃設(shè)計/經(jīng)營管理第十三頁，共十五頁。綜合體發(fā)展模式小結(jié)綜合體發(fā)展模式以綜合體內(nèi)各功能的比例來確定，功能比例大的部分成為主要發(fā)展模式。模式一：酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古廣場、北京華貿(mào)中心、北京東方廣場北京華貿(mào)中心各功能規(guī)模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL&SHOPPING+……案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場廣州中信廣場各功能規(guī)模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=HOTEL（主）+APARTMENT（次）+OFFICE&SHOPPING+……案例：上海商城上海商城各功能規(guī)模配比：1：5：1：3（O：H：S：A）模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=SHOPPING（主）+HOTEL&OFFICE&APARTMENT+……案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城深圳華潤中心各功能規(guī)模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）第十四頁，共十五頁。內(nèi)容總結(jié)綜合體發(fā)展的四種模式。國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店。酒店—通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價值標(biāo)桿。各功能空間相互連通/延展了共享空間。高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積