北京中視聯(lián)國際數(shù)字產(chǎn)業(yè)園項目策劃大綱

北京中視聯(lián)國際數(shù)字產(chǎn)業(yè)園項目策劃大綱第一頁，共42頁。

北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地處北京東部發(fā)展帶亦莊地區(qū)，于1992年開工建設(shè)，1994年8月25日被國務院批準為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。1999年6月開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)立中關(guān)村亦莊科技園，是北京唯一同時享受國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)雙重優(yōu)惠政策的特殊經(jīng)濟區(qū)域。

63.02%

76.84%

74.1%

81.44%

85.87%

第二頁，共42頁。開發(fā)區(qū)交通狀況開發(fā)區(qū)距離城市四環(huán)路3.5公里，距離城市三環(huán)路7公里，距市中心天安門廣場16.5公里，距北京首都國際機場25公里，距鐵路貨運站7公里，距公路貨運主樞紐5公里，距國際物流中心1公里，距天津新港140公里。亦莊輕軌——縱貫北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)

亦莊輕軌線路全長23公里，縱貫北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。亦莊輕軌北接地鐵五號線，南端終點宋家莊站，可至京津城際鐵路換乘站，全程共計13站，使出入北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)更為便捷。第三頁，共42頁。開發(fā)區(qū)交通狀況開發(fā)區(qū)距離城市四環(huán)路3.5公里，距離城市三環(huán)路7公里，距市中心天安門廣場16.5公里，距北京首都國際機場25公里，距鐵路貨運站7公里，距公路貨運主樞紐5公里，距國際物流中心1公里，距天津新港140公里。公路——可利用標準及高速公路達1.5萬公里

北京作為首都，建設(shè)有中國最密集的城市及鄉(xiāng)村高標準路網(wǎng)。北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)有三條主干道通往中心市區(qū)。第四頁，共42頁。開發(fā)區(qū)交通狀況開發(fā)區(qū)距離城市四環(huán)路3.5公里，距離城市三環(huán)路7公里，距市中心天安門廣場16.5公里，距北京首都國際機場25公里，距鐵路貨運站7公里，距公路貨運主樞紐5公里，距國際物流中心1公里，距天津新港140公里。水運——驅(qū)車140公里即達中國北方最大的國際貿(mào)易港

天津新港是中國北方最大的綜合性國際貿(mào)易港，天津新港與全球170多個國家和地區(qū)的300多個港口通航，擁有中國第二大集裝箱碼頭，年吞吐能力達100萬個標準箱。高等級京津塘高速公路把北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)與其連接。第五頁，共42頁。開發(fā)區(qū)交通狀況開發(fā)區(qū)距離城市四環(huán)路3.5公里，距離城市三環(huán)路7公里，距市中心天安門廣場16.5公里，距北京首都國際機場25公里，距鐵路貨運站7公里，距公路貨運主樞紐5公里，距國際物流中心1公里，距天津新港140公里。航空——驅(qū)車25公里即可啟動全球之旅

從北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)沿城市五環(huán)快速路進入機場高速路，25公里即可抵達北京首都國際機場。北京空運發(fā)達，連接中國近百個大中城市，并已開通70余條國際航線，連通世界36個國家和地區(qū)的近60座大城市。第六頁，共42頁。開發(fā)區(qū)交通狀況開發(fā)區(qū)距離城市四環(huán)路3.5公里，距離城市三環(huán)路7公里，距市中心天安門廣場16.5公里，距北京首都國際機場25公里，距鐵路貨運站7公里，距公路貨運主樞紐5公里，距國際物流中心1公里，距天津新港140公里。

鐵路——快速進入鐵路中心樞紐位置

從北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)通過北京的城市環(huán)路便可到達北京火車站、北京西客站、北京南站和北京北站。北京是中國鐵路客貨運路網(wǎng)的核心樞紐，以鐵路在中國國家運輸力的成分表現(xiàn)，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的地理優(yōu)勢得天獨厚。第七頁，共42頁。項目環(huán)境自然環(huán)境

