稅務(wù)檢查及土地增值稅清算應(yīng)對方案

房地產(chǎn)企業(yè)（北京）

稅務(wù)檢查及土地增值稅清算應(yīng)對2008年*月郭偉稅務(wù)工作室第一頁，共二十九頁?；窘Y(jié)構(gòu)總體說明挑戰(zhàn)與風(fēng)險應(yīng)對方案稅收專項

檢查土地增值稅清算第二頁，共二十九頁?？傮w說明

近年來，作為處于社會輿論風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)業(yè)，一直位于國家宏觀調(diào)控的核心位置，稅務(wù)機(jī)關(guān)更是前所未有的加大對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的征管力度，以強化稅收調(diào)節(jié)功能。如何在新的稅收征管環(huán)境下規(guī)避稅收風(fēng)險，創(chuàng)造稅務(wù)價值，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的最大挑戰(zhàn)。隨著土地增值稅清算的國稅發(fā)[2006]187號文件的下發(fā)，在地產(chǎn)界引起始料未及的震蕩。

2008年房地產(chǎn)業(yè)又繼續(xù)被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)稽查重點行業(yè)?，F(xiàn)在，無論是抗拒、遲疑還是觀望都改變不了上述的事實。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該平靜下來，開始全面正視土地增值稅清算工作。第三頁，共二十九頁?；窘Y(jié)構(gòu)總體說明形勢分析應(yīng)對方案稅收專項

檢查土地增值稅清算第四頁，共二十九頁。形勢分析

在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種多達(dá)12個。從近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)檢查情況來看，大部分企業(yè)的會計核算失真，偷漏稅款比較普遍，而近期公布的房地產(chǎn)涉稅案件調(diào)查結(jié)果顯示，約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題，且有涉稅環(huán)節(jié)復(fù)雜化、涉稅數(shù)額增大化趨勢。第五頁，共二十九頁。形勢分析在有效保護(hù)稅務(wù)價值的前提下，實現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)價值的最大化。無形價值保護(hù)創(chuàng)造有形價值最終目的？保護(hù)稅務(wù)價值

所面臨的挑戰(zhàn)第六頁，共二十九頁。形勢分析保護(hù)稅務(wù)價值稅收政策方面征管形勢方面各部委聯(lián)合檢查企業(yè)的稅務(wù)觀念*

上述的標(biāo)識內(nèi)容將會在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。①②④③所面臨的挑戰(zhàn)第七頁，共二十九頁。形勢分析

七項政策綜合調(diào)控房企稅收(包括31號文)

稅收專項檢查工作(國稅發(fā)[2007]22號)

房地產(chǎn)稅源信息管理(京地稅地〔2007〕126號)

土地增值稅清算(北京相關(guān)共45個文件)

貫徹落實建設(shè)部等八部門專項整治的通知

(國稅發(fā)[2007]69號)……房地產(chǎn)企業(yè)如何面對？①稅收政策第八頁，共二十九頁。形勢分析②

稅務(wù)征管形勢發(fā)改委：立項批復(fù)信息規(guī)劃部門：項目性質(zhì)、

面積、公共設(shè)施“四位一體”鏈條

總體征管“一體化管理”模式房地產(chǎn)稅源信息管理

房地產(chǎn)稅收

綜合治稅網(wǎng)絡(luò)建設(shè)部門：拆遷、工程土地管理部門：出讓金房屋管理部門：面積、

銷售許可證第九頁，共二十九頁。形勢分析總局：2007年6月18日，國家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于貫徹落實建設(shè)部等八部門《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ返耐ㄖ?國稅發(fā)[2007]69號)強調(diào)：各地稅務(wù)機(jī)關(guān)開展土地增值稅執(zhí)法檢查，建立土地增值

稅重點稅源戶監(jiān)控制度；加強內(nèi)外協(xié)調(diào)，形成專項整治工作合力；(加強國稅、地稅

之間，異地稅務(wù)機(jī)關(guān)之間，稅務(wù)機(jī)關(guān)與公安、檢察、法院、海關(guān)、工商

、銀行、國土、房管等部門之間的協(xié)調(diào)配合)

