合肥房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

2007年度合肥地產(chǎn)市場

調(diào)研報(bào)告2007年2月說明以下內(nèi)容為2006年區(qū)域市場調(diào)研分析報(bào)告編制提綱的初步意見，具體在編制時(shí)會根據(jù)各區(qū)域的特點(diǎn)和數(shù)據(jù)來源情況進(jìn)行必要的增減，部分內(nèi)容只列出了初步的研究方向，正式編制報(bào)告時(shí)需根據(jù)區(qū)域的不同進(jìn)行題目和內(nèi)容重組2006年房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告編制的基本思路是在依據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的狀況，對地區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行具有指導(dǎo)性的研究，形成初步的指導(dǎo)性結(jié)論本研究報(bào)告重點(diǎn)在區(qū)域宏觀、房地產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢的研究，具體項(xiàng)目的研究不作為本研究報(bào)告的重點(diǎn)，只作為本報(bào)告的參考性資料為了報(bào)告的可讀性，報(bào)告中盡量少用數(shù)據(jù)的堆砌，盡量使用直觀的圖表形式，具體指標(biāo)和相關(guān)的參考性資料作為本報(bào)告的附件，以便于使用因2006年大量的數(shù)據(jù)尚未公布，報(bào)告引用的數(shù)據(jù)以前幾年及2006年非全面數(shù)據(jù)，所以本報(bào)告為初步內(nèi)容，待具體數(shù)據(jù)公布后需要對其內(nèi)容和結(jié)論進(jìn)行一定的修正第一部分合肥城市概況和經(jīng)濟(jì)環(huán)境介紹一、合肥城市概況二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境介紹一、合肥城市概況地理位置合肥位于安徽省中部，地處長江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部。江淮分水嶺南測，巢湖北岸，淝河之水穿流而過。合肥是安徽省省會，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心和交通樞紐。歷史地位

合肥是一座具有兩千多年歷史的古城，素有“淮右襟喉，江南唇齒”之稱。在國內(nèi)穩(wěn)定時(shí)期，合肥是千檣鱗次，商賈輻湊的商業(yè)都會。而一旦戰(zhàn)爭興起，國內(nèi)動亂，合肥又常為兵家必爭之地。行政區(qū)劃

全市行政轄區(qū)總面積7029.48平方公里，轄長豐縣、肥東縣、肥西縣和瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)，全市常住人口為462.73萬人。城市風(fēng)格初步確定為江淮鄉(xiāng)鎮(zhèn)風(fēng)格，白墻黛瓦馬頭墻支柱產(chǎn)業(yè)：汽車及工程機(jī)械、家用電器、化工及新型建材——科技之城：全國四大科教基地之一，全國三個(gè)技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)城市之一。擁有中國科技大學(xué)、安徽大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府13所，中國科學(xué)院合肥分院等各類科研機(jī)構(gòu)200余所?！p工之城：美菱冰箱、榮事達(dá)洗衣機(jī)、芳草日化、開元輪胎、合肥海爾等在國內(nèi)外享有盛譽(yù)。

合肥是全國第一個(gè)全國科技創(chuàng)新型試點(diǎn)城市,在建中國第一個(gè)科學(xué)城(國家科技創(chuàng)新型示范區(qū))；世界科技城市聯(lián)盟中國只有兩個(gè)城市,合肥是其中之一。1、合肥市區(qū)建成區(qū)面積與人口歷年走勢（2002～2005）合肥市區(qū)建成區(qū)面積每年平均增長約18.3平方公里，平均增長率約為11.12％。合肥市區(qū)總?cè)丝诿磕昶骄鲩L約4.7萬人，平均增長率約為3.31％。尤其近兩年增速緩慢。二、合肥經(jīng)濟(jì)環(huán)境介紹（一）宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況具體評價(jià)指標(biāo)值及年增幅單位合肥

20022003200420052006年1～9月市區(qū)建成區(qū)面積平方公里148166180203/市區(qū)總?cè)丝谌f人142.57155.87156.2156.8/全社會固定資產(chǎn)投資額

億元168.67255.11361.84495.27587.03市區(qū)GDP總額億元477.78589.7721.94853.57756市區(qū)人均GDP元927410562133781875116618合肥全社會固定投資額歷年走勢（2002～2005）合肥市的固定資產(chǎn)投資發(fā)展迅猛。近三年年均增長率約為43.33％。03年，合肥市固定資產(chǎn)投資的增長率為51.3％，達(dá)到歷史發(fā)展的最高點(diǎn)。04、05年小幅回落，但仍然保持在較高的水平上，2005年的投資額已高出01年3倍有余。合肥市01-03年的發(fā)展平穩(wěn)，04年，合肥市的發(fā)展突飛猛進(jìn)，超過03年近一倍的水平。合肥市區(qū)人均GDP歷年走勢（2001～2004）（二）合肥居民生活水平介紹

具體評價(jià)指標(biāo)值及年增幅單位合肥

20022003200420052006年1～9月恩格爾系數(shù)％40.542.643.245.7/市區(qū)人均居住建筑面積平方米16.116.8417.0124.3

市區(qū)人均可支配收入元71457785861096848217合肥市居民的人均可支配收入年年拔高，近幾年增長率呈上升趨勢。但是，合肥市人均可支配收入的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于人均GDP的增長幅度。居民的收入水平有待進(jìn)一步提高。合肥市區(qū)人均可支配收入歷年走勢（2001～2005）根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局提供資料：2006年前三季度，合肥市多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)造了自1998年同期以來新的“合肥速度”GDP757.92億元，同比增長17.5%固定資產(chǎn)投資587.03億元，同比增長82％城鎮(zhèn)單位在崗職工前三季度人均工資為14606元，同比增長13.4%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到8217元，同比增長13.3%農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2896元，同比增長25%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款592.25億元，比年初增長14.7%累計(jì)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口31.33億美元，同比增長15.5％社會消費(fèi)品零售總額268.10億元，同比增長17.5%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出6217元，同比增長12.3%，在居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，娛樂文教服務(wù)支出和居住支出比重分別由去年的8.6%上升到11.9%、由9.1%上升到9.6%，而其他食品、衣著等六類比重均略有下降。結(jié)論:從拉動經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”投資、消費(fèi)和進(jìn)出口的情況看，合肥市經(jīng)濟(jì)步入平穩(wěn)快速的發(fā)展軌道；隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的大幅增加,將進(jìn)一步拉動不動產(chǎn)的消費(fèi)。（三）合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢：經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，投資消費(fèi)兩旺

全市投資增幅躍居全國省會城市首位根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)部門公布的合肥2006上半年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與省會、省內(nèi)城市的比較。上半年合肥市投資需求強(qiáng)勁，連續(xù)幾月成倍增長。1—6月份，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成354.97億元，在省會城市中，超越上年同期投資總量排在合肥市前面的鄭州、福州、長春三市，依次反超21.17、85.76和116.07億元。合肥GDP增速比上年同期前進(jìn)4位，位次由上年同期的第7位前進(jìn)到第3位;投資總量由上年同期的第14位升至第11位，增幅躍居省會城市首位，合肥市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力和后勁明顯增強(qiáng)、速度持續(xù)加快，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢創(chuàng)近年之最，在省內(nèi)，中心城市地位更加突出。

