××山莊發(fā)展規(guī)劃建議

××山莊發(fā)展規(guī)劃建議目錄一、前言二、深圳市房地產(chǎn)總體概況闡述㈠、深圳市房地產(chǎn)總體概況㈡、深圳市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概況㈢、深圳市房地產(chǎn)總體走勢(shì)分析三、龍華房地產(chǎn)發(fā)展㈠、龍華鎮(zhèn)簡(jiǎn)介㈡、龍華房地產(chǎn)發(fā)展㈢、龍華房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)㈣、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點(diǎn)講㈤初、項(xiàng)目片區(qū)化未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)師測(cè)捧四、荔花山士莊符項(xiàng)目分析及津相關(guān)建議悟㈠、荔花山構(gòu)莊總體數(shù)據(jù)嫌資料役㈡、本項(xiàng)目調(diào)地塊價(jià)值預(yù)茶測(cè)俱㈢、項(xiàng)目定競(jìng)位分析建議公㈣裁、一期工程禮開(kāi)發(fā)存在的芽欠缺及解決饒思路添㈤詞、項(xiàng)目整體垮規(guī)化思路及植建議五、后序一、前言姜房地產(chǎn)投資趨在經(jīng)歷了前難期短暫、簡(jiǎn)提單的開(kāi)發(fā)即跪獲暴利過(guò)程絲后，現(xiàn)在已進(jìn)經(jīng)逐漸向著射一個(gè)正常的皆市場(chǎng)環(huán)境發(fā)旱展：嘆激烈競(jìng)爭(zhēng)科與逐步染成熟的買(mǎi)方睬市場(chǎng)黃并存，致使包房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定在依然呈現(xiàn)頂出高回報(bào)的撇背后，也使慈其所要面臨宣的風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到設(shè)新高。籍由此，房地暈產(chǎn)代理市場(chǎng)忠亦逐漸規(guī)范昨；這也給地連產(chǎn)發(fā)展商們伐解決了一個(gè)足難題：克建好的房子照如何才能轉(zhuǎn)透兌出應(yīng)有的侍利潤(rùn)？騎然而，事實(shí)柔上房地產(chǎn)代顆理商整體水格平的高低，堤將直接影響頭到發(fā)展商所爭(zhēng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利奔潤(rùn)回報(bào)率的按高低。鞏如何來(lái)做好掌房地產(chǎn)項(xiàng)目丘的代理工作觸，使發(fā)展商色所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)底目達(dá)到最高巷的利潤(rùn)回報(bào)寨點(diǎn)？我們（企建華地產(chǎn)物仔業(yè)顧問(wèn)有限貝公司）在闡冶述了自己的眾全程代理模誰(shuí)式的同時(shí)，器也對(duì)本項(xiàng)目倦的開(kāi)發(fā)、結(jié)展合我們對(duì)本殿區(qū)域市場(chǎng)的膜了解程度，耗做了一個(gè)初炭步的項(xiàng)目發(fā)隱展策略分析角，以進(jìn)一步洞拓展彼此之吸間的思路，猛實(shí)現(xiàn)雙方的晶友好合作！資知已知彼夠，不斷小探討創(chuàng)新幼，方能百戰(zhàn)隔百勝，這也宋是我們長(zhǎng)期到以來(lái)所堅(jiān)持頭的工作方式按。蹤二、深圳市賣(mài)房地產(chǎn)總體殃概況闡述能㈠、深圳市娛房地產(chǎn)總體鑰概況種⒈癢200番1年度深圳上的房地產(chǎn)市難場(chǎng)可概括為盼：的樓市熱點(diǎn)多鮮，榮發(fā)展空間大神。樹(shù)2001年午深圳版TO衰WNHOU蟻SE新鮮出拴爐，并形成利理性共識(shí)：姻TOWNH刻O(píng)USE只紙是新產(chǎn)品，倚不是主流產(chǎn)寇品。拼新都市主義拍重視強(qiáng)調(diào)在崇都市區(qū)域內(nèi)箭進(jìn)行有效合得理的填補(bǔ)性騙開(kāi)發(fā)及利用握，將現(xiàn)代生役活諸多要素描進(jìn)行充分而糅合菊整理，使居箏住、工作、煉購(gòu)物、休閑演等“鏈”結(jié)潮起來(lái)，構(gòu)成俊一個(gè)完善、腔便利、現(xiàn)代秘的生活空間蓮。小教育與地產(chǎn)貴“商戀愛(ài)俊”暖，在深圳已它是普遍現(xiàn)象愉，顏去壩年尤其突出脊，學(xué)校不僅填僅是樓盤(pán)的蝦一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，滿同時(shí)也是一壇個(gè)發(fā)展空間另非常大的朝其陽(yáng)行業(yè)。成梢功的學(xué)?？煞猿蔀榉康亓町a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)景的又一利潤(rùn)筍增長(zhǎng)點(diǎn)。

冶政乓水景住宅再減度升級(jí)，良致使湖親水住宅尤退其是海景渾仍是200些2丙年深圳樓市固熱賣(mài)點(diǎn)之一片。搞“運(yùn)動(dòng)的才鋸是美麗的”矮。隨著生活綁質(zhì)素的提高翁，人們更加痛關(guān)注健康，潤(rùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)掌也興起了以罷“運(yùn)動(dòng)健康擋”為概念的特樓盤(pán)，特別卵是土隨著豬申奧的成功牌，使得“運(yùn)躺動(dòng)”這一主亦題斃更興深入人心。開(kāi)綠色住宅、才生態(tài)住宅、牛環(huán)保住宅如化同一個(gè)個(gè)令諸人拍歡行欣的跳動(dòng)音榨符，給普通財(cái)百姓帶來(lái)對(duì)落美好生活的休憧憬和遐想吸。在深圳，無(wú)伴隨著旅游封業(yè)的蓬勃發(fā)逝展，以華僑飲城為代表的僻深圳旅游地唱產(chǎn)已初具規(guī)焦模。

惰愛(ài)房地產(chǎn)與高探科技緊密結(jié)宅合。在信息普化建設(shè)飛速對(duì)發(fā)展的時(shí)代塌，住宅的科晚技性更加突征出的表現(xiàn)肥“粱科技以人為貍本蝦”喪。網(wǎng)絡(luò)設(shè)施廉的完善，寬毒帶社區(qū)的成鞋熟，無(wú)一不扇為2001膨年的房地產(chǎn)船市場(chǎng)推波助縣瀾。相信把常信息化建設(shè)足溶入生活將券是新世紀(jì)衡中量住宅質(zhì)素芒的又一重要蘆標(biāo)準(zhǔn)。（寬齡頻入戶，智貨能化物管）雖⒉獻(xiàn)錯(cuò)2002年親以來(lái)深圳的根房地產(chǎn)市場(chǎng)伙綜合表現(xiàn)為林：逗承前啟后，顏蓄勢(shì)待發(fā)。加新也年度的深圳諒典指在去年部的基礎(chǔ)上將透深圳劃分為匠10個(gè)片區(qū)瀉，它們是：汗后海片區(qū)、燃前海片區(qū)、狂華僑城片區(qū)雖、南山商業(yè)阿文化中心區(qū)發(fā)、蛇口片區(qū)次、香蜜湖片孟區(qū)、深圳中蔥央商務(wù)區(qū)、庸紅樹(shù)林海景擇片區(qū)、寶安暖新城片區(qū)膊、龍華片區(qū)桂。肢2002年冰第一季度，邀春節(jié)淡季過(guò)賢后，深圳市味樓盤(pán)推廣力麥度逐漸加大簽，市場(chǎng)開(kāi)始笨活躍。進(jìn)入精3月份，住始宅市場(chǎng)全面管走出春節(jié)后旁市的預(yù)熱狀辦態(tài)，開(kāi)始了歷一輪波瀾壯雀闊的樓市大糧角斗，環(huán)香惕蜜湖的“湖僚濱大戰(zhàn)”打踩響，深圳灣失的“海灣戰(zhàn)棉爭(zhēng)”也拉開(kāi)棟了序幕。整達(dá)個(gè)1季度已目經(jīng)有十余個(gè)乖新盤(pán)推出，俱新增住宅供犁應(yīng)量超過(guò)8屬2萬(wàn)平方米訴。蘭

從弓市場(chǎng)需求看皂，深圳住宅食市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力墨仍然旺盛，晉人民幣存款冰利率下降的速調(diào)控效果已獸經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)露。根據(jù)深圳姻統(tǒng)計(jì)局的最討新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)啄表明，20快02年前3蘇月，深圳商奇品房銷(xiāo)售價(jià)聞格總水平上貢升了1.4取%，其中住盤(pán)宅同比上升沒(méi)了1.7%聾。從雙休日制售樓處絡(luò)繹蛇不絕的看樓伐人群可以看央出，市民看沙樓、買(mǎi)樓的星積極性高漲蕉，高素質(zhì)、?？诒玫臉菗尡P(pán)更是得到徹追捧。瘡㈡、深圳市本房地產(chǎn)現(xiàn)狀鎮(zhèn)概況畢⒈芬住宅項(xiàng)言目已成為房齒地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)零發(fā)建設(shè)的重倚頭戲，且中氧檔戶型和中飯檔樓價(jià)仍是邀當(dāng)前市場(chǎng)客團(tuán)戶置業(yè)首選霧。抬⒉桌國(guó)際花齒園城市（環(huán)挑境保護(hù)涉“揚(yáng)全球500瞇強(qiáng)君”岸）綜合功能去日益完善、搶地鐵多條線崖路即將開(kāi)通冷以及高新技臨術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的探形成，將促老使深港一體久化的早日實(shí)授現(xiàn)，從而提談高房地產(chǎn)市肺場(chǎng)的外銷(xiāo)率找。堵⒊暴房地產(chǎn)知市場(chǎng)已漸趨貨理性和成熟壟，很少存在剩沖動(dòng)開(kāi)發(fā)及涉沖動(dòng)置業(yè)：盤(pán)開(kāi)發(fā)注重景紅觀資源和綜醫(yī)合配套的完仗善；導(dǎo)置業(yè)注重綜僻合性能與銷(xiāo)按售價(jià)格的對(duì)餃比；觸價(jià)格不再是針置業(yè)選擇的釋單一考慮因懷素。帥⒋浙市場(chǎng)置銳業(yè)的用途重暫在居住享用拜，投資理念學(xué)相對(duì)淡化。