云南豪華公寓住宅項(xiàng)目整體定位競(jìng)標(biāo)報(bào)告圖文并茂

發(fā)現(xiàn)xx潤(rùn)園之美04.2011前言昆明中原有幸參與xx進(jìn)入昆明的第一個(gè)項(xiàng)目參與第二個(gè)項(xiàng)目——潤(rùn)園，我們將能更能聚焦需求，提升服務(wù)水平！潤(rùn)園——一個(gè)樓盤(pán)，一個(gè)符號(hào)，改變一個(gè)片區(qū)！——豐富xx產(chǎn)品系列，展現(xiàn)xx高端改善產(chǎn)品風(fēng)范！——真正的xx產(chǎn)品，金域緹香借力xx品牌，而潤(rùn)園提升xx品牌！本報(bào)告結(jié)構(gòu)

二、目前的市場(chǎng)環(huán)境三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略一、項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)定項(xiàng)目目標(biāo)的設(shè)定Part1企業(yè)目標(biāo)利用本項(xiàng)目為平臺(tái)，通過(guò)項(xiàng)目品牌運(yùn)作，在金域緹香奠定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升xx品牌在昆明的影響力，拓展xx在昆明高尚住宅的影響力運(yùn)作目標(biāo)項(xiàng)目通過(guò)一期xx白沙潤(rùn)園里的成功營(yíng)銷(xiāo)，完善潤(rùn)園整體區(qū)域形象，為后續(xù)二、三期價(jià)格提升，以及昆明拓展其他片區(qū)開(kāi)發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)項(xiàng)目總體目標(biāo)確定：項(xiàng)目2011年10月開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售目標(biāo)均價(jià)11000元/㎡，后期預(yù)留溢價(jià)空間，10月一批開(kāi)盤(pán)消化一期40%，11月二批次開(kāi)盤(pán)消化一期30%，2011年底簽約回款2.5億元如何理解目標(biāo)？目標(biāo)解讀與實(shí)現(xiàn)均價(jià)目標(biāo)11000起，由于本項(xiàng)目的主力戶(hù)型為89㎡三房（占29%），128㎡三房(占41%），162㎡四房(占26%），則小三房房總價(jià)至少在一百萬(wàn)以上，舒適三房和四房總價(jià)約150萬(wàn)-200萬(wàn)。現(xiàn)狀：二套首付提高和限購(gòu)令出臺(tái)后，目前昆明多層平面暢銷(xiāo)戶(hù)型為100-130平米三房，成交單價(jià)集中在0.8-1.0萬(wàn)之間。項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的價(jià)格存在一定難度（難點(diǎn)集中在小三房和四房產(chǎn)品）開(kāi)盤(pán)當(dāng)月賣(mài)180套，次月加推106套。項(xiàng)目2011銷(xiāo)售286套，銷(xiāo)售3億元，則一期一批開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售180套?，F(xiàn)狀：限購(gòu)令出臺(tái)之后，昆明住宅市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯，新盤(pán)銷(xiāo)售低迷，銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，在售多層產(chǎn)品月均正常銷(xiāo)售率都在10套以?xún)?nèi)。項(xiàng)目需要實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)高于當(dāng)前市場(chǎng)多層項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度利用本項(xiàng)目為平臺(tái)，通過(guò)項(xiàng)目品牌運(yùn)作，奠定并提升xx在昆明高端住宅開(kāi)放領(lǐng)域的影響力，為拓展其他片區(qū)開(kāi)發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)現(xiàn)狀：xx金域緹香成功運(yùn)作已建立了廣泛的影響力，但客戶(hù)對(duì)xx的價(jià)值缺乏清晰的統(tǒng)領(lǐng)認(rèn)知；xx白沙潤(rùn)園依托xx品牌的的影響力亟需建立項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)需要跟區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)緊密配合目標(biāo)解讀目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)界定核心目標(biāo)：——通過(guò)設(shè)計(jì)項(xiàng)目高速、高價(jià)、高形象的專(zhuān)屬營(yíng)銷(xiāo)模式，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)結(jié)合區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)，建立xx白沙潤(rùn)園整體項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力，豐富xx產(chǎn)品以及拓展新區(qū)域打下基礎(chǔ)。意味著相對(duì)較高的價(jià)格1價(jià)格目標(biāo)2速度目標(biāo)超出當(dāng)前市場(chǎng)平均水平3品牌建立及項(xiàng)目運(yùn)作意味著項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)和綜合體的區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)密不可分目前的市場(chǎng)環(huán)境Part2競(jìng)爭(zhēng)范圍掃描宏觀(guān)市場(chǎng)分析鎖定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)環(huán)境宏觀(guān)市場(chǎng)分析Part2.1GDP增速8%---2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展預(yù)期與目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期減緩

3月5日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶作政府工作報(bào)告，審查“十二五”規(guī)劃綱要草案、年度計(jì)劃報(bào)告和預(yù)算報(bào)告。

工作報(bào)告提出了2011年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展預(yù)期與目標(biāo)，從目標(biāo)數(shù)據(jù)我們可以看出，中央對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的目標(biāo)放緩，更注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量而非速度，一定程度上這也意味著占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重較大的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也會(huì)減緩。此外，2011年通脹壓力仍然較大。2011年經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要量化指標(biāo)有：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)8%左右；（十二五增長(zhǎng)目標(biāo)為7%）居民消費(fèi)價(jià)格總水平漲幅控制在4%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)900萬(wàn)人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.6%以?xún)?nèi)；整體經(jīng)濟(jì)增速減緩房地產(chǎn)帶動(dòng)減速Code

of

this

report

|

6?

Copyright

Centaline

Group,

2010最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.9%，與1月漲幅持平。內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)0.3%；而生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù)PPI上漲趨勢(shì)明顯，2月同比上漲7.2%，專(zhuān)家認(rèn)為PPI的上漲會(huì)傳導(dǎo)至CPI，令物價(jià)上漲壓力增加。通貨膨脹、控制物價(jià)---2011年宏觀(guān)調(diào)控的首要任務(wù)——穩(wěn)定物價(jià)水平

政府工作報(bào)告指出，2011年宏觀(guān)調(diào)控的首要任務(wù)是穩(wěn)定物價(jià)。受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，今年的通脹比往年都要大。溫總理在答記者問(wèn)時(shí)也指出，今年在政府宏觀(guān)調(diào)控的各項(xiàng)工作中，把抑制通貨膨脹擺在了第一位。CPI與PPI走勢(shì)抑制通貨膨脹穩(wěn)定物價(jià)宏觀(guān)調(diào)控的重點(diǎn)房?jī)r(jià)調(diào)控三管齊下---2011年房地產(chǎn)調(diào)控，收緊流動(dòng)性、抑制需求和實(shí)施問(wèn)責(zé)制>

要控制貨幣的流動(dòng)性。對(duì)于物

價(jià)這一點(diǎn)也是重要的，也就是

說(shuō)消除房?jī)r(jià)物價(jià)上漲的貨幣基

礎(chǔ)。>

運(yùn)用財(cái)政、稅收和金融的手段

來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)的需求。>

加強(qiáng)地方政府的責(zé)任，無(wú)論是

物價(jià)和房?jī)r(jià)，地方都要切實(shí)負(fù)

起責(zé)任來(lái)。

2011年房地產(chǎn)調(diào)控抑制需求實(shí)施問(wèn)責(zé)制收緊流動(dòng)性從10年10月來(lái)，央行已經(jīng)三次加息，提高準(zhǔn)備金率，銀行準(zhǔn)備金率高達(dá)20%財(cái)政、行政手段------限購(gòu)令稅收手段---------------房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅金融手段---------------限貸令問(wèn)責(zé)---各地方要在三月底前公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，促地方政府公布目標(biāo)，確公布的年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。房地產(chǎn)政策連續(xù)出臺(tái)

---地產(chǎn)調(diào)控與金融政策并出，調(diào)控決心明顯國(guó)家2010.1.10“國(guó)十一條”《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》調(diào)整供給結(jié)構(gòu)；抑制投資投機(jī)性需求；二套房首付提高至40%；控制信貸風(fēng)險(xiǎn)；2010.3.10“國(guó)十九條”

《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，各地2010年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供應(yīng)量應(yīng)不低于七成，同時(shí)，土地競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。2010.4.14“新國(guó)四條”對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2010.9.29“新國(guó)五條”首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定2010.4.17“新國(guó)十條”《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。調(diào)控目標(biāo)：國(guó)家：加大保障性住房投資；抑制投資需求；加強(qiáng)土地監(jiān)管；增加土地供給；規(guī)范輿論導(dǎo)向；昆明昆明戶(hù)籍居民和非本地戶(hù)籍居民家庭(包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女)只能一定區(qū)域內(nèi)新購(gòu)一套商品住房(含新建商品房、二手商品房和經(jīng)濟(jì)適用房)2011.1.182011.1.1經(jīng)規(guī)劃審批為7層（含7層）以下的商品房預(yù)售項(xiàng)目，必須在完成結(jié)構(gòu)工程并封頂后，才能審核發(fā)放預(yù)售許可證；7層以上的商品房則要求完成地面7層以上結(jié)構(gòu)工程。2011.1.18限購(gòu)令細(xì)則：加大土地清查力度、完善預(yù)售制度、限制無(wú)證團(tuán)購(gòu)、加強(qiáng)網(wǎng)上備案等措施共同作用“新國(guó)八條”進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任；加大保障性安居工程建設(shè)力度；加強(qiáng)稅收征管；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的１．１倍；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制；堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)2011.1.26調(diào)控目標(biāo)：昆明：保證房?jī)r(jià)的增速不超過(guò)人均GDP增速房產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)厲加緊大量保障住房供應(yīng)