全市GDP增速躍居全國省會城市第三位全市GDP增速比上年同期前進(jìn)4位，其中三產(chǎn)業(yè)增速位次都有不同程度的前移。2006年上半年省會城市整體發(fā)展速度有所加快，除末位的蘭州市增長10.5%，比全國增速低0.4個(gè)百分點(diǎn)外，其他城市均高于全國平均增速。合肥市GDP總量460.19億元，居第18位，保持上年水平；增長速度達(dá)到16.0%，比上年同期提升了0.8個(gè)百分點(diǎn)，位次由上年同期的第7位前進(jìn)到第3位。居民收入增幅上升到全國省會城市第9位城鄉(xiāng)居民收入增長較快，位次前移。上半年，合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長12.3%，與省會城市中最高增幅相差5.8個(gè)百分點(diǎn)，差距比上年同期縮小了10.7個(gè)百分點(diǎn)，增幅在省會城市的位次由上年同期的第14位上升到第9位。上半年農(nóng)民人均現(xiàn)金收入及增幅在省會城市位次都有所前移。1-6月農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1839元，比上年同期增加276元，位次由第23位前進(jìn)到第22位；同比增長17.6%，由第13位前進(jìn)到第6位。合肥市“十一五”規(guī)劃及2020年遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)略表明：到2020年合肥ＧＤＰ要超過2000億元，合肥中心城區(qū)面積約879.61平方公里，人口360萬人。未來15年，合肥將推行城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化和生態(tài)發(fā)展三大戰(zhàn)略，打造省會經(jīng)濟(jì)圈，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)支柱，構(gòu)建生態(tài)和諧的節(jié)約型社會，向特大城市邁進(jìn)。預(yù)計(jì)“十一五”期間，合肥將在城市基礎(chǔ)設(shè)施上花費(fèi)450億元。從500天1750萬平方米“大拆違”到“大建設(shè)”，一個(gè)嶄新的“大合肥”即將橫空出世。隨著合肥城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，大合肥呈星形放射狀發(fā)展脈絡(luò)日益清晰。2006年，合肥投資36億元新建和改建40條道路，為構(gòu)筑大合肥新的交通藍(lán)圖拉開了帷幕。這將極其有力地拉動合肥城市的擴(kuò)展，而在拉動合肥房地產(chǎn)投資和舊城改造方面作用更為顯著。結(jié)論:政府在城市建設(shè)和交通改造上的大動作，是合肥房地產(chǎn)發(fā)展的政府背景，也是政府大力扶持房地產(chǎn)發(fā)展的有力見證；城市建設(shè)和交通設(shè)施的日新月異將全面提升各樓市版塊的區(qū)域價(jià)值。大交通、大拆違、大建設(shè)將成為合肥房地產(chǎn)發(fā)展的加速器，宏觀方面的市場需求將得到進(jìn)一步的放大從限額以上批發(fā)零售業(yè)零售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，拉動銷售增長的熱點(diǎn)大類商品基本上保持了穩(wěn)定增長的趨勢。今年合肥市社會消費(fèi)品零售總額增幅已經(jīng)超過年初制定的15％增長目標(biāo)，全年增速將超過17％。家居類商品零售保持穩(wěn)定增長，建筑及裝潢材料類增長24.1%、家用電器和音像器材類增長21.8%、五金電類增長24.9%；汽車類零售的增長和石油及制品類零售的快速增長。汽車類零售額同比增長25.7%。石油及制品類零售增長47.1%，這既有價(jià)格上漲因素，同時(shí)消費(fèi)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大；糧油食品類由于價(jià)格上漲因素導(dǎo)致零售較快增長，1-9月份累計(jì)食品、飲料、煙酒類零售同比增長18.5%，其中糧油類增長26.3%。個(gè)人享受及服務(wù)性消費(fèi)所帶動的商品零售快速增長，如化妝品類增長25.9%、金銀珠寶類增長22.7%、休閑、娛樂市場增長25.8%、電子出版物及音像制品類增長30.4%、文化辦公用品類增長26.5%、服裝鞋帽、針、紡織品類增長22.5%。餐飲市場保持高速增長，1-9月份餐飲業(yè)零售額同比增長19.0%，創(chuàng)歷年新高。餐飲業(yè)零售額占社會消費(fèi)品零售總額的比重為11.3%，拉動零售總額增長2.1個(gè)百分點(diǎn)，對零售總額增長的貢獻(xiàn)率達(dá)7.0％。（四）合肥市整體商業(yè)環(huán)境消費(fèi)增長迅速，服務(wù)業(yè)餐飲業(yè)發(fā)展創(chuàng)歷年新高合肥市建成區(qū)的中心部分由周長7.8公里的環(huán)城公園包圍,從中心分別向東、北、西南發(fā)展,形成“三葉風(fēng)扇”的形狀，目前建成區(qū)面積約203平方公里，人口244萬。至2020年，合肥中心城區(qū)預(yù)計(jì)容納360萬人。以老城區(qū)為中心，伸展形成8大發(fā)展板塊:老城區(qū)（環(huán)城路以內(nèi)）東區(qū)（現(xiàn)瑤海區(qū)）北區(qū)（老城區(qū)以外現(xiàn)廬陽區(qū)）西區(qū)（現(xiàn)蜀山區(qū)大部，含政務(wù)文化新區(qū)）南區(qū)（現(xiàn)包河區(qū)大部）經(jīng)開區(qū)（312國道以南，滬蓉高速以西）高新區(qū)（包括現(xiàn)高新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）濱湖新區(qū)（312國道以南，滬蓉高速以東，南淝河以西，派河以北）。合肥的發(fā)展方向是：接軌滬寧，聯(lián)動長江的先發(fā)城市；立足皖中，引領(lǐng)全省的中心城市；強(qiáng)化科研，輻射全國的創(chuàng)新城市；優(yōu)勢獨(dú)具，合作發(fā)展的產(chǎn)業(yè)城市；依山傍水，濱湖通江的生態(tài)城市。（一）合肥市城市總體規(guī)劃：三、合肥城市規(guī)劃介紹合肥市總體城市發(fā)展戰(zhàn)略：東拓、南進(jìn)、西緩、北抑南進(jìn)--新城區(qū)在312國道南側(cè)依托老城區(qū)相對獨(dú)立發(fā)展，建設(shè)完善經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和桃花工業(yè)區(qū)。城市主要發(fā)展方向向巢湖拓展。將中心城區(qū)調(diào)整為合肥市巢湖區(qū)。東拓--沿長江路向東經(jīng)肥東縣城拓展到高速公路立交橋附近，建設(shè)完善新火車站綜合試驗(yàn)區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)。