赤⒌秒置業(yè)投謹(jǐn)資在消費(fèi)支籃出中的比率笑明顯增長(zhǎng)。驅(qū)⒍抵政府加逝快對(duì)二線外驕（特別是龍稀崗布吉和膠龍華舞等地）全面辟基礎(chǔ)建設(shè)?？冖?、深圳市會(huì)房地產(chǎn)總體旁走勢(shì)分析脈綜合對(duì)深圳茅房地產(chǎn)市場(chǎng)聚的調(diào)查、分娃析，我們對(duì)復(fù)深圳地產(chǎn)市食場(chǎng)的未來(lái)發(fā)仍展進(jìn)行如下徑預(yù)測(cè)：禁⒈慨特區(qū)外閉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)柱代即將來(lái)臨軍，特別是特羨區(qū)外的次中渡心區(qū)；衡⒉慘房地產(chǎn)詞市場(chǎng)進(jìn)入理梅性開(kāi)發(fā)階段工；炕⒊席矮景詞豐桌欺悉⒋特置業(yè)投餃資更注重物熟業(yè)的享受質(zhì)候量；美⒌喬置業(yè)投局資在總消費(fèi)梁支出中的比永率明顯增長(zhǎng)泊；脹⒍漲高檔住夜宅項(xiàng)目的潛部在市場(chǎng)呈隱虛性增長(zhǎng)；顛⒎某殘外銷(xiāo)比例將笨快速增長(zhǎng)；頌三、龍華片捆區(qū)房地產(chǎn)發(fā)戚展腿㈠、龍華鎮(zhèn)久簡(jiǎn)介杰龍華鎮(zhèn)地處乏寶安區(qū)東部瞇，南連福田案區(qū)、羅湖區(qū)貫和南山區(qū)，苗北接觀瀾鎮(zhèn)真，東鄰布吉皺鎮(zhèn)，西靠石慢巖鎮(zhèn)，是深徑圳市未來(lái)中枝心區(qū)的后勤勿基地和寶安擱區(qū)的次中心惱區(qū)；全鎮(zhèn)面雪積邊98豬平方公里，攪轄龍華、同痕勝、龍勝、獲上塘、民治青、油松、清霧湖、大浪、微三聯(lián)九個(gè)行疑政村和龍園畝、景龍兩個(gè)談居委會(huì)；居桶住人口達(dá)違36.6天萬(wàn)，其中常椅住人口約桿2.4宅萬(wàn)。袋⒈待交通狀況娛龍華鎮(zhèn)內(nèi)交減通四通八達(dá)而，梅觀高速丙公路、機(jī)荷廚高速公路、逃布龍公路、圈石觀公路、屈平南鐵路均擺貫通全鎮(zhèn)，柳全國(guó)最大的仔陸路海關(guān)欲---幸梅林海關(guān)也冰座落在龍華染境內(nèi)。睡⒉株區(qū)域規(guī)劃助面積洪龍華城市規(guī)遍劃面積達(dá)卻41稱(chēng)平方公里，更到目前為止購(gòu)，已建成爹32脅個(gè)居民住宅褲區(qū)、緣18擺個(gè)工業(yè)區(qū)，裕面積達(dá)醫(yī)25禾平方公里。陰⒊楚文體設(shè)施程建設(shè)該績(jī)曬揮絡(luò)網(wǎng)暖射般酷甲鉛脅炒桌吩⒋多安全文明吉建設(shè)塔大力推進(jìn)交“蠻綠化、美化黃、凈化、文籃化杜”折工程，積極擔(dān)實(shí)施山“位一鎮(zhèn)一廣場(chǎng)盡”富、舊“活一村一公園免”作、禿“諸一街一景點(diǎn)貼”毯的環(huán)境建設(shè)俱目標(biāo)；同時(shí)瓜，通過(guò)開(kāi)展面社會(huì)治安綜析合治理和安咳全文明小區(qū)拌建設(shè)，使生描活環(huán)境更加跨安全、文明余。⒌工業(yè)吳投資環(huán)境的摧不斷優(yōu)化，舞吸引了一大莫批實(shí)力雄厚掉的外資企業(yè)擊紛紛前來(lái)投壯資，生產(chǎn)領(lǐng)局域涉及自行數(shù)車(chē)、電腦、違塑膠、電子達(dá)、服裝、鐘箏表、機(jī)械制靈造和日常生螺活用品等多早種行業(yè)。到文目前為止，釀全鎮(zhèn)腸18度個(gè)工業(yè)區(qū)的瞧廠房使用率語(yǔ)達(dá)序98%被，擁有內(nèi)外寧資企業(yè)9尋00冒余家。⒍農(nóng)業(yè)尖農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn)了裳由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)鍋向已“燦三高籠”器農(nóng)業(yè)、創(chuàng)匯嚼型的商品農(nóng)金業(yè)轉(zhuǎn)變，逐笑步形成了蔬嚇菜、水果、招水產(chǎn)、畜禽弟四大鮮活產(chǎn)脈品生產(chǎn)基地賞，大批農(nóng)副軟產(chǎn)品源源不某斷地供應(yīng)深悔圳、港澳市撤場(chǎng)。馬⒎式規(guī)劃建設(shè)婦據(jù)了解，龍先華未來(lái)幾年宵的規(guī)劃建設(shè)藍(lán)將主要以龍竊華中心廣場(chǎng)場(chǎng)及周邊地帶裳為軸心，往世北到軍湖、披貫穿中部組致團(tuán)的梅龍大毛道等，將依禍照給整個(gè)中次部組團(tuán)帶來(lái)秩巨大的發(fā)展悲潛力；網(wǎng)狀輔結(jié)構(gòu)的道路才網(wǎng)絡(luò)，以及送外環(huán)路等道晴路的規(guī)劃建趁設(shè)，將更加甩拉近龍華及鄭關(guān)內(nèi)的聯(lián)系馬。霸另外，在房真地產(chǎn)規(guī)劃建尚設(shè)方面，由兵于可用于房魄地產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)殼發(fā)建設(shè)的土輝地已所剩無(wú)植幾，龍華的悔舊城改造部跨分將成為近氏期的主流；腹而另一方面格閑置地的開(kāi)裳發(fā)利用也馬壞上就會(huì)起熱禍潮。冶龍華各項(xiàng)指壁標(biāo)圖表解析尚㈡、龍華房般地產(chǎn)發(fā)展戲㈡-1、前士言眠作為一個(gè)獨(dú)量具特色的關(guān)簽口片區(qū)，龍撐華房地產(chǎn)按踩市場(chǎng)輻射及動(dòng)區(qū)域又可以熄劃分為三個(gè)呈片區(qū)：遼梅林關(guān)外區(qū)寨域（包括萬(wàn)睬家燈火、星嬌光之約、瀅或水山莊、潛她龍花園、馨礙園、萬(wàn)科四固季花城等）伸；節(jié)龍華中心城誰(shuí)鎮(zhèn)區(qū)域（包箏括風(fēng)和日麗箭、龍泉花園劑、銀泉花園暴、金碧世家蔑、廣信花園涉等）；貝未來(lái)中心廣熱場(chǎng)區(qū)域（包繞括關(guān)麗家園共、新華苑、喪新城市花園笨等）?？垭S著二線關(guān)應(yīng)概念的淡化黑以及龍華中兇心廣場(chǎng)的建型成，以中心融廣場(chǎng)向周邊傘輻射的一個(gè)幣新的中心區(qū)共正在形成，廳它將是未來(lái)門(mén)以龍華為中認(rèn)心的中部衛(wèi)書(shū)星城的一個(gè)樓新靚點(diǎn)。在濁中心區(qū)的周闖圍，一批新槐的大型高素糠質(zhì)樓盤(pán)也隨閃即出現(xiàn)，隨瘦著較有實(shí)力牽的開(kāi)發(fā)商的戴進(jìn)入，位于慰中心區(qū)內(nèi)樓娃盤(pán)的檔次正陰在逐步提高蛙。屋另外，龍華慶鎮(zhèn)內(nèi)的集資映房和政府安傻居房等也是格本地一大特惠色，相對(duì)于土片區(qū)一般素巧質(zhì)的商品房抵來(lái)說(shuō)其主要堆客戶均為龍升華鎮(zhèn)內(nèi)客戶冤為主，兩者神存在部分可杠替代性，彼舅此之間競(jìng)爭(zhēng)繭性較大。櫻參㈡-2、龍址華房地產(chǎn)項(xiàng)仔目總體供應(yīng)穩(wěn)狀況驢輛第一類(lèi)門(mén)集資房（私圓房）狠據(jù)調(diào)研，龍屆華鎮(zhèn)基本上蹦每個(gè)自然居匪民村都有集否資房上市銷(xiāo)政售，遍布全芬鎮(zhèn)，市場(chǎng)供為應(yīng)量較大，耀銷(xiāo)售量也不覺(jué)小。根據(jù)相緞關(guān)法律，此光類(lèi)房并不充那許上市銷(xiāo)售拴，其非法上齡市對(duì)質(zhì)素不分高的商品房之形成了一定槐市場(chǎng)沖擊。萌此類(lèi)房為一慚般為村方出則地，其他公巖司投資興建書(shū)，無(wú)產(chǎn)權(quán)證泄或每棟僅有亮一集體產(chǎn)權(quán)三證。辱此類(lèi)樓盤(pán)特題征如下：冤價(jià)格：均價(jià)極1500炮—愚1800元強(qiáng)/平方米（眾一般含簡(jiǎn)單編裝修）韻付款方式：見(jiàn)主要為一次緣性付款及分匙期付款（一伶般為一年至狀三年分期）帝；要供應(yīng)戶型及藝暢銷(xiāo)戶型：慈市場(chǎng)供應(yīng)量嘩最大的是三球房及二房戶協(xié)型。蕉三房面積8騎0--11鑒5平方米，啞其中暢銷(xiāo)戶鎮(zhèn)型面積為8缺0泥—荷90平方米本；撫二房面積6事0負(fù)—合90平方米營(yíng)，其中暢銷(xiāo)富戶型面積為優(yōu)6陽(yáng)0騙—疲75平方米怕；讓少量四房面批積100神—軍125平方買(mǎi)米，其中暢窮銷(xiāo)戶型面積應(yīng)為100捏—健110平方叛米；岸少量一房及計(jì)一房一廳面聚積30麗—隱50平方米鄰，其中暢銷(xiāo)瘋戶型面積為心30車(chē)—淹50平方米獻(xiàn)；踩客戶群：購(gòu)牢買(mǎi)者基本為茂龍華鎮(zhèn)內(nèi)客為戶，一般自跟身生活品味浩不高，對(duì)樓搏盤(pán)質(zhì)素要求健不高。購(gòu)買(mǎi)榆用途一般為捏自住及租賃嫌投資。邁評(píng)述：此類(lèi)街物業(yè)一般質(zhì)意素較低，小除區(qū)規(guī)劃及內(nèi)褲部配套較差誦，建筑密度拉較高。銷(xiāo)售閑策略主要以逮低價(jià)格吸引表客戶，銷(xiāo)售再手段基本上川采用直銷(xiāo)方某式與現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)供售相結(jié)合。龜樓盤(pán)基本無(wú)杰現(xiàn)場(chǎng)包裝。竭第二類(lèi)捎小規(guī)模普通疲質(zhì)素商品房法龍華鎮(zhèn)內(nèi)存塞在大量目前筋小規(guī)模普通錦質(zhì)素商品房選，此類(lèi)樓盤(pán)奉質(zhì)素不高不晝低，規(guī)模不項(xiàng)大不小，一悟般戶數(shù)在3略50戶以內(nèi)風(fēng)。其主要面傾向鎮(zhèn)內(nèi)客戶登開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售燦上也基本以伸地盤(pán)銷(xiāo)售為敲主。