us聯(lián)邦公寓廣告策劃方案

目錄前言一、市場(chǎng)調(diào)查與分析……一、供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查分析……二、需求市場(chǎng)調(diào)查分析二、項(xiàng)目分析……一、項(xiàng)目資源分析……二、項(xiàng)目周邊配套……三、SWOT分析三、項(xiàng)目定位……一、項(xiàng)目屬性定位……二、項(xiàng)目形象定位……三、目標(biāo)客戶群定位……四、項(xiàng)目命名建議……五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位師四斤、廣告計(jì)劃遭……………棄………局一、總體目備標(biāo)者……………心………曲二、實(shí)施計(jì)母劃陜……………投…昌……悶三、廣告訴忍求扁……………煌………形四、廣告階貸段及媒體組洲合食……………懷………舌五、廣告繭費(fèi)用預(yù)算參考文獻(xiàn)前言鄭㈠蘇、親南京概況之南京，簡(jiǎn)稱郊寧，江蘇省際省會(huì)，地處往長(zhǎng)江下游的稠寧鎮(zhèn)丘陵山栽區(qū)，喘北緯誰(shuí)31°14檢″匠～倚32°37迷″相，東經(jīng)珍118°2怎2″位～認(rèn)119°1搶4″偷,北連遼闊包的江淮平原層,東接富饒口的長(zhǎng)江三角傅洲。全市鐮總面積65敘98平方公扎里，其中市亭區(qū)4738勻平方公里?？?cè)丝?4舅0萬(wàn)人?，F(xiàn)搏轄11區(qū)2腰縣莖，每其中城區(qū)6汪個(gè)、郊區(qū)5議個(gè)、縣2個(gè)綢，分別為玄住武區(qū)、白下運(yùn)區(qū)、秦淮區(qū)溫、建參鄴區(qū)、鼓樓鼓區(qū)、下稅關(guān)區(qū)、浦口舌區(qū)、棲霞區(qū)恒、雨花臺(tái)區(qū)算、江寧區(qū)、失六合區(qū)、溧威水縣、高淳袋縣楊。全市共有螞74形個(gè)街道辦事皇處、秀51藏個(gè)鎮(zhèn)、尿857劍個(gè)社區(qū)居委擊會(huì)、站832斥個(gè)村委會(huì)。秤㈡蜘、南京消費(fèi)象水平概況馳200蹦6皮年，南京市取實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品姻零售總額1鏈380.4喪6億元，比祖上年增長(zhǎng)了該18.3%玉，與全省增撒幅相同，在被全省消費(fèi)品故市場(chǎng)增量中顧比重達(dá)17昆.6%。騙㈢倘、南京房地俘產(chǎn)市場(chǎng)概況攤2007年證上半年，南蠟京市房地產(chǎn)耀業(yè)增加值5定4.22億臥元，比20炒06年同期疾增長(zhǎng)了17喪.8%，房圣地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)稅魄收45.7向4億元，增落長(zhǎng)了84.賠2%。20旨07年1-解6月份，南胡京市房地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)投資1召95.06腹億元，比2喇006年同丙期增長(zhǎng)25討.6%，增變幅比200適6年同期提猾高13.4剩個(gè)百分點(diǎn)，砌呈現(xiàn)快速增樓長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。訓(xùn)從長(zhǎng)期趨勢(shì)莊看，南京市捉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)翻投資自20視05年5月黃進(jìn)入回落調(diào)共整軌道，0貞5年底增幅鞋1.1%為吹最低點(diǎn)，0加6年緩慢回軍升，200袋7年上半年角增幅成為兩銳年來(lái)的最高喝點(diǎn)。筑一市場(chǎng)嗽調(diào)查與分析小㈠網(wǎng)、供應(yīng)市場(chǎng)避調(diào)查分析策1是-6月，南便京市房地產(chǎn)泡市場(chǎng)繼續(xù)保臨持較快增長(zhǎng)予，房地產(chǎn)業(yè)報(bào)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)博增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)勸率達(dá)到4.瓶1%，全市童房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效投資總量突催破400億題元。房地聽(tīng)產(chǎn)增加值1復(fù)81.66蔥億元，比去露年同期增長(zhǎng)遲8.1%，蠟占全市GD她P的6.4虛%，占第三淚產(chǎn)業(yè)增加值昂的比重由去最年同期的1菌2.7%上添升至13.機(jī)5%。帥圖1房跨地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投貢資主體構(gòu)成肺1-6月，坊南京捷房地產(chǎn)市場(chǎng)謹(jǐn)供需總量均勵(lì)達(dá)到歷史同們期最高水平構(gòu)。上半年全霜市商品房竣冶工面積63劈7.23萬(wàn)畫(huà)平方米，銷陶售面積74鬼6.75萬(wàn)癥平方米，供事銷絕對(duì)差額立達(dá)109.第52萬(wàn)平方夾米。6月末學(xué)，全市空置親1年以上的銳商品房面積霞285.9奴5萬(wàn)平方米組，其中商品琴住宅空置面揮積106.押13萬(wàn)平方西米。銜1-6月店，鐵南京房?jī)r(jià)指拾數(shù)繼續(xù)保持找高幅攀升的摩態(tài)勢(shì)。6月脂，導(dǎo)南京焦綜合指數(shù)為污1002點(diǎn)藥，較上月上慶漲22點(diǎn)，盼升幅為2.罩2%；較去誼年末上漲1朱11點(diǎn)，升迷幅為12.校5%；較去趟年同期上漲鴨179點(diǎn)，腿升幅為21惕.7%。其蓄中六月運(yùn)南京芳住宅指數(shù)為暑953點(diǎn)，瓜較上月上漲烈23點(diǎn)，升噸幅為2.5顯%；較去年蛙末上漲10蹲9點(diǎn)，升幅援為12.9樸%；較去年稻同期上漲1脈75點(diǎn)，升腦幅為22.烤5%。掃南京馬辦公樓指數(shù)浴為1076斯點(diǎn)，較上月閣上漲7點(diǎn)，鈔升幅為0.分7%；較去樹(shù)年末上漲7雹6點(diǎn)，升幅殼為7.6%分；較去年同霞期上漲12愈3點(diǎn)，升幅歉為12.9想%。壩綜合指數(shù)付住宅蘿辦公用房染指數(shù)羽升降偏指數(shù)壟升降騾指數(shù)漂升降哈1002霸22蛇953外23下1076濱7宗表灰1零透南京房?jī)r(jià)斥綜合指數(shù)壩2007年學(xué)1-6月份尼南京市房地甚產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)舊實(shí)現(xiàn)土地購(gòu)瞧置面積32遺9.13萬(wàn)區(qū)平方米，土耐地成交價(jià)款恩87.11棕億元，分別惡增長(zhǎng)4.3朽倍、6.1膛倍。全市商勻品房銷售面浸積491.秩72萬(wàn)平方舉米，增長(zhǎng)7轎.5%。其燙中，住宅銷葉售面積46富6.91萬(wàn)界平方米，增扣長(zhǎng)7.9%恨。全市商品龍房銷售額2火34.91辭億元，增長(zhǎng)攪19.2%頌，商品住宅惰銷售額21杜3.27億滅元，增長(zhǎng)2權(quán)0.6%，胡保持了上年蓋同期水平。紙截至豪2007年扒6月30日紡，南京國(guó)土桐市場(chǎng)共轉(zhuǎn)讓意59塊土地食。然而在這蒼59宗地塊層中，位于主底城區(qū)居住地采塊僅僅只有俗三宗，絕大塞多數(shù)位于江慚寧、浦口、脖六合。盡管臉2007年齒南京土地供籮應(yīng)量達(dá)86悼5公頃（住摩宅用地68羅5公頃），脹在2006墻年基礎(chǔ)上從?？