HZb廣場可行性報告

HZBP廣場可行性研究報告(原件)本項研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項目特點，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟角度，對本項目進行規(guī)范的可行性研究，本項研究的原則是：◆項目有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)和綜合建筑面積指標，是按照本項目有關(guān)報建資料以及由陜西省建筑設計研究院的初步設計方案等圖紙資料進行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于HZ市國土房管局；建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設計工程所做的工程概算，同時與HZ市建設委員會公布的HZ市正在建設和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關(guān)于建安工程造價的資料作為對比?！艨偼顿Y測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據(jù)對本項目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資可行性研究報告的表述形式，結(jié)合本項目的實際情總嚴謹測算得出?！舯鹃_發(fā)項目的各項財務分析部分，按照目前HZ市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗以及本項目的實際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學測算獲得，務求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求。第一章HZ市社會經(jīng)濟發(fā)展概況1．1HZ市經(jīng)濟社會發(fā)展概況HZ市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。HZ市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風氣候區(qū)。HZ市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽。改革開放以前，HZ市經(jīng)濟基礎(chǔ)相當薄弱，直到1979年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值6.76億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值6.66億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為2.67億元。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟社會進入了迅速發(fā)展、充滿生機活力的時期。20多年來，HZ市國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟實力大大增強，社會和經(jīng)濟面貌都發(fā)生了巨大的變化。HZ已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)域變?yōu)檫M入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。2002年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值525.2億元，比1990年增長8.1倍，12年翻了三番多，年均增長20.2%。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，HZ市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。按HZ市統(tǒng)計年鑒口徑，2002年底，HZ市總?cè)丝跒?33.72萬，其中戶籍人口（常住人口）283.02萬人，外來人口（暫住人口）50.7萬人。全市現(xiàn)有78個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個街道辦事處，1066個行政村，并設有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。HZ市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積1410.2平方公里，總?cè)丝?1.78萬；惠陽區(qū)土地總面積1262.1平方公里，總?cè)丝?0.77萬。1．2HZ市經(jīng)濟社會發(fā)展歷程與特點縱觀HZ市近二十幾年的社會經(jīng)濟發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現(xiàn)在。第一階段，1978年到1988年是HZ市經(jīng)濟發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。HZ市的經(jīng)濟發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，GDP年均增長10.4%，1988年達到33.04億元；人口年均增長1.3%，1988年達到218.06萬人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長4.6%，1988年達到27.75平方公里；地方財政收入年均增長14.3%，1988年達到2.08億元；工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長21.8%，1988年達到20.7%億元；人均GDP年均增長8.5%，1988年達到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，HZ市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，HZ市實際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，HZ市經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。1989—1993年是HZ市經(jīng)濟從起步進入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟社會各項指標都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，GDP年均增長30.5%，地方財政收入年均增長40.8%，實際利用外資年均增長61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長24.7%，外貿(mào)出口總額年均增長37.7%，人均GDP年均增長27.2%。從1989年到1993年，HZ市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增57.6%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47.8%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，1993年占GDP的17.5%，成功實現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當時的HZ是房地產(chǎn)投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使HZ市經(jīng)濟發(fā)展達到輝煌的頂峰，同時也托起HZ市人民對本市經(jīng)濟發(fā)展的高遠幻想。這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城項目在HZ進行談判的啟動和終止。這些事件對HZ的經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項目的擱淺，HZ市的經(jīng)濟發(fā)展陷入低落和迷茫之中。摧1994年括至今，是H天Z市經(jīng)濟發(fā)翼展重歸理性努的階段，在旬這一階段，隸HZ市一邊風化解房地產(chǎn)蕉泡沫破滅給暖城市發(fā)展帶翅來的副作用傷，一邊進行很經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)吊整，使國民值經(jīng)濟逐步實轉(zhuǎn)現(xiàn)持續(xù)健康廚快速穩(wěn)定的印發(fā)展。在此醫(yī)期間，國內(nèi)逼生產(chǎn)總值年追均增長18能.3%，地箭方財政收入妥年均增長1免3.6%，糊實際利用外當資年均增長頑6.7%，奇外貿(mào)出口總總額年均增長綠16.7%菠，工業(yè)生產(chǎn)擁總值年均增回長21.9雹%，人均G醫(yī)DP年均增派長14.5擔%。這一階杰段的代表性護事件是中?；蜝P南海石欄化項目的最塑終簽訂。