休價(jià)格：均價(jià)愿2200頌—作2700元術(shù)/平方米（掏一般含簡(jiǎn)單婚裝修）止付款方式：領(lǐng)一次性付款紙、按揭付款猜、低首期按固揭（包括零見(jiàn)首期、一成擱首期）否供應(yīng)戶型及急暢銷(xiāo)戶型：救市場(chǎng)供應(yīng)量呼最大的是三廟房及二房戶響型。渣三房面積8懂0馳—路115平方眨米，其中暢尿銷(xiāo)戶型面積盲為80窯—隸90平方米六；夕二房面積6忍0紙—撈90平方米南，其中暢銷(xiāo)允戶型面積為缸60烤—太75平方米襪；見(jiàn)少量四房面法積100裹—?jiǎng)?25平方拍米，其中暢但銷(xiāo)戶型面積稅為100-狠110平方立米；遷少量一房及靠一房一廳面屑積30裹—板50平方米腎，其中暢銷(xiāo)壽戶型面積為南30骨—個(gè)50平方米軋；輛客戶群：購(gòu)萍買(mǎi)者主要為紅龍華鎮(zhèn)內(nèi)客賭戶，購(gòu)買(mǎi)用飄途一般為自仍住。覺(jué)評(píng)述：斃此類(lèi)樓盤(pán)質(zhì)斬素不高也不付低，但其價(jià)肌格比集資房談高出不少，丑此部分樓盤(pán)顛的市場(chǎng)受集醫(yī)資房沖擊較案大；業(yè)第三類(lèi)科大規(guī)模高質(zhì)犧素商品房數(shù)龍華鎮(zhèn)內(nèi)大閣規(guī)模高制裁盒素商品房對(duì)灰本項(xiàng)目的開(kāi)政發(fā)有重要參捉考意義。龍交華鎮(zhèn)目前此脾類(lèi)代表性樓廉盤(pán)為美麗3兆65、錦繡削江南、風(fēng)和宣日麗、美麗灘家園等。潛其主要樓盤(pán)剛為有以下特齒征：蠶價(jià)格：均價(jià)鈴基本在30略00元/平嶼方米左右惰付款方式：法一次性付款雕、按揭付款駐、低首期按夢(mèng)揭（包括零痕首期、一成倡首期）寫(xiě)供應(yīng)戶型及劑暢銷(xiāo)戶型：玻市場(chǎng)供應(yīng)量彩最大的是三稅房及二房戶犧型。坊三房面積8樸0饒—徑100平方碧米，其中暢椒銷(xiāo)戶型面積捏為80秘—心90平方米轎；工二房面積7港0拼—徑80平方米漆，其中最暢懲銷(xiāo)戶型面積摟為70洽—吵80平方米饑；棋少量四房面藏積100鑰—安125平方手米，其中暢粥銷(xiāo)戶型面積兆為100-查120平方鼻米；狠客戶群：主怎要客戶可分文三大類(lèi)，分蒼別為龍華鎮(zhèn)跌內(nèi)客戶，深圖圳關(guān)內(nèi)上班底客戶（福田洲居多，南山證、羅湖次之局），龍華鎮(zhèn)叨周邊區(qū)域客籍戶（包括梅抱林關(guān)口、觀尊瀾、石巖、牽坂田等）。洗評(píng)述：此類(lèi)超樓盤(pán)質(zhì)素明傻顯高于龍華達(dá)鎮(zhèn)內(nèi)其他物脈業(yè)，在營(yíng)銷(xiāo)斜手法上也有辨創(chuàng)新，其目偽標(biāo)客戶定位腳及營(yíng)銷(xiāo)傳播欄有突破，并女不局限于龍狼華鎮(zhèn)內(nèi)，吸括引了一批關(guān)燈內(nèi)人士在龍殊華置業(yè)等；京龍華鎮(zhèn)部分肅項(xiàng)目資料統(tǒng)逐計(jì)表：核項(xiàng)目名稱(chēng)壽物業(yè)類(lèi)型岔建筑/占地爽面積翻物業(yè)位置菜開(kāi)發(fā)商找起價(jià)按均價(jià)/㎡懸主力戶型握四季花城盯多層拴Townh掩ouse健37388冊(cè)8㎡學(xué)53216龜8㎡檢坂田村坂雪胞崗高新技術(shù)械綜合開(kāi)發(fā)區(qū)萍深圳市萬(wàn)科顏房地產(chǎn)有限瓦公司來(lái)均：380湖0元哲二、三房焰59惕—孕110菌㎡圈新華苑么多層粥31000哀㎡計(jì)65000倆㎡四東環(huán)二路與哨建設(shè)路交匯鄭處烈寶安龍華經(jīng)解濟(jì)發(fā)展限公破司碌起:260樂(lè)0元移均:270岔0元洗二、三四房痰85～12乏2㎡配飛揚(yáng)繽紛萍伐饞浙肚多層急34625俱㎡匹66062礙㎡于和平路與中視環(huán)路交匯處梯大信實(shí)業(yè)股犯份書(shū)起:190愚0元血均:250嚴(yán)0元慮二、三房素62～97晃㎡雹金碧世家等多層榴30317錢(qián)㎡垮龍華人民北幅路養(yǎng)中房集團(tuán)昆絞明房地產(chǎn)開(kāi)猾發(fā)公司深圳督分公司旅起：220片0元坑已售完傷馨園二期決多層簽小高層臘61591摸.8㎡跟58147換.12㎡憲民治大道捉匯馨實(shí)業(yè)有洽限公司夏均：330調(diào)0元最星光之約煎多層護(hù)小高層屋10片3618.鏈88㎡披五和南路與拼梅坂大道交精匯處拋深圳昂天集愧團(tuán)航天偷廣宇集團(tuán)吳二、三房情75.2～尊120.2腰㎡職中環(huán)花園陸多層質(zhì)20000敘㎡跪36500暢㎡濟(jì)中環(huán)路貨深房集團(tuán)寶冰安開(kāi)發(fā)有限菊公司開(kāi)起:270刺0元專(zhuān)均:280盤(pán)0元連二、三、四林房拉73～11漂5㎡山華都花園竊多層叉80000烘㎡嘴22000施0㎡陽(yáng)人民路與和漢平路交匯處賣(mài)汕頭升藝建政筑總公司深醬圳分公司特起：230襪0元膏萬(wàn)家燈火漁多層搏80000機(jī)㎡（一期）扒21400杜0㎡完梅林關(guān)口詠瀅水房地產(chǎn)酷開(kāi)發(fā)有限公楊司脆起:290爛0元戒均:310諸0元蔽潛龍花園船惠寧閣阿小高層貧高層棄14527緊.04㎡榨民治大道沃潛龍實(shí)業(yè)有鋸限公司冤起:325饑0元洪均:380葵0元?jiǎng)h銀泉花園伐小高層叢30533壁.3㎡狡65790非.33㎡顧布龍公路與系梅觀高速交泡匯處人民中搭路旬龍泉房地產(chǎn)半開(kāi)發(fā)有限公傘司儀起:320益0元問(wèn)均:400丘0元兔一、二、三幼房堪47.8～勤98㎡字盛銘居啞多層翅7389㎡戶龍華鎮(zhèn)民治菊深圳市鵬寶貪樂(lè)物業(yè)發(fā)展渠勿中環(huán)花園柏多層關(guān)20000歷㎡濟(jì)36500帶㎡滅龍華鎮(zhèn)中環(huán)女路衣深房集團(tuán)寶余安開(kāi)發(fā)有限旗公司煌起：236母5元機(jī)疾蛙百項(xiàng)目名稱(chēng)冶物業(yè)類(lèi)型槳建筑/占地孟面積饞物業(yè)位置晴開(kāi)發(fā)商漢起價(jià)激均價(jià)/㎡床主力戶型蠅堪多層掠50091由㎡手79559飼㎡芒中環(huán)二路與圓和平路交匯集富士康物業(yè)忠開(kāi)發(fā)(深圳布)班風(fēng)和日麗霜多層脊17355酒6㎡已36000脂0㎡朱人民路漂物業(yè)工程開(kāi)蔑發(fā)公司鎮(zhèn)起:280刪0元眉均:350熟0元奮二、三房握68～12枯0㎡坦樂(lè)景花園慚小高層亂16000礙㎡今32000尚㎡首中環(huán)路與和殿平中交匯處竭源發(fā)實(shí)業(yè)有喜限公司宮起2500周元哲均:270嚴(yán)0元燥龍?jiān)创髲B腔多層挎4068㎡御5287㎡絞建設(shè)路吊1900元胳金玲花園廈多層與尾盤(pán)剩和平路宇國(guó)深實(shí)業(yè)發(fā)資展爪2280元與美麗365躺多層遺小高層畫(huà)10000灑0㎡身20000熔0㎡麥東環(huán)二路與質(zhì)三聯(lián)路交匯沙處砍華興實(shí)業(yè)有頭限公司疫2800元掃二、三、四葉房夢(mèng)63～12碰0㎡拿錦繡江南敵小高層幟21000控0㎡匠40000閑0㎡棋人民南路與猛布龍公路交叛界處洪寶安區(qū)龍華當(dāng)鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展純公司渠2900元血二、三（躍稱(chēng)式）、空中計(jì)別墅滔70～16工0㎡耕山湖林海劈多層炒小高層唉28181氏5㎡沒(méi)32000膝0㎡租梅林關(guān)口析豐澤湖山莊債僅起3300國(guó)元須均:370扒0元需二、三四房羊76～10駁5㎡友美麗家園泉多層描小高層童30000得㎡蜓60000卵㎡動(dòng)?xùn)|環(huán)二路與脆和平路、建柔設(shè)路交匯處則寶安龍華經(jīng)皺濟(jì)發(fā)展有限禍公司層起:258拜0元交均:290度0元驕華昱苑煎多層壺人民路與建牢達(dá)路交匯處假起:210巾0元誼均:240軋0元跡世紀(jì)華庭宅多層率50091側(cè)㎡疾79559盯㎡駝和路與東環(huán)犧二路交匯處宰富士康物業(yè)桃開(kāi)發(fā)(深圳睡)劉起:238拍0元梳均:258鹿0元哨瀅水山莊矩多層屢50000默㎡凝10300測(cè)0㎡認(rèn)梅林檢查站疏側(cè)瀅水山莊耐處慧瀅水房地產(chǎn)催開(kāi)發(fā)有限公叛司刃起:310專(zhuān)0元夫均:350圓0元圓二、三、四落房綱85～14鳳2㎡兔㈡-3、龍容華房地產(chǎn)發(fā)館展格局吩⒈聯(lián)物業(yè)類(lèi)型延龍華片區(qū)對(duì)顫于其特定的竭地理環(huán)境和集所處的位置考決定了其開(kāi)童發(fā)項(xiàng)目有一拍定特殊性，溫其原有的進(jìn)迫出關(guān)樞紐交裁通槐——提民治大道，法仍保有其青血春活力，潛熱龍花園等及島周邊規(guī)劃中奇的大型微利被房社區(qū)，勢(shì)著必引領(lǐng)該社拆區(qū)的樓盤(pán)開(kāi)糊發(fā)檔次的提搞升。龍華鎮(zhèn)淡內(nèi)的超級(jí)大填盤(pán)崗——漲風(fēng)和日麗也顏在龍華宣揚(yáng)暗一種完善配攪套止——甲生活館理念壁的產(chǎn)生，導(dǎo)鬧致該片區(qū)樓類(lèi)盤(pán)檔次在一是定程度上得某到提升。槳在開(kāi)發(fā)中，蔬物業(yè)類(lèi)型呈趣現(xiàn)多元化，由經(jīng)濟(jì)實(shí)用房淋與舒居型系巴列物業(yè)并肩牲發(fā)展。堵安置房系列將：有民樂(lè)村杠項(xiàng)目、潛龍爺閣等。注安居房系列限：廣信花園珠、潛龍花園疏；驅(qū)康居系列：扛美麗家園、逢風(fēng)和日麗、寺星光之約、勁金碧世家、睛潛龍花園、默馨園、萬(wàn)家組燈火、山湖斜林海、書(shū)得蠅門(mén)第等；畏舒居房系列梳：萬(wàn)科四季慣花城、美麗酷365、錦經(jīng)繡江南、山洽水天驕、馨軌園、計(jì)劃中姥的18萬(wàn)平漏方米金地項(xiàng)浸目等等。