別墅項(xiàng)目前期策劃及市場(chǎng)定位策劃報(bào)告

xx項(xiàng)目定位策劃報(bào)告

建立轟動(dòng)效應(yīng)持續(xù)旺銷(xiāo)提升品牌和知名度利潤(rùn)最大化整體目標(biāo)

長(zhǎng)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)迅速回籠資金短期目標(biāo)

第一部分市場(chǎng)現(xiàn)狀1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

惠州是中國(guó)華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一

政策：深惠官方不斷加強(qiáng)合作，率各行業(yè)企業(yè)家考察惠州，明確表示要加強(qiáng)深惠合作；深企投資惠州，深政府大力支持。物流業(yè)：2006年初和黃加盟惠州港，年吞吐量將由目前12萬(wàn)發(fā)展到100萬(wàn)標(biāo)箱。物流業(yè)起飛將帶動(dòng)全市第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。建材業(yè)：環(huán)球、塔牌和光大水泥項(xiàng)目即將投產(chǎn)，建材成為惠州基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。水電業(yè)：2006年?yáng)|江水利樞紐工程蓄水發(fā)電。旅游業(yè)：“百里生態(tài)旅游長(zhǎng)廊”，完善一批四五星級(jí)賓館和景區(qū)。工業(yè)：通用、索尼、松下、三星、LG、菲利普等近20家世界五百?gòu)?qiáng)落戶；世界最大電池和鐳射頭基地，亞洲最大電話機(jī)、主板基地，中國(guó)最大電視機(jī)、汽車(chē)音響、高級(jí)電工、相機(jī)基地之一。中國(guó)最大中外合資項(xiàng)目殼牌南海石化帶動(dòng)效應(yīng)1：50

惠州2006年人均GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)3127美元，突破3000美元大關(guān)。住房、汽車(chē)等大宗消費(fèi)開(kāi)始群體出現(xiàn)。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)階段。居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變

惠州人口快速增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)供應(yīng)缺口較大

上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢(shì)，其中城區(qū)人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然導(dǎo)致住宅市場(chǎng)的剛性需求增加，按照全國(guó)人均居住面積24.97M2計(jì)算，從2005年至2010年間，住宅市場(chǎng)需求為3200萬(wàn)M2，以2006年竣工面積來(lái)看，住宅市場(chǎng)依然存在較大的市場(chǎng)缺口。

日期部門(mén)政策０６年5月18日國(guó)務(wù)院促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施5月29日九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)［戶型結(jié)構(gòu)］9070規(guī)定出臺(tái)，嚴(yán)格執(zhí)行90平米以下戶型70%比例——小戶型比例將日益提高，大戶型稀缺性日益突顯［供應(yīng)結(jié)構(gòu)］未來(lái)住宅供應(yīng)市區(qū)有所減少，周邊市鎮(zhèn)供應(yīng)量增大——惠州城市規(guī)劃的落實(shí)，供應(yīng)量將會(huì)從市區(qū)向周邊城鎮(zhèn)擴(kuò)展［投資結(jié)構(gòu)］影響消費(fèi)者預(yù)期，平抑投資，打擊投機(jī)——投資轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?、商鋪、出租型住房和大戶型住宅（別墅等）2.宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響央行三次加息日期原利率上調(diào)執(zhí)行利率06年4月28日5.58%0.27個(gè)百分點(diǎn)5.85%06年8月19日5.85%0.27個(gè)百分點(diǎn)6.12%07年3月17日6.12%0.27個(gè)百分點(diǎn)6.39%三個(gè)階段：第一次配合中央出臺(tái)“國(guó)六條”及九部委關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的執(zhí)行細(xì)則，短期內(nèi)有效地平抑了房?jī)r(jià)。第二次配合二手樓交易的未滿五年則需要交納營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，從而有效地抑制熱錢(qián)快速撤資。第三次為平抑股市的過(guò)熱情緒，從而提高了貸款炒股的成本；另一方面也對(duì)過(guò)熱房?jī)r(jià)有一定的抑制作用。政府加息雖然給置業(yè)者帶來(lái)一定影響，也使發(fā)展商的資金鏈更加緊崩，但置業(yè)者對(duì)政府加息基本持理性態(tài)度，置業(yè)熱情不減反增．3.惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

房產(chǎn)交易價(jià)格快速上漲2006年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)用途面積(㎡)金額(萬(wàn)元)宗(套)數(shù)平均價(jià)(元/㎡)住宅43962317634037124011商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2178116615.921917629寫(xiě)字樓19671504.45497648別野、公寓26381475.3995592其他51311710.6333334合計(jì)471140197646.3939644195由圖表得知，2007年第一季度，惠州房產(chǎn)交易平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到4195元/平米，價(jià)格上漲速度比去年同期上漲了65%左右，但仍具備上升空間。2007年（1-3）月商品房預(yù)售登記備案明細(xì)表(資料來(lái)源:惠州市房地產(chǎn)交易中心)

眾多知名品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐惠州，特色地產(chǎn)異軍突起品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入惠州，帶來(lái)很多先進(jìn)的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)理念的同時(shí)，也促進(jìn)樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升。

購(gòu)房主力改變,深圳投資客活躍惠州市場(chǎng)大量的深圳人開(kāi)始關(guān)注惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)并進(jìn)行投資。隨著市場(chǎng)價(jià)格的不斷攀升，深圳客戶的比例也有不斷增高趨勢(shì)。他們主要關(guān)注高端住宅、地段好的小戶型或商鋪、大社區(qū)的中檔住宅。2007年惠州市（惠城區(qū)）土地供應(yīng)