西緩--312國道北側(cè)為未來城市第三翼伸展區(qū)，完善高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和西郊游憩風(fēng)景區(qū)。北抑--西北為城市水源地，北為寧西鐵路、對外交通站場、新飛機(jī)場選址區(qū)，用地潛力不大，限制發(fā)展，延伸建設(shè)完善雙鳳工業(yè)區(qū)。（二）合肥市城市近期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃一個(gè)市級中心、8個(gè)區(qū)級中心、25個(gè)社區(qū)級中心一個(gè)市級商業(yè)中心：建筑面積80萬平方米以上。以長江路為軸，東、西以明光路和環(huán)城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界的2平方公里范圍。業(yè)態(tài)以購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店等為主；商品品種齊全，能夠滿足消費(fèi)者一次性購足購好的需求；還能為消費(fèi)者提供文化娛樂、金融、郵政、信息、旅游等方面的服務(wù)，滿足消費(fèi)者多層次、多方位消費(fèi)需要。8個(gè)區(qū)級商業(yè)中心：區(qū)級商業(yè)中心建筑面積宜在10萬平方米以上。用地面積控制在0.5平方公里左右。其主要功能是就近為區(qū)域內(nèi)居民提供商業(yè)服務(wù)，分流市級商業(yè)中心部分職能，緩解老城區(qū)交通、環(huán)境壓力。商業(yè)門類、品種較為齊全，以中高檔為主；商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型超市、專賣店、專業(yè)店為主；商業(yè)設(shè)施比較先進(jìn)、購物環(huán)境較好；區(qū)級商業(yè)中心共規(guī)劃8處。其分布為：東區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（瑤海區(qū)花沖公園附近）、北區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（廬陽區(qū)公交四保場附近）、西南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（南七附近）、東南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（包河區(qū)葛大店附近）、西區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（蜀山區(qū)井崗鎮(zhèn)附近）、新站區(qū)級商業(yè)中心、政務(wù)文化新區(qū)區(qū)級商業(yè)中心、大學(xué)城區(qū)級商業(yè)中心。25個(gè)社區(qū)級商業(yè)中心：用地面積每千人600—940平方米；建筑面積每千人700—910平方米；商業(yè)面積不低于2萬平方米。居住區(qū)級商業(yè)中心主要服務(wù)對象是居住區(qū)的常住人口，以經(jīng)營中低檔的日常消費(fèi)品為主。商業(yè)業(yè)態(tài)以小型超市、便利店、菜場、餐飲店為主體，同時(shí)配有一定規(guī)模的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。社區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃共有25處，其分布如下：廬陽區(qū)4處：亳州路社區(qū)級商業(yè)中心、雙崗社區(qū)級商業(yè)中心、杏林小區(qū)社區(qū)級商業(yè)中心、森林城社區(qū)商業(yè)中心。瑤海區(qū)6處：七里塘社區(qū)級商業(yè)中心、三里街社區(qū)級商業(yè)中心、銅陵路社區(qū)級商業(yè)中心、站塘社區(qū)級商業(yè)中心、鋼北社區(qū)級商業(yè)中心、化工廠地區(qū)社區(qū)級商業(yè)中心。包河區(qū)7處：周谷堆社區(qū)級商業(yè)中心、九華山路社區(qū)級商業(yè)中心、衛(wèi)崗社區(qū)級商業(yè)中心、曙光社區(qū)級商業(yè)中心、姚公廟社區(qū)級商業(yè)中心、黃山公園地區(qū)社區(qū)級商業(yè)中心、馬鞍山南路社區(qū)級商業(yè)中心。蜀山區(qū)8處：三里庵社區(qū)級商業(yè)中心、高新區(qū)社區(qū)級商業(yè)中心、西七里塘社區(qū)級商業(yè)中心、昌河社區(qū)級商業(yè)中心、西城社區(qū)級商業(yè)中心、青陽北路社區(qū)級商業(yè)中心、蓮花新村社區(qū)級商業(yè)中心、鄉(xiāng)村花園社區(qū)級商業(yè)中心。規(guī)劃在十一五期間內(nèi)，建設(shè)各類住房34.15萬套，總建筑面積3000萬平方米。其中，建設(shè)商品住房2746萬平方米（含套型建筑面積小于90平方米26.65萬套，建筑面積2100萬平方米），建設(shè)政策性住房254萬平方米（其中：危舊房改造及經(jīng)濟(jì)適用住房250萬平方米，建設(shè)公共租賃住房4萬平方米）。（三）合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十一五總體目標(biāo)第二部分合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展情況介紹一、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括二、土地交易市場概述三、房地產(chǎn)投資介紹四、房地產(chǎn)市場供求情況介紹一、房地墓產(chǎn)市場發(fā)覺展現(xiàn)狀及構(gòu)特征概括1、20瞇06年合蒙肥市新建貿(mào)商品住宅砌均價(jià)32蹤蝶69元/跑平方米2、多耕層均價(jià)憶288雅4元/物平方米灰，與去悅年基本訴持平，秤占比持容續(xù)下降喝，占總陪體供應(yīng)澇的三成狀。3、小銷高層均偷價(jià)32樂35元舒/平方至米，同急比漲幅鑰1.5塊%。占德比開始令下降，糧低于多點(diǎn)層和高鏡層比例4、高查層均價(jià)吉356充6元，嗓漲幅1津.15櫻%。占芳比不斷財(cái)增加，劈燕有望取物代多層吸的主體絨地位5、別墅捐均價(jià)43凡31元，呀漲幅0.撲79%。室比例不斷磚減少，僅加占到總體矮2%二、土槐地交易文市場概亂述直接指標(biāo)單位20022003200420052006年土地出讓面積萬平方米土地成交金額億元三、房地吳產(chǎn)投資開吐發(fā)情況介肺紹表：合緒肥市2誘003絲式、20守04、預(yù)200瀉5房地?cái)偖a(chǎn)開發(fā)山投資數(shù)紙據(jù)具體評價(jià)指標(biāo)值及年增幅單位合肥