偭可线m度磚增加；但從縫結(jié)構(gòu)上來(lái)看辰，主要適當(dāng)兔增加了新三著區(qū)（江寧、租浦口、六合火）的土地供蠟應(yīng)，尤其是煩江北（浦口伸、六合）兩茂區(qū)，住宅用艦地出讓面積幻總量為14凡0公頃，將們比2006躁年增加一倍去以上。城中兄地區(qū)仍然是淘土地上市的仰“稀缺地帶更”。由于城挖中板塊內(nèi)土重地資源有限虧，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)拜較為激烈，職致使地價(jià)仍緒具上漲空間差。受土地供抬應(yīng)影響，自豐2005年珍開(kāi)始，城中剖板塊可上市架商品住宅總臣面積有所下?lián)斫担M管在陪2007年腿時(shí)略有上升逝，但市民對(duì)驢城中板塊的爪需求依然強(qiáng)結(jié)勁，供不應(yīng)傾求的關(guān)系使播得城中房?jī)r(jià)郊繼續(xù)處于高惕位。橫以下是南京因市11區(qū)2覽縣于200沾7年上半年例推出的熱銷冰樓盤(pán)：款（一）玄武冬區(qū)并樓盤(pán)名稱橫總戶數(shù)辟總占地塑（拼平方米駝）扔總建面沖（平方米）擱價(jià)格（元/靜平米）億鐘山阻.勝銀城東苑艱3000架26640墊0術(shù)50000浴0拖6400帶陽(yáng)光七日獵12118拼.55棉9700修宏圖踐.低上逸園竊40000酒50830濕.61中9200蜓凱潤(rùn)金城胖35961都21000善0復(fù)15200霜（二）白下索區(qū)宴樓盤(pán)名稱毫總戶數(shù)氣總占地究（諸平方米破）森總建面（平井方米）梢價(jià)格（元/綢平米）饒萬(wàn)達(dá)松.宜紫金明珠秒2306壟13333魄2董28700病0姥7200藥民族公寓藥81后13000雜老友記公寓煙8800放鴻意星城羅1200歇73052房.9奔平方米霸15000餐0胃7500財(cái)（三）秦淮綠區(qū)幫樓盤(pán)名稱歉總戶數(shù)油總占地書(shū)（魯平方米棕）潑總建面（平歷方米）撤價(jià)格（元/孤平米）井映山菁華命24176匪.30友38209任.65臥7000悉金陵王榭著240館29773仰.68迎9000式雅居樂(lè)花園竿14117仁7.90熊36562繪3.98近12000峰中北檢.鮮蔚藍(lán)星座碧900雅30000察11000檢0濱9500盤(pán)（四）建鄴固區(qū)耽樓盤(pán)名稱躍總戶數(shù)悼總占地克（判平方米匯）匹總建面（平塵方米）早價(jià)格（元/勝平米）峰第七大道妥50000否90000茄9900州銀河灣菠·寸福苑含21533稍.70抹53834戲.25煎10000寺融僑身.快中央花園鳥(niǎo)17072塵3.80杜29氣萬(wàn)（一期艇12第萬(wàn)）鄙9000政匯錦國(guó)際茶71214但.30倍13餓萬(wàn)淺10000男（五）鼓樓半?yún)^(qū)腐樓盤(pán)名稱壁總戶數(shù)肯總占地洞（付平方米厭）娘總建面（平踏方米）桌價(jià)格（元/廳平米）摘龍江國(guó)際社菊區(qū)盒809糕41000著12000妹0格9600推金峰大廈襯184偽4172.窩90濤36419失.70限15000臨綠地廣場(chǎng)國(guó)違際商務(wù)中心聚215麻10023痛47667辯25000宵（六）下關(guān)向區(qū)鍵樓盤(pán)名稱委總戶數(shù)沃總占地蜂（棒平方米左）蒼總建面（平世方米）寨價(jià)格（元/幟平米）驅(qū)明城華貴園擠269圣12000俊44000扎8780碧閱江廣場(chǎng)現(xiàn)24000吼9500掙盧龍山莊常55000揭14700通0貢8800強(qiáng)僑鴻國(guó)際.旱皇冠鉆石雙葵星范200晚16500錯(cuò)44800玉10000扭南京鋒尚國(guó)掛際公寓嫂247籠19743公1.80竄17768者8.62凳20000漠（七）浦口板區(qū)蘭樓盤(pán)名稱畢總戶數(shù)蝦總占地抽（明平方米誼）悠總建面（平洞方米）吊價(jià)格（元/醒平米）卷麗都鴻圖閣朱14125局.60窄4700泛天華綠谷阻32511掃6竹14000奴0究4780舉海德北岸瞎25860瓦0斬72000幟0尾4500侵山河水兄400別墅功41999曬5晨400萬(wàn)/雁套甘泰山天然居版33333嶼78000妖4784昌（八）棲霞桂區(qū)瓦樓盤(pán)名稱拔總戶數(shù)差總占地吵（望平方米薦）州總建面（平愚方米）恭價(jià)格（元/附平米）葬美達(dá)淺草明嘉苑漆640渠56754斜.70舟10000哭0墾7680炕新城鄰里世276努28195汗.4馬41580川.39邀未定挪山水風(fēng)華刑380別墅忠10900殿1.20爽10000棒大地·伊麗材雅特灣貿(mào)1700儀11100懶0朗23805穗2誠(chéng)8000舉（九）雨花嗎臺(tái)區(qū)斤樓盤(pán)名稱已總戶數(shù)插總占地巴（喜平方米傷）領(lǐng)總建面（平魚(yú)方米）跪價(jià)格（元/吸平米）污亞?wèn)|國(guó)際公抱寓濃853劈一期8.8音萬(wàn)葉9000動(dòng)花雨南庭脫28000線28602納.60繩8200喂7彩星城爐2160潛82847錢20000蠻0妻5600驢（十）江寧悄區(qū)權(quán)樓盤(pán)名稱佛總戶數(shù)慢總占地隨（逢平方米影）很總建面（平懼方米）碧價(jià)格（元/朋平米）宜秦淮外灘來(lái)11400男5.10吧12584臟9層未售里天鵝湖花園晉10多萬(wàn)份（2023旨上市）圈康橋水岸稅586織4900想金陵天成敗700驗(yàn)36000極38000浸未售縣東日生華積28套別墅訪23畝縮9000蕩4200刷青山灣伶5000威思圍尋274畝匪68735呆.05郵5000籌（十一）六狡合區(qū)確樓盤(pán)名稱衛(wèi)總戶數(shù)雖總占地睜（朵平方米桂）喂總建面（平節(jié)方米）泉價(jià)格（元/獨(dú)平米）任東城峰景朋296涂2.85萬(wàn)挑2300席艾驊哲莊園揀2970渣華爾新苑斥16924旦43051坐.87啦3200乎盛棠苑伶70800籠18720欺0量395顯0抱（十二）溧礦水縣牌樓盤(pán)名稱刮總戶數(shù)亡總占地露（它平方米雅）憑總建面（平管方米）嚴(yán)價(jià)格（元/梅平米）伏恒隆國(guó)際商伯貿(mào)城簽165畝駐一期354鈴49.41蟲(chóng)3389淋塞納名邸荒234畝完26000鍋0乞2000凳宏進(jìn)錦繡家雁園胸2121主金東城世家衡1900淺（十三）高歲淳縣鉤樓盤(pán)名稱憲總戶數(shù)棟總占地銳（彈平方米夢(mèng)）培總建面（平桿方米）駛價(jià)格（元/釘平米）偏凱金廣場(chǎng)夜144任30292側(cè)42400脫2700節(jié)萬(wàn)福城譜2000埋22264仗4受32000端0盼2600頌?zāi)暇┲鞒菂^(qū)董的房源供應(yīng)歡不足已是市柄場(chǎng)不爭(zhēng)的事礦實(shí)，尤其是烈玄武湖邊的汗樓盤(pán)，目前東只有我們一凝家待售。餅㈡規(guī)、需求市場(chǎng)藏調(diào)查分析等在碌剛剛結(jié)束的塊南京春交會(huì)艇上，易居南獵京研究中心瓦對(duì)現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房館者進(jìn)行專項(xiàng)消調(diào)研，調(diào)研視報(bào)告顯示，烤200炕7逃年南京樓市譜呈現(xiàn)以下幾光個(gè)特征和發(fā)候展趨勢(shì)：殿趨勢(shì)一獅：購(gòu)房者年渾輕化、高學(xué)閑歷、高職位飯?zhí)卣黠@著，昂商品住宅對(duì)渡無(wú)積蓄的中位低收入人群錄說(shuō)抄“項(xiàng)不溉”患依據(jù)易添居南京研究廉中心200燕7悔年的調(diào)研結(jié)霧果顯示，在低200描7火年南京潛在統(tǒng)購(gòu)房群體中治，各年齡段枕的分布較為垂平均，但仍羞然以26－趴30歲年齡稈段為主，這圖一消費(fèi)群體妻占被調(diào)查樣趟本的比重為娛27.44促%，與20嫌0梯6罵年春交會(huì)相丈比，略微有供所上升。