序號(hào)地塊位置用地性質(zhì)用地面積(平方米)總建筑面積容積率建筑限高(米)綠地率(%)住宅商業(yè)建筑層數(shù)(層)1尖峰山住宅3079573493001.612層35%2江北24#小區(qū)住宅/商業(yè)132808247216550002.516層35%3江北40#小區(qū)住宅/商業(yè)170372298125766002.519層35%4江北18#小區(qū)2#地塊商業(yè)8123538326.6128層15%5江北18#小區(qū)5#地塊商業(yè)21338586534.4915層15%6火車(chē)西站住宅300000600000待定待定待定7磚瓦廠住宅/商業(yè)72887144496100002.380米30%8磚瓦廠酒店/配套公寓住宅375882656554250酒店2.5住宅2.3酒店98米住宅80米酒店42%住宅30%4.惠州2007年房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)分析9東江學(xué)府地塊住宅/商業(yè)110055179702120001.812層30%10江北45#小區(qū)住宅20000036000040000待定待定待定11文頭嶺住宅/商業(yè)11200220160422400待定待定待定12文頭嶺住宅/商業(yè)181766327179363532.360米30%13文頭嶺住宅/商業(yè)200045414100460002.360米30%14文頭嶺住宅/商業(yè)130509255070280002.360米30%15文頭嶺住宅/商業(yè)11201920163822400236米30%16文頭嶺住宅/商業(yè)63942132367147002.360米30%17文頭嶺住宅/商業(yè)185442383867426502.360米合計(jì)23468534121229572838（數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市國(guó)土局）

結(jié)論：由圖表數(shù)據(jù)得出,惠州2007年土地供應(yīng)總量高達(dá)234萬(wàn)平米，主要集中在江北及金山湖區(qū)域，金山湖片區(qū)土地供應(yīng)量達(dá)到98萬(wàn)平米，江北53萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)江北及金山湖片區(qū)在未來(lái)一兩年將競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址總建筑面(㎡)供應(yīng)量(套)開(kāi)盤(pán)時(shí)間金田苑二期麥地南二路與黃田崗路交匯處11萬(wàn)2702007年5月27日TCL嘉園麥地南路與黃崗路交匯處2.6萬(wàn)3262007年5月27日金山湖一號(hào)惠淡大道（惠州學(xué)院對(duì)面）9.3萬(wàn)342007年5月27日3個(gè)22.9萬(wàn)630套2007年上半年新推樓盤(pán)5.惠州2007年開(kāi)發(fā)樓盤(pán)概覽項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址總建面(㎡)供應(yīng)量(套)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間嘉和名苑三期江北文昌二路10.2萬(wàn)3542007年6月30日佳磊華麗江北14號(hào)小區(qū)5.4萬(wàn)3642007年7月金裕.碧水灣江北文昌二路43萬(wàn)6002007年7月山水華府(二期)領(lǐng)墅金山湖九號(hào)小區(qū)4.8萬(wàn)682007年6月山水江南惠州實(shí)驗(yàn)中學(xué)對(duì)面11萬(wàn)4502007年9月鵬基萬(wàn)林湖惠州南線汽車(chē)總站旁33.4萬(wàn)7082007年6月底翡翠歐庭一期惠南大道金山湖畔20.5萬(wàn)1502007年6月中旬東江學(xué)府二期河南岸冷水坑惠州大學(xué)對(duì)面44萬(wàn)807未定南山詩(shī)意金山湖新體育館對(duì)面10萬(wàn)6842007年9-10月中天天景大廈三期東平半島東平南路未定未定未定xx項(xiàng)目水口未定未定未定國(guó)華湖畔新城上排鱷湖路30萬(wàn)1000未定TCL項(xiàng)目惠州大學(xué)對(duì)面15萬(wàn)未定未定江北25號(hào)小區(qū)60萬(wàn)水云居江北云山南路以北8萬(wàn)未定未定15個(gè)295萬(wàn)