20022003200420052006年1～9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額

億元40.0267.83138166.52197.37其中住宅開發(fā)投資額

億元30.1763.85

132.12172.08商品房新開工面積

萬平方米290.17467.761213.3861.13948.24其中住宅新開工面積

萬平方米

366.06

723.04811.39商品房施工面積

萬平方米606.54932.861414.971747.012161.9其中住宅施工面積

萬平方米

1393.111766.05商品房竣工面積

萬平方米222.24324.69566561.46363.78其中住宅竣工面積

萬平方米167.22259.84641484.9297.78結(jié)論:200姓2-2瘦006挨合肥全最社會固勸定資產(chǎn)責(zé)投資和置房地產(chǎn)菌投資的念絕對值死變化來平看，合狠肥的城史市建設(shè)冊和房地索產(chǎn)發(fā)展顧均處于殺快速增漿長階段涉，至2腫006塘年9月隔份的統(tǒng)御計(jì)數(shù)據(jù)杯來看已拍經(jīng)高于吵200縣5年全皂年水平彩；另外，池房地產(chǎn)勒開發(fā)投悄資額占劑全社會霧固定資姓產(chǎn)投資訂的比重趨也維持揚(yáng)在較高薯水平，廣高于國激外正常圓的20威%-2京5%，型說明目脊前合肥毛的房地械產(chǎn)投資祖被普遍箏看好；合肥宏響觀經(jīng)濟(jì)注走勢合肥市少200潔6年房越地產(chǎn)開明發(fā)投資秘?zé)崆楦唑?qū)漲：全社會固化定資產(chǎn)投強(qiáng)資包括基御本建設(shè)、撓更新改造暖和房地產(chǎn)訴投資等。房地產(chǎn)香開發(fā)投括資額占纏全社會爸固定資閘產(chǎn)投資般的比重爸是直接良反映投洞資結(jié)構(gòu)是否合平理的基黨礎(chǔ)性指來標(biāo)。在發(fā)達(dá)國暢家，根據(jù)濤經(jīng)濟(jì)發(fā)展異的一般規(guī)皇律一般為策20－2稠5%。按照“啟141詳”組團(tuán)弄布局思攻路，合汗肥正掀拾起新一應(yīng)輪基礎(chǔ)中設(shè)施建蒜設(shè)高潮余。2006侍年，合肥困已投資3橫6億元新佛建和改建能42條道書路。預(yù)計(jì)“秒十一五碰”期間票（20井06－憑201旦0年）革，合肥打?qū)⒃诔遣な谢A(chǔ)任設(shè)施上房誠花費(fèi)4征50億生元。從175彼0萬平方帳米的5里00天“忌大拆違”避到“大建葵設(shè)”，一蠅個(gè)嶄新的礎(chǔ)“大合肥臨”即將橫藝空出世。200芳2-2訴006蘿全市商旺品房新鐵開工面疼積與施死工面積去（數(shù)據(jù)稀來源：栽合肥市言房產(chǎn)局灣）房地產(chǎn)激市場放盯量持續(xù)臉走高：結(jié)論:雖然經(jīng)歷笨了近2年?duì)T國家宏觀島政策調(diào)控灑的影響，價(jià)2002龍-200驢6合肥全凈市的商品下房新開工撲面積和施銹工面積仍秧然一路走囑高，一方凍面，說明板房地產(chǎn)行鄉(xiāng)豐業(yè)的贏利然能力仍然技被普遍看圣好，市場陸空間仍然掏存在；但癢另一方面濫市場的迅逼速放量也雕將在未來燭的幾年引窄發(fā)競爭加屯劇。新開工關(guān)面積反責(zé)映1-斥2年后終的大致寸預(yù)售供六應(yīng)量；臟施工面豪積反映肺2~3祖年后的宿大致現(xiàn)釋房供應(yīng)纏量；從練圖表可鑄知，商脫品房新頂開工面蘭積占施盆工面積糞的比值不，始終呢保持在縮慧40％蘭～50獻(xiàn)％之間桐，這表罵示房地部產(chǎn)開發(fā)堪企業(yè)對坦市場預(yù)胃期的信塑心處于畏溫和狀茅態(tài)。2002軌-200仔6全市住晨宅銷售均渠價(jià)（數(shù)據(jù)孤來源：合韻肥市房產(chǎn)戴局）現(xiàn)階段住短宅成交均位價(jià)出現(xiàn)小跑幅震蕩：結(jié)論:2002罰-200貴6合肥全鄙市的商品謹(jǐn)房成交均柳價(jià)基本上允是一個(gè)持滅續(xù)走高的誼過程，其削中在20啊03-2社004年懇有一個(gè)快閘速增長的精爆發(fā)過程痰，至20響05、2艙006增樂幅趨緩，立特別是受孩國家宏觀初政策調(diào)控誘影響一段翼時(shí)間內(nèi)，燒價(jià)格甚至勺出現(xiàn)下跌何，到目前漏為止，價(jià)哄格基本上尊維持在3叫100-尤3200包之間徘徊醒，短時(shí)間膛內(nèi)房價(jià)攀諒升乏力。另安徽省事及合肥市姓一些單位磨合作建房泉和集體購疼房至少2統(tǒng)萬套（總止面積約在刃200萬培平方米左卸右），由湊于收入相粥對較高的向人群大也魔多集中在光這些單位虛，對樓市于銷量造成種了較大的毅沖擊。充盛足的供應(yīng)給量與并不薯強(qiáng)勁的需底求也造成械了房價(jià)無瀉法持續(xù)高務(wù)攀的局面雄。結(jié)論:200拾2-2供006給年合肥源是商品良房竣工曲面積和優(yōu)銷售面貪積均增鎮(zhèn)長較快繭，一般任當(dāng)年竣夢工面積肌均高于巴銷售面狼積15劫個(gè)百分周點(diǎn)以上爪，但從獎(jiǎng)200謊6年1士-9月污份的統(tǒng)著計(jì)數(shù)據(jù)搬來看，川首次出悅現(xiàn)銷售風(fēng)面積超惕過竣工稿面積，窄一方面慰說明2扁006脊年樓市句銷售勢沉頭看好殲，但另弓一方面?zhèn)}，空置慶商品房號面積的搬增加使趣得施工瀉建設(shè)速莫度趨緩揚(yáng)也是一劑個(gè)重要和原因；僅從近斑兩年數(shù)蔥據(jù)來看倘，20未05年長11月屆商品房揉空置面咱積為5是8.6醒7萬平冷方米，碼到20蛋06年篩三季度茶商品房頓空置面政積已經(jīng)冠達(dá)到9粒1.9鋒9萬平旋方米，棕同比增滿長89米.3%拘，市場挪形式還帶是比較潔嚴(yán)峻。200傭2-2急006殘全市商貿(mào)品房竣隔工面積押和銷售宅面積（濤數(shù)據(jù)來絕源：合雞肥市房鞏產(chǎn)局）合肥市空攝置商品房蓄面積顯著粉上升：結(jié)論:施工面穩(wěn)積與竣龍工面積相的比值穩(wěn)是房地默產(chǎn)一個(gè)型重要的肝前瞻性忠指標(biāo)。傘它反映瓶1-2曲年后現(xiàn)違房供應(yīng)幅量，其鍬值小于廁3倍，雜會出現(xiàn)音供應(yīng)短翼缺，大疤于4倍筆，1～甘2年內(nèi)款供應(yīng)量柱將會供末大于求梨。另外，鍵合肥房煤地產(chǎn)施告工面積難與竣工窄面積的棍比值在山200困6年突屈然放大半，說明吹目前房租地產(chǎn)業(yè)扣處于低烤谷，房童地產(chǎn)開余發(fā)周期計(jì)延長，蔥不少企攏業(yè)甚至宣出現(xiàn)資誓金困境卷。而即在使是相帝繼竣工娛面市的微項(xiàng)目，源也將面悲臨越來態(tài)越嚴(yán)重的的市場賓競爭200偶2-2柏006靠全市商木品房施鳴工面積匠和竣工就面積（畝數(shù)據(jù)來這源：合飼肥市房逗產(chǎn)局）未來1-圾2年合肥蟻市商品房交現(xiàn)房供應(yīng)嚴(yán)量將會大顆幅增加：200有6年商斤品房銷技售面積么超過竣銹工面積腫。表明購鋼房需求聰增長，膠房地產(chǎn)生市場開障始走熱租。200汁6年合杠肥住宅紹銷售面薄積及金遞額均有昏了較大陡幅度的糞增長，至銷售均儀價(jià)基本該持平，遺略有下惕降。但羞有關(guān)方叢面數(shù)據(jù)莫顯示，賺合肥市濾空置房裁面積顯庸著上升武：據(jù)統(tǒng)計(jì)豎200世5年1這1月，染商品房斷空置面余積為5考8.6累7萬平鴿方米。鄙到20里06年庫三季度銹，商品羞房空置幻玉面積達(dá)柏到91隆.99傭萬平方憑米，同采比增長智89.旁3%，費(fèi)比20對06年慰一季度邪和上半紙年分別協(xié)上升6呼3.5噴和37態(tài)個(gè)百分嗓點(diǎn)。（4）弊200妨6年合沫肥空置奶率結(jié)論:堤截至2煤005腥年底，長合肥市修建成區(qū)叨常住人計(jì)口22恩4萬，街家庭戶亡人均住巾房建筑劑面積為枕25.奇8平方勻米，雖扒然增長究較快，壓但是仍畜然低于招同期全甜國人均拔水平（降26平害方米）遣。合肥市謠“十一讓五”末倡規(guī)劃閃“常住腳人口3貴00萬投、人均垮住房面焦積30或平方米嬌”的目潤標(biāo)，也銅是當(dāng)?shù)乩舱竺狭Ψ龀只@房地產(chǎn)馳行業(yè)所旗定下的聾政府目續(xù)標(biāo)，隨陡著居民探收入和紡生活質(zhì)埋量的提此高，對蕉房價(jià)上割漲的承華受力也聲在增強(qiáng)央，為房除地產(chǎn)行元業(yè)的需交求擴(kuò)張?jiān)捯差A(yù)留耽了較大加市場空夠間。2002鴉-200摸5全市人水均住房建嗚筑面積（略數(shù)據(jù)來源銹：合肥市錄房產(chǎn)局）合肥市城極鎮(zhèn)居民人頂均建筑面脹積持續(xù)增撐加：2006啦年經(jīng)市物警價(jià)局審核蠶批準(zhǔn)辦理腎商品住宅沾明碼標(biāo)價(jià)惰書備案手厘續(xù)的開發(fā)贏項(xiàng)目20在0多個(gè)，拾投入市場鋼銷售的商遠(yuǎn)品住宅建貧筑面積近臂700萬術(shù)平方米，蹤蝶與200錄5年基本幅持平，但鼻市場銷售抵滯緩，商蓄品房空置鋪面積增加勝。合肥市塑統(tǒng)計(jì)局發(fā)磁布的數(shù)據(jù)俯顯示，2裝006年閣前三季度賺，合肥市炸商品房銷雁售面積為竿370.樹86萬平燭方米，同舌比下降2意1%，商察品房空置葉面積則達(dá)猴到91.哈99萬平蠟方米，同蹤蝶比增長8哪9.3%知；1～1識1月份，攏合肥市房齡地產(chǎn)開發(fā)賞完成投資太249.殖58億元咸，占全社撐會固定資賢產(chǎn)投資額擠的33.艦6%；全濫市商品房貼銷售面積誰同比下降織18.5棉%；商品及房空置面漂積增長6末6%。四、房乘地產(chǎn)市卡場供銷競情況介岸紹具體評價(jià)指標(biāo)值及年增幅單位合肥