從餃家庭結(jié)構(gòu)來(lái)弊看，被調(diào)查漿的潛在購(gòu)房仁者主要以三黨口之家為主龜，占全部被結(jié)調(diào)查者的4柏7.44%唱。康從受教育程經(jīng)度來(lái)看，在面430個(gè)被譯調(diào)查者中，撤本科及以上唇學(xué)歷者占到棒56.51西%，高學(xué)歷綿依舊是潛在雜購(gòu)房者的主迅要特征。創(chuàng)趨勢(shì)二漆：改善型自取住需求占主教體，享受型松需求攀升，暢投資型需求腳抬頭慌從購(gòu)買繼目的來(lái)看，群74.4％譽(yù)的潛在購(gòu)買妻者買房的目炸的是自住，落這與往年的校情況基本吻壩合。200羊7追年休閑度假陳與升值后轉(zhuǎn)陣手的比例有題一定的上升逗，這是今年中出現(xiàn)的一個(gè)犁明顯特征，粉但目前整體悔占比仍然不瞎大，溧水等蹈遠(yuǎn)郊地區(qū)的岡房地產(chǎn)市場(chǎng)幕由于同時(shí)兼抗具這兩種功們能，預(yù)計(jì)今未年可能會(huì)有參一個(gè)需求的此小幅增長(zhǎng)。陰在74產(chǎn).4%的自表住需求中，忙改善型需求償占到58.溜75%，這巖一部分仍然核占據(jù)自住性假需求的重要團(tuán)地位，其次妄，隨著購(gòu)房瓦群體的逐漸件年輕化，自擱住用途中結(jié)團(tuán)婚用房也成刻為主流需求驚之一。同時(shí)消，拆遷需求沉明顯降低，準(zhǔn)而落戶的購(gòu)量買需求明顯樂(lè)上升，由去謹(jǐn)年的6.5醋8%上升到頭10.94瓶%，表明外奉地來(lái)寧的年寄輕群體尤其蛛以大學(xué)畢業(yè)得生為主將成惱為未來(lái)三年恥內(nèi)購(gòu)房的另廁一個(gè)潛在群副體。豆趨勢(shì)三鐮：江寧與城寫(xiě)東板塊將再葉次受到熱捧敵，溧水板塊沉令人期待梅從潛在連購(gòu)房者的意光向購(gòu)買區(qū)域輩來(lái)看，需求動(dòng)比例最大的應(yīng)區(qū)域集中在眉江寧板塊，如24.84險(xiǎn)%的潛在購(gòu)涼房者準(zhǔn)備在溉江寧買房。碗受去年貍河西房源供渴應(yīng)吃緊以及鈴房?jī)r(jià)攀升的壓影響，河西紛板塊的潛在偽購(gòu)房者明顯隱下降，比重祖由去年的1戒9.03%藝下降到11劍.66%，滿而城東板塊斜憑借良好的席自然環(huán)境與歌南京市民長(zhǎng)鼻久以來(lái)的心怖理認(rèn)同感，魚(yú)今年該板塊扯的意向購(gòu)房于者超過(guò)河西飽，成為第二府大熱點(diǎn)板塊縱，這一板塊津的潛在購(gòu)房未者已連續(xù)幾濁年保持15敘%左右的比年例。榜此外，間今年溧水的途潛在購(gòu)房者蒼占有一定的擠比重，而相夫比之下，江蹦北的潛在購(gòu)移房者則明顯教減少，房?jī)r(jià)遲的透支與交寄通不便、生存活配套匱乏燭等一系列不稅利因素是這中一板塊受冷元落的主要原賓因，這使新孝興的溧水板噴塊更加讓人哨充滿期待。棗趨勢(shì)四店：兩室套型嶼需求平穩(wěn)，牙部分三室需式求被分化，弟酒店式公寓抖需求有所增勇加豎從套型資需求分布來(lái)暗看，在各套臟型需求出現(xiàn)務(wù)均等趨勢(shì)的獅同時(shí)，二室徑二廳與三室縱二廳一衛(wèi)的笛套型成為今費(fèi)年需求主力避。其中二室福二廳的比重感達(dá)21.2貞%，這一比趁例在經(jīng)歷去焰年的小幅下姜調(diào)后，今年悉又有所上升謊。四室以及斑五室以上的平需求比例在猾逐年擴(kuò)大，鍵舒適型與奢塞華型的居住寄需求在不斷朵增多。此外話，其他套型刻如一室無(wú)廳類的酒店式公搭寓等作為過(guò)界渡及投資等鮮用途，購(gòu)買瘦需求也有所坊增加，腔趨勢(shì)五臘：購(gòu)房面積媽需求兩極化姑現(xiàn)象凸顯欠從面積鼻需求來(lái)看，撤需求最大的尤面積段由去暢年的1婦00脆-120平擔(dān)米段上升到盆121-1享44平米段灑，但在需求柳量上的優(yōu)勢(shì)哈并不明顯，白所占比重也卷只有14.船7%，與8胃1-90平島米段及91唉-100平烈米段的需求宇比重基本持愿平?；峙c此同各時(shí)，今年潛旁在需求面積賊上呈現(xiàn)出一濱個(gè)顯著特征豪：201平統(tǒng)米以上與7烤0平米以下果的房源需求盯比重都有明尤顯增加，奢托華的享受型左產(chǎn)品與過(guò)渡碧型的居住需叉求同時(shí)并存壩。善趨勢(shì)六徐：價(jià)格承受嗎能力增強(qiáng)，作主城大宅與姐郊區(qū)別墅直礎(chǔ)面競(jìng)爭(zhēng)秋潛在購(gòu)鴨房者的總價(jià)煎承受能力在游90-10旋0萬(wàn)元段達(dá)件到峰值，與械往年相比，具購(gòu)房者對(duì)于觀房?jī)r(jià)的承受檢能力明顯提損升，一方面嘴是受到市場(chǎng)輸房?jī)r(jià)提升的煤大環(huán)境影響跪，另一方面雜在被調(diào)查的本潛在購(gòu)房者肝中，別墅的丸意向購(gòu)房者賀占有一定的鞏比重，在整野體上也拉升辯了總價(jià)的承蜻受力。體從不同的產(chǎn)浩品類型看，豪多層的購(gòu)房抗者的單價(jià)承味受能力集中滋在5501塔-畏8核000元/括平米段，小式高層與高層宇產(chǎn)品的單價(jià)捎承受能力分附別集中在8鉛001-壘10鑼000元/抖平米段與壞10彼001-1支4鷹000元/催平米段，但糟價(jià)格的集中頑度并不十分布明顯。此外服，潛在購(gòu)房謠者對(duì)別墅產(chǎn)晌品尤其是獨(dú)誼棟/雙拼產(chǎn)竟品的單價(jià)承大受能力并不計(jì)是很高，與忽城中的大面恐積公寓產(chǎn)品兄的價(jià)格差并蘆不明顯，預(yù)顯示著今年城蠢中高檔住宅知與別墅產(chǎn)品疑之間的犯“股相對(duì)降”葡競(jìng)爭(zhēng)將逐步掘凸顯，同時(shí)蚊，這種競(jìng)爭(zhēng)越格局也給低容價(jià)位的遠(yuǎn)郊南別墅提供了難一定的市場(chǎng)粱機(jī)會(huì)。擺這是一張2上007前2似個(gè)季度南京缸市民對(duì)于買語(yǔ)房需求的比須例圖暫這是一張2吉006年南總京房地產(chǎn)各欣區(qū)交易量比街例分布圖費(fèi)目前丙南京享人購(gòu)房有兩恨大偏愛(ài)：央一是交通是災(zāi)否便利；二舅是雷住宅小區(qū)的艇景觀綠化、猶會(huì)所配套以貴及健身場(chǎng)等劇都成為消費(fèi)烈者選擇物業(yè)董時(shí)的重要指遷標(biāo)。籠最受歡迎的晝樓型是小高宵層在可以復(fù)妙選的情況下毫，有76.欺9%的人選鵝擇了小高層猴，有50.獸5%的人選獵擇了多層。蠟通過(guò)與受訪愚者的交流，啊發(fā)現(xiàn)小高層桑更受有掏“螺一步到位色”作消費(fèi)傾向人脆士的偏愛(ài)，恥他們普遍認(rèn)描為此類物業(yè)貢結(jié)構(gòu)好，壽爐命長(zhǎng)。在所軍有受訪者中謹(jǐn)，選高層的取比例為15功.2%，而仍30歲以下鼻的人選擇高暫層的比例達(dá)瞇到了30%照，明顯高于戶其他年齡組船的人，這與滋年輕人特有施的審美心理庸、生活習(xí)慣求有關(guān)。選擇尺多層的人看壟中的則是多偶層的得房率娃較高、物業(yè)業(yè)管理費(fèi)較便地宜等因素。假二項(xiàng)目終分析遵項(xiàng)目資源分償析動(dòng)地理位置:優(yōu)愧US聯(lián)邦公惜寓巴位于跌南京償市此鼓樓盟區(qū)想中央路偏與廉新模范馬路周的道路交匯勇處，毗鄰蜓紫金董山脈歐玄武湖畔掘。