2007下半年即將推出樓盤(pán)水口片區(qū)在售項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱占地面積（平米）建筑面積（平米）建筑類(lèi)型均價(jià)（元/平米）進(jìn)度荷蘭水鄉(xiāng)總占地：35萬(wàn)，二期：6萬(wàn)總建面：60萬(wàn)；二期：7.5萬(wàn)多層、小高層二期：4600；三期：6000（帶裝修）二期開(kāi)盤(pán)：06-5-1三期開(kāi)盤(pán)：07-4-1東方威尼斯15萬(wàn)26萬(wàn)聯(lián)排別墅、洋房、小高層花園洋房4000元，寬景洋房4500元，別墅8000元2006年10月14日推出一期首批單位約150套頤景花園6萬(wàn)15萬(wàn)5棟9層半小高層、2棟18層38002007年5月6日公開(kāi)發(fā)售陽(yáng)光假日4.7萬(wàn)8.5萬(wàn)3棟7層洋房16棟9-11層洋房45002007年4月9日開(kāi)盤(pán)(三期)合生國(guó)際新城64萬(wàn)140萬(wàn)純聯(lián)排別墅二期6500-6800元/平方米（帶裝修）三期8000元/平方米06年10月1日推出一期，11月11日推出二期，25日二期后續(xù)單位內(nèi)部購(gòu)江南御都6萬(wàn)16.3萬(wàn)————在建，預(yù)計(jì)07年5月至7月推出華安苑4萬(wàn)17萬(wàn)聯(lián)排別墅、洋房、酒店（高層）——在建錦湖灣7萬(wàn)20萬(wàn)洋房、別墅——在建，接受咨詢8個(gè)141.7萬(wàn)302.8萬(wàn)市場(chǎng)供應(yīng)分析:2007年上半年新推樓盤(pán)交易價(jià)格快速上漲，樓盤(pán)品質(zhì)有了顯著提升．2007年下半年,惠州推盤(pán)總建面295萬(wàn)平米,市場(chǎng)供應(yīng)量大并集中釋放，可預(yù)見(jiàn)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈.2.水口片區(qū)在售項(xiàng)目總占地面積141.7萬(wàn)平米,總建筑面積302.8萬(wàn)平米,水口片區(qū)供應(yīng)量主要集中在大型高端別墅項(xiàng)目.荷蘭水鄉(xiāng)/東方威尼斯/合生國(guó)際新城等大盤(pán)鼎立,水口片區(qū)有望成為類(lèi)似深圳”香蜜湖”的豪宅片區(qū).結(jié)論:１.惠州勸經(jīng)濟(jì)的快熱速發(fā)展,是惠州房地為產(chǎn)宏觀市忘場(chǎng)整體看透好。２.住葉宅價(jià)格滴快速上壇漲，市場(chǎng)未巾來(lái)供應(yīng)漠量大，強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)激溪烈．３.眾哄多知名敏品牌開(kāi)瘡發(fā)商進(jìn)貢駐，導(dǎo)鞏致產(chǎn)品峰升級(jí)、閱競(jìng)爭(zhēng)升爪級(jí)、細(xì)服務(wù)升巡壽級(jí)，大軌盤(pán)+品鍬牌將成膽為市場(chǎng)洪未來(lái)競(jìng)警爭(zhēng)的方縣向。４.深喬圳客戶日成為未瘋來(lái)惠州返市場(chǎng)的膚主力客敲戶。５.樓盤(pán)桶物業(yè)類(lèi)型牲以多層及恒小高層為肺主，主要獻(xiàn)以洋房物相業(yè)為主，頭低密度產(chǎn)榆品較少，墓這與政府爸減少別墅爹用地及控廈制低密度規(guī)產(chǎn)品數(shù)量清有關(guān)。第二部分罪競(jìng)閥爭(zhēng)市場(chǎng)分胃析奧林匹強(qiáng)克花園合生國(guó)際籠新城東方威尼輸斯半島1號(hào)棕櫚島東方新城潤(rùn)園領(lǐng)墅金山湖禽1號(hào)鵬基萬(wàn)林湖湯泉公爵小鎮(zhèn)山水江南1.惠州失房地產(chǎn)高郊端項(xiàng)目分翅布格局項(xiàng)目名稱物業(yè)類(lèi)型規(guī)模容積率入市時(shí)機(jī)客戶群均價(jià)東方威尼斯聯(lián)排別墅花園洋房小高層總占地15萬(wàn)㎡總建面：26萬(wàn)㎡1.542期2008.3惠州、深圳聯(lián)排8500小高層4800合生國(guó)際新城聯(lián)排/雙拼別墅總占地64萬(wàn)㎡總建面140萬(wàn)㎡0.72006.10惠州、深圳一期6500，含1500的裝修；二期7500-8000含1200-1500的裝修錦湖灣聯(lián)排別墅洋房總占地7萬(wàn)㎡一期用地1.32萬(wàn)建面2.29萬(wàn)㎡1.52007.9惠州未定，預(yù)計(jì)7000奧林匹克花園聯(lián)排別墅合院/闊院總建面130萬(wàn)0.77二期2007.5惠州、深圳闊院8600-8800，含2500裝修合院9000，含2500裝修聯(lián)排10000，含2500裝修2.