預絞計未來五到牧十年間，大律亞灣區(qū)的石低化產(chǎn)業(yè)將投萌入1000象到1500顧億元的建設哈資金，巨大諒的產(chǎn)業(yè)集聚魔效應將為大艇亞灣的工業(yè)遣化、城市化葵提供強有力堵的物質(zhì)支撐盈，也將為整綱個HZ市的閱跨越式發(fā)展夜提供契機。附1．3HZ促市的區(qū)位條臉件愈HZ市是珠汁三角東部聯(lián)價系粵東地區(qū)拳的區(qū)域交通銜樞紐，緊鄰倡深圳、東莞污、廣州等珠洪三角發(fā)達城吳市和國際大藏都市香港。策HZ市區(qū)西踩距廣州市1抗53公里，晃東距汕頭市鳥320公里杏，南與深圳證市相隔80神公里，HZ傷市南部的澳員頭港到香港瞞中環(huán)碼頭僅殿47海里?；鹆己玫膮^(qū)位叛條件是區(qū)域妄經(jīng)濟快速發(fā)柄展的重要因叮素，其毗鄰搏香港的優(yōu)越飄區(qū)位條件便逢是其中最重撿要的因素。已改革開放以題前，珠三角佩西岸的發(fā)展子快于東岸，戲改革開放后松，由于東岸電接近香港，宇近水樓臺的臘優(yōu)勢突現(xiàn)，游到2000欄年，深圳和刊東莞的人口湯和國內(nèi)生產(chǎn)鈴總值是中山斥和珠海的三夠倍多。形勢刪出現(xiàn)巨大逆矩轉(zhuǎn)的主要原魄因就是區(qū)位撫條件，東部晃地區(qū)與香港枯的連通性較冬高，這一差渣異使香港公宅司和在香港敲的外國公司沒的投資、技斯術(shù)和管理傾斑向流入珠三瘡角東部，為呀深圳和東莞這外向型經(jīng)濟宴的發(fā)展提供燕動力，使東吐岸經(jīng)濟發(fā)展評迅速趕上并恥超過西岸。許根據(jù)有關(guān)方座面的測算，默在廣東、香恥港企業(yè)北上木的數(shù)量與陸挎路交通的距早離基本上成相反比，珠三旨角城市與香貓港的距離每槽減少1%，菠制造業(yè)外資撿企業(yè)單位數(shù)梅量便增加0瀉.58%至御0.61%監(jiān)，制造業(yè)外椒資投入金額洋增加0.4戲%至0.6編%，服務業(yè)筍外資企業(yè)單積位數(shù)量增加極0.34%貫至0.37考%，服務業(yè)伙外資投入的生金額就增加票0.2%到六0.7%。燭進入新的世蕩紀，HZ的完區(qū)位條件將恐的重大的改承變。CEP默A的簽署與每實施，在未搞來若干年香句港對珠三角船的輻射作用熊將大大加強旱，香港的國罪際融資能力抵和高端服務哲業(yè)將大大促鉤進珠三角的錯全面發(fā)展。肢HZ作為珠括三角城市重西要的一員，中通過基礎(chǔ)設悲施建設改善雖與香港交通寄的便捷性，送進一步充分育利用和強化逗毗鄰香港的匯區(qū)位優(yōu)勢，益使其接受香撲港和周邊大寬城市的經(jīng)濟情輻射和承接續(xù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，久與香港進行存更深層次的田合作方面，嘉有更大的作猶為。岡1．4南海宴石化項目和隊大亞灣經(jīng)濟索區(qū)的建設討落戶大亞灣充的中海BP臉南海石化項趙目，首期投使資43億美肯元，是國內(nèi)棋目前最大的左中外合資項按目，由英荷師BP公司與廳中國海洋石歪油總公司及聰廣東投資公器司合資經(jīng)營租。項目采用疏世界先進的雅石油化工技劈術(shù)，年產(chǎn)8熄0萬噸乙烯鏈，進而衍生疤出230多再萬噸高質(zhì)量剩的化工產(chǎn)品勝，年銷售值隸達17億美忽元，對下游鏈產(chǎn)品的拉動訪效應為1:謠50。該項客目已于20極02年11稻月奠基，目忽前正在進行饅80萬噸乙摟烯裂解裝置貞建設，預計隔到2005今年正式建成胞投產(chǎn)。于未來幾年中亂國對石油化恒工產(chǎn)品的需外求前景仍然搖十分廣闊，恰石化產(chǎn)品在柄中國還有很慨大的發(fā)展空撕間，HZ正雷積極抓住這州次機會，爭俱取吸引更多植配套的下游性石化產(chǎn)業(yè)落驢戶HZ，使槐HZ成為珠綿三角乃至廣眉東省重要的綱石化基地。崗大亞灣經(jīng)濟算技術(shù)開發(fā)區(qū)測是國家級經(jīng)翼濟開發(fā)區(qū)，際陸域面積2叮73.68烈平方公里，綢海域面積4昆88平方公糞里，海岸線駐52公里，蝦自然條件得讓天獨厚，擁負有全面開發(fā)釘吞吐能力超撫過億噸天然扎深水良港，脆土地資源、朝淡水資源和辯旅游資源也叉十分豐富。胡初步形成了波比較完善的煮道路、供水句、供電、通儀訊和港口等腐基礎(chǔ)設施網(wǎng)膀絡，具有發(fā)激展臨海大型踐工業(yè)項目的炸優(yōu)越條件。軍大亞灣在努欄力構(gòu)建完整悲的石化產(chǎn)業(yè)你鏈方面有很枝大優(yōu)勢：B奔P公司是全逢球500強鋸跨國公司之符一，擁有先贊進的管理和方技術(shù)設備，賞在世界石化燈市場占據(jù)重戲要地位。B罰P公司的龍還頭地位有利穴于大亞灣吸硬引其他跨國攝企業(yè)的集聚板，進而構(gòu)成均完整的石化趙產(chǎn)業(yè)鏈。開戚發(fā)區(qū)內(nèi)已有盞東風本田等惹一批汽車零練部件企業(yè)，鍬形成了一定暈的產(chǎn)業(yè)規(guī)模擇，隨著日本細三大汽車生扶產(chǎn)商進入珠血三角地區(qū)，傻大亞灣汽車行裝備業(yè)的發(fā)血展前景十分委可觀，特別涼其優(yōu)越的港貢口條件將使援本區(qū)域有可善能形成大型倦汽車裝備業(yè)坡的出口基地雞。如果從更涉大范圍來看脖大亞灣，其江發(fā)展前景更溫不可估量。燦大亞灣東部訓的稔平半島感，土地面積霉740平方伐公里，超過瀉新加坡的土炒地面積，正撥處于尚待開抱發(fā)狀態(tài)，具約有發(fā)展多個絨大型工業(yè)項他目的條件，榴正受到外來眼投資商的高柴度關(guān)注。單1．5HZ尼市在珠三角繳的地位和作贊用鏈目前，HZ卵是珠三角東虛部聯(lián)系粵東溉地區(qū)的交通再樞紐，是珠王三角電子信巾息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)元基地之一，諸是珠三角主肢要的生態(tài)農(nóng)嶺業(yè)供應基地混和生態(tài)環(huán)境擾保障區(qū)?；菥腙柺懈氖袆澱弲^(qū)，拓展了概HZ中心城壇區(qū)的發(fā)展空折間，從地理嶄位置上實現(xiàn)防了HZ從沿代江城市向沿盒海城市的轉(zhuǎn)乖變。正在建泰設中的中海沒BP南海石片化項目將給海HZ市經(jīng)濟罰發(fā)展增添一稱臺強有力的犁發(fā)動機，推貪動HZ工業(yè)新化進程，拉努長產(chǎn)業(yè)鏈，滲使HZ成為味珠三角乃至頸華南地區(qū)的謠重要化工基藍地，改變H鏈Z在珠三角特的分工地位笑，進而帶動芬珠三角東翼都邊緣的工業(yè)脅化起飛，為剛東翼乃至整齒個珠三角提垂供強大的基頃礎(chǔ)性工業(yè)支期撐。瑞同時，石化無產(chǎn)業(yè)區(qū)的開痰發(fā)使HZ產(chǎn)乳業(yè)空間向沿植海推移，帶愚動城市空間任向沿海發(fā)展少，推動HZ祖市走向真正檢意義上的沿精海城市。隨腦著繼續(xù)加強射與深圳、香吧港、東莞的殲聯(lián)系，對旅期游資源的開餅發(fā)利用，對樂生態(tài)環(huán)境的莫加強保護和懂建設，HZ指市未來將成笨為珠三角重李要休閑旅游民基地，成為用珠三角東部糕產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的僵最直接承接籌地。昨第二章項揚目概括勉2．1研究卸基礎(chǔ)營用地單位：憂HZ市**麗房地產(chǎn)開發(fā)驅(qū)豐發(fā)展商樣：HZ市*幻*房地產(chǎn)開招發(fā)宜用地性質(zhì)：成商住樓（高騙尚住宅）速項目名稱：漠**廣場仙用地位置：凝HZ市江北兼27號小區(qū)絡用地現(xiàn)狀：洋已開發(fā)40癢%唇2．1．1風可行性研究嚷分析的基本潔依據(jù)用1．國土證想：惠府國用草（2003墻）字第13逢02023蝦0077號距惠府國用（護2003）盤字第130艘20230釀012號簽惠府國用（僚2003）彼字第130頌20230灘013號簽惠府國用（筒2003）圖字第130葬20230捷076號羊2．建設用得地規(guī)劃許可宅證：HZ市憲規(guī)字第33托7號（一期辱）兵3．商品房獄預售許可證蝶：HZ房預摔許（200栗2）42號丙（一期）定2．1．2勸項目經(jīng)濟技程術(shù)指標和有拳關(guān)參數(shù)菠規(guī)劃區(qū)總用旨地面積49饅552.6舞平方米，已船開發(fā)40%敵。漸本項目經(jīng)濟罩技術(shù)指標和預有關(guān)參數(shù)：遞總用地面積銷：4955唯2.6平方些米貍總建筑面積窯：2500置00平方米像公共占地：眼10535豆平方米傭園林占地：牧18500獅平方米隔銷售收入：嘉56167至萬元異開發(fā)總投資皂：4150智4萬元；其佩中：撈1．土地開澡發(fā)費：40羞00萬元；城2．土建火、建安設計本工程費：2臨8752萬礙元；指3．應繳煎各種稅費：銅2500萬鋸元；季4．營業(yè)指稅：200窄0萬元；日5．各類滴配套工程費徹：532萬哄元；夫6．供水罪增容費：1級20萬元；費7．報建蠟手續(xù)費：6寨00萬元；框8．不可非預見費：5倉00萬元；景9．投資央利息：20義00萬元；授10．其澤他費用：5稠00萬元。和2．2研究鳥過程慢2．2．1塵研究目的攔項目可行性若研究是項目于立項的依據(jù)態(tài)，亦是項目邀開發(fā)成功的切基礎(chǔ)，通過么系統(tǒng)的研究蔽，可依據(jù)H跌Z房地產(chǎn)市限場的特征決嘗定市場定位您，可依據(jù)技建術(shù)經(jīng)濟評估責，了解項目瓶運行的投資化收益及回收射期，尤其是現(xiàn)測算項目實辦際的開發(fā)成斯本，以作為珍后期市場營晉銷計劃決策掛的主要依據(jù)喜。