霉基本指標(biāo)：并角容積率鞋為1.48抵會(huì)所建筑面庭積碧6841㎡問(wèn)占地面積區(qū)13249廚5㎡限總建筑面積與約1960價(jià)00㎡元車位數(shù)量貧停車位30叛0個(gè)漏垃圾站及公域廁面積錄120㎡膜住宅建筑面鑄積旺15854如9.2㎡虧總戶數(shù)轉(zhuǎn)1100余孟戶終商業(yè)建筑面宏積漏23229耕.5㎡嫂綠化率鼓45%心建筑類型舟小高層李a、閃建筑風(fēng)格倉(cāng)：鏡塔建筑作為時(shí)恒代的象征，奉成為人類最賀先感知時(shí)代銀進(jìn)步的聲音境。半個(gè)世紀(jì)噸前，高技派旗建筑大師密心斯冤·醋凡德羅設(shè)計(jì)罩了玻璃盒子乞式摩天樓的尤“咳樣板兇”——跟湖濱公寓。疊而今，US站聯(lián)邦公寓秉卸承密斯災(zāi)·撇凡德羅建筑蒜理念的影響困，以前沿的泉建筑材料、攜精致美觀的灑外立面，充眠分體現(xiàn)了現(xiàn)監(jiān)代派建筑的災(zāi)風(fēng)格。須US聯(lián)智邦公寓外檐灶大膽采用罕途見(jiàn)的呢“碗貴族金色巖”雅，結(jié)合現(xiàn)代稻、簡(jiǎn)潔質(zhì)感膽的建筑造型冠，彰顯國(guó)際縣美學(xué)的高貴效與孤傲境界鐮。候外立面賢選用天然大請(qǐng)理石材與金兩屬條框相嵌素的方式，綻回放出堅(jiān)挺、兆矯健的氣質(zhì)遵，更加凸顯鍬出立志作為輛城市地標(biāo)建右筑的細(xì)節(jié)，忘令每一位居裹者充滿自信讓、無(wú)比自豪鹽。營(yíng)空間的優(yōu)雅生、大度將品和位彰顯至淋嶺漓，US聯(lián)廢邦公寓精裝騙大宅，20局0平方米以早上主力戶型押，通透空間旗、合理布局趣，珍藏不凡師的品格。貞b、精裝標(biāo)誰(shuí)準(zhǔn)：彩入戶門(mén)添采用型“訴恒富立龜”凝戶門(mén)，配高瓜級(jí)鎖具及合省頁(yè)；室內(nèi)門(mén)藝采用褲“慌百德堅(jiān)”條實(shí)木符合混椅油造型門(mén)，鏈配高級(jí)鎖具難、合頁(yè)、門(mén)艱吸；窗套采串用混油造型念窗配精品大幸理石窗臺(tái)板瘡。梢在起居弱室及餐廳中咐，地面使用箏大理石地面繡，門(mén)廳及過(guò)極道處進(jìn)行局繁部大理石拼充花，配白色猾/胡桃木色浙踢腳線；墻裝面使用秀“山特普麗瞧”聚環(huán)保墻紙；匪頂棚局部造唯型吊頂，使得用纖“諸多樂(lè)士摩”菜高級(jí)環(huán)保乳宜膠漆。糞臥室墻我面使用詠“壩特普麗甩”瞎環(huán)保墻紙；卻地面鋪設(shè)格“話生活家席”蘭實(shí)木復(fù)合仿房古地板，配算白色/胡桃禿木色踢腳線悲；頂棚局部處造型吊頂，膚使用附“爬多樂(lè)士言”忌高級(jí)環(huán)保乳哈膠漆。閉儲(chǔ)藏室淺（適用于有賣儲(chǔ)藏室的戶膜型）地面鋪巖設(shè)咳“嚼長(zhǎng)谷混”圖瓷磚，配白貌色/胡桃木緒色踢腳線；玉墻面及頂棚判使用景“鄰多樂(lè)士循”如高級(jí)環(huán)保乳樣膠漆。海廚房地垮面鋪設(shè)諾貝紙爾白色微晶早石；墻面粘售貼斜“山長(zhǎng)谷炒”綠瓷磚；頂棚守使用石膏板墾吊頂，白色注“苗多樂(lè)士寇”迅高級(jí)環(huán)保乳筋膠漆。道櫥柜采柔用進(jìn)口駝“坑柏麗進(jìn)”午整體櫥柜；訂工作臺(tái)面鋪錦設(shè)日“葉杜邦-可麗狂耐人造石輩”我；配備美國(guó)舊“以GE祝”止抽油煙機(jī)、蘿灶具、洗碗積機(jī)，意大利譯“志ARIST熄ON?！钡潆娍鞠?，烏“嚷摩恩倆”象不銹鋼水盆箏、龍頭及栗“貝維思特姆結(jié)”占垃圾粉碎機(jī)敏。拍主衛(wèi)生羨間地面和墻挖面使用大理耽石鋪裝；石它膏板造型吊申頂，算“道多樂(lè)士暫”柿高級(jí)環(huán)保乳陵膠漆；辣“姨品上踢”泛天花板射燈汽；配置整體磚“撿加楓彼”搭品牌淋浴房民；友“民杜拉維特崖”交品牌衛(wèi)浴產(chǎn)痛品，分體座費(fèi)便器、臉盆安、浴缸、配易送成品浴室茅柜；利“鴉漢斯格雅露”顧洗手盆龍頭和、浴缸龍頭棍、淋浴龍頭攝及淋浴花灑拳。宮次衛(wèi)生窯間地面和墻逼面采用洞石均鋪裝；石膏劇板造型吊頂唱，忘“伴多樂(lè)士蚊”假高級(jí)環(huán)保乳覽膠漆；徹“逆品上語(yǔ)”喊天花板射燈噴；配置整體正“長(zhǎng)加楓怪”倆品牌淋浴房珠；羊“亂杜拉維特劉”調(diào)品牌分體座司便器，配送齊成品浴室柜管及臉盆或歐“堂杜拉維特形”潔柱盆；電“駐漢斯格雅顆”臘洗手盆龍頭殊、淋浴龍頭誤及淋浴花灑挎。直廚房陽(yáng)鍵臺(tái)（適用于店有廚房陽(yáng)臺(tái)魂的戶型）石譽(yù)膏板吊頂，每“停多樂(lè)士敵”洗高級(jí)環(huán)保乳招膠漆；墻面杜及地面鋪設(shè)妻“孤TOTO馳”鼓瓷磚。號(hào)所有開(kāi)饑關(guān)面板使用鈔“允西門(mén)子堡”障系列產(chǎn)品，的衛(wèi)生間配五“跑西門(mén)子品”閘安全防水插嫁座。注：糠1、上述材完料及設(shè)備，銅如有供貨短部缺或其它原俊因不能采用飾時(shí)，開(kāi)發(fā)商革保證采用同項(xiàng)質(zhì)量、同檔豎次的材料替閱代。蓋2、室內(nèi)精免裝修選用的帽木地板為多橫層實(shí)木復(fù)合斧地板，具有壽天然木材本睛身的紋理和盞色澤，產(chǎn)品千組合、鋪裝銳過(guò)后，會(huì)出辣現(xiàn)紋理、色身澤的自然差戰(zhàn)異，此情況游不屬產(chǎn)品質(zhì)械量問(wèn)題。酷3、室內(nèi)精仇裝修多處選傘用了天然大窯理石材料、斬材料因成巖獨(dú)過(guò)程以及與短自然界接觸辛的時(shí)間、程此度不同，會(huì)遙產(chǎn)生天然色園差和紋線，協(xié)產(chǎn)品在加工蒙、安裝過(guò)后敗，天然色差昏和紋線會(huì)依增然存在，此血情況不屬產(chǎn)臉品質(zhì)量問(wèn)題辮。拳c、交房標(biāo)距準(zhǔn)樣板房：綿d、家居配若置：債中央空調(diào)與重新風(fēng)系統(tǒng)：智四季如春，處空氣清新宜拴人。散中央真空吸淺塵系統(tǒng)：配嶄置中央吸塵殺系統(tǒng)，時(shí)時(shí)誰(shuí)創(chuàng)造清潔世梢界，使保潔輛工作不再是意體力勞動(dòng)。瞇冷熱水系統(tǒng)渴：24小時(shí)艙生活熱水系濱統(tǒng)、軟化生替活水、直飲虹水系統(tǒng)。珠弱電系統(tǒng)：簽停車場(chǎng)管理纏系統(tǒng)、門(mén)禁技管理系統(tǒng)、故電梯身份識(shí)閥別系統(tǒng)、物戶業(yè)管理一卡好通系統(tǒng)、智迷能家居系統(tǒng)賞，遠(yuǎn)程遙憑控家中部分塊設(shè)備。醫(yī)綜合布線：呆有線電視、鑒衛(wèi)星電視，惡客廳、臥室騙、主衛(wèi)生間得均設(shè)接口，熟多處接悄口，百兆網(wǎng)叢絡(luò)寬帶。捆電梯系統(tǒng)：它日立高速電犯梯，智能電召梯管理系統(tǒng)啞，舒適、高盡速、安全。冠股消防系統(tǒng)：寫(xiě)公共區(qū)域、譜臥室及客廳盟設(shè)室內(nèi)煙感良與噴淋系統(tǒng)此，全方位保河障用火安全飲?？冒卜老到y(tǒng)：廈周界防范系拜統(tǒng)、閉路監(jiān)撓控系統(tǒng)、紅瓜外幕簾報(bào)警掛系統(tǒng)，媲美鉛大使館級(jí)別捉的安防標(biāo)準(zhǔn)酒。稅㈡梁、項(xiàng)目借周邊喚配套設(shè)施咱交通：公獨(dú)交1、菌8沿、斗15遇、豈22終、餐25畝、節(jié)28、30挨、32、3眉3、35、年38、50萄、56、7原4、83、趁114、1鎖62、游1劉等多路公交櫻均可到達(dá)橡公交總公司蘭，性并且地鐵1坦號(hào)線新模范次馬路站就在描樓盤(pán)附近，皆拓寬的新模辱范馬路和玄禍武湖隧道使拐得交通暢通蔑無(wú)阻彈；惱購(gòu)物：舒時(shí)代超市選，瘋蘇果超市社繩區(qū)店固；范休閑：形城市休閑妹假日酒店、啞江南大酒店判；教餐飲：你上海人家、劣老干媽米線鋼、KFC、逃永和早點(diǎn)優(yōu)；脆學(xué)校：裁南京市第二航中學(xué)劇、持南京市第十拆三中學(xué)分校頃、病工人新村小控學(xué)、蘆席營(yíng)李小學(xué)、蘇杰孫學(xué)校、南京砍工業(yè)大學(xué)、境南京郵電大許學(xué)鄉(xiāng)；泊銀行：中六國(guó)銀行、建撐設(shè)銀行、環(huán)交通寬銀行、守工商銀行、逐南京銀行、健興業(yè)銀行譽(yù)。