物業(yè)條例培訓(xùn)(物業(yè)企業(yè)版)

物業(yè)條例培訓(xùn)(物業(yè)企業(yè)版)第一頁，共47頁。XX市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)企業(yè)系列第二頁，共47頁。CONTENTS目錄Part1物業(yè)管理是什么Part2條例以及上位法Part3條例怎么讀第三頁，共47頁。壹PART1.物業(yè)管理是什么物業(yè)管理產(chǎn)生于英美，內(nèi)地發(fā)軔于深圳幾乎是一夜之間鋪滿了神州大地可今天的你，真正了解物業(yè)管理嗎？第四頁，共47頁。管理說：是對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備的管理服務(wù)說：是對(duì)業(yè)主的服務(wù)或曰：是對(duì)物的管理和對(duì)人的服務(wù)物業(yè)管理的產(chǎn)品是什么？第五頁，共47頁。我說：是提供一種以房屋保值增值為目的的“技術(shù)”

管理和服務(wù)僅僅是這種技術(shù)的載體及其不同面向

物業(yè)管理活動(dòng)：物業(yè)企業(yè)（或其它管理人）將勞動(dòng)力、資本、原材料和技術(shù)，轉(zhuǎn)化為以物業(yè)保值增值為目的的產(chǎn)品的過程物業(yè)管理的產(chǎn)品是什么？第六頁，共47頁。安全：門崗是否盡責(zé)保潔：是否整潔如洗綠化：是否四季如春服務(wù)：業(yè)主投訴是否能夠及時(shí)處理解決地上無煙頭、草地綠如毯、不丟自行車評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)第七頁，共47頁。設(shè)施設(shè)備能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)使用項(xiàng)目運(yùn)營能否實(shí)現(xiàn)收支平衡業(yè)主委員會(huì)能否不考慮換物業(yè)電梯不關(guān)人、員工不加班、業(yè)主不投訴評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)第八頁，共47頁。業(yè)主買房對(duì)專有部分的所有權(quán)對(duì)共有部分的共有權(quán)對(duì)共有部分的共同管理權(quán)相鄰權(quán)物業(yè)管理權(quán)物業(yè)管理的權(quán)利來源第九頁，共47頁。我國內(nèi)地物業(yè)管理的起源路徑英國（近代物業(yè)管理）美國（現(xiàn)代物業(yè)管理）香港深圳內(nèi)地第十頁，共47頁。20世紀(jì)80年代初，隨著我國改革開放的國策實(shí)施，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物之——物業(yè)管理才由香港引入。深圳是公認(rèn)的我國物業(yè)管理的發(fā)源地。我國物業(yè)管理的起源198119932003深圳市成立第一家外資物業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司深圳成立了國內(nèi)首家物業(yè)管理協(xié)會(huì)國內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)展1994深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》建設(shè)部頒布了33號(hào)令，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》2003年9月1日，我國第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式施行1998房地產(chǎn)市場(chǎng)：取消住房實(shí)物分配第十一頁，共47頁。物業(yè)管理的問題價(jià)格失衡：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用無法按照市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)無限責(zé)任：物業(yè)企業(yè)承擔(dān)了合同以外的責(zé)任跛腳市場(chǎng)：物業(yè)管理行業(yè)沒有出現(xiàn)真正的甲方主體第十二頁，共47頁。物業(yè)管理問題分析共同意思表達(dá)困難信息不對(duì)稱跛腳市場(chǎng)價(jià)格失衡無限責(zé)任第十三頁，共47頁。貳PART2.條例及上位法國務(wù)院物業(yè)管理創(chuàng)設(shè)性的制定了物業(yè)管理活動(dòng)中的七項(xiàng)基本制度。江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例在此基礎(chǔ)上，再次進(jìn)行了制度創(chuàng)新。第十四頁，共47頁。與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)法律由全國人大頒布實(shí)施（物權(quán)法、民法通則、治安處罰法）行政法規(guī)由國務(wù)院頒布實(shí)施（物業(yè)管理?xiàng)l例、保安服務(wù)管理?xiàng)l例）地方性法規(guī)由省市人大頒布實(shí)施（江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例、XX市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例）第十五頁，共47頁。物業(yè)管理所涉及的法律法律名稱相關(guān)內(nèi)容《民法通則》相鄰權(quán)《物權(quán)法》建筑物區(qū)分所有權(quán)一章中對(duì)于業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)、綠化和停車問題、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)，以及建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等做出了規(guī)定?！断婪ā穼?duì)住宅小區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程、建筑物、建筑構(gòu)件、建筑材料和室內(nèi)裝修、裝飾材料的防火性能作出要求，并規(guī)定了相應(yīng)的懲罰措施?！度嗣穹揽辗ā穼?duì)住宅小區(qū)內(nèi)的人防工程的平時(shí)利用、禁止破壞行為和相關(guān)的懲罰措施做出了規(guī)定?！短胤N設(shè)備安全法》對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的電梯的運(yùn)營單位要求、電梯運(yùn)行注意事項(xiàng)、維修要求和相關(guān)的懲罰措施做出了規(guī)定?！吨伟补芾硖幜P法》在妨害社會(huì)管理的行為和處罰一章中，對(duì)房屋出租、生活噪聲污染防治、飼養(yǎng)動(dòng)物侵犯他人的行為做出了規(guī)定?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃內(nèi)容、規(guī)劃范圍、政府監(jiān)管和違規(guī)搭建等現(xiàn)象懲罰措施做出了規(guī)定?！豆腆w廢物污染環(huán)境防治法》對(duì)住宅小區(qū)生活垃圾的處理做出了規(guī)定?！董h(huán)境噪聲污染防治法》對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)生活噪音的防治做出了規(guī)定。《水污染防治法》對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)生活垃圾和污水處理做出了規(guī)定。第十六頁，共47頁。