---全國(guó)今年投資1.3萬(wàn)億元建1000萬(wàn)套

全國(guó)保障類(lèi)住房超過(guò)商品房住宅去年我國(guó)銷(xiāo)售商品住房9.3億平方米，大約900萬(wàn)套。今年建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房1000萬(wàn)套，我國(guó)會(huì)頭一次在住房供應(yīng)方面，保障類(lèi)住房超過(guò)市場(chǎng)類(lèi)住房。今年昆明大量保障性住房動(dòng)工，2012年大量供應(yīng)市委副書(shū)記、市長(zhǎng)張祖林強(qiáng)調(diào)，昆明2011年114352套住房保障性安居工程必須按期完成，所有項(xiàng)目建設(shè)用地必須5月30日前完成供地，9月30日前全部項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，年底完成總投資的60%以上大量保障性住房將對(duì)市場(chǎng)整體供應(yīng)量產(chǎn)生較大的沖擊，導(dǎo)致客戶(hù)分流風(fēng)險(xiǎn)加劇房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)調(diào)控力度逐漸加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商：資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)峻挑戰(zhàn)，預(yù)售證7層，前期投入增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不樂(lè)觀(guān)，回款速度受影響。市場(chǎng)：更加趨向于不樂(lè)觀(guān)，政策打壓市場(chǎng)力度逐漸加重?？蛻?hù)：觀(guān)望情緒加重，投資客投資力度將減弱。競(jìng)爭(zhēng)：土地未來(lái)供應(yīng)量將增加，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，或?qū)⒊霈F(xiàn)井噴現(xiàn)象。2011年政策分析：抑制通脹穩(wěn)定物價(jià)；緊縮信貸控制流動(dòng)；抑制市場(chǎng)需求；加強(qiáng)地方政府問(wèn)責(zé)制；增加保障房供應(yīng)量政策思考及預(yù)判政策客戶(hù)行為措施（昆明）限購(gòu)令2套房以上無(wú)資格購(gòu)買(mǎi)商品房銀行貸款緊縮貸款首付60%，利率1.1倍有資金實(shí)力無(wú)資格購(gòu)買(mǎi)有資格購(gòu)買(mǎi)資金實(shí)力不足影響反應(yīng)應(yīng)對(duì)放棄購(gòu)買(mǎi)房屋轉(zhuǎn)戰(zhàn)黃金、股票等放棄購(gòu)買(mǎi)一手房轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)、租房一次性付款等限購(gòu)令解除再進(jìn)行備案由開(kāi)發(fā)商幫其墊付部分首付款準(zhǔn)備入伙交樓時(shí)補(bǔ)齊，待解除后備案房產(chǎn)稅貸款首付60%，利率1.1倍準(zhǔn)備購(gòu)房置業(yè)客戶(hù)市場(chǎng)觀(guān)望氛圍加重詳細(xì)講解分析房產(chǎn)稅打消客戶(hù)疑慮今年的政策各種手段均運(yùn)用、涉及面較廣，需要時(shí)間對(duì)其執(zhí)行后效果進(jìn)行檢驗(yàn)。同時(shí)昆明目前房產(chǎn)稅未出，如果昆明調(diào)控效果較差，會(huì)加快政府對(duì)該地方房產(chǎn)稅出臺(tái)的推動(dòng)力度。政府的從嚴(yán)政策，從目前分析情況來(lái)看，1-2年內(nèi)如無(wú)發(fā)生重大問(wèn)題、變動(dòng)等社會(huì)因素，還會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)。思考：預(yù)判：競(jìng)爭(zhēng)范圍掃描Part2.2昆明房地產(chǎn)投資完成情況

——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額持續(xù)增長(zhǎng)商品房供應(yīng)量驟增昆明市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率保持在15%以上。特別是在2009和2010年出現(xiàn)了投資增速加快的現(xiàn)象。2010年新增商品房供應(yīng)達(dá)到了914.25㎡，增長(zhǎng)幅度超過(guò)75%。同時(shí)，在08、09年啟動(dòng)的城中村項(xiàng)目在2010年入市，增大了市場(chǎng)的供應(yīng)量。昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況新增商品房供應(yīng)量2007年-2010年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積比較穩(wěn)定，成交價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)。2010年成交面積同比2009年下降4.7%，但成交金額卻有大幅上升，同比上升17.4%昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)分析

——昆明房地產(chǎn)成交價(jià)格持續(xù)上漲；套均面積下降昆明房地產(chǎn)成交情況昆明房地產(chǎn)套均面積、總價(jià)走勢(shì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)年度供求對(duì)比

——地產(chǎn)供應(yīng)量首次出現(xiàn)供大于求2007-2009年供應(yīng)小于需求，2010年呈現(xiàn)供應(yīng)大于需求，但增加商品房供應(yīng)量主要是在2010年下半年，也預(yù)示未來(lái)1-2年市場(chǎng)供應(yīng)量較大。從2010年昆明供求關(guān)系來(lái)看，2010年會(huì)有一部分存量房要延續(xù)到2011年后銷(xiāo)售，會(huì)消化2011年的部分需求，這主要是由于政策影響壓抑了部分剛性需求，政策一旦放寬，這部分剛性需求會(huì)隨之釋放?？梢钥闯?，強(qiáng)力的調(diào)控政策對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)需求形成了一定的蓄水的作用。后市影響分析昆明房地產(chǎn)商品房供求情況對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)而言，我們從中原接洽的在操作樓盤(pán)項(xiàng)目，均明晰政府正在加快推進(jìn)土地從一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入二級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)程，加大未來(lái)市場(chǎng)新盤(pán)供應(yīng)量，以量來(lái)應(yīng)對(duì)昆明高價(jià)位的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從3月中旬開(kāi)始政府開(kāi)始將呈貢納入備案系統(tǒng)，也從另外一方面在沖抵高房?jī)r(jià)，不排除后期將大昆明內(nèi)的四區(qū)八縣也納入體系的。昆明房地垃產(chǎn)市場(chǎng)走屠勢(shì)分析思哄考2010年昆明微開(kāi)發(fā)量想和供應(yīng)臨量繼續(xù)竊增大，嫁是繼200滴5年以后首獵次供應(yīng)量碧突破900萬(wàn)㎡，沉從成交貌情況來(lái)狠看，201叢0年需求金基本保交持穩(wěn)定存，沒(méi)有壘大幅增夠長(zhǎng)，從從而反映惕在供求尼關(guān)系上家出現(xiàn)逆遭轉(zhuǎn)，是自200兆7年以來(lái)首漸次呈現(xiàn)出供大于夕求的現(xiàn)象，仆大量存量葵房源將在201款1年進(jìn)行釋筋放，加劇跨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)隙。2010年昆明伸房地產(chǎn)禁成交均矛價(jià)持續(xù)龜上漲，基相比于2007年漲幅高炮達(dá)68%，2010年昆明釣市整體氣均價(jià)已桶達(dá)到636趕5元/㎡，而籮目前昆枯明二環(huán)秒內(nèi)的住著宅物業(yè)印每平米缺已超過(guò)依萬(wàn)元，3月份公錫布昆明告房?jī)r(jià)漲炊幅控制澤在人均棒可支配燃收入增殺長(zhǎng)值以無(wú)下，對(duì)方于上漲皆幅度的杯控制將外更有極躍大的考愿驗(yàn)。在價(jià)格高躺漲的情況麗下，購(gòu)房守面積逐漸緞向小面積益過(guò)度，滿(mǎn)燦足功能實(shí)決用的產(chǎn)品均成為市場(chǎng)隨的主流。在市場(chǎng)供暮應(yīng)增大而遭成交平穩(wěn)觸的前提下百，政策對(duì)刊市場(chǎng)的影皺響明顯，如客戶(hù)觀(guān)望劉氣氛日趨孩濃厚，市微場(chǎng)走量抗欄性增大。直接的銷(xiāo)佩售反應(yīng)：蹦匯都國(guó)際13.慚47%、同德青御錦39.私39%、欣都織龍城60.1孕5%。競(jìng)爭(zhēng)背川景分析——最大限夜度的挖垂掘和創(chuàng)如造項(xiàng)目吩?xún)r(jià)值，侮是抵御殘調(diào)控的茫保護(hù)傘楊。2010年，政策葬調(diào)控與房纖產(chǎn)過(guò)熱共猶存通貨膨脹雷嚴(yán)格控制爸的一年房地產(chǎn)政兆策頻出的每一年貨幣政策濟(jì)從緊的一娛年房產(chǎn)稅試兔點(diǎn)的一年2011年，抗粉通脹、墻穩(wěn)房?jī)r(jià)旅是基調(diào)房?jī)r(jià)過(guò)快筐上漲經(jīng)過(guò)10年一年密的控制倘，至11年得到部竹分緩解貨幣政策夾繼續(xù)從嚴(yán)扮、從緊人民幣升召值預(yù)期繼控續(xù)存在，察限購(gòu)令的備出臺(tái)，使革得更多資羊金流向黃巴金、股票房?jī)r(jià)高居族不降或出蘋(píng)臺(tái)更嚴(yán)厲趙的政策11年政策調(diào)移控從嚴(yán)、從呢緊滇池板第塊世博板伍塊競(jìng)爭(zhēng)范圍斜掃描：10～11年昆明撓住宅供架應(yīng)主要醬集中在梅中心城刻區(qū)、南庸市區(qū)和拼北市區(qū)問(wèn)，世博排區(qū)域整依體供應(yīng)莊量較少本案東市區(qū)中市區(qū)2012年201椒1年四季度一季度二季度三季度一季度二季度三季度七彩俊園/1量800就0元/目前存量51.思63萬(wàn)㎡11年供應(yīng)量20萬(wàn)㎡/高層201拐0年四季度四季度三季度本項(xiàng)目/1.2萬(wàn)/多層、爆別墅南市區(qū)西市區(qū)北市區(qū)東驤神屑駿/81機(jī)00元/19叮.26萬(wàn)㎡/高層經(jīng)典雙城/900株0元/約100套/高層海倫國(guó)際/87殊00元/一期180柳0套/超高層啟鴻·假日城這市/83陽(yáng)00元/總存量集約68萬(wàn)㎡11年預(yù)計(jì)批供應(yīng)11萬(wàn)㎡/高層尚領(lǐng)明珠/750暈0元/約100多套/高層西山新魄城/750鹿0元/1.6姓7萬(wàn)㎡/公寓春城慧垂谷/預(yù)計(jì)在7200元/約100豆0套/高層和諧世拘紀(jì)/840排0元/0.鳴91萬(wàn)㎡/超高層欣都龍城/119幕00元/1.館81萬(wàn)㎡/公寓自然界/930保0元/0.變61萬(wàn)㎡/多層注：紅蘭色方框悟?yàn)樵谑弁ロ?xiàng)目，它淡藍(lán)色嶼方框?yàn)槿刮词垌?xiàng)澤目。數(shù)據(jù)來(lái)謊源：中柄原市場(chǎng)初資源平屑臺(tái)及昆籃明房地稿產(chǎn)信息墻網(wǎng)，數(shù)鍵據(jù)截到11年3月。金領(lǐng)時(shí)統(tǒng)代/900盡0元/剩余146套/超高層南亞未來(lái)潮城/75辯00元/12.浪5萬(wàn)㎡/高層匯都國(guó)際2期/1老600唉0元/目前存量1.48萬(wàn)㎡11年供應(yīng)察量1.4練8萬(wàn)㎡/高層翡翠灣/13搜000元/2崗.25萬(wàn)㎡/高層濱江俊園/110旺00元/0單.33萬(wàn)㎡/高層志遠(yuǎn)綜合警體/預(yù)計(jì)950原0元/40萬(wàn)㎡/高層版筑翠園/1辯270具0元/目前存衰量0.9芹3萬(wàn)㎡/高層潤(rùn)城/92頌00元/一期住煮宅400套/高層紅星國(guó)墨際/88螞00元/0.83萬(wàn)㎡/高層同德·錦江嘉園/98幣00元/200多套/多層、樂(lè)小高層新亞洲·體育城7期/68墊00元/住宅27萬(wàn)㎡/高層、字公寓項(xiàng)目入集市期間爐大量城慈中村項(xiàng)察目放量樓，主要掀以高層均點(diǎn)式住栗宅為主銀海·暢園2期//9000元住宅27萬(wàn)㎡/高層、絹公寓滇池衛(wèi)城拿鉑睿/120義00元/7.7萬(wàn)㎡/多層xx·金域緹身香/10瓜500元/18冶.45萬(wàn)㎡/小高層格、高層主銷(xiāo)期區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型總建筑面積（萬(wàn)㎡）總套數(shù)（套）剩余面積（萬(wàn)㎡）主力戶(hù)型入市時(shí)間價(jià)格（元/㎡）東市區(qū)東驤神駿高層別墅64.63503319.2650-144㎡別墅、三房2011年10月8100南市區(qū)盛高大城小高層、高層6020773.6120㎡三房2011年5月9000奧宸財(cái)富廣場(chǎng)多層小高層21.347090.4250㎡一房2009年11月7500新亞洲·體育城7期高層——

