房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案一、立案環(huán)境分析和規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1.1項(xiàng)目地理分析該項(xiàng)目位于溫宿縣新城區(qū)東北部，北至人大政協(xié)和婦幼保健站之間，東側(cè)角為敬老院，西與綠化廣場(chǎng)隔路相望。西至阿溫大道。南至環(huán)城南路。沿新建阿溫大道209.5米，沿人大政協(xié)后方83.5米，人大政協(xié)與婦幼保健站之間建設(shè)區(qū)域?qū)?6.2米，東部緊靠居民點(diǎn)水渠156.3米，沿環(huán)城南路78.1米，靠敬老院110.3米及63米。項(xiàng)目紅線圖重新測(cè)量結(jié)果占地面積68.744畝。1.2項(xiàng)目周邊環(huán)境分析2公里范圍內(nèi)涵蓋市場(chǎng)、公園、超市、郵局、電信、移動(dòng)、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、車站等生活設(shè)施一應(yīng)俱全；教化配套有小學(xué)、初中、中學(xué)；休閑配套有：青少年活動(dòng)中心、綠化廣場(chǎng)、中心公園等；1.3區(qū)域背景和發(fā)展趨勢(shì)該區(qū)域處于新城區(qū)，是溫宿縣將來經(jīng)濟(jì)、政治、文化、商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。人口構(gòu)成以私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職工為主，收入水平不是很高。該區(qū)域從生活環(huán)境和城市配套方面特別完善，將來幾年，在溫宿縣實(shí)施城市北移戰(zhàn)略的影響下，縣城北面（新區(qū)）獲得快速發(fā)展，該片區(qū)也在縣城規(guī)劃和改造之列，成為新城區(qū)成規(guī)模開發(fā)的大型居住社區(qū)和商業(yè)集聚區(qū)。受將來縣城發(fā)展和北向戰(zhàn)略實(shí)施的影響，整個(gè)城區(qū)向西、向北發(fā)展的空間較大，主要為新城區(qū)的建設(shè)，該區(qū)域雖然在城市發(fā)展的配套環(huán)境方面不如老城區(qū)，但依托該區(qū)域完善的將來戰(zhàn)略發(fā)展方向，阿克蘇的必經(jīng)之地，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用褚琅f擁有很大的吸引力。1.4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析和建議A.商品住宅占地面積：6048㎡建筑面積：36288㎡建筑高度：18.4m建筑棟數(shù)：4棟（前三棟每棟各7個(gè)單元，第四棟3個(gè)單元）單體層數(shù)：6層每單元戶數(shù)：12戶社區(qū)配套：中心花園、停車場(chǎng)、車庫、物業(yè)管理用房B．商業(yè)綜合樓占地面積：2268㎡建筑面積：10536㎡建筑高度：18.4m建筑棟數(shù)：1棟單體層數(shù)：6層（底部?jī)蓪訛樯虡I(yè)門面，上面四層為商品住宅。）每單元住宅戶數(shù)：8戶C．假日酒店占地面積：2114㎡建筑面積：11374㎡建筑高度：22m建筑棟數(shù)：1棟單體層數(shù)：主樓6層，兩側(cè)附樓5層從經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和物業(yè)配比而言，建議作如下調(diào)整：1）沿街商業(yè)開發(fā)2層，持認(rèn)可看法，但一層的面積區(qū)分應(yīng)考慮在40—60平米，鋪面開間規(guī)劃在4—5米，進(jìn)深10—12米；二層商業(yè)從目標(biāo)主力店考慮，建議采納大開間規(guī)劃，主要針對(duì)餐飲、消遣、休閑等公司客戶。2）利用緊鄰綠化廣場(chǎng)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，建議在西面入口（溫阿大道）規(guī)劃一主題會(huì)所，該主題會(huì)所不但可以為社區(qū)居民服務(wù)，提升項(xiàng)目形象，同時(shí)也可對(duì)外經(jīng)營(yíng)，作為商業(yè)增加部分獲得收益。1.5項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、面積配比分析及建議從我們對(duì)溫宿縣購(gòu)房客戶的調(diào)查發(fā)覺，購(gòu)房戶比較認(rèn)同的戶型在80——110平米，該部分客戶年齡在30—45歲之間，一般有一到兩個(gè)小孩，多為四口之家，消費(fèi)實(shí)力比較有限，購(gòu)房一步到位的心理特別突出。其次，110平米以上的戶型受到小部分高收入家庭大歡迎，80平米以內(nèi)的戶型多為收入實(shí)力較低或年齡在30歲以下，未婚或剛結(jié)婚的兩口之家購(gòu)買。