20022003200420052006年1～9月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積

萬平方米80.34126.85

421.71其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積

萬平方米

354.88商品房銷售面積

萬平方米194.59285.84371.36414.36370.86其中住宅銷售面積

萬平方米179.58244.09315.84365.71

商品房銷售均價(jià)元/平方米184421202791

3423住宅銷售均價(jià)元/平方米20132341295731893100.13商品房空置面積

萬平方米57.3761.24

91.992006妻年合肥八濾區(qū)住宅類南銷售面積焰與套數(shù)排始名200遺6年合撈肥八區(qū)橋住宅類演銷售均價(jià)排名571846322006常年合肥八深區(qū)商業(yè)類怠銷售面積臟與套數(shù)排專名2006廈年合肥八桂區(qū)商業(yè)類沿銷售均價(jià)排名571846322006像年住宅均扔價(jià)出現(xiàn)回羽落2002年2003年2004年2005年2006年1-11月商品住宅均價(jià)（元/平米）20132341295731893163.4漲幅（％）16.3%26.3%7.8%-0.8％合肥房憑地產(chǎn)市皺場1～咸12月破份各區(qū)醋多層成約交均價(jià)奴變動情荒況均價(jià)高新區(qū)1政務(wù)區(qū)2包河區(qū)3廬陽區(qū)新站區(qū)蜀山區(qū)瑤海區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)1月多層378435003320316031502907264223822月多層376835003321316831482932263923833月多層376835003321315331482954263423834月多層376635003358314631492878292523905月多層378835003358314630682884268523936月多層379635373369316530252928268424097月多層378235393382312430252953271224028月多層377035533374311530012948271123979月多層3769354533823119300629662720241210月多層3767353834063121299129742715243411月多層3769254334153124299429692727244212月多層37573533340431292998297327062444合肥房地承產(chǎn)市場1薄～12月霞份各區(qū)小五高層成交盟均價(jià)變動能情況均價(jià)高新區(qū)政務(wù)區(qū)包河區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū)蜀山區(qū)瑤海區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)1月小高層352435753485313834503308300127492月小高層352135753485313834523308299627483月小高層352135753485313834523308299127484月小高層351935743508313234503359298927485月小高層351935513508314634503303298928106月小高層351235303543315534313314301127617月小高層351635553565316734623323304027848月小高層352335403580319034223312305727669月小高層3528353635753187341833203060277010月小高層3546352935833192337133292985277611月小高層3551353235893189337333322987277512月小高層35403524358731813381332829962837合肥房頑地產(chǎn)市毫場1～糞12月澇份各區(qū)硬高層成旦交均價(jià)得變動情田況均價(jià)高新區(qū)政務(wù)區(qū)包河區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū)蜀山區(qū)瑤海區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)1月高層307537793791324735413601350029732月高層307637763797324535423606350329743月高層307638213893366835623544351929744月高層307538203895367835673595346729745月高層330938204039456535073537349729746月高層336038143914407734763540348330217月高層336539423914400435603602350730218月高層338339013924396135563581352530239月高層3387389039363958355335823523302810月高層3388388539143961355735793526303411月高層3390387939183963356035813528303312月高層33953884392239633555358535253041月份套數(shù)面積金額均價(jià)一季度6993864027.1278743.783226.14月3721414619.4125374.93073.545月3530409211.6131246.63236.246月3054345183.9115001.23221.057月3135351111.9111380.53204.498月3525416182.1121878.82928.59月3431389848.9123900.13178.1610月4225472512.8153339.73245.211月5249587140.91835293125.812月總計(jì)36863+4249838.61344394.583163.42006及年合肥市累1-12雁月住宅市仰場銷售情標(biāo)況（數(shù)據(jù)染來源：合適肥家園網(wǎng)拿）結(jié)論:200驚6年1有-11愚月，合磁肥市住惹宅商品和房市場豪累計(jì)銷釀售套數(shù)拌為36瓣863便套（4奴25萬欺平米）劇，成交警均價(jià)維劈燕持在3文150疑元/平認(rèn)米左右三，對于插一個(gè)經(jīng)健濟(jì)尚不臟發(fā)達(dá)的乘內(nèi)地三凳線城市靈來說，魚156仿.8萬獄的城市返總?cè)丝诖裟苡心暌砭?萬載套的銷議售速度它，其本寫身也說辛明了一榮個(gè)城市紗的樓市蒼活躍程匯度，但問是在合碎肥樓市贈快速增緞長的大陶形勢下端，全年益成交均餓價(jià)的不理溫不火死，也說呼明了合指肥樓市尺目前所幅處的價(jià)臣格乏力鬼的尷尬位局面；從蜀山、懇高新、包老河三區(qū)的敞整體成交晉均價(jià)來看艷，包河區(qū)篩成交均價(jià)撒最高，其駛次是高新宗，再次是畢蜀山，其甩主要原因容是包河區(qū)棒郊區(qū)項(xiàng)目富較少，大破部分項(xiàng)目吸集中在馬鮮鞍山路和腎望江路沿仙線的城區(qū)晃版塊，而蛋蜀山區(qū)項(xiàng)亭目分布范煮圍較廣，銅一些郊遠(yuǎn)及區(qū)項(xiàng)目使儀得整個(gè)蜀收山區(qū)的成跪交價(jià)格有明所下浮，股實(shí)際各版市塊中心區(qū)灘的成交均拜價(jià)為蜀山面區(qū)和高新坦區(qū)最高，宗包河其次蜜；從蜀山脊、高新詠、包河屈三區(qū)的胳不同物儉業(yè)類型滴的成交自均價(jià)變撲化情況蒸來看，耐除高新執(zhí)區(qū)外，辜蜀山、呼包河等畫其他版尺塊的多類層成交羨均價(jià)均鬧低于同師版塊內(nèi)找的高層伙或小高餃層均價(jià)再，但是需這并不桂能說明牌合肥同衣區(qū)域內(nèi)盤的多層塵價(jià)格就魚低于高百層或小窗高層，傳究其原潔因主要掛是因?yàn)檎n各版塊筆中心高給價(jià)區(qū)域陷已經(jīng)基往本沒有忠多層，司多層的廁分布往終各版塊槳中心區(qū)縫外圍發(fā)稀展的趨丈勢已經(jīng)偵越來越域明顯，蓄這也是見合肥目拜前樓市吩進(jìn)化的貨一個(gè)重圾要特征桿之一。第三部分索合肥槽樓市簡要晶分析一、住基宅市場精簡要分棉析二、別墅賴市場簡要參分析三、商端業(yè)辦公悶市場簡壁要分析四、二秘手房市寶場簡要奶分析五、2父006月年典型的樓盤介患紹六、2鞠007東年熱點(diǎn)護(hù)樓盤介仰紹一、住宅我市場簡要傷分析（一）侄樓市板豎塊介紹（二）濕價(jià)格等露高線（三）輩2006年像度全市油商品住探房銷售菜前十名板塊板塊介紹蜀山區(qū)西臨大蜀山，自然環(huán)境優(yōu)越。高校（安大，科大，農(nóng)大，炮院，電子工程學(xué)院）人文環(huán)境好，學(xué)區(qū)好。高新區(qū)西臨大蜀山，自然環(huán)境好，合肥高檔住宅區(qū)華東最有影響力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，合肥最重要的科技旅游，高新技術(shù)研發(fā)，孵化和產(chǎn)業(yè)化基地包河區(qū)位于合肥上風(fēng)口，自然環(huán)境好。交通便利，配套成熟齊備，人文環(huán)境（合工大，城建學(xué)院）、學(xué)區(qū)佳。政務(wù)區(qū)規(guī)劃中合肥的新城區(qū)，規(guī)劃科學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，配套齊全（超市，購物中心，學(xué)校，體育館，藝術(shù)館，公園，寫字樓）升值潛力較大。廬陽區(qū)合肥的老成區(qū)，人口眾多，周邊配套成熟。雙鳳工業(yè)區(qū)的住宅開發(fā)剛剛啟動，未來還有一定的上漲空間。隨著北部老城區(qū)改造，并建設(shè)大體量商業(yè)，未來區(qū)域可塑性很強(qiáng)，板塊內(nèi)多超級大盤新站區(qū)依靠合肥火車站和城市主干道，集中了安徽所有的大型服裝批發(fā)市場和綜合性批發(fā)市場，交通非常方便?，幒^(qū)板塊內(nèi)有瑤海公園、生態(tài)公園自然生態(tài)資源，作為合肥的老城區(qū)，依靠合肥火車站和城市主干道，交通便利。經(jīng)開區(qū)合肥未來高等院校的集中區(qū)域，配套和人文環(huán)境正在完善，建有翡翠湖公園，生態(tài)環(huán)境較好合肥以太老城區(qū)沃為中心責(zé)，向東春、南、此西南、保西、北飲5個(gè)方吵向伸展牲，形成趙8大發(fā)疏展板塊邊。（一）膚合肥樓緞市板塊扔介紹4500400登035003000400頂03000250紐奉0200卸0420嫁025003000420糕0350沫03600300漆040003500420扯03500300咳0350下0300疾025002000合肥樓起市20限06年偏11月足價(jià)格等崗高線分貢布示意紀(jì)圖（廬陽、錘瑤海、新歲站、包河招、蜀山、掌高新、政伸務(wù)、經(jīng)開吊八大版塊頂）結(jié)論:從合肥單樓市2缸006促年11明的價(jià)格通等高線說分布狀愧況來看匆，以老鍛城區(qū)環(huán)肅城河以撕內(nèi)的中圈心版塊覺為中心大，基本鋒形成一掌個(gè)多高自點(diǎn)、多谷中心的目價(jià)格分富布特征李，這些分價(jià)格高須點(diǎn)的形拾成要么泳依托老杰城區(qū)原脂有的發(fā)網(wǎng)展基礎(chǔ)半，要么性以人文循或景觀酸資源取敲勝，如大蜀山萄畔的高畫新版塊包、環(huán)天稻鵝湖的趨政務(wù)區(qū)頌版塊、辜長江西纏路和黃槳山路沿拍線的蜀貧山區(qū)、桿馬鞍山緞路沿線案的包河糾區(qū)版塊家及勝利繞路沿線溜的新站睬版塊都處于飛各版塊洗價(jià)格等柏高線分早布的最嫂高點(diǎn)。2006卷年合肥樓疲盤銷售套絮數(shù)十強(qiáng)（聚住宅）排名行政區(qū)項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)均價(jià)開盤時(shí)間月度吸納率項(xiàng)目特點(diǎn)1包河區(qū)金地國際城15274683200509191271.產(chǎn)品創(chuàng)新（5.2米挑高小戶、錯(cuò)層陽臺等）2.面積控制合理總價(jià)優(yōu)勢3.強(qiáng)強(qiáng)合作（世聯(lián)地產(chǎn)；深圳毅華）2包河區(qū)元一柏莊15003198200512131251.開發(fā)商品牌優(yōu)勢2.活動營銷聚人氣3新站區(qū)元一·名城12883058200606081841.開發(fā)商品牌優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢2.活動營銷聚人氣4經(jīng)濟(jì)區(qū)九溪江南園803261020060111701.園林優(yōu)勢、錯(cuò)層戶型2.萬科物業(yè)3.電力集團(tuán)團(tuán)購5瑤海區(qū)城市綠苑593329420050919491、成熟區(qū)位、城熟配套2、東區(qū)高性價(jià)比品質(zhì)社區(qū)6經(jīng)濟(jì)區(qū)名邦·錦繡年華584286620050828481、產(chǎn)品優(yōu)勢（板式挑高小戶型）2、總價(jià)低優(yōu)勢7包河區(qū)柏林春天572347720051213471、包河區(qū)高性價(jià)比異域特色社區(qū)2、政府今年重點(diǎn)打造“濱湖新區(qū)”的政策優(yōu)勢8蜀山區(qū)信旺·華府駿苑55129492006031853報(bào)價(jià)高（3600）成交價(jià)低（2800）9蜀山區(qū)維也納森林小區(qū)546352820054510蜀山區(qū)城市天地家園52645062006070188面積控制合理總價(jià)優(yōu)勢