1995

27120-140三房2011年6月7500

新亞洲·歡樂(lè)城2期小高層高層6060000.8157-81㎡二房2010年8月8000同德·錦江嘉園小高層多層別墅13.199402.2166-96㎡二房、三房2010年9月9800滇池香緹別墅1.6710.34180㎡-260㎡別墅2010年10月17000紅星國(guó)際高層、公寓、寫(xiě)字樓338660.8378-148㎡公寓2010年9月8800西市區(qū)經(jīng)典雙城高層333.33一期10001.3085-200㎡二房、三房2010年12月9000假日城市高層474470一期0.71今年預(yù)計(jì)11萬(wàn)㎡供應(yīng)

67-79㎡二房、89-138㎡三房2010年8月8300尚領(lǐng)明珠高層11.868481.1086-122㎡三房2010年7月7500西山新城公寓1114001.6735-45㎡一房2010年1月7600中天陽(yáng)光100高層3.928550.2374-105㎡三房2010年8月6600鼎易天城高層、公寓、寫(xiě)字樓25.211600.3723-72㎡一房、二房公寓、120㎡三房2010年6月7500新域盛景2期高層13.4910840.4260-80㎡二房、70-89㎡三房2010年10月7900北市區(qū)和諧世紀(jì)高層107.3080000.9155-58㎡一房、78-89㎡二房2008年3月8400欣都龍城公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓309851.8160㎡二房、90㎡三房2010年2月11900貴研自然界多層、別墅15.6510730.61

67一89㎡二房、三房2010年10月9300金領(lǐng)時(shí)代超高層18.7214001.2875-83㎡二房、80-89㎡三房2010年12月9000溪麓南郡公寓、別墅、多層36.1927323.36170-320㎡四房、五房2009年4月8000南亞未來(lái)城多層、小高層、高層26.61230012.552-77㎡二房、71-109㎡三房2010年10月7480xx·金域緹香小高層、高層25.8247918.4686-88㎡三房、107-130㎡三房2011年6月10500數(shù)據(jù)來(lái)釣源：中殃原數(shù)據(jù)街平臺(tái)（振數(shù)據(jù)截涂止到11年3月1日）2010糞-201傅1年昆明蔬市區(qū)在爹售盤(pán)量話(huà)市場(chǎng)總仔存量約110并.33萬(wàn)平米區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型建筑面積（萬(wàn)㎡）總套數(shù)（套）剩余面積（萬(wàn)㎡）主力戶(hù)型入市時(shí)間價(jià)格（元/㎡）中市區(qū)七彩俊園高層、寫(xiě)字樓、商業(yè)84.6639502090㎡以下二房、200㎡左右四房2011年3月18000匯都國(guó)際2期高層、寫(xiě)字樓、商業(yè)16.57931.4870-90㎡二房、110㎡-130㎡三房2011年2月16000空間俊園公寓4.824930.8636-60㎡一房、90㎡三房2011年2月19500熙翥苑高層6.36000.4295-114㎡三房2011年2月8800中央麗城公寓、高層4214161.2545㎡一房公寓、146㎡三房2010年10月11800一至二環(huán)版筑翠園高層2014290.9380㎡二房、140㎡三房2011年2月12700翡翠灣小高層、高層16.411002.2589-147㎡三房2011年2月13000濱江俊園1期高層15.310480.33128-143㎡三房2011年1月11000云都國(guó)際高層9.46301.0480二房、150㎡4房2011年1月8600合金公寓公寓4.835500.0440㎡一房、70-90㎡三房2011年2月9000戎錦花園高層12.838021.1486-140㎡三房2010年12月9500候谷花園高層7.147680.37106-112㎡三房2011年1月11200香樟俊園高層4.464580.19118-170㎡三房、四房2009年9月9300數(shù)據(jù)來(lái)陳源：中船原數(shù)據(jù)掉平臺(tái)（僻數(shù)據(jù)截容止到11年3月1日）2010著-201榜1年昆明映市區(qū)在按售盤(pán)量晶市場(chǎng)總絮存量約110放.33萬(wàn)平米預(yù)計(jì)2011年昆明師市區(qū)新運(yùn)推樓盤(pán)魯總供應(yīng)臉量約348紛.3萬(wàn)平米資料來(lái)源跡：中原數(shù)脾據(jù)平臺(tái)區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積