北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)對所有入?yún)^(qū)企業(yè)都有嚴格的入?yún)^(qū)環(huán)保指標，管委會對所有企業(yè)入?yún)^(qū)的審批（環(huán)境保護指標），采取一票否決制，從源頭保證了開發(fā)區(qū)的環(huán)境并規(guī)范了投資導向。2002年，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會通過了ISO14001環(huán)境管理體系認證，被國家環(huán)保總局批準為ISO14000國家示范區(qū)。

第八頁，共42頁。項目環(huán)境自然環(huán)境

北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于北京總體規(guī)劃的東部發(fā)展帶上，區(qū)域內(nèi)的住宅項目與開發(fā)區(qū)相匹配，為低密度、低容量、高綠化率。開發(fā)區(qū)內(nèi)的生活區(qū)與公建區(qū)和工業(yè)區(qū)之間建有40米寬的帶狀綠色公園和國際企業(yè)文化公園。目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)的住宅項目容積率為1.54，綠化率為40%。

北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)生活便利，生活區(qū)內(nèi)不但有貨物齊全的購物場所、風味不同的餐廳，還有配套的學校、醫(yī)院、運動場、會所等。為使開發(fā)區(qū)更具國際化水準，這里還將引進國際學校、國際診所、連鎖便利店等。未來的目標將是“最優(yōu)秀、最健康的世界優(yōu)秀文化的和諧共融區(qū)”。第九頁，共42頁。項目簡介北京中視聯(lián)國際數(shù)字產(chǎn)業(yè)園北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)49號街區(qū),緊鄰亦莊工業(yè)園區(qū)中軸路榮京西街.總占地面積40150平方米，總建筑面積約103744平方米，其中地上部分86110平方米。于2006年4月開工。北京中視聯(lián)國際數(shù)字產(chǎn)業(yè)園由一棟12260平方米酒店式公寓、兩棟各10000平方米的寫字樓及23棟3-8層1000-4000平方米的企業(yè)獨棟樓群構(gòu)成。容積率僅為2.14，綠化率超過36%。第十頁，共42頁。項目地理位置本項目地處榮京西街，北側(cè)緊鄰卡爾生活館、郁金香舍及上海沙龍商業(yè)中心，因該商業(yè)中心已基本成熟，中國銀行、建設(shè)銀行、開發(fā)區(qū)辦事處、連鎖餐飲、連鎖健身房、美容機構(gòu)、照相館、大型美廉美超市等日常需求已可以完全滿足。第十一頁，共42頁。項目地理位置西側(cè)為北工大軟件園，創(chuàng)業(yè)氛圍已基本形成。第十二頁，共42頁。項目地理位置南側(cè)為中芯國際集團公司，該公司業(yè)務涉及10余行業(yè)，實力雄厚，同行業(yè)中很有影響。第十三頁，共42頁。項目地理位置東側(cè)為開發(fā)區(qū)工業(yè)區(qū)域，如同前面提到，開發(fā)區(qū)已進駐企業(yè)1596家，總投資金額為88.12億美元。綜上所述，亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)作為北京唯一國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，已經(jīng)得到眾多國內(nèi)外各行業(yè)知名企事業(yè)的認同，此時中視聯(lián)國際數(shù)字產(chǎn)業(yè)園的出現(xiàn)，將可大力借助開發(fā)區(qū)現(xiàn)有資源及多重政策上的優(yōu)惠制度進行全面推廣。第十四頁，共42頁。一、商圈對比一、此地離三環(huán)路僅7公里，驅(qū)車至國貿(mào)中心僅需20分鐘。所以可以和CBD商圈媲美。二、中關(guān)村商圈近年來隨著科技發(fā)展已成為京城商業(yè)聚集地，并形成獨特的商業(yè)氛圍甚至人文氛圍。第十五頁，共42頁。一、BDA國際企業(yè)大道該項目和本項目比鄰而居，本項目為花園式獨立企業(yè)建筑。位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中軸路（未來國際企業(yè)大道）的端點，是開發(fā)區(qū)核心位置的重要地段，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線，同時也構(gòu)成了開發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標志。項目總占地12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，計劃分為三期開發(fā)，于2005年中全部竣工。其中一期面積3萬平米左右，主力戶型在1000-3000平米之間。容積率：0.77，綠化率：41%。二、同項目對比第十六頁，共42頁。二、總部基地