從戶型特征而言，三房?jī)蓮d單衛(wèi)最受歡迎，其次為兩房?jī)蓮d單衛(wèi)，兩房以下的戶型銷售量極低。綜上所述，我們建議：1、該項(xiàng)目的主力戶型以三房?jī)蓮d單衛(wèi)和兩房?jī)蓮d單衛(wèi)為宜，面積建議在80—110平米。如此面積傾向主要基于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)是以三房為購(gòu)買利益點(diǎn)，而面積只是附帶因素，通過對(duì)戶型的合理規(guī)劃，80—110平米完全可以規(guī)劃出特別優(yōu)秀的三房?jī)蓮d單衛(wèi)和兩房?jī)蓮d單衛(wèi)。如此設(shè)計(jì)是綜合考慮當(dāng)?shù)氐氖杖胨?、好用結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、家庭人口等以上因素，還可利用總價(jià)優(yōu)勢(shì)作為本案的核心賣點(diǎn)——10萬元買三房?jī)蓮d（90平米），而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的三房（110平米）總價(jià)多在13萬以上，確保項(xiàng)目在將來競(jìng)爭(zhēng)激烈和多變的市場(chǎng)環(huán)境中立于不敗。房型配比建議圖2、其它面積和戶型配比如下：——110平米以上的三房戶型，主要針對(duì)消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)的高收入階層和三代同堂的家庭?！?0平米以下的兩房，主要針對(duì)低收入家庭、單身或剛結(jié)婚的小兩口年輕家庭。面積配比建議圖3、當(dāng)?shù)貞粜驮O(shè)計(jì)從格局、分區(qū)和配比都比較合理，最大的缺陷是戶型軸距過?。?0米），戶型過分方正，從而導(dǎo)致客廳、餐廳長(zhǎng)寬配比不合理，不但缺乏美感而且奢侈了面積。其次，在戶型設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮陽臺(tái)、曬衣間的設(shè)計(jì)。綜合以上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戶型弱點(diǎn)，建議在100平米以上戶型設(shè)計(jì)時(shí)增加戶型軸距（12米為宜），并保證全部的戶型都設(shè)計(jì)有客廳陽臺(tái)。1.6景觀環(huán)境分析和建議該項(xiàng)目面對(duì)綠化廣場(chǎng)，在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)充分利用廣場(chǎng)的綠化和擬建河道水景，同時(shí)利用小區(qū)地下高水位進(jìn)行水景設(shè)計(jì)，形成具有濃郁民族特色的園林生態(tài)社區(qū)的居住效果，以別于阿克蘇全部的傳統(tǒng)樓盤，實(shí)現(xiàn)溫宿縣居民對(duì)綠色、健康、環(huán)保生活的憧憬，體現(xiàn)“家在園中、園在家中”的生態(tài)居住理念。在景觀規(guī)劃上應(yīng)將民族風(fēng)格、社區(qū)園林、綠化廣場(chǎng)和擬建河道的有機(jī)融合，在西部盡量拉大主入口的開闊度，讓更多的廣場(chǎng)景觀融入進(jìn)來。鑒于樓間距較大，因此在組團(tuán)規(guī)劃時(shí)，可以考慮一些組團(tuán)景觀和組團(tuán)活動(dòng)空間，使組團(tuán)環(huán)境更加豐潤(rùn)，空間更加靈動(dòng)，避開了一模一樣的兵營(yíng)式布局。 1.7配套環(huán)境分析無論是利用周邊配套還是自建配套，都要突出一個(gè)“健康”的原則。生活配套包括藥店、便利店、醫(yī)療、干洗店、社區(qū)餐飲等，利用西側(cè)商業(yè)綜合樓開發(fā)的底層商業(yè)完全可以滿意社區(qū)生活配套需求；教化配套包括幼兒園和學(xué)校，社區(qū)可建一所小型的幼兒園，結(jié)合周邊校區(qū)，基本滿意教化配套需求；消遣配套包括休閑廣場(chǎng)、健身設(shè)施等，社區(qū)建設(shè)中基本滿意。1.8價(jià)格定位分析本項(xiàng)目屬于高檔社區(qū)，在定價(jià)時(shí)考慮到土地成本和銷售進(jìn)度?？梢怨?yīng)的1280元/平米的均價(jià)，對(duì)比主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1480元/平米的均價(jià)，我們認(rèn)為該項(xiàng)目?jī)r(jià)格具有相當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其次，在商業(yè)銷售價(jià)格分析中，我們可以發(fā)覺以下特征。