國務(wù)院行政法規(guī)行政法規(guī)名稱相關(guān)內(nèi)容《物業(yè)管理?xiàng)l例》專門針對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理涉及到的各個(gè)方面，包括業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用和維護(hù)、法律責(zé)任做出了規(guī)定?！短胤N設(shè)備安全監(jiān)察條例》對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)電梯的運(yùn)營管理作出規(guī)定?！侗０卜?wù)管理?xiàng)l例》對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)保安服務(wù)內(nèi)容、保安服務(wù)的管理制度和保安服務(wù)的備案作出規(guī)定?！冻鞘惺腥莺铜h(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)范亂搭亂建問題、綠化環(huán)保和衛(wèi)生治理做出了規(guī)定?！冻鞘芯G化條例》對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)綠化的負(fù)責(zé)主體以及禁止破壞綠化做出了規(guī)定《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)工程的質(zhì)量要求和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收等做出了規(guī)定。第十七頁，共47頁。國務(wù)院部門規(guī)章名稱相關(guān)內(nèi)容《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)各資質(zhì)等級(jí)的條件、可承接的管理項(xiàng)目，以及政府相關(guān)職能和資質(zhì)撤銷等問題做出了規(guī)定?！稑I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及政府指導(dǎo)和監(jiān)督做出了規(guī)定。《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》對(duì)前期物業(yè)管理的招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、品標(biāo)和中標(biāo)內(nèi)容做出了規(guī)定?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對(duì)物業(yè)收費(fèi)的內(nèi)容、物業(yè)收費(fèi)的形式、物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)管等做出了規(guī)定?！段飿I(yè)承接查驗(yàn)辦法》對(duì)實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)的條件和程序、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)程序、物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議、物業(yè)交接和建設(shè)單位的權(quán)利與義務(wù)做出了規(guī)定?！蹲≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理辦法》對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、監(jiān)督管理和法律責(zé)任做出了規(guī)定。《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本、人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊做出了規(guī)定?！冻鞘芯用褡≌踩婪对O(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》對(duì)住宅安全防范設(shè)施的費(fèi)用和管理做出了規(guī)定。《公安機(jī)關(guān)實(shí)施保安服務(wù)管理?xiàng)l例辦法》對(duì)住宅小區(qū)自行招用保安員單位的管理規(guī)定。國務(wù)院部門規(guī)章第十八頁，共47頁。江蘇省地方性法規(guī)名稱相關(guān)內(nèi)容《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》專門針對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)的使用和維護(hù)、法律責(zé)任做出了規(guī)定?！督K省消防條例》對(duì)建設(shè)工程的消防要求、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全責(zé)任、消防設(shè)施的維修資金、建筑物的出租人和承租人的消防安全責(zé)任、消防設(shè)施的監(jiān)督與管理等做出了規(guī)定?！督K省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》對(duì)地下空間的開發(fā)、住宅項(xiàng)目的規(guī)劃條件、建設(shè)單位和個(gè)人變更規(guī)劃許可、臨時(shí)建設(shè)和對(duì)亂搭亂建行為的處罰做出了規(guī)定?！督K省氣候資源保護(hù)和開發(fā)利用條例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主安裝太陽能利用系統(tǒng)提供便利?！督K省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理的市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)?！督K省環(huán)境噪聲污染防治條例》對(duì)地下車庫的噪音控制做出了規(guī)定。《江蘇省城市綠化管理?xiàng)l例》對(duì)住宅小區(qū)綠化管理做出了規(guī)定?！督K省實(shí)施<中華人民共和國人民防空法>辦法》對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的人防工程的租賃和管理做出了規(guī)定?！督K省特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)特種設(shè)備的管理做出了規(guī)定。XX市地方性法規(guī)名稱相關(guān)內(nèi)容《XX市消防條例》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防責(zé)任、住宅小區(qū)的消防通道要求、建筑物的防火要求等做出了規(guī)定?！禭X市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》對(duì)規(guī)劃審批手續(xù)、禁止擅自改變建筑物用途、征信體系、綜合執(zhí)法制度等做出了規(guī)定?！禭X市城市房屋安全管理?xiàng)l例》對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主禁止拆該房屋結(jié)構(gòu)、前期物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會(huì)對(duì)于房屋建筑資料的保管義務(wù)等做出了規(guī)定。《XX市城市治理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)、以及業(yè)主住宅裝飾裝修限制和停車位的管理做出了規(guī)定?！