惠吃州高端綿樓盤(pán)基脆本概況跟(一)名稱物業(yè)類(lèi)型規(guī)模容積率入市時(shí)機(jī)客戶群均價(jià)公爵小鎮(zhèn)莊園式獨(dú)棟別墅總占地26萬(wàn)一期建面8600㎡0.162006.9深圳16000領(lǐng)墅聯(lián)排別墅占地61939建筑433570.72007.5惠州預(yù)計(jì)7000-8000山水江南疊院洋房聯(lián)排別墅占地7.2萬(wàn)建面10萬(wàn)1.132007.10惠州、深圳未定潤(rùn)園獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅疊加別墅小高層占地30萬(wàn)㎡總建面20萬(wàn)一期建筑面積約8萬(wàn)㎡，共213戶0.7二期2008.3惠州、深圳獨(dú)棟12000聯(lián)排7000疊加5000小高層4500惠州高浙端樓盤(pán)遠(yuǎn)基本概稈況(二趕)項(xiàng)目名稱物業(yè)類(lèi)型規(guī)模容積率入市時(shí)機(jī)客戶群均價(jià)棕櫚島疊加別墅公寓占地4.1萬(wàn)㎡，建面3.4萬(wàn)㎡0.83二期2007.2惠州、深圳疊加20000公寓13000半島一號(hào)聯(lián)排別墅疊加別墅小高層總建面42萬(wàn)1.24二期2007.12惠州、深圳聯(lián)排6500-6800小高層4600-4800東方新城獨(dú)棟別墅雙拼/合院小高層總占地33萬(wàn)總建面31萬(wàn)0.82三期2007.11惠州、深圳雙拼7000獨(dú)棟12000-13000小高層3500惠州高傻端樓盤(pán)況基本情耗況(三付)項(xiàng)目名稱物業(yè)類(lèi)型規(guī)模容積率入市時(shí)機(jī)客戶群均價(jià)湯泉高爾夫逸墅聯(lián)排別墅小高層占地4萬(wàn)建面7萬(wàn)1.52007.9惠州、深圳聯(lián)排10000小高層5000鵬基萬(wàn)林湖獨(dú)棟別墅雙拼、聯(lián)排臺(tái)地別墅花園洋房總占地41建面33.4萬(wàn)0.82007.7惠州、深圳未定，世紀(jì)東方城獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅小高層占地8.8萬(wàn)一期建面4萬(wàn)--2007.9惠州未定惠州高端往樓盤(pán)基本舊概況(四旁)3.惠州州高端樓盤(pán)保產(chǎn)品特征王分析：占地規(guī)模入市時(shí)機(jī)客戶群合生國(guó)際新城東方威尼斯奧林匹克花園潤(rùn)園萬(wàn)林湖棕櫚島半島一號(hào)東方新城競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手我們通過(guò)域占地規(guī)模倍、入市時(shí)割機(jī)、客戶需群3個(gè)指宴標(biāo)選取8暫個(gè)同類(lèi)項(xiàng)足目進(jìn)行產(chǎn)經(jīng)品特征分賀析：項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格特征東方威尼斯意大利風(fēng)格，合生國(guó)際新城現(xiàn)代英式風(fēng)格，現(xiàn)代歐洲村落式規(guī)劃奧林匹克花園萊特建筑理念，采用古典三段式結(jié)構(gòu)潤(rùn)園法式鵬基萬(wàn)林湖現(xiàn)代建筑風(fēng)格半島一號(hào)地中海建筑風(fēng)格東方新城現(xiàn)代美式風(fēng)格建筑風(fēng)爐格分析歐式建浙筑風(fēng)格膊依然為巧目前高傘端市場(chǎng)左的主流挎，受到紐奉市場(chǎng)的抖追捧項(xiàng)目名稱園林風(fēng)格及景觀布局東方威尼斯威尼斯風(fēng)情合生國(guó)際新城歐洲園林式奧林匹克花園地中海、普羅旺、潤(rùn)園巴厘島風(fēng)情鵬基萬(wàn)林湖未定半島一號(hào)地中海風(fēng)格東方新城東南亞園林風(fēng)情園林景喇觀分析歐式園林姜占據(jù)市場(chǎng)斬主流，客領(lǐng)戶認(rèn)可程柳度高樓盤(pán)名稱獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅（闊院/合院）疊加別墅空中別墅多層洋房小高層?xùn)|方威尼斯//290-320//170-230160-180合生國(guó)際新城/五房218-318四房190五房219-299////奧林匹克花園//三房186四房231-282////潤(rùn)園482-554/260-415200-300300/157-213萬(wàn)林湖400-730180-280///130-300/棕櫚島///285-305//104-180半島一號(hào)//200-260///128-250東方新城327-502255-272////戶型面積答分析樓盤(pán)名稱獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅（闊院/合院）疊加別墅空中別墅多層洋房小高層?xùn)|方威尼斯//18//110217合生國(guó)際新城/142536////奧林匹克花園//420////潤(rùn)園19/522840/74萬(wàn)林湖3980136//453/棕櫚島///24//131半島一號(hào)//120280//1600東方新城8245/////總計(jì)1402671282332405632022合計(jì)：4646戶型配熄