萬(wàn)強(qiáng)西二環(huán)商住項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議書

第43頁(yè)共43頁(yè)萬(wàn)強(qiáng)西二環(huán)商住項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議書二零零四年六月十四日[導(dǎo)讀]◎項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系——地段價(jià)值+產(chǎn)品價(jià)值+營(yíng)銷活動(dòng)帶來(lái)的可提升價(jià)值（附加值）——核心價(jià)值提煉：既具備高新區(qū)的榮耀感，又坐享土門地區(qū)成熟的生活配套和生活氛圍劃◎列競(jìng)爭(zhēng)矮——繪差異化取勝既——偶產(chǎn)品的差異緊化+生活形俘態(tài)的差異化西——趟同質(zhì)化產(chǎn)品慰之上的賦予套目標(biāo)客戶群旁個(gè)性化的生乞活方式闊◎責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷訴敵求主題：屈“厘萬(wàn)強(qiáng)藝術(shù)家?！迸摹鷱娜松某刹霉ψ呦蛐撵`陸的自由！軍◎儉影響消費(fèi)者零購(gòu)買行為，摔起決定性作倒用的是理性驢分析基礎(chǔ)上棚的感性判斷夕。導(dǎo)◎成體驗(yàn)式營(yíng)銷道——飽攻心為上顯——扯親和心——牽互動(dòng)樹◎循營(yíng)銷中心藝——率生活體驗(yàn)館摸——蹤輕松、愜意仁、體驗(yàn)、親衫和力餃第一篇趕區(qū)域特征和齡項(xiàng)目?jī)r(jià)值研共判幼[區(qū)域房地瑞產(chǎn)發(fā)展特征庸]貪城西房地產(chǎn)反發(fā)展相對(duì)滯狀后于其它區(qū)羊域，隨著高青新區(qū)二次創(chuàng)彼業(yè)、西咸一羨體化等利好穩(wěn)因素，以及葉大唐西市、襯環(huán)城西苑、和西郊公園等欠項(xiàng)目更是給緣城西樓市注教入了一劑興錘奮劑，除高儲(chǔ)新區(qū)和城南傷外，成為越囑來(lái)越多的區(qū)琴域外購(gòu)房者撥選擇的地區(qū)底；亂城西板塊內(nèi)牲目前形成3訴個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)活區(qū)域：最早粒以錦園、旭鉗景明園為代刮表，占據(jù)與幅西高新和城讓內(nèi)距離較近味優(yōu)勢(shì)發(fā)展起洋來(lái)的勞動(dòng)南的路片區(qū)；以贊蔚藍(lán)印象、睬都市綠洲、脆新興港灣等蟲為代表的玉堡祥門外片區(qū)演，生活配套透成熟，與城枯內(nèi)距離較近鞠；以榮城公君寓、西城芳幣洲、世紀(jì)春選天為代表的摸土門地區(qū)，僻享盡高新二霞次創(chuàng)業(yè)、西代咸一體化帶厘來(lái)的巨大潛浴力；痕于其它區(qū)域鎖相比，城西查樓盤住宅比茂例較大；陪區(qū)域內(nèi)樓盤酬品質(zhì)較好，獸口碑較好；熟[區(qū)域房地陽(yáng)產(chǎn)消費(fèi)特征薄]涂城西是西安仍市傳統(tǒng)的陡“盡電工城揀”志、往“售化工城寬”誘，區(qū)域內(nèi)的歷大型企業(yè)多胞為新中國(guó)成滔立初期從上弄海等地遷入趙，從業(yè)者文惕化素質(zhì)、生掀活品味相對(duì)必較高，目前此還有相當(dāng)數(shù)幅量企業(yè)經(jīng)濟(jì)摔效益較好，未從業(yè)者收入除水平較高，剖消費(fèi)能力較魚好；曲工業(yè)人口集泥中，傳統(tǒng)住蔥宅質(zhì)量不高濫，需求旺盛題，新開發(fā)的這商品房項(xiàng)目滅較少，使西約城居民向高銳新、城北、魔城內(nèi)移動(dòng)。沸勞動(dòng)路、西脈二環(huán)沿線和們靠近高新區(qū)迅的一些區(qū)域烤，因?yàn)榕c高餐新區(qū)毗鄰，烈交通便利，震高收入人群約相對(duì)較多，迅住宅的定位眼幾乎和高新譯區(qū)一致。一勇些地段因?yàn)閿U(kuò)商業(yè)和成熟等社區(qū)的原因粗，有積“陜不在高新，眠勝似高新鑄”藥的優(yōu)勢(shì)，成族為高新區(qū)輻姻射作用中的鏟另類區(qū)域。炊城西居民務(wù)瓦實(shí)、理性，精注重經(jīng)濟(jì)實(shí)攀用，看中產(chǎn)暮品性價(jià)比。憲[地塊價(jià)值晶]獅區(qū)位價(jià)值：撓鄰近西高新炮，以及西安勞市稍“框近期向南，腿遠(yuǎn)期向西徒”都和近“蜻西咸一體化蹦”責(zé)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)巖，是本地塊拜最大的價(jià)值妹所在；忘交通價(jià)值：羽西二環(huán)連接周高新區(qū)和經(jīng)精濟(jì)開發(fā)區(qū)，功即將開工建梯設(shè)的西二環(huán)肚土門立交式縮土門交通更違加順暢；即飾將貫通的唐案延路將使本剩區(qū)域與高新舉區(qū)的聯(lián)系更招加緊密，特父別是與剛剛臭確定的高新櫻CBD的交綿通實(shí)現(xiàn)通達(dá)鏈；通過(guò)昆明忍路、丈八路虧構(gòu)成與高新東、西萬(wàn)路的罩另一個(gè)主干俗道；錫人文消費(fèi)價(jià)療值：西郊尤冷其是靠近高租新區(qū)的具有謎較高文化素非養(yǎng)和消費(fèi)能習(xí)力的消費(fèi)人掘群；沸生活價(jià)值：腳土門地區(qū)成健熟的商業(yè)、束市政生活配暑套以及土門披街心花園、年西二環(huán)街心幫花園、西郊咳公園等環(huán)境啞提升；鎮(zhèn)投資價(jià)值：碑鄰近西高新例、西咸一體儉化、交通狀稻況即將有新綠的躍升等眾悉多利好因素頓是地段的升撐值潛力指日菠可待；雨商務(wù)價(jià)值：述不論是工作山在西高新、標(biāo)西郊、經(jīng)濟(jì)溝開發(fā)區(qū)，或紐是與這三個(gè)敞地區(qū)有較頻繡繁的業(yè)務(wù)往尼來(lái)，此地段哲都具備了明侄顯的便利性渣；巧[項(xiàng)目產(chǎn)品墊特點(diǎn)和價(jià)值搭提煉]鑼項(xiàng)目外觀設(shè)連計(jì)新穎挺拔芹，提升項(xiàng)目招形象價(jià)值；梳內(nèi)部景觀雖美小但個(gè)性十臥足，其創(chuàng)新滅性能夠有效岡地吸引購(gòu)房帆者眼球；撞兩棟塔樓之嘩間用首層架派空的一棟多星層連接，不攔僅多出了面靜積，同時(shí)使饑整體布局凸倉(cāng)顯了立體感抽，克服了簡(jiǎn)性單軍營(yíng)式列來(lái)陣的呆板感禿，特別是首周層架空，西我安市樓盤用篇得不多，創(chuàng)控造了一個(gè)新我的賣點(diǎn)；決整體三棟樓齒東西向排列左，最大程度償?shù)乩貌晒夂竺?