重點查處一批大案要案，選擇一些典型案例予以曝光。③納稅檢查(1/2)第十頁，共二十九頁。形勢分析③納稅檢查(2/2)北京：從2006年查處的131件重大案件中，涉及房地產(chǎn)及物業(yè)管理企業(yè)的71件，占54%，涉及建筑安裝企業(yè)的15件，占11%，涉及賓館飯店業(yè)、餐飲業(yè)等其他行業(yè)企業(yè)的39件，占30%。第十一頁，共二十九頁。形勢分析④涉稅誤區(qū)

通過關(guān)系解決企業(yè)的所有稅務(wù)問題財務(wù)部門就可以處理好所有涉稅問題企業(yè)未發(fā)生稅務(wù)處罰，就沒有涉稅問題行政許可法實施后企業(yè)就沒有涉稅風(fēng)險**

隨著行政許可法的實施，國家稅務(wù)總局取消了多項涉稅管理項目的審批權(quán)，企業(yè)的納稅自主權(quán)擴(kuò)大了，納稅審批程序減少了。因此許多企業(yè)直觀地簡單認(rèn)為，企業(yè)有了更多的納稅事務(wù)自由裁量權(quán)，企業(yè)幾乎就沒有涉稅風(fēng)險了，實為一大誤解。第十二頁，共二十九頁。形勢分析保護(hù)房企稅務(wù)價值

所面臨的主要挑戰(zhàn)土地增值稅

清算房企稅收專項檢查個稅

專項檢查透明信息通過稅務(wù)機(jī)關(guān)已掌握的模糊信息利用稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采集的隱藏信息稅務(wù)機(jī)關(guān)找到尚未掌握的具體體現(xiàn)第十三頁，共二十九頁。應(yīng)對方案

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復(fù)雜性、多樣性和滾動開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、往來對象多、市場風(fēng)險不確定等特點。因此，其開發(fā)經(jīng)營活動不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)，它是集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。從以上特點可以看出房地產(chǎn)稅收的復(fù)雜性與多樣性，鑒于此，我們組織了各方專家對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查及土地增值稅清算事項進(jìn)行了研究，設(shè)計了多種應(yīng)對方案，我們愿意將我們的成果，與您分享。第十四頁，共二十九頁?；窘Y(jié)構(gòu)總體說明形勢分析應(yīng)對方案稅收專項

檢查土地增值稅清算第十五頁，共二十九頁。應(yīng)對方案——稅收專項檢查稅收專項檢查的應(yīng)對變被動為主動保護(hù)價值“心中有數(shù)”“應(yīng)對有方”掌握稽查重點進(jìn)行全面自評制定應(yīng)對方案結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)稽查安排*

上述的標(biāo)識內(nèi)容將會在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。①第十六頁，共二十九頁。應(yīng)對方案檢查重點土地增值稅其他地方稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅印花稅個人所得稅外資

企業(yè)所得稅2大項，40余個小項4大項，100余個小項10余個小項10余個小項40余個小項5大項，100余個小項①-1/2檢查重點——稅收專項檢查第十七頁，共二十九頁。應(yīng)對方案①-2/2了解稽查了解稽查法律對稅務(wù)稽查權(quán)利的限制稅務(wù)機(jī)關(guān)如何選擇稽查對象樹立正確的應(yīng)對觀念稅務(wù)稽查的內(nèi)部和外部流程常見的稅務(wù)稽查方法和技巧——稅收專項檢查第十八頁，共二十九頁?；窘Y(jié)構(gòu)總體說明形勢分析應(yīng)對方案稅收專項

檢查土地增值稅清算第十九頁，共二十九頁。應(yīng)對方案——土地增值稅清算

隨著《財稅[2006]21號》、《國稅發(fā)[2006]187號》等一系列文件的下發(fā)，土地增值稅清算已經(jīng)進(jìn)行了一年多。這其中既有稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算，也有企業(yè)申請清算，但由于計算方法多樣，掌握標(biāo)準(zhǔn)不同，企業(yè)在與稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流、溝通、申報過程中，會涉及到很多問題。稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的計算方法并不是唯一的，企業(yè)可選擇的計算方法很多，空間很大，這正是您需要解決的問題，也是我們的專業(yè)所在，我們愿意與您分享我們的成果，協(xié)助您創(chuàng)造稅務(wù)價值。第二十頁，共二十九頁。應(yīng)對方案*