蹲集資房系列嫩：龍勢(shì)盲桐爆伴問(wèn)⒉崗片區(qū)物業(yè)各銷(xiāo)售狀況謝1999年脆以來(lái)，經(jīng)過(guò)鎮(zhèn)政府和發(fā)展倉(cāng)商的共同努死力，瀅水山李莊、潛龍花剖園、銀泉花濁園、風(fēng)和日謠麗、龍泉花斧園、新華苑熔、星光之約彼、美麗家園趣、金碧世家驢等大中型的膊中高檔樓盤(pán)澇的陸續(xù)推出切，并成為全邁市特別是龍僚華鎮(zhèn)熱點(diǎn)樓蟲(chóng)盤(pán)。而現(xiàn)在橫的四季花城零、美麗36用5、錦繡江繩南等，包括叮風(fēng)和日麗、梳美麗家園、屯星光之約等甲在深圳關(guān)內(nèi)久樓市中都具憂有一定影響斯力?？梢哉f(shuō)息，整體上龍陜?nèi)A鎮(zhèn)房地產(chǎn)佳即住宅市場(chǎng)摸供應(yīng)量日趨執(zhí)增大囑，肢交易量在逐郊步上漲福。樓價(jià)穩(wěn)步摧攀升，已成淚為片區(qū)房地稅產(chǎn)現(xiàn)階段的算突出特點(diǎn)。溪四季花城、費(fèi)美麗365哀、風(fēng)和日麗戒等大型項(xiàng)目戰(zhàn)在片區(qū)內(nèi)相到對(duì)綜合素質(zhì)功較高。而作構(gòu)為較早的風(fēng)蜘和日麗在規(guī)蘋(píng)模和品牌效姻應(yīng)、社區(qū)環(huán)驅(qū)境和區(qū)內(nèi)配屢套一定代表木：大型會(huì)所殘——幅生活館等賣(mài)瓦點(diǎn)下，目前綁第三期麗虹喊苑也正處于掛熱銷(xiāo)階段；界瀅水山莊憑墊借其為關(guān)口飽物業(yè)的優(yōu)越接性及低廉的今價(jià)格，潛龍承花園為從梅恨林關(guān)口通往訪龍華鎮(zhèn)交通勁要塞之一的尚民治大道喉每舌地帶，其邀物業(yè)銷(xiāo)售狀堪況也已接近棟尾聲。作為翠處于未來(lái)城道市中心廣場(chǎng)詳旁邊幾個(gè)超肌級(jí)大盤(pán)，區(qū)界內(nèi)、區(qū)外配僵套一路被看禁好，相信憑玩借其大型項(xiàng)議目的完善配短套，必將會(huì)使在龍華市場(chǎng)憤激起不小波寧瀾。禿⒊跳片區(qū)物業(yè)東價(jià)格水平皆龍華片區(qū)即遺梅林關(guān)口商連品房銷(xiāo)售價(jià)徐格折后在3獻(xiàn)070紹—式3650元捐/平方米之將間，待開(kāi)發(fā)震大盤(pán)估價(jià)4斜100召—紗4300元排/平方米；佛龍華鎮(zhèn)（包霉括城市中心濕廣場(chǎng)）在售視商品房（除面風(fēng)和日麗等避均價(jià)為每平州方米320煌0本—既3300元并/平方米外畜），其他均泉價(jià)一般在2伯300蔑—零3000元亭平方米，聯(lián)向排別墅（小假洋樓）銷(xiāo)售牙均價(jià)為51回00述—繼5500元室/平方米之駱間。龍華片卷區(qū)的商品房冠價(jià)格一般在遍2000-爺-3000慌元/平方米踢左右，有一字定規(guī)模及檔耳次的樓盤(pán)如額風(fēng)和日麗、參星光之約、穩(wěn)潛龍花園、隸美麗365查、山水天驕乘、萬(wàn)家燈火榨等項(xiàng)目的銷(xiāo)販?zhǔn)劬鶅r(jià)在3傾100元/成平方米以上釀，而其他大似多數(shù)商品房刷的均價(jià)在2游300案—寶2800元培/平方米左輩右，相對(duì)特堵區(qū)內(nèi)特別是阿比較近的梅貫林片區(qū)商品酒房來(lái)說(shuō)，價(jià)夢(mèng)格幾近低了罪一半左右。漆另外龍華鎮(zhèn)驕及附近各居漲民村存在大免量的村民集越資房的銷(xiāo)售河，銷(xiāo)售均價(jià)小約在150咱0皆—企1800元久/平方米之院間（具體數(shù)寨據(jù)不詳），掙極大沖擊了導(dǎo)片區(qū)商品銷(xiāo)茅售。龍㈡-4、片悉區(qū)功能特征距及相鄰片區(qū)劣比較與龍華片區(qū)是哥關(guān)外區(qū)域房敵地產(chǎn)市場(chǎng)典露型片區(qū)之一欲，經(jīng)歷了三餅次發(fā)展機(jī)遇榜：第一是由袋購(gòu)房入戶帶倆動(dòng)，引發(fā)了柔深圳人赴關(guān)榴外置業(yè)的第呆一次高潮；江第二次為萬(wàn)攏科、中海、禮物業(yè)集團(tuán)等裝大型地產(chǎn)商走將品牌地產(chǎn)甩航母開(kāi)進(jìn)布凳吉和龍華，這把品牌付之虹于關(guān)外物業(yè)刃，從而掀起硬了一場(chǎng)表現(xiàn)魂為品牌效應(yīng)線與郊居置業(yè)龜?shù)牡禺a(chǎn)革命綱浪潮；第三絨次發(fā)展機(jī)遇森，則是深圳扒市中心區(qū)的師興建所帶來(lái)雨的，深圳中賢心區(qū)的開(kāi)發(fā)耕為龍華帶來(lái)?yè)闲碌臋C(jī)遇，鐵使龍華地產(chǎn)得的開(kāi)發(fā)更顯皆絢麗多彩。賠其實(shí)，龍華漿的前景早在普已在深圳中括心區(qū)發(fā)展規(guī)呈劃出臺(tái)的就儀可以預(yù)見(jiàn)。露中心區(qū)作為錫未來(lái)深圳的生市中心，其笛人口和人氣淡有著巨大的淡增長(zhǎng)潛力，癢中心區(qū)預(yù)計(jì)缸就業(yè)人口5六0壺—棚70萬(wàn)，而出居住配套僅炊依靠容量有萌限的中心區(qū)抗當(dāng)然無(wú)法承家載，盡管往亞西走，華僑篩城、南山、扔蛇口、科技飲園等可以分葉流，往東走市，福田、羅門(mén)湖舊城改造婦暨地產(chǎn)發(fā)展連還會(huì)產(chǎn)生一練定吸納能力祖，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)最不能達(dá)到市競(jìng)場(chǎng)需求，特末別是那些尋起求一種寧?kù)o桐的、安逸的孤、祥和的、議舒適的價(jià)格的康價(jià)、交通圾方便的生活俘環(huán)境，深圳意市的城市總財(cái)體規(guī)劃更強(qiáng)雕調(diào)均衡與全葵面發(fā)展，特妹別是深圳關(guān)讀內(nèi)土地儲(chǔ)備釀越來(lái)越少的裁同時(shí)，深圳鋪中心區(qū)輻射竄地帶地塊價(jià)段值迅速得到匆提升，龍華拼與中心區(qū)作聾為近鄰，正閘可利用這次太機(jī)遇，帶動(dòng)課龍華地產(chǎn)及婦社會(huì)經(jīng)濟(jì)的的全面發(fā)展。劇另外，布吉擾地產(chǎn)實(shí)力雄祖厚，勢(shì)頭一翻直較猛，使粗龍華受一定酷程度的塘“秒打壓繳”徐，同樣不可止以忽視。即辮便如此，龍市華的地理位厭置和發(fā)展勢(shì)奶頭勢(shì)必引起閣消費(fèi)者的眼掀光，特別是跑中心區(qū)六大予工程的建設(shè)年即將展現(xiàn)在夕世人而前的翻同時(shí)，有一跌批具有先只環(huán)先覺(jué)的地產(chǎn)眼商如：物業(yè)培集團(tuán)、富通粱、金地、泰割華、長(zhǎng)城、超中信等均看持好龍華。他撇們的目標(biāo)也敘一致，雖然妻開(kāi)發(fā)的模式耕存在多元化群，但總體來(lái)捉說(shuō)為龍華片珠區(qū)房地產(chǎn)市泳場(chǎng)形象提升蔬起到了推動(dòng)張作用。南市政府近期沙在龍華片區(qū)是加大基礎(chǔ)設(shè)昂施及交通樞研紐的建設(shè)的摟同時(shí)，龍華樹(shù)片區(qū)各大發(fā)仇展商也在倍領(lǐng)加準(zhǔn)備，蓄豈勢(shì)待發(fā)。如堅(jiān)板梅大道即浙將加寬貫通躬、廣場(chǎng)大道溉的興建鋪設(shè)羞梅龍路建設(shè)鼻指日可待等肺，將關(guān)外龍奉華片區(qū)物業(yè)膨及關(guān)內(nèi)房地男產(chǎn)市場(chǎng)更加撤緊密的聯(lián)系勁在一起，為游龍華房地產(chǎn)蒼市場(chǎng)紐帶的塵真正形成奠卸定了基礎(chǔ)。曉隨著龍華城濱鎮(zhèn)市建設(shè)發(fā)差展速度的加性快，城區(qū)規(guī)北模的不斷擴(kuò)劫大，其中心竿區(qū)的規(guī)模和居檔次不斷提溫高，加之龍?jiān)砣A與福田中指心區(qū)毗鄰，昆在三大優(yōu)勢(shì)妨的帶動(dòng)下，葬龍華中心廣泄場(chǎng)即將建設(shè)雞，龍華鎮(zhèn)將勁改變往日基圖本在鎮(zhèn)中發(fā)禍展的模式，陪積極向南部倡、北部拓展斃新區(qū)，將在殃南路形成新到的住宅社區(qū)忙中心與北部油新的城市中唐心，由于特饑區(qū)內(nèi)地形呈彎現(xiàn)帶狀分布巴，福田中心伐區(qū)作為深圳陷市最為繁華牧的政冶、文攀化、商業(yè)區(qū)佛，羅湖中心陵區(qū)、南山中攝心區(qū)、寶安既中心區(qū)，龍敢崗中心區(qū)次棍一級(jí)的行政不中心區(qū)，在滿全市中部發(fā)慣展的軸線上待則缺乏一個(gè)希次中心區(qū)，翅龍華關(guān)口區(qū)繡域內(nèi)存在良紀(jì)好的區(qū)位條霧件，在一定吊程度上可以磨承擔(dān)次中心它的職能，并哭且憑借其合硬理的規(guī)劃、先功能齊全的概配套設(shè)施、逝便捷的交通依、短暫的出僵入關(guān)時(shí)間、渣素質(zhì)良好的久自然及生活聞環(huán)境、同比拍價(jià)格的巨大核差異等優(yōu)勢(shì)超，龍華的房圈地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將撒會(huì)取得經(jīng)濟(jì)繳效益和社會(huì)壁效益豐厚的飯回報(bào)。膜㈢、龍華房詢地產(chǎn)發(fā)展趨伐勢(shì)榨㈢-券⒈肝大規(guī)模社泰區(qū)開(kāi)發(fā)將是堤“貍新龍華時(shí)代愿”趣的主流動(dòng)向然目前龍華片握區(qū)大盤(pán)的價(jià)茂位不高，屬憐規(guī)模經(jīng)濟(jì)的罷模式，基本斥上符合消費(fèi)把者的心理價(jià)意位。同時(shí)大芳盤(pán)擁有很多丸深入人心的掘生活優(yōu)勢(shì)，鐘例如大社區(qū)余、完善的市語(yǔ)政生活配套時(shí)及住戶專(zhuān)車(chē)魚(yú)，而這些優(yōu)尤勢(shì)恰恰又是虜消費(fèi)者在關(guān)床外購(gòu)房所考偉慮的幾個(gè)重午要因素。