1、總部基地以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地?？梢詾槠髽I(yè)提供良好的中樞式運營管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級輻射全國乃至全球的“中心外圍效應”為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑。

2、總建筑面積：130萬平方米

獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名總部樓500余座

綠化比率：占總面積約50%

總投資額：約45億人民幣

建設(shè)周期：3-5年

3、基地區(qū)位西南四環(huán)路邊，緊鄰豐葆路、世界公園

距天安門直線距離12公里

東臨京開、京津塘高速公路、南苑機場，毗鄰國際汽車城

西有京石、京良等重要公路干線

南有世界公園、葆臺漢墓、超大型體育中心

北有北京西站、豐臺站、豐臺西站，連接京山、京廣、京九、豐沙等7條鐵路干線

南北有幅員闊達的人居社區(qū)，例如帝京花園、怡海花園、怡錦園、棉花城、未來城、

興濤社區(qū)、翡翠城等第十七頁，共42頁。比較項目數(shù)字產(chǎn)業(yè)園BDA國際企業(yè)大道總部基地產(chǎn)權(quán)獨立冠名權(quán)獨立產(chǎn)權(quán)購買價格/平米7000/平米7000/平米租金（人民幣）/平米.日只賣不租3.0元/平米優(yōu)惠政策三減三免三減三免三減三免同等價格可購買1000-3000㎡3-4層獨棟1000平米獨棟總部樓綠化覆蓋率36%41%以上50%以上建筑容積率2.140.771.59停車位/10000平米65個100個使用率85%以上85%以上物業(yè)管理費/月.平米4.2元/月·㎡3.98元建筑密度20%30%車位費/月正常租金150/月單位獨立使用程度獨立使用建筑面積1200㎡以上即可單體獨立使用第十八頁，共42頁。比較項目中關(guān)村CBD其他開發(fā)區(qū)產(chǎn)權(quán)一般無購買價格/平米13000元/㎡＄2100美元/㎡13000元/㎡---＄2100美圓/㎡租金（人民幣）/平米.日5元/㎡10元/㎡5元/㎡---＄20美圓/㎡優(yōu)惠政策三減三免無三減三免或無同等價格可購買500㎡辦公面積400㎡辦公面積400----600㎡辦公面積綠化覆蓋率不高于30%不高于30%一般不高于30%建筑容積率>=6>=6>=6停車位/10000平米50左右45個以內(nèi)45---60以內(nèi)使用率70%左右65%左右一般在70%以下物業(yè)管理費/月.平米18元/月·㎡25元/月·㎡一般在18元/月·㎡---＄3美圓/月·㎡建筑密度50%以上60%以上50%以上車位費/月650元左右/月650元左右/月650元左右/月單位獨立使用程度非獨立使用非獨立使用一般須建筑面積20000㎡以上才立項單體使用第十九頁，共42頁。一、地理優(yōu)勢本項目地理優(yōu)勢優(yōu)越，周邊業(yè)態(tài)完善成熟，創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚。第二十頁，共42頁。二、人文優(yōu)勢亦莊開發(fā)區(qū)常駐人群受教育水平較高，多為科研人員、海歸創(chuàng)業(yè)者、區(qū)內(nèi)外企人員、外籍人員（韓國人較多）。他們大多注重生活質(zhì)量，生活環(huán)境。亦莊這個被人稱為“最像歐洲的小鎮(zhèn)”非常適合他們的需求。第二十一頁，共42頁。三、前景優(yōu)勢亦莊開發(fā)區(qū)現(xiàn)已形成商業(yè)氣候，多數(shù)大中型企業(yè)比較認同這里。如切入點正確，配以適當宣傳推廣，樹立品牌形象，優(yōu)勢將比其他商圈要大。第二十二頁，共42頁。就房產(chǎn)項目來講，本項目面積較小，而做這種高端項目，在硬件來說不占優(yōu)勢，比如綠化占有率、容積率等方面。同類別項目亦莊地區(qū)已有兩家，銷售周期一般在３年左右。比普通住宅項目在銷售推廣上有難度。目前為止，沒有公交車?？吭诒卷椖?。最近的公交車都在上海沙龍（距離２００米左右）第二十三頁，共42頁。挖掘市場