比(套晚數(shù))分涂析項(xiàng)目名稱營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)/方式東方威尼斯2007年4月抽獎(jiǎng)月（獎(jiǎng)品為品牌家電）合生國(guó)際新城4.25前認(rèn)購(gòu)96折，及送1年管理費(fèi)5.1推出22套特價(jià)聯(lián)排別墅奧林匹克花園（1）“深圳企業(yè)家中秋之夜”（2）圣誕親子嘉年華（3）打造生態(tài)旅游（4）2007年5.1看房活動(dòng)潤(rùn)園成立潤(rùn)緣會(huì)（交納5萬(wàn)圓入會(huì)費(fèi)）參加06國(guó)慶深圳報(bào)看樓的活動(dòng)鵬基萬(wàn)林湖參加2007年5.1深圳春交會(huì)半島一號(hào)參加2007年5.1春交會(huì)。東方新城1月28日深圳看樓團(tuán)東方新城杯高爾夫球賽營(yíng)銷(xiāo)方積式分析深圳成為浮推廣的重耽點(diǎn)區(qū)域沒(méi)有針陶對(duì)香港冒進(jìn)行推伴廣客戶區(qū)尿域分析說(shuō)明：潑深圳客者戶所占則比例較棚大，香港客戶汽所占比例沃極少結(jié)論：1.產(chǎn)魔品上，者主要為哈復(fù)合性壤產(chǎn)品，社產(chǎn)品形寬態(tài)豐富2.建筑蒼和園林風(fēng)價(jià)格上，歐菊式風(fēng)格依喚然是現(xiàn)在養(yǎng)高端市場(chǎng)桿的主流3.聯(lián)美排別墅藥供應(yīng)量鵝最大，舍達(dá)到1鑰282富套，獨(dú)悟棟和雙沿拼產(chǎn)品澡市場(chǎng)供響應(yīng)量較暖小，市楊場(chǎng)稀缺擇。4.獨(dú)棟懸別墅的的鑼面積40塊0-73見(jiàn)0M2，雙拼屯180棕-31葉8M2，連排胡190辟-41爺5M2，疊加針別墅2飼00-迫300耳M2,小高林層10朋4-2均50M25.深墊圳客戶碎在高端祝市場(chǎng)占歌據(jù)半壁幅江山，抄單價(jià)越譜高，占裙有率越富高6.深圳孕市場(chǎng)的推背廣逐漸得帥到重視，繡目前還未濃針對(duì)香港驅(qū)區(qū)域?！嚎陀^性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3正142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（社會(huì)資隸源）（自然資掘源）4.低王密度地添產(chǎn)項(xiàng)目毀“核牛心競(jìng)爭(zhēng)蘇力矩陣忘”（品牌）主流模式址：“1+決3”客觀性擊；典型彈的單一墨項(xiàng)目成啞功要素襯和高價(jià)欄樓盤(pán)的正充分條集件成本高哥，對(duì)地喚塊先天砍條件依蠟賴高——體現(xiàn)瓜“項(xiàng)目?jī)r(jià)刃值”[潤(rùn)園陰.鵬破基萬(wàn)林醉湖]補(bǔ)充模式懼：“1+賞4”人本主義縫,體現(xiàn)司項(xiàng)目的舒善適尺度和舒高性價(jià)比客群相對(duì)盲復(fù)雜[奧林匹挑克花園.顆合生國(guó)叔際新城.依領(lǐng)墅]『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』31425.本豈項(xiàng)目核甚心競(jìng)爭(zhēng)殼力的方逃向產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者機(jī)）（品牌）（社會(huì)爛資源）（自然晃資源）雖然有江求景資源，師但與其他徹項(xiàng)目相比葉優(yōu)勢(shì)不明演顯初入市場(chǎng)朵，缺品牌纏支撐，但數(shù)可整合資役源本項(xiàng)目的吊選擇：“禾1+2+4”（產(chǎn)巴品+人文+服務(wù)）——體現(xiàn)泥“項(xiàng)目差詠異化”“4”鋤—“人濱文性”懷體現(xiàn)社穴區(qū)價(jià)值嗓，增強(qiáng)販社區(qū)的喬內(nèi)聚力晌和外來(lái)聯(lián)客戶牽殺引力“1”達(dá)—“產(chǎn)武品”以陣獨(dú)特性貫和創(chuàng)新蛇性成為湖市場(chǎng)關(guān)屈注的焦旗點(diǎn)“2”鵝—“服伐務(wù)”以鼓人性化齒銷(xiāo)售及法物管體晨現(xiàn)“安拋全”與袋“尊貴診”短期目女標(biāo)：建便立轟動(dòng)責(zé)效應(yīng)項(xiàng)目啟動(dòng)桶模式實(shí)現(xiàn)原則一碎：高端帳入市。為樹(shù)立形早象，制霸造價(jià)格卸標(biāo)桿。原則二否：形成煉熱銷(xiāo)效辦果。原則三裙：用適洪量創(chuàng)新捕產(chǎn)品引犯領(lǐng)市場(chǎng)閥，擴(kuò)大脫客戶層晚面。原則四：哪控制規(guī)模努，制造稀扔缺。作為差異度化項(xiàng)目啟吳動(dòng)的原則剃：建立充分叫的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)雄勢(shì)6.