(萬(wàn)㎡）建筑形式容積率預(yù)計(jì)產(chǎn)品核心賣(mài)點(diǎn)入市時(shí)間南市區(qū)潤(rùn)城一期2高層、公寓、寫(xiě)字樓3.975-90㎡配套、檔次2011年4月海倫國(guó)際一期18超高層、公寓、寫(xiě)字樓3.3986-156㎡地段、配套、產(chǎn)品2011年5月星光大道33小高層、高層、寫(xiě)字樓4.48待定檔次待定暢園二期56小高層1.7472-179地段、配套2011年年底滇池衛(wèi)城鉑睿7.7多層0.88125.69-140.78大面積花園贈(zèng)送2011年6月西市區(qū)春城慧谷23高層3.8570-250㎡產(chǎn)品2011年6月北市區(qū)國(guó)?，F(xiàn)代城待定待定待定待定待定2012年年初云南映象71小高層、高層待定待定待定2011年年底中市區(qū)尚義公館55超高層699-253㎡地段、配套2011年6月金蘭苑3.2小高層、高層2.240-200㎡地段、配套2011年8月一至二環(huán)云上城1期40高層348-107㎡片區(qū)、景觀(guān)2011年4月蓮花國(guó)際30高層3.46待定地段、配套待定駝峰國(guó)際1.6高層2.3980-90㎡地段、產(chǎn)品待定志遠(yuǎn)綜合體40高層、寫(xiě)字樓、商業(yè)2.1待定景觀(guān)、地段、配套2011年年底兆豐六千城23.8高層5.58待定地段、檔次2012年年初昆明201耗1年預(yù)計(jì)赴市場(chǎng)存?zhèn)€量和新與增供應(yīng)監(jiān)量達(dá)458豬.63萬(wàn)㎡昆明201凍0年存量110.戴33萬(wàn)㎡昆明201別1年新推岡盤(pán)量348棄.3萬(wàn)㎡由圖可壤以看出饑，目前喇市場(chǎng)存掀量集中減在南市制區(qū)及中枝心區(qū)。一至二責(zé)環(huán)由于憲未來(lái)云上城剩、蓮花孕國(guó)際、拼志遠(yuǎn)綜巧合體，酒三個(gè)體食量突破30萬(wàn)㎡項(xiàng)目乏的上市，黃拉高了未年來(lái)一至二哈環(huán)的供應(yīng)劣量，使其隙達(dá)到了141.搶49萬(wàn)㎡。未來(lái)昆明藝市場(chǎng)的供去應(yīng)將是以謊一至二環(huán)誓為主力戰(zhàn)爺場(chǎng)，北市敗區(qū)、南市腳區(qū)、中心釀區(qū)為次戰(zhàn)徒場(chǎng)的格局降。昆明預(yù)計(jì)201奶1年市場(chǎng)總偵供應(yīng)量450飄.93萬(wàn)㎡從推售的邁時(shí)間來(lái)看英，大量城中村狐改造項(xiàng)目蹲集中在201稻1年中旬開(kāi)跌始推售，在本項(xiàng)目推售前識(shí)進(jìn)行亮相刃，對(duì)于本熔項(xiàng)目客戶(hù)簽將有一定移的爭(zhēng)奪。2011年市場(chǎng)燭存量為110.映33萬(wàn)㎡，主要集中于中沿市區(qū)及經(jīng)南市區(qū)稿。2011年新開(kāi)盤(pán)剝供應(yīng)量為348.欣3萬(wàn)㎡，集中于姥一至二環(huán)疤區(qū)域，未家來(lái)放量極塵大。201妙1年未來(lái)總伴供應(yīng)量為458建.63萬(wàn)㎡，未來(lái)歐將以一捉至二環(huán)弟為主戰(zhàn)撈場(chǎng)；中瘡市區(qū)、游北市區(qū)水、南市唯區(qū)為次窗戰(zhàn)場(chǎng)的物格局。小結(jié)：鎖定競(jìng)爭(zhēng)喬對(duì)手Part勸2庫(kù).3選取原藏則：產(chǎn)品類(lèi)似響（區(qū)位煌、主力戶(hù)倦型面積、傳建筑形式匪）產(chǎn)品定位叫類(lèi)似入市時(shí)段相臭近客戶(hù)定灣位類(lèi)似總價(jià)或邊單價(jià)接錫近關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)兇對(duì)手選取酒原則樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型建筑面積總套數(shù)剩余面積主力戶(hù)型入市時(shí)間價(jià)格（元/㎡）（萬(wàn)㎡）（套）（萬(wàn)㎡）七彩俊園高層、寫(xiě)字樓、商業(yè)84.6639502090㎡以下二房、200㎡左右四房2011年3月18000匯都國(guó)際2期高層、寫(xiě)字樓、商業(yè)16.57931.4870-90㎡二房、110㎡-130㎡三房2011年2月16000空間俊園高層4.824930.8636-60㎡一房、90㎡三房2011年2月19500熙翥苑高層6.36000.4295-114㎡三房2011年2月8800版筑翠園高層2014290.9380㎡二房、140㎡三房2011年2月12700翡翠灣小高層、高層16.411002.2589-147㎡三房2011年2月13000東驤神駿高層、別墅64.63503319.2650-144㎡別墅、三房2011年10月8100滇池香緹別墅1.6710.34180㎡-260㎡別墅2010年10月17000欣都龍城公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓309851.8160㎡二房、90㎡三房2010年2月11900南亞未來(lái)城多層、小高層、高層26.61230012.552-77㎡二房、71-109㎡三房2010年10月7480xx·金域緹香小高層、高層25.8247918.4686-88㎡三房、107-130㎡三房2011年6月10500樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑形式容積率預(yù)計(jì)產(chǎn)品核心賣(mài)點(diǎn)入市時(shí)間

(萬(wàn)㎡）滇池衛(wèi)城鉑睿7.7多層0.88125.69-140.78大面積花園贈(zèng)送2011年6月暢園二期56小高層1.7472-179地段、配套2011年年底春城慧谷23高層3.8570-250㎡產(chǎn)品2011年6月金蘭苑3.2小高層、高層2.240-200㎡地段、配套2011年8月云上城1期40高層348-107㎡片區(qū)、景觀(guān)2011年4月在售未開(kāi)盤(pán)選取原則——推出時(shí)戰(zhàn)間相似管、體量舒對(duì)本項(xiàng)繁目有沖前擊項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)滋有聲音榴的項(xiàng)目和中選取物了部分膊與本項(xiàng)抗目推出說(shuō)時(shí)間相餃似，且店具有一欠定規(guī)模全體量對(duì)現(xiàn)項(xiàng)目有丸一定沖悲擊的項(xiàng)香目，對(duì)傳其進(jìn)行酒競(jìng)品的向進(jìn)一步濃鎖定。在售未開(kāi)盤(pán)對(duì)其產(chǎn)品慘、價(jià)格、飼建筑形態(tài)捎進(jìn)行進(jìn)一產(chǎn)步鎖定，諒得出與本尺項(xiàng)目在各他方面都相角似的項(xiàng)目超。在未來(lái)丈可能與穗本項(xiàng)目兵發(fā)生競(jìng)朱爭(zhēng)關(guān)系塊的已知巨項(xiàng)目，涉滇池衛(wèi)銹城鉑睿詞、銀海瘋暢園二額期。樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑形式容積率預(yù)計(jì)產(chǎn)品核心賣(mài)點(diǎn)入市時(shí)間

(萬(wàn)㎡）滇池衛(wèi)城鉑睿7.7多層0.88125.69-140.78大面積花園贈(zèng)送2011年6月暢園二期56小高層1.7472-179地段、配套2011年年底春城慧谷23高層3.8570-250㎡產(chǎn)品2011年6月金蘭苑3.2小高層、高層2.240-200㎡地段、配套2011年8月云上城1期40高層348-107㎡片區(qū)、景觀(guān)2011年4月選取原展則——物業(yè)類(lèi)宜型、價(jià)逗格主力廉戶(hù)型的侵相似的護(hù)項(xiàng)目樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型建筑面積總套數(shù)剩余面積主力戶(hù)型入市時(shí)間價(jià)格（元/㎡）（萬(wàn)㎡）（套）（萬(wàn)㎡）七彩俊園高層、寫(xiě)字樓、商業(yè)84.6639502090㎡以下二房、200㎡左右四房2011年3月18000匯都國(guó)際2期高層、寫(xiě)字樓、商業(yè)16.57931.4870-90㎡二房、110㎡-130㎡三房2011年2月16000空間俊園公寓4.824930.8636-60㎡一房、90㎡三房2011年2月19500熙翥苑高層6.36000.4295-114㎡三房2011年2月8800版筑翠園高層2014290.9380㎡二房、140㎡三房2011年2月12700翡翠灣小高層、高層16.411002.2589-147㎡三房2011年2月13000東驤神駿高層、別墅64.63503319.2650-144㎡別墅、三房2011年10月8100滇池香緹別墅1.6710.34180㎡-260㎡別墅2010年10月17000欣都龍城公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓309851.8160㎡二房、90㎡三房2010年2月11900南亞未來(lái)城多層、小高層、高層26.61230012.552-77㎡二房、71-109㎡三房2010年10月7480xx·金域緹香小高層、高層25.8247918.4686-88㎡三房、107-130㎡三房2011年6月10500全面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比路徑品牌的對(duì)比指標(biāo)與入市時(shí)機(jī)的全面對(duì)比配套資源對(duì)比分類(lèi)產(chǎn)品的對(duì)比分析產(chǎn)品構(gòu)成住宅產(chǎn)品洋房1t2（90㎡）洋房1t3（79；89㎡）洋房1t2（128㎡）洋房1t2（162㎡）聯(lián)排拆分（205,230㎡）雙拼拆分（232㎡）合計(jì)一期單體數(shù)

81491133戶(hù)數(shù)012016810884408戶(hù)數(shù)比0.00%29.41%41.18%26.47%1.96%0.98%

128刑—16胃2的三房霸是我項(xiàng)錢(qián)目主力除所在，79、89㎡的兩房五也占接根近三分載之一。因此產(chǎn)少品競(jìng)爭(zhēng)塌分析中償也需要觸著重按犯產(chǎn)品細(xì)務(wù)分進(jìn)行堵。關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)范對(duì)手選取腥原則——自身產(chǎn)餅品分析樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)位建面(萬(wàn)m2)容積率建筑形式剩余套數(shù)（套）競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型工程階段推售時(shí)間均價(jià)（元/㎡）滇池衛(wèi)城鉑睿南市區(qū)7.730.88多層65089㎡三房、120㎡三房現(xiàn)房4月份12000銀?！硤@2期南市區(qū)561.74多層270070-89三房130-140四房地基6月份預(yù)計(jì)9000本項(xiàng)目東市區(qū)231.2多層、別墅40879—89㎡的兩房及128—162㎡的三房土地勘測(cè)10月份14000與競(jìng)爭(zhēng)孔項(xiàng)目指賺標(biāo)對(duì)比勢(shì)，本項(xiàng)礙目為期宵房銷(xiāo)售束，競(jìng)爭(zhēng)避對(duì)手均烏為現(xiàn)房劈燕，在產(chǎn)股品方面虧不占優(yōu)知?jiǎng)荩桓?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)坐目均早座于我項(xiàng)徐目面市冒，占取閘了市場(chǎng)彈先機(jī)；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鑰基本指標(biāo)老與入市時(shí)毫機(jī)對(duì)比項(xiàng)目品牌縮慧對(duì)比項(xiàng)目名開(kāi)發(fā)商物管公司項(xiàng)目知名度滇池衛(wèi)城鉑睿昆明萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司昆明萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理有限公司依托滇池衛(wèi)城市場(chǎng)知名度高銀?！硤@2期昆明銀海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司昆明銀海物業(yè)管理有限公司依托銀海品牌市場(chǎng)知名度高本項(xiàng)目昆明xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司昆明xx物業(yè)管理有限公司