事實上，傅可行性研究野已形成清晰擊的目的，本覆項研究亦不鐮例外，目的虜在于對**軍廣場投資開聾發(fā)提供可行智性決策依據(jù)決。報2．2．2隨研究人員堵可行性研究灘涉及到技術(shù)娃與經(jīng)濟兩個初層面，尤其瑞是對市場需悅求預測和成江本測算十分且專業(yè)，因此普，要求研究梨人員具有扎乎實的專業(yè)知震識和工作經(jīng)爹驗。為了達姻到本初步投屋資可行性研球究的既定目亂標，HZ市訓**房地產(chǎn)揭開發(fā)有限公省司專門成立象由市場研究互人員、營銷凝策劃人員、帥房地產(chǎn)估價姥人員、工程斑技術(shù)人員、蒼城市及小區(qū)丘規(guī)劃研究人頸員、資深建艦筑師、投資倆預算人員、撥財務分析人趴員等組成的乖顧問小組，虜通過搜集大訊量相關(guān)的市詠場資料及城俊市規(guī)劃資料撿，結(jié)合項目筐自身特點，洗對項目開發(fā)棗的可行性進罰行了系統(tǒng)和饅深入的探討撞，并對項目諒的營銷策劃基進行初步探很討。霧2．2．3鉛研究內(nèi)容閥房地產(chǎn)項目剪所涉及內(nèi)容喊十分廣泛，絨因此，本項捷研究的內(nèi)容男亦較為復雜皆，總體上來幣看，我們依幻據(jù)預期收益秩和成本兩條蕩主線，將內(nèi)櫻容分為五大霧部分，即研圣究原則，市賺場研究，項凍目評估，投灰資分析和基嚷本結(jié)論，個輔中涉及的主溫要分支內(nèi)容屑包括：美a、全面收估集項目周邊摘的大量市場捕資料，籍此滾分析各種對描項目前景有暑決定性影響植的市場因素求；暈b、從城動市規(guī)劃的角虎度對本項目卡進行評價；堂c、運用況房地產(chǎn)價格性評估的方法域，測定項目姥各類開發(fā)物條業(yè)市場售價冊；債d、綜合市擴場需求及資耍深建筑師意的見，對項目綿住宅小區(qū)規(guī)塊劃作出評價慌；碰e、從實際鍵操作的角度廁計算分析項睛目投資成本公及預計投資受進度；蒜f、結(jié)合及實際情況對距項目的投資求進行財務分抹析，計算項辟目的可能收烏益，分析影型響收益的重歐要因素；咸g、按投資秋開發(fā)的進度主安排資金籌暗措與運用計奇劃；曲h、綜合于各類分析，菠對項目的開尋發(fā)可行性作撕出判斷。氣2．2．4瘡研究方法益為達成研究咽目的，我們禍在研究方法棟選擇上依據(jù)立“鉤針對問題，比簡單明晰，姑切實可行家”闊的原則選擇嶺了三種主要階方法：一是齡抽樣調(diào)查和具典型調(diào)查。宅主要針對需展求，在HZ案市內(nèi)以中高薯收入家庭為飲抽樣框，采催用分級多層置原則訪問5辯00個家庭菜，并在此基趕礎(chǔ)上召開座劉談會，同時凱進行對主要兼類似樓盤進護行個案調(diào)查害。二是專家利研討會。邀別請營銷、估點價、工程、減建筑、預算浩等各方面專扶家就一些典爛型問題展開醋討論。三是葬計算機模擬抄運算。對影襯響本項目開馬發(fā)的主要因久素進行變量掏互換對比。尖2．3項目菜背景抓肺“查****廣豬場旅”混位于HZ市忙江北27號直小區(qū)，為新?lián)岢菂^(qū)的心臟筋地帶，西臨假廣汕公路和住全市的金融優(yōu)、商業(yè)中心講，新行政區(qū)材及全市體育較文化中心，刷北通HZ火穴車站，交通派十分便利，棋項目所處地搖區(qū)是HZ市臥走向二十一辛世紀，形成邊大HZ城市縣的關(guān)鍵城區(qū)塵，也是HZ壓近年城市開再發(fā)建設的重眼點地區(qū)，是轟江北新城的增核心地帶。毅擁有豐富的席經(jīng)濟資源及今人文資源，薪***、經(jīng)弟濟、文化、紀金融、商貿(mào)呈、科技氛圍狼較好。更2．3．1驅(qū)發(fā)展商簡介誘HZ市**執(zhí)房地產(chǎn)開發(fā)意成浸立于200蝕2年12月促，前身為H脹Z市**經(jīng)翠濟貿(mào)易發(fā)展供公司。該公灰司以房地產(chǎn)百開發(fā)經(jīng)營為曠其主營業(yè)務侄，是集土地舅、房屋開發(fā)辜和房屋經(jīng)營方服務為一體犧的綜合性開傍發(fā)企業(yè)。經(jīng)迷過多年奮斗鐵，該公司以碧全新的運行輩機制，靈活畢的經(jīng)營方式啞，大膽改革雨、務實創(chuàng)新鵲、積極拓展歐，現(xiàn)已發(fā)展濾成為實力雄訴厚、信譽良瞎好、業(yè)績卓罵越的大型房學地產(chǎn)開發(fā)公蘇司。阿2．3．2誤項目概括阻帖“縣**廣場女”恥是由HZ市培**房地產(chǎn)廁開發(fā)有限公隙司投資興建怨的住宅項目尚，它所處的檔HZ市江北奮27號小區(qū)辛是HZ市新鞠城區(qū)的核心蒸地帶?？傮w肅規(guī)劃充分體?，F(xiàn)英“隙人文社區(qū)嘉”糾概念，著眼達長遠利益，況以人為本，宮以客為尊，本充分利用現(xiàn)事有資源，提爬供高品質(zhì)的炎社區(qū)生活服等務配套設施完，面向客戶端群主要是H疲Z中高收入譜人士及港澳黃同胞。燕2．3．3跳項目總體滋布局庫****廣鉤場總占地面刑積約495腿52.6平頃方米，東面撐中心區(qū)位以扯21M寬小跪區(qū)道路為界中是擬建公園這，南面設一港形象入口；蔑西面是64君M寬的廣汕文一級公路，維道路另一側(cè)菠為HZ新城以繁華區(qū)。小膛區(qū)設主入口葛（形象入口晉）一個，在計現(xiàn)首期工程桌旁；次要出泡入口三個。揀為體現(xiàn)掠“耳人文社區(qū)培”統(tǒng)概念，創(chuàng)造智山水相間的哭園林式住宅命區(qū)，小區(qū)東吩部小山脈將諸整體保留，糞在山前平地巧處建造功能輝性同景觀性礙相結(jié)合的立懂體水體體系布，水體沿岸看為步行及人幼造景點。著2．3．4宿交通組織車從西側(cè)通過危小區(qū)邊緣的靜廣汕公路，必現(xiàn)為一級公圈路，區(qū)內(nèi)東洲側(cè)、北側(cè)分慕別有城市主庫干道路通過妹，使得本小霞區(qū)與周邊地預區(qū)和市中心糾都有方便、苗快捷的交通弓聯(lián)系。小區(qū)跪四周環(huán)通，粒滿足消防車耍道設置要求住。灑2．3．5亡建筑功能強項目首期規(guī)殲劃有八層和決十層綜合商停住樓共四棟婆，標準幼兒傅園一座，中坦心花園一座俗；二期建設餅二十九層寫腿字樓一棟，際二十八層商揀業(yè)樓一棟，愿國際標準網(wǎng)防球場一座；掌三期建設二葡十八層商業(yè)著樓一棟，高軟層綜合樓一膏棟?？傋魮?100戶主，可居住人襯口3800情人。逮2．3．6填建筑造型寨平頂層，坡坑頂蓋，智能徹化系統(tǒng)，小柳區(qū)采用整體趟形象入口及壁紅線外綠化來，配置煤氣求、通訊、有桑線電視管道稼。敗2．3．7屬消防及分區(qū)閱區(qū)內(nèi)道路分秤四級進行組黎織：區(qū)內(nèi)主盆干道路，區(qū)廚內(nèi)次干道路鋸，支路，以述及宅前路。套支路及宅前襪路基上有序騾的組織區(qū)內(nèi)旬部交通。鐵2．4區(qū)陽域特點巴本可行性研昆究針對**遍廣場首期，樸但由于項目叮的整體性，睡在研究過程曲中又不可完夸全獨立分開誼，因為諸如櫻綠化、公共叮設施是由整文個小區(qū)統(tǒng)一威規(guī)劃，具有崗共享性，在稍投資分析上恰，亦必須按律建筑面積進屑行分攤。從燕整體項目來筐看，**廣男場首期尚待捏續(xù)建，按照勉發(fā)展商設想肯，全部工程究按照三期組閑團式的原則國以滾動式的辱開發(fā)。最2．4．1歐基本描述偽本項目地塊媽位于HZ江咳北新城核心拴地帶，西臨眨廣汕公路上迷通廣州，下萍連汕頭。廣剃汕公路是項縫目區(qū)域?qū)ν鈴穆?lián)系的一條洽重要快速道厲路，連通廣蛙州和汕頭的失主干車道，警是HZ城市醒連接外界的鳴主要交通要矛道。廣汕公角路現(xiàn)狀路寬線64米，為督雙向六車道融，并已于二色00三年拓唇寬為HZ市飾的形象大道貍，經(jīng)過新城牛區(qū)位置被命切名為HZ大軟道。丟2．4．2胞總體布局鄙區(qū)域四周幾浴條城市規(guī)劃腿確定的道路倍形成的道路旺網(wǎng)將本區(qū)分些成兩個獨立礦的分區(qū)，每走個分區(qū)以不嬸同的建筑密言度、使用性岸質(zhì)及建筑高智度、體量來嘴強化各自的寫特色?？紤]聰?shù)阶屆繎艟臃衲苋〉脧V獅闊的景觀視喪野，對各分傍區(qū)的建筑物舅的體量與高尿度的控制，閣通過規(guī)劃的間手法安排成幣階梯狀，由什西向東、由失里邊向路邊漠建筑物的體棚量與高度逐刃步遞增。為劑提升各個分姿區(qū)的可識別壇性，在每個旦分區(qū)的街坊汪內(nèi)，通過規(guī)賓劃不同的單襯體建筑類型嫁，建筑組合輕方式以及建疲筑與戶外開倦敞空間的關(guān)也系，塑造獨滾特的社區(qū)風急貌。闊2．4．3頸道路系統(tǒng)呆規(guī)劃區(qū)位于緞新城區(qū)的核肝心位置，隔紙東江，連H嬌Z大橋而與戰(zhàn)老城區(qū)相連情，廣汕公路踢從西側(cè)通過層，三環(huán)路從幅規(guī)劃區(qū)南部再通過，使本蚊區(qū)與城市其糟他地區(qū)之間督的聯(lián)系非常殘便利。本區(qū)鞏的道路交通召組織是以人桃的活動為重悄點，以建設故高品質(zhì)的社過區(qū)空間為前雜提來進行規(guī)押劃的。遞◆選區(qū)內(nèi)按原鼻規(guī)劃幾條城省市道路穿過壘其中，將用挪地分成若干攏街道，但未汗見明顯的主劣從關(guān)系，道讀路系統(tǒng)層次斗不清，本次墾規(guī)劃按前述拒原則進行了積局部調(diào)整，揭原規(guī)劃路網(wǎng)泄走向，將部糧分道路紅線掠寬度及斷面蒙形式進行適帝當調(diào)整，即快原規(guī)劃紅線瞇寬36米路舍改為24米會寬；區(qū)內(nèi)部侮三條道路調(diào)引整為中間6舉米綠化帶的濤景觀路斷面脆，既減少了回穿越區(qū)內(nèi)的話過境交通，癢又豐富了區(qū)誘內(nèi)的道路景趙觀，給人們賠以更深刻的癥空間體驗。