禭X市電梯安全條例》對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)電梯的使用和維護(hù)以及更新內(nèi)容做出了規(guī)定?！禭X市裝飾裝修管理?xiàng)l例》對(duì)住宅裝飾裝修中裝修人的責(zé)任和物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任做出了規(guī)定?！禭X市民用建筑節(jié)能條例》對(duì)建筑所有權(quán)人、使用權(quán)人或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)保障民用建筑用能系統(tǒng)的正常運(yùn)行做出了規(guī)定。地方性法規(guī)第十九頁，共47頁。2003年，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)設(shè)了6項(xiàng)制度：1.業(yè)主大會(huì)制度2.管理規(guī)約和議事規(guī)則制度3.前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度4.物業(yè)承接查驗(yàn)制度5.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度6.住宅專項(xiàng)維修資金制度我國國家層面物業(yè)管理創(chuàng)設(shè)的現(xiàn)有制度第二十頁，共47頁。叁叁.條例怎么讀讀條例的方式并非逐條、逐字閱讀。先把條例豎著讀，然后橫著讀，你會(huì)發(fā)現(xiàn)不一樣的內(nèi)容。第二十一頁，共47頁。市條例第三章制度第二十二頁，共47頁。第三章前期物業(yè)管理第二十三頁，共47頁。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。第三十三條第二十四頁，共47頁。建設(shè)單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招標(biāo)、投標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價(jià)格和委托代收費(fèi)事項(xiàng)；（二）各分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算；（三）分項(xiàng)費(fèi)用和主要成本變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整的約定；（四）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方式；——38條（五）物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房）的面積和位置；（六）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)；——40條（七）業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立——37條、查詢方式，以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動(dòng)所得收益的核算及分配辦法——與省65條區(qū)分；（八）違約責(zé)任和合同解除的條件——38條；（注意與43條的區(qū)別，“履約保證措施”）（九）與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。第三十四條第二十五頁，共47頁。臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定，物業(yè)買受人在購房時(shí)簽署。臨時(shí)管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：（一）業(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)；（二）業(yè)主對(duì)房屋使用以及出租等規(guī)定——群租；（三）建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù)；（四）建設(shè)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估辦法等；（五）建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件；（六）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞健?4條；（七）與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項(xiàng)。第三十五條第二十六頁，共47頁。第三十六條物業(yè)保修金制度第二十七頁，共47頁。制度目標(biāo)重點(diǎn)解決前期物業(yè)管理階段：建設(shè)單位不履行保修責(zé)任問題第二十八頁，共47頁。制度內(nèi)容第二十九頁，共47頁。第三十七條獨(dú)立建帳制度第三十頁，共47頁。制度目標(biāo)重點(diǎn)解決物業(yè)管理活動(dòng)中：業(yè)主公共收益帳目不清、被占用、挪用的問題第三十一頁，共47頁。業(yè)主共有資金帳戶第三十二頁，共47頁。行業(yè)分析初步結(jié)論行業(yè)特點(diǎn)：1.物業(yè)管理行業(yè)較難形成產(chǎn)業(yè)集中度2.物業(yè)服務(wù)過程中存在信息不對(duì)稱3.物業(yè)市場(chǎng)甲方主體作用難以發(fā)揮可能的趨勢(shì)1.物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)蓸O分化的現(xiàn)象會(huì)更加嚴(yán)重2.物業(yè)管理項(xiàng)目管理不善可能導(dǎo)致社會(huì)性問題3.政府將成為最終埋單者第三十三頁，共47頁。如何解決“瘸腿”的市場(chǎng)？第三十四頁，共47頁。條例給出的解決之道業(yè)主主體的“站立”從學(xué)會(huì)算帳開始第三十五頁，共47頁。獨(dú)立建帳制度的主要內(nèi)容15日內(nèi)移交第三十六頁，共47頁。制度配套第三十七頁，共47頁。第三十八條第三方評(píng)估制度第六條、第三十八條、第四十三條第三十八頁，共47頁。制度目標(biāo)提供新渠道發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)量糾紛第三十九頁，共47頁。制度內(nèi)容第四十頁，共47頁。制度關(guān)聯(lián)第四十一頁，共47頁。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。需要對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、區(qū)價(jià)格和物業(yè)管理行政主管部門；（三）●調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政主管部門投訴；認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）投訴。第三十九條第四十二頁，共47頁。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照合同約定共同對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行②檢查和驗(yàn)收，并邀請(qǐng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參加。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)①移交下列資料