鴉醫(yī)療：絲中大醫(yī)院、望南京汽車醫(yī)和院、長(zhǎng)江醫(yī)掃院捧。委㈢派、千項(xiàng)目SWO趟T分析女A眠、優(yōu)勢(shì)俗（S肥）折通啞過(guò)對(duì)本項(xiàng)目攜的分析，我濕們認(rèn)為本項(xiàng)總目具有以下仰優(yōu)勢(shì)：珍1喉、價(jià)格的優(yōu)賭勢(shì)粥；暴2、發(fā)展商糧具有的文化簡(jiǎn)特質(zhì)給項(xiàng)目秀以獨(dú)特定位眼；丙3、棚依山傍水的律獨(dú)特地理優(yōu)軌勢(shì)帶來(lái)無(wú)與平倫比的生態(tài)委社區(qū)恩；的4、鑼絕佳的黃金瘋地段帶來(lái)高蕉收益酬。啊5、本案的陳西邊有南京機(jī)工業(yè)大學(xué)和貪南京郵電大亂學(xué)帶來(lái)濃厚列的文化氛圍組。痛B、劣窄勢(shì)（線W）抵通遣過(guò)對(duì)本項(xiàng)目絞的分析，我溉們認(rèn)為本項(xiàng)眨目存在以下樹(shù)的不足：奉1露、項(xiàng)目規(guī)劃膏形狀火雖好丹，但包圍在框周圍的樓中槐間，較難體止現(xiàn)自身特色辣；袖2學(xué)、窩受地位面積烈影響杯大籌門(mén)諸前的廣場(chǎng)面?zhèn)兎e不大，做李多個(gè)小的景用觀難以起到呢聚集效應(yīng)；挽C、機(jī)文會(huì)(誤O)嫩作際為恩鼓樓區(qū)摧的散黃金窮地段，我們耍認(rèn)為本項(xiàng)目冶擁有如下的震機(jī)遇：涌1、模玄武湖邊的敲最后一塊住悼宅寶地縫；提2、本地鐵、公交亂，便利的交馳通迫方便您的出拌行靈；或D、威和脅(違T)爆在本項(xiàng)目推罩出的過(guò)程中掃，我們認(rèn)為凳存在下面的籍威脅：維1、周邊樣住宅樓盤(pán)較尾多，大多是撇95年以前柏的房源，他錘們的二手房葬源價(jià)格較為壞低因；幸2、朱中央路路面丑不寬，上下崇班高峰期間仗容易堵車喬；癢三項(xiàng)目棗定位評(píng)㈠球、項(xiàng)目屬性慰定位：輕項(xiàng)目屬性定威位，即US服P銷售主張舟，就好比一濤件價(jià)濫值連城的物賤品、珍品,寄是需要人們司對(duì)其賦予一罵種內(nèi)涵，將校一種獨(dú)特的拼、與眾不同蹄的東西融入近其中，樓盤(pán)籍也同樣如此僅，通觀計(jì)南京市唯整個(gè)房地產(chǎn)咐界每個(gè)樓盤(pán)后都應(yīng)該有自風(fēng)身的特色如筍：金典城粗——灌22萬(wàn)平米梁國(guó)際人文社查區(qū)、欠威尼斯水城餐——梯首席水岸生晴活社區(qū)、雞華匯康城斜——逼我家院里有溫座山補(bǔ)、揚(yáng)雅典花摘園渠——短新生活示范壁皇家豪宅，宏每一個(gè)樓盤(pán)樹(shù)都有它獨(dú)特牛的銷售主張彎。膏綜合前面的貿(mào)項(xiàng)目資源掀分析、周邊稈配套情況、腦SWOT分呼析，我們認(rèn)慘為本項(xiàng)目之贏市場(chǎng)屬性定阿位可以概括擁為：框此脂屬性定位主性要突出項(xiàng)目梯規(guī)模優(yōu)勢(shì)、靠片區(qū)內(nèi)獨(dú)天供得厚的生態(tài)槐景觀優(yōu)勢(shì)，夠重點(diǎn)要于突嗎出本案的生療態(tài)概念，大造打獲“銳生態(tài)牌豈”鋼，強(qiáng)調(diào)與市慧內(nèi)其他項(xiàng)目掀的與眾不同痛之處在于是夾一個(gè)大型的畫(huà)純生態(tài)、陽(yáng)蒙光的、健康匹的社區(qū)，這亞也正是一個(gè)雹項(xiàng)目屬性定掘位的目的，外形成在市場(chǎng)躬上獨(dú)一無(wú)二場(chǎng)的特征，便泳于項(xiàng)目迅速居占領(lǐng)市場(chǎng)，欺擴(kuò)大知名度識(shí)。懷㈡餅、項(xiàng)目形象研定位：腳縱觀習(xí)南京市岡房地產(chǎn)市場(chǎng)聞，濫以近其鏟“撐與國(guó)際接軌儀的時(shí)尚生活饑”利具有獨(dú)特、照鮮明的形象芝定位。通過(guò)蚊內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、爆開(kāi)盤(pán)儀式、扣業(yè)主聯(lián)誼會(huì)騙、業(yè)主嘉年饞華活動(dòng)、首凈屆大型家居某博覽會(huì)，主儉要通過(guò)各類柄活動(dòng)在大眾蹦心目中產(chǎn)生邪便捷（緊臨嗚城市交通動(dòng)伴脈，多條公掉交線路直達(dá)卵）、綠意（倆陽(yáng)光、自然接、空氣、水虎和建筑的有眼機(jī)協(xié)調(diào)）、洞時(shí)尚（鋸與全國(guó)示范據(jù)商業(yè)街湖南絹路緊隔10鍛00米緣）、智能（德多項(xiàng)智能安厚防管理系統(tǒng)毒）的直觀形莖象，極富感疫染力。這些雖都是除“凍與國(guó)際接軌咐的時(shí)尚生活賣”基的最終體現(xiàn)啦。頓通過(guò)前面吧“革南京悔首席20萬(wàn)禍平米都市純另生態(tài)健康型排社區(qū)賭”于的屬性定位成，結(jié)合項(xiàng)目擊的優(yōu)勢(shì)與賣糟點(diǎn)，可以得渡出項(xiàng)目具有刊規(guī)模大、純鉤生態(tài)、高檔性次的鮮明特五點(diǎn)。因此圍句繞這些特點(diǎn)宴派生出來(lái)的怪項(xiàng)目的主要運(yùn)形象定位為啊“仿都市純生態(tài)隆健康住宅的勿領(lǐng)跑者婆”絕主打廣告語(yǔ)費(fèi)：敗廣告語(yǔ)集錦誠(chéng)（一）猛US聯(lián)邦公餐寓頭6豬大生活主張涼◎刻都市生態(tài)生宿活主張資US聯(lián)邦公槍寓村是陽(yáng)光的、帝綠色的、自繩然的、生態(tài)婦的。占據(jù)盒紫金民山脈連綿山太體，擁有賞秧心悅目的謝翠郁緩山景。屯玄武湖公園蜜、水上樂(lè)園惡觸手可及，誓推窗見(jiàn)景，呀美景盡收眼宰底。純◎忽都市國(guó)際生翻活主張鉗US聯(lián)邦公稍寓船秉承嚇建筑大師密主斯腿·逮凡德羅趴的建筑理念孟，唯美純粹辱的穹頂，觀號(hào)景臺(tái)、36茅0度落地窗將，詮釋紗“診建筑是凝固毫的音樂(lè)里”搏的真正內(nèi)涵寬，演繹國(guó)際川建筑的流行摘式。項(xiàng)◎匪都市便捷生疼活主張范US聯(lián)邦公千寓緒購(gòu)物、子女仗就學(xué)極其便席利，尊享市睬中心區(qū)一級(jí)形生活配套,啊可謂是距繁折華很近，與割清幽更親！崗◎醫(yī)都市健康生驚活主張園US聯(lián)邦公錯(cuò)寓毒逾7000仗平米健康會(huì)機(jī)所，健身中廳心、臺(tái)球室義、乒乓球室墳一應(yīng)俱全，赴讓你在家門(mén)島口享受運(yùn)動(dòng)堂的快樂(lè)，與真此同時(shí)肝紫金段山脈麗玄武湖邊刺大片越樹(shù)汪林釋放出大聯(lián)量負(fù)離子清存新空氣，遠(yuǎn)尤離城市的喧械嘩、噪音、犯灰塵，這里派每一處都是孩鮮氧，生活層在此的你當(dāng)救然可以盡享豬天倫。他◎真都市價(jià)值生擁活主張比US聯(lián)邦公喇寓趴隸屬膠鼓樓妹區(qū)高尚住宅矩區(qū)，為區(qū)內(nèi)較第一大盤(pán)，刻社區(qū)擁有高洪起點(diǎn)的建筑赴規(guī)劃，一流拔的環(huán)境設(shè)計(jì)趙，齊全的社懸區(qū)配套。泥US聯(lián)邦公暗寓室必將成為厲鼓樓體區(qū)內(nèi)房產(chǎn)升屈值某“例原始股效”庭，當(dāng)然是即領(lǐng)買即升值。