焦大盤(pán)的分期件推出，至少眨在近兩年內(nèi)白將對(duì)欲在龍愛(ài)華購(gòu)房的消滴費(fèi)者形成巨回大的消費(fèi)心偽理吸引力，恰這種影響效梅果將持續(xù)相勻當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間盛，而且在此油期間削消費(fèi)者也逐奶漸形成衰“磨去龍華就住肌大社區(qū)接”陣的消費(fèi)心理尖，當(dāng)且大盤(pán)所針絹對(duì)的對(duì)象并芹不局限于本逆區(qū)域內(nèi)消費(fèi)霉客戶，競(jìng)爭(zhēng)水和影響范圍擾不斷擴(kuò)大，脊在整體形象能推廣和品牌脹樹(shù)立方面具詢備資金優(yōu)勢(shì)饞，相對(duì)轉(zhuǎn)嫁釘風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)趨樹(shù)小，發(fā)展商爆利潤(rùn)得到保艷障。迎㈢-胸⒉零龍華商品攜房和商業(yè)用慰房銷(xiāo)售價(jià)格歡將有上漲的處趨勢(shì)乖在關(guān)外各片場(chǎng)區(qū)中，由于粥龍華片區(qū)的贏地理位置得鋸天獨(dú)厚，交膜通順暢，而疏且在擴(kuò)關(guān)、哭龍華二線擴(kuò)閱展區(qū)、遠(yuǎn)期抓地鐵將延伸歪至龍華等利聰好因素的驅(qū)誤使下，龍華課片區(qū)在關(guān)內(nèi)雪消費(fèi)者心目丑中的地位進(jìn)酒一步攀高?；烹S著房地產(chǎn)萬(wàn)市場(chǎng)的高漲司及政府微利現(xiàn)房的興建，笛龍華片區(qū)的警人氣將進(jìn)一反步興旺，此攔環(huán)境下在消亮費(fèi)者心中龍謊華片區(qū)與市珍區(qū)的距離將幸進(jìn)一步拉進(jìn)冊(cè)，這此因素勸的共同作用哄必然將促進(jìn)列商品房?jī)r(jià)格菌的升高。館從潛龍花園偽、瀅水山莊暈、銀泉花園占、風(fēng)和日麗別等樓盤(pán)的表善現(xiàn)來(lái)看，其凍二期的價(jià)位竊均比一期高園出平均50扎0元/平方啟米左右，同遮時(shí)樓盤(pán)質(zhì)素虛也比一期高翅出一個(gè)檔次吸，因此，龍采華片區(qū)商品露房?jī)r(jià)格的攀到高已是大勢(shì)奧所趨。便在激烈的市眾場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，從開(kāi)發(fā)商要使蠅自已的樓盤(pán)盜暢銷(xiāo)，在建沃設(shè)與營(yíng)銷(xiāo)過(guò)魄程中必須扭增加創(chuàng)新要誠(chéng)素躬，增加成本匹成為必然，摘在保證開(kāi)發(fā)皂商預(yù)期利潤(rùn)館的前提下，姻商品房?jī)r(jià)格找的提升也是偉必然的。樸㈢-搜⒊誤龍華房地穿產(chǎn)開(kāi)發(fā)戶型藏主要特點(diǎn)發(fā)耳展灶龍華房地產(chǎn)摩開(kāi)發(fā)戶型結(jié)絲構(gòu)以中等戶覽型為主，即庸以二房二廳倚一衛(wèi)和三房佛兩房一衛(wèi)為徐主，面積多緞在62-1往25平方米肉之間，且三發(fā)房二廳二衛(wèi)榜占目前供應(yīng)紫量的大多數(shù)便，復(fù)式三房步、四房的出壇現(xiàn)，為整個(gè)許龍華房地產(chǎn)改市場(chǎng)注入新幅的活力。釣市場(chǎng)供給量累在增加；橫㈢-逮⒋害開(kāi)發(fā)項(xiàng)目杠增加，市場(chǎng)倡競(jìng)爭(zhēng)等更加胖趨于白熱化族。關(guān)㈣、龍華房俯地產(chǎn)康居型笑住宅特點(diǎn)匠開(kāi)發(fā)商對(duì)區(qū)策內(nèi)園林景觀忍、區(qū)外自然艙環(huán)境的營(yíng)造芒將進(jìn)一步提裂高，投資也虛進(jìn)一步加大右，使未來(lái)的艱小區(qū)住宅逐寇步向康居型兄住宅開(kāi)發(fā)方貧向發(fā)展。泄人性化需求優(yōu)是一種以低電級(jí)向高級(jí)演防變的過(guò)程，從龍華房地產(chǎn)洪市場(chǎng)也是同稼樣的道理。矮早在80衛(wèi)—痛90年代，粒龍華房地產(chǎn)印主體以別墅滲、同樂(lè)村別象墅等一批項(xiàng)萌目，就其外備觀設(shè)計(jì)、配鑼套設(shè)施、園特林設(shè)計(jì)等與仿如今時(shí)尚別喚墅不能同日武而語(yǔ)，其不臥能滿足該消栗費(fèi)階層的基快本需求，大辜量空置也是尼必然的，不昏過(guò)這與市場(chǎng)感也有一定關(guān)現(xiàn)系。相對(duì)于讀99年以后煌開(kāi)發(fā)的物業(yè)喚，較注重營(yíng)孫造環(huán)境，而務(wù)且隨著龍華結(jié)經(jīng)濟(jì)與深圳路聯(lián)系紐帶越謊來(lái)越緊，特鵝別是富士康襖、華發(fā)進(jìn)駐剛龍華，首先哭帶給龍華的險(xiǎn)是無(wú)限的就單業(yè)機(jī)會(huì)；同悅次將3萬(wàn)多割高新技術(shù)人抬才引進(jìn)龍華趨，提升該整容體片區(qū)文化忙素質(zhì)水平，貿(mào)該類(lèi)移民多恨屬于中高薪砍階層，這一那批人具備了洪購(gòu)置商品房促的能力，他熟們從事科技水行業(yè)，雖有滋單位房，但川已厭倦，他礎(chǔ)們追求著一掉種藝術(shù)感受耗、高層次消幫費(fèi)的人居生誕活，崇尚一鈔種新的生活荷理念。于是弦，龍華一批將高素質(zhì)樓盤(pán)兔一經(jīng)推出，蜂倍受市場(chǎng)推謹(jǐn)崇，這類(lèi)消肅費(fèi)者占有相龍當(dāng)比例份額明。頂會(huì)所的功能陣在推廣中芳歇容一現(xiàn)，備班受市場(chǎng)關(guān)注唇，已經(jīng)成為枝了項(xiàng)目推廣放上的賣(mài)點(diǎn)。薄對(duì)于會(huì)所，償關(guān)內(nèi)幾乎接腸觸住房的人尼都會(huì)知道，穿如果是一個(gè)箭概念的炒做瓶已經(jīng)成為過(guò)瞎去時(shí)，它已隨經(jīng)劃歸為一論個(gè)項(xiàng)目的硬誤件范疇。然儀而在龍華，標(biāo)相對(duì)深圳市物區(qū)而言起步導(dǎo)較晚，只有口少數(shù)品牌地爪產(chǎn)商的近來(lái)捉開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目含配套里增設(shè)蔑了會(huì)所，其辣他多數(shù)只是艱原有的管理戒處改頭換叫惡法，但是真未正沒(méi)有起到藍(lán)會(huì)所的作用塞和達(dá)到會(huì)所駛應(yīng)該具備的烤功能標(biāo)準(zhǔn)，本目前在龍華想鎮(zhèn)真正算得主上功能較齊些的會(huì)所的樓曾盤(pán)如：江“帖風(fēng)和日麗魄”端，她的生活繁館崇尚一種蠢接近自然接否近日常生活勸所需的理念節(jié)，在銷(xiāo)售中退，很大程度誦上引領(lǐng)了龍燙華樓市的發(fā)猶展方向。楊㈤、項(xiàng)目片乏區(qū)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)哲預(yù)測(cè)菊目前，龍華驢片區(qū)在售、剝?cè)诮?xiàng)目有娃10余個(gè)，伯包括：山湖貨林海、山水焦天驕、萬(wàn)家全燈火、星光裳之約、書(shū)香腹門(mén)第以及民寶樂(lè)村集資房貓等、位于龍擁華鎮(zhèn)中心的亞風(fēng)和日麗、離銀泉花園、畫(huà)榕苑、馨園摩、錦繡江南原、大信花園怕等，位于城襯市未來(lái)中心斑廣場(chǎng)的美麗芽365、新竿華苑、嘉逸脫花園等。練市場(chǎng)的形成落融匯著相關(guān)墾的競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)屬域競(jìng)爭(zhēng)的存中在也是市場(chǎng)碌替代效應(yīng)產(chǎn)咐生的，項(xiàng)目查片區(qū)未來(lái)競(jìng)拜爭(zhēng)也就是市紛場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市瞞場(chǎng)替代相結(jié)責(zé)合的。其中蜜替代型產(chǎn)品逼為：母㈤-1.肆84平方米獲以下的中小促戶型存在與仇租賃市場(chǎng)的橫功能替代。防㈤-2.丟孩軟均亞材擁痛畏㈤-3.衡面積在間[活100]平問(wèn)方米以上，心康居型住宅描的功能替代惑。胡第一替代功趨能，基本存閉在于經(jīng)濟(jì)實(shí)緣用房、農(nóng)民流用房等：西病頭綜合市場(chǎng)外等；砌第二替代功賴(lài)能，存在于盡鎮(zhèn)中心經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)實(shí)用房（如顛文信花園、繩新華苑一期莖、新城市花碰園等）與康盜居房（如美貞麗家園、風(fēng)雨和日麗、星起光之約等）檢；凳第三替代功映能，存在于蕩舒居房（星呀光之約、美圖麗家園、萬(wàn)廈科四季花城旺等）與聯(lián)排叮別墅（馨園任、四季花城陸、金地龍華漆項(xiàng)目等以及箱廣九鐵路莞康深沿線相關(guān)興物業(yè)唱等）；材總體上講，蹤項(xiàng)目片區(qū)未少來(lái)存在區(qū)內(nèi)蛇競(jìng)爭(zhēng)與區(qū)內(nèi)演外競(jìng)爭(zhēng)相互熱結(jié)合的狀況欣，區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)屋即為以上幾拳種替代競(jìng)爭(zhēng)心，而區(qū)間競(jìng)社爭(zhēng)則體現(xiàn)在衛(wèi)銷(xiāo)售價(jià)格、考樓盤(pán)質(zhì)素、謀交通狀況、勤配套設(shè)施等腦。對(duì)于舒居旨型物業(yè)宅來(lái)斃說(shuō)，一般地黑，在龍華鎮(zhèn)伸，占地規(guī)模集相對(duì)小的項(xiàng)乏目其區(qū)內(nèi)競(jìng)溪爭(zhēng)要大于區(qū)魚(yú)外競(jìng)爭(zhēng)；反飾之，則是占閑地規(guī)模比較意大的項(xiàng)目參贊與區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)森會(huì)加大。對(duì)刺于成本高的例別墅及聯(lián)排錢(qián)別墅市場(chǎng)則蜂由于客戶覆境蓋區(qū)域相對(duì)菠比較廣泛，灘區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)則璃比較明顯。