亦莊開發(fā)區(qū)因?qū)Ω咝录夹g(shù)企業(yè)有政策上的優(yōu)惠，所以帶來很多商機。大企業(yè)都在這里自己出資買地建廠，而中小企業(yè)這么做很不現(xiàn)實，他就想找地方買或租用商用樓，開發(fā)區(qū)商用寫字樓為數(shù)不多，只有創(chuàng)新大廈、博達大廈等幾家，而且單戶面積較小，不能滿足所有公司的辦公需要，這是就想給我們帶來機會?，F(xiàn)同類別在售項目如ＢＤＡ國際企業(yè)大道，銷售狀況良好，但缺乏整體宣傳及品牌推廣，售后服務缺乏跟進，這也給我們帶來機會。第二十四頁，共42頁。DBC中最適合精英休恬的停泊港灣第二十五頁，共42頁。DBC皇冠上的明珠第二十六頁，共42頁。DBC中唯一圓夢型辦公總署第二十七頁，共42頁。BDA里DIY，定制型綜合領(lǐng)地第二十八頁，共42頁。根據(jù)本項目自身情況及現(xiàn)有資源，我們將他定位于為入住企業(yè)進行全方位的服務，相關(guān)設(shè)施配套齊全的全天候服務社區(qū)一、引進國際知名物業(yè)公司第一太平，對社區(qū)進行全方位訂制管家式服務知名物業(yè)公司本身有品牌效應，服務周到，比較能讓客戶滿意。知名物業(yè)的進駐可以大大提升本社區(qū)的知名度及品質(zhì)定位。我們可以通過營銷手段，在建筑前期規(guī)劃中，與物業(yè)公司達成共識先行介入建筑規(guī)劃，為社區(qū)環(huán)境，社區(qū)功能提供合理化建議。這樣可以為開發(fā)商節(jié)省很多不必要的費用，加快工程進度，達到快速發(fā)展的目的。因為產(chǎn)業(yè)園今后將進駐不同的企業(yè)，不同的企業(yè)對物業(yè)后期管理將有不同的需求，針對這些問題，我們將專門針對該問題為社區(qū)進行全程策劃，配合物業(yè)公司，為每家企業(yè)提供自助菜單服務。這樣可以讓企業(yè)儉省很多不必要的物業(yè)費用，也可以增加許多他們需要的服務，對企業(yè)自然是一個很大的吸引力。第二十九頁，共42頁。根據(jù)本項目自身情況及現(xiàn)有資源，我們將他定位于為入住企業(yè)進行全方位的服務，相關(guān)設(shè)施配套齊全的全天候服務社區(qū)二、在建筑設(shè)計上，建議采用建筑訂制式服務因為企業(yè)從事的行業(yè)不同，在建筑設(shè)計上也將有不同的需求。我們根據(jù)這個切入點將訂制服務推廣到建筑設(shè)計上。這樣可以最大限度地滿足客戶的不同尋求，與自己買地建廠效果相同，而又大大節(jié)省成本及時間，非常迎合大中型企業(yè)的需求。我們將與建筑設(shè)計單位溝通，制定完善合理的菜單名錄、更改范圍等具體工作。第三十頁，共42頁。根據(jù)本項目自身情況及現(xiàn)有資源，我們將他定位于為入住企業(yè)進行全方位的服務，相關(guān)設(shè)施配套齊全的全天候服務社區(qū)三、將酒店式公寓底層做成快捷式酒店快捷酒店在快節(jié)奏發(fā)展的北京已日漸成熟。它通過自身方便快捷、物美價廉的特點，非常適合出差辦公的職員、自助旅游的驢友、親朋到訪的臨時住所。亦莊開發(fā)區(qū)1596家企業(yè)，數(shù)十高尚社區(qū)，只有錦江富源大酒店（五星級）、盛福華國際俱樂部（四星際）依夢華都大酒店。普通員工到此出差也只能在這三家選。因此快捷酒店的市場空間很大，他可以滿足不同需求的客人，也同時服務于本社區(qū)，作為完善社區(qū)功能起到很大作用。我們可通過自身資源使品牌快捷酒店成功進駐。使酒店式公寓成為真正酒店管理。由該酒店的帶動來吸引客戶，促進成交。第三十一頁，共42頁。根據(jù)本項目自身情況及現(xiàn)有資源，我們將他定位于為入住企業(yè)進行全方位的服務，相關(guān)設(shè)施配套齊全的全天候服務社區(qū)四、將社區(qū)會所用商業(yè)運做模式運轉(zhuǎn)會所作為社區(qū)配套以習以為常，但同時會所功能并沒有在社區(qū)起到應有的作用，成為業(yè)主的休閑健身好去處。是因為物業(yè)公司達不到專業(yè)標準，管理不夠完善，費用偏高，還沒有相應服務。導致開發(fā)商前期大量投入而遲遲得不到回贏。

