上海飛洲國際廣場商業(yè)招商策劃書

目錄TOC\o\h\z商業(yè)招商概括2招商策略5大型商業(yè)物業(yè)招商策略5本案場分析（飛洲國際廣場）11優(yōu)勢13弱勢14機遇14本案招商策劃方案15一、招商原則15二、招商策略15三、品牌形象定位15四、實施方案（分割出租）16五、商場布局17六、人員配備計劃：18七、招商人員崗位職責18八、商場租金預測20周邊租金調(diào)查20壽本公司推薦廁方案符悉26難后續(xù)：商場凳招商管理誘做27和招商管理原姜則勞刺27腎商業(yè)招商概詳括有完好的執(zhí)行板方案和進行倚招商的實際餓操作是招商釣成功的關鍵炮所在，而這呀一過程的一濫些細節(jié)問題缸不容忽視。蓄第一是招商定隊伍的組建亦及招商人才欄的培訓。由波于招商具有納“三快三省恭”（“三快這”即快速回酸籠資金、快需速組建市場碼網(wǎng)絡、快速沸將產(chǎn)品送抵線終端；“三美省”是指對嚷招商的生產(chǎn)失廠家來講，升節(jié)省人力，順節(jié)省物力和鈴財力，節(jié)省龍時間和精力膚。）的特點肅，其中“三于省”中就有邀一條是節(jié)約屑人力。因為價極大程度上愿動用了代理雷商的人力資薪源，招商的排企業(yè)在人員拿上自然緩解敬了大量壓力沖。不是說招槐商的企業(yè)就繞不需要引進震人才，進行轟隊伍建設。揭相反的，由膀于企業(yè)招商制工作繁雜、敗細瑣，不僅余需要招商人跌員有豐富的汪經(jīng)驗，更要三有敬業(yè)精神妖和團結(jié)協(xié)作評的態(tài)度。企私業(yè)要想長期骨的發(fā)展，通峰過招商培養(yǎng)氏和鍛煉隊伍傳更應是企業(yè)藝發(fā)展的重中占之重?？爸贫ǚ浅：媒K的招商策略岡，而在招商影實施中沒有何很好的執(zhí)行貓、甚至走樣織，那么一切隆都前功盡棄快，一個富有錫熱情、精干的、強大的招弟商隊伍是招天商的工作的餓關鍵。巖第一步是招負商的組織框糧架和崗位職繪責的確定，株主要是對人跑才個體的技擾能的鎖定和懼對團隊的整造體規(guī)劃。從懷長遠發(fā)展角蘿度看，招商綢應配備以下野幾方面人才奏：雕1、陡招商經(jīng)理1沈人，需對本刻項目憲所在行業(yè)的衰市場營銷有拍實際操作經(jīng)惹驗（尤其要詞擅長招商運興作），懂企彼劃，善管理胡，具出色談弱判技巧和人糊格魅力。傲2、輔大區(qū)招商經(jīng)志理若干，分建別負責爸項目彩招商大區(qū)的擇工作：大區(qū)嫩經(jīng)理應具備恩一定的招商脾運作經(jīng)驗，剩長于說服、而鼓勵性的談認判，具團隊猴合作精神、要服從意識和酸大局觀念猜。隊3、于區(qū)域協(xié)銷經(jīng)宏理若干，主坑要職責是協(xié)本助邊辮開發(fā)市場，匠完成銷售。隔協(xié)銷經(jīng)理需換人品正直，鑄勤懇敬業(yè)，引具備較佳的耐溝通和組織廟管理能力，臺并能長駐外鞠埠。烏4、狠商務助理若古干，主要職光責是幫助一孩線招商人員長作好內(nèi)務（慨資料物品、鹿來電來函、圾來人洽談、罪信息收集等哈）和會務組煮織等工作。領5、辣其它服務人犯員如文案、昆平面設計、慕接線及接待磚人員。造招商隊伍組袖建之后，必披須進行培訓濤。一方面，命通過培訓是宿團隊了解檢項目蟲的現(xiàn)狀、產(chǎn)顆品，了解招膨商策略和操稠作步驟，同邊時也是進行展磨合的過程急。招商的培遷訓主要有以雜下幾個方面憐：拍謠1、項目占及產(chǎn)品知識曲，以使團隊葉成員對恐項目碼的現(xiàn)狀有清漫楚的認識。復2、灰溝通技巧（衛(wèi)如接聽留、接待語言投、洽談技巧念、儀表舉止美等），以培窮養(yǎng)團隊成員穗的職業(yè)感。隨3、殲招商專業(yè)知堪識（招商流稀程、談判技估巧、接聽電塞話、注意事童項等）跟。蒸4、據(jù)招商要旨（兔招商策略說搖明及合同解痰讀等）歌。芳招商工作開擁始后面臨許構(gòu)多實際的實挨施工作，在芒產(chǎn)品的核心腎概念基礎上繩撰寫招商文儉案、制定《摟招商手冊》舅、制定媒體借發(fā)布計劃、球準備合同文貿(mào)本、準備各輛類產(chǎn)品和殊項目咐的宣傳資料舒等等，必要推的準備將為農(nóng)招商實施打紙下良好的基甩礎。只有進妥行有效溝通拳，把握“暢求租密者”的洽談誠與管控技巧陳，招商工作晶才能順利開船展。壘從第一篇招魚商廣告發(fā)布受下去，接到低第一個咨詢抵開始，截招商進入了長實際運做的抵階段。從“習求租壯者”打進第完一個到槽招商的合作少主體--各塊分銷商和代生理商簽訂協(xié)喝議，進行產(chǎn)摟品銷售這一冰過程是整個舍招商工作的攻核心部分，伙直接決定著置招商的質(zhì)量騾和數(shù)量，也芝就決定了整打個過程的成逐敗。主要目麻的是吸引好鉛的“緞求租敬者”加入到住企業(yè)的體系抄中來，共同模把產(chǎn)品推向速市場。想要喝吸引“細求租尿者”的加盟疑，有效的溝穗通顯得非常闖重要?；耪猩讨信c“定求租詞者”接觸的棚整個程序，萬一般如下：旗第一次信息緒的處理（來史函、來電）練-第一次信伍息回復-第拖二次信息處姥理（二次來漸函、復電、賠咨詢、商洽岔）-第二次循信息回復（振信息升級→叛有選擇發(fā)送頸實質(zhì)性資料嘆）-招商總鍬部零星接單艘（上門洽談姨、簽約）-恐招商會議的廁籌劃、準備侮（全國性會乒議、區(qū)域性程會議）-發(fā)喘出會議邀請么（曾經(jīng)問詢優(yōu)者、熟悉者柳及看報來電戀者）-接收蠢報名、督促沃參會-召開企會議并簽約塔-督促履約自-收款發(fā)貨牛。千在這過程中燕，首先面臨證的是對“踐求租埋者”信息的變處理和選擇椒，好的招商師廣告發(fā)布后求，招商總部方將面對大量回的反饋信息蛾，對于第一棚次來電或來粘函，主要注瘋意對“騎求租禁者”按已經(jīng)般設定的招商嗎區(qū)域歸類，鋸對歪求租忽者姓名、地擠址、、仿基本狀況和屆問題做以記研錄，同時給牛對方發(fā)去有決關產(chǎn)品和膝項目狠的基本資料撥（包括吧項目勤介紹、產(chǎn)品組介紹、招商唯活動的安排犧），同時對晚于各地區(qū)實喪力較強或行膽業(yè)內(nèi)經(jīng)營者蓄一類的“聾求租隨者”做重點崖標注，用以宮綜合的研究呢。在這過程奸中，不必在冠中向詢留問者做過多遲有關招商的勒說明，對于動“該求租鹿者”提出的坑問題也不必風急著回答（悠主要避免“晉求租干者”因了解死不夠而以偏葉概全，自我釘估計或防止哈競爭者和惡源意攻擊者獲撕取一手信息較）。在“狠求租舊者”研讀了取有關資料后例第二次咨詢懲過程，招商草部門則應該燃選擇性的介今紹關于招商稠情況和產(chǎn)品漢信息，并根狠據(jù)“永求租太者”表現(xiàn)的自誠意，發(fā)去驕部分“該憲求租牢者”重點關朗注的內(nèi)容資賴料，并力爭查邀請對方參蠅加招商會議綢。傲對于一些急初于了解情況坦的“印求租陰者”，招商聯(lián)部門要有專電人負責接待較和談判，帶動領來訪者參盒觀鉗項目他、了解運作炭方案等，以幟免流失“加倘盟商”。立面對面的溝常通方式仍是吐最直觀有效刻的方式，招午商會議的成我功開展是“測求租朗者”加盟的瘋關鍵一步。裕在與“乳求租昨者”談判之零前，一些細艦節(jié)的準備十愈分重要，如旅招商辦公場劑所的布置、臘人員的工作畝狀態(tài)、對來迎訪者的接待饑，這些都直凝接影響洽談拳的結(jié)果。在劈溝通的過程儀中，應該向撕來訪者潛移貴默化的傳遞錘以下幾點信崇息。斬1、拍有實力萌：排與強者合作糊才能更強，粥加盟者希望暮企業(yè)的力量蝶雄厚，解除飄后顧之憂。端2、倡有決心其：則堅定的信念農(nóng)和強有力的櫻推廣策略將銜使加盟商感溪受到其項目堡推廣項目的乳決心，用數(shù)乳字說明醒項目午的力度是最罪好的方法。參3、邀有信譽帖：抹一味的夸大吸其辭根本無遣法聯(lián)合有實嫩力的經(jīng)銷商猴，態(tài)度真誠菌、有理有據(jù)縫，最大限度護的為“斬求租乏者”考慮是識雙方共同發(fā)茫展的基礎。奪4、霧有辦法妻：斃詳細、可行姿的營銷方法阿對于經(jīng)銷商奸有極大的吸稼引力。辨5、構(gòu)有利益躬：蔬歸根結(jié)底，獨成功的推廣訪應該有豐厚桑的利潤，灰項目舞留給加盟者笛的利益應該這十分可觀。翻與“糠求租窮者”簽定合蜘同，收取顏租金俘和保證金，束則全面招商劍工作告以段巨落，后續(xù)零技星的招商工興作開展可以挎抽取部分力處量，而工作雨的中心轉(zhuǎn)移漿到產(chǎn)品的全懇面推廣階段飽。株招商過程中爸，要處理大磨量的信息和叛參與大量的鼻談判、說服細、培訓工作狼，工作內(nèi)容義非常細瑣，煮實際的過程訴中會遇到一逢些具體問題塔，對“任求租桐者”提出的逗問題給予良云好的解答將短大大增強其嫂信心。招商策略幸大型商業(yè)物隱業(yè)招商策略葉第一部：招約商原則和準塘備過程匠招商目標的淚選擇唱企業(yè)招商的雷目的是為了狹吸引知名商毯家，出租經(jīng)狐營場所的使奉用權(quán)，更好篩地提高項目立整體市場吸度引力。因此紅招商目標的念選擇要根據(jù)拒市場需求和囑項目定位情壩況來確定，父具體說應考胸慮以下因素愧：名(一)項目誰自身的市場喂定位；恥(二)項目曬所在地的消蓮費狀況；喪(三)投資株商和發(fā)展商親的自身資金唱情況；象(四)擬引部進商家的市灰場定位、發(fā)案展戰(zhàn)略活。榮招商談判原借則的確定鞭招商談判的扇目的在于使嶄參與談判的然商家能符合聚招商企業(yè)的姐目標和利益胸需要。要達絨到目的，招杰商談判必須宜針對談判的偏特點，確定潔一些基本原混則。吵(一)招商揉談判的特點杏1、澤談判對象的炊廣泛性、多吊樣性和復雜柏性扁商場的交易議活動不受時厚空限制，而災具體的談判吊對象交易條凝件又是多樣末的、變化的漆。這就要求梯項目另的談判人員柱要圍繞本金項目舉的經(jīng)營范圍緣，廣泛收集鄙信息，了解側(cè)市場行情，械并選擇適當杯的方式與社烏會各方面保來持廣泛的聯(lián)嬌系。魔2、寇談判條件的掏原則性與靈則活性縱項目鄰招商的目標患要具體體現(xiàn)火在談判條件潮上。條件具般有一定的伸制縮余地，但濁其彈性往往傻不能超越最葡低界限，界培限是談判人躺員必須堅持得的原則。這肺一特點就決螞定了須項目煌談判人員要貪從實際出發(fā)表，既要不失來原則，又要贏隨機應變具紀有一定的靈弟活性，以保艷證實現(xiàn)招商套談判的基本搬目標。陸3、慢談判口徑的塌一致性搭在招商談判居中，雙方談儉判的形式可起以是口頭的續(xù)也可以是書俗面的，談判綁過程往往需升要反復接觸驢。這就要求博談判人員要拋重視談判策備略與技巧，林注意語言表泰達和文字表純達的一致性棋。談判人員愧要有比較好松的口才和文靈字修養(yǎng)能力姨，也要有較炕強的公關能據(jù)力。版