二、商業(yè)庸辦公市場披簡要分析（一）畜“十五”太合肥商貿(mào)萬業(yè)發(fā)展回祖顧（二）商堂業(yè)辦公市踩場現(xiàn)狀介齊紹商業(yè)地產(chǎn)達(dá)異軍突起自200敞3年起，筑合肥房地嘉產(chǎn)市場的冷最大變化常莫過于商綢業(yè)地產(chǎn)的剩異軍突起艇，由于商嗚業(yè)地產(chǎn)投膊資回報(bào)率型、社會反犧響度均高積于住宅，心再加上合畫肥城市化洪進(jìn)程的全賤面提速，鋒整個(gè)合肥回?zé)o論是商狂業(yè)格局、床還是商業(yè)跨業(yè)態(tài)都發(fā)閣生了革命顧性的變化峽，雖然目匪前合肥整餅體的大商筆業(yè)發(fā)展尚斜處于起步榆階段，但該是傳統(tǒng)的欺一個(gè)中心暈的商業(yè)格受局已經(jīng)基冰本打破，騙城市副中半心迅速崛雕起，商業(yè)傷地產(chǎn)的發(fā)禿展在合肥洋存在著巨瞧大的商機(jī)河；新興業(yè)臥態(tài)不斷傻涌現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)憶在合肥經(jīng)強(qiáng)過近幾年叮的快速發(fā)固展，隨商滔業(yè)市場的旦不斷細(xì)分按，新興業(yè)賀態(tài)也不斷居涌現(xiàn)，專旦業(yè)市場、柿經(jīng)營品牌蘆、連鎖的金飲食、超搞市、服裝歇、娛樂等奧的出現(xiàn)極達(dá)大地豐富介了商業(yè)地?fù)尞a(chǎn)的專業(yè)倍化程度，管同時(shí)也促旅成了更多勢的傳統(tǒng)商息業(yè)類型轉(zhuǎn)舅型；如火廟車站附近炒服裝大市巷場集群和棟元一時(shí)代搞SHOP瞎PING子MAL淚L餐飲業(yè)蜻和休閑棄娛樂業(yè)均成為合引肥城市永商業(yè)格毒局中零委售業(yè)態(tài)妙的領(lǐng)軍魔者近幾年，澡特別是今掃年餐飲業(yè)影19%和申休閑娛樂岸業(yè)25.遮8%的高困速增長勢饅頭有目共毫睹，也是延合肥城市并發(fā)展和繁歪榮的一個(gè)臣有力見證附；如金滿刻樓、香格岸里拉、蜀古王等大型忍餐飲連鎖菜的快速擴(kuò)立張。城市化進(jìn)林程不斷創(chuàng)鑰造商業(yè)機(jī)鞋會隨著合槐肥城市字化進(jìn)程漲的提速純和城市厭規(guī)模的宅迅速擴(kuò)擋容，以羞此帶來去的商業(yè)牽機(jī)會也戒不斷出鏟現(xiàn)，甚譯至陌生頂商業(yè)環(huán)肯境的商哥業(yè)奇跡僑都在不標(biāo)斷涌現(xiàn)沖。如北漢二環(huán)外吹的綠水求雅客及妙高新區(qū)寨的銀灘歉綠洲會帥所。合肥市花商業(yè)格斬局變化合肥市微“十一聽五”規(guī)殘劃中明衛(wèi)確指出筒，未來伙5年內(nèi)陜，合肥術(shù)市城市維人口將副從原來治的15置0萬增杠加到3懲00萬撥人；到跨201預(yù)0年，煙合肥市就生產(chǎn)總蘆值確保斜190穗0億元涉，年均溉增長1追5.5帝%；力外爭達(dá)到慈210霞0億元請，年均質(zhì)增長1既8%；拿人均地連區(qū)生產(chǎn)拌總值比摩200向0年翻碎兩番以源上，達(dá)戒到50翁00美男元；所砌有數(shù)據(jù)燭都在為庭合肥新謹(jǐn)一輪的偵商業(yè)地?cái)y產(chǎn)大發(fā)妹展創(chuàng)造熄一個(gè)前遼所未有埋的發(fā)展頃良機(jī)；按照國際禽標(biāo)準(zhǔn)人均計(jì)商業(yè)1.貝2平米來祝計(jì)算，合哀肥未來5寬年將發(fā)展起200萬仰平米以上石的商業(yè)規(guī)臂模，如果壯加上舊商相業(yè)的改造當(dāng)，經(jīng)濟(jì)和蟻人口的成促倍增長將青給合肥的任商業(yè)地產(chǎn)娛發(fā)展帶來請巨大的發(fā)熊展空間。目前的傾合肥商孝業(yè)格局歌將面臨閱巨大轉(zhuǎn)餐型，傳舍統(tǒng)商業(yè)察已不能燭滿足城找市發(fā)展訴，從國洗內(nèi)外大燈城市現(xiàn)杏狀以及返城市發(fā)區(qū)展的規(guī)走律來看撐，合肥夫單一商掉業(yè)中心件的格局茫必然打湯破，這礦一點(diǎn)，禁從合肥調(diào)市近期禁出臺的祖商業(yè)中轎心專項(xiàng)苗規(guī)劃也援能看出淺，舊城陳區(qū)的商蒼業(yè)承載秒功能正床在逐步然減弱，勤新區(qū)域檔商業(yè)中歪心得益葉于良好的的規(guī)劃府和硬件聚優(yōu)勢將音發(fā)展符庫合未來毯的先進(jìn)嫂業(yè)態(tài)，震并將持但續(xù)保持蓬持續(xù)增半長。單一商斗業(yè)中心是格局正母在打破犯，新中助心快速夕崛起06年合軍肥市商業(yè)染類商品房萬銷售套數(shù)灘前十名排名項(xiàng)目名稱行政區(qū)銷售套數(shù)（套）均價(jià)1楓林大廈擴(kuò)建工程廬陽區(qū)425169272安徽白馬服裝城新站區(qū)41450853安徽白馬服裝城二期瑤海區(qū)40892444安徽國際購物廣場蜀山區(qū)37293685金星商業(yè)城經(jīng)濟(jì)區(qū)30738386金地國際城包河區(qū)289150697光大國際廣場新站區(qū)22886438翠庭園農(nóng)貿(mào)市場政務(wù)區(qū)18068259安徽大市場服裝、鞋類品牌廣場新站區(qū)103726010香港廣場廬陽區(qū)10111499排名項(xiàng)目名稱行政區(qū)均價(jià)（元/平方米）1徽商·國際大廈廬陽區(qū)319502富通時(shí)代廬陽區(qū)273923金色地帶新站區(qū)223574星海世紀(jì)廣場廬陽區(qū)209525東鑫源商住樓瑤海區(qū)177296楓林大廈擴(kuò)建工程廬陽區(qū)169277創(chuàng)景花園包河區(qū)156008金地國際城包河區(qū)150699新都會·環(huán)球廣場包河區(qū)1399210旺城大廈蜀山區(qū)1350206年才合肥市衛(wèi)商業(yè)類嚴(yán)商品房懸銷售均拍價(jià)前十樸名結(jié)論:因合肥市丈商業(yè)類商藏品房的統(tǒng)嗓計(jì)數(shù)據(jù)中榮也包含了尚辦公用房抖的數(shù)據(jù)，希除去老城踢區(qū)的少量昆高檔商業(yè)竟，實(shí)際主懼要的商業(yè)儀用房成交雹區(qū)域仍然油集中在新薪站區(qū)和經(jīng)幫濟(jì)開發(fā)區(qū)跑，新站區(qū)豎作為合肥廣商貿(mào)物流蕉最發(fā)達(dá)的坐區(qū)域，也鑼是合肥大閑市場建設(shè)炊最繁榮的拌區(qū)域，其瓦商業(yè)獲利夜能力已經(jīng)往越來越被辦投資者和肢經(jīng)營者所悶看好。經(jīng)奮濟(jì)開發(fā)區(qū)碌的金星商茂貿(mào)城在區(qū)圾域商業(yè)尚月未成氣候逗的大環(huán)境版下能生地標(biāo)飄紅，主貓要以低價(jià)犁及市場前印景取勝；另一方夸面，目慎前成交饞的很大陰一部分唱商業(yè)類呼商品房羽以社區(qū)欠商業(yè)用榮房為主園，說明抓規(guī)劃先璃進(jìn)并具魚備贏利聽能力的配社區(qū)商浙業(yè)正逐孩步被看遭好。四、二手狐房市場簡交要分析五、20哨06年典綱型項(xiàng)目介賺紹金地國際場城htt蛾p:/羽/ww鴉w.a勁hjd及d.c五n/c駝ity杠/ne侍ws.關(guān)asp開發(fā)商：廢安徽金大丘地規(guī)劃設(shè)計(jì)形：澳大利吳亞柏濤景觀設(shè)炊計(jì)：美祖國北半罵球商業(yè)運(yùn)壇營：香轉(zhuǎn)港環(huán)球揉商機(jī)＆丑安徽新解世界物業(yè)管理勵(lì)：深圳恒批基物業(yè)營銷顧問婦：世聯(lián)地煮產(chǎn)整合推英廣：深韻圳毅華征廣告總占地面添積9萬平水米，建筑谷面積近3區(qū)0萬平米暮。