撿◆厭區(qū)內(nèi)道路阿分四級進行右組織：區(qū)內(nèi)勸主干道路，述區(qū)內(nèi)次干道呈路，支路，現(xiàn)以及宅前路睜。支路及宅彼前路有序的午組織區(qū)內(nèi)部攻交通。躲◆來區(qū)內(nèi)還設區(qū)置了組織有侮序的步行路白系統(tǒng)，一方直面保證了人挺車之間適當巾分流，減少謀了互相干擾球，形成服務蠢居民生活的勞步行空間；講其次又為創(chuàng)碌造步行景觀惰提供了條件震；第三是通橋過步行路系帶統(tǒng)將各片區(qū)止有機的串聯(lián)亦成一個整體斤。陡◆練按照有關(guān)偽規(guī)范配置停莫車車位，各燃組團根據(jù)實咽際情況，采炭用不同的方龍式來解決停斗車問題。嗽2．4．4園公共設施劃配置瞧◆柿社區(qū)學校徒：基地西側(cè)仗入口處，地亭勢平坦，標嘴準幼兒園一嚷個，可容納判學生600山人，建筑面鳥積2500付平方米。觸◆飯文化設施捐：中心區(qū)規(guī)額劃青少年活上動中心、社跌區(qū)圖書館、純HZ市書畫蕉愛好者活動雪中心，茶藝毛館等。侄◆哭體育設施額：中心區(qū)規(guī)退劃社區(qū)的健頭康中心，內(nèi)贏含大型室內(nèi)接康樂中心。帆◆狡商業(yè)服務姜設施：中心叢區(qū)步行街兩氏側(cè)規(guī)劃超市春、便利店、嫁餐飲服務設扇施。高層公屠寓區(qū)結(jié)合底密層裙房設超代市、便利店疲、餐飲等商玻業(yè)服務設施陪。比◆朝該地塊南掙面為HZ市生江北占地8較萬平方米的近公園。孟2．4．5販綠化系統(tǒng)龜規(guī)劃琴綠化系統(tǒng)由月社區(qū)主次干跨道綠化，步踏行系統(tǒng)綠化羅，景觀軸線鄭主題綠化帶灶，小區(qū)公園凳、組團綠地灶構(gòu)成。采用煎紅花紫荊形街成共同的綠池化環(huán)境主題寶符號，在突光出主題植物佳的基礎(chǔ)上尋區(qū)求一種環(huán)境庸的共性。運慎用植物樹種司的特色，直炒接或輔助塑友造各街道和懂步行系統(tǒng)的素性格和特征晉。變第三章H肅Z市商品房添需求狀況半3．1HZ子市基本情況本HZ市位于室廣東省東南桂部，珠江三稿角洲東北端州，與深圳、聞香港毗鄰，粒是港、穗、欺深連結(jié)粵東愿的陸上交通制要沖。轄區(qū)瀉除龍門縣外貍，均屬珠江蛙三角洲經(jīng)濟短開放區(qū)。全籃市面積11骨158萬平黃方公里，是允省級歷史文冊化名城，千癥余年來一直況是東江流域銳***、經(jīng)躬濟、文化、糧交通中心和猴商品集散地肌，全市人口役333.7欲2萬人，2候002年第賓五次人口普集查時人口密亡度215人粱／km2，愛低于全省平幸均水平。市賢區(qū)現(xiàn)有總?cè)嘶?1.7掩8萬人，其瓶中常住人口申65.36序萬，暫住人城口26.4蓮2萬人。2小003年全虜市工農(nóng)業(yè)總竊產(chǎn)值為11忍92億元，村其中工業(yè)總臘產(chǎn)值994虜億元，農(nóng)業(yè)蜜總產(chǎn)值19然8億元，全倒市工業(yè)企業(yè)碼實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)乞品銷售收入底650億元新，比上年增鵝長15％，部實現(xiàn)利稅總尊額52億元啊。2003夫年全市國內(nèi)攻生產(chǎn)總值約儉700億元例，一、二、繩三產(chǎn)業(yè)所占爭比重分別為寫15％、5仆7％、28蜓％，根據(jù)愉“狼配第-克拉舅克定律笛”糕，HZ市的汽社會發(fā)展已約經(jīng)處于較為度發(fā)達的工業(yè)懸化階段，全背市人均國內(nèi)工生產(chǎn)總值在雹廣東的21婆個市中排名溉第七位，分價別相當于廣講東全省（省斯內(nèi)平均水平舊）、深圳市廊與廣州市（垂省內(nèi)先進水先平）、河源巧市（省內(nèi)落玩后水平）的澆1.2、0喊.4、0.你5、5.2脖倍，在全省棉屬中上等水差平。外貿(mào)進引出口總額9丸0億美元，紗約相當于國蘭內(nèi)生產(chǎn)總值起的144％守。城3．2住宅所建設和消費藏截止200晉3年底，全澆市房地產(chǎn)開牲發(fā)投資總額擠為16.6佛7億元，交止易面積17改1.66萬當m2，交易搏金額18.帆28億元，扭交易宗數(shù)1召148宗。催全年房地產(chǎn)恢施工面積2盈21.29士萬m2，竣眾工面積48險.14萬m險2，銷售面似積34.1褲2萬m2，額銷售金額1鴨3.74億惱元，個人購冊買商品房面秩積比重為8吸9.6%，避個人購買住醉宅比重為9摔6.68%朗。這表明，遍HZ市房地嗓產(chǎn)大市仍處謀于較為低迷泳的的復蘇階文段，房地產(chǎn)選市場仍在處陣于消化期，煤但值得看好族的是，市民叮對房屋的消驢費持續(xù)增長概，個人購買霜商品房已成添為拉動房地戴產(chǎn)市場的一謙支重要力量斷?，F(xiàn)全市住草宅使用面積喚共有429龜萬m2，居痛住人口42度7萬，人均貨居住面積為粘15.3鞭m2／人。桃根據(jù)城市規(guī)避劃和發(fā)展要旁求，未來2華0年內(nèi)HZ搜市人均住房采面積要達到柄30－35做m2，住夸宅的需求量摩將有較大的外發(fā)展，這為湊HZ房地產(chǎn)冷商提供了一千個很大的發(fā)圓展空間。偽3．3商品通房需求主要貸指標舅**廣場主桿要面對HZ逐市區(qū)居民，鴉HZ市區(qū)主遞要經(jīng)濟指標明如下：?！粲[市區(qū)人口約韻92萬，2膚8萬個家庭紅。睛◆竿人均GDP看4.1萬元太，全省排7奮位（200燈3年）智◆以人均儲蓄存蝕款9.4萬倒元，戶均月堪收入475碎0元浙◆軟人均居住面孕積15.3捷平方米攤◆肥空置住房總?cè)用娣e18萬公平方米齒◆稅商品房交易服率59％（路2003年誰）膚◆陷市場面的狀囑態(tài)是：住宅斑商品化已成馬為大眾趨勢芽，居民購房漲欲望較為強撒烈，支付能仗力較強。磁3．4商品嫂房需求祈求水3．4．1虧商品房需求視祈求抹根據(jù)200偉3年6月在豆HZ進行的錘一次抽樣調(diào)界查（HZ市棚區(qū)，分層多窩級抽樣，有診效樣本50燭0戶）結(jié)果心表明，HZ餡市民購買商式品房的基本累特點是：驅(qū)◆男一次性投資積額度為13逃萬元。屯◆今低端需求戶材（接受商品駕房價格為1余500－2識000元／匠平方米者）市收入413悼0元，需求黨房屋面積均恰值為113扶m2。41算％的人希望泄一次性付款軌，月均供樓壩支出129踢0元。予◆荒高端需求戶挖（2000榆－2500臂元／平方米斯）收入45皆41元，需陳求房屋面積狹均值為12餅2平方米。著22％的人街希望一次付熄款，月均供旋樓支出13球11元。導◆源有購房意向柳的家庭中，農(nóng)地段偏好的纏選擇順序為椅：下埔、江臟北、南壇、想麥地、西湖買、東湖、上僵排、河南岸恨、龍豐、橋成東、下角。寸3．4．2荒商品房為撫HZ居民主卸要的消費支野出苦隨著全省實狼物分房的終祝結(jié)和貨幣分柴房的全面推船行，房地產(chǎn)旅作為一項重哄要的商品，垃成為大多數(shù)煉個人和家庭楊的一個重要俊的消費和投液資的目標，勻因而房地產(chǎn)蠻需求必會有江一定的增長艙。近兩年來份HZ經(jīng)濟有密了穩(wěn)步增長蹈，居民的收拆入每年都有私所提高，居筋民手中的可賠支配性支出坦必然會投向割一些投資領(lǐng)詠域，如股票漸、債券、教羨育、旅游和糧房地產(chǎn)上，鄭而房地產(chǎn)作羊為不動產(chǎn)，歷其投資數(shù)額殘較大，增值脖的機會也頗伏為可能。這龍部分潛在的燒消費者，其際對地理位置康優(yōu)越、規(guī)劃誦設計較好、奏環(huán)境一流、柳物業(yè)管理水立平高的小區(qū)脆特別中意，盛這從東湖花赤園、金迪新鉤苑、碧水灣縱、新世界長歇湖苑受眾多蠻市民支持便弟可略窺一斑永。饅3．4．3稠接受商品籮房的平均價器格為180霜5元／平方咳米瀉從對消費者托購買力的分刮析來看，H蠅Z居民已具伶有相當?shù)馁徹戀I力，他們營對房屋的要狀求已從安置就型過渡到適么用和舒適型板。據(jù)調(diào)查，擱HZ市民能峽夠接受的商雜品房平均價裁格為180吳5元／平方脊米，其中中主高收入家庭昌則為205鹽0元／平方睡米。在付款聰方式上，大叛多數(shù)市民更偷傾向于銀行能按揭分期付蘋款方式。消催費者在購房云時，對小區(qū)至周圍環(huán)境、糕配套設施、給物業(yè)管理等奴因素比較注媽重，希望發(fā)汽展商能提供魯位置好、價舍格適中、環(huán)迫境優(yōu)美、配芝套完善、服班務優(yōu)質(zhì)的小介區(qū)。清3．4．4田主流消費鳴面積在10鞏0平方米以時上聯(lián)消費者在房姓屋面積、間喂隔、裝修、消戶型設計方鐵面，大多希而望房屋面積看較大，尤其耐是廳的面積職要足夠大，呼間隔合理，丸有基本的室邀內(nèi)裝修或全甚部裝修，裝返修檔次處于鋒中等，戶型蠢上選擇三房渠二廳和四房聞兩廳的消費標者居多?？?．5H榆Z居民對商先品房環(huán)境及退配套要求膝隨著收入水貼平提高，H姑Z居民對商吩品房的要求廚日趨苛求，韻調(diào)查表明，飛綠化環(huán)境為爆購買商品房揮最重要的參胳考因素之一惱，尤其是對炕于中高收入叔的白領(lǐng)人士寇，這方面的本祈求更強烈淘。編3．5．1絞對住房硬節(jié)件的要求魔數(shù)據(jù)表明，農(nóng)對住房的硬原件要素，房栗屋質(zhì)量是被測認為最重要橋，認同比例夢達68％，城其次是小區(qū)屠綠化環(huán)境，饒認同率達6更1％，再次駐是地理位置噴，認同比例蕩達55.0莖％。如圖2徹所示。蔑3．5．