(二)肺網(wǎng)招商談判的伴原則即根據(jù)招商談匠判的特點，新談判雙方要子取得共識，鼓促使談判成恢功應遵循以舅下原則：重1、梳堅持平等互廣利的原則豈尸浸搖2、吊平等互利原邁則，要求談院判雙方在適扯應對方需要質(zhì)的情況下，妄公平交易，辭互惠互利，氏這是保證談產(chǎn)判成功的重槽要前提。間3、既堅持信用原堤則控銅坦信用原則是鐵指招商談判冠的雙方都要筍共同遵守協(xié)屠議。重信譽愿、守信用是每商家基本的垮職業(yè)道德。誦在談判過程故中；應注意縣不輕易許諾橡，但一旦承僻諾，就應履摘行，保證言券行一致，取邁信于對方，顆以體現(xiàn)真誠錯合作的精神城。孩4、介堅持相容原拔則厭鵲魂相容原則要奮求談判人員郵在洽談中要常對人謙讓、閣豁達，將原蘇則性和靈活亭性有機結(jié)合否起來，以更么好地達到談唯判的目的。具招商談判的握準備鍵所謂招商談加判的準備就扇是指在思想蜘上、物質(zhì)上漂和組織上為敲談判進行充叼分的準備工坐作，主要包退括：拼（娛一）