差異話化定位下紐奉的啟動(dòng)策種略回到項(xiàng)我目的目慌標(biāo):KPI體系尊貴的完體驗(yàn)功能化風(fēng)體系高立意括的形象約主題標(biāo)志性建離筑群硬性指標(biāo)全新生活方豬式優(yōu)質(zhì)的豪番宅尺度人文商業(yè)企街區(qū)的營(yíng)榴造名校效應(yīng)國(guó)際品牌儀物管都市休閑科生活體驗(yàn)頂級(jí)豪疾華會(huì)所良好的內(nèi)狗環(huán)境營(yíng)造豪宅服務(wù)期體系打造7.差政異化定未位下的書(shū)延展思彎考高融合性逮的、可持遙續(xù)發(fā)展的焰、示范式爬的高尚住衡宅區(qū)高融合天性的可持續(xù)發(fā)等展的示范式的通過(guò)高標(biāo)煙準(zhǔn)、高起咽點(diǎn)的規(guī)劃背實(shí)現(xiàn)是多層次臭復(fù)合功能它的，對(duì)客關(guān)戶具有高秩輻射特性開(kāi)發(fā)模戀式具有欲示范效慈應(yīng)充分體針現(xiàn)人性紫關(guān)懷的涌完善的秋社區(qū)服獨(dú)務(wù)體系國(guó)際化鍛的/多種用途/不同性質(zhì)符人群的交者流平臺(tái)擁有較噸大規(guī)模/配套完善為后續(xù)僅項(xiàng)目打證下堅(jiān)實(shí)諒的基礎(chǔ)8.本項(xiàng)筑目的開(kāi)發(fā)械策略第三部分省項(xiàng)念目定位分蔑析1.晨地塊片屑區(qū)城市麗定位以商業(yè)性陜開(kāi)發(fā)為主瞎的生活居匙住功能區(qū)傷域毗鄰惠礎(chǔ)州市區(qū)鼻，城市艙版塊節(jié)團(tuán)點(diǎn)門(mén)戶巴，惠州籌城市規(guī)課劃最完方善的區(qū)手域，惠獨(dú)州有機(jī)賢會(huì)成為童高尚住挖宅片區(qū)躍的區(qū)域較，未來(lái)爸惠州的裝后花園笛。本案文教區(qū)混域1小時(shí)車(chē)攏程河源深圳1小時(shí)車(chē)謙程惠東惠陽(yáng)惠城數(shù)碼工業(yè)客園半小時(shí)車(chē)訪程50分鐘嚴(yán)車(chē)程5分鐘車(chē)程本案2.項(xiàng)含目地塊冶交通分強(qiáng)析項(xiàng)目地塊茫交通優(yōu)勢(shì)餐顯赫，周藏圍三環(huán)路分、惠奧大疾道、惠州截大道等多傻條交通主謹(jǐn)干道?！さ缴钲谪?cái)約1小時(shí)裁車(chē)程·到惠遠(yuǎn)陽(yáng)約3膝0分鐘姜車(chē)程·到惠東渾約50分耕鐘車(chē)程·到河源吼約1小時(shí)宰車(chē)程藍(lán)波灣合生國(guó)破際新城3.項(xiàng)紛目地塊瘋基本資奪料項(xiàng)目總鏈占地2緞320炭21平創(chuàng)米,譜地勢(shì)平既坦,地唇形不規(guī)蚊則,地留勢(shì)低于不三環(huán)路漠面約4吼.5米亂。地塊濱南向區(qū)徐域有高杜壓線。北臨鹿江模,西靠三追環(huán)路,南兩向?yàn)樗喑讖S,東面永惠陽(yáng)高級(jí)焦中學(xué)等學(xué)匯校如右圖西枝江枝旋流--鹿暑江三環(huán)路水泥廠文教區(qū)針域高壓電線20018040170140380700130120360高壓線住宅樓4.項(xiàng)注目地塊循現(xiàn)狀項(xiàng)目南面地塊東南有高壓線南有水泥攪拌廠南向宿舍樓南向水泥場(chǎng)項(xiàng)目地塊中部地塊南暢面狀況侍及地塊箱中部東面西面北面小山丘地塊附著唯物防洪堤肢及合生莫國(guó)際新攔城鹿江江景藍(lán)波灣廠房5.地塊裕價(jià)值分析高壓電掘線123地塊1達(dá)：緊臨站城市主售干道，籍交通便移利，昭寺示性強(qiáng)配，噪聲想較大，糟居住價(jià)斤值較低牢，適合垃做項(xiàng)目餃會(huì)所及千售樓處地塊2亞：緊臨惠鹿江，蛇景觀面想好，居辣住價(jià)值偽最高地塊3脆：周邊歉環(huán)境較雞為混亂業(yè)，居住乏價(jià)值一付般，適番合建小邊高層地塊4：插位于小區(qū)奧內(nèi)部的中腔心地帶，講居住價(jià)值供良好，小碰區(qū)主流產(chǎn)棵品將在此蠻處。4優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）1.發(fā)展商實(shí)力雄厚2.規(guī)模較大,可規(guī)劃空間大3.具備良好江景資源4.交通路網(wǎng)好,交通便利5.有良好學(xué)校資源1.與城區(qū)項(xiàng)目存在地段劣勢(shì)2.配套嚴(yán)重缺乏3.缺乏公交體系,往來(lái)市區(qū)不方便機(jī)會(huì)（O）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)1.片區(qū)多個(gè)大型項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng),易形成聚焦效應(yīng)2.深惠一體化的深入人心,深圳客戶投資惠州樓市3.數(shù)碼工業(yè)園的不斷完善，為項(xiàng)目帶來(lái)潛在客戶4、片區(qū)整體規(guī)劃前景定位高及齊全1、定位準(zhǔn)確，挖掘產(chǎn)品內(nèi)涵2、以創(chuàng)新的產(chǎn)品，迅速爭(zhēng)奪客戶3、抓住有利的入市時(shí)機(jī)，乘勢(shì)而起1、挖掘區(qū)域優(yōu)勢(shì)，做好區(qū)域宣傳2、新穎的產(chǎn)品打動(dòng)客戶3、“快、準(zhǔn)、狠、貼”把握客戶威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅1.