商業(yè)項(xiàng)目全案策劃綱要

商業(yè)項(xiàng)目全案策劃綱要第一部分市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析政策環(huán)境分析相關(guān)宏觀環(huán)境因素二、商業(yè)物業(yè)調(diào)研分析商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展概況分析商業(yè)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)分析商業(yè)物業(yè)總體供求分析總體市場(chǎng)狀況分析-商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)、需求分析--商業(yè)物業(yè)租賃、銷售價(jià)格分析三、經(jīng)營(yíng)店型調(diào)研分析SHOPINGMALL（購(gòu)物中心）分析白貨商場(chǎng)（傳統(tǒng)白貨）分析超級(jí)市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析社區(qū)商業(yè)分析其他類型商業(yè)物業(yè)的研究分析四、客戶群體的調(diào)研分析商鋪投資者調(diào)研分析終端消費(fèi)者調(diào)研分析招商客戶的調(diào)研分析五、主要商圈與重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析主要商圈調(diào)研分析重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目（商業(yè)市場(chǎng)）分析地理位置「項(xiàng)目規(guī)模-「商業(yè)性質(zhì)硬件設(shè)施一經(jīng)營(yíng)模式一樓層分布一「購(gòu)物環(huán)境商戶與業(yè)主合作方式-租客組合一商品布局一「價(jià)格目標(biāo)消費(fèi)群體一品牌檔次一廣告形象一「優(yōu)劣勢(shì)分析經(jīng)營(yíng)狀況「其他各項(xiàng)影響因素分析「六、物業(yè)管理之調(diào)研分析物業(yè)管理公司調(diào)研物業(yè)管理各項(xiàng)條款調(diào)研分析管理力度「-商戶對(duì)物業(yè)管理提出的要求個(gè)別商戶對(duì)物業(yè)管理的特殊要求」七、項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)、需求分析區(qū)域市場(chǎng)租金、銷售價(jià)格分析域市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)可行性分析、初步定位第二部分市場(chǎng)定位報(bào)告一、項(xiàng)目區(qū)域總體概況總結(jié)分析.、項(xiàng)目分析1.項(xiàng)目地理位置分析2.項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)分析3.項(xiàng)目功能分析功能互動(dòng)分析「「項(xiàng)目各業(yè)態(tài)功能的確定4.項(xiàng)目?jī)兹Ψ治鰞兹^(qū)域市場(chǎng)的劃分「「主要商圈、次要商圈、輻射商圈的確定商圈消費(fèi)人群分析一「商圈競(jìng)爭(zhēng)格局分析三、項(xiàng)目wot析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析及應(yīng)對(duì)措施項(xiàng)目威脅分析及應(yīng)對(duì)措施項(xiàng)目綜合分析及初步定位的確定四、項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體定位「商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)主題的確定商業(yè)物業(yè)投資主題的確定「項(xiàng)目目標(biāo)客群定位-終端消費(fèi)人群定位經(jīng)營(yíng)商戶定位一投資人群定位一項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位「價(jià)格制訂依據(jù)的闡述本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位-（二）第三部分產(chǎn)品定位報(bào)告一、項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)總體規(guī)劃1、產(chǎn)品設(shè)計(jì)總體規(guī)劃方案的制定（總體規(guī)模（地上、地下）、建筑方式、商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)等）「本項(xiàng)目商業(yè)配套、非配套比例控制本項(xiàng)目公建物業(yè)的合理利用方案的制定--■本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)總體供應(yīng)量計(jì)算、分析與規(guī)劃本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)規(guī)劃形式、分布格局、組合方式等總體規(guī)劃-1-■本項(xiàng)目銷售、租賃可行性分析及適合本項(xiàng)目之租、售方案的制定本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析「二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)主題定位品設(shè)計(jì)主題定位確定品設(shè)計(jì)主題定位詮釋與細(xì)部研究三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)（外立面、柱間距、層數(shù)、層高、商鋪面寬、進(jìn)深、墻體、天花、地面、燈光、防火設(shè)施等）業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)「交通組織系統(tǒng)（外部交通組織、內(nèi)部交通組織、入口、中庭、電梯、消防通道、休息場(chǎng)所、停車場(chǎng)等）-經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)品（倉(cāng)儲(chǔ)空間的設(shè)計(jì)與規(guī)劃、中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、智能化保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)、電子商務(wù)平■臺(tái)設(shè)計(jì)等）「裝飾裝潢設(shè)計(jì)（整體形象與風(fēng)格建議、外立面設(shè)計(jì)、商場(chǎng)招牌設(shè)計(jì)、綠化建議、燈光建議、景觀小品建議、廣告（位）宣傳設(shè)計(jì)等）四、店鋪分割與功能布局鋪分割總體策略的確定（視具體行銷策略決定）業(yè)功能布局的設(shè)計(jì)與規(guī)劃五、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理（物業(yè)管理）建議業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式的設(shè)計(jì)與制定業(yè)經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)的確定（介入時(shí)機(jī)的選擇、工作內(nèi)容的確定、管理方式的制定、管理費(fèi)用的確定等）業(yè)經(jīng)營(yíng)管理針對