招商周宣傳是招商參成功的先導稈，招商手冊渡是宣傳的重執(zhí)要環(huán)節(jié)，是柴項目溉招商的基本薦宣傳資料，穿關系到豎項目仁的形象，該鳥手冊突出如花下關鍵點：雙通過鉆石地法段選擇項目用選址的正確局性，樹立基惕本點核心地偷段的商業(yè)物停業(yè)。謊通過事實列愛舉項目投資鳳商與發(fā)展商孔業(yè)績與榮譽字，突出其在遍項目所在地艦的地位。我

招商策劃勝和承租戶的喊選擇關系購件物中心的成方敗，在招商講過程中，有襯必要對每個夕承租戶進行權(quán)分級評價，桌預測他們的舅經(jīng)營前景，扣作為店面出彼租的指導。鍛

第一

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需貴要保證購物刃中心經(jīng)營項凱目的多樣性旨與綜合性。這（二階）準備談判映的依據(jù)港1、哈明確談判目犁標，包括最淋優(yōu)期望目標窗、實際需求違目標、可接廢受目標、最咳低目標等；拌2豈、樣規(guī)定談判策盾略，包括了辱解談判對象袍的狀況，談剃判的焦點、歷談判可能出案現(xiàn)的問題及伸對策；源3佛、毒選定談判方撥式；價4客、贏確定談判期柱限。耽（三施）組成談判撤小組粥挑選談判小涉組的成員；鐮制定談判計熊劃；放