；賺戶型?0第多到130怎多平米不等但，中小戶型麻比例較大，玻實(shí)用性更強(qiáng)悔，宜商宜住歲宜投資；討缺點(diǎn)是容積居率較大帶來(lái)憐的部分戶型欠采光不好、切廳室面積比蛋例不協(xié)調(diào)；巧第二篇切價(jià)格定非位掙建議銷售均貌價(jià)：310冬0元/平米慘膝[價(jià)格定位劑的依據(jù)]替1、滾項(xiàng)目性價(jià)比襯權(quán)重分析浸根焦據(jù)項(xiàng)目區(qū)域陳內(nèi)可類比樓洲盤，根據(jù)不龍同權(quán)重、不奇同項(xiàng)目進(jìn)行荒類比分析。健通常決定城靜市居民住宅生價(jià)值的主要課因素有以下妻幾項(xiàng)：文地塊區(qū)位嘉：土地價(jià)值墓，周邊景觀扔，周圍物業(yè)快種類和檔次夜，興建居民梯住宅的成熟滲度（40%耀）居小區(qū)規(guī)劃醒：環(huán)境規(guī)劃糊，戶型，交務(wù)通組織，外慕立面風(fēng)格，西配套設(shè)施（姓20%）重市政配套道：周邊醫(yī)院叉、學(xué)校、商營(yíng)場(chǎng)、公園、寄銀行、郵局康等布局結(jié)構(gòu)走發(fā)展商形象今、實(shí)力振：資金實(shí)力斬，地產(chǎn)開發(fā)古經(jīng)驗(yàn)，客戶桌聚集能力，泥知名度，社緞會(huì)資源綜合溉利用能力，氏工程進(jìn)展和早管理丹物業(yè)管理：杜物業(yè)管理執(zhí)叔行標(biāo)準(zhǔn)、服謊務(wù)內(nèi)容、服注務(wù)質(zhì)素思戶型安排涂：智危戶型的安排洲是否同市場(chǎng)酷的需求相吻圈合，內(nèi)部結(jié)臂構(gòu)設(shè)計(jì)及功壘能區(qū)的劃分塑是否科學(xué)、讓合理。猴設(shè)備材料跑：用料是否犧考究、設(shè)備棵是否先進(jìn)、枕有無(wú)裝修等嗽?？救f(wàn)強(qiáng)項(xiàng)目性啊價(jià)比權(quán)重分泉析表甚項(xiàng)目坦指標(biāo)才西城芳洲要榮城公寓欲世紀(jì)春天宗太空花園慣旭景名園揭錦都花園乖本案登地段（40虎%）嬸44瞞44牽48害42攔60泥60閃44擺戶型（20舍%）瞞56甜52雄52憂54迫56右56慨50鴉樓盤配套（鵝10%）餅13劑9允13派10挽10象16蒜10線建材（10盤%）蝶24望20擦20燈20宿20欠20抄20填環(huán)境/規(guī)劃爽（12%）猜13.2兇10估20聲9獵21壤24亞13庸物業(yè)管理（肉5%）炸4.5鏟4.5由4.5消5挽4.5譜6忌4.5題開發(fā)商實(shí)力搏（3%）硬3.6報(bào)3質(zhì)3族3喉3.6哨5辨3競(jìng)性能綜合評(píng)當(dāng)分輸158.3博142.5稻160.1粘143滅175.1驗(yàn)177拋144.5司均價(jià)綠3150遠(yuǎn)3200完2950祥2900未3350沾3450鐮2950－弦3100元撥性價(jià)比勺0.49頃0.45妙0.57華0.50仍0.55錦0.48妹≥用0源.50襲周邊項(xiàng)目平叼均性價(jià)比：藍(lán)0.50晨窩你西城樓盤燙均價(jià)：政3166.壘6元浮注：采用加餡權(quán)平均的方搞法，根據(jù)以政上標(biāo)準(zhǔn)對(duì)樓絲盤項(xiàng)目進(jìn)行盼綜合打分。草我們把一個(gè)隊(duì)樓盤項(xiàng)目共乞分為地段、嶼戶型、樓盤社配套、建材來(lái)、環(huán)境與規(guī)襪劃、物業(yè)管選理、開發(fā)商株實(shí)力六大塊液，每塊根據(jù)財(cái)其在樓盤性株能評(píng)判中的宗重要程度規(guī)春定了相應(yīng)的棕權(quán)重，將每個(gè)一塊的得分吊乘以相應(yīng)的母權(quán)重，最后屠相加即為樓仁盤項(xiàng)目性能朗評(píng)判最終得狠分。滿分共卻計(jì)200分植，最低分5富3.5分，要平均分12喇6.75分拳。性價(jià)比計(jì)授算方法：性講能綜合評(píng)分射÷拒（樓盤均價(jià)萌/10）杰2、區(qū)域升策值潛力：前夾文已述滔3、價(jià)值提券升空間：主廉要指通過(guò)營(yíng)夸銷活動(dòng)能夠征實(shí)現(xiàn)的附加偶值，在后文擦詳述；營(yíng)[分階段價(jià)早格策略]啞銷售階段昨預(yù)計(jì)時(shí)間翼工程進(jìn)度里均價(jià)潤(rùn)調(diào)價(jià)范圍呆調(diào)價(jià)次數(shù)尚單次調(diào)價(jià)幅校度每銷售目標(biāo)斯累計(jì)銷售目采標(biāo)雁入市期沫2004/病6-9駐地面4層牽2800瓜2750-劉2850絞2-3盤30-50泛元焦15%震15%漸開盤強(qiáng)銷期逢2004/套9-200冒5/4愉至封頂前品2950舅2900-蠻3000允3-4兼30-50羞元級(jí)35%渠50%刑封頂期娃2005/瘋4-8今封頂至交房叮3100帆3050-崖3150仆1-2惱30-50扮元供35%翠85%睛現(xiàn)房期樓2005/梳9-析交房后4個(gè)殖月銹3200浪3150-睜3250帝1-2揭30-50足元玉10%敵95%石第三篇夢(mèng)營(yíng)銷策略判[目標(biāo)客戶燭群定位]盈區(qū)域內(nèi)客戶辨：原住西郊農(nóng)或在西郊工錢作的客戶跪鎮(zhèn)討70%牧職業(yè)：洗城西主要大眠型工業(yè)企業(yè)業(yè)管理者、產(chǎn)健業(yè)工人、技兼術(shù)人員、工具程師、項(xiàng)目定周邊政府機(jī)傭關(guān)、企事業(yè)青單位干部職裳工、私營(yíng)企論業(yè)主、個(gè)體予工商戶等；后在單位分不握到房，或者菌需要改善居自住環(huán)境；藥年齡：25則——枕40歲（指皂在購(gòu)買行為慮中起主導(dǎo)作某用的）么用途排序：興a.居住喘b.投資霞c.玩辦公災(zāi)區(qū)域外客戶負(fù)：主要吸引私在高新區(qū)工伍作的客戶，研以及少量其掃它區(qū)域客戶辨咱30%雀職業(yè)：平西高新高科擾技型企業(yè)白撕領(lǐng)鋸年齡：25格——品35歲孤用途排序：或a.居住畝b.辦公弄戶型要求：太中小戶型胞[目標(biāo)客戶孤群消費(fèi)心理食分析]宏重物業(yè)本身辛的地段及價(jià)渣格，作為都纏市精英一族下，現(xiàn)代人的何置業(yè)觀念已次經(jīng)從過(guò)去的樹一味貪大炫兩耀變得越來(lái)廣越實(shí)在，并抓具有更加精籠明的理財(cái)頭較腦和個(gè)人財(cái)休務(wù)計(jì)劃。韻注重物業(yè)功偵能及配套設(shè)喬置，除了庭逗院環(huán)境及休妨閑設(shè)施外，譽(yù)更關(guān)心智能販化、節(jié)能環(huán)卸保措施、會(huì)腿所等配置。嘗注重物業(yè)的戶形象定位及敘創(chuàng)新理念，燃物業(yè)本身的揉文化品位，繪能夠體現(xiàn)業(yè)餐主中上流社莊會(huì)的身份特妥點(diǎn)，滿足業(yè)窯主精神上的棵需求。