上述的標(biāo)識內(nèi)容將會在后頁進(jìn)行相應(yīng)的簡單解釋說明。①清算流程1計算自測2應(yīng)對策略3——土地增值稅清算②第二十一頁，共二十九頁。應(yīng)對方案①清算流程——土地增值稅清算納稅人提出申請補、退稅款稅務(wù)機(jī)關(guān)受理稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算填寫申請表稅務(wù)機(jī)關(guān)審核資料齊全轉(zhuǎn)入審核資料不齊重新補正審核無問題審核有問題經(jīng)過鑒證補正資料重審轉(zhuǎn)入評估稽查進(jìn)行核定征收第二十二頁，共二十九頁。應(yīng)對方案②-1/3公式解讀(計算公式的稅收特征)——土地增值稅清算應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除收入額－扣除項目金額增值額÷扣除項目金額確定個稅+增值稅營業(yè)稅+契稅土地使用稅+企業(yè)所得稅+增值稅+征管法個稅企業(yè)所得稅+增值稅個稅注：從上述解讀可看出土地增值稅計算的復(fù)雜性和多樣性。第二十三頁，共二十九頁。應(yīng)對方案②-2/3我們理解的計算方法——土地增值稅清算扣除項目的計算：◎開發(fā)費用計入扣除項目的計算◎按土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算◎按建筑面積計算分?jǐn)偂騿雾椨嬎恪蚱渌侠淼姆椒ㄇ逅愕挠嬎慵记煽赡芨笥诰唧w業(yè)務(wù)的操作！第二十四頁，共二十九頁。應(yīng)對方案②-3/3計算結(jié)果——土地增值稅清算經(jīng)過自測補稅持平退稅應(yīng)對思路：自測選擇、確定方案準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)實施根據(jù)不同自測結(jié)果，選擇相應(yīng)的應(yīng)對方案。第二十五頁，共二十九頁?；窘Y(jié)構(gòu)總體說明形勢分析應(yīng)對方案稅收專項

檢查土地增值稅清算注：一個清晰整體的思路，可能會對您在保護(hù)稅務(wù)安全的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價值有所幫助。第二十六頁，共二十九頁。聯(lián)系我們

如您需要進(jìn)一步的信息和指南，請采用以上聯(lián)系方式與我們聯(lián)絡(luò)！郭偉稅務(wù)工作室聯(lián)系人：***手機(jī)：13811***371電話：010-85***367傳真：010-85150***地址：北京市東城區(qū)東長安街1號東方廣場東方經(jīng)貿(mào)城********層第二十七頁，共二十九頁。郭偉簡介國家注稅行業(yè)十一五規(guī)劃的參與者之一。注冊稅務(wù)師行業(yè)準(zhǔn)則的起草者之一，業(yè)內(nèi)稅務(wù)咨詢

、顧問、稅收籌劃、稅務(wù)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)準(zhǔn)則及事務(wù)所

內(nèi)部質(zhì)量控制體系的起草者之一。曾任中國注冊稅務(wù)師協(xié)會常務(wù)理事受國稅總局管理中心及行業(yè)協(xié)會之邀，為全國二十

余個?。ㄊ校┳远悇?wù)師及事務(wù)所骨干進(jìn)行培訓(xùn)。歷任稅務(wù)專管員、科長、業(yè)務(wù)局長，從事稅務(wù)咨詢

服務(wù)工作25年(其中稅務(wù)局工作12年，事務(wù)所工作13

年)。有多家國內(nèi)超大型企業(yè)集團(tuán)公司的稅務(wù)服務(wù)經(jīng)驗及

成功案例。在稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)有著廣泛而良好的人脈關(guān)系。

第二十八頁，共二十九頁。內(nèi)容總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)（北京）

稅務(wù)檢查及土地增值稅清算應(yīng)對。隨著土地增值稅清算的國稅發(fā)[2006]187號文件的下發(fā)，在地產(chǎn)界引起始料未及的震蕩。*上述的標(biāo)識內(nèi)容將會在