確定談判預小組的領導裁人員。蹦第二部：確怖定招商方式靈與渠道他

商顆業(yè)物業(yè)項目真招商的方式膊項濾目洽談會。牌項目洽談會鉗是招商最為針常見的一種稻形式。它是塔由招商單位惡攜擬與合資詞、合作或引投進的項目，演有針對性地橋與商家洽談已。其特點是績針對性強，團易于吸引有愉興趣的客商幸。影響大，細實效性好，蓄主辦者可以桂派遣技術專陡家與客商直捧接進行接洽缺。津叫項目發(fā)布會販項目發(fā)布會特是招商經(jīng)常樓采用的方式徑。它是由炸項目霸主辦者在一雜定的場合公彎布擬引進合液資、合作的莖項目，闡述旋招商項目的溝特點和技術漢、資金要求摔，以期吸引廉客商。拌同經(jīng)濟技術合窄作交流會稼經(jīng)濟技術合筋作交流會是泥一種層次較孕高、范圍較歸大的招商引欄資方式。其仔特點是層次屠較高，范圍材較大?？梢岳嵌喾N行業(yè)巾的招商。究愧投資研討會艇投資研討會列是一種較小妖型、時間較沈短的招商形毯式。它通常辛是由政府部讓門、經(jīng)濟研君究機構(gòu)舉行鄭的區(qū)域性投薯資戰(zhàn)略、政駝策、現(xiàn)狀和寒發(fā)展趨勢的瀉研究討論會桃。其特點是謝靈活，即是曠務虛，又重閘務實，主辦很單位可以公速布一些項目當進行招商，逮可以介紹本諒地區(qū)的投資燙環(huán)境和利用師外資的政策差，達到宣傳奴的效果。登門拜訪憐登門拜訪是項招商效果明域顯的輔助性否活動。招商風單位專門派盆出招商小分摘隊或在國內(nèi)蹈外舉辦集會府式招商活動侵之余，拜訪族跨國公司、才投資咨詢顧殿問公司、會梅計師行及其醉他中介機構(gòu)假，宣傳投資搖環(huán)境，具體宜介紹投資項晚目，探討佳莖作事宜。其姥特點是機動疑靈活，針對蠟性強，氣氛射融洽，容易遠引起被訪者閱的興趣。館第三部：制宰訂談判策略際明確談判目及的翻招商談判的蛾目的就是招勉商洽談的主蘿要目標，或覽招商洽談的惡主題。在整膝個招商洽談竭活動中，招出商洽談者的絮各項工作都疫要圍繞招商滋洽談的目的束而開展。顧在招商洽談環(huán)的目的確定塊以后，就需擔要確定招商腿洽談的各個勁具體目標；竊在達到各個頭具體目標后備，招商洽談懸的主要目標飛即招商洽談圈的目的就可戴以實現(xiàn)。哀招商洽談的咳目標可以分蜜為三個等級劈：暑第一級的目絮標是最高等終級的目標，籌如能達到這俯一級的目標皮，整個招商檢洽談可謂是蚊獲得圓滿成腥功；釘?shù)诙壍哪啃臉耸腔具_脆到接受的目炊標，如能達社到這一級目籮標，整個招需商洽談可謂援是獲得了基扔本成功；亮第三級的目礦標是最低接瓣受目標，如鴉能達到這一愛級的目標，肚整個招商洽略談可謂是達肅到了最基本潮的要求。外招商洽談的專目的就是在僻招商洽談中亭所要追求的洗最佳利益目社標。蹄在確定了招俯商洽談目標鋒的同時，還書要確定招商顛洽談的地點笛。招商洽談濃的地點對招掏商洽談的成御功與否有很天大的影響，膛因此，在確脹定招商洽談搜地點時要慎內(nèi)重，應考慮監(jiān)以下幾方面勤的問題:談格判中各方力裝量的對比，幟可選擇地點置的多少和特問色，各方的疊關系及可能蛙發(fā)生的費用震等。畝本案場分析絲（飛洲國際蒼廣場）玩一、徐家匯列商圈背景介牧紹宜徐家匯商業(yè)適中心界定北絡起廣元路，抹南至南丹路痛，東起天平惠路，西至漕救溪北路，座搞落于上海最譯大的地鐵一耍號線徐家匯窄站上。睬30濫多條公交線狹路連通四方澆，漕溪北路采立交橋、中撤山南路內(nèi)環(huán)蝶線高架一同劫構(gòu)筑起現(xiàn)代糞立體交通框猴架。徐家匯呼商業(yè)中心占還地攔3.3類平方公里，鐮共計大小商泰業(yè)網(wǎng)點無1000豪多個，商業(yè)拐營業(yè)面積達冠45揮萬平方米，柱占全區(qū)營業(yè)另面積的緒1/3瞞，徐家匯商腐業(yè)中心附近交已建有二條嚇市級特色街內(nèi)，即衡山路勻歐陸風情街男和宜山路建凝材家具街，嫂分別以休閑星娛樂和建材復家具聞名于迫滬上。目前鈴徐匯區(qū)正積梳極培育新的礎二條商業(yè)特弱色街，一條騙是以依托上游海交大的高塵新技術孕育腥而成的廣元莊西路慧谷電擠子街，另一復條是以面向便大眾消費的融天鑰橋路餐番飲街，起到情了為商圈相匯輔相成的作狀用。金徐家匯商業(yè)劍中心目前已關構(gòu)成融購、巷娛、賞、食寧、游為一體下的綜合消費炕商業(yè)布局，互其中百貨商土廈、餐飲業(yè)翻、娛樂文化共已成為商業(yè)當中心的主力識業(yè)態(tài)。徐家羽匯商業(yè)中心獅集天時、地畢利、人和的余優(yōu)勢，尤其弦經(jīng)過新一輪束精心打造和風調(diào)整后，得鄭到了突飛猛葛進的發(fā)展。預首先徐匯區(qū)寄是人口導入鞏區(qū)，吸收了養(yǎng)靜安、盧灣帽、黃浦等地嫂區(qū)的動遷居剖民，為徐匯廁區(qū)帶來了客護流，并且徐條匯區(qū)人群中排以知識分子談、海外僑胞棍、高收入人耕為主，為創(chuàng)裝建商業(yè)中心衰奠定了基礎染。徐家匯投薄資多元化，石招商注重徐券家匯商圈特能色經(jīng)營。商想圈內(nèi)有市上肺第一家滬港嬸合資的東方拋商廈，滬臺皂合資的太平轉(zhuǎn)洋百貨，滬檔港合資的港其匯廣場以及芬中英合資的蚊匯金百貨等匆商業(yè)企業(yè)，俱吸引了大批似不同消費水古平的消費者及。注重錯位另經(jīng)營。商圈唐率先倡導默“胃錯位競爭駝”驗和搖“狠個性化經(jīng)營譽”將的經(jīng)營理念殃，從消費方藍式、購物環(huán)斜境、商品結(jié)斃構(gòu)到文化氛酒圍、功能設慌施，創(chuàng)造了吊商圈相依互豐補，共存發(fā)熊展的成功經(jīng)淡驗，形成了綠商圈整體的遠競爭優(yōu)勢，血滿足了不同葡消費者的個拉性需求。一卡是注重發(fā)掘天商家本身的歸經(jīng)營能力，惠形成了不同樣氛圍和水準州的商家企業(yè)嗚；二是注重隸業(yè)態(tài)錯位。費商圈內(nèi)率先杠引進了電腦池市場，百腦鵝匯、太平洋墳電腦成為了隸全市電腦業(yè)俱的旗艦店，氧占全市的電帆腦銷售的潮50％念。美羅城在僅引進百腦匯陶的同時把美悅食廣場、音虎響廣場引入妨商圈，使整肥個商圈的業(yè)堆態(tài)更為齊全鑄、合理。示徐家匯商業(yè)壺中心現(xiàn)有的醫(yī)東方商廈、錄太平洋百貨涂、匯金百貨巨、六百實業(yè)援、新路達吉窩買盛、匯聯(lián)仍商廈、美羅鈔城百貨商廈四營業(yè)面積達萄30羨萬平方米，脹占總面積的墾64％鬼，己2003未年度銷售達僵39飲億人民幣，窄占社會消費訂品總額的蘋30.7％旅。東方商廈欺以其充“跨禮在東方挽”遺的服務宗旨茫享譽全市，修并以其國際電知名品牌吸警引各方來賓希。滬臺合作所的太平洋百比貨定位于頭“鍋流行的領導香者膽”晌，在年輕女粗性顧客中極久具號召力，奸憑借其卓越辛的經(jīng)營理念話和靈活多樣嫌的促銷手段席，迅速在百繭貨業(yè)嶄露頭府角。六百實傘業(yè)首推撈“弱自然式服務誕”跑，以規(guī)范嚴挑格的現(xiàn)代化氧管理模式和刺溫馨的服務蘆在行業(yè)內(nèi)獨吊領風騷。定恢位于版“真現(xiàn)代都市型方百貨接”物的匯金百貨民于竟98無年開業(yè)，一三流的服務設煌施、濃郁的污文化氣息和皺諸多的品牌席深得白領人梢士的青睞。威2000俗平方米的地察室超市以生鞠鮮食品為特與色，為周邊擇住家提供了憐極大的方便蕉。臟營業(yè)面積達卻7貼萬平方米的擠港匯廣場是綢上海目前最生大規(guī)模的購倘物中心（S甚hoppi氏ng匯M拿all陶）。商場引謹進商戶詞250蹲家，包括使30編間特色餐廳過及翼5000窯平方米的國河際美食廣場尚、前15000屢平方米的富賠安百貨、蝶8500泳平方米的西及式主題樂園顫及大型超市改、專業(yè)運動毒城的進駐。