項(xiàng)目還肝未在市場(chǎng)推敬廣銀海地么產(chǎn)景觀(guān)橫設(shè)計(jì)有眠廣泛的袍知名度馳，在昆澡明市民右中認(rèn)同賊度極高坦。項(xiàng)目目賣(mài)前在市拍場(chǎng)上無(wú)郵聲音，虧由于金例域緹香比的成功技及xx用品牌的撈知名度峽，目前登市場(chǎng)認(rèn)愈同度高逐。建筑及景沙觀(guān)設(shè)計(jì)公左司品牌略露勝或等同馳于對(duì)手檔漠次，物管莊品牌高于蠶對(duì)手。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目謹(jǐn)均為品牌艇地產(chǎn)發(fā)展嫩商開(kāi)發(fā),本項(xiàng)目知洲名度有一范定優(yōu)勢(shì)，謀但由于進(jìn)社駐時(shí)間較溝短，項(xiàng)目腎較少，品撤牌優(yōu)勢(shì)不撞明顯，但封項(xiàng)目物管襖品牌高于館對(duì)手。重點(diǎn)分析——緊湊三房瓣細(xì)致分析樓盤(pán)名稱(chēng)總套數(shù)（套）套數(shù)（套）所占比例（%）面積區(qū)間（㎡）戶(hù)型特點(diǎn)產(chǎn)品附加值滇池衛(wèi)城鉑睿6506810.46%86.92-89.96南北通透三房朝南高贈(zèng)送客廳帶花池臥室?guī)Щǔ厮腿胧一ǔ劂y?！硤@2期2800待定待定77

利用率高無(wú)面積浪費(fèi)

雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目4088019.61%89雙衛(wèi)生間大主臥帶衣帽間設(shè)計(jì)客廳帶陽(yáng)臺(tái)臥室?guī)эh窗入戶(hù)玄關(guān)項(xiàng)目入暑市時(shí)，稱(chēng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)途手供應(yīng)沿緊湊三繼房數(shù)量趟較少，誕該戶(hù)型丑面臨競(jìng)退爭(zhēng)較弱軋。我項(xiàng)目帶刪精裝修，暑使得該戶(hù)臟型對(duì)自住暈客具有極啦大吸引力螞。戶(hù)型空間樸利用率高規(guī)，無(wú)面積色浪費(fèi)。生活陽(yáng)呆臺(tái)設(shè)計(jì)露，方便其居家生膨活。雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)為計(jì)，臥室婦外飄窗。動(dòng)靜分離滇池衛(wèi)城毀鉑睿銀?！硤@2期陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)主臥主臥花池陽(yáng)臺(tái)競(jìng)品戶(hù)訓(xùn)型分析——緊湊三房南北通透墨，近10m大采光泰面。明廚明衛(wèi)就，動(dòng)靜分組離。2花池1陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送市，產(chǎn)品附過(guò)加值高。77㎡2+1房二廳希一廚一茅衛(wèi)89㎡三房友二廳一五廚一衛(wèi)花池競(jìng)品緊嘴湊三房恩戶(hù)型設(shè)攏計(jì)亮點(diǎn)撞突出，妹無(wú)浪費(fèi)廟面積及筋具有大盼面積贈(zèng)姿送樓盤(pán)名稱(chēng)總套數(shù)（套）套數(shù)（套）所占比例（%）面積區(qū)間（㎡）戶(hù)型特點(diǎn)產(chǎn)品附加值滇池衛(wèi)城鉑睿65020531.54%125.69-140.78花園進(jìn)門(mén)南北通透明廚明衛(wèi)二層送花池銀海·暢園2期2800待定待定114-131

利用率高無(wú)面積浪費(fèi)

7.2m大景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)3陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送

本項(xiàng)目40816841.18%128大尺度客廳南北通透全明設(shè)計(jì)獨(dú)立衣帽間雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)重點(diǎn)分集析——舒適三房穴細(xì)致分析與三房產(chǎn)脖品同質(zhì)化架?chē)?yán)重，贈(zèng)舞送面積、環(huán)功能及舒禿適度未見(jiàn)豎優(yōu)勢(shì)。競(jìng)品戶(hù)源型分析——舒適三井房滇池衛(wèi)城潤(rùn)鉑睿銀海·暢園2期125㎡3+1房二廳皂一廚二帳衛(wèi)戶(hù)型空間誓利用率高精，無(wú)面積膊浪費(fèi)。客廳7.2易m大景觀(guān)陽(yáng)寬臺(tái)設(shè)計(jì)，破滿(mǎn)足書(shū)房瞧客廳舒適皺需求。主臥大喊衛(wèi)生間噸設(shè)計(jì)，茅滿(mǎn)足客伏戶(hù)需求款。3陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)丘送產(chǎn)品韻附加值括高。主臥陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)131㎡3+1房二廳一授廚三衛(wèi)入戶(hù)花園悟設(shè)計(jì)?；ǔ?、陽(yáng)葵臺(tái)贈(zèng)送。北向房余上空，礦大面積倒自由空意間變換婦。主臥陽(yáng)臺(tái)花池自由變換空間競(jìng)品舒敵適三房影，朝向杯與附加旬值均較筋高，本狹項(xiàng)目在霞贈(zèng)送上且無(wú)優(yōu)勢(shì)圍，但在實(shí)慮用功能撐上有一刃定優(yōu)勢(shì)戒。重點(diǎn)分精析——舒適四房吸細(xì)致分析與四房棍產(chǎn)品相燦比在功株能布局靠及奢華攏設(shè)計(jì)上崗，本產(chǎn)祖品優(yōu)勢(shì)蘿較大。軌具有極腳強(qiáng)的產(chǎn)越品力與腦競(jìng)爭(zhēng)力倆。樓盤(pán)名稱(chēng)總套數(shù)（套）套數(shù)（套）所占比例（%）面積區(qū)間（㎡）戶(hù)型特點(diǎn)產(chǎn)品附加值滇池衛(wèi)城鉑睿650182.77%165.28-171.76南北通透10m采光面主人房更衣間設(shè)計(jì)客廳中空帶露臺(tái)6陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目40810826.47%162

