當(dāng)前房地產(chǎn)政策下如何提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的分析的論文

PAGEPAGE1當(dāng)下房地產(chǎn)政策下如何提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的分析的論文當(dāng)下房地產(chǎn)政策下如何提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的分析房地產(chǎn)開發(fā)是為人類的生活、生產(chǎn)活動提供入住中間的行業(yè)。改革開放以來，我們國家房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場伴隨著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展得到了長足的發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)商的目的在于獲取最大利潤的同時盡可能降低風(fēng)險，而在在房地產(chǎn)開發(fā)中通過宏觀調(diào)控手段，來實現(xiàn)在帶動城市的經(jīng)濟增長的同提供完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，改善城市居民的生活質(zhì)量。所以，在進行房地產(chǎn)開發(fā)的實際活動中，開發(fā)商不僅需要獨特戰(zhàn)略眼光和操作技巧，更重要的是在適應(yīng)國家當(dāng)下房地產(chǎn)政策的前提下，提高開發(fā)項目的經(jīng)濟利益。1．當(dāng)下房地產(chǎn)政策合理確定自己在房地產(chǎn)市場運行中的角色，著眼于建立市場運行規(guī)則和監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行，是對房地產(chǎn)市場實施有效管理的關(guān)鍵。管理房地產(chǎn)市場的主要職能，是實施有效的宏觀調(diào)控和按照市場發(fā)育程度建立清晰完備的法制系統(tǒng)，保障房地產(chǎn)市場參與者的合法權(quán)益，使得房地產(chǎn)市場的運作納入法制的軌道。我們國家房產(chǎn)市場經(jīng)過2011年一系列調(diào)控，現(xiàn)在狀況依然火爆，房價依然堅挺，房價上升的勢頭并未被明顯抑制。進入2012年后，從到地方，各職能部門又一輪針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控以組合拳的方式逐步展開。進入2012年，我們國家土地供應(yīng)政策基調(diào)是堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策方向不改變、態(tài)度不動搖、力度不放松，在促進房價合理回歸同時努力保持土地市場平穩(wěn)運行，避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價格大起大落。2012年，土地政策將繼續(xù)嚴格落實各項調(diào)控政策措施，加大監(jiān)管和調(diào)控力度，鞏固已有調(diào)控成果，促進房價合理回歸；繼續(xù)以保障性安居工程用地落實為重點做好用地供應(yīng)，努力保持土地市場平穩(wěn)運行，避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價格大起大落，合理引導(dǎo)市場預(yù)期；繼續(xù)以促進形成住房有效供應(yīng)為重點做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強住房宗地供應(yīng)和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管，嚴格督促按合同約定條件建設(shè)和開竣工，及時發(fā)現(xiàn)處置閑置土地，堅決打擊違法轉(zhuǎn)讓土地行為。11665.COm2．當(dāng)下房地產(chǎn)政策下如何提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益2.1提高當(dāng)下房地產(chǎn)政策下投資決策的針對性2.1.1提高市場調(diào)查的針對性〔1〕擬開發(fā)土地項目類型的定位。確定要開發(fā)的項目是用于別墅、商業(yè)店鋪、辦公、住宅還是綜合性大樓，有效的判斷其項目類型在當(dāng)下房地產(chǎn)政策下的最大收益比。如果是用于住宅的話，還要考慮要開發(fā)的是多層住宅還是高層住宅等等，這些都屬于原則性的問題?！?〕定出合理類型的房地產(chǎn)后,再進行市場細分，以確保其符合當(dāng)下市場需要。比如對于住宅而言，其市場細分細則主要有：此區(qū)段是否需要設(shè)計檔次、調(diào)查消費者對戶型的需求、戶型的面積、居民對房屋朝向、采光和通風(fēng)等的要求、調(diào)查同類型的樓盤的銷量、價格和數(shù)量等?？傊?，通過提高市場調(diào)查的針對性，從而提高在當(dāng)下房地產(chǎn)政策下的預(yù)期經(jīng)濟效益。2.1.2提高項目總投資估算的針對性在項目總投資估算過程中，要充分考慮到不可預(yù)見的資金，并在實施過程中加以控制，以保證經(jīng)濟收益的最大化。一般而言，投資的估算包括以下幾個方面：〔1〕取得土地費用。土地費用是隨著房地產(chǎn)政策的變化而變動最大的投資因素，若為競拍獲得，依據(jù)房地產(chǎn)的估價理論和方法，采取市場比較、假設(shè)開發(fā)和基準(zhǔn)地修正來估算競拍的最高限價；若為舊城改造，則需要詳細摸底，詳細計算拆遷資金，此部分所占投資比較大。