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期、穩(wěn)定發(fā)展運(yùn)作策略的制定三）第四部分營(yíng)銷推廣報(bào)告一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、可類比項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷策略分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目概況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手近期的銷售動(dòng)態(tài)及我方的對(duì)應(yīng)策略三、本項(xiàng)目創(chuàng)新營(yíng)銷體系的建立及關(guān)系營(yíng)銷四、項(xiàng)目主要賣點(diǎn)薈萃及強(qiáng)弱勢(shì)分析與對(duì)策五、項(xiàng)目發(fā)展定位確定項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象的塑造和建立項(xiàng)目命名方案六、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的定位（客戶群的再活晰化）目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群描述七、價(jià)格的定位及策略項(xiàng)目單方成本項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)可類比市場(chǎng)價(jià)格價(jià)格策略價(jià)格分期策略八、入世時(shí)機(jī)及銷售分期控制九、廣告策略廣告市場(chǎng)分析秦皇島市樓盤市場(chǎng)廣告解析廣告戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目分析和廣告定位廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告策略廣告階段研究廣告主題廣告投放率及規(guī)模廣告效果監(jiān)控、評(píng)估及修正廣告費(fèi)用預(yù)算十、媒介策略媒體總體策略及媒體選擇；媒體組合策略；投放頻率及規(guī)模；軟性新聞媒體；媒體費(fèi)用預(yù)算。H、推廣計(jì)劃十^一、公關(guān)活動(dòng)策劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝十二、品牌戰(zhàn)略品牌命名方案；項(xiàng)目VIS系統(tǒng)建立。十三、營(yíng)銷推廣效果監(jiān)控、評(píng)估及修正效果測(cè)評(píng)形式；實(shí)施效果評(píng)測(cè)的主要指標(biāo)。十四、營(yíng)銷環(huán)境的營(yíng)造銷售部的規(guī)劃設(shè)計(jì)；樣板間的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建議。第五部分招商推廣報(bào)告一、初期宣傳推廣工作步完成落實(shí)項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算案、確定物業(yè)最終面積計(jì)算表等工作后，我司將立即籌備一套完整的宣傳推廣工具；業(yè)咨詢材料如：法律咨詢材料、牌照、稅務(wù)問(wèn)題、來(lái)往賬戶之開設(shè)等;場(chǎng)咨詢材料如：項(xiàng)目所在地消費(fèi)者零售消費(fèi)能力、檔次、品味、流行情報(bào)；項(xiàng)目所在地游客數(shù)量、消費(fèi)習(xí)慣；項(xiàng)目所在地商業(yè)物業(yè)分布地區(qū)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等；公關(guān)活動(dòng)與公關(guān)、廣告公司協(xié)調(diào)策劃宣傳公關(guān)活動(dòng)，如記者會(huì)、專題采訪；--提供印刷品宣傳、樓書、招商手冊(cè)等設(shè)計(jì)意見；軟、硬廣告配合介紹項(xiàng)目所在地商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)狀況?！钢变N大型目標(biāo)主力客戶。我司將根據(jù)目標(biāo)主力租戶名單，以直銷方式親自逐二、全面招商運(yùn)作工作此階段我司將按照擬定之行業(yè)組合及分布建議，根據(jù)每一行業(yè)的分類，為項(xiàng)目選擇具適合的租戶進(jìn)行推廣；繼續(xù)向主力商戶推廣，以不斷提高物業(yè)實(shí)力，努力開拓及發(fā)掘更多新客戶。我司將全面跟進(jìn)所有投寄范圍內(nèi)的商戶名單，跟據(jù)各商戶的質(zhì)素及營(yíng)業(yè)性質(zhì)來(lái)確定其進(jìn)駐物業(yè)位置，以配合擬定的行業(yè)商戶組合建議；傳，營(yíng)造聲勢(shì)及熱銷氣余，使本項(xiàng)目成為零售界成行成市的談?wù)撨M(jìn)駐對(duì)象，成為市場(chǎng)注目的焦點(diǎn)。三、落實(shí)商戶進(jìn)駐物業(yè)繼續(xù)全面跟進(jìn)招商推廣工作，視商鋪（物業(yè)）出租狀況，及時(shí)調(diào)整及制定招商策略；以租金價(jià)格為指針，協(xié)助甲方與商戶直接洽談租賃條件；落定租賃條款及租約，完成整個(gè)簽約程序。四、后期招商跟進(jìn)工作全面跟進(jìn)工作，包括視察場(chǎng)地、洽談租賃、條款、簽約等過(guò)程；協(xié)助商戶進(jìn)場(chǎng)裝修，與工程公司協(xié)調(diào)入圖審批、裝修等工程問(wèn)題；協(xié)助公關(guān)、廣告公司安排新聞發(fā)布會(huì)、記者會(huì)、作廣泛試業(yè)宣傳，如出報(bào)紙新聞稿、舉辦宣傳活動(dòng)、剪彩等，以提高本項(xiàng)目的知名度，營(yíng)造濃厚的商業(yè)余圍；展開整體商場(chǎng)（物業(yè)）的宣傳活動(dòng)，預(yù)計(jì)當(dāng)商場(chǎng)招商超過(guò)70%寸，可開始試業(yè)當(dāng)商場(chǎng)招商工作完成超過(guò)80%寸，我司將制定商場(chǎng)全力推廣宣傳活動(dòng)，協(xié)助舉辦試業(yè)活動(dòng)。五、正式開業(yè)附件二：商業(yè)項(xiàng)目工作人員名單項(xiàng)目總顧問(wèn)：專案策劃人員名單主要負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)人：策劃人員：招商支持人員名單：主要負(fù)責(zé)人：招商協(xié)助人員：57710018030900120955790368228596330825771001803090012386576137399735760696577100180309001238757716498260181805157710018030900121385721311921589183265771001803090012359579036822361076053577100180309001235557508786970469327917088100343355274101229944325833379170881003433552751018667329388320221708810034335610710158115250150052217088100343356108101000180059871732170881003433542951010741941426870171708810034335618410187866086962880217088100343356185101775831174086674170881003433561091010860143735728461708810