分兩期開吃發(fā)，業(yè)態(tài)認(rèn)包括小高飄層、公寓被、商業(yè)街愈、寫字樓乎等多種業(yè)鬧態(tài)配備30司00平米跌雙層豪華腰會所、時(shí)臣尚商業(yè)步數(shù)行街、1鍵800平另米幼兒園缺、戶外超位大泳池、瘦下沉活動鑼廣場、棋駐弈廣場、稠果園、兒雄童游戲區(qū)刮…金地的銷咬售始終保蜘持一種平哄穩(wěn)的旺銷告狀態(tài)，銷低售組合的匯運(yùn)用起到論了決定性浮的作用。小戶型塑———紋金地8悶8街—班—-小播戶型的皇組合推欣廣思路劈燕，有效丸地避開喇了市場放同期的啊競爭，修采取了紗一種差系異化的磨產(chǎn)品銷會售路線發(fā)，有的床放矢的豬放量，依幾輪組歸合拳的筒運(yùn)用將畏金地帶悄入最佳峽的狀態(tài)病，是今鋼年行銷丈上做的參最成功穩(wěn)的項(xiàng)目屬。時(shí)間單價(jià)（元/平方米）銷售套數(shù)（套/月）2005.9~2005.113650502005.12~2006.337001002006.3~2006.64300200項(xiàng)目用丹地沿街候約40鄙米寬一厭、二層塘全部設(shè)她商業(yè)街暈，形成息三條南第北向主吼要商業(yè)藝步行街音，商業(yè)貼街沿南從北方向視劃分為喂四個(gè)街客區(qū)，街社區(qū)間以市不同形閉態(tài)景觀蜓廣場相圖聯(lián)。商業(yè)街意上設(shè)有公三棟高授層公寓券樓及一杰棟辦公越樓。中部及南照部以布置稿11+1抗層小高層荷住宅為主顧，小區(qū)中張心設(shè)一棟雀弧形的1貢8層小高姓層住宅，軟西北部及損北部設(shè)置艷33層及漂24層點(diǎn)膏式高層，語以不遮擋打北側(cè)住宅唐。項(xiàng)目特厲色介紹合：一、產(chǎn)憲品定位箏準(zhǔn)確以近期柱推出的鴨小戶型儲來說，史主力戶藥型為3蜓4-4酬0平米致的平層斬公寓和兩48-弄60平煙米的挑秤高公寓尖。前者首付象僅3萬元品起，另附瞧送全屋裝儉修；后者仍樓層挑高迅5.4米晉，買一層楊用兩層。二、HO海PSCA油國際街區(qū)甩開發(fā)理念妙。HOP蒜SCA壩（HO棕TEL殲+OF還FIC址E+P悉ARK乘+SH岸OPP紛ING贊MAL桑L+C虹LUB倦+AP結(jié)ART仆MEN腿T）是周目前國惠際先進(jìn)骨的綜合鼻性復(fù)合決商業(yè)地眉產(chǎn)運(yùn)營牌模式，誰集酒店途、辦公丹樓、停閑車場、洗購物、著公共空導(dǎo)間、商泰務(wù)公寓稠于一體宏。為物業(yè)令升值提竊供了有翻力的保支障。三、金地巨?國際公鍛寓社區(qū)內(nèi)笑有的泳池震會所、景雨觀園林等楚配套設(shè)施錘。與家樂怪福、合家域福、新都袋會環(huán)球購港物廣場、那蘇寧電器默等多家商懂場超市比耐鄰；紅三壁環(huán)體育館右、老明光載體育場近陜在咫尺；熱小區(qū)內(nèi)更校設(shè)有1.殺7萬余平毫米繁華商伸業(yè)街為生晌活提供便零捷保障。泳另外，金卸地?國際邊公寓與合蜓肥工業(yè)大程學(xué)附中（蘿小）簽定脖的定點(diǎn)教爺育協(xié)議。金地·國剪際城位于島合肥市馬摟鞍山南路眠東，所在質(zhì)區(qū)域?qū)儆跓掳l(fā)展的藝合肥中高際檔居住區(qū)臥，大盤集舞中，樓市盆均價(jià)集中在謀3300呆～380億0元/帶平方米，田物業(yè)形態(tài)耽以多層和睛小高層為北主。200細(xì)5年，憐金地·夸國際城懼即將面央市時(shí)，即北側(cè)有報(bào)新都會教·聯(lián)邦群花園、慘新都會距·國貿(mào)萌公寓在說售，西妄側(cè)和南償側(cè)有陽沿光世紀(jì)花園罩和萬振逍綱遙苑在售形。項(xiàng)目東同側(cè)緊挨全己市最大的臉污水處理歌廠。金地炎·國際城機(jī)雖然擁有物16萬聯(lián)平方米住宅、1紋0萬平孔方米商務(wù)盾公寓以及座1.7擔(dān)萬平方米迅的情景商砍業(yè)街，但灘是高達(dá)3絡(luò).3的容晚積率使金陡地·國際糠城的底氣不足。“以我立為主”掩形象導(dǎo)炒入金地·國際城素采取皺“以我述為主”敗的營銷章策略，貍即推廣譜手段持屢續(xù)創(chuàng)新寒，迅速鑒與市場啦平均水挖平拉開蠢差距。200稍5年“五一吸房展會”籠，金地·國際城以辮“我們在黃造一座國頃際城”的萄姿態(tài)出場橫，工地現(xiàn)守場沿路架孔設(shè)300米長巨獄幅廣告層牌，堪及稱“合抄肥第一惹”，鮮膨紅奪目太的色調(diào)焦，鋒芒插畢露。借中國臺寸灣國民黨瞞主席連戰(zhàn)亮首訪大陸游事件的余以溫，金地·國際城贊盛助一場由柏臺灣、安萄徽藝術(shù)家蟻聯(lián)袂演出質(zhì)的兒童音頁樂會，同稅步發(fā)起“稠合肥兒童談為海峽和巖平送出美貴好祝愿”手活動，事互件轟動全鴨市，各大云媒體爭相榆報(bào)道。2005年9月25日，首期爛多層住宅伐開盤即告嗽售罄，200傻5年底實(shí)現(xiàn)2億元銷競售額，遙住宅單在價(jià)達(dá)到3900元/平方米喘，成為倘片區(qū)價(jià)格指些標(biāo)。差異化銷濫售閃電戰(zhàn)200涌6年，金烈地·國際城槳當(dāng)年度未的銷售龍計(jì)劃是李推出小莖高層和直高層住延宅、小監(jiān)戶型公喬寓、商幸業(yè)街等鄙多種產(chǎn)寫品，總色面積超碎過15萬平金地·國際城姥開始轉(zhuǎn)厘向通過葡推售策將略來解慎決問題庭，即選戀擇市場蟲最佳時(shí)向機(jī)，打柜差異化恩之戰(zhàn)。2006年2月18日正月筆初十，凈正值春腹節(jié)假期書后的傳堪統(tǒng)銷售晚淡季，惜金地·國際城公懸寓首款廣晴告正式出礙街，拉開悅了閃電戰(zhàn)精序幕。當(dāng)渠天進(jìn)線電卻話近500條，截止隱到開盤前協(xié)，共發(fā)放VIP會員卡1200張。200阻6年3月18、19日，兩帽棟小戶籌型公寓迅相繼開傻盤選房柿，僅兩廣天就成擾交520套。公寓閃電付戰(zhàn)之后，2006年5月中下旬渡，國六條布、國十五病條相繼頒濃布，樓市唐震動。金襲地·國際城動正在進(jìn)掉行三棟祖新推住粉宅樓的啦認(rèn)籌，愿情況未門如理想插，原定永的銷售谷計(jì)劃迅廁速被調(diào)縱整。金儲地·國際城決鞭定將住宅攀轉(zhuǎn)入自然翻銷售，即協(xié)刻啟動商勤業(yè)部分銷秀售。金地·國際城的殃重頭之一方“金地·88街”總建匹筑面積占豪地170充00平方米節(jié)，共規(guī)蛛劃三條愚情景步布行街。買三條步說行街鋪月鋪臨街敞、獨(dú)立虎產(chǎn)權(quán)、賞統(tǒng)一經(jīng)敲營，創(chuàng)兔新的產(chǎn)舒品設(shè)計(jì)畏和營運(yùn)給理念在氧合肥商督業(yè)市場塵中出類傭拔萃。娃經(jīng)過緊島張的籌稀備，200高6年8月上旬概，金地·88街采取缺活動營丙銷策略胸，6周內(nèi)舉行瀉一系列活戲動，開始囑展開強(qiáng)勢銜推廣。2006年8月7日，借助聚“合肥商迎業(yè)發(fā)展趨銅勢論壇”省開始接受梁認(rèn)籌；8月17日，舉寫行“中或港兩地攀招商簽俯約新聞椒發(fā)布會諸”，到挑場400多位客戶鳴；8月26日，舉惰行“魯驗(yàn)豫有約——合肥城衫市商業(yè)宏經(jīng)濟(jì)發(fā)癥展論壇標(biāo)”，1600位客戶及定各大媒體趕，連同合掘肥政府4套班子領(lǐng)衣導(dǎo)代表出功席盛會。刺幾次活動肝營銷極大裙地引起了爽社會的關(guān)的注，并形盯成口碑傳坦播效應(yīng)。200進(jìn)6年9月16日，金地·88街舉行開受盤選鋪活墓動，當(dāng)天猴銷售2億元。2006年，金地·國際城先僅前三荷個(gè)季度賤便順利棒完成了80%的年度銷于售目標(biāo)。六、2心007狼年典型觸項(xiàng)目推庸薦結(jié)論槐合肥房地致產(chǎn)市場2部006年蟲度綜合印表象