我們會為社區(qū)制定完善的策劃方案，通過與物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，用招商運做模式使知名健身會所進駐，使會所進入正常商業(yè)運做軌道。已此吸引客戶進駐，促進成交。第三十二頁，共42頁。根據(jù)本項目自身情況及現(xiàn)有資源，我們將他定位于為入住企業(yè)進行全方位的服務，相關(guān)設(shè)施配套齊全的全天候服務社區(qū)五、由物業(yè)公司直接管理建立企業(yè)服務中心為完善產(chǎn)業(yè)園功能，在軟件方面與物業(yè)協(xié)調(diào)成立企業(yè)服務中心。該中心主要由圖文處理中心、票務訂購中心、品牌辦公用品售賣中心、快遞及物流中心代理點、員工食堂、快餐中心、家政服務中心、花卉租擺中心、品牌便利店組成。硬件完善后，軟件跟不上也會使企業(yè)在此工作很不方便，為排除客戶諸多顧慮。該服務中心的各項職能將滿足企業(yè)日常所有需求，同時也是變向的為他們節(jié)省不必要的時間和費用,讓他們無后顧之憂。我們將就此做出完善的運做方案及工作流程配以相應的宣傳推廣。使社區(qū)品牌形象突出，與同類別項目與眾不同。第三十三頁，共42頁。我們的可售資源是三種不同的物業(yè)形態(tài)，是三種不同的置業(yè)用途，這些物業(yè)形態(tài)的競爭市場相當激烈。因此，必須跳出物業(yè)形態(tài)自身的直接用途，尋找能統(tǒng)領(lǐng)整個企業(yè)獨棟樓盤、平層寫字樓以及酒店式公寓物業(yè)的品牌內(nèi)涵。我們完全可以跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式，利用產(chǎn)業(yè)園周邊資源，擴充品牌核心內(nèi)涵，將產(chǎn)業(yè)園定位成一個整個開發(fā)區(qū)獨有的、擁有比ＢＤＡ、總部基地更有投資價值的、有無盡開發(fā)潛力的綜合形企業(yè)社區(qū)。第三十四頁，共42頁。一、產(chǎn)品核心功能企業(yè)獨棟、平層寫字樓、酒店式公寓二、產(chǎn)品形式特點以整棟及套為主。整棟為１０００－４０００平米，寫字樓平層內(nèi)自由調(diào)整，酒店式公寓由５０－１００平米戶型組成。三、入市姿態(tài)企業(yè)總部的星級酒