所以，開發(fā)之前要明確擬開發(fā)的項目建筑種類、面積和人口等等，明確當(dāng)下房地產(chǎn)政策對于其規(guī)范的相關(guān)條例。同時，也要依據(jù)(城市房屋拆遷管理條例〕和地方實施細則，合理進行補償和安置費用等的計算，考慮到拆除違章建筑對經(jīng)濟成本的影響。在拆遷過程中，與受托單位簽訂關(guān)于費用包干和安置面積合同，以便于控制拆遷成本?！?〕建安造價:需要根據(jù)當(dāng)下房地產(chǎn)政策規(guī)范的工程和市場的價格信息來造價?！?〕估算大型的設(shè)備費用，依據(jù)的是現(xiàn)行的市場價格信息?！?〕其他的費用估算包括建設(shè)單位的管理費、勘察費和設(shè)計費、工程的監(jiān)督管理費、營銷費、研究費、進口設(shè)備費、供電費、臨時設(shè)施費、工程保險費等。〔5〕密切關(guān)注建設(shè)時期的貸款利息、營業(yè)稅等，其與房地產(chǎn)政策的變化息息相關(guān)。2.1.3提高項目總收論文聯(lián)盟http益估算的針對性采用當(dāng)下房地產(chǎn)政策房下地產(chǎn)估價理論和方法進行項目總價值估算。例如住宅項目,可采用市場比較法估算,步驟如下:從當(dāng)下市場調(diào)查而來的交易實例,從中選取可比實例,建立價格可比基礎(chǔ),進行交易情況修正,交易日期修正,區(qū)域因素修正,個別因素修正,綜合評估出項目總價值。根據(jù)建筑工期定額,計算出工程所需工期,分別相應(yīng)估計出工程樁基、上部、裝飾、總體配套工程進度,估算各期工程款需要量;預(yù)計銷售速度及銷售資金流入量;相應(yīng)預(yù)估其它費用流出量,制定出比較切合實際情況的現(xiàn)金流量表。2.1.4提高項目決策可行性研究的針對性房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大、建設(shè)周期長、涉及面廣。要想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，必須基于當(dāng)下房地產(chǎn)政策，做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實。在項目決策可行性研究中，要根據(jù)工程經(jīng)濟學(xué)、工程財務(wù)學(xué)理論登對項目進行財務(wù)評估和風(fēng)險分析。具體而言，運用靜態(tài)和動態(tài)方法計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率,借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)對財務(wù)評估,并對項目進行財務(wù)評價與風(fēng)險分析。最后作出項目決策的可行性研究結(jié)論，其包括當(dāng)下房地產(chǎn)市場需求的必要性,工程建設(shè)技術(shù)上可行性,項目開發(fā)經(jīng)濟上合理性等。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟http2.2強調(diào)房地產(chǎn)項目設(shè)計的針對性工程設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面規(guī)劃和詳細設(shè)計過程，是實現(xiàn)決策意圖過程，其是房地產(chǎn)開發(fā)的核心，是確定和控制工程造價的重點階段。因此強調(diào)設(shè)計應(yīng)以人為本，并適度創(chuàng)新和超前，而得到消費者的認同和青睞。針對當(dāng)下房地產(chǎn)政策，在進行工程設(shè)計時，一般需要進行限額設(shè)計來控制工程造價。具體來講，限額設(shè)計是按照投資或造價的限額進行滿足技術(shù)要求的設(shè)計，它包括兩方面內(nèi)容，一方面是項目的下一階段按照上一階段的投資或造價限額達到設(shè)計技術(shù)要求，另一方面是項目局部按設(shè)定投資或造價限額達到設(shè)計技術(shù)要求。通過限額設(shè)計，可以有效的提高房地產(chǎn)項目設(shè)計的針對性，從而在適應(yīng)當(dāng)下房地產(chǎn)政策下實現(xiàn)綜合提高項目經(jīng)濟效益的目的。2.3提高施工質(zhì)量是關(guān)鍵工程施工是工程設(shè)計意圖最終實現(xiàn)并形成工程實體的階段，也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和工程項目使用價值的重要階段。因此加強此階段質(zhì)量、進度、造價控制將有利于保證工程高質(zhì)量、低造價、短開發(fā)周期。所以在當(dāng)下房地產(chǎn)政策下，要想獲得經(jīng)濟利益最大化，更應(yīng)該提高工程施工質(zhì)量，通過提高工程質(zhì)量來贏得消費者的信賴，通過低造價降低開發(fā)成本，短開發(fā)周期有利于資金回籠，從而達到綜合提高項目經(jīng)濟效益的目的，其是在當(dāng)下房地產(chǎn)政策下提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的最根本途徑。3．結(jié)束語經(jīng)過近20年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境發(fā)生了巨大變化，市場規(guī)則日趨成熟、市場行為日趨理性和