及2敬007年旅度發(fā)展前減景預(yù)測(一)住抽宅風(fēng)格及鼓檔次分析合肥地產(chǎn)估市場已開撤始關(guān)注建捎筑風(fēng)格及勿園林風(fēng)格通。雖然目壘前地產(chǎn)市膛場處于剛勵(lì)剛起步階顫段，但人退們對住宅河的要求從兇簡單的滿接足居住需壤要開始向賺追求環(huán)境腦、景觀等寇方面轉(zhuǎn)化拔，人們開館始向往陽屆光、空氣忽、水等生坐態(tài)資源，破開始排斥繭噪音；而扁且，隨著園國內(nèi)外許送多高水平廁的規(guī)劃、義建筑以及銳景觀設(shè)計(jì)認(rèn)公司的進(jìn)按入，更為布合肥地產(chǎn)妹市場注入雙了新的生群活理念和赴居住理念鮮。無疑地較，這是沉望睡了近十切年的合肥繞地產(chǎn)開始藍(lán)蘇醒的重辦要標(biāo)志。建筑園陶林風(fēng)格盞雖然受鴨到關(guān)注慘，但個(gè)毒性不強(qiáng)毯，沒有嫌得到充始分地和始諧統(tǒng)一均和展示女。大多唯數(shù)樓盤短雖然在桂設(shè)計(jì)的腔過程中勞有一定授的設(shè)計(jì)矮主題，崗但沒有麥很好地然提煉，途在營銷的上也更差只是拘虧泥于常星規(guī)的操想盤手法覽；在風(fēng)碌格上，夜厚重的綁歐式建沃筑風(fēng)格糖和東南科亞風(fēng)情麻園林用僻得多之宏又多，功幾乎成尼了具有慰一定檔胞次樓盤糊的共性壓。柏景煎灣、綠視城甚至低包括新默加坡花鉤園城等船，雖然他設(shè)計(jì)和斷營銷上應(yīng)都打出南了不同買的風(fēng)格狹主題，公但建筑軍無一不業(yè)是三段懼式歐式稼設(shè)計(jì)，趣園林無項(xiàng)一不是絨以坡尖止頂方亭悅為代表猛元素的豬東南亞規(guī)風(fēng)格園嫂林。市蓄場需要熄使人耳倚目一新擱的建筑冶和園林票風(fēng)格的鵲出臺。從樓盤置檔次來摘看，檔歇次拉開媽距離較遷遠(yuǎn)，客削戶選擇險(xiǎn)性較大蜓?？傮w徐上以中溫檔為主鵝，關(guān)注延各種生編活配套圓，尤其連是教育繼及娛樂魔配套，區(qū)講究方支便實(shí)用罵。但似爆乎存在滴一個(gè)怪鏈現(xiàn)象：針越是高釋檔樓盤繼，越是乳把所有膠的亮點(diǎn)臟都集中獨(dú)于園林伯景觀當(dāng)讓中，而諷弱化了啦生活配醬套，漠漁視了人凈們的基有本生活凝需求，夏因而銷黃售不理律想?？捎枰?，“借以人為珠本”是鴉所有樓碑盤應(yīng)該帳遵循的墾一個(gè)準(zhǔn)滿則，否苦則必?cái)∩鯚o疑。一、20鄉(xiāng)豐06年度請綜合印象（二）戶出型分析1、平不均戶型奴面積分第析：合肥市場之平均戶型應(yīng)面積偏大饒，整體平握均戶型面欄積約1棒30平方媽米左右。皮幾乎所有虜樓盤平均鼓戶型面積乳都在10軌0平方米莊以上，我再們所考察喜的12個(gè)必樓盤，最偽小的繁華撿世家也在制110平稀方米，而擇金星花園貢、綠城、虎新加坡花妖園城等以站豪宅定位悠的樓盤，酬平均戶型頁面積都在案180平的方米。2、主力滾戶型面積賞分析：合肥目關(guān)前以三膜房為絕黑對主力赴戶型，纖其次為器二房和戚四房，絲式后者所演占市場討份額相撤當(dāng)少。像從其主腥力戶型隆三房來誦看，其魚面積區(qū)淚域在9寬0-1煌85平柄方米之退間；四乏房面積漫更大，看一般在擔(dān)150臭平方米西以上，醫(yī)甚至超增過20存0平方給米；兩珍房的市周場份額稀較小，錦很多樓姿盤都沒肌有兩房躍，且面掌積較大丙，80扯以下的甩兩房是箱市場空掘白。3、戶型喬配比：三房二涉廳在市市場上占勾絕對的蓋大份額蹤蝶，其比獻(xiàn)重甚至艙超過一慢半；其山次是四球房，占勸16懂.9%盟，二房巾占13御.6%臣，而躍促式戶型凱只在鳳邊凰城出酒現(xiàn)，且鴨其所占秒的比例逆也較大貌。4、戶鞏型與銷餓售關(guān)系抖分析從我們輕了解的狗銷售情未況看，青市場上情最好銷辛售的當(dāng)渴數(shù)面積疑較小的鞭三房，遷幾乎都蚊是一上若市即搶揮購一空供；其次響是面積霞較小的詞四房和捧二房；檔難度最捏大的是偉五房或通者大面艷積四房苗戶型。數(shù)麗景碧掛雅、新答加坡花代園、柏害景灣等津所留的乳都是市160棕平方米襖以上的沸三房以并及20炎0平方計(jì)米以上波的四房窮；而鳳泛凰城1輛02平克方米的才三房一浮推出即隊(duì)搶購一攤空，繁隊(duì)華世家聞也由于總戶型面碧積較小貼，幾乎號出現(xiàn)了想供不應(yīng)姥求的態(tài)裂勢。無然數(shù)銷售毫事實(shí)證衫明：合紋肥消費(fèi)耍者需要漁面積相猶對較小胡、戶型揪內(nèi)部布皇局緊湊客、實(shí)用溪率高的稻戶型。（三）巴價(jià)格線牧性關(guān)系動分析1、平其均單價(jià)目前合肥碗市場多層設(shè)的平均單告價(jià)在2系800元刃/平方米未左右，編而小高層即則比多層冠略高，在喂3200奔元/平方命米左右毫，花園洋停房的售價(jià)融最貴，為嫂3800限元/平方挨米左右。2、平榮均總價(jià)合肥市場壘單價(jià)并不味高，高的斑是總價(jià)，纖這也是戶研型面積大夢的必然結(jié)坊果。從上述心考察的嘗樓盤看遞，總價(jià)尋在2狗7-7潛2萬元脫之間。慕大多數(shù)窯樓盤總洗價(jià)為5匯0萬左賊右。從示銷售的塌角度看釋，總價(jià)極越低，康銷售難蝕度越小葛；總價(jià)雪越高，略銷售難眠度也越撕大，銷紛售周期丟也越長亂?？們r(jià)控梁制最小毅的是繁秤華世家嗎，平均倆總價(jià)為持27射.5萬同元，基儀本在合居肥消費(fèi)求者消費(fèi)掀能力范大圍之內(nèi)簽，因此到其銷售俗率一直電扶搖直援上，甚橫至供不毀應(yīng)求；平而東海針花園總贊價(jià)高，足且戶型咱設(shè)計(jì)也衛(wèi)不合理蟻，其銷束售一直吧存在相戒當(dāng)大的削難度，歪幾乎成菊了合肥糞地產(chǎn)市正場的失飾敗案例鋼。3、層差災(zāi)價(jià)基本在帽50-明100縫元/平寄方米緊的區(qū)域傻范圍之芬內(nèi)。多怕層的層激差較大漠，70縮慧-10歸0元/滑平方米滔，而禮小高層