4.5m大尺度客廳奢華主臥更衣房獨(dú)特三廳設(shè)計(jì)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)滇池衛(wèi)該城鉑睿南北通個(gè)透，10m采光面設(shè)聾計(jì)。客廳中喜空帶露奇臺(tái)設(shè)計(jì)椅。主臥帶更寶衣間設(shè)計(jì)吹。三房朝嶄南，采買(mǎi)光較佳輔。5露臺(tái)1花池設(shè)計(jì)糠，產(chǎn)品附就加值較高鼓。陽(yáng)臺(tái)主臥陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)客臥165㎡四房工二廳一富廚二衛(wèi)競(jìng)品戶(hù)型亭分析——舒適四房競(jìng)品舒適躺四房戶(hù)型銅相比，我港項(xiàng)目產(chǎn)品濾設(shè)計(jì)亮點(diǎn)秧奢華度人蜘性化優(yōu)勢(shì)傲明顯。資源配唱套對(duì)比無(wú)分析我們的資擴(kuò)源三面環(huán)盛山，有稠豐富的摩山景。遠(yuǎn)景可看物到白沙河繡水庫(kù)水景彩。資源滇池衛(wèi)城孔鉑睿：部分可回看見(jiàn)滇毫池水景禍，滇池?cái)[國(guó)家旅振游度假公區(qū)。銀海·暢園2期：部分世興紀(jì)城景月觀(guān)。我們的炸配套目前項(xiàng)目疫周邊生活吹、商業(yè)配瓶套缺乏。未來(lái)規(guī)劃收配套齊全盡。配套滇池衛(wèi)城洞鉑睿：貝貝幼兒墊園、實(shí)驗(yàn)悟?qū)W校、國(guó)檢際高爾夫寨、風(fēng)情商鼻業(yè)街。銀?！硤@2期：世紀(jì)學(xué)校倉(cāng)、啟萌幼脾兒園、博過(guò)物館、未糠來(lái)10萬(wàn)㎡商業(yè)構(gòu)配套。我們的地巨段主城區(qū)曉、新城郵區(qū)、空財(cái)港區(qū)三落角核心表地帶。未來(lái)工偵作交通急極其便映利目前價(jià)丹值的洼炕地。地段滇池衛(wèi)縮慧城鉑睿枕：滇池板塊繼成熟片區(qū)銀?！硤@2期：東南片區(qū)瘦核心區(qū)，察未來(lái)二號(hào)解線(xiàn)快速通據(jù)達(dá)，處于第新城老城太中心區(qū)。本項(xiàng)目廊自然景縱觀(guān)資源刷不占優(yōu)機(jī)勢(shì)，但窗主城區(qū)省、新城盾區(qū)、空店港區(qū)三基角核心宏地帶所質(zhì)賦予的喬區(qū)位前頑景利好螞資源優(yōu)懶勢(shì)，是耗競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)移目無(wú)法俊超越。配套產(chǎn)品地段形象景觀(guān)發(fā)展商品牌本項(xiàng)目滇池衛(wèi)城鉑睿銀海·暢園2期開(kāi)發(fā)商攪品牌，澤xx在蜻昆明已暴經(jīng)有成涌功項(xiàng)目農(nóng)金域緹葬香,被昆明肯市民所乎認(rèn)知，喬且為一頌流大品胞牌,具有極辱大地品董牌優(yōu)勢(shì)吉。本項(xiàng)目屬泰于城郊自見(jiàn)然資源項(xiàng)回目，三面這環(huán)山，一沿面靠水。插且位于地級(jí)區(qū)最高處瘋，有極高柱的景觀(guān)。產(chǎn)品大戶(hù)展型滿(mǎn)足高節(jié)端物業(yè)舒體適度需求撈，附加值減及舒適度睡競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)積明顯，小聽(tīng)?wèi)粜透郊用爸蒂?zèng)送面待積大，在綿同類(lèi)產(chǎn)品添中有較高印的競(jìng)爭(zhēng)力腫。地段價(jià)回值各有保千秋：效項(xiàng)目未促處傳統(tǒng)墓豪宅區(qū)土域，無(wú)虛優(yōu)勢(shì)規(guī)族劃利好胸，但未史來(lái)其區(qū)陸域規(guī)劃紋、環(huán)境紙配套極腔佳，有揪成為豪膛宅區(qū)的簡(jiǎn)潛質(zhì)。自身綜它合體配涉套資源假極度缺辛乏，項(xiàng)甲目周邊啟目前無(wú)莖生活配監(jiān)套資源無(wú)、教育母、醫(yī)療持資源等軋，但其柱未來(lái)規(guī)醉劃配套假齊全，遭規(guī)劃發(fā)歡展極佳貫。項(xiàng)目目前脹未有形象救信息釋放蓄，但潤(rùn)園涉系列的高倒端定位及級(jí)其他城市奧的成功案仔例,本項(xiàng)目猴有望依撕托綜合扣體系價(jià)光值建立唯項(xiàng)目高挺端形象.資源配俯套對(duì)比葡分析——本項(xiàng)目選競(jìng)爭(zhēng)必他須顛覆遵原有的撓價(jià)值評(píng)呈判體系與競(jìng)爭(zhēng)層對(duì)手相循比，產(chǎn)裹品在目室前地段肅理解上沃，景觀(guān)情上無(wú)明添顯競(jìng)爭(zhēng)負(fù)優(yōu)勢(shì)，帳項(xiàng)目在殘未來(lái)規(guī)原劃及景逢觀(guān)上具爐有成為各高端樓趕盤(pán)的潛冠質(zhì)。通過(guò)對(duì)妨入市時(shí)則間、資愛(ài)源、開(kāi)閃發(fā)商影片響力等謎因素的魯綜合分鑼析，白譽(yù)沙河潤(rùn)極園項(xiàng)目深均無(wú)明企顯的競(jìng)淚爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)隱，但其未祝來(lái)規(guī)劃謎、地段夕未來(lái)價(jià)粘值點(diǎn)、麥周邊景奸觀(guān)資源，使其有奏形成高端讓住宅的基件礎(chǔ)；隨著市陶?qǐng)龅墓└?jìng)應(yīng)加強(qiáng)幕，競(jìng)爭(zhēng)才項(xiàng)目將隨會(huì)造成織本項(xiàng)目群的高中隙端客戶(hù)懇分流，劈燕需在營(yíng)敞銷(xiāo)階段血不斷強(qiáng)化項(xiàng)目缸差異點(diǎn)，件樹(shù)立新的咐價(jià)值體系使得項(xiàng)總目與競(jìng)體爭(zhēng)對(duì)手卸脫離同吐一競(jìng)爭(zhēng)狹水準(zhǔn)。競(jìng)爭(zhēng)分析型結(jié)論策略競(jìng)爭(zhēng)策街略領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有奶不可重縣復(fù)性—過(guò)河拆皇橋行業(yè)老為大挑戰(zhàn)者—改變游戲扁規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的豪評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品戶(hù)的特色和是價(jià)值非行業(yè)老醋大，中大妥規(guī)模市場(chǎng)追隨者—搭便車(chē)，視借勢(shì)—以小博大向，殺傷戰(zhàn)屯術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)瘋的制造鉤者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明幅確，挖絕掘客戶(hù)—瞄準(zhǔn)市或場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)戲品和需妖求點(diǎn)敏銳的機(jī)如會(huì)主義者次/非主流市永場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略：區(qū)域的告領(lǐng)導(dǎo)者穗，昆明紛的挑戰(zhàn)慨者。顛覆原有壟價(jià)值體系陣，改變游過(guò)戲規(guī)則，桐建立新的纖物業(yè)類(lèi)型皮，自主定買(mǎi)義評(píng)價(jià)標(biāo)奇準(zhǔn)。項(xiàng)目整體挑定位Par滿(mǎn)t3項(xiàng)目自身釣產(chǎn)品分析地塊解羊析區(qū)域價(jià)值框挖掘項(xiàng)目定位潤(rùn)園系列玩分析項(xiàng)目整浙體定位地塊解浸析Part汗3供.1項(xiàng)目概況設(shè)計(jì)要部求：1.臺(tái)地以協(xié)上建筑脖限高12米，臺(tái)地騰以下建筑竹控制在多促層以下。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)慨內(nèi)容包括米居住類(lèi)建僚筑、必要駁的商業(yè)配蹲套、會(huì)所越以及1所9班幼兒淺園，占韻地要求果約351陰0平方米，設(shè)建筑面積薦約2700平方米稍。本案項(xiàng)目用騾地為居橡住用地攀低密度錘高端產(chǎn)藍(lán)品項(xiàng)目基本渴指標(biāo)：項(xiàng)目用地宵性質(zhì)：戒居住用地項(xiàng)目用地釘面積：19.2無(wú)1萬(wàn)平方穗米建設(shè)面伏積(地上)：約23萬(wàn)平方米建筑蒼容積宏率：1.2建婆筑車(chē)密度蘿：不超過(guò)30%綠召地維率質(zhì)：不小霉于45%低容積率嚇，稀缺多悔層、別墅何物業(yè)地塊研判位置——三環(huán)外，傾城郊，房做地產(chǎn)邊緣梅區(qū)域昆明市炕民對(duì)此電地塊認(rèn)灶知度低行政區(qū)其域：地塊位于飾昆明市東市區(qū)東白沙捐河片區(qū)地理位古置：金瓦路北辮側(cè)白沙河姥東北面項(xiàng)目地塊東三環(huán)東二環(huán)東繞城線(xiàn)新機(jī)場(chǎng)方向一環(huán)直線(xiàn)距離遍：7.5公里項(xiàng)目四憲至東至：哄昆明繞傘城高速抵公路南至：規(guī)模劃道路（符已建成）西至：附南方民返族醫(yī)藥腔學(xué)院北至：秤規(guī)劃道最路西北東南地塊研視判項(xiàng)目四至——周邊為山畢林，植被須茂盛，視誓野開(kāi)闊地塊周劃邊環(huán)境項(xiàng)目地墳塊本身普無(wú)植被哈，主要頑以緩坡田地為主,由上到下甲走勢(shì)清析春；地塊為內(nèi)兆部起伏的憶坡地地形愉，適合高槳端山地別罵墅的建設(shè)照，依山而遣建可相應(yīng)聾降低建設(shè)績(jī)成本。地塊周繁圍道路蘋(píng)寬闊平克整，有扣良好的個(gè)市政道份路基礎(chǔ)嫂。地塊周反邊有一隨定的自到然水資凍源。地塊研判地塊地貌——山腳緩寬坡，平稠整規(guī)則表，空氣鄭良好目前地塊角的交通情恢況周邊道頁(yè)路環(huán)境——從主城到茄項(xiàng)目地部交分路況較稱(chēng)差東三環(huán)機(jī)場(chǎng)高速本案周邊交通撓情況：目前到旬達(dá)項(xiàng)目際地需要貪路經(jīng)城賴(lài)中村，拐道路情撐況較差部；項(xiàng)目東側(cè)塘及西側(cè)均吸有城中村慘，到達(dá)項(xiàng)隔目地需要垂穿行；西側(cè)路箱況公交車(chē)站東側(cè)路仁況公交車(chē)通劑行情況：項(xiàng)目附取近有一侵公交車(chē)守站，也臉是目前堂區(qū)域周謎邊唯一遠(yuǎn)一條公智交車(chē)線(xiàn)塑。白沙河白沙河奪岸東部客運(yùn)柏站目前周邊祥配套十分浩匱乏項(xiàng)目周滾邊2公里范圍花內(nèi)生活配纏套設(shè)施均夾不完善，鴉數(shù)量少，殼質(zhì)量差，矛缺少藥店奪、醫(yī)院、漠生活超市杜；周邊村中士村鎮(zhèn)，流也動(dòng)人口集摧中，無(wú)商駛業(yè)，業(yè)態(tài)讀主要滿(mǎn)足找基本生活郵為主。項(xiàng)目周邊最的商業(yè)業(yè)劇態(tài)以機(jī)械屯、五金、淡汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)喚及零件配垃件經(jīng)營(yíng)為覆主。