警即將開幕的咬橋外橋主題哨樂園，設有輩室內(nèi)模擬高姓爾夫球場、語立體動感游攔戲、賽車、帥3暴維音像、迷碌宮、激光戰(zhàn)癥斗游戲以及部魅力迪斯科彩舞廳和火焰頸夜總會等，照無論購物、桌休閑、餐飲做、娛樂在港本匯均能滿足唇各階層消費孤群體的需要澆。撤徐家匯商業(yè)僻中心內(nèi)有電邊腦專業(yè)市場桿百腦匯電腦沉、太平洋電陰腦、盈河電慕腦可3疲家，徐家匯勁的電腦廣場隊目前成為上斃海最大的計擴算機及其配用件、耗材和本其他信息產(chǎn)令品的集散地槳之一。挑餐飲娛樂業(yè)鞠有祥40欠戶，營業(yè)面鑒積續(xù)10.17匙80燦萬平方米，熄占總面積的達31.86悲％環(huán)。位于徐家劈匯商業(yè)中心答的美羅娛樂圾城總體面積律達扮6.5嬸萬平方米，福獨特的巨球崇建筑綴滿新哨穎的滿天星徹頂燈，將購糠物、休閑融端為一體，品散種豐富的休彩閑小吃、白岡領光顧的舒需適堡健身中悔心及令學生煮、市民喜愛盤的思考樂書改局、柯達影固院等已逐步易成為市民消迅費的新熱點拆。并構(gòu)成徐狗家匯商圈休祖閑娛樂業(yè)態(tài)崗主流。天鑰茄橋路餐飲街制以品牌著稱毯，以家常為副特色，使得秋工薪階層慕駝名而來，成雜為聚朋小酌畏的好場所。勉徐家匯商業(yè)介中心現(xiàn)有賓脹館業(yè)徑3防戶，營業(yè)面催積披4.140秒0姓萬平方米，浮占總面積的麥12.96駛％盾。徐家匯附促近有著四星店級的建國賓懼館和二星級摘的西亞大酒僅店以其便利藥的交通條件柿和適中的價班格吸引著周塑邊省市的賓怒客近悅遠來甜?；?、背景分核析優(yōu)勢躲經(jīng)營面積大循，可以體現(xiàn)與規(guī)模經(jīng)營效坐應，可以經(jīng)脖營不同規(guī)模鼓的商品，有條較強的滿足折力和挑選力偵。月交通優(yōu)勢：業(yè)地鐵1號線很、4號線直皺達本案B1災，并設有出釀口，每天數(shù)墳萬人流能保溜證經(jīng)營者的甲利益，高架氏內(nèi)環(huán)線近在隱咫尺，輕軌訪明珠線距本乞案步行10喬分鐘路程。辨商圈優(yōu)勢：朋徐匯商圈的獅經(jīng)濟發(fā)展已幸日趨繁華，末本案距徐家惑匯商圈10蔥分鐘路程，得其發(fā)展前景往也非?？捎^直。栽物業(yè)管理優(yōu)靈勢：國際金詢牌管理集團侮，高效統(tǒng)一擔經(jīng)營、統(tǒng)一乘管理、統(tǒng)一?；貓?。同步桿世界先進經(jīng)誰營理念，國糧際品牌管理效公司擔綱物饞業(yè)管理工作叮，展現(xiàn)國際徐商業(yè)氣象。賽發(fā)展優(yōu)勢：朱徐匯區(qū)是上目海市的中心境城區(qū)，這里既集聚了上海隱的科技資源醬優(yōu)勢、人文匠環(huán)境優(yōu)勢和雙徐家匯商圈嗚品牌優(yōu)勢。抱近年來，低徐匯區(qū)在經(jīng)告濟建設、城糊市管理和社頁會事業(yè)的發(fā)扯展等方面，倍都取得了令羞人矚目的成駱就，綜合經(jīng)敢濟實力在上孝海10個中鑰心城區(qū)中名丈列前茅，是昨上海市首批賽可持續(xù)發(fā)展合綜合試驗區(qū)識。徐家匯地苦區(qū)，已經(jīng)成醋為上海最繁攻華的現(xiàn)代化耳商業(yè)中心之舟一，上海三蝦年大變樣的幼標志性地區(qū)愧之一。塌32米挑高敢中廳，電梯攜直達5F、療6F，盡顯添貴賓級非凡案品質(zhì)，31該部瑞士迅達爽電梯、自動涌扶梯、觀光棉梯、垂直電證梯應有盡有不，商業(yè)運作創(chuàng)暢通無阻，念意大利原裝伐cofsi核進口中央空誰調(diào)系統(tǒng)。弱勢兄處于次星級跑地理位置。丟徐匯商圈日暗趨成熟，已遍形成錯位經(jīng)赤營，本廣場榆尚處于起步齡階段，競爭駝激烈。玻招商價格無集明顯優(yōu)勢。機遇夜足夠的廣告犬預算支持廣倒告及公關活津動。費市政府政策誤的有利傾斜瑞。薦由于近徐家作匯商圈，商炒鋪需求量大傘。問周邊高檔的竄固定消費群池體絞強大的地鐵柴消費群哥寫字樓固定塞的消費群體搬本案招商策坦劃方案土一、招商原毛則授巧妙利用逆夠向思維，懸異念轉(zhuǎn)播的各稅類異手法，扎讓本次招商懇跳出百貨業(yè)升招商日趨同郵質(zhì)化的怪圈塘。這樣既可遠傳播與眾不子同的招商訊勉息，又可在抹瞬間達到樹刮立品牌概念黑的節(jié)“偶一石二鳥顫”皮的多元效果檢。烈二、招商策尚略泛●漂樓層功能涂區(qū)劃按照各希類品牌間的職經(jīng)營互動原逐則，進行局煤部科學規(guī)律輪整合。喝●液嚴格控制胃招商品牌的壓層次，利用鬧自身優(yōu)勢吸聚納國內(nèi)國際蠟亮點品牌。洽這是保證整凈體層面上檔箱次先決條件灣。騰●怠店鋪采取端定價租賃制繳和協(xié)議扣點衡制，以便為駝招商信息宣惕傳創(chuàng)造懸念叫賣點。煩●尚店鋪定價芒租賃的切入執(zhí)點與眾不同期的懸念招商置策略。暮●裕與徐匯區(qū)谷政府有關部矮門合作，打懶出公益事業(yè)償牌。孕育徐堵匯社區(qū)系列徒廣場文化活彈動。為眾商臺鋪聚集人氣圈，使發(fā)生購柏買行為提供郵沖要條件，充培育本商圈護目標受眾的爬習慣性消費移行為，為目濃標業(yè)主提供命經(jīng)營成功的共有利保障，冊為樹立品牌替形象打造宣蘭傳基點。鉛三、品牌形磁象定位政鑒于本商圈志潛在消費層叛面頗高，本猛次招商對象崗也應該頗具總品牌知名度野。利用系統(tǒng)另的品牌傳播戒策略，打造甩成一個國際與國內(nèi)知名品陸牌匯聚的大嗎舞臺。以服御務品牌化，毀個性化模式介為先導，以灣迅速的宣傳圈手段傳播飛獄洲國際廣場丑在本商圈內(nèi)維的行業(yè)標志累與先驅(qū)的形宿象地位。炎四、實施方甩案利（分割出租而）豎定位的基本早依據(jù)緩①伸地段決定原舍則有前面已經(jīng)提所到，本項目輕屬于上海市鋼傳統(tǒng)商業(yè)中場心徐家匯商即業(yè)圈，距徐驕家匯中心約敘1公里的路都程，極其方蘿便的城市交驅(qū)通和大量的宜人流使得本喉區(qū)域具有一頌定的商業(yè)氛谷圍。然而，爛因為徐家匯史商業(yè)中心僅宇在方圓20宰0米密集，環(huán)與本項目相絡連的漕溪北喊路是快車道攪，沒有休閑徒步行道，形娘成了一定的拐商業(yè)斷層。鐵因此，在不社能充分地與然徐家匯商業(yè)性中心共享人澤流、互通商點氣的現(xiàn)實格唯局下，須有拖精準市場錯醋位的經(jīng)營定童位，將消費翁者吸引在本亮案地鐵站下慶車。焦②膚互補原則良由于本項目跡商業(yè)規(guī)模較垃小，前期定繞位是寫字樓處的配套部分紹，因此不能辮簡單的定位江與上述徐家撕匯商業(yè)中心儲同質(zhì)業(yè)態(tài)，陵要走專業(yè)、季高檔、精品朝的路子。引詢進高利潤的旗專業(yè)餐飲品類牌店、精品蟲百貨店和高劑檔城市會所奶是本項目對擔市場的互補椅。愉③停業(yè)態(tài)演變傷原則碎傳統(tǒng)的商場立只是購物的老場所，隨著在人們的生活燕水平的提高輸、消費行為罪的轉(zhuǎn)變，休便閑購物成為沖主流，休閑朗、餐飲、娛飼樂將極大的傳滿足消費者湯購物外的需那求，并且其純規(guī)模也將趕庸超購物的規(guī)拐模。拐④逆商圈擴大躁原則北同樣，因為刪高端的商業(yè)慮市場定位，臭在我們的消養(yǎng)費群定位上碎就要充分考銳慮整個上海御市城市中心物區(qū)域，擴大方服務半徑和列商圈，吸引奴最多的優(yōu)質(zhì)筆消費群，實接現(xiàn)商場的持溜續(xù)繁榮。抓五、商場布泳局訴飛洲國際廣澇場志定位為高檔毒商業(yè)中心，膛招商客戶群厘為：式1、國際知忍名品牌，國甚內(nèi)知名品牌剖廠商川；籃2、息國際連鎖集材團斷。閘1、主營項留目扛地下一層：餓高檔超市休熔閑系列。碼一謹斑層：進口化場妝品（CD辭、姿生堂、圈嬌蘭等）、計高檔珠寶（副謝瑞琳等）猶、世界極品每服裝(阿瑪薄尼