片區(qū)多個(gè)樓盤(pán)同時(shí)推向市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)激烈2.未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較大,市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力有限1、加強(qiáng)項(xiàng)目軟件配套2、差異化營(yíng)銷(xiāo)3、注意力經(jīng)濟(jì)營(yíng)造4、迅速搶奪有效客戶1、合理價(jià)格快速銷(xiāo)售2、項(xiàng)目定位亮點(diǎn)3、配套局部亮點(diǎn)6.地系塊SWO含T分析7．項(xiàng)躍目目標(biāo)屑客群細(xì)鈔分及定照位中端客檢戶中、高端競(jìng)客戶高端客斜戶中、低端尾客戶低端客戶大型集團(tuán)杠公司CE掘O，外企貧高級(jí)管理蹈人員、技傷術(shù)人員私營(yíng)企業(yè)浙主，政府演高級(jí)公務(wù)與員，外企釋中層管理?yè)苋藛T事業(yè)單抹位管理挨人員及師職員事業(yè)處于亡上升期間結(jié)的白領(lǐng)及劫周邊工廠樓的管理人尺員由于支嬌付能力石的制約獅，該人販群基本志不會(huì)成我為我們潑的客戶通過(guò)對(duì)縮慧項(xiàng)目地圓塊分析改：本項(xiàng)刺目客群盟將主要距鎖定上蘋(píng)述紅色斧區(qū)域以深圳、算香港、惠州、惠誓陽(yáng)客戶為洲主體，輻搬射珠三角主要區(qū)竿域以三十笛歲至四熔十歲的玻城市主電流家庭梯為主人口特征政府中誕高層領(lǐng)港導(dǎo)/企耀業(yè)中高冒層領(lǐng)導(dǎo)腥●私營(yíng)艷企業(yè)主雹/●高科技行瓦業(yè)高級(jí)技驕術(shù)人才職業(yè)特征深圳香慘港客戶倍以投資玩為主，筋惠州及色惠陽(yáng)客清戶以二真次置業(yè)逃為主置業(yè)動(dòng)機(jī)城市中鍋的精英族/中產(chǎn)脂階級(jí)的核上層主觀上齒，我們吳需要這惕樣的客注戶；客馬觀上，避產(chǎn)品必流須適合觸這樣的閥客戶。偶得客慌戶群游離客戶脈群重點(diǎn)客戶雹群核心客撲戶群惠東、跡河源客竹戶香港客名戶惠州周邊妖鎮(zhèn)區(qū)客戶晚、深圳客戶耗/惠城區(qū)罰本土高端羽客戶外省客指戶項(xiàng)目客咽戶來(lái)源晉區(qū)域7.項(xiàng)目物業(yè)自定位:惠州中絞央別墅陷區(qū)·2鄭3萬(wàn)平稱米·臨汁江·風(fēng)毛情小鎮(zhèn)惠州中央泳別墅區(qū)——項(xiàng)聚目的區(qū)金域優(yōu)勢(shì)抖，周邊頭均為大濁型高端引項(xiàng)目23萬(wàn)平最米——項(xiàng)銳目的占地觸規(guī)模臨渾江——項(xiàng)笨目緊鄰炎鹿江，聽(tīng)景觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)風(fēng)情小鎮(zhèn)——表現(xiàn)梅項(xiàng)目的人攀文內(nèi)涵8.項(xiàng)嚼目物業(yè)狹形態(tài)及避戶型配該比建議戶型面積戶均面積容積率建筑面積建筑面積比例用地面積用地比例公共配套146402.8%46402%小獨(dú)棟250-3002750.3104416.4%3480315%TH200-3002500.55800635.5%11601150%寬景150-20017516264638.3%6264627%小高層120-15013522784217%139216%綜合0.7163575100%232021100%高壓電線1231號(hào)區(qū)域匆為獨(dú)棟別劫墅區(qū)域2號(hào)區(qū)漲域?yàn)轫?xiàng)蜂目售摟拜處及后鉛期的會(huì)裕所區(qū)域3號(hào)區(qū)莊域?yàn)轫?xiàng)駐目小高淋層區(qū)域黃色區(qū)央域部分挑為項(xiàng)目績(jī)的TO經(jīng)WUN轉(zhuǎn)HOU根SE及燃洋房區(qū)稅域1）項(xiàng)樸目案名粘及推廣欠主題建目議項(xiàng)目案夏名：維詩(shī)凱幕亞項(xiàng)目定位屬語(yǔ)：鹿江寬困景別墅思小鎮(zhèn)項(xiàng)目推場(chǎng)廣語(yǔ)：低調(diào)的眨奢華9．項(xiàng)目沃主題及形煤象定位2）項(xiàng)目街主題維詩(shī)凱喬亞風(fēng)情維詩(shī)凱亞歐（Vic歷una）和，源自世勾間對(duì)地中握海北岸最霧富詩(shī)意棲擺居地之稱醬謂，18及世紀(jì)，取雞得封號(hào)爵襖位的貴族涌，紛紛在述此建造休唇閑莊園或醬度假別墅蛛，19世刷紀(jì)，維詩(shī)企凱亞博物侍館在美國(guó)烘建成，標(biāo)撥志著“成循就人生，寶享受人生鴨”的Vi逢zcay丙a文化精弊神，被世臨界所認(rèn)可施。所用建沙材完全絮返樸歸彩真，水泥沙顏漿、天然毛石、瓦片原木，統(tǒng)債統(tǒng)奉為建堪筑的主角翠。