搭此時(shí)的龍華饒鎮(zhèn)市場(chǎng)瀕臨冤著外來(lái)的壓螺力比較大，勵(lì)即布吉兵團(tuán)躍、寶安兵團(tuán)扎、龍崗中心賴(lài)城兵團(tuán)中心汽區(qū)兵團(tuán)、環(huán)傲深圳灣兵團(tuán)麥、華僑城兵路團(tuán)、后海、盈前海兵團(tuán)等洲片區(qū)市場(chǎng)推碌盤(pán)量比較大以，給龍華片端區(qū)物業(yè)市場(chǎng)干推廣制造了舞不小的阻力蒙。榮四、荔花山戶莊項(xiàng)目分析禾及相關(guān)建議攪㈠、荔花山迅莊總體數(shù)據(jù)竿資料:床㈠-套⒈遭地理位置賴(lài)：脫本項(xiàng)目地處詢深圳市寶安宵區(qū)龍華鎮(zhèn)民圾治（大道）映路旁，新一廉代酒店正對(duì)洞面，距梅林紡關(guān)口不到3濫公里。杏㈠-檢⒉現(xiàn)項(xiàng)目地塊縱總占地面積禁：輩15517滴7.94M父其中：碼1#地塊：揀45227緊.213M熊2#地塊：昌29673推.870M買(mǎi)3#地塊：豬47344答.015M雕4#地塊：包32932肯.838M過(guò)㈠-鞠⒊遮本項(xiàng)目計(jì)艇容積率老（1.8）逗總建筑面積趙為:279蹤294M，蒜其中：對(duì)住宅總建筑井面積：25圈2918M遞災(zāi)商業(yè)總建筑誓面積：18禍876M尋總戶數(shù)：2訴530戶交停車(chē)位：1尖280個(gè)生㈠-建⒋稱(chēng)本項(xiàng)目建集筑類(lèi)型規(guī)劃饒狀況：養(yǎng)主要由多層萌（6層）、強(qiáng)小高層（9衣-11層）幼和高層（1撫8層）組成宅，另配有（警2層）會(huì)所改以及（3層宣）幼兒園，侮其中：半1#地塊規(guī)唯劃有：（6爸層）多層、卸（9-11蓋層）小高層歡以及裙樓商便鋪；音2#地塊規(guī)巨劃有：（1晌1層）小高匪層、（18拆層）高層以賄及（3層）撤幼兒園；潤(rùn)3#地塊規(guī)表劃有：（6螞層）多層、弊（9層）、形（11層）億以及裙樓商終鋪；項(xiàng)4#地塊規(guī)邪劃有：（1宿1層）小高常層、（18截層）高層以盲及（2層）某會(huì)所。妖根據(jù)本項(xiàng)目彎的現(xiàn)有資料每，以及我們勢(shì)對(duì)整體資料嶼和設(shè)計(jì)圖紙亭的初步理解競(jìng)程度，我們碰將主要從項(xiàng)朋目定位（包尚括：項(xiàng)目客型戶定位、項(xiàng)確目品牌定位喇、項(xiàng)目產(chǎn)品海定位等幾個(gè)胡方面）分析乎以及一期工喇程的解決和猾項(xiàng)目整體開(kāi)茅發(fā)思路三個(gè)泉方面來(lái)提出紅一些建議，陰以供深入研場(chǎng)究探討。漢㈡、本項(xiàng)目頁(yè)地塊價(jià)值預(yù)煎測(cè)飾“蘆地段，地段制，還是地段忍”觸，這是很多特地產(chǎn)商在講妄述地產(chǎn)開(kāi)發(fā)答的關(guān)鍵問(wèn)題喚時(shí)總是強(qiáng)調(diào)污的一句話。鄰不可否認(rèn)，灑地段的好壞予可以影響到張項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成蜂功與否，但蘿也并非決定擴(kuò)因素；而一姥個(gè)項(xiàng)目能在姻綜合分析自枕身地塊的前鴿提下做出準(zhǔn)馳確的定位，希也同樣能創(chuàng)巧造出甚至于式遠(yuǎn)超過(guò)泊“釋地段請(qǐng)”鹽這一因素所胸帶來(lái)的利潤(rùn)惠比，在創(chuàng)建痛好的項(xiàng)目的賠同時(shí)實(shí)現(xiàn)自公己的利潤(rùn)價(jià)駛值。壘而一塊土地猶的價(jià)值，卻瞧是由包括位過(guò)置、環(huán)境、劫污染狀況、拴交通、市政裁配套及區(qū)域慘規(guī)劃等多方稻面綜合的體酷現(xiàn)，同時(shí)，曬這些也是進(jìn)熊行項(xiàng)目定位聽(tīng)的基本要素挽。綜合挖掘情自身優(yōu)勢(shì)，凝規(guī)避不利因潔素，才能夠握實(shí)現(xiàn)折“全建好項(xiàng)目創(chuàng)碗利潤(rùn)途”憂的雙贏的目惜的。嘩㈡-敢⒈五項(xiàng)目地塊眠位置分析才本項(xiàng)目地處蠟寶安龍華鎮(zhèn)活民治大道旁至(燭新一代酒點(diǎn)伴對(duì)面壩)家，與各主要歉干道（布龍菊公路、梅觀椅高速等）及電民治村委等搜均相隔不遠(yuǎn)漢；從本地塊啞位置來(lái)看，踏周邊工業(yè)區(qū)接以及農(nóng)民建魄房較多，勢(shì)勿必將會(huì)對(duì)本默項(xiàng)目的發(fā)展等造成一定的手影響。具體爽來(lái)講可以從稀本地塊周邊彎四個(gè)方位來(lái)擾進(jìn)行分析：1.東面典本項(xiàng)目所面考臨的民治大額道即東面片箏區(qū)，已經(jīng)有擊部分高尚物互業(yè)（梅花山零莊、馨園、躬盛銘居等）臣形成，雖原壞有的農(nóng)民建路房以及部分熄廠房依然存砌在會(huì)對(duì)項(xiàng)目揀的開(kāi)發(fā)建設(shè)究存在一些影咸響，但整體貞環(huán)境已逐步谷在改善，包扔括沿民治路也生活排水河繩流也都在治位理中。2.西面倚西面片區(qū)整茫體來(lái)說(shuō)比東稅面相對(duì)要好廣一點(diǎn)，與農(nóng)筋民房及廠房衫、梅龍公路蓄等還有一定比的距離；而扯本項(xiàng)目臨西屋面規(guī)化中的中市政道路，欺給本項(xiàng)目的畝商業(yè)發(fā)展、憑交通環(huán)境等絕方面提供良搶好的條件，覺(jué)旁邊的別墅購(gòu)區(qū)以及遠(yuǎn)眺宰果林也給本感項(xiàng)目提供了缸一些自然景謹(jǐn)觀。3.南面需南面片區(qū)相欺對(duì)與其他幾罷個(gè)方位來(lái)說(shuō)羽可能最主要逆的就是農(nóng)民蒜房及廠房了謹(jǐn)，雖是面向鑼梅林關(guān)口方醉向，但基本悠沒(méi)有什么特軋別的景觀；值這一方位相享對(duì)來(lái)說(shuō)較早套的生活配套爛比較集中，鴿如銀行、小箏學(xué)、藥店、粥超市等。4.北面踩本項(xiàng)目北面三為龍華鎮(zhèn)方料向，同樣是朵廠房和民房溉占主要部分注；布龍公路荷即在此方位莊中，不過(guò)已主相去甚遠(yuǎn)，悔從環(huán)境上來(lái)丘講對(duì)本項(xiàng)目謎不會(huì)造成多龍大影響。部㈡-汽⒉群地塊整體納環(huán)境分析瓶在分析本地年塊的整體環(huán)釋境上，我們絨主要從空氣即質(zhì)量、水質(zhì)撕污染、綠化臘狀況、噪音撤以及周邊治灣安狀況等幾漫個(gè)方面來(lái)考風(fēng)慮：悄1.空氣待質(zhì)量狀況分國(guó)析墊由于項(xiàng)目周怠邊幾乎四個(gè)闖方位皆有廠蕉房的影響，誘因此就空氣犁質(zhì)量來(lái)說(shuō)不湯太理想，水炸尾村的居民桶生活排水溝旋，也是影響他此處空氣質(zhì)長(zhǎng)量的重要原筑因；壤2.水質(zhì)袋污染狀況分姓析殖民治片區(qū)的剩居民生活用吹水主要來(lái)自顛附近的民治賽水庫(kù)，相對(duì)袍于如長(zhǎng)嶺皮則水庫(kù)、牛嘴籌子水庫(kù)來(lái)說(shuō)起可能會(huì)受到蠢周邊工業(yè)廠捏房的影響；云3.綠色床植被狀況分務(wù)析竄民治片區(qū)由督于靠近關(guān)口儉，相對(duì)來(lái)說(shuō)役規(guī)劃開(kāi)發(fā)早替，除民治大簽道等部分道兔路、地塊西柜面別墅區(qū)、標(biāo)梅花山莊等隨有些綠化外戒，廠房及民捎房域內(nèi)綠化概相對(duì)比較缺黎乏，且又無(wú)濕綠化廣場(chǎng)等急場(chǎng)所，由此直可能會(huì)降低六本片區(qū)的居竭住喜好度；料4.噪音獲污染狀況分裝析聲從項(xiàng)目的位過(guò)置上來(lái)看，尸地塊基本上閥遠(yuǎn)離了幾條春主要交通干生道，交通的蓋噪音不會(huì)對(duì)毀本項(xiàng)目造成鐘太大影響，扛但是考慮到冬廠房的因素同時(shí)，機(jī)器的食運(yùn)作可能會(huì)倒帶來(lái)一些不棕利；隨5.周邊較治安狀況分豪析只深圳向來(lái)都漸有這么一個(gè)禁觀念，認(rèn)為接“口關(guān)外治安肯犁定比關(guān)內(nèi)差坐”沒(méi)，不可否認(rèn)挺：由于關(guān)外繭不存在特區(qū)體內(nèi)證件的限酷制，外來(lái)人紛員相對(duì)要難戴以管理和復(fù)麥雜得多，這憶一點(diǎn)，龍華飲、布吉等地箏相對(duì)可能更參為突出，因等此，在這一雄方面就只有于在小區(qū)內(nèi)部壓來(lái)加強(qiáng)了。牧㈡-3.項(xiàng)飛目地塊交通頂狀況最本項(xiàng)目地處皆民治大道旁榜，瀕臨布龍朋公路、梅觀意高速以及坂纏田火車(chē)站；舞途徑公交大狹巴主要有：楚F1（華為領(lǐng)～科技園）葉、620（戴坂田～梅林闊檢查站）、循302（火撿車(chē)站～龍華?。?、312境（觀瀾～福斤田汽車(chē)站）齡、542（蘿東湖～萬(wàn)科守四季花城）顛、F2（萬(wàn)搞科四季花城荷～坂田）、夢(mèng)410（龍史華油松～益飲田村）、3頑70（觀瀾仆～西麗）、衰508（火齡車(chē)站～富士碗康工業(yè)區(qū)）濾等線路。關(guān)㈡-4.項(xiàng)泊目地塊周邊蔑配套及規(guī)劃勸分析浩項(xiàng)目地塊的慶周邊配套對(duì)曾今后的銷(xiāo)售繞工作將帶來(lái)臥很大的幫助幕，購(gòu)房者在厘考慮一個(gè)房斯地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)亞，生活上的慶方便程度將肥是一項(xiàng)重要請(qǐng)的參考指標(biāo)勁；由于本項(xiàng)忙目地處龍華制鎮(zhèn)較早期的站規(guī)劃區(qū)，因洪此，相對(duì)于擱配套來(lái)說(shuō)也早主要為早期廚建設(shè)，但卻蔑明顯具備早惱期規(guī)劃的優(yōu)陽(yáng)勢(shì)：各項(xiàng)配淡套都比較全獲面（如：民曾治村委、農(nóng)焦業(yè)銀行/農(nóng)箏村信用合作責(zé)社、郵政局姜、六一小學(xué)評(píng)、民治農(nóng)批駛市場(chǎng)、新一想代酒店、萬(wàn)彈眾城、加油爭(zhēng)站等），無(wú)部不為本項(xiàng)目淹的發(fā)展配備翠了一定的優(yōu)捏勢(shì)。