創(chuàng)◎剝都市貼心生籠活主張抵US聯(lián)邦公隙寓分重金打造一酬套齊全的智堂能化物業(yè)管吵理體系，一驕流物業(yè)管理推公司的加盟院，貼心式的啄服務(wù)水準(zhǔn)，革構(gòu)筑一道安扮全、周到、匆貼心的社區(qū)磚服務(wù)網(wǎng)。廊廣告語(yǔ)集錦臟（二）?！蚣{距繁華很近程，與清幽更撈親！渣◎濤聆聽(tīng)大自然罵的天籟之音嫁，感悟生命煩健康的優(yōu)雅稅極致！悄◎鐵山水結(jié)伴，盤(pán)綠茵新鄰，聽(tīng)寧?kù)o與繁華厘之間，由我舌自由把握！抵◎贊便捷而富足遇——帳從容的都市蔥生活！肉㈢瞇、目標(biāo)客戶孟群定位設(shè)1.【目標(biāo)隱客戶概述】嬸：講本項(xiàng)目的客筋戶群主要是咐面向公務(wù)員兄、企業(yè)白領(lǐng)泄、生意人和坊生活在南京芳的淋富裕人士。于客戶年齡主匯要分布在3閱0誦—濟(jì)5羨5歲之間。暗2.【目標(biāo)蛛客戶特征描旋述】：類縱老城區(qū)高層抗收入居民二凈次置業(yè)：夢(mèng)這一部分人別是肢南京重市中上收入膽階層，多年研的細(xì)心經(jīng)營(yíng)勻，累積了一興定的資金，蘭由于原住房趟相對(duì)陳舊，舊環(huán)境較差，藥及對(duì)高素質(zhì)方生活的向往就，他們希望乓在繁雜的、討充滿噪音與劣灰塵污染的沸生活里脫離流出來(lái)，尋找首一個(gè)寧?kù)o的顧、純凈的、含沒(méi)有污染的壽、花園式的令生活環(huán)境。核棕南京壁市的企業(yè)管新理階層：叫這部分人群英，妻他們不僅有壺一定文化素丹質(zhì)，對(duì)居住應(yīng)將有較高的抬要求，而且康也具備了一誰(shuí)定的購(gòu)房能揮力，此類客恢戶將是本項(xiàng)禍目的重點(diǎn)客尊戶群體之一途。奴咐政府機(jī)關(guān)、妨銀行等行政體事業(yè)單位的串中高級(jí)管理圣人員凍目前這部分度人大多都居饞住在公房?jī)?nèi)督，隨著貨幣祖化分房制度雪的進(jìn)一步落撿實(shí)，及對(duì)向影好生活的追唱求，這群收屯入較為穩(wěn)定黑并有一定文嬸化素質(zhì)的管頃理人士及其控子女將會(huì)成救為本項(xiàng)目的敞消費(fèi)群體。賄沈生意人和小炊企業(yè)主弱這部分消費(fèi)躬者在速南京春市多年，有寸一套居住多腸年的舊房，注生活忙碌，爭(zhēng)高收入，經(jīng)圣歷了首次置冒業(yè)，逐漸注成重周邊環(huán)境腔，尤其是生倚活便利性，廁重視對(duì)下一確代的教育；當(dāng)膀公司中層經(jīng)暑理人栽工作3盆—貴5年，有一比定積蓄，事肯業(yè)逐漸穩(wěn)定眼，希望有個(gè)側(cè)能承擔(dān)得起木，同時(shí)使用準(zhǔn)功能齊全，羞生活品質(zhì)相朝對(duì)較高的居油所；燕疏高級(jí)割白領(lǐng)階層飄收入較封高息，脆具有支付首畜期房款的能盟力墾，絕大多數(shù)盟為首次置業(yè)多，希望盡早喜結(jié)束租房生捉活，擁有自雪己的居所；蜘3、【選擇奶本項(xiàng)目的原劃因】：篇可以滿足其勉對(duì)新鮮事物壤的追捧，對(duì)有清新自然的栗生活空間的屯追收求；硬可以滿足其式對(duì)居住環(huán)境助、居家理念擔(dān)更換的需求則；織可以滿足其遍對(duì)人生價(jià)值諒、社會(huì)地位疲、身份體現(xiàn)擋的需求；譽(yù)可以滿足其丹對(duì)生活品質(zhì)像、品味的需牽求伍；奪可以滿足其派為培養(yǎng)子女致健康成長(zhǎng)的計(jì)需求俱。速㈣亡、項(xiàng)目命名子建議班1.命名原刷則糖a.體現(xiàn)項(xiàng)昨目的建筑風(fēng)應(yīng)格、主題、訊規(guī)模和檔次否；著b.強(qiáng)調(diào)創(chuàng)威意、氣派、瑞響亮和具有晚特色；謎c.有利于遮項(xiàng)目VI識(shí)草別系統(tǒng)的實(shí)詳施；小d.體現(xiàn)獨(dú)植特、易記、黎好聽(tīng)、朗朗丈上口、充滿細(xì)想象的特點(diǎn)騎。娛2.命名預(yù)掌選方案愚【命名詮釋把】：膠因?yàn)檎姹卷?xiàng)目材建筑突出認(rèn)貴族金色西，半努力打造一渡個(gè)改個(gè)性化、人據(jù)性化的私屬荒VIP式物膠業(yè)服務(wù)，為嗎您提供高品丈位、便利、純安全、舒適腳、尊崇的國(guó)想際化生活享訪受。咐故建議引用莖US既“姨聯(lián)邦公寓循”館之名來(lái)作為軌本案命名的趣前綴，這樣侄能夠引起消研費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目津整體風(fēng)格的測(cè)聯(lián)想，也能怖加深其對(duì)產(chǎn)評(píng)品的印象。擾美國(guó)她行行色色的遼高貴售建筑、雍容冶華貴的街道暑、琳瑯滿目生的雕塑無(wú)一服不彰顯神氣兆的魅力。挖對(duì)于國(guó)際化幻社區(qū)的定位霜可以使樓盤(pán)麗具有強(qiáng)勁的亡市場(chǎng)沖擊力腿和號(hào)召力。粉【景觀命名犯】：時(shí)a、湖心島固；常杜腳b、美泉玉謝池；吳c、卡百勝潭；誼罰這d、需聯(lián)邦趁會(huì)所；輪e、昆華爾遭商業(yè)街；弊怠f、蓬皮宗杜藝苑；再憑匆洲g、案林肯字鐘樓；帆h、疊好萊塢微之音；輕I、抄黃石松燒烤園；塵蹲漫抖j、天賜涼嚇園；局驢完k、骨金門(mén)大與橋；息l、饑圣路易斯大撿拱毫門(mén)；預(yù)m、圣母觀恰月；蠅起n、佩休倫辟飛瀑；疏o、友風(fēng)臨左岸。龜【其它命名干推薦】：尼金色韻白宮偏左岸春宿天班費(fèi)城斜名都很準(zhǔn)林海峰景黨緹香溪谷屠碧樹(shù)云天尚都市嶺旦秀西西雅圖豈之光反㈤編、項(xiàng)目?jī)r(jià)格較定位撞本價(jià)格方法絞制定主要以海對(duì)中心區(qū)同華類型物業(yè)實(shí)嘴態(tài)調(diào)研結(jié)果帶和對(duì)城市居丙民住宅開(kāi)發(fā)腹積累之經(jīng)驗(yàn)們?yōu)橹饕罁?jù)好，并未直接最參照發(fā)展商村的土地、規(guī)半劃、建設(shè)和曬資金等成本政因素。壩【理論價(jià)值大判斷】：殖項(xiàng)目總建筑辟面積為20趟萬(wàn)平方米，律規(guī)劃共有1篩100余戶冰、車位30討0個(gè)、容積輸率1.48耍、建筑密度欺25%、綠撓化率45%諷、會(huì)所面積劣6841㎡壁、幼兒園面址積1920瞇㎡，戶型以矛三房二廳、鉛四房二廳為她主，以二房土一廳、五房命、復(fù)式融為輔。交通耐極為便利龜、廈周邊配套豐縮富室。目前軟匯林綠洲有1載4000促元/㎡、蕉湖景嗽花園1肚3掩00通0皺元阻/㎡褲、毛盛世豪庭（源別墅）20舊000冊(cè)元/㎡、蜂金陵御花園得約1棒70勁00元/㎡仗，考慮到預(yù)項(xiàng)目為精裝朋修房，地處史環(huán)境汗，因此理論比價(jià)值判斷約包為1折7覽00獲0恥元/㎡（項(xiàng)短目整體均價(jià)潤(rùn)）。交【推算過(guò)程撞】：退據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)坡，決定城市告居民住宅價(jià)餅值的主要因職素有以下幾史項(xiàng)：愉地塊區(qū)位：煎土地價(jià)值，桶周邊景觀，場(chǎng)周圍物業(yè)種怕類和檔次，帶興建居民住蹲宅的成熟度凱。亞社區(qū)規(guī)劃：襲環(huán)境規(guī)劃，威戶型，交通膀組織，外立湯面風(fēng)格，配李套設(shè)施。助市政配套：身周邊醫(yī)院、漢學(xué)校、商場(chǎng)斜、公園、銀胞行、郵局等猜布局結(jié)構(gòu)。裳發(fā)展商實(shí)力母：資金實(shí)力腔，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貫經(jīng)驗(yàn)，客戶羊聚集能力，結(jié)知名度，社攔會(huì)資源綜合間利用能力，再工程進(jìn)展和敗管理朝物業(yè)管理：駝物業(yè)管理執(zhí)傻行標(biāo)準(zhǔn)、服薦務(wù)內(nèi)容、服恩務(wù)質(zhì)素。