筋注重物業(yè)管切理，除了常峽規(guī)的物業(yè)管心理服務(wù)外，任更注重社區(qū)升文化、小區(qū)擋業(yè)主層次、碰生活氛圍等摩無(wú)形因素。襲注重物業(yè)升棵值，對(duì)于購(gòu)腎買期房的置憤業(yè)者來(lái)說(shuō)，好發(fā)展商在預(yù)際售期間的發(fā)窄售價(jià)格有否熄為業(yè)主留有揮一定的升值霞空間，往往蚊是促使消費(fèi)慣者作出最后捎購(gòu)買決定的戚關(guān)鍵。漸[目標(biāo)客戶砍群特征解讀裹]倘1、核心目骨標(biāo)客戶群定孔位：扎我們要尋找垃什么樣的目鵝標(biāo)客戶群？惹什么樣的客炊戶支撐本項(xiàng)天目的現(xiàn)在與炭未來(lái)？絲分均析目標(biāo)客戶附群，具有明驗(yàn)顯的年輕化奶傾向，這樣徐的年輕一族送，我們姑且講稱他們?yōu)榕邸疤澏际行氯祟惥堋睂O。綁下面我們來(lái)鞏深入分析一匯下他們的生員活模式取向添、價(jià)值取向攔、行為模式今等。會(huì)1）生活模問(wèn)式取向：合從這些人口難特征，我們?nèi)艨梢钥闯?，性這類年輕化籍的消費(fèi)人群籍崇尚這樣的定一種逝生活模式狡：攤不同于都市師核心型生活菌型態(tài)，也不怠同于單純的外遠(yuǎn)郊生活。廁既享有都市使生活的便利顫，又沒(méi)有都黎市的喧囂與碌嘈雜；既享帥有郊區(qū)化生磚活清新的空償氣與恬靜，俊又貼近都市把生活的主流蘆時(shí)尚氣息；麻既符合成長(zhǎng)櫻型辦公對(duì)于繞成本控制和板交通便利性腰的需要，又屆享有辦公與賓生活、休閑悲消費(fèi)相復(fù)合器的便利。蝴很多時(shí)尚年視輕人都有這牛樣的感受：過(guò)居住在都心杰，時(shí)刻感受奶著城市的喧紫囂和嘈雜，朗精神層面的蝶感覺慢慢變躲得麻木了；賤居住在遠(yuǎn)郊尚，工作在城幼市，雖然可欺以享受安靜癢的生活環(huán)境蘭，又可以在煉城市和郊區(qū)歇之間來(lái)回穿廳梭，不脫離反城市時(shí)尚生疫活的主流氣蒼息，但是他唱們快節(jié)奏的穴生活和工作吧，時(shí)間、精幸力和經(jīng)濟(jì)上惕的壓力不堪洽重負(fù)。關(guān)也就是說(shuō)，喉他們的生活左品位是以時(shí)渠尚動(dòng)感為主劫流的，又不柴屑于傳統(tǒng)都伶市市井式的勤生活方式；枕既要保持自紅己的生活品幫位，又要能娛夠在時(shí)間、避精力和經(jīng)濟(jì)躁可承受范圍疫之內(nèi)。于是愛他們向往這盛樣一種生活李模式：生活校環(huán)境舒適愜味意，離工作班地點(diǎn)不要太瘋遠(yuǎn)，尤其是饑不能脫離了房都市時(shí)尚生節(jié)活的潮流前英端！添2）價(jià)值取諷向：刮家是他身心勤所系，安置海一個(gè)令自己辭、令家人滿字意的家，是征他的責(zé)任，渾也是他對(duì)成個(gè)功概念的一攪個(gè)心理標(biāo)志缺；同時(shí)，家嘴人，父母、忙妻子、兒女肝的滿意度以完及對(duì)和睦生扔活的向往，扣也是他持續(xù)繁奮斗的原動(dòng)疾力。耽懂得享受生曠活，卻不鋪撐張奢靡；既秤特立獨(dú)行，例又不標(biāo)榜另杯類；行為獨(dú)譯立的，又不奮離群索居；攔不媚俗，也它不標(biāo)榜清高岸；他們事業(yè)休有成，又不交追名逐利，暫試圖在生活而品質(zhì)和靈魂能自由中尋求母到最為超然描飄逸的態(tài)度黎。錦都市新人類拍的生活方式取、消費(fèi)及新參文化價(jià)值觀裝等，概括了雪年輕一輩的量新思潮及相脖異于上一輩蘆的生活方式結(jié)。們3）性格特棗征和行為特河征：偽工作勤奮的陷；性格成熟昨的、穩(wěn)健的皂，從不異想烘天開；理財(cái)電風(fēng)格理性的疊、穩(wěn)健的，在從不孤注一躲擲；熱愛茂生活，懂得塌享受生活；箭節(jié)儉的，不般事鋪張奢華狠的；負(fù)責(zé)任志的，對(duì)工作駐、對(duì)事業(yè)、扯對(duì)家庭。疼[目標(biāo)客戶助群購(gòu)買行為塔深度分析]擦目前對(duì)于房瞧地產(chǎn)消費(fèi)心蒙理存在一個(gè)遼誤區(qū)：片面賴地認(rèn)為消費(fèi)協(xié)者越來(lái)越理更性了，忽視琴了消費(fèi)者感暴性的一面。飲其實(shí)，從一勤線銷售感受要最深：瞇影響消費(fèi)者緩購(gòu)買行為，宜起決定性作籌用的是理性李分析基礎(chǔ)上劃的感性判斷君，而非理性滅本身！勾房地產(chǎn)產(chǎn)品甜的復(fù)雜性和儲(chǔ)產(chǎn)品唯一性句決定了消費(fèi)懇者不可能全男面地理性分忽析選擇；常不同購(gòu)房者伙的購(gòu)房意向?qū)?cè)重不同，乓其本身就包浪含很大程度霉上的感性因絕素；塘房地產(chǎn)銷售巨更大比例是輸在期房階段嶼，這就在很加大程度上決戒定了購(gòu)房者爹的購(gòu)買行為贏依據(jù)的是其良在理性分析暮基礎(chǔ)上的感已性判斷；體房地產(chǎn)消費(fèi)蔥市場(chǎng)的日趨際成熟表現(xiàn)在絡(luò)購(gòu)房者不僅造僅是買了一有個(gè)居所，并性且有了更多拔精神上的追醉求；允上述分析給悲我們一個(gè)啟延示：產(chǎn)品品雪質(zhì)固然重要鑄，但購(gòu)房者惕買房在滿足沃基本居住需敗要的前提下肌，更大程度學(xué)上是一種精僅神寄托，也愛就是選擇了蠻一種生活方郵式！都明吹確這一點(diǎn)對(duì)泛于我們營(yíng)銷宇工作的意義標(biāo)在于：競(jìng)爭(zhēng)福的差異化表析現(xiàn)在兩個(gè)方鼓面叢——礦產(chǎn)品的差異駕化競(jìng)爭(zhēng)和附疾加于產(chǎn)品之廟上的精神層感面的競(jìng)爭(zhēng)。連也就是說(shuō)，離我們的推廣質(zhì)策略是提煉呈產(chǎn)品主賣點(diǎn)鑒之上的一種葛生活方式！李這也是我們執(zhí)在營(yíng)銷中提捎升項(xiàng)目產(chǎn)品貢價(jià)值的關(guān)鍵均。?。墼V求主題擊］盲：饞從人成生的謝成功走向心標(biāo)靈的自由。傷［理念闡述桶］：父１、目標(biāo)消辣費(fèi)群主要是葛那些積極工墾作努力拼搏拖，獲得了一魄定成功，具車有一定生活罷品位，擁有舅一定的經(jīng)濟(jì)脾基礎(chǔ)．因此疏他們追求的崖不僅僅是一淚套房子，而蒜是一個(gè)家，領(lǐng)一種生活方期式．在物質(zhì)退得到一定程帽度之后，心蹈靈的自由，甚精神的獨(dú)立萬(wàn)和自我的解脹放是目標(biāo)消虧費(fèi)群的價(jià)值世取向和精神持追求！長(zhǎng)――榨品位人生是那城市精英的每精神追求．捧２、結(jié)合案藝名為萬(wàn)強(qiáng)藝挖術(shù)家，因此尿其核心價(jià)值著是傳達(dá)一種巷豐富多彩、跡高雅浪漫、林富有情調(diào)的棉藝術(shù)化生活浮方式．藝術(shù)阿是傳達(dá)心靈狠的最好方式拾，終極目標(biāo)軌就是心靈的瞇自由．穿――縱品位人生紡是一種生活裙方式作３、旨在倡預(yù)導(dǎo)列一種自由的份生活理念和刺人生態(tài)度．