2訂對小區(qū)配套貌設施要求把數(shù)據(jù)顯示，易對小區(qū)的休轟閑娛樂配套較設施，要求挖有健身室的菊比例最大，截其次為兒童命樂園。具體型數(shù)據(jù)如圖3從所示。野第四章H厚Z市商品房責供給狀況緊4．1商品阿房供給總量霜及特點舌HZ房地產(chǎn)碧在九二、九怠三年曾與海駕南海口、廣引西北海成為迅全國的三大妨開發(fā)熱點，峽房地產(chǎn)為虛沸火過旺，從宿而在之后的宅國家宏觀調(diào)植控中，房地愈產(chǎn)業(yè)進入谷圣底，商品房坦市場明顯呈島現(xiàn)總量過剩窮、供過于求耀的局面。癢二00二年芬，市區(qū)商品咽房銷售面積舞27.11澆萬平方米,哲其中售給個犁人22.0腹2萬平方米背，二00三眉年，商品房姥銷售面積3蛋4.12萬量平方米。近尿幾年來，房肉地產(chǎn)市場在沉經(jīng)過國家政箱府的正確引棄導和市場的伏良性競爭和農(nóng)淘汰，房地流產(chǎn)開發(fā)商的喬數(shù)目從九十蛙年代初的1章300多家涂，演變到目懸前的70多異家，買方市攀場正在逐漸燦形成。在受誘到市場競爭蜂的影響和消杠費者日益成地熟的情形下澆，房地產(chǎn)發(fā)偉展商之間的傻競爭從初期惰的無序化圈輪地競爭向更績高層次和更肅為規(guī)范的品矮牌競爭、服澤務競爭演進亮。跟各個房地產(chǎn)選商為了在市敲場上爭得更恰大的市場份方額，不論在紋規(guī)劃設計、專房型、環(huán)境頁布置上，而寫且在質(zhì)量管陽理、綠化、舍物業(yè)管理水擺平上都十分左注重提高檔掛次和水平，槽HZ市也出谷現(xiàn)了諸如東藝湖花園、碧惜水灣等一批座高質(zhì)素的住芝宅小區(qū)，在沫市場銷售上隸創(chuàng)出了不俗捏的成績，形亂成房地產(chǎn)消象費的一個個負小高潮。從倍房地產(chǎn)市場療供給的總體變情況來說，且房屋總量供招過應求，空絹置房面積居制高不下，據(jù)章二00三年搖統(tǒng)計，全市鹿商品房空置退面積為85腫萬平方米。蟻但總量過剩位并不代表適蘿銷對路的房屠地產(chǎn)項目過岸剩，而主要具是結(jié)構(gòu)性的旬過剩，諸多慎空置的商品船房賣不出去禁主要是由于她規(guī)劃設計失王當、戶型及熔結(jié)構(gòu)不合理濁、房屋周圍帝環(huán)境差、配未套不完善等吹等原因。謙4．2HZ副市商品房市饒場發(fā)展趨勢柿房地產(chǎn)業(yè)的啄發(fā)展，將會浙帶動一大批冰相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拘發(fā)展，因而掠房地產(chǎn)業(yè)成要為一些相關(guān)森產(chǎn)業(yè)的助動全器。HZ市怪的房地產(chǎn)業(yè)厘的發(fā)展，也理倍受政府和施企業(yè)的關(guān)注陽。房地產(chǎn)業(yè)友的良性發(fā)展資，受國家相行關(guān)政策、法竊規(guī)影響極大輝，當前，國艱家相繼出臺腹了一系列法語規(guī)和政策，葉支持和刺激抵房地產(chǎn)業(yè)的宅發(fā)展，國家扛建設部也先納后出臺了相亂應的措施鼓但勵和扶持房薄地產(chǎn)業(yè)的發(fā)過展，在這種訴情形下，房狠地產(chǎn)業(yè)已成諸為國民經(jīng)濟襯的一項關(guān)系棉國計民生的序重要產(chǎn)業(yè)，岸具有較為廣豬闊的發(fā)展前航景。HZ市統(tǒng)房地產(chǎn)的發(fā)些展，與國內(nèi)漏其它城市的植房地產(chǎn)業(yè)相歌比，既具有多共同之處，屋也顯現(xiàn)出其堅特殊的一面顆。HZ市商爹品房發(fā)展有鵲以下幾個趨馳勢：他（1）在返政府鼓勵消羅費政策和加刪快房改進程這影響下，市皆民的商品房園消費日益提里高，住宅市仇場需求容量叼增大。國家例為鼓勵消費劇，近幾年來么數(shù)次調(diào)低銀喇行利率，引徒導人們加大最消費量，擴趴大內(nèi)需。商鋪品房作為老移百姓消費生濕活中的一個港大件耐用消塵費品，其主抗導作用極為謎明顯。加之效國家加快房盡改進程，取污消了實物分濕房，開始實百行貨幣分房要，商品房的享消費日益成雀為千家萬戶轎的的大宗消藏費。HZ市參民人均收入饅近來來一直袖呈增長態(tài)勢牧，其對商品簡房的消費也東必將有所增誘長，住房需汗求增大增多緞。綱（2）房其地產(chǎn)市場競蜻爭日益激烈融，競爭將更皺多地表現(xiàn)在勁發(fā)展商的實齡力、信譽、腹品牌上的競甲爭，通過競鳴爭，市場日梨益規(guī)范和成賢熟。房地產(chǎn)晚市場競爭加還劇，各發(fā)展櫻商在房地產(chǎn)夕項目上更趨燃于理性和務死實，競爭不肆僅在戶型設招計、結(jié)構(gòu)、頂小區(qū)環(huán)境等援方面，更多銅地將在實力雷、規(guī)模、品械牌上展開。型（3）伴灘隨南海石化研項目的啟動采及HZ一系趣列集團公司偏的發(fā)展壯大柿，勢必帶來墨更多的外來適資金和外地斧人口，并由如此進一步刺讓激HZ房地剃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展腥。HZ作為枝珠三角東部粥地區(qū)的經(jīng)濟建發(fā)達城市，家經(jīng)濟建設發(fā)巨展很快，并悔由于其優(yōu)越煮的地理位置皆和良好的投舌資環(huán)境，吸瓦引了眾多外土地投資者，艘在引來資金成流的同時，欠還涌入了大瞞批經(jīng)商務工備的外來人員釣，他們的住慕房需求也會悠給予本的房栗地產(chǎn)業(yè)的一微定的發(fā)展機視會。厚（4）隨疊著消費者和低房地產(chǎn)市場譜的逐步成熟嘴，消費者對染房地產(chǎn)的要炒求將趨向于章更加舒適、公更便利，住易宅小區(qū)的將惜會趨向人性抄化、智能化漲、生態(tài)化、灶園林化方向絨發(fā)展，這為羞廣大房地產(chǎn)撲商又提供了話一個新的市位場機會。習在滿足了住宜的基本需要唇后，消費者瓣對住宅的需濫求趨向更高戴的要求，如移對小區(qū)智能乘化的要求，丑便是今后住籍宅的一個發(fā)史展方向。起第五章個俱案分析車5．1總體吧供給狀況擁HZ市房地法產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾滾年的發(fā)展，今市場競爭已噸進入良性化衡競爭壯況，康各開發(fā)商為廳爭奪更大的例市場份額，罰在小區(qū)的規(guī)胃劃、建設、望管理服務等獵方面都投入跌了一定的力正量，目前市沉場上進行銷悔售的和準備家的銷售的住些宅超過三十鋒萬平方米，約房屋總體供項應情況呈供奧大于求的局魔面。目前銷星售情況較好掀的小區(qū)一般蔥都位于市區(qū)峽內(nèi)，開發(fā)規(guī)刷模較大，物付業(yè)形象和樓瓶宇素質(zhì)良好肉，交通便利惜，但由于這棒類小區(qū)一般通銷售價格偏繡高，個別樓絡盤物業(yè)管理禁水平較低，己影響了市場僻消費者對他來們的購買欲胖望。絞5．2本禁類項目的個凍案分析細根據(jù)項目的陳可比性原則唇，我們選取細HZ市內(nèi)的捏碧水灣、君早華府等較有林代表性的樓脊盤，作為*穴*廣場的主捎要競爭者進程行對比和研枕究。果5．2．1租地理位置娘從地理位置凡來看，碧水烏灣和君華府路均座落于江敵北新城，交猶通較為便利買。符5．2．2延樓盤建設報以上兩個樓掙盤，小區(qū)占晴地面積各有胸不同，碧水裕灣占地面積腹超過18萬購平方米，而際君華府占地銜面積為4.植3萬平方米方。均為一次謹性開發(fā)完成殊。在裝修方夜面，君華府傷提供業(yè)主基稿本裝修，而做碧水灣提供隙給業(yè)主的為者毛坯房。在雁樓體外觀上撒，采用粉紅鼻色的較多，矛君華府外墻怕以米黃色為匆主調(diào)，在建駕筑風格上，型則以歐陸式喂風格為主，懼碧水灣是港劑式風格。煎綠地方面，游碧水灣的綠果化率均在3名8％以上，用君華府因為齊單體樓的原催因未做過多魂的綠化。星5．2．3笨銷售情況寄君華府于2塵003年5溪月開盤，已叢售出45％雀；碧水灣自懇2003年倡10月份開鴉盤以來，已樣完成銷售7祝0%；從售春價來看，君按華府售價在娛2300元瘦／m2以上討，均價為2插850元／宜m2。碧水浪灣均價為2籠300元／遞m2在付款姻方式上，大昆部分是采用止一次性付款脾和銀行按揭貼兩種方式。貨在銀行按揭顯上為8成3女0年。鈔在這兩個樓蒜盤當中，會宮所中以健身傅／健美室、壟兒童樂園（純游戲室）、貝游泳池和乒參乓球室最為蛾普遍，其他促如室外球場拉也較為普遍賊。具體（穿略）獵5．2．4光各樓盤銷售平策略反在銷售策略夕上，不同的恩發(fā)展商采取腹了不同的銷蜻售方式，但狗最基本的便陶是立足于本幅樓盤。銷售廢對象為HZ千地區(qū)中高收機入者，同時非由于其位于育江北新城，嫁升值潛力大儉，其提供的任特低首期，厲超長期高成糾數(shù)的按揭對經(jīng)購房者的吸振引力較大。乒5．2．5魚小結(jié)術(shù)君華府、碧事水灣優(yōu)劣勢恢對比：廉君華府：膠優(yōu)勢：1撥）小區(qū)地般理位置好務2）規(guī)劃基設計合理趴3）配套飾設施完善棵劣勢：單體悅樓、無綠化有、售價偏高賽。戚碧水灣：斤優(yōu)勢：1原）發(fā)展商古信譽好吸2）小區(qū)舞地理位置好肅3）配套慚設施完善敘4）智能癥化小區(qū)承5）規(guī)劃設陵計水平高摩第六章項俱目評估幻6．1項矮目概括筆**廣場H尤Z新城江北宵27號小區(qū)敘，占地面積言49552朵.6平方米洽，為集中高士檔房產(chǎn)為一聯(lián)體的大型人數(shù)文住宅小區(qū)澤，目前首期喪已開發(fā)完成冬40%。禁6．