杰尼亞納等)、高檔搖手表、高檔捆皮具（路易硬威登等）、存高檔工藝品尺、高檔筆異。贏二芬壩層：高檔女桃裝采系列炒、休閑裝、唇手袋、女飾飛品、精品鞋銷店、精品褲后店、女士內(nèi)反衣解。粥三勿貴層：高檔男范裝年系列炕、休高閑裝灣、皮具、男外飾品、精品推鞋店、精品開褲店、男士快內(nèi)衣挺、柜領帶陣。配四反心層：兒童服象裝、高檔床澆品、進口飾送品店、精品枕工藝品、體欲育服裝、體碧育器材替?；栉迕箤樱翰惋?。膚六竊層：娛樂休升閑。配套項目巖A東、谷

家私、布渠藝、古玩、叢畫廊、廚房腸用品、書屋字。蓋B漏、古

肯德基、袖麥當勞、必赴勝客、羅杰楚斯、茶葉店肅、酒吧積。宋C

邁、伶屈臣氏、醫(yī)梅療診所、健著身中心、美圍容中心、美涌體瘦身、茶香社、寫真工猴作室、數(shù)碼朵工作中心、敢藥店營銷理基念崇。板六、人員配塌備計劃：否組成一支強錦有力，專業(yè)扯的招商，租革戶物業(yè)管理姨，企劃隊伍畜，具體如下貍：插招商經(jīng)理（葵1人毫）識招商主管（炒4人）糾入租設備工悔程安裝管理感，電氣管理只（2人）（胃人選可由開阿發(fā)商提供）跟企劃主管（附1人）碰籌備期商品餓部人員總編佛制8人腿七、招商人袋員崗位職責爐副總經(jīng)理/藝兼招商部經(jīng)濁理巾▲氏主要職責：出☆喊根據(jù)購物中桿心經(jīng)營方針叼與要求，制婚定招商部計術劃，并組織旗實施。堤☆旺負責購物中孫心整體商場隸策劃，布局鄭，商品組合贈及與廠商協(xié)踢調(diào)，公司整哄體企劃，促蒜銷等，確保彩商廈經(jīng)營指倡標達成。鏡☆霞組織，管理無招商，企劃哨團隊，培訓羨及輔導招商圓人員。推☆溫對招商部門蒜廠商引進，域人員招聘，怠促銷方案及滋相關合同及散發(fā)生交際費籍用審核等負丙責?；猩讨鞴埽〝?人）濃▲英主要職責：炎☆按負責整個樓狐層招商，布氣局，商品組密合及與廠商沙協(xié)調(diào)，確保圍招商品10搶0％達成。梅☆社配合公司整殘體布局，完悟成公司下達純指標。境入租設備工沫程安裝管理均，電氣管理跑（2人）（利人員由開發(fā)劉商提供）森▲央主要職責：猶☆疲入租設備工露程安裝管理介，電氣管理書，維護管理飯商場的整體王工程運行，杏同時滿足正亡常開業(yè)。坦☆閣協(xié)助經(jīng)理開夸展工作。嚴悅格審查招商代戶經(jīng)營資格素及入住手續(xù)媽。綿負責租戶單埋位日常管理恰工作，督促貍租戶單位認統(tǒng)真履行招商軋合同?？v企劃主管（或1人）禁▲舉主要職責：么☆紀貫徹執(zhí)行本謀企業(yè)經(jīng)營發(fā)男展戰(zhàn)略方針嗽，配合招商刮，經(jīng)營需求面，結(jié)合實際中制定本公司暈廣告策劃并追組織實施。濾☆棟負責對商場水宣傳布署總斑體規(guī)劃工作按，作出建設壟性的意見，贊統(tǒng)籌安排促蟻銷，成列，徹美工工作。水八、商場租馳金預測湊周邊租金調(diào)仍查頂商鋪租金比梯較表（人民奔幣孝/華平方米甘/矮天）許漕溪北路沿艦街商鋪租金誠表：食物業(yè)名稱將性質(zhì)蟲地址碼租金左(澆元飽)查面積唉(滑平方米驚)玩?zhèn)渥⒌兰局Z休閑餐愛廳許商鋪委漕溪北路裹41核號井11.5拒250順宣圣愛廣場飯商場粗漕溪北路蝕88院號響9績5000(謙F1歌－籠F4)妙底樓1艙47姑0平方米出張售蹲6拘萬元行/芹平方（殘62289于999秤）旦小上海家常鑄菜碗商鋪蘋漕溪北路政439載號不12蛋500槽建國賓館底替樓商鋪府潑商場步漕溪北路熟450營號原8.5嗓1000悲在租翅江南證券頌商鋪謠漕溪北路燥458濕號屢奉300價木丹尼美發(fā)沙啊龍住商鋪烈漕溪北路甘506熔號索15農(nóng)100盜異同藝裝潢掠商鋪豈漕溪北路靈508縮號職12伐60目智海納服裝店貢商鋪伶漕溪北路援512逗號算16餡60圣獅蔡家食鋪惰商鋪筒漕溪北路是518嚼號更10夫400禿脖異度空間音冷樂餐廳士商鋪錦漕溪北路痛559竿號幅10魯300泉爪瑞士美發(fā)中勞心障商鋪封漕溪北路秒583辣號演12陷150墻中麥當勞胸商鋪賣漕溪北路脅642鴿號冬洪200舒壘必勝客謎商鋪顆漕溪北路售646翅號稿請150掘習屈商鋪別漕溪北路請681接號管12怖110魯3錦年前承租（屯64688肚221綠）決良宵酒樓女商鋪景漕溪北路丑682刻號譽10好600備灑國美電器腥商場德漕溪北路灘730念號上10勢600乏求中興百貨葵商場助漕溪北路由740驅(qū)號噸10顯800尸崗金韻貿(mào)易行勺商鋪攻漕溪北路訓780悄號黎10絲250紙?zhí)颇系|路沿啦街商鋪租金赤表：覺物業(yè)名稱國性質(zhì)灑地址龜租金績(女元蜻)椒面積升(朽平方米偉)聾備注呀達封房產(chǎn)恩商鋪缸南丹東路煉4圖號船9跑100惡客黛兆美容辣SPA念商鋪圍南丹東路廈10鏈號斥12壯100起援吉多服飾石商鋪購南丹東路估22培號椅12菌100常鵲上海銀行快商鋪代南丹東路薄38拆號奮贈300戰(zhàn)治浪漫一生咖縱啡店律商鋪脂南丹東路細88緣號哥10地15誠0啦薯21耀世紀不動產(chǎn)彩商鋪課南丹東路援101頁號甩5.6校100謠南丹東路漕氧溪北路口的胃亞都國際名駐苑的裙房租腦金價格然15娛－街20錯元撓/犯天熟/國平方注利亞意式餐防廳板商鋪速南丹東路湖102貴號攔10軌300罰紅星眼鏡公劣司妥商鋪惑南丹東路悔133百號偷18籃100船滬邦房產(chǎn)度商鋪律南丹東路跪141浮號贏8億100佳金梓羅飾品霧商鋪色南丹東路授145澆號賊11嚷100舌手抓小龍蝦賽商鋪景南丹東路楚151彎號絡12周50旦天鑰橋路沿演街商鋪租金涌表：揭物業(yè)名稱挖性質(zhì)找地址坊租金雞(羨元咽)嫁面積登(題平方米止)暮備注舒西亞集團毫商場閘天鑰橋路違20或號膛10鉆3500遲慎匯聯(lián)集團帆商場若天鑰橋路嚇21濁號坡傾伍扣率繁25％喇（有保底）巧香榭儷舍時哥尚百貨耽商場心天鑰橋路讓88逝號聯(lián)28逆2000駁64384給538宮（王先生）浙立好信房產(chǎn)坑商鋪仙天鑰橋路南隨丹東路逗聞8植（式25來）價60欠2屈年前租病嘉匯廣場色商場蔽天鑰橋路南倡丹東路功18歲18000勒62370鬼088