扒同時(shí)也提倡宏一種休閑工腰作生活模式悠，一種快節(jié)辮奏中又不失自輕松，享受涉工作、享受島生活的態(tài)度愚。咬具鞭――潛品位人生是母人生境界閣４、家是＂暖放心＂的地頌方，家是溫完馨的港灣，舌是每個(gè)人靈乖魂的身體和卸靈魂的歸宿勸，也是回歸計(jì)本原找尋自汁我的領(lǐng)地．態(tài)冶座謙傅［產(chǎn)品層面犯支撐點(diǎn)］：閥１、景觀：應(yīng)休閑棋藝貼／茶亭艱――諒自由空間就親子蹤樂(lè)園肆――占自由天地衣２、江會(huì)所息：健身場(chǎng)所哨咖啡語(yǔ)沒(méi)茶書吧沖（閱覽室）坐球類運(yùn)種動(dòng)設(shè)施斑綜合教室格傻３、屋頂花躬園：自由自渡在與大自然僅親近！駁４、皂地段吹：西二環(huán)核訪心位置，大制西郊與西高屬新接壤部位鳴，土門商圈愚成熟生活領(lǐng)修地．交通方殿便＼收放自貪如，自由生肅活從此開始靈．５、戶型坑Ａ:(78匪—宋85平米,跡2#1#1番)工[自我回領(lǐng)地]怪———唇寫意空間緩二交人世界法Ｂ:(90悔—僻110平米故,2#2#糕1)斗[自在碼家園]控———丈香檳印象職感礙性時(shí)代論居Ｃ:(1膨20誓—衛(wèi)130平米尿,3#2#郊1)粗[自由世華界]河———繁花樣年華養(yǎng)溫弟馨之家元Ｄ:(1休20國(guó)—燈130平米貍,3#3#梨1)仰[自由極限搏]山———稈光輝歲月蜓溫濕馨港灣觸(特設(shè)超大堪會(huì)客室,自斃由分割組合攪?yán)?岔[產(chǎn)品強(qiáng)賣軌點(diǎn)提煉]華恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷遙主題必須有妙產(chǎn)品賣點(diǎn)支拴撐，好的營(yíng)姿銷賣點(diǎn)不在壟于多，而在剩于精。催地段價(jià)值：應(yīng)高新區(qū)的工級(jí)作便利，土谷門的生活便醬利，升值潛葛力巨大，宜害商宜住宜投頓資；狼建筑規(guī)劃價(jià)立值：婆項(xiàng)目外觀設(shè)傷計(jì)新穎挺拔側(cè)，整體三棟框樓東西向排鎖列，最大程坑度地利用采昌光面；兩棟剩塔樓之間用老首層架空的孩一棟多層連浙接，使整體顧布局凸顯立浩體感，特別吃是二號(hào)樓首份層架空，在壺西安市樓盤們用較少見，蘇屬于一個(gè)創(chuàng)徹新點(diǎn)；勵(lì)景觀環(huán)境提貓升價(jià)值：創(chuàng)照新的個(gè)性化完十足的景觀苦設(shè)計(jì)內(nèi)部景濱觀；磁戶型：從7淹0多到13經(jīng)0多平米不蝴等，中小戶校型比例較大邊，實(shí)用性更破強(qiáng)，宜商宜此住宜投資；撲[階段性場(chǎng)營(yíng)銷策略]考⊙贊入市時(shí)機(jī)和掙條件虛經(jīng)過(guò)7、8蛛月的樓市銷濫售淡季，在羅9月份銷售利回升；加上慶有秋季房展棟會(huì)作為推廣讓契機(jī)。選擇瘡9月作為入盡市時(shí)機(jī)比較搏合理。建議偵于鏈2004年目9月闖入市，按照腿項(xiàng)目正常的雹進(jìn)度，各項(xiàng)寇工作的準(zhǔn)備乓情況是：置（1）主體縮工程進(jìn)入施般工出地面4關(guān)—貌5層將（2）主堵力客戶群已改精確定位租貨（偽3熟）合理價(jià)格洲體系制定工狠璃細(xì)泉（4）制定蟻出完整的推頓廣計(jì)劃底泛榆（鍬5量）外部環(huán)境禮與內(nèi)部配套掛銜接到位切余（6）物業(yè)報(bào)管理模式、賀服務(wù)項(xiàng)目、鋼收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已秀確定⊙銷售周期壞1、扁銷售準(zhǔn)備期淹：叉時(shí)間節(jié)點(diǎn)：穩(wěn)2004年直6月中旬悼——瓶7月中旬研此階段既是若以后的銷售依工作準(zhǔn)備，杏也是統(tǒng)一項(xiàng)道目整體營(yíng)銷蜻過(guò)程視覺識(shí)辱別階段，是理建立和形成旬品牌的初級(jí)厲階段。須完諷成的工作有晨：狠（1）確定襲項(xiàng)目的視覺過(guò)識(shí)別系統(tǒng)（即VI）；（怕２）售樓書疲；（３）模燈型；（４）串展示板；（藥５）工地現(xiàn)漁場(chǎng)；（６）掃售樓處；（刑７）樣板房窄；（８）路鐘牌；（９）察銷售人員；峰（１０）其聲他；（１１兇）為導(dǎo)入階食段的廣告及障活動(dòng)作準(zhǔn)備菊。湊2、儀內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及禾導(dǎo)入階段架（時(shí)間節(jié)點(diǎn)與：2004敏年7月中旬邊——輩9月）手營(yíng)銷目的溉：向公眾告損知項(xiàng)目的產(chǎn)綢品定位、價(jià)劫格定位和目出標(biāo)市場(chǎng)定位專，吸引目標(biāo)剝市場(chǎng)的注意做推廣方式招：（１）統(tǒng)扔一視覺識(shí)別桃形象，包括暢工地現(xiàn)場(chǎng)布掛置，售樓處忽的裝修，售吐樓書的制作詳，路牌的設(shè)似置等瘋（2）報(bào)紙廣廣告：采用印理性訴求方鞭式，廣告詞裹要擊中目標(biāo)歉客戶的心理傻需求，令人永耳目一新，亂過(guò)目不忘，斯造成轟動(dòng)的筋效果。[《唉華商報(bào)》房蕉地產(chǎn)專欄條臟目信息、西噸安房地產(chǎn)信瘦息網(wǎng)彈出式房廣告、條幅間廣告、重要淺路段戶外廣線告發(fā)布]吵晌工程節(jié)點(diǎn)轉(zhuǎn)：地下主體娘至地面主體菜4-5層龍3、開盤強(qiáng)純銷期：（全擦面推出階段蛾）沃時(shí)間節(jié)點(diǎn)：底2004年砍9月請(qǐng)——逃2005年餡4月兆營(yíng)銷目的：排在項(xiàng)目已具心一定知名度禍前提下，使五項(xiàng)目樹立優(yōu)銹秀的品牌形憶象。通過(guò)整缸合式營(yíng)銷創(chuàng)購(gòu)立樓盤的品食牌，倡導(dǎo)一藥種全新的工私作和生活方紛式。通過(guò)樓墻盤形象的全位面樹立，升開華項(xiàng)目在公懂眾心目中的筑印象，使項(xiàng)頓目深入人心賴，從而強(qiáng)烈仗刺激目標(biāo)市財(cái)場(chǎng)的購(gòu)買欲猶望，引起購(gòu)曉買行為。望主要運(yùn)用方悔式：析（1）開晃盤系列活動(dòng)銀、報(bào)紙廣告雅、廣播廣告民；（2）工紗地現(xiàn)場(chǎng)；（愚3）活動(dòng)行跨銷；（4）頂新聞報(bào)導(dǎo)；低（5）、網(wǎng)訂絡(luò)廣告鈴衛(wèi)圖推廣節(jié)點(diǎn)頑：重點(diǎn)利用填今年秋季住脫博會(huì)和20盞05年春季杰住博會(huì)形象構(gòu)展示、積累幸客戶，在業(yè)野內(nèi)和公眾心蜂目中建立廣蜘泛影響力，因并達(dá)成銷售上。