2項目裳優(yōu)勢錄（1）本睛項目的發(fā)展心商實力雄厚扔，信譽良好千，公司集聚綢了一大批富售有經(jīng)驗的工晌程技術(shù)人員迫和房地產(chǎn)開取發(fā)經(jīng)營管理貢人員，建立銜、健全了一迎整套科學、巡高效的管理浮制度，形成扛了完善的項終目開發(fā)、工酸程管理、經(jīng)雁營銷售、財川務管理及房耐地產(chǎn)物業(yè)管歐理等運作體遵系，具備成及功開發(fā)建設艇**廣場大軌型住宅小區(qū)毫的硬件基礎(chǔ)覺。趴（2）*符*廣場住宅加區(qū)的建設目去標是建設一親個大型的人父文住宅小區(qū)賺，其舒適而樂富有變化的霉戶型設計、宿具有現(xiàn)代氣再息的建筑造懂型均由名師街精心設計，伯整個小區(qū)規(guī)客劃既考慮住弟戶的現(xiàn)實需筑要，配套設漫施完善，又桿適度超前，本將智能化引哀入小區(qū)的開怪發(fā)建設之中捕，可使住戶塘在充分享受禮幸福生活的炕同時，感受歇到高科技為宿他們帶來的用生活之便利睬和高品味生嚇活享受。這品類項目在H萄Z的具有相在當?shù)氖袌鎏柭谜倭?，推出符市場后必將鎖受到眾多買您家的支持與鐘歡迎，市場誕前景廣闊。味（3）住剖宅以座北為促尊，以朝南剛為貴，本項潤目所開發(fā)住規(guī)宅戶戶座北腳朝南，負陰徐抱陽，客廳更、臥室、書礦房三房朝陽恐，南北通透晴，是名副其蝕實的陽光房施。銜（4）本驢項目所開發(fā)受的商業(yè)走廊危環(huán)其小10姿00余米，嫌四面臨路，退極易集聚人宇氣、集聚財齒氣。玻（5）本賀項目正南位蹲置為政府擬漫建的800摸00平方米淋的生態(tài)主題氣公園，讓生鍵活與購物在羨**廣場的善們在享受生魔活便利的同釀時又可安享狗生活的悠閑到。違（6）本斥項目與同類客住宅小區(qū)相套比，將走價高檔樓盤中薄檔價格的塘路線，在規(guī)捉劃建設和物粒業(yè)管理上突紙出其精品形釘象，使住戶凝以適中的價玩格得到高檔俊享受和稱心活的服務，以磁此來吸引更丹多的住戶購覽買和入住本呢小區(qū)。豎（7）本玻項目座落在忙HZ新城區(qū)慘，集***暑、經(jīng)濟、文鳴化、教育為匙一體，獨具粉濃厚的文化油氣息和人文借環(huán)境。文化紹和人文環(huán)境塑對一個小區(qū)最的開發(fā)至關(guān)兩重要，其巨弦大的潛在號燈召力有時會拾勝過樓盤的悲廣告炒作。鐵（8）南捏海石化項目梯啟動后，其甘巨大的投資座潮也必將波掃及相鄰地方筒，**廣場從的房屋銷售壯屬近水樓臺蹦，必將惠及替，且這里與棚香港的交通屢聯(lián)系又極為純便利，隨著豈惠、港工商跟業(yè)聯(lián)系的進撇一步加深，融本項目以其禿優(yōu)越的位置兵、優(yōu)美的環(huán)鉗境、適中的死價格及優(yōu)秀季的服務還將沿會吸引更多毯的香港同胞緩來此置業(yè)安崗居。徑6．3項鐵目劣勢托（1）因盒為受其占地棵面積的影響寧，無法形成葛大盤效應；膨（2）隨堡著HZ由濱乏江城市向濱龍海城市的過采渡，江北新刻城的發(fā)展空縣間受到一定宋的制約；閣（3）社賺區(qū)服務相對恢薄弱。潤因**廣場忽分為各個小夕區(qū)組團開發(fā)婚，小區(qū)的全匹面配套完善撿需要一定的勤時間，因而構(gòu)客觀上造成私社區(qū)服務的著薄弱。擾第七章市朽場容量估算崇7．1總體粒定位歷依據(jù)項目規(guī)朱劃市場狀況共和發(fā)展商的碗設想，本項蝦目的總體定跟位是人文住蠢宅小區(qū)。這炮一定位內(nèi)涵踐是：?！粲?*廣場蒼為高尚住宅樸小區(qū)，提供酷高品質(zhì)的硬斧件設施和軟肺件服務為發(fā)暈展商的基本也理念。悼◆肚**廣場為武HZ居民提蹤供超前的生襖活空間和居銅住理想。范◆裁**廣場的歐賣點在于人滲文關(guān)懷和優(yōu)鑄良服務仿7．2目標殃客戶盡根據(jù)本項目儉的市場定位憲，結(jié)合**街廣場小區(qū)的伙環(huán)境因素、鋸規(guī)劃條件、富建筑質(zhì)量、兼建筑特色，宅我們把目標禿客戶確定為拐：HZ市有蒼一定基礎(chǔ)的核中高收入家劑庭，同時包戶括中高收入以的外地在惠饑工作的成功焦人士及對擬度在HZ置業(yè)飲的香港同胞懇。這些目標悔客戶具備如屯下特征：循◆旺收入穩(wěn)定。帝且中高收入獵水平（家庭右月收入在4員000元以但上），尤其咳是個體私營謀企業(yè)主競◆嶄對居住環(huán)境脖有較高要求趕，追求舒適塌和享受的生駱活吸◆浸年齡在30姜－50歲之庸間，已有一泳定的事業(yè)基造礎(chǔ)透◆種文化程度較蕉高，對居住叨有自己的品侍味要求倍◆料兩代或三代企家庭，同時微不排斥外資須及內(nèi)資企業(yè)饑高級雇員榴◆厚二次置業(yè)人灑士估7．3銷售紫價格測算逮本項目均價綱定為230劑0元/平方采米，此價格分在同類物業(yè)裙中屬中等偏衛(wèi)下水平。在央同類小區(qū)的宿銷售中，市猶場銷售價一收般為均價2歉800元／磚平方米。同培時調(diào)查表明殘，在設定類袖似于**廣款場產(chǎn)品后，仍消費者能夠活接近的平均若價格為25犬07元，如栽下圖。脂7．4市場查容量穴估算對于市托場容量的測迅算是市場研啄究的基本任窩務，亦是可虜行性研究的緣重要內(nèi)容，暑在抽樣調(diào)查伴的問卷中，毛我們設定以杏下指標作為暮推斷市場容澇量的基礎(chǔ)，面同時統(tǒng)計結(jié)衛(wèi)果附后。勁◆自近一兩年肉有購買商品銹房意向的家咬庭。調(diào)查結(jié)該果為17％賊；趕◆等對住宅環(huán)增境持店“測十分重要宜”職的態(tài)度的人唉士。調(diào)查結(jié)絕果為占購買宗人士的21借％；極◆驚接受江北召地段。調(diào)查恥結(jié)果占有購亮房意向家庭輔的37％；的◆摧能夠接受磁商品房價格轟區(qū)間在20貞00元／平奸方米以上的兼。面調(diào)查結(jié)果占妙有購房意向撤家庭的53饞％。如果以籃HZ28萬散家庭計算，察哪么，**偏廣場的市場舒容量為：標符合1和2伶者為28隔萬非×翁17％腎×豆21％＝9絮996個家唱庭聽符合1和3冤者為28秒萬前×唉17％種×列37％＝1歷7612個炎家庭毅符合1和4植者為28州萬待×桶17％稻×無53％＝2醉5228個延家庭詞符合上述四峰個條件者則廢為28萬跟×貓17％鋒×兩21％近×概37％托×衫53％＝1屠960個家星庭挽根據(jù)經(jīng)驗，雞并考慮眾多判不定因素，憐上述結(jié)果應矛進一步修正撥，取修正系連數(shù)為0.3鋸則市場容量彎為1960腹×罩0.3＝5虎88個家庭會另一方面，館按照建設規(guī)豈劃，**廣慚場首期項目赴的開發(fā)，市虎場是完全可確以接受的。采第八章初強步成本分析卡本章節(jié)所引襖用的建筑經(jīng)尼濟指標、基眨本技術(shù)參數(shù)允以及主要成騙本數(shù)據(jù)，如胡土地成本、撕前期費用、俯開發(fā)期應繳充納之稅費、甘小區(qū)紅線內(nèi)塵、外市政與晃公建配套費楚和建安工程閱造價等，均龜以發(fā)展商提透供的資料為喇主要依據(jù)，喇由受托方專私門組成的本睛項目研究小偽組經(jīng)過與發(fā)冶展商進行了牛有關(guān)的商榷律，最后得以供確認。生本二期工程章擬分三組、管滾動式進行比開發(fā)，第一紛階段開發(fā)C濁區(qū)，作為本忽項目啟動，護第二階段、民第三階段須懂觀察項目周堵邊物業(yè)市場即的變化從而驚制定出相應穩(wěn)的開發(fā)策略敲。本居住水小區(qū)地上建冤筑面積除了倚公建配套設抽施外均為住術(shù)宅，地下建物筑部分一般偶作為停車場極及機電設備塌房或管理用佩房使用，各辯期公建配套蔽設施功能配婚置比例與面蘇積仍然有待蟲規(guī)劃局與設蓮計單位、發(fā)丑展商的共同暑商定后進一摘步落實。抄根據(jù)本項目塔物業(yè)開發(fā)的俯實際情況，撞結(jié)合本項目簽地塊相鄰的什其它開發(fā)項臨目的裝修標折準，指定以旋下的裝修檔磚次進行總投囑資估算。熱8．1項目溜基本裝修標撤準剃建筑用料說受明：龍1．屋面賭平屋面、坡挺頂蓋。份2．墻體歲外墻磚或高秩級涂料。中3．外門窗犧低臺凸窗欣，綠玻璃，復塑鋼窗。垂4．內(nèi)門窗千預留。貍5．地面做倆法30厚籮1：3水泥廁沙漿抹平（冤待二次裝修斧）。鈴8．3土地瀉成本爆本項目土地如成本的總額鬧為4000惡萬元。違按總建筑面王積4955耍2.6平方洞米進行分攤再，單方成本衡為807元今／平方米。乞8．4建安瓶成本糊本項目建安喇工程造價（漆土建裝修工執(zhí)程費及機電填設備安裝工蒼程費）總額碌為2875工2萬元。櫻總建筑面積班25000度0平方米進切行分攤，單經(jīng)方成本為1賄150元／呼平方米。沒8．5應繳居各種稅費啊本項目應繳幣各種稅費總聰額為250揉0萬元，單全方成本為1岔00元／平繭方米。雜本項目開發(fā)盞期應繳納稅帥費包括：箭◎屯土地使用稅猴◎配投資方向調(diào)誓節(jié)稅彼◎固配套設施建巖設費侄◎布設備及消防圣供電用電負喝荷費資◎積供水管、網(wǎng)械補償費款◎晴預算定額管坑理費澤◎總建筑工程監(jiān)僵理費莊◎永建設工程質(zhì)齊量監(jiān)督費極◎蝦建設工程質(zhì)慢量監(jiān)督費檢捕驗費徐◎然建設工程安方全監(jiān)督費款◎怒報建費、建斯筑許可證費按◎萬新型墻體材款料保證金缺◎也其它稅、費伏8．6營業(yè)誼稅逝本項目營業(yè)帥稅為200址0萬元，單忍方成本為8回0元／平方汗米。存8．7各類姨配套工程費攝本項目各類頸配套工程費升為532萬發(fā)元，單方成愉本為21.吵28元／平臉方米。庸8．8供水攝增容費贈本項目供水幸增容費為1場20萬元，辭單方成本為籌4.8元／鄉(xiāng)平方米。靈8．9報建牲手續(xù)費散本項目的報攪建手續(xù)費為高600萬元隙，單方成本膜為24元／集平方米。災8．10不喬可預見費怎本項目的不篇可預見費用帽為500萬歷元，單方成劫本為20元稈／平方米。賺8．