喇漕溪路沿街介商鋪租金表孟：伯物業(yè)名稱窗性質(zhì)析地址終租金忘(般元噸)臂面積兇(刷平方米睡)貌漕龍沈記酒崗樓斯商鋪進漕溪路儀121斗號渡3.5卵500耀巴比饅頭專育賣偽商鋪鐘漕溪路刻12寨3子號尖7.2略50長儂家儂休閑欣小還號鑒商鋪弦漕溪路賊127愁號倆6.3串150灘宜家家居睡商場遷漕溪路連128乒號懷自己買下三2500才旺家房屋兼商鋪劃漕溪路菌129蠅號亡5.3巴50良可的便利鼓商鋪蛙漕溪路羞167剛號匆4.7猴200隔五十鈴汽車廟展示廳夾商鋪秋漕溪路鴿190邁號貪5多300料好裝飾家超它級購物廣場待商場興漕溪路銷210況號柜3.7驗2000百貨商場：少物業(yè)名稱呆性質(zhì)啄地址趴租金災(亡元偽)噴備注才太平洋百貨梅商場坦肇嘉浜路淘1F也35-50育共八層，艦營業(yè)面積近黎3癢萬平方米刷2F盆30-40木3F量25練-包3習0笑港匯廣場童商場室虹橋路凍1F督40弄-蒸5湯0稅共六層，營膏業(yè)面積斥7.5鬧萬平方米，糾第五層美食色廣場，第六蝶層電影院半2F委30-40雨3F達17尤4F多12病美羅城休商場供肇嘉浜路掠1F嗓38說共八層，第截六層是舒適策堡，第七層瘦是好樂迪，害第八層巴西縱烤肉，營業(yè)域面積為爸6.7蛾萬平方米米2F慘36奸3F鈴28貞4F鑰18某5F硬11序上海市商鋪窩區(qū)域平均租當金（元/㎡雖/天）區(qū)區(qū)域時間筍商業(yè)中心地窩區(qū)澆次商業(yè)中心繞地區(qū)輕次中心城區(qū)炎城市邊緣地乘區(qū)預2003.浴07僵33.4券7.6候5邀2.2企2003.剝08夏34.7驅(qū)7.8壁5.05魯2.21益2003.宅09獎35.2羊7.9根5.1產(chǎn)2.31愛2003.念10齒35.6肌7.7痕5顫2.4領2003.宣11騙34.2表8謎5揚2.1沸2003.轟12揪34.5凍8浪5.1壁2澤2004.劈01宏34.5趕7.9蝕5.2真2尾2004.鈴02伏34.8請8.2何5至1.9終2004.垃03融34.9齒8.3號4.9繳1.9患據(jù)以上調(diào)查醬及經(jīng)驗，本吩案租金預算撫為襖：六出租形式蒙面積（遵M翠2哈）耍平均租金（性M旺2亞/廉天）黎年租金方10捏年租金臂15誓年租金測分割找28000筒6.62微（0.8美多金）堤67656加400駝6.7絞6億跟10.15游億輕分層累28000肉4.55擁（0.55鞭美金）擇46501爆000扭4.6廚5億仁6.98旨億工整幢陡28000延3.31挺（0.4美劑金）尖33828合200根3喪.38億妻4.44特億焰注：整幢出鋒租分層租金罷另算，其中凈分割，分層宮物業(yè)管理費婦收入沒計入康其中。帆出租形式輩分割出租投分層出租踐整幢出租督平均租金谷/M研2厭脈6.62磁（0.8美悶金）帖襯4.55妹（0.55避美金）役助3.3艘1紐（0.4美們金）集年租金（靜基態(tài)）撫6765香6400選46501息000醉33828佳200叢10該年租金（靜鴨態(tài)）希6.76員億寺4.65億結(jié)3.38億旺10半年租金（動婦態(tài)）慢1榜－以3洗年潔2029財69200匪13950輸3000藝10148慰4600側(cè)4羨－舊5喊年廁1420廁78440苗97652悟100億71039譯220榨6塑－劈7名年儉1491堆82362鍵10253學4704忍74591笛180墨8穗－華9鵲年問1566組41480情10766軟1440箱78320艷740音第訂10臥年喬8223壟6777偷56522夏2聞56蠟41118群388磚總計芬7.33億滾5.04億乎3.66億獨綜合以上靜鮮態(tài)和動態(tài)2謹種收益數(shù)據(jù)遍計算結(jié)果，畜可得出：儀分割出租：弟靜態(tài)10根年的租金總柴收入6.7方6億。泥動態(tài)10年鋸的租金總收腳入7.33銹億姻整棟出租：霧靜態(tài)10樹年的租金總?cè)皇杖?.3林8億虛動態(tài)10年資的租金總收首入3.66拐億氏根據(jù)以上分黑割出租、整聯(lián)棟出租的數(shù)淹據(jù)來看，兩怒者10年的刑租金總收入暴相差50％客。艦按商業(yè)地產(chǎn)芳投資回報來延看：奶靜態(tài)租金：西收入預計在幟10年左右利；誤動態(tài)租金：限收入預計在坑8年左右；閣注：以上數(shù)炒據(jù)未包括商故業(yè)中心外墻爆的廣告收益告。煉九、電招商周期側(cè)閘預計200層5年5月1久日對外開業(yè)阻1、200鐘4年9月為風招商準備期摸2、200修4年10月忽正式招商贈——鳴2005年邁3月招商結(jié)才束燕3、200竹4年12月估主力店進場修裝修烤——仇2005年咽3月裝修結(jié)剩束困4、200瓶5年2月一角般租戶進場擱裝修芝——烘2005年頃3月裝修結(jié)械束訊5、200組5年4月租此戶進場布置卷6、200碼5年5月對禿外試營業(yè)疤本公司推薦銜方案崗一、整幢出拐租與分割出斷租的優(yōu)劣分永析

整幢出租貌優(yōu)勢：羨①列可以一次性插回籠一筆資志金。澤②餃簡化招商，拾減少招商工夢作量。木③禍便于管理。錯劣勢：廊①捧租金較低，駕影響總體收早入（見租金慣對比表）腿易屯②梨不利于商場嗽整體發(fā)展。胖盯忘③客對出租者有拋出租風險儲扶（蜘如對方租約梁15年，第濱一次付了5漂年租金，由屠于經(jīng)營不善津?qū)е律虉鲂蔚巯舐曌u等受隆損，而后不沿再續(xù)約）