灑工程節(jié)點(diǎn)：委至主體封頂漲；央4、持續(xù)強(qiáng)辱銷期（準(zhǔn)現(xiàn)突房）銅時(shí)間節(jié)點(diǎn)：樂(lè)2005年漆5月刪——恩2005年日9月吊主要方式：矮以封頂后的嫌準(zhǔn)現(xiàn)房為階咬段性主賣點(diǎn)拿，以秋季房嫂展會(huì)為契機(jī)式，以樣板間浪等現(xiàn)場(chǎng)展示監(jiān)為主要手法刑，引發(fā)新一肉輪旺銷；奇工程節(jié)點(diǎn)：猛主體封頂至勿交房；洗5、續(xù)銷期鑰（現(xiàn)房銷售尊期）而時(shí)間節(jié)點(diǎn)：侵2005年牢9月盆——純2006年戰(zhàn)1月賽主要方式：遞加強(qiáng)售后服語(yǔ)務(wù)和物業(yè)管薯理，營(yíng)造社涂區(qū)文化，開去展動(dòng)態(tài)營(yíng)銷掌，最終達(dá)成甘尾盤的銷售雨。秩[營(yíng)銷模式氧]率體驗(yàn)式營(yíng)銷償——廊攻心為上左——懂親和孝——州互動(dòng)根體驗(yàn)營(yíng)銷最亂具親和性的鞠攻擊力，通燭過(guò)互動(dòng)式的詳營(yíng)銷手段直逗接與消費(fèi)者脂產(chǎn)生共鳴。黑也最符合我古們對(duì)消費(fèi)行神為的判斷：針影響消費(fèi)者圍購(gòu)買行為，稅起決定性作響用的是理性志分析基礎(chǔ)上擱的感性判斷輛，而非理性測(cè)本身！廊體驗(yàn)式營(yíng)銷歪也是提升項(xiàng)庭目附加值的敵重要手段之優(yōu)一，消費(fèi)者矛對(duì)于開發(fā)商項(xiàng)的評(píng)估，對(duì)巡于后期物業(yè)極品質(zhì)和物業(yè)帖管理品質(zhì)的獄認(rèn)同，很大融程度上來(lái)源蔥于對(duì)銷售階拉段的印象。喝⊙隆體驗(yàn)營(yíng)銷的提主要方法建配議刑體驗(yàn)式營(yíng)銷呢中心：禽家居式的營(yíng)燃銷體驗(yàn)中心樣；強(qiáng)情調(diào)咖啡映/孟茶座洽談區(qū)育；設(shè)置業(yè)顧問(wèn)親井切的情感服紋務(wù)模式；李沙盤模型展洋示區(qū)；峽兒童游戲區(qū)梨；仍大屏幕電視也展示區(qū)（惱放映樓盤介述紹、搜集與井新人類生活堪模式相關(guān)的漏電視片放映注）太建材裝飾材站料展示區(qū)（嘆做成小型樣梅板房）街室內(nèi)裝修咨長(zhǎng)詢、設(shè)計(jì)自節(jié)助查詢系統(tǒng)鐵；登觸摸式自助窄查詢系統(tǒng)；嘆營(yíng)銷中心命捆名建議踏——碼“三萬(wàn)強(qiáng)藝術(shù)家灰”息生活體驗(yàn)館射營(yíng)銷中心主蠅題襯——廉輕松、愜意朋、體驗(yàn)、親催和力鑄[營(yíng)銷策略欣組合]煙戰(zhàn)術(shù)一：營(yíng)拉銷中心現(xiàn)場(chǎng)贊展示商【目標(biāo)】（土前文已述）【手段】蛋展板制作；章贈(zèng)品；樣板沙間及規(guī)格標(biāo)客牌；現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)立示系統(tǒng)；接舒待中心整體研包裝渲染；洪燈光、媽VOD猶系統(tǒng)，刻意欺營(yíng)造輕松、碎愜意的交流廢氛圍；竭COFFE諷文化、時(shí)尚壁個(gè)性雜志品打位人生，奉炭獻(xiàn)尊貴的客挨人，享受無(wú)特限的優(yōu)越感探；煮統(tǒng)一特色著艦裝、行為舉執(zhí)止、提供一肉流服務(wù)的置草業(yè)顧問(wèn)；鍛接待展示廳堡：家具擺設(shè)周生活化、售漸樓資料準(zhǔn)備腦、模型配備殼、展板、戶身型展示、電砌視錄像超要點(diǎn)：色彩端采用暖色系備，相近色，赤避免多色彩健使視覺擁擠敵，雜亂。通豐過(guò)細(xì)節(jié)刻畫職，導(dǎo)入生活答觀念，裝飾投、家具材質(zhì)尺上多用軟材柄料，避免給日人生硬印象喘，傳達(dá)新的肢生活信息。猶局部細(xì)節(jié)：餃小飾品懸掛釀，悠楊舒緩磨的背景音樂(lè)談，談判椅采及用沙發(fā)靠背喉椅，每張談毯判桌上放置被小食品、飲伸料。提供咖適啡、茶等飲芽料。貪售鍵牙樓豆多書科：段擯棄目前市總面流行的貫爬用做法，設(shè)泊計(jì)印制精致皇“舉使用手冊(cè)線”噸及欣“綿明白書乞”犬，讓客戶全竊面掌握本案銳優(yōu)點(diǎn)。多創(chuàng)局造幾個(gè)欲望賄。山更高的質(zhì)量銜+峽更優(yōu)的價(jià)格軌+壤更特的品質(zhì)拖重點(diǎn)：裝修播材料、配套突設(shè)施、品牌津、品質(zhì)、細(xì)訂部設(shè)計(jì)、異壓化優(yōu)勢(shì)、物僑業(yè)承諾、未老來(lái)保養(yǎng)。吧折砍掉頁(yè)鎮(zhèn)：售樓普及戀資料。優(yōu)勢(shì)惠在于費(fèi)用低港、可大量發(fā)率放、傳播范獲圍廣泛。建棉議內(nèi)容簡(jiǎn)潔急。匠手獅界袋權(quán)：本身作為獲流動(dòng)媒體宣架傳，并可裝細(xì)樓書等資料塞用?？日挂兰遄妫菏蹣翘帒掖覓熨Y料，全齊面接受公司籍及樓宇的信渠息。毫禮心筋品耍：費(fèi)用低、拜美觀、實(shí)用鑰、傳遞信息難，能夠制造算銷售熱點(diǎn)。烈影視資料撿：從視覺方維面?zhèn)鬟f公司鎮(zhèn)和樓盤儲(chǔ)備瓶。工功能標(biāo)牌晴：如銷售人蠶員標(biāo)牌、接換待處、簽協(xié)傍議處、交款李處等標(biāo)牌，陪讓買家明確紐功能，突出洋運(yùn)作專業(yè)性廉。太戰(zhàn)術(shù)二：工挨地形象誘導(dǎo)【目標(biāo)】禽工地作為買側(cè)家最為切身丘關(guān)注的地方惠及交通繁忙嘴地帶是行人迅最為注目的間形象，是宣躍傳的最經(jīng)濟(jì)張和有效的媒枯體，工地形恥象如何，不中僅直接與物據(jù)業(yè)和公司形林象有關(guān)，而拆且還能夠營(yíng)買造銷售氣氛油。【手段】竭工地路牌、移工地圍板、眾主樓橫幅、端工地氣氛編戰(zhàn)術(shù)三：制室造恐慌【目標(biāo)】磚主動(dòng)把握買墻家心理，制陷造樓盤旺售壓勢(shì)態(tài)，在榜“蜓羊群心理?xiàng)棥奔徻吺瓜?，有居助于吸引部感分觀望買家研?！痉桨浮课邸锼稳胧星捌?，動(dòng)組織少量樓并盤，以相對(duì)鍛比較大的優(yōu)蝶惠價(jià)格分批凈入市，以提康高入市的認(rèn)秤購(gòu)率，掀起尺促銷熱潮。他★想提前組織、湖制造買家，墓以買家淹“媽連環(huán)套豬”按帶旺銷售，盛形成市場(chǎng)跟絲風(fēng)購(gòu)買狀態(tài)崗。賢戰(zhàn)術(shù)四：樓礙盤視覺形象【目標(biāo)】灶使樓盤概念缺具像化、專換業(yè)化、建立膚項(xiàng)目視覺形潤(rùn)象，以便于麗其在今后推銜廣中，給買近家留下深刻戰(zhàn)、明確的印蓬象?！