蹈言閃潑跑長(zhǎng)俯三施慮偏柜怒業(yè)斥氧擦盞證抓花奸㈢、項(xiàng)目定革位分析建議廢深圳住宅產(chǎn)矛業(yè)的幾個(gè)發(fā)爪展趨勢(shì)：比☆神住宅類(lèi)物紀(jì)業(yè)的開(kāi)發(fā)重緣點(diǎn)將向城市載外圍轉(zhuǎn)移，職同時(shí)，一批簡(jiǎn)較大型樓盤(pán)馬將起到主導(dǎo)慕市場(chǎng)的作用豐，小型樓盤(pán)怎占絕大多數(shù)囑份額的局面虜將迅速改變覺(jué)；室☆街城市空心遍化是一種必斯然趨勢(shì)，城峰鄉(xiāng)結(jié)合部大荷型物業(yè)開(kāi)發(fā)被不斷增加，披規(guī)模不斷擴(kuò)慣大，將培育尼大型物業(yè)規(guī)條模優(yōu)勢(shì)；帶☆吩白領(lǐng)、藍(lán)刃領(lǐng)、自由職葬業(yè)者、中小袖工商業(yè)主開(kāi)溜始成為住宅豬市場(chǎng)的主流因消費(fèi)群體；挨☆鎖房地產(chǎn)業(yè)青的根本是產(chǎn)末品本身，根絲據(jù)市場(chǎng)的需粘要走勢(shì)來(lái)定世位產(chǎn)品是最根重要的。烈㈢-守⒈勻項(xiàng)目客戶紙定位分析及席建議洲建議：客戶迫定位以深圳鑒關(guān)內(nèi)為主，救本地客戶只跪是作為輔助土購(gòu)買(mǎi)力來(lái)消本化部分已定酬產(chǎn)品?？?.背景敞資料睬摘自搜房網(wǎng)鞋：35萬(wàn)能邪買(mǎi)什么房的獅調(diào)查報(bào)告嘉深圳主流購(gòu)?fù)斗靠蛻粲住荻际邪最I(lǐng)鄙深圳做為一同個(gè)年青的新目興城市，目裂前擁有就業(yè)漠人口約41悔0萬(wàn)，而白忘領(lǐng)階層占全撤部就業(yè)人口膠數(shù)的32%雅，也就是1砌30人左右潮。深圳白領(lǐng)工一族的年齡蓄分布主要集么中在20-探35歲，占蹦整個(gè)白領(lǐng)群洗體的79.箭4%，月收鎮(zhèn)入在350謊0元以上的鴨占71.4眉%。陳深圳都市白晴領(lǐng)收入狀況聚：連根據(jù)深圳搜振房網(wǎng)對(duì)深圳埋白領(lǐng)置業(yè)狀廣況的調(diào)查顯阿示，深圳白悄領(lǐng)目前最普似遍的居住狀富態(tài)是租屋而臉居。他們中沫4成人租住道在不足50艱平方米的單均間，另有4類(lèi)3%租住在翅50-90虧平方米的單勝元中?？梢?jiàn)偶，都市白領(lǐng)改中有80%脾以上潛伏著活買(mǎi)自有物業(yè)哀的動(dòng)力或換墓房的現(xiàn)實(shí)性久。截止20辭01年底，戰(zhàn)深圳白領(lǐng)平訓(xùn)均年薪為5殿.25萬(wàn)元愉，以這種收逗入狀況而論侮，都市白領(lǐng)閘們的置業(yè)能定力應(yīng)較理想欄的想象空間俯，而他們當(dāng)擋中又有超過(guò)孕60%具備凝即時(shí)購(gòu)房的勞能力。牢主流購(gòu)房者刊的險(xiǎn)單價(jià)憲承受力：群2.龍華艱（特別是關(guān)陡口）項(xiàng)目啟的動(dòng)關(guān)內(nèi)市場(chǎng)訊的優(yōu)勢(shì)及可仇能性。拒由于深圳市腿區(qū)呈長(zhǎng)條形殘的地理現(xiàn)狀姑，東西兩頭否的物業(yè)都無(wú)龜法滿足深圳鞭人的言“懷游牧型”齡就業(yè)方式，向而貼近市內(nèi)革的龍華片區(qū)粘卻占有得天籍獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)蒸：距羅湖/令福田中心區(qū)振僅約16公霜里，公交車(chē)步程也僅30叢-40分鐘填左右，這已召完全是絕大削部分上班族狹所能夠接受工的車(chē)程時(shí)間慰。以下為我徑們所作的一昌份有關(guān)上班溝車(chē)程時(shí)間的古調(diào)查數(shù)據(jù)：續(xù)①美上班車(chē)程時(shí)殖間心理接受贈(zèng)程度：導(dǎo)②要上班車(chē)程時(shí)佳間實(shí)際現(xiàn)狀糾：貍從以上的圖日表分析可以佛看出，龍華市片區(qū)從地理準(zhǔn)距離上完全尼具備啟動(dòng)深決圳購(gòu)房市場(chǎng)陽(yáng)的可能性，秋而本項(xiàng)目地蠶處的民治大張道，作為早蟲(chóng)期的進(jìn)出關(guān)符主要干道，柳其所具備的宮交通優(yōu)勢(shì)也掌是不言而喻浪。3.總結(jié)坊結(jié)合本項(xiàng)目與的實(shí)際情況號(hào)，我們認(rèn)為琴有以下幾點(diǎn)爽啟動(dòng)市內(nèi)白肥領(lǐng)階層購(gòu)買(mǎi)目的優(yōu)勢(shì)及可籍能性：佳地理位置優(yōu)賞勢(shì)：距梅林語(yǔ)關(guān)口僅3公津里，公車(chē)到拜市中心區(qū)也邀僅40分鐘鋒左右，如開(kāi)威通住戶專(zhuān)車(chē)草對(duì)購(gòu)買(mǎi)者將式給予更大的離信心。腿大盤(pán)優(yōu)勢(shì)：倆15萬(wàn)多平左米的占地面宏積，28萬(wàn)式平方米的總權(quán)建筑面積，看完全滿足關(guān)養(yǎng)內(nèi)客戶盟“換去龍華就住葵大社區(qū)燦”蘇的心理，同渠時(shí)在生活基瞇本配套方面勒也具備協(xié)“捉自給自足凝”其的可能。涉價(jià)格優(yōu)勢(shì)：眼相對(duì)于市內(nèi)痰6000元雞/㎡以上的仔價(jià)格來(lái)說(shuō)，捆本片區(qū)參考菌可比項(xiàng)目?jī)r(jià)拋格基本保持培在2600穴--350緣0元/㎡，不相對(duì)于同樣北的總價(jià)無(wú)疑醫(yī)會(huì)對(duì)關(guān)內(nèi)客渾戶產(chǎn)生極大嶄的誘惑力。票㈢-2.項(xiàng)增目品牌定位孤分析建議燕建議：由于籮項(xiàng)目主流購(gòu)園買(mǎi)客戶為都示市白領(lǐng)為主挎，建議品牌偷定位以彰顯肆個(gè)性、品位馬等為主要因攀素。璃作為深圳的境房地產(chǎn)業(yè)，極近300多河家（還在呈斤一定的增長(zhǎng)禮趨勢(shì)）的房秒地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商詠，新盤(pán)層出山不窮，同時(shí)而概念地產(chǎn)百賺花齊放，令棋人耳目一新廣，如：深圳喇版TOWH堡OUSE、墓新都市主義睡、教育地產(chǎn)侵、商務(wù)中心侄區(qū)（CBD賣(mài)）、生活中菠心區(qū)（CL貴D）、科技棚中心區(qū)（C膠ID）親水素住宅、運(yùn)動(dòng)哪地產(chǎn)、深圳進(jìn)大盤(pán)、綠色殊生態(tài)住宅、凡旅游地產(chǎn)丑……曬；這此觀念愉的推出，在頭表現(xiàn)深圳房段地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)清爭(zhēng)激烈的同紫時(shí)，也是在寬賦予樓盤(pán)人溜性化、彰顯倉(cāng)住房的?！瓣巶€(gè)性與靈魂藍(lán)”繼。場(chǎng)客戶定位的窩年輕化，對(duì)稼品牌的要求店也偏向于對(duì)幕時(shí)尚、個(gè)性謙、品位的追膊求；器大盤(pán)的發(fā)展蜓方向，無(wú)法尤象小項(xiàng)目一祖樣集中力量仔做好搬“向內(nèi)功戲”汗即可突出，社更要求有適繼當(dāng)?shù)钠放菩紊徬髞?lái)進(jìn)行包材裝；頑本片區(qū)（龍睡華市場(chǎng)）競(jìng)劑爭(zhēng)的多元化伐，促使本項(xiàng)挎目的開(kāi)發(fā)必主須加入主“燭創(chuàng)新丹”耐元素，方能慕“頂抓住咬”撒客戶眼球。飛以下為我們撇對(duì)龍華片區(qū)禮兩個(gè)主要熱蝕銷(xiāo)樓盤(pán)的詳保細(xì)研究數(shù)據(jù)琴：插項(xiàng)目名稱(chēng)督美麗365汽樓盤(pán)地址腐龍華鎮(zhèn)東環(huán)晚二路與三聯(lián)田路交匯處永開(kāi)發(fā)商撥深圳華興實(shí)化業(yè)椅物業(yè)管理梁自管繩項(xiàng)目規(guī)模諒占地面積：病10萬(wàn)平方素米，總建筑殿面積：20榜萬(wàn)平方米；忌總戶數(shù)19愁60戶。繞規(guī)劃要點(diǎn)貪嶺南風(fēng)格，獵十二個(gè)環(huán)球前風(fēng)光組團(tuán)，釘空中TOW壤HOUSE勾居住環(huán)境蠶小區(qū)外部環(huán)開(kāi)境為早期規(guī)妻劃建設(shè)，治啄安狀況一般陣，但配套較呢全，內(nèi)部規(guī)丸劃、園林綠敲化等良好。餅景觀信十二個(gè)風(fēng)光深組團(tuán)愈交通狀況推302公交者總站、30政0、370號(hào)等十多條中留小巴經(jīng)過(guò)矛周邊配套孟距傳統(tǒng)商業(yè)妄中心概——肆人民路70吵0米，超市鴨、銀行、郵劣局等盯內(nèi)部配套西社區(qū)超市、捧肉菜市場(chǎng)、外社區(qū)服務(wù)中虧心，網(wǎng)球場(chǎng)浴、籃球場(chǎng)、票迷你高爾夫盈球場(chǎng)、草地碼羽毛球場(chǎng)、獎(jiǎng)老年兒童活乞動(dòng)中心、會(huì)規(guī)所、景觀式贏游泳池等卡交樓標(biāo)準(zhǔn)鬧毛胚房粘戶型起主力戶型為娛：二、三、絲四房，面積根63-12與0平方米，預(yù)空中TOW沫HOUSE爺面積150廚平方米左右拔。泳價(jià)格葉總體均價(jià)3賠200元/椒平方米（送樣基本裝修）吊價(jià)格走勢(shì)次低開(kāi)高走搜付款方式壘一次性付款瞇、銀行按揭明付款（七成耍二十年）魔優(yōu)劣勢(shì)分析獸優(yōu)勢(shì)：龍華什早期規(guī)劃區(qū)除與鎮(zhèn)政府、涼龍華中心廣碼場(chǎng)等相距較甲近；周邊及雕小區(qū)配均較軍全；小區(qū)環(huán)騾境為12個(gè)炊風(fēng)光組團(tuán)。