11投敗資利息哀本項目的投寬資利息為2棚000萬元壺，單方成本攔為80元／鳥平方米。境8．12其萬他費用瓦本項目的其惑他費用為5斜00萬元，躁單方成本可圈分攤20元年／平方米。多第九章財幕務效益估算蔑9．1項目箏開發(fā)前景疾根據(jù)HZ市野城市總體規(guī)廢劃，未來十干年HZ市城支區(qū)將向外有靠較大的擴展疤，并且，市炸區(qū)主要是向裁河北岸延伸氏，向南過渡脾至濱海城市活只是工業(yè)的諒拓寬而不會舒波及社會大掉的經(jīng)貿(mào)體系嘗。具體來看霉，本地塊開保發(fā)面臨的外晚部環(huán)境制約粉及前景如下作：搏1．用地制條件規(guī)劃區(qū)析除東面有一食小塊山坡外駛，其他地勢落相對平坦。勸四周相同類響型的項目蓄辣勢待發(fā)，但蜘已形成了較局大規(guī)模。巾2．周圍環(huán)饞境**廣場買用地周邊擁皆有豐富的人漏文資源。四頭周有市公安付局、國家安削全局，HZ隔市行政中心愧，HZ市文蘭化體育中心它等，是HZ供新城區(qū)的核晌心地帶，集折***、經(jīng)悠濟、文化、桿貿(mào)易于一體乏，各種氛圍蹈都較好。荒3．發(fā)展前胡景區(qū)位優(yōu)勢蛛：本區(qū)位于喚城市規(guī)劃區(qū)牢核心地帶，脆兼具城鄉(xiāng)優(yōu)孟勢；是廣州清——喘汕頭發(fā)展軸君線上的一處悉重要空間節(jié)勸點。良好的慰交通網(wǎng)絡：會從西側(cè)通過茄規(guī)劃區(qū)邊緣青的廣汕公路吹，為一級國菌道，區(qū)內(nèi)東觸側(cè)、北側(cè)分已別又有城市裁主干道路通銜過，使得本囑規(guī)劃區(qū)與周凍邊地區(qū)都有記方便、快捷惹的交通聯(lián)系鵲。爆4．市場的狂需求：近年喜來低迷的房遣地產(chǎn)市場，北使得大量資勝金處于沉淀其或等待狀態(tài)堵，大亞灣石嚴化項目上馬紡，大大刺激考了HZ房地欣產(chǎn)市場的興屬旺。急本區(qū)由于兼閣顧多重優(yōu)勢肆，有機會成憐為房地產(chǎn)投螞資資金聚集桃的熱點地區(qū)拾。幣9．2財務刑效益初步估阿算暴本項目可供并銷售的物業(yè)痰類型主要有害高尚住宅及大機動車室內(nèi)漿泊車位。由開于本項目目爬前處于籌建插開發(fā)的前期癥階段，因此僚，在計算可肚售面積時，律只對電梯間胃、樓道等公敘用面積進行罰了分攤計算勞，而在對如真幼兒園、運只動場、垃圾鄭房等公建面企積時則不進址行分攤。亭考慮到本項欲目是一個大趨規(guī)模和高檔良次的綜合性供住宅小區(qū)，夏建設跨期較況長，配套設深施種類較多致，針對本項就目今后各階尖段的開發(fā)，嫌將會存在許柜多不確定因彩素，因此，吸在進行本項賽目開發(fā)的前凍期可行性研慣究的財務效跟益分析時，嶼需要設定一寒定的條件。譯現(xiàn)將有關(guān)的鎖計算過程表支述如下：蛇9．2．1撐計算設定像9．2．1普．1價格水岡平的假定金依照本項目私財務評價的毛慣例，本報那告以進行項麗目租、售的榆價格測定時張的建議價格戲作為計算依考據(jù)，在進行統(tǒng)項目投資估如算，租售收密入計算，經(jīng)鉆營成本假設甲等均采用現(xiàn)剪時的價格水棕平，并且在較整個計算期尖內(nèi)保持不變但，即不考慮鵲通貨膨脹因卻素對項目評畜價指標的影脈響。甲本項目各類體功能物業(yè)的宴市場測價結(jié)稀果詳見如下忌所示：律商業(yè)寫字樓細：1130肥5萬元（3顆500元／裕M2挎×解32300葵M2）收商業(yè)住宅：與20262稍萬元（22村00元／M露2烤×貴92100俗M2）屢商業(yè)商場：羞23100青萬元（60啊00元／M纖2乎×傾38500壁M2）緊地下室車庫分：1500蠅萬元（15住00元／M別2騙×高10000跌M2）離9．2．1緞．2分階段大進行財務效蝕益分析的原辭則蹈由于本項目厲小區(qū)具有較冶大的占地規(guī)惠模，基于對扮本項目周邊怠區(qū)域市場開偉發(fā)前景的慎鋤重考慮，決袋定采取分三對階段、滾動勿開發(fā)的形式線進行本次開熱發(fā)。各個階盯段的開發(fā)獨交立負擔各自津的支出與收沙入，并且，爪進行獨立的較財務效益測男算。依據(jù)目牽前的實際情趴況，我們設斗定首期建十盞層綜合商住訪樓四棟，標坦準幼兒園一羊座，中心花吼園一座；二芹期建二十九稼層寫字樓一麗座，二十八壩層商業(yè)樓一魯座，國際標輛準網(wǎng)球場一借座；三期建壓二十八層商稀業(yè)樓一座，焰高層綜合樓款一座。駱9．2．1胸．3第一階御段開發(fā)運作秩期限的設定絮對本項目進漁行開發(fā)的運墊作期限，首俊先設定為第蕩一階段開發(fā)福本項目首期觀，籌建期為線半年和建筑政期半年，如厚果以一個季降度為一個核鉤算期，則該敵階段的整個扛開發(fā)期一共乞分為四期。步在籌建階段便內(nèi)將進行第狠一階段開發(fā)嬌的前期準備妥工作，發(fā)展堵商需支付第沙一階段開發(fā)習的土地成本壺、前期費用薄和開發(fā)期稅仰費等，基本齊是反映到該慕期期末進行秤計算；同樣咱地在建設期膝內(nèi)將開始進妹行第一階段攝開發(fā)的各項缸工程建設，澡各項工程費弟用將按擬定油的工程進度市反映在各個航核算期期末甩。第二及第該三階段的開縣發(fā)按照不受吉物業(yè)市場環(huán)行境變化的影變響，以連貫地和正常開發(fā)僑的建設進度飄安排施工計條劃。暫定本祖項目首期工偏程完工的開父發(fā)期為一年晌，則該階段恒的整個開發(fā)手期一共分為羨四期，各項巨工程費用將填按發(fā)展商擬唉定的正常工且程開始進度于，反映在各躬個核算期的陷期末。來9．2．1葉．4進行物各業(yè)銷售時預培計發(fā)生的稅誦項及費用肉（1）絞按照本地區(qū)渴房地產(chǎn)開發(fā)吊企業(yè)進行物傅業(yè)項目開發(fā)網(wǎng)的習慣，在拒進行物業(yè)銷摟售時預計須固支付的稅項腐主要有：全營業(yè)稅金及罷附加：按營皮業(yè)額5.8舉5％計算；嶺防洪費：按跟營業(yè)額0.獻18％計算凍；妄地產(chǎn)交易管什理費：按交泉易額0.1于％計算；點印花稅：按累交易額的0卵.03％計銅算；壓其它：按交掛易額的0.刪04％計算厭。妻上述合計為燭322萬元忍；以項目總私銷售收入5駛6167萬舍元乘以5.真85％。柜本項目銷售放稅費一覽表風銷售稅碰5錢.85％現(xiàn)3280萬特元霜營業(yè)稅金：背按營業(yè)額5況.5％計算煌5喪.5％3敗080萬元慘防洪費：按防營業(yè)額0.恥18％計算負0.拆18%1剝00萬元府房地產(chǎn)交易暖管理費：按掀交易額0.堆1％計算俊0.1侮%100料萬元蓄印花稅：按轉(zhuǎn)交易額的0掩.03％計優(yōu)算載0.03%組16萬元汗其它：按交魚易額的0.區(qū)04％計算蝦0餃.04%愛22萬元襯（2）銷售晝費用：16涌85萬元；紀按發(fā)展商自品行銷售本項幫目物業(yè)的原扶則，包括項赴目推廣宣傳穩(wěn)費用等按銷涉售收入的3數(shù)％計算。絮（3）土所得稅：項嬌目的總收入引在扣除了總塌投資及銷售麥稅費、財務伸費用等成本威費用后，得茶出銷售利潤鋪，由此計得塌本項目的所鹽得稅為44和67.87靜萬元（所得窄稅率為利潤環(huán)的33％）駝。椅9．2．1證．5開發(fā)資農(nóng)金運作的設嘗定以及資金富籌措原則幼第一階段的窮開發(fā)作為本威項目整個開弦發(fā)的開端，熟起到啟動整含個小區(qū)開發(fā)糖的重要作用德，因此，第幫一階段的財王務效益核算銅將采用動態(tài)晨分期的方式妄進行。在開蛾發(fā)資金籌措志的原則上，淹確定通過以砍下三個途徑佩來完成，一真是充分使用被第二階段的艦物業(yè)預售樓附款，二是在憂本核算期間痛內(nèi)可供使用橡的預售樓款綱和自有資金額不足以全部騾滿足開發(fā)投甘資的情況下糞，其缺口部奶分將主要通有過銀行貸款翅的形式進行戴籌措，貸款毒利息為年息替初步定為6飾％。返9．2．1版．6首期第印一階段開發(fā)恨中以第二階綿段預售樓款兵抵償開發(fā)投刃資的原則賄首期第一階池段開發(fā)的主嚼要作用在于釣啟動整個小前區(qū)開發(fā)，因廁此，在第一輔階段物業(yè)銷躺售的方法上漢，采用了低變價銷售的策白略。作為低詳價銷售的一簡個補償，設幅定預售樓款綁可以在籌建室期和建設期燒內(nèi)回收全部擔或大部分，遭也就是說，特大部分第一黑階段的預售貢樓款可以被奴利用作為第作一階段的開普發(fā)投資。并針對預售樓款傘的使用原則殘進行設定。裝（1）預售替樓款回收方際案：含“輛平緩回收挪”雨方案侍“壩平緩回收綁”驚方案指在首筐期開發(fā)的建穴設初期開始公進行預售樓悄款的回收，壯此時，首期情開發(fā)已經(jīng)取抵得了施工許績可證，開始錦進行主體工薦程的建設，及是一種較為潑保守的回收踩方式。采用季這種回收方乖式，將有部游分的預售樓奧款被用于開注發(fā)建設。顏（2）預售赤樓款的使用且原則設定籌鄉(xiāng)建期內(nèi)獲得返的預售樓款茂可全部用于爭籌建期的開小發(fā)建設，包赤括繳納各類陵土地成本和濕支付有關(guān)的刑開發(fā)費用。銅本項目在建錢設開發(fā)期內(nèi)俘獲得預售樓膀款的使用原沖則設定是：閑本核算期內(nèi)夢的預售樓款玩只有70％明的數(shù)量能夠搶在本核算期診作為開發(fā)資也金使用，所靜余下的30阻％款項可留爛待以后各期得使用。本核彎算期開發(fā)所境需資金不能膠由預售樓款糾抵償?shù)牟糠仲r，將首先通旗過自有資金屈解決，不足波部分再由銀舟行貸款的途洗徑解決，但遷銀行貸款則膝須支付年利碰率為6％的葵貸款利息。邪貸款利率的郊支付方式為順本核算期內(nèi)視支付以往各船期累計的貸米款總額半年料的利息以及浴本核算期內(nèi)立均勻投入的被原則計算的股本核算期內(nèi)貴投資資金的手半年利息。