分割出租法優(yōu)勢：肺①渡租金較高，再定期經(jīng)營總闊收益大幅提歸高（見租金防對比表）繁②假可自行總體蔽規(guī)化，經(jīng)營出管理，降低明經(jīng)營風險。茂③韻可以做出自沈己的品牌形不象，增加企忙業(yè)無形資產(chǎn)疲。誤④逐潛在資金收陡入呈根據(jù)各行業(yè)篩的經(jīng)營特點含，在3年以折后每年（或遙每2年）遞敢增5％左右貝的租金，提州高年租金收探益。盤劣勢：雙①差租金回籠慢敢（一般付三掩押一）認②花要投入一筆觀預期費用（衰開業(yè)前）鍛例：裝潢費成、廣告費等濕。接二、本公司轎力推分割出臣租方案村雖然先前要霧投入一筆可穿觀的資金，列但總體收益兆不可同日而撒語，另外還側(cè)有潛在的資賞金收入可以解挖掘。還可獄以做自己的免品牌形象，借增加企業(yè)的使無形資產(chǎn)，宜真正做到名山，利雙收，燒所以本公司豬力推分割出非租方案（主錦要方案見上揭）耐租金按動態(tài)壺方案，回報砍率預計8年膛左右。課后續(xù)：叨商場招商管狗理做招商管理原島則斧第一基本原干則：要維護讀購物中心的民產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃摸金比例。大注多數(shù)業(yè)內(nèi)人清士都比較認壇同零售、餐雄飲、娛樂5嫌2：18：乳30的這個佛購物中心產(chǎn)楊業(yè)經(jīng)營黃金向比例，此比恰例特別適用碰于大型綜合千性的購物中霞心，招商要輪注意維護和唇管理好這個盈經(jīng)營比例（健當然不是絕藥對的）。勇第二基本原惡則：要維護糊購物中心的漿統(tǒng)一主題形欣象和統(tǒng)一品監(jiān)牌形象。購局物中心是一漂種多業(yè)態(tài)組股合的商業(yè)組拾織模式，但張它絕不是一暴個無序的大煙雜燴，購物份中心必須是浮一個擁有明師確經(jīng)營主題或和巨大創(chuàng)造絕力的品牌形構(gòu)象企業(yè)。招籌商要始終注阻意維護和管妙理好已確定停的經(jīng)營主題岸和品牌形象伯。悔第三基本原泳則：購物中距心的招商目蚊標要能夠在雕功能和形式養(yǎng)上同業(yè)差異簽、異業(yè)互補職。同業(yè)差異腦就是市場有亭一定承受力梁，不能盲目邪招同一品類變的店進入。般譬如零售業(yè)下態(tài)的核心主炒力店招商，幟就不要同時旬招來兩家基面本上都是經(jīng)膝營食品和日挎用品的大型利超市；核心畢主力店同質(zhì)混化無差異更猜是不能想像執(zhí)的。異業(yè)互新補的目的就哨是要滿足顧媽客消費的選激擇權(quán)，并能常讓顧客心身域體驗變化，頌提高其消費嚴興趣。譬如社百貨、超市連因為經(jīng)營品故項不同，可文以互補；讓伙顧客逛得疲筋勞的零售店預與讓顧客休燭息放松的餐針飲店可以互廈補等等。絞第四基本原裕則：購物中鬧心經(jīng)營方式榨的選擇原則揉。購物中心欲的經(jīng)營方式輔基本有三種季：自營、聯(lián)隊營和租賃。稠筆者認為，遵購物中心畢氏竟是一個以摟零售為主的坡商業(yè)組織形還式，而零售繁是一個精細名化管理的產(chǎn)浪業(yè)，精細化誓管理要求管穗理者加強經(jīng)各營控制力度各；另外，相思對于非主力皺零售商戶的雹招商條件，旗核心主力零汽售店必須引墾入知名度高籌的大商家，蒼故核心主力上零售店的招爪商較困難且漫招商條件放蛋得較寬，造嗎成核心主力制零售店的提桌成或租金收獵入偏低。，牛購物中心的芒發(fā)展商以前當不管是房地和產(chǎn)商或是零符售商，在條貿(mào)件容許的情肯況下，核心汗主力零售店遮盡量自營一卸部分或全部滑，這樣一可剝以加強經(jīng)營豆控制力度，烏有利于購物著中心長期經(jīng)燥營；其次可叔增強其他商崇戶與之合作遠的信心；第嚷三可以提高兼非主力零售筐店的提成或摸租金收入。屬而招非主力粗零售商盡量欺以聯(lián)營為主底、租賃為輔坦，這樣也可求以增強發(fā)展晚商對購物中傲心的整體控石制力度。表第五基本原嚼則：招商順羽序原則。核汪心主力店先棚行，輔助店千隨后的原則從；零售購物羞項目優(yōu)先，勾輔助項目配套套的原則。獨第六基本原扁則：核心主名力店招商布哀局原則。核瑞心主力店的吹招商對整個毫購物中心的聯(lián)運營成敗，地購物中心輔醉助和配套店歡的引進都有行重大的影響犧。一個超級坐連鎖店或超精級百貨公司晉的入駐，常造常能帶動整座個購物中心材的順利招商醋與管理。另任外核心主力繪店對于人流絮也起著關鍵餃的作用，其兆布局直接影考響到購物中卡心的形態(tài)。愈購物中心特戴別是大型購艇物中心的核芝心主力店適鉛合放在經(jīng)營怒軸線（或線金性步行街）址的端點，不喬宜集中放置異在中間，這突樣才能達到瓦組織人流的做效果。挎第七基本原夏則：特殊商趁戶招商優(yōu)惠風原則?！耙噪H點代面，特畫色經(jīng)營"是酒購物中心特腸別是超大型然綜合性購物傳中心的經(jīng)營進特點。特殊梳商戶是指具多有較高文化法、藝術、科脅技含量的經(jīng)插營單位，對撐它們給予優(yōu)投惠政策，邀透請其入場，裹能夠起到增府強文化氛圍罰，活躍購物幟中心氣氛之滋作用。例如涼深圳華僑城型MALL購腸物中心就?？T邀請三百蜘硯齋，展示捕中國的硯文仰化。當然特鐵殊商戶的經(jīng)斷營范圍要與犁購物中心的紫經(jīng)營主題及呢品牌形象相飼吻合。上第八基本原育則：租賃經(jīng)父營采用放水惱養(yǎng)魚的原則腫。因為購物薄中心經(jīng)營具射有長期性特耕點，采用合拉理租金與優(yōu)結(jié)質(zhì)服務做法格，將整個購胡物中心作熱替，而后根據(jù)刮運營狀態(tài)，漏適當穩(wěn)步地咳調(diào)整租金。餅這樣，發(fā)展敲商與商戶才坡能一同成長接。放水養(yǎng)魚戚的原則可以摟理解為“先融做人氣，再霧做生意"的嗽原則。止第九基本原瞎則：統(tǒng)一招趁商的“管理捆"要充分體腔現(xiàn)和強調(diào)對爸商戶的統(tǒng)一火服務。統(tǒng)一倒服務包含統(tǒng)吐一的商戶結(jié)貼算、統(tǒng)一的邀營銷服務、朝統(tǒng)一的信息撲系統(tǒng)支持服傅務、統(tǒng)一的予培訓服務、廈統(tǒng)一的賣場含布置指導服拒務、統(tǒng)一的寬行政事務管顯理服務、統(tǒng)雙一的物業(yè)管央理服務等等吵。這個“統(tǒng)拼一服務"不站但要體現(xiàn)在書思想上和招冒商合約中，父更要體現(xiàn)到裁后期的管理世行動中。這礎個“統(tǒng)一服匠務"就是要疑求“服務"湯出購物中心浩的品牌與特添色來。去第十基本原否則：購物中白心要具備完鞭善的信息系丟統(tǒng)，為購物賺中心管理者寧、廣大簽約乓商戶和顧客歲都提供便利寺。當然，便溉利各有不同捷，有管理便扮利、財務核協(xié)算便利、營港銷便利、經(jīng)置營決策便利境、結(jié)算便利墻、消費便