規(guī)戶型安排：莫戶型的安排喪是否同市場(chǎng)壇的需求相吻旬合，內(nèi)部結(jié)喪構(gòu)設(shè)計(jì)及功巖能區(qū)的劃分翼是否科學(xué)、防合理。草設(shè)備材料：御用料是否考付究、設(shè)備是指否先進(jìn)、有衛(wèi)無(wú)裝修等。攜社區(qū)規(guī)模：揚(yáng)大規(guī)模的社崇區(qū)更容易引李起社會(huì)購(gòu)房米人士的關(guān)注央。同時(shí)大規(guī)驟模社區(qū)也可泥以從側(cè)面體膛現(xiàn)發(fā)展商的換實(shí)力。都營(yíng)銷推廣：螞主力客戶群校定位、價(jià)格玩策略、入市停時(shí)機(jī)、形象厲包裝、廣告你宣傳、整合熊推廣。轉(zhuǎn)四廣告返策略跡㈠剃、廣告目標(biāo)儀①搭、開(kāi)發(fā)商提岸出的目標(biāo)：遵通過(guò)廣告宣孩傳，在第一木個(gè)季度推廣比樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)筆在一年之年叢賣出樓盤(pán)的邊80%以上純的房源農(nóng)②踩、突本次廣告活例動(dòng)的目標(biāo)：嗽在明確市場(chǎng)盼定位的前提腔之下，通過(guò)睡一系列的推恢廣活動(dòng)及廣湊告攻勢(shì)，在返短時(shí)間內(nèi)將俱樓盤(pán)以?shī)A“截高起點(diǎn)、高郊品質(zhì)、生態(tài)勝健康型社區(qū)礙”鑰的形象呈現(xiàn)神在消費(fèi)者面員前，從而實(shí)賠現(xiàn)理想的銷欄售結(jié)果。?、嬉?shí)施計(jì)劃濫1、主廣告拳語(yǔ)確定堆2、制定完優(yōu)善的CI手勾冊(cè)VI部分：粒項(xiàng)目視覺(jué)形集象識(shí)別系統(tǒng)混；易戶外廣告牌劉、市內(nèi)接待雪中心導(dǎo)視牌烤、門(mén)楣廣告緞牌；幣宣傳單張、帽折頁(yè)、樓書(shū)衛(wèi)、DM單張煮、戶型單張鄉(xiāng)、三維動(dòng)畫(huà)飽等。汪各功能分區(qū)淚牌及提示標(biāo)韻語(yǔ)，如經(jīng)理產(chǎn)室、簽約室乖、財(cái)務(wù)室、擺小心地滑等海。BI部分：茶服務(wù)識(shí)別系劣統(tǒng)章程性文龜件（如五證助、開(kāi)發(fā)商資搜質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)豆照等）代行銷隊(duì)伍的慘章程建立和驕業(yè)務(wù)培訓(xùn)（說(shuō)銷售管理章腎程，客戶接峽待制度等）身員工的職業(yè)既和形象概念提培訓(xùn)計(jì)劃（月銷售人員各渠階段培訓(xùn)計(jì)概劃表）城3、銷售現(xiàn)持場(chǎng)布置庭示范單位布枕置碧：法工地設(shè)交樓置標(biāo)準(zhǔn)房一套剝，精裝修板鍋房做1-2饑套。偶銷售中心布凍置惕：疏現(xiàn)場(chǎng)銷售大與廳裝飾高檔梢典雅，體現(xiàn)串項(xiàng)目素質(zhì)，很共分為五個(gè)挨功能區(qū)：接順待區(qū)，洽談今區(qū)兼影視播脈放區(qū)、模型郊展示區(qū)、休宿息區(qū)、辦公伏區(qū)。煌市內(nèi)接待中迫心布置則設(shè)糊置接待區(qū)，標(biāo)洽談區(qū)、模歌型展示區(qū)、御辦公區(qū)四個(gè)另功能區(qū)，裝峰飾上更注重即營(yíng)造溫馨典慢雅的“家”魄氛圍，以增豐強(qiáng)項(xiàng)目的親要和力。尖項(xiàng)目圍墻廣帳告深現(xiàn)場(chǎng)銷售中字心兩側(cè)采用績(jī)反映生活方顛式的墻體噴龜繪畫(huà)，如購(gòu)工物、運(yùn)動(dòng)、更休閑等的形殃象廣告。其構(gòu)他圍墻廣告套可考慮采取裕油漆繪制，腸內(nèi)容以案名喚、主打廣告旦、屬性定位捐、精英團(tuán)隊(duì)顯、副標(biāo)題廣耐告語(yǔ)等等。種4、推廣方謹(jǐn)式葉A、SP活引動(dòng)查大橋通車暨諸項(xiàng)目奠基儀喘式，同時(shí)舉荷辦誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)湊活動(dòng)，VI罩P發(fā)放；租項(xiàng)目正式開(kāi)鄉(xiāng)盤(pán)之日，舉逼行大型表演睜及抽獎(jiǎng)活動(dòng)幅；具業(yè)主嘉年華暑活動(dòng)會(huì)；撿五一、十一單、笑元旦、難春節(jié)及相關(guān)牙時(shí)間節(jié)點(diǎn)的加促銷活動(dòng)；辱項(xiàng)目主體封始頂、入伙等俱促銷活動(dòng)。示B、廣告宣哄傳①報(bào)紙廣告書(shū)《迅南京晨報(bào)爐》：覆蓋啞南京墳市徹2乓縣緞11傲區(qū)，發(fā)行量哭較大。徒《拼現(xiàn)代快報(bào)除》：覆蓋愈南京長(zhǎng)市筒2慢縣庫(kù)11警區(qū)，發(fā)行量添較大，家庭校訂閱居多。②電視廣告體《憂南京教科頻涉道垮》：酸有專門(mén)的房鬼地產(chǎn)樓盤(pán)介西紹節(jié)目，餅廣告成本猜偏高幕，但收視率歌很高戒。編③防戶外廣告牌獎(jiǎng)：懷鼓樓總廣場(chǎng)150究㎡左右的大曉型戶外廣告形，誘南京圖書(shū)館素十字封路口附近1瓶50㎡廣告特牌；政④廳流動(dòng)車體整手車廣告：覺(jué)25莫路、繩1砌路、松2掉8路車；醒⑤付DM單張投慣遞廣告，配駕合各大促銷燥廣告及樓盤(pán)源強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)宣變傳時(shí)所用；目⑥蝦道旗廣告：哪新模范馬路社至工地現(xiàn)場(chǎng)波，逮整條中央路貼；螺⑦草主要活動(dòng)時(shí)店用到的跨街纖條幅及布幔仙廣告；垮⑧蘋(píng)另外有針對(duì)般性定點(diǎn)宣傳特，主動(dòng)出擊宗是一種最好濫的方式。噴㈢渣、廣告訴求乒屬性定位：毛主打廣告語(yǔ)別US聯(lián)邦公出寓6蒸大生活主張銷◎平都市生態(tài)生材活主張烏US聯(lián)邦公仗寓米是陽(yáng)光的、柔綠色的、自侄然的、生態(tài)私的。占據(jù)級(jí)紫金鎖山脈連綿山村體，擁有賞錘心悅目的屬翠郁盤(pán)山景。逝玄武湖公園胃、水上樂(lè)園據(jù)觸手可及，貢推窗見(jiàn)景，俯美景盡收眼櫻底。棚◎五都市國(guó)際生亞活主張搭US聯(lián)邦公械寓拉秉承獅建筑大師密斑斯齊·桃凡德羅邁的建筑理念飯，唯美純粹炕的穹頂，觀別景臺(tái)、36斤0度落地窗層，詮釋糧“抬建筑是凝固端的音樂(lè)啟”磁的真正內(nèi)涵燥，演繹國(guó)際悅建筑的流行卵式。槳◎處都市便捷生漸活主張王US聯(lián)邦公氏寓漢購(gòu)物、子女好就學(xué)極其便開(kāi)利，尊享市預(yù)中心區(qū)一級(jí)鴨生活配套,袖可謂是距繁恰華很近，與脆清幽更親！芽◎篇都市健康生絹活主張謠US聯(lián)邦公畝寓均逾7000獵平米健康會(huì)含所，健身中屠心、臺(tái)球室宋、乒乓球室國(guó)一應(yīng)俱全，驕讓你在家門(mén)剃口享受運(yùn)動(dòng)習(xí)的快樂(lè)，與直此同時(shí)賭紫金憲山脈幸玄武湖邊萬(wàn)大片蹄樹(shù)極林釋放出大壁量負(fù)離子清喉新空氣，遠(yuǎn)姨離城市的喧宇嘩、噪音、框灰塵，這里蔬每一處都是變鮮氧，生活涼在此的你當(dāng)問(wèn)然可以盡享博天倫。釘◎具都市價(jià)值生吃活主張睛US聯(lián)邦公卷寓同隸屬士鼓樓敏區(qū)高尚住宅張區(qū)，為區(qū)內(nèi)悅第一大盤(pán)，梯社區(qū)擁有高展起點(diǎn)的建筑爹規(guī)劃，一流織的環(huán)境設(shè)計(jì)盈，齊全的社痛區(qū)配套。葉US聯(lián)邦公撇寓華必將成為堡鼓樓尿區(qū)內(nèi)房產(chǎn)升教值撥“爆原始股震”躬，當(dāng)然是即砌買即升值。使◎限都市貼心生虹活主張切US聯(lián)邦公式寓址重金打造一蘋(píng)套齊全的智六能化物業(yè)管齒理體系，一揪流物業(yè)管理夠公司的加盟按，貼心式的沾服務(wù)水準(zhǔn)，歐構(gòu)筑一道安阻全、周到、餡貼心的社區(qū)扇服務(wù)網(wǎng)。飲◎浙距繁華很近物，與清幽更歡親！框◎墾聆聽(tīng)大自然蘭的天籟之音慌，感悟生命婦健康的優(yōu)雅面極致！坑◎規(guī)山水結(jié)伴，別綠茵新鄰，疾寧?kù)o與繁華疏之間，由我米自由把握！高◎紡便捷而富足濱——跡從容的都市電生活！泰㈣墓、廣告階段另及媒體組合羨1、擬采取徑五個(gè)階段娛：門(mén)第一個(gè)階段斃：造勢(shì)期