本案向陽(yáng)花幼兒園云南新興職業(yè)學(xué)院好貝貝幼兒園農(nóng)村信用社青龍分社云嶺廣大種畜飼料公司三農(nóng)村自然生態(tài)園福虹家園目前地塊潛周邊配套目前配糾套環(huán)境——配套較少柴，不能夠否滿(mǎn)足日常至需求地塊周邊所不利因素周邊公戀共環(huán)境——區(qū)域內(nèi)欠有金陵懲園公墓波，昆明駛監(jiān)獄等啄客戶(hù)抗愁性較大積單位東三環(huán)機(jī)場(chǎng)高嫁速昆明監(jiān)笑獄金陵園周邊不利脅環(huán)境：區(qū)域是漏傳統(tǒng)的竭物流、遭工業(yè)區(qū)糕，同時(shí)寫(xiě)，也是檢昆明監(jiān)肢獄的集普中所在債地，監(jiān)介獄對(duì)于印客戶(hù)心壤理的影喇響較大??；機(jī)場(chǎng)高里速邊建唐有金陵辮園公墓遍，也是喊客戶(hù)抗魔性較大啦因素之證一地塊優(yōu)勢(shì)躺資源生態(tài)資誓源——一湖二遞山三園港，山林才環(huán)抱，者公園相日伴，水宇庫(kù)鄰近一湖二山月三園一湖東白沙河均水庫(kù)二山睡龍山姑娘山三園三農(nóng)場(chǎng)奮自然生臟態(tài)園白沙河屢休閑公稱(chēng)園呼馬山近生態(tài)公文園三農(nóng)場(chǎng)自然生態(tài)園呼馬山生態(tài)公園睡龍山姑娘山本項(xiàng)目地塊周紀(jì)邊政府批小區(qū)較制多周邊環(huán)境——政府部鉆門(mén)集資末房、銀地海項(xiàng)目侮環(huán)繞周邊都為蠅高端人士雪住宅集資房省發(fā)改委救集資房省政府某感部門(mén)集資聾房省統(tǒng)計(jì)局戰(zhàn)集資房省檢察墓院集資選房商品房銀海項(xiàng)目商業(yè)一塊商濾業(yè)用地危，未來(lái)尖商業(yè)區(qū)基地位置省發(fā)改委集資房省統(tǒng)計(jì)局集資房銀海項(xiàng)目（商品房）省檢察院集資房商業(yè)用地省政府某部門(mén)集資房本案地塊周讀邊未來(lái)木的交通交通——未來(lái)十擁分便捷本項(xiàng)目溜周邊未密來(lái)道路弟規(guī)劃地塊周漏邊已有程市政道拿路毗鄰東三恒環(huán)、繞城愚東連接線(xiàn)寺瓦路的適開(kāi)通后，局項(xiàng)目地開(kāi)趕車(chē)10分鐘到達(dá)酒市中心寺瓦路圖接線(xiàn)連貞通之后殲，到達(dá)在新機(jī)場(chǎng)超只需只搬需約10分鐘車(chē)程目前僅專(zhuān)有29路公交笑車(chē)到達(dá)辮地塊南卷側(cè)三條道修路連接下東二環(huán)劑和東三護(hù)環(huán)，拉及近東市裕區(qū)與市宅中心的效距離呼馬山訴公園本項(xiàng)目東三環(huán)二環(huán)新機(jī)場(chǎng)形方向寺瓦路地塊周邊說(shuō)未來(lái)的配弱套配套——未來(lái)生活期配套豐富未來(lái)周邊邁將有大量活配套設(shè)施項(xiàng)目周邊2公里范圍嶼內(nèi)生活配屑套設(shè)施藥鬧店、醫(yī)院裕、中小學(xué)脖、賓館、啟商業(yè)和生綠活配套等埋；在虹橋的立交橋截片區(qū)進(jìn)標(biāo)行改后槽，將會(huì)孩有大量只的商業(yè)對(duì)配套將成為板市中心窮、機(jī)場(chǎng)染和呈貢裳交叉地類(lèi)帶的重嗓要大型刻居住社潛區(qū)小結(jié)途徑白沙動(dòng)河附近道悅路比較泥衛(wèi)濘，需要份穿越城中翅村；區(qū)域內(nèi)向有監(jiān)獄獄、陵園葉等客戶(hù)男抗性較忍大單位目前配旺套較差讀，周邊巾項(xiàng)目將白存在較晴大競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域與唱項(xiàng)目?jī)r(jià)凡格容易咸產(chǎn)生沖征突客戶(hù)對(duì)休于片區(qū)建有較強(qiáng)弟的抗性懶心理位處城株郊，三環(huán)外，未來(lái)到各城中心15分鐘車(chē)冠程；項(xiàng)患目地勢(shì)壞平坦，必規(guī)劃路鋒已經(jīng)完介成；豐富的幼山水景遭觀(guān)資源磁，依山示傍水的蝦風(fēng)水寶伐地周邊政漆府部門(mén)給集資小域區(qū)、銀爐海小區(qū)維，未來(lái)稱(chēng)配套完累善項(xiàng)目處于裂世博片區(qū)影，同時(shí)也餐是價(jià)格低吧洼地項(xiàng)目的有咐利因素項(xiàng)目的不瘋利因素地塊距陷離主城浮區(qū)較近原，擁有捉部分自需然景觀(guān)惠資源；但目前俊仍然存微在許多前不利因附素，項(xiàng)些目需要仆完善自磁身?xiàng)l件符，加強(qiáng)輪自身配拒套來(lái)消賺除客戶(hù)充抗性。地塊SWO起T分析優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）預(yù)期大交通便利；擁有良好的山水自然生態(tài)資源；價(jià)格洼地，有較大的升值空間；容積率低，產(chǎn)品稀缺知名品牌開(kāi)發(fā)商高端產(chǎn)品，電梯洋房，精裝修生活配套缺乏、商業(yè)層級(jí)較低；缺乏學(xué)校和醫(yī)療配套區(qū)域版塊處于發(fā)展初期項(xiàng)目陌生，不了解本項(xiàng)片區(qū)周邊監(jiān)獄、公墓等不利因素目前項(xiàng)目地道路較差，本項(xiàng)目地形象展示困難客戶(hù)對(duì)于片區(qū)的抗性心理較高機(jī)會(huì)（Opportunities）威脅（Threats）重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)，配套、交通將得到進(jìn)一步完善；大區(qū)域區(qū)域融合，中心城區(qū)、機(jī)場(chǎng)和呈貢新機(jī)場(chǎng)的發(fā)展，城市南移將會(huì)促進(jìn)該區(qū)域的發(fā)展政府最后的集資建房，提升片區(qū)的價(jià)值城市化進(jìn)程的重要區(qū)域限購(gòu)令出臺(tái)，銀行首付提高，利率提升，抑制購(gòu)房需求，減少購(gòu)房客戶(hù)短期內(nèi)周邊生活配套難以成熟，交通條件有待改善版塊規(guī)劃出臺(tái)，周邊全部為中高端住宅項(xiàng)目，未來(lái)面臨競(jìng)爭(zhēng)地塊SWOT分析策略指導(dǎo)優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）大交通便利；擁有良好的自然生態(tài)資源；價(jià)格洼地，有較大的升值空間；生活配套缺乏、商業(yè)層級(jí)較低；區(qū)域版塊處于發(fā)展初期周邊不利因素較多客戶(hù)心理抗性機(jī)會(huì)（Opportunities）SO基地指向：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì)WO基地指向：借助機(jī)會(huì)克服劣勢(shì)重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)，配套、交通將得到進(jìn)一步完善；區(qū)域融合。充分利用自然生態(tài)資源及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)優(yōu)勢(shì)所指向的明確目標(biāo)客戶(hù)群，搶占最佳入市時(shí)機(jī)。提升產(chǎn)品品質(zhì)，提高附加值，豐富產(chǎn)品功能及相關(guān)配套，增加賣(mài)點(diǎn)，走差異化道路，突出競(jìng)爭(zhēng)力。外部環(huán)境的劣勢(shì)用產(chǎn)品自身的內(nèi)部配套及高附加值來(lái)平衡；充分利用強(qiáng)調(diào)區(qū)域優(yōu)勢(shì)及自身配套來(lái)打消客戶(hù)抗性。威脅（Threats）ST基地指向：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)勝威脅WT基地指向：克服劣勢(shì)避開(kāi)威脅短期內(nèi)周邊生活配套難以成熟，交通條件有待改善；版塊規(guī)劃出臺(tái)，周邊全部為中高端住宅項(xiàng)目，未來(lái)面臨競(jìng)爭(zhēng)A．強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，抵抗競(jìng)爭(zhēng)。B．用項(xiàng)目自身完善的相關(guān)配套設(shè)施來(lái)營(yíng)造生活氛圍，彌補(bǔ)外配套的缺陷，改變?nèi)藗儗?duì)區(qū)域的固有印象。選擇正確的入市時(shí)間，保持產(chǎn)品在一定時(shí)間內(nèi)擁有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，確保不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)被后起樓盤(pán)淘汰。從產(chǎn)品、物管服務(wù)、內(nèi)部配套等各個(gè)方面的細(xì)節(jié)來(lái)體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)，提高競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目自身旬產(chǎn)品分析Part雕3膨.2項(xiàng)目業(yè)碌態(tài)分布——?jiǎng)e墅私脫密性較囑強(qiáng)，多陽(yáng)層交錯(cuò)業(yè)，增強(qiáng)熱項(xiàng)目景擺觀(guān)面及霉朝向均束好性項(xiàng)目商易業(yè)、會(huì)己所商業(yè)會(huì)所幼兒園項(xiàng)目整體街布局規(guī)整情，別墅位蠅于項(xiàng)目臺(tái)癥地處，既欣體現(xiàn)高端毛品質(zhì)，又帶很好的保戚留了私密藝性；各業(yè)態(tài)分?jǐn)y布均考慮鏡到朝向及名景觀(guān)面，附盡量不產(chǎn)鍋生對(duì)視；別墅區(qū)多層住宅昨以一梯兩演戶(hù)和一梯舍三戶(hù)為主都，景觀(guān)朝藥向俱佳，撈建筑密度顧稍大。多層區(qū)項(xiàng)目景觀(guān)部布局——利用住宅他排布打造梁私密景觀(guān)滑，增加各慮樓棟景觀(guān)勵(lì)面北南項(xiàng)目利文用住宅料的錯(cuò)落味排布制宣造獨(dú)特把私密景用觀(guān)，使忌每個(gè)組路團(tuán)都有辦園林小烈品；中央景碌觀(guān)帶小品景母觀(guān)帶項(xiàng)目動(dòng)線(xiàn)萍分析——人車(chē)分歌流，組遞團(tuán)式地就下車(chē)庫(kù)零，出行懶及進(jìn)入潔方便項(xiàng)目四擱周都有勺市政規(guī)很劃道路參環(huán)繞，砌項(xiàng)目進(jìn)緩入性較精好；小跪區(qū)內(nèi)部踩人車(chē)分鞭流，車(chē)綱行路主塑要分布筆在項(xiàng)目史外圍，伍保證了迅人行的甲安全性言；小區(qū)內(nèi)蕉部地下飄車(chē)庫(kù)為借組團(tuán)式類(lèi)分布，謝每個(gè)組咬團(tuán)都有枝地下車(chē)刃庫(kù)進(jìn)入迅，使進(jìn)鉛入及出線(xiàn)行更加骨便捷；項(xiàng)目推售偽節(jié)奏分析——景觀(guān)先舌行，引你爆市場(chǎng)一期二期一批二期一批二期二批二期二批三期三期項(xiàng)目一乞期產(chǎn)品嘴放在小裕區(qū)公共壺空間部染分，可坐先打造冰園林景政觀(guān)，做當(dāng)精致樣煌板房，枝有較好安的景觀(guān)脾資源先艙行，可頂利用此灣優(yōu)勢(shì)作似為吸引我點(diǎn)，在舒一期引拿爆市場(chǎng)把；中央景別觀(guān)帶一期共408套（拆狂分前）歲，其中秩別墅僅2棟6套（拆分考后）；洋吧房以128㎡戶(hù)型濕為主，罩占41%，162㎡占26%，90㎡以下層單位占30%。產(chǎn)品構(gòu)成住宅產(chǎn)品洋房1t2（90㎡）洋房1t3（79；89㎡）洋房1t2（128㎡）洋房1t2（162㎡）聯(lián)排拆分（205,230㎡）雙拼拆分（232㎡）合計(jì)一期單體數(shù)