緝?nèi)容】運(yùn)★請(qǐng)吩項(xiàng)目的標(biāo)志筋洪★園籃項(xiàng)目的標(biāo)識(shí)承系統(tǒng)效★胃象項(xiàng)目的導(dǎo)示獄系統(tǒng)得戰(zhàn)術(shù)五：活婆動(dòng)造勢(shì)【目標(biāo)】萍促銷活動(dòng)能膊夠有效地制歇造銷售熱點(diǎn)何，針對(duì)性強(qiáng)軍、效果直接和，促銷明顯公。項(xiàng)目應(yīng)緊窩緊圍繞社會(huì)角熱點(diǎn)、節(jié)日旨主題及樓盤曬特點(diǎn)，確定秤促銷活動(dòng)主概題。【方案】宇正式發(fā)售、溫★部封頂慶典、特★殿樓盤展銷會(huì)砍、播★羽入伙儀式給活動(dòng)建議：帳購(gòu)房抽獎(jiǎng)送償家轎壞戶徐勤活動(dòng)描述：突購(gòu)房客戶偏20遞戶為一組，著進(jìn)行分組抽笑獎(jiǎng)。獎(jiǎng)品為狀家用轎車蘋,哥車價(jià)為錘69擔(dān)萬(wàn)元竿款抓宣傳主濃導(dǎo)語(yǔ)：貞5麗萬(wàn)元（首付超）步入車房陸時(shí)代幣戰(zhàn)術(shù)六：口判碑促銷【目標(biāo)】洗利用既有業(yè)摔主向親友傳蠶播樓盤形象火，建立第二奔營(yíng)銷渠道，肯帶旺樓盤銷株售。【方案】振1、定期地逝向業(yè)主通報(bào)斥樓盤的實(shí)時(shí)笛進(jìn)度或其他針可以公開發(fā)兔布的信息，鼓可采用出版牛業(yè)主通訊或忠發(fā)送信件等蟲方式。奔2、舉辦業(yè)回主聯(lián)誼會(huì)，形融洽雙方關(guān)塊系油【戰(zhàn)術(shù)策略擁】分本次項(xiàng)目入桌市推廣戰(zhàn)術(shù)暗需以下方面努作為前提保營(yíng)證：慮1、與銷售禽進(jìn)度之間應(yīng)晶保證互為促岡進(jìn)的健康關(guān)妄系。衰2、保障二免手價(jià)高于一算手價(jià)，實(shí)現(xiàn)婆物業(yè)價(jià)值不扁斷提升。明3、在營(yíng)銷刃推廣過(guò)程中近，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)銅物業(yè)內(nèi)在價(jià)川值，籍此不鋒斷調(diào)整完善只營(yíng)銷戰(zhàn)略。溝4宣、市場(chǎng)營(yíng)銷烤推廣戰(zhàn)略與箱公司行為之月間需保持溝姿通暢順的關(guān)餃系以及整體誓協(xié)作精神。伶票[推廣費(fèi)用存初步估算]躺總銷售面積骨40000表平米菌×婆3000元遞/平米=1熊.2億元敞推廣費(fèi)用占屯總銷售額的盯0.8%勢(shì)貞推廣費(fèi)用=刻1.2億元畢×辣0.8%=阿(行約)100潛萬(wàn)元略引推廣費(fèi)用明狼細(xì)表悔第一階段：妻內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期著，現(xiàn)階段至好項(xiàng)目正式發(fā)燥售后兩個(gè)月光梨便艱愚總預(yù)算：深約40萬(wàn)元哀項(xiàng)恨目丸內(nèi)馳容誓要誰(shuí)求類經(jīng)費(fèi)預(yù)算（竭備注勒一、銷售道墳具及費(fèi)用顏整體模型篇1：80，棵含環(huán)境布置冊(cè)單體模型盒10個(gè)憤效果圖悼鳥瞰圖、單睡體立面效果抖圖、夜景效誦果圖、局部熊環(huán)境鳥瞰看宣傳折頁(yè)慌30000茅份，大8開經(jīng)特種紙偷宣傳海報(bào)獸5000份命，正對(duì)開1夜57克銅版待紙4C單亞扁膜問(wèn)手提袋紀(jì)20000到個(gè)，2開聽?wèi)敉馕猛灵T愛家廣奧告牌缺4.5米*螺155米，萄噴繪畫面滑8、售樓處售布置朝裝修、墻面嗽裝飾、房屋褲租賃、包裝輕二、秋季房付展會(huì)費(fèi)用盲攤位費(fèi)糟方案設(shè)計(jì)妨布展分現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)輕吸引人氣、酒活躍氣氛靜10映萬(wàn)號(hào)三、媒體宣勿傳費(fèi)用鑒1、報(bào)紙?jiān)觥陡魅A商報(bào)》惱8次彩色整天版，專欄運(yùn)垂作播《愉西安晚報(bào)》經(jīng)2、網(wǎng)絡(luò)棵絮《西安房地隨產(chǎn)信息網(wǎng)》積旗幟廣告、繪專欄評(píng)述、吧專業(yè)人士推束介、浮游廣福告仙第二階段：林）付正式發(fā)售后蝕2個(gè)月至項(xiàng)曲目封頂后2崗個(gè)月滲姥狠兼慕總預(yù)算：則約40萬(wàn)元歇項(xiàng)笨目婦內(nèi)社容猛要商求升經(jīng)費(fèi)預(yù)算（度元呈備注初一、銷售道副具及費(fèi)用下1、售樓書抵5000份鼓，約30P們，含企業(yè)形噴象、樓盤形術(shù)象、整體概兄念、環(huán)境概費(fèi)念、賣點(diǎn)闡唱述、物業(yè)管浮理、建材等壤，16開銅蹄板紙券3000=蹲10000抹2、辦公手趕冊(cè)薦5000份勝，16P，坑16開15梳7克雙銅四孤色去3.2*3攤000=6待000歪現(xiàn)場(chǎng)銷售手結(jié)冊(cè)麻20本，手很工精制，供會(huì)現(xiàn)場(chǎng)介紹使烤用榮4、CI設(shè)委計(jì)及應(yīng)用系帝列乎信封、信紙怠、文件袋、津禮品袋、水旁杯、賀卡、俱名片等穿5、臺(tái)歷恰20000刃份，6張雙參面12P，頓32開眉5.1*2蒸000=2霸000改6、廣告?zhèn)阈?000把全（LOGO踐L雙色）豐3*200礦0=600仔0宅7、幻燈片用圖文結(jié)合、鼻多媒體、開母頭背景音樂(lè)俗、開頭效果屢，30P男10000灘8、售樓處書（1）班設(shè)計(jì)方案及榜裝修咬（2）捕現(xiàn)場(chǎng)布置嬸接待臺(tái)、音互響、洽談桌蛋椅、空調(diào)、憑燈光、LO霧GOL墻年（3）英燈箱航門頭燈箱細(xì)400元/歸平方米蒜（4）膝展板麥宣傳展板延120元/千平方米于（3）工緩地圍墻涼二、公關(guān)活白動(dòng)費(fèi)用非開盤典禮及齊活動(dòng)攪三、媒體宣身傳費(fèi)用光1、報(bào)紙胳《該西安晚報(bào)》萄《補(bǔ)華商報(bào)》魔 貿(mào)2、網(wǎng)絡(luò)趴《西安房地荒產(chǎn)信息網(wǎng)》排旗幟廣告、質(zhì)業(yè)界人士推線薦您第三階段：伸）洽封頂后2個(gè)怕月至竣工驗(yàn)民收投入使用享后3個(gè)月字頸海頁(yè)什總預(yù)算：籮約20萬(wàn)元失項(xiàng)四目模內(nèi)方容建要冒求百經(jīng)費(fèi)預(yù)算（魚元）峰備注秘二、媒體宣晌傳費(fèi)用敵1、報(bào)紙茄《華商報(bào)》權(quán)專欄廣告勤2、網(wǎng)絡(luò)班《西安房地腐產(chǎn)信息網(wǎng)》羨旗幟廣告、妹業(yè)界人士推鉤薦、樓盤評(píng)磨數(shù)極3、戶外：攔延續(xù)以前亂注：以上費(fèi)脹用中，不包投括網(wǎng)絡(luò)廣告魔部分。該部卡分費(fèi)用合計(jì)鳴價(jià)值約變?cè)?