寇

時(shí)間落200蛛7授年羊7指月28日—購(gòu)—200倒7系年9月27容日顛第二個(gè)階段過(guò)：試銷期

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時(shí)間趴200剩7給年9月28傷日——20盤(pán)0閉7絞年洋1花2月27日裹第三個(gè)階段痛：強(qiáng)銷期

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時(shí)間供200央7哨年另1狹2月28日矛——200凈8銹年紐5篩月27日福第四個(gè)階段右：成熟期

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時(shí)間除200兼8曲年1進(jìn)0腎月28日—鹽—200加9炎年2月27奪日袖2、建議及岔目標(biāo)推：罰第一階段要家建立立體推榨廣構(gòu)架，從元圍墻廣告售搞樓中心、軟源性文章、戶肅外廣告等綜敘合媒體對(duì)目吼標(biāo)進(jìn)行全方盜位的信息傳詠遞，以在短搖期內(nèi)擴(kuò)大知鮮名度，鎖定攀目標(biāo)客戶；掩試銷期和強(qiáng)遵銷期活動(dòng)以習(xí)報(bào)紙廣告、餃公交廣告等卸硬性廣告為掉主，輔以電偵視廣告同時(shí)拒配合相應(yīng)的拉銷售和開(kāi)發(fā)車新聞，以不疾斷建立信任納感；插成熟期和鞏調(diào)固期以報(bào)紙沙廣告為主，鉛適當(dāng)小版面袖減少頻次，判持續(xù)鞏固。定掃尾期主要循以報(bào)紙廣告撿、DM單張種、清盤(pán)活動(dòng)鏈等方式進(jìn)行妥掃尾。腦3、媒體組浩合及推進(jìn)時(shí)構(gòu)間：顧媒介名稱子7月鄰8月淡9月否10月峽11月墾12月倉(cāng)南京晨報(bào)濾★★★劫★★★★與★★★★★繞★兔★★死現(xiàn)代快報(bào)編★賣★★昏★工公交車廣告冤——提——小——羊——幼——免——差DM直郵創(chuàng)★比★★★★胃★★候★★登★充戶外廣告損——頭——慨——艱——脈——對(duì)——旗電視廣告輔★漂★禿★錯(cuò)★京（憤備注：宗“敘戴★煎”省表示——刊箱登頻次

妻重吳份“鈔牢—其籠—”走表示——持繳續(xù)刊登燒戶外廣告2釘年期限，車忙體廣告期限秧1年，電視策廣告每日三竄次按周或按潛月播放。斗）庸㈤鐮、廣告費(fèi)搞用預(yù)算繁1、總體預(yù)透算儲(chǔ)：寺現(xiàn)代營(yíng)銷策兇劃中的廣告膀策劃是其中嘗的有機(jī)組合侄部分，這就竄是廣告必須屈適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)阿境，根據(jù)項(xiàng)愉目的市場(chǎng)范客圍，本項(xiàng)目隨的廣告空間恒較大。此前投占據(jù)萍鄉(xiāng)樓周市一定份額痕和較有影響形的樓盤(pán)主要掛憑其大橋開(kāi)蔑通、日后優(yōu)霉越便捷的生耗活方式、一比流的規(guī)劃設(shè)笑計(jì)，完善的狂配套設(shè)施，弱人本設(shè)計(jì)的剃戶型，因此震很快就會(huì)名跨噪一時(shí)，而瞇其廣告量又逐并不是很大灣，因此我們撿按照項(xiàng)目總大銷售收入的日1.5％來(lái)言計(jì)，則總投影入費(fèi)用為罵8陷00萬(wàn)元，聾由于項(xiàng)目是襯發(fā)展商在粥南京蒙的第一個(gè)項(xiàng)偶目，同時(shí)也曲因項(xiàng)目規(guī)模借影響，因此杠項(xiàng)目必須走判品牌開(kāi)發(fā)路網(wǎng)線，另外商嘉業(yè)部分是本器案利潤(rùn)最大毫的部分，自桑然花費(fèi)在商胞業(yè)部分的宣爺傳費(fèi)用也必貍將投入較大畜，同時(shí)也出滅于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)逆手“哭匯林綠洲爺、悲湖景花培園間”的考慮，夫加上本案也擦將于9月伐下旬辮入市，因此番今年下半年例的廣告投入層費(fèi)用相對(duì)較距大，約為總賽預(yù)算費(fèi)用的皮25％以上屆，即老200迅萬(wàn)元以上（能沙盤(pán)、戶外蘿廣告、售樓蛙車、印刷費(fèi)島、各類活動(dòng)盛費(fèi)不含在此淹費(fèi)用之中）繪?！緜渥ⅰ浚汉酶鞔竺襟w的岡使用情況根肝據(jù)后期媒體劃效果評(píng)估后褲作具體調(diào)整瘦,現(xiàn)階段只似按一級(jí)常規(guī)慮入市推廣方牧式宣傳。奇2、媒體使結(jié)用開(kāi)支預(yù)算禍：識(shí)◎據(jù)報(bào)紙媒體洪費(fèi)用：戶南京晨報(bào)素（主導(dǎo)媒體滲）牽：傭718俊000元（痰折后價(jià)）中現(xiàn)代快報(bào)序（輔助媒體沉）躁：比245困0000元順（折后價(jià)）遵DM直郵廣扇告（主導(dǎo)媒竿體）報(bào)：渠84巴000元（蓮折后價(jià)）收◎棍電視媒體馬費(fèi)用旺：砍12800去00元（折柴后價(jià)、包括懶制作、創(chuàng)作硬費(fèi)）增年底前媒體亞費(fèi)用合計(jì)約借232勁.7防萬(wàn)元紙200怒7層年下半年廣砍告媒體使用扶計(jì)劃表睛：遲時(shí)間朽內(nèi)容耀媒體碑南京晨報(bào)囑現(xiàn)代快報(bào)丟DM直郵坑南京教科頻橋道既版面強(qiáng)價(jià)格燈版面懷價(jià)格件版面泥價(jià)格源時(shí)間次數(shù)嚷價(jià)格功7.殼28丙售樓中心開(kāi)蕩放告示駕整版彩色反102烏000除8標(biāo).織2臥售樓中心開(kāi)蛇放告示花整版彩色忌98標(biāo)000翼240辭秒芒10貿(mào)×湊2悔3200飯00找8.23醬誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)活蜂動(dòng)告示盲1/2彩色松56靈000服8.27繼誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)活傲動(dòng)告示叉整版彩色絲98造000鏟整版彩色炭12餓000泰240史秒聽(tīng)10繭×關(guān)2泄3200泥00拼8.30顫誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)火里熱進(jìn)行中叢1/2彩色胡56竊000董9.7逆項(xiàng)目建筑與止園林篇碧1/2彩色泰56船000搬整版彩色次12撿000車9.14蛇項(xiàng)目戶型與窯配套篇斤1/2彩色暗56唐000著整版彩色必12猛000淹9.21男項(xiàng)目物管篇誼介紹撥1/2彩色槳56難000嫁整版彩色困12嶄000約240爐秒燭10駛×銳2旗32000暑0手9.25羞開(kāi)盤(pán)告示秒1/2彩色府56雀000吃整版彩色璃12敬000丈