別墅立惹面、外墻立圍擋，乃沙至花壇柱楚式，都用詢最常見(jiàn)的云水泥沙漿辜砌就，且塞不以靠尺滾和泥刀刻露意修飾平瞧整，拉毛答的飾面涂剝上白色涂刑料，其高撈低凹凹凸極的效果，巨顯得“很差是隨意”栽。墻裙門(mén)稀柱、券嚼廊煙道月，均以近不規(guī)則交狀的天柏然毛石欲貼面。遇露臺(tái)護(hù)旨欄多用蟻半弧陶握瓦拼成座花飾隔遞斷。窗蛇戶、圍嶼墻、院碎門(mén)、陽(yáng)踢臺(tái)的花智柵欄桿滴，均以扭鐵拉延制賞成，造卡型極其健精美。語(yǔ)露臺(tái)、片陽(yáng)臺(tái)上圖豎立的葡萄架，工藝噴也很“帖原始”機(jī)，先將均油松原勸木鋸割和成形，渾表面噴半火炙燒大至黑，設(shè)使木筋房誠(chéng)節(jié)疤紋科路凸顯疾，然后臨涂上褐拜色清油化，感覺(jué)嚴(yán)異常的磚滄桑絕但世。平緩的椒兩坡、捎四坡或圓坡屋才面，選用土赭色燒安結(jié)陶瓦鋪設(shè)，記出檐很期少，檐抹口極富猶裝飾意法味的磚蜜制筒券竿，與立區(qū)面的弧芳線窗框出，連續(xù)性立兼柱拱券門(mén)餅廊，一同構(gòu)每成雍容考務(wù)究的巴洛接克裝飾風(fēng)哥范。3）品牌霞形象塑造原生的，國(guó)際的，回歸自齡然的，質(zhì)樸浪佛漫的,田園風(fēng)情紛的，賦予自拔我實(shí)現(xiàn)價(jià)謠值的成就昆感。第四部績(jī)分狗項(xiàng)目盾規(guī)劃性婆建議一.項(xiàng)目好的人文營(yíng)牙造1.項(xiàng)祖目會(huì)所越售樓肯處建議會(huì)所項(xiàng)目會(huì)所撿位置如上爹圖，展示渣面廣，距嬌離城區(qū)距傷離最近。暗前期可作衰為項(xiàng)目的棒銷(xiāo)售中心鬧，也能與滾合生、遠(yuǎn)擾達(dá)項(xiàng)目形飄成聚焦效秀應(yīng)。會(huì)所與貨水景的化相融：丈會(huì)所伸角架在水史面、水腐繞會(huì)所免甚至將走水引入質(zhì)會(huì)所/會(huì)所內(nèi)涂溫泉、訴室內(nèi)游豈泳池的烤設(shè)計(jì)都淹體現(xiàn)會(huì)膠所與水狂景的互癢生相融水上私家會(huì)所/結(jié)合水耕體的廣璃場(chǎng)和?？p道/標(biāo)志物（愁鐘樓/雕塑）水上會(huì)讀所及售峽樓處2.項(xiàng)毫目景觀紙軸建議項(xiàng)目景觀栗將由2條怠主景觀軸藝和一條副刑景觀軸-老--特色景固觀長(zhǎng)廊構(gòu)成特色景鹿觀長(zhǎng)廊水的邊饒緣與開(kāi)酷敞空間沫體系連續(xù)的約步行系忍統(tǒng)——盡可能地鄭提供親水拍的條件面水側(cè)——下沉式處僑理形成場(chǎng)潤(rùn)所/更親近翅水體背水側(cè)——小鎮(zhèn)風(fēng)寨情建筑/荔枝林/廣場(chǎng)環(huán)境——標(biāo)志性鋪槍地/噴泉/街道家具/招貼/燈塔/伸出水面融的碼頭和蜓棧道特色景激觀長(zhǎng)廊飽覽全江球景的特色敏景觀長(zhǎng)廊閉示意一般城燭市居住皆區(qū)商業(yè)嘩設(shè)施指團(tuán)標(biāo)人均商業(yè)嚇?lè)?wù)建筑誘面積居雞住虛區(qū)0.7-獄0.91玩m2/人類(lèi)閉別合理服務(wù)溫半徑800垃-10覽00m城市居稿住區(qū)的前公建配瞎套設(shè)施匪，應(yīng)依青據(jù)人口特規(guī)模確共定合理垮的服務(wù)維面積。——《城鳳市居住區(qū)伯規(guī)劃設(shè)計(jì)課規(guī)范》國(guó)際類(lèi)比繪社區(qū)商業(yè)玩規(guī)劃指標(biāo)秋：商業(yè)規(guī)戲模比0.飛027剝：1——甩A.C遮.PE館RRY盒：鄰里胸住區(qū)理庸論——《伯集合住辨宅》：龍日本光列丘花園虹城社區(qū)商業(yè)面料積：住究宅面積3.項(xiàng)就目商業(yè)嶺建議動(dòng)感、巨趣味/殃生活/貝文化廣場(chǎng)可作啟為公眾休鑒憩場(chǎng)所/攝與會(huì)所相彩結(jié)合，提絕供小型表商演舞臺(tái)和雙臨時(shí)的展蜜示空間/膠給街區(qū)公孟民提供一半種“人居鼠人聚”的麗雙優(yōu)空間遙，為他們掘創(chuàng)造一種藏差異化城申市生活體里驗(yàn)的價(jià)值實(shí)用的銀公共設(shè)算施特色街幼區(qū)指示洞/街名景觀元素通過(guò)設(shè)汁計(jì)街景陳，規(guī)定押建筑體尾量和建播筑后退遵的距離須，控制錫招牌設(shè)螞計(jì)和建堡筑立面雕的形式同時(shí)設(shè)咳計(jì)具有燈標(biāo)志性塊的指示線系統(tǒng)商業(yè)氛芝圍的營(yíng)凈造4.島居休規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)輝規(guī)劃多條熄水系系統(tǒng)慌,形成一廚個(gè)個(gè)獨(dú)立革的小島,紛在小區(qū)島教與島之間顧,水與水瓦之間的道區(qū)路以主題坑橋連接朵在展示中凡營(yíng)造一種師另人興奮摧的穿越體服驗(yàn)尋求水概念的升華和突破將水概念做到極至環(huán)境人文水化率島—島居—島生活二.基塵于項(xiàng)目判價(jià)值最雀大化的桂產(chǎn)品研誘