，由板我公司免費(fèi)周奉送。悄特別說(shuō)明：錦由于前期雙孩方溝通不夠銷充分，我公刑司對(duì)本項(xiàng)目拌的了解程度惹有限，因此賽本策劃方案情僅為項(xiàng)目營(yíng)帝銷推廣基本牲框架思路，備具體營(yíng)銷策傻略、推廣手倦段、平面表壁現(xiàn)等深層面骨策劃方案將疏在對(duì)項(xiàng)目做砌深入研究之染后提出。附件茂賢玩姥買正覆傻土門地區(qū)房閘地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)甜研報(bào)告淹城西房地產(chǎn)鑰市場(chǎng)基本特步征矛1、高檔物鋸業(yè)與中低檔倡次物業(yè)并存疊，市場(chǎng)消費(fèi)梁多元化，產(chǎn)今品定位多樣捷性。價(jià)格在羊2000－咱4000元禁／平方米之其間，在城西段幾乎都可以霜找到相應(yīng)的熔樓盤。膏2、隨著近燃幾年西城房害地產(chǎn)業(yè)的飛粘速發(fā)展，區(qū)番域市場(chǎng)版圖宴逐漸形成三染個(gè)小版塊，燦第一版塊柄是以玉祥門下以外至潘家鐘村、絲綢群孫雕版塊，代桌表項(xiàng)目有務(wù)蔚藍(lán)系列、祥都市綠洲、羽新興港灣萬(wàn)等，由于本格地段受城區(qū)房經(jīng)濟(jì)輻射，胡交通方便，犧房地產(chǎn)項(xiàng)目炭銷售勢(shì)頭良次好，價(jià)格堅(jiān)循挺；加第二版塊蜂沿西關(guān)正街核、勞動(dòng)南路漲至桃園南路培版塊，簡(jiǎn)稱狡“憑西關(guān)版塊密”奸，代表項(xiàng)目電有攤錦園、旭景登名園、錦繡協(xié)華庭身等項(xiàng)目，本閉地段由于受供到西高新、籠城區(qū)的雙重聯(lián)輻射，加上歸建設(shè)中的環(huán)阿城西苑、西蜜郊公園的支叨撐，理工大闖、西大兩座使著名高校的辨帶動(dòng)，地產(chǎn)消市場(chǎng)一路飄祥紅；鏡第三版塊爽是以土門為古核心沿西二騾環(huán)直到西高雄新的版塊，糞簡(jiǎn)稱雅“下土門版塊丈”止，代表項(xiàng)目吧有勸錦都花園、洽西城芳洲勁等，本地段駕主要受到西閑高新的輻射落和西二環(huán)城是市交通要沖兼的帶動(dòng)，以擺西郊工業(yè)人陵口居住區(qū)域給為依托，盡對(duì)管地段較前養(yǎng)兩版塊略遜姨一籌，但整迎體局面呈上久升的發(fā)展趨秤勢(shì)。頌3、短從廚城西腫普通住宅銷慨售亡戶型、面積已來(lái)看愛看州，有關(guān)統(tǒng)計(jì)瓶資料顯示：經(jīng)50平方米飼以下的戶型集戶數(shù)占總銷均售戶數(shù)的4警.02%，聽50-10荷0平方米的供戶型戶數(shù)占染總銷售戶數(shù)選的29.0乒8%，10吃0-130覆平方米的戶梢型戶數(shù)占總元銷售戶數(shù)的家28.47幕%平方米，據(jù)130-1稿60平方米分的戶型戶數(shù)扇占總銷售戶首數(shù)的23.總89%，1累60平方米宜以上的戶型旁戶數(shù)占總銷果售戶數(shù)的1間0.98%纏，200平粘方米以上的董戶型戶數(shù)占禾總銷售戶數(shù)燈的3.61猛%。各戶型僵區(qū)間的銷售午比例可以看石出，秤在西城地產(chǎn)聲市場(chǎng)桌50-10輛0平方米御的戶型與暴100-1油30平方米射的戶型反受茶到市場(chǎng)的師歡迎誼。梁窯4、工業(yè)人暑口集中，人笛群分布以家委庭年收入2依—廢8萬(wàn)左右的線專業(yè)技術(shù)人腥員、自由職道業(yè)者、職業(yè)扮白領(lǐng)為主，隔年齡在25棄—農(nóng)45歲左右看，房?jī)r(jià)在3濾5蔥—農(nóng)40萬(wàn)之間拾、月供在2憤000元以菠內(nèi)大多數(shù)消沿費(fèi)者都能接積受。西城平咱均每戶擁有桑住房套數(shù)在襯1套的占絕仇大多數(shù)，且舞大多為福利墨分房和集資鴨建設(shè)用房，困住宅質(zhì)量不蒸高，新開發(fā)羽的商品房項(xiàng)珠目較少，使市西城居民向蘇高新、城北繡、城內(nèi)移動(dòng)碌。迫城西居民務(wù)爭(zhēng)實(shí)、理性，蛛注重經(jīng)濟(jì)實(shí)猛用，看中產(chǎn)嘩品性價(jià)比和報(bào)樓盤配套。晚5、卵勞動(dòng)路、西刑二環(huán)沿線和楚靠近高新區(qū)罩的一些區(qū)域知，因?yàn)榕c高志新區(qū)毗鄰，究交通便利，奉高收入人群廁相對(duì)較多，束住宅的定位緩幾乎和高新繳區(qū)一致。一盼些地段因?yàn)橹晟虡I(yè)和成熟滲社區(qū)的原因眉，有階“價(jià)不在高新，例勝似高新認(rèn)”鍬的優(yōu)勢(shì)，成扣為高新區(qū)輻鄭射作用中的憶另類區(qū)域。委本地段屬于余西郊老工業(yè)土企業(yè)員工居峽住生活集中隨區(qū)，主要住充房來(lái)源為企膜業(yè)集資建房估和福利分房桌，人均居住題面積較小，伶無(wú)法滿足家后庭分化對(duì)住殊房的要求，圾且建筑風(fēng)格寺老化跟不上醒時(shí)代發(fā)展，阻由于該片區(qū)惠新建商品房抵供應(yīng)量相對(duì)摩較少，且輻偉射范圍較大暈，因此，本慧地段房產(chǎn)消督化潛力有待楚發(fā)掘。竹二、區(qū)域房姑地產(chǎn)消費(fèi)者嗓購(gòu)買意向調(diào)摘查表：洲席浴治三、本項(xiàng)目寄周邊概況徑本淺項(xiàng)目隸屬于殘西安市蓮湖棟區(qū)，秩全區(qū)面積算42.87赤平方公里，訓(xùn)人口64.租3萬(wàn)，設(shè)9縣個(gè)街道辦事疫處，113羊個(gè)城市社區(qū)疊，35個(gè)行準(zhǔn)政村。城西艇聚集著西電粥、慶安、遠(yuǎn)劇東等中央、茄省、市屬大獻(xiàn)中型企業(yè)馬110斥家，素有“頁(yè)電工城”騰收“燭航空城寧”常之稱；渾項(xiàng)目北部約為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，沙有各類大中裹型倉(cāng)庫(kù)60午多家，是西率北地區(qū)重要谷的物資集散門地。卻本項(xiàng)目位于醉西二環(huán)中段瘋，東鄰?fù)灵T手愛家購(gòu)物廣譜場(chǎng)，南靠西脊高新技術(shù)產(chǎn)銀業(yè)開發(fā)區(qū)，加北接慶安公算司住宅樓，謊西向?yàn)橥灵T貼市場(chǎng)與西安餡制藥廠（利諷君集團(tuán)）。怎距離鐘樓2散0分鐘車程拐，距離西高匆新僅3站路陶，坐落在土據(jù)門商圈西郊亮工業(yè)核心區(qū)怒域內(nèi)，工業(yè)呼人口集中，的高收入群體夏較多，周邊障商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)賴所、建材市忌場(chǎng)、醫(yī)療衛(wèi)敞生、通訊銀夸行、休閑娛林樂(lè)、文化教漸育等生活配開套設(shè)施一應(yīng)線俱全。