81491133戶(hù)數(shù)012016810884408戶(hù)數(shù)比0.00%29.41%41.18%26.47%1.96%0.98%

面積010440215041749686446250766面積比0.00%20.56%42.36%34.46%1.70%0.91%100.00%自身產(chǎn)宵品分析——項(xiàng)目一期幣產(chǎn)品概況一期洋宮房為主銜，共396套，別墅洲只有12套。一期自身產(chǎn)留品分析——洋房配寄比平均愚，一期嬸別墅推苦出較少一期各面蜓積段洋房濱占比一期推商出物業(yè)秤類(lèi)型占芝比一期推出多的洋房產(chǎn)富品各面積雅段所占比假例相近，莖沒(méi)有形成現(xiàn)差異化。一期推出堅(jiān)的物業(yè)以抵洋房為主稻，對(duì)于高濟(jì)端客戶(hù)所蔑需求的別痛墅產(chǎn)品推耽出較少。自身產(chǎn)品喊分析——從產(chǎn)品骨規(guī)劃來(lái)離看，產(chǎn)豈品打造羨方向基夢(mèng)本符合南調(diào)研客自戶(hù)需求洋房162㎡洋房79、89㎡洋房128㎡別墅205-232㎡首置客戶(hù)侵、投資客昌戶(hù)、養(yǎng)老運(yùn)型客戶(hù)首改客戶(hù)們、再改客奔戶(hù)再改客燃戶(hù)、高調(diào)端客戶(hù)再改客戶(hù)勿、高端客丙戶(hù)120套168套108套12套區(qū)域價(jià)弱值的挖污掘Part線(xiàn)3拋.3昆明高端悔板塊分布緊情況——高端滇饞池板塊什和世博作板塊占緒主導(dǎo)地嘩位滇池、世軟博引領(lǐng)高帖端目前昆志明滇池么和世博憐園，以斷其自身引的稀缺塑性及資糾源優(yōu)勢(shì)息占領(lǐng)昆來(lái)明高端光住宅領(lǐng)筋導(dǎo)地位后。近幾摟年，隨待著大昆拼明的擴(kuò)華張，昆諷明周邊互獨(dú)特景艇觀(guān)也產(chǎn)榨生大量咐的高端捷住宅，東逐漸向眨昆明四黑周發(fā)展劈燕。溫泉片區(qū)富民片區(qū)昆石片區(qū)陽(yáng)宗海片區(qū)撫仙湖片區(qū)西市區(qū)昆明市屑主要高霉端產(chǎn)品末聚集區(qū)1999—2011年滇池板塊世博板塊昆明市捉高端產(chǎn)搖品最聚豪集的區(qū)康域只有滇池板塊決及世博板襲塊兩個(gè)版塊冒依靠獨(dú)特價(jià)的自然優(yōu)仍勢(shì)和區(qū)位醬優(yōu)勢(shì)，成顏為昆明傳叮統(tǒng)的高端住宅集聚區(qū)葬。滇池板塊?。撼鞘袆e墅最早出傳現(xiàn)在城女市核心砌滇池區(qū)繩域，由轎于圍湖扒造田的乏歷史因疑素，滇使池周邊銷(xiāo)區(qū)域地像質(zhì)條件采的限制廳，適宜疏低密度城物業(yè)的盈發(fā)展，識(shí)滇池板銅塊成為街昆明高端產(chǎn)橡品市場(chǎng)的姥早期發(fā)蝦展板塊世博板做塊：板塊形成段時(shí)間短，頃依托良好焦的自然資帥源和設(shè)施撥改善形成散聚集昆明高端蜻產(chǎn)品階段撒劃分：萌芽——初步發(fā)旅展——快速前鄭進(jìn)——調(diào)整——品質(zhì)提充升萌芽階電段1998年以前初步發(fā)展榆階段199界8—2抄003快速前進(jìn)奶階段2004哲—200倚5品質(zhì)提升齊期200含9—2因010特征：開(kāi)發(fā)形蔬式品質(zhì)號(hào)不高，笑開(kāi)發(fā)技吧術(shù)比較崇落后，浩簡(jiǎn)單的約將多層晚住宅砍盞為二～細(xì)三層拼妥湊多數(shù)高碗端住宅旦與普通緊商品住陣宅共生襖。調(diào)整階段200態(tài)6—2線(xiàn)008特征：樓盤(pán)開(kāi)對(duì)發(fā)總量撲逐年遞弟增態(tài)勢(shì)主流仍記以聯(lián)排較別墅形駁式為主需。獨(dú)棟鐮別墅出厲現(xiàn)特征：大盤(pán)增加拾，開(kāi)始考孕慮消費(fèi)者俱對(duì)自然真罵山真水占棋有需求；開(kāi)始考慮閥消費(fèi)者對(duì)亂都市生活知的各類(lèi)需壞求；包括固交通、配穿套以及人房誠(chéng)文上的要規(guī)求特征：遠(yuǎn)郊高端攏產(chǎn)品開(kāi)發(fā)冤步伐也明舊顯加快，灘開(kāi)發(fā)數(shù)量傭增加；其他區(qū)物域也有午不同程矩度的開(kāi)騰發(fā)。特征：高端產(chǎn)枕品在打定造細(xì)節(jié)猴、產(chǎn)品欺上有較來(lái)大的提蹲升標(biāo)志性板亂塊客戶(hù)身隙份等級(jí)劃李分明顯，粱身份標(biāo)簽湯感增強(qiáng)高端產(chǎn)晚品升值蘭潛力凸頸顯，主躁力片區(qū)優(yōu)項(xiàng)目受撒到追捧鳳，遠(yuǎn)郊錘產(chǎn)品作拘為投資依也非常沿?zé)徜N(xiāo)；進(jìn)入201科1品牌、啟產(chǎn)品升霸華期2010和2011年是政府策房產(chǎn)調(diào)控股的兩年，尋“限購(gòu)令活”讓多數(shù)稿富豪無(wú)法良繼續(xù)置業(yè)街，手中積太累大量財(cái)塑富的人們遲在選擇高從端物業(yè)時(shí)劑開(kāi)始有選核擇性的購(gòu)悅買(mǎi)，開(kāi)始男認(rèn)品牌、惰認(rèn)區(qū)位、盼認(rèn)資源、北認(rèn)產(chǎn)品、將認(rèn)功能……高端產(chǎn)才品發(fā)展暫趨勢(shì)——目前土裙地供應(yīng)繳已經(jīng)趨你于飽和吩，本項(xiàng)皮目面臨遼機(jī)遇五甲、六務(wù)甲未來(lái)的脈城市高端的住宅區(qū)滇池板塊往與世博板寄塊土地供桑應(yīng)目前已械經(jīng)趨于飽姨和，已無(wú)碗可開(kāi)發(fā)用餐地；未來(lái)主要紀(jì)高端產(chǎn)品探供應(yīng)區(qū)域矩為五甲、捎六甲區(qū)域媽?zhuān)岢刭Y霸源，低密杰度低容積蒸率，構(gòu)成錘發(fā)展高端錯(cuò)住宅的主向要因素本項(xiàng)目所害處片區(qū)位種于主城與練空港新城哄中心區(qū)域口范圍內(nèi)，末為將來(lái)重詞點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)煮域，周邊驗(yàn)環(huán)境較好欲，距離城折市直線(xiàn)距羨離最近