麗劣勢(shì)：周邊情治安及衛(wèi)生散條件一般、夢(mèng)離關(guān)口較遠(yuǎn)末、發(fā)展商品鮮牌還不強(qiáng)烈蓄；單市場(chǎng)定位慰開(kāi)創(chuàng)旅游居遮家新概念，撒獨(dú)創(chuàng)空中T茄OWHOU陰SE慕賣(mài)點(diǎn)咐大盤(pán)旅游居俘家、空中T橫OWHOU裳SE、公交騙總站等造目標(biāo)客戶廳關(guān)外（本地賤）客戶：包咸括個(gè)體戶、塔機(jī)關(guān)公務(wù)員雁、企業(yè)管理嬸人員、工新岡階層等占6斤0%以上。逃營(yíng)銷(xiāo)推廣已主推旅游大暖盤(pán)概念，1蠅2個(gè)風(fēng)光組謙團(tuán)，首獨(dú)創(chuàng)稈空中TOW飛HOUSE瓦、302公斯交總站?；匿N(xiāo)售狀況暴片區(qū)市場(chǎng)一嚴(yán)大亮點(diǎn)，一無(wú)期銷(xiāo)售已近炒八成。逃點(diǎn)評(píng)禾在深圳趨步斧開(kāi)始大盤(pán)運(yùn)板時(shí)期，美麗冊(cè)365作為保一個(gè)建筑面群積還不足2贊0萬(wàn)平米的翼項(xiàng)目，打著場(chǎng)居家旅游新統(tǒng)概念大盤(pán)的僚旗號(hào)，吸引尾了不少購(gòu)房屆者的眼球，數(shù)加上其熱炒扶的位“現(xiàn)空中TOW鼻HOUSE飯”創(chuàng)、公交總站猾的引入等，戚更使其錦上參添花。本地農(nóng)市場(chǎng)一片看此好。但由于飾地理上的原伐因，真正關(guān)朽內(nèi)客戶卻叫言好不叫座。餐當(dāng)然，它的覽目標(biāo)也基本文上沒(méi)定有市把內(nèi)。丹從以上的兩金組研究分析悶數(shù)據(jù)我們不植難看出：四絲季花城、美封麗365這壺兩個(gè)項(xiàng)目雖暢然有著完全鄭不同的客戶槳定位方向，玩卻都有著很滿好的銷(xiāo)售成瘡績(jī)，品牌定劃位迎合主流協(xié)客戶心理占扎有很大的比許重；特別是撇萬(wàn)科一直以膀來(lái)所倡導(dǎo)對(duì)縮個(gè)性、品位施等時(shí)尚因素掙的強(qiáng)力包裝僻，使其所開(kāi)漂發(fā)的四季花終城項(xiàng)目，作迫為在原本不修被看好的地弓域建成的一脊個(gè)樓盤(pán)，而導(dǎo)獲得關(guān)內(nèi)客銷(xiāo)戶極好的認(rèn)增同度，對(duì)本頌項(xiàng)目品牌的汁定位方向具終備很大程度艷參考性及借菌鑒性。故㈢-園⒊獎(jiǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品沃定位分析及搶建議族房地產(chǎn)業(yè)的襪根本是本身怕的產(chǎn)品，根涌據(jù)市場(chǎng)的需陳求走勢(shì)來(lái)定夜位產(chǎn)品才是框獲取市場(chǎng)認(rèn)浴同的關(guān)鍵，濤由于項(xiàng)目所何屬的深圳龍孔華片區(qū)具有型其交通上的冷獨(dú)特優(yōu)勢(shì)晴，成為深圳朵市內(nèi)主要的漿生活居住區(qū)猜已是大勢(shì)所橋趨，其今后良幾年來(lái)的住駐宅消費(fèi)潛力袍將無(wú)比巨大裝。對(duì)于項(xiàng)目露的產(chǎn)品定位莊，我們將從載分別從整體默定位、建筑拔設(shè)計(jì)、戶型恩設(shè)置及比例瘦、園林規(guī)劃德等幾個(gè)方面棋來(lái)加以分析嫩并提出部分叫具體的建議砌。陣1.項(xiàng)目從整體定位分繪析建議牙建議：將項(xiàng)彼目定位在舒辣居型高質(zhì)素竟大社區(qū)。玩在確定一個(gè)廢項(xiàng)目的整體質(zhì)定位之前，舊我們必須時(shí)套確本項(xiàng)目的澆檔次是定位包在什么程度談：豪宅、尊疾貴精品物業(yè)槳、高質(zhì)素社牛區(qū)、普通住梢宅小區(qū)或者邁是微利房等景。簡(jiǎn)單分析參一下本項(xiàng)目漠的實(shí)際情況崖：早期的規(guī)畢劃建設(shè)致使我本地所處位最置周邊廠房隙、民房林立句、周邊環(huán)境朋在一定程度穴上大打折扣付，另外，雖莖然深圳的主綢流購(gòu)房客戶截所能承受的劇單價(jià)在40嗽00豐—應(yīng)6000元奉/㎡左右較閥多。但真正鋸在龍華購(gòu)房烤的客戶大部羊分單價(jià)接受害能力都處在石2500鑼—怠4000元戀/㎡左右。屠因此，僅憑撤這兩方面因借素來(lái)考慮，瞎本項(xiàng)目就不式具備做成尊傭貴精品住宅千區(qū)，更談不金上是做豪宅史了。遮主流購(gòu)房客拿戶需求的調(diào)維查研究表明惑：豪宅或者家尊貴型精品驕住宅除價(jià)格狡方面的原因碑外，作為年棉輕型的白領(lǐng)修階層來(lái)說(shuō)更印容易落于俗累套，他們所傷崇高的住宅凡要求是：舒包適而不奢華俯、精致而不批落于俗套。各就客戶的關(guān)戀注程度來(lái)看植，在價(jià)格能糟夠接受的情脫況下，其最及關(guān)注的還是斷規(guī)模以及環(huán)杠境。本項(xiàng)目稅作為近28工萬(wàn)平米的超間大社區(qū)，在肺一定的資金時(shí)投入上更容倒易做到對(duì)細(xì)采部的叼“扮精雕細(xì)鑿判”聰。群在整個(gè)項(xiàng)目槍開(kāi)發(fā)建設(shè)的矮投入上，豪膨宅與高檔次龍住宅的各方送面也要更加童挑剔，自然味在資金的在層投入上也要莖高出很多；字當(dāng)然，最主既要還是市場(chǎng)過(guò)的消化能力舌。機(jī)項(xiàng)目建筑設(shè)悅計(jì)分析建議槳開(kāi)發(fā)商必須錦充分認(rèn)識(shí)到電，營(yíng)造攔“映舒居型高質(zhì)絲素大社區(qū)附”紋并非只是銷(xiāo)笛售時(shí)的噱頭暫或包裝布，犬而是整個(gè)項(xiàng)棕目的稠“叢立身之本、刻發(fā)展之源賭”是，必須要確逗定地貫徹到網(wǎng)包括項(xiàng)目建遣筑類(lèi)型及風(fēng)起格、戶型設(shè)椒置及分布比攜例等直至入斤住管理等，余直至持續(xù)發(fā)悶展所必須堅(jiān)啄持的根本指遣導(dǎo)思想。我艦們應(yīng)自始至勤終把握四條士原則：實(shí)效糞性、品牌性芳、可持續(xù)性次以及規(guī)模性乎。展①很建筑類(lèi)型訴建議：以多雜層為主，配賭合部分小高姥層及少量高毯層。嗎作為關(guān)外大融面積地塊的箱開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)察目來(lái)看，由短于其本身面逗積的優(yōu)勢(shì)以捉及受一定容紐積率規(guī)定的師限制等因素技，很少會(huì)采幅用高層的建挺筑類(lèi)型，而初基霸豬搖駝惜猛饑盾清融紙瓦風(fēng)哈定關(guān)內(nèi)客戶在軟龍華置業(yè)對(duì)拘建筑類(lèi)型的緒選擇：堡②符建筑風(fēng)寇格建議：以溫現(xiàn)代建筑風(fēng)乘格為主，在脫細(xì)部上適當(dāng)君容入其它風(fēng)爭(zhēng)格設(shè)計(jì)。氏建筑的風(fēng)格由確定在很大她程度上會(huì)受牧到項(xiàng)目整個(gè)很體規(guī)化、尤合其是園林規(guī)京化的影響，叨項(xiàng)目現(xiàn)行的萌“威平衡路線股”士（歐陸風(fēng)格怠）在本片區(qū)體內(nèi)即有多個(gè)范可參考項(xiàng)目命，但從我們散的客戶定位清這方面來(lái)分烈析，外部視三覺(jué)感受的創(chuàng)到新將會(huì)成為仔吸引客戶眼旱球的主要因新素之一，同冬時(shí)也將擴(kuò)展論本項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)竹，具體來(lái)說(shuō)稻在考慮現(xiàn)代于風(fēng)格（包括尼：歐陸風(fēng)格蝕、美式風(fēng)格衰、法式風(fēng)格網(wǎng)等）之外，卻容入一些如腿:日式風(fēng)格彩、蘇州亭廊股風(fēng)格等的古級(jí)樸意境以及銳一些超現(xiàn)實(shí)醒的元素等。標(biāo)3.戶型斬設(shè)計(jì)建議：找以二房、小足三房（面積饒：50～9御5平米）為盜主。姑由于本項(xiàng)目打客戶主要定彼位在以關(guān)內(nèi)堡為主，因此制，在戶型設(shè)家計(jì)上也必須逐迎合主流購(gòu)第房客戶的整脆體需求及綜討合走勢(shì)來(lái)予鄉(xiāng)以確定。誰(shuí)龍華片區(qū)關(guān)餓內(nèi)客戶將要飽選擇的戶型上：文主流購(gòu)房者郵的面積需求豈水平：草從面積看，否關(guān)內(nèi)白領(lǐng)龍路華置業(yè)面積瓦要求集中在耕50-11段0平方米/目套之間，比交重占85%秩，其中50仍-70平方休米的占20菠%，70-猛90平方米探的占53%霞，90-1素10平方米蔽的占12%該。匹龍華片區(qū)關(guān)雷內(nèi)客戶將要懇購(gòu)買(mǎi)的面積例：尋4.園返林規(guī)劃建議諒：在4#地功塊中確定主寶題（如：音黃樂(lè)、雕塑、迅噴泉等）中慢心園林區(qū)，持各期分區(qū)配確合中心園林恐形成聯(lián)動(dòng)獨(dú)偶立風(fēng)格。魚(yú)據(jù)我們?cè)趯?duì)關(guān)幾千名被訪挽者對(duì)住層設(shè)葛計(jì)及外國(guó)環(huán)折境的要求和夜意見(jiàn)的調(diào)查將中，發(fā)現(xiàn)，顛一般人士最樓希望的是居載住環(huán)境可擁尿有廣闊活動(dòng)癥空間、寬闊宿的視野、高倚度綠化的環(huán)貫境、清新空元?dú)夂蜕鐓^(qū)生煤活的網(wǎng)格，話當(dāng)然娛樂(lè)項(xiàng)少目及日常生愈活的配套設(shè)紹施亦不可少敞。吵㈣、一期工階程開(kāi)發(fā)存在辮的欠缺及解迅決思路皆項(xiàng)目3#地促塊（一期）暫數(shù)據(jù)資料：揪占地面積：張47344筑.015M勉（分8個(gè)小祖組團(tuán)開(kāi)發(fā)建爹設(shè)）漏計(jì)容積率（摩1.54）澤建筑面積：駐76658兼.6M其星中：住宅5互9916M纖商業(yè)：螺12976曬M卡總戶數(shù)：6零16戶鉤其中：殲二房一廳一單衛(wèi)（65平個(gè)米）黃騰騙2鄉(xiāng)4套各3.9抖%弄二房二廳二燥衛(wèi)（73.毅7～74.養(yǎng)8平米）讓傘168渡套滔27.3%燈三房二廳一軍衛(wèi)（89.總7～95.侄6平米）