狐上述的翁“呀平緩回收姥”肅方案，是一識個相對較為仍保守的預售廚樓款的回收昆方案，由于術(shù)要考慮到第茂一階段只能恒以低開高走幫、采取低廉悲的推廣銷售吊住宅物業(yè)，橋因此，前期床所回收的7蔬0％預售樓號款只使用其雅中的50％店部分（5％缺＋45％＝舞50％），位作為下階段厚的建設開發(fā)領(lǐng)資金使用。水9．2．1肚．7營業(yè)性陵公建項目收閃益的設定毛小區(qū)建設涉奸及到的具有祝營業(yè)性質(zhì)的胖公建項目，梳如會所、商蹤店、俱樂部間等，是可以授產(chǎn)生盈利的志項目，也就牌是說，建造嘉這些項目所醫(yī)耗費的成本明將來是可以睬通過物業(yè)的肚銷售或項目院的經(jīng)營收益刷來補償?shù)摹１自诒敬慰尚叙囆匝芯恐?，雖暫不對這部脈分項目投資話進行回收，浴不作為項目鍬收益一部分邪計入總收益守里面。葉9．2．1漫．8財務指微標的選取候本項目經(jīng)濟所效益分析報藥表格式的依欣據(jù)是國家計胳委和建設部香發(fā)布的《建歸設項目經(jīng)濟蹈評價方法與辮參數(shù)》（第嗓二版），參歲照我國的財妙會制度，結(jié)遍合現(xiàn)時房地宰產(chǎn)開發(fā)的實飼際情況，對以項目投資計健算經(jīng)濟效益框。參照我國初的財會制度捉，結(jié)合現(xiàn)時賢房地產(chǎn)開發(fā)特的實際情況災，進行本項醋目的經(jīng)濟效撿益評判。初雅步效益測算蹈根據(jù)本項目噸的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)屈，可算出本唐項目的靜態(tài)我財務效益，吧詳見下表：談本項目靜態(tài)鄉(xiāng)投資效益分宮析表膀序號概柜掙項目名和稱航粥境金額（萬元兆）劫1．0羞軌鍬現(xiàn)金算流入閘貧膀平56167收2．0傷科殺現(xiàn)金流玻出酒佩主斯41504樂扯2．1累怕般土地開險發(fā)費稀糟境4順000心2．2蔽鞋弟土建、額建安設計工廟程費窮2趁8752曠2．3墊京鹿應繳各種表稅費蕩匙他25菠00知2．4成燦跨營業(yè)稅柏注伯敞栽2000鍬2．5抄貿(mào)斯各類配套港工程費絲叼衛(wèi)532冒2．6彼族降供水增箏容費鋪盛腐跟120認2．7勁圖頓報建手冰續(xù)費決渠相券600豪2．8酷焰民不可預宜見費納鑄某俯500要2．9鵲狗否投資利講息攏蒸滴羨2000就2．10冒避友其他費閥用制宿挎漁500速從靜態(tài)的角透度看，整個睬項目盈利十搞分明顯。從輕上述分析可偉得出如下關(guān)騾于本項目的完開發(fā)效益的狂結(jié)論：從各嘗財務評價指即標看，整個曬項目盈利十板分明顯；從汗計算模型的或設定，知道他影響本項目湊效益的主要型因素，一是間開發(fā)成本，嫩二是物業(yè)的拌銷售進行得期順利與否，舞對上述兩方釘面因素的控陸制是本項目碰成功的關(guān)鍵候。三、本項頁目的計算模擔型中，設定雁本項目物業(yè)敘的銷售率為返100％，央是為了體現(xiàn)秧本項目的內(nèi)撓在盈利能力縫。而本項目秋物業(yè)日后推塑出的實際銷融售率將與當配時該地區(qū)的哀物業(yè)市場環(huán)匪境、對本項動目物業(yè)的營塔銷是否得力騰等諸多因素悠的綜合作用美有很大的關(guān)寄系，對這些缸因素的研討割將不是本次污可行性研究變的內(nèi)容。傻9．2．2給首期第一階昏段投資效益季分析包根據(jù)前面對法第一、二階攻段開發(fā)模式隸的設定，第膚一階段及第懲二階段預售歸樓款將主要故用于抵償本梳項目部分開朽發(fā)投資，預烘售樓款不足獻以抵償開發(fā)塌投資的部分身才通過銀行墻抵押貸款進逮行籌資，不戰(zhàn)同的預售樓稱流入計劃與懲安排將會直凝接影響貸款栗的籌措數(shù)量炊，也就是說妙影響了財務局成本。從財慮務指標看，戲本項目整體桐開發(fā)的開發(fā)普效益在收支普平衡的基礎(chǔ)鞠上有一定的株盈余，基本王達到了用較沙少的資金（乓貸款額）來剃啟動整個小利區(qū)建設的目糊的，在財務秀分析的角度誰上看是可行血的。首期開秒發(fā)效益綜述錯：由于首期塌開發(fā)資金籌殊措及運作模謹式的設定，乎開發(fā)資金可直由部分預售兇樓款來沖抵削。這樣的做菌法對于盤活敲資金，減輕騙貸款壓力，季啟動整個小月區(qū)開發(fā)建設鼻均是有利和膠可行的。賓“并平穩(wěn)回收球”方預售樓款的擦回收方案，捎在實際操作枝中將有一定屋的借鑒意義假。從上面的險分析可知，瞎不同的預售池樓款回收方縱案導致的項金目貸款數(shù)額挖是有較大出閘入的，從而砍造成的貸款安利息也相關(guān)區(qū)頗大。也就哀是說，預售日樓款的回收毅方式是影響罰第一階段開言發(fā)成敗的一亂個較敏感的撈因素。從首鄭期開發(fā)的效血益分析結(jié)果染來看，難以妨立即做到盈損虧平衡，但呈是通過第二奔、第三期的竄開發(fā)則可達脊到先行啟動學整個小區(qū)的燙目的。從這厭個角度上看果，首期的開親發(fā)投資方案劑是可行的。軟9．2．3維二期投資效喜益分析阿二期的開發(fā)返（以下簡稱態(tài)“壞后期開發(fā)硬”為）涉及的不奔可預見因素急較多，并且宏受到首期開巷發(fā)的影響較沈大。在本次恩的可行性研便究中，對后西期開發(fā)的運厘作模式只作涼一般假設。蒸現(xiàn)將有關(guān)的趟基本假設如役下：多（1）后期傲開發(fā)的資金綢投入按全部驚貸款的原則佩，貸款利率沉（財務成本枯）按年利6例％計息一年承；新（2）銷售帝稅項按銷售轉(zhuǎn)收入的6％省計算，銷售折費用按銷售儲收入的3％陸計算，所得濾稅率為33叼％。購（3）后期銜開發(fā)的資本喝收益率計算含公式如下：昨凈現(xiàn)金流量珠（利潤）資仰本收益率＝圍—————割—————介—注開發(fā)總投入概從《項目各津功能物業(yè)的重測價》的分置析中知道，虎由于后期開臨發(fā)的跨期較割長，小區(qū)外申部環(huán)境對小覺區(qū)物業(yè)將來峽價值影響的泛不定因素較汗多，且難于找精確估計，僅因此，對后債期開發(fā)各期披住宅物業(yè)的孔測價只進行晉了小區(qū)內(nèi)環(huán)耐境因素改善占的系數(shù)修正抹，該系數(shù)反返映的是小區(qū)野環(huán)境改善后愚對小區(qū)內(nèi)住社宅價值的影眨響。因此，吊當小區(qū)開發(fā)服的第一階段度啟動成功后拍，后期的效青益分析反映聾的是后期開遙發(fā)內(nèi)在的盈罰利能力。當涌后期開發(fā)期鵝間的房地產(chǎn)鏡市場維持目槍前穩(wěn)中有升殃的局面，則溫后期開發(fā)在辦財務效益分大析的角度上戀看是可行的蘋。淚9．3項目立總體開發(fā)盈征虧平衡分析奔經(jīng)過測強算，本項目晌各功能物業(yè)殃的銷售率必饑須達到82塘%才能夠使飼項目盈虧平旬衡。首期開幕發(fā)是采用了掏低價促銷的榜方式，各類閥住宅單元的慧測價和定價似方式基本是蜓采用成本加弓成價和推廣負價兩種形式幟。其中，推戚廣價是由成疊本加成價乘券以115％殺而得，所以往，首期開發(fā)宜的住宅物業(yè)寺通過推廣價絹來銷售的難墾度較以成本玻加成價銷售辜的難度大。糞因此，在二潑、三期有必睜要對以推廣狂價銷售的住稱宅物業(yè)的銷訪售狀況進行煩盈虧平衡分床析。綜合本簽項目周邊的乖市場競爭環(huán)懶境、小區(qū)規(guī)探劃設計和物牧業(yè)測價定價艙等因素進行蚊分析，第一鄰階段開發(fā)以勒推廣價銷售處之住宅物業(yè)帶銷售率達到前60％以上爪。列9．4項目吹敏感性分析熱9．4．1黃首期開發(fā)敏陪感性分析皺選取首期開黃發(fā)的住宅價午格、以推廣暮價方式銷售謝的住宅價格運和土地成本兇作為敏感性潤因素，針對賊資本受益率躺指標分別作舅單因素敏感肥分析，有如晉下的結(jié)論：表在籍“杰平緩回收謊”甩方案中，當捉住宅價格下稱降接近至9壽0％，建安卷成本上升接研近正負10末％，或以推霉廣價銷售之差部分住宅物身業(yè)的價格下唯降接近正負慣10％時，柴凈現(xiàn)值均不陵理想，可見扎上述因素對插凈現(xiàn)值這個剛指標較敏感脾。但資本收洞益率在選取筋的敏感性因涂素在－10恐％～＋10萄％區(qū)間的變僅化時，仍然鐵保持正數(shù)，燕由此可認為領(lǐng)，廚“情平緩回收冤”犬方案基本上絮仍能滿足位“崇盈虧平衡并萬且略有盈余判”蔥的目標；從熟回收方案的相敏感性分析志知道，摸“振平緩回收詳”滾方案的抗風代險能力較強伴。伸9．4．2川后期開發(fā)敏答感分析托選取土途地成本作為園敏感性因素場，對后期開竹發(fā)的資本收繞益進行敏感子性分析，從岸表上數(shù)據(jù)看仙，建安成本值的變化對后釘期開發(fā)有一牛定的影響，襲但當建安成伙本上升5％烈時，后期開幫發(fā)各階段的孩所得稅后資蒙本收益率仍蠻然大于0，離可見，建安綢成本在本項驢目各類影響峰因素中，并忽非是決定性提因素。另一援方面，由于不后期各階段氣的測價反映堵的僅僅是各火階段的內(nèi)部請盈虧能力，句因此，如何燥去順應外部累市場的變化死適當進行調(diào)斧整是最可取趕的。根據(jù)本膽項目的工程洽總量，估計貴第一組團（漠土方工程及嘩樁基礎(chǔ)）工刑程建設時間駕約為一年。鄭設定本項目栽總投資之中身通過銀行貸盤款部分才需暑要計算利息吐，貸款本金琴計息至年底列。年利率暫獨定為6％，發(fā)按單利計算英。怪9．5影響擴開發(fā)效益的射主要因素遞分析從計算何結(jié)果可以看悠出，本項目鋤在進行全面脾投資開發(fā)時勺的財務效益蛙在計算了財選務成本后，檢具有一定程逮度的抗風險面能力。主要患有兩方面原顯因：個9．5．嘴1建筑工程雁安裝造價構(gòu)