西城優(yōu)是前蘇聯(lián)幫捷助規(guī)劃援建推的西安工業(yè)張重鎮(zhèn)，工業(yè)銳人口集中，豬有一定完備檢的產(chǎn)業(yè)布局因和相當(dāng)規(guī)模障的市政配套行設(shè)施。千由于受到工臟業(yè)重地、西齒咸一體化、鎖西高新的三才重輻射，尤筒其是與高新結(jié)區(qū)毗鄰，交原通便利，加紙上沿線開發(fā)有項(xiàng)目越來(lái)越叮多，居住氛擱圍濃厚。使碌本案具有很抖強(qiáng)的升值潛付力和區(qū)位優(yōu)云勢(shì)。嶄四、項(xiàng)目配戶套：牽交通：姓201洪308而207屈21可16雷04蠟101讀611目503天30沿27糟12濟(jì)405爽210摩604講50障33澡1騎商場(chǎng)：扛愛家土門購(gòu)慣物商場(chǎng)、家展世界購(gòu)物廣朵場(chǎng)、土門市鴨場(chǎng)、土門民次生商廈、智旅圣購(gòu)物廣場(chǎng)還、豐登路蔬勢(shì)菜副食品市鏈場(chǎng)。今醫(yī)療：津西電醫(yī)院、幸西安軍工三簡(jiǎn)醫(yī)院、西安脂市五院、西田安市三院諒教育：料小學(xué)：西工方大錦園實(shí)驗(yàn)孔小學(xué)、遠(yuǎn)東敗一小、西電蜂一小、西電接五小、機(jī)場(chǎng)昏小學(xué)、桃園引小學(xué)、西關(guān)岡一小街中學(xué)：西電劇高中、遠(yuǎn)東耽一中、慶安添一中、西安蘿市十五中圖幼兒園：西及電整流器幼位兒園、空軍添通訊工程學(xué)朋院幼兒園、吹機(jī)場(chǎng)幼兒園憲、省政府幼羽兒園貝通訊：躁中國(guó)電信土伯門營(yíng)業(yè)廳、沒(méi)中國(guó)聯(lián)通土辰門營(yíng)業(yè)廳、樓中國(guó)移動(dòng)土首門營(yíng)業(yè)廳墨銀行：籮西安市商業(yè)敬銀行、交通毛銀行、工商哄銀行、中國(guó)鳥信合、中國(guó)欣銀行、建設(shè)洗銀行、西部憲證券、建設(shè)午銀行專休閑、森娛樂(lè)、餐飲最：草原興發(fā)演、相約時(shí)光衰咖啡、喜來(lái)四登大酒店、罩凱德華浴場(chǎng)蜜、百禾食莊挪、黃鶴樓大旨酒店、紅象魄川菜、伯金品翰天禾浴場(chǎng)饅、維多利亞洞浴場(chǎng)、桃園辱路保齡球中次心、虹主要企業(yè)弱：利君制藥絞廠、西電集姐團(tuán)住宅樓、拘慶安制冷設(shè)綿備廠住宅4偽6號(hào)樓、4妻8號(hào)樓、西捉安整流器廠好、陜西開關(guān)違三廠、西電嗎互感應(yīng)器廠逢、陜西醫(yī)學(xué)造高等?？茖W(xué)戶校附屬醫(yī)院跌、西安航空北技術(shù)高等學(xué)資校、西安翻釋譯學(xué)院西校楚區(qū)、西安經(jīng)菜貿(mào)學(xué)校旗項(xiàng)目周邊主分要工業(yè)企業(yè)貫簡(jiǎn)介洗1、金西安迪賽生鍵物藥業(yè)有限汪責(zé)任公司踏以生物制劑壯為主體，以葵化學(xué)藥制劑軋和中藥制劑較為兩翼的高望新技術(shù)企業(yè)恩?，F(xiàn)有員工券418人，增其中各類專矛業(yè)技術(shù)職稱擔(dān)159人，寒占員工總數(shù)末的38%。省2、襖西安利君制蘇藥股份有限容公司（西安漏制藥廠）螞，目前成為兩我國(guó)大型重?zé)狳c(diǎn)綜合性制舅藥企業(yè)，西筋北地區(qū)規(guī)模私最大、品種祖最多、效益司最好的國(guó)有杜制藥基地。獨(dú)整個(gè)廠區(qū)占紙地勢(shì)23萬(wàn)平方符米，資產(chǎn)較2照6億元，員融工3300償人，十四個(gè)苗生產(chǎn)車間，靈五個(gè)分廠。嗽喜3、扒西安東盛集騾團(tuán)葵是西安高新主技術(shù)開發(fā)區(qū)辮內(nèi)的大型股沸份制高新技郵術(shù)企業(yè)，公悶司注冊(cè)資本范1.5億元鼻，員工近4坑000名。憶公司長(zhǎng)期致嚇力于高科技側(cè)產(chǎn)業(yè)的投資扭、開發(fā)和經(jīng)育營(yíng)活動(dòng)。近伯年來(lái)各項(xiàng)事炊業(yè)取得了突恨飛猛進(jìn)的發(fā)饒展，總資產(chǎn)柄40億元。耳東盛集團(tuán)合牌并報(bào)表累計(jì)寫實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)劇總收入近3營(yíng)0億元，上校繳稅收近3斜億元潮4、膊西安電力機(jī)扔械制造公司訴（簡(jiǎn)稱西電語(yǔ)公司冷）是中國(guó)最滿大的高壓、其超高壓交直章流輸變電成爹套設(shè)備和其仆它電工產(chǎn)品糊集科研、開扛發(fā)、生產(chǎn)、僻貿(mào)易、金融榮為一體的電畢工集團(tuán)之一毛。

西電公惱司現(xiàn)有從業(yè)逮人員300狂00余人，罰其中工程技談術(shù)人員36務(wù)00余人，吉高級(jí)職稱8糟00余人薯，風(fēng)資產(chǎn)總值6熟6億元，銷刪售收入28度7,000象萬(wàn)元，下屬匹九個(gè)大型生征產(chǎn)企業(yè)、五垂個(gè)研究院所困，六個(gè)專業(yè)惠公司，二十扔個(gè)國(guó)內(nèi)銷售但分公司，六顧個(gè)中外合資溜企業(yè)，并在粉海外設(shè)有貿(mào)蛇易機(jī)構(gòu)。節(jié)5、鳴西安慶安制養(yǎng)冷設(shè)備股份炮峽座落于西安食高新技術(shù)產(chǎn)仔業(yè)開發(fā)區(qū)，仙占地面積1徐00畝,注閘冊(cè)資本13船700萬(wàn)元德,職工10白00余人,赤設(shè)有兩個(gè)空笨調(diào)壓縮機(jī)生灰產(chǎn)廠、一個(gè)架研究所。具軌有年產(chǎn)14妄0萬(wàn)臺(tái)0.扁5-2.5手HP工頻、鎖變頻、單缸穗、雙缸轉(zhuǎn)子珠式空調(diào)壓縮貸機(jī)的生產(chǎn)能峰力。續(xù)五輔、競(jìng)爭(zhēng)樓盤傘營(yíng)銷主張與文手法：項(xiàng)目萍周邊競(jìng)爭(zhēng)樓降盤統(tǒng)計(jì)：書1、世紀(jì)春接天析營(yíng)銷主張：釣在成熟地段癥生活，我的姑幸福無(wú)須等賄待。主膽要賣點(diǎn)是：坡地段成熟、抵配套好、標(biāo)裹志性建筑碰柴營(yíng)銷手法：邁房展會(huì)積累軋客戶、展示缸形象、加入頁(yè)《華商報(bào)》養(yǎng)看樓直通車它、廣告轟炸胃2、太空花掏園仙營(yíng)銷主張：肯精品建筑疏城西四新座位接支撐孔點(diǎn)：軍事化鄙物業(yè)管理拉地理位起置較好眼配套齊多全湯營(yíng)銷手法：由內(nèi)部團(tuán)購(gòu)、掘售樓部展示研、較少見七爽打廣告罷3、西城芳憂洲：誓營(yíng)銷主張：值彰顯城西新熔貴衰演繹現(xiàn)代生突活愧指健康、康智能、生態(tài)肯、文化壁20資多種戶型欺供客戶選擇與。妥營(yíng)銷手法：巷房展會(huì)積累賊客戶、展示識(shí)形象、售樓暢部展示、媒狡介炒作、西