1、溫宿縣商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格始終在上漲中，2008年上漲幅度較大；2、商業(yè)的銷售價(jià)格，在市中心繁華地段，一般售價(jià)一層在3500—5000元/平米，二層在2000元/平米左右；因此在本案商業(yè)地產(chǎn)銷售定價(jià)中，應(yīng)充分借鑒周邊片區(qū)項(xiàng)目定價(jià)和價(jià)格上漲趨勢(shì)，以該片區(qū)中等價(jià)位為宜。在充分建立領(lǐng)袖品牌形象的同時(shí)，考慮價(jià)格和規(guī)模的平衡因素，作到定價(jià)合理，完全銷售的目標(biāo)。二、SWOT分析2.1優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)1）地段好，四周交通、休閑、教化、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全，生活較為便利；2）社區(qū)規(guī)劃考慮到民族風(fēng)格、生態(tài)綠化、功能配套，都具有肯定的超前性與吸引力，符合當(dāng)?shù)貙硐M(fèi)需求；3）5萬平米超大規(guī)模民族生態(tài)社區(qū)，配套設(shè)施完善；4）呈南北平行式布局，小區(qū)環(huán)境美麗，利用綠化廣場(chǎng)、小區(qū)綠化、擬建河道、雕塑等，形成獨(dú)特的民族風(fēng)格園林生態(tài)景觀；5）該城市片區(qū)和小區(qū)綠化率高，環(huán)境雅致靜謐；6）符合大面積戶型的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，拉大軸距、增加客廳陽臺(tái)，保證戶型設(shè)計(jì)更加合理，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房戶90平米買三房的消費(fèi)取向；7）住宅消費(fèi)較為良好，個(gè)別樓盤出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面；商業(yè)價(jià)格持續(xù)攀升，銷售勢(shì)頭良好；8）當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)較低，對(duì)購(gòu)買住房和改善居住條件經(jīng)濟(jì)壓力較?。?）縣政府加大對(duì)新城區(qū)的開發(fā)力度，片區(qū)形象不斷優(yōu)化；2.2劣勢(shì)和問題點(diǎn)1）新城區(qū)，人口密度低，人流量較??；2）新城居住區(qū)，年紀(jì)稍大者就以往的生活習(xí)慣，對(duì)本地塊認(rèn)同度低；3）當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房缺乏理性，對(duì)小區(qū)規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)理念方面的優(yōu)勢(shì)須要大力宣揚(yáng)和引導(dǎo)；4）消費(fèi)者缺乏購(gòu)房學(xué)問，購(gòu)房盲目沖動(dòng)，一旦消費(fèi)信念受挫，將出現(xiàn)很大的心理變動(dòng)，簡(jiǎn)單導(dǎo)致銷售的大起大伏；5）較溫宿縣其他幾家房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手后開發(fā)項(xiàng)目，有可能會(huì)被先搶走很多優(yōu)質(zhì)的客戶；6）企業(yè)在房地產(chǎn)界知名度低，缺乏社會(huì)認(rèn)知度，與房地產(chǎn)開發(fā)閱歷；7）2008年新樓盤開發(fā)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，隨著宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響進(jìn)一步加強(qiáng)，與現(xiàn)階段購(gòu)房者日益漸濃的觀望心態(tài)，明年可能出現(xiàn)肯定規(guī)模的空置；8）溫宿縣城區(qū)內(nèi)人口有限，消費(fèi)規(guī)模相對(duì)有限；9）開發(fā)周期長(zhǎng)，推廣范圍大、風(fēng)險(xiǎn)可控度低；10）阿克蘇離溫宿縣僅12公里路程，很多溫宿縣人選擇到阿克蘇置業(yè)。三、項(xiàng)目定位3.1目標(biāo)客戶定位A、客戶區(qū)域1）重點(diǎn)區(qū)域：溫宿縣全區(qū)，以老城區(qū)為主；2）有效區(qū)域：阿克蘇市區(qū)；B、客戶特征1）職業(yè)特征：企業(yè)和事業(yè)單位職工、政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、外來人口；年齡特征：25—45歲，其中以30—40歲的為主；消費(fèi)心理特征：改善生活品質(zhì)，希望從原有50—60平米擁擠的居住條件改善為三房的寬敞生活；消費(fèi)不理性，缺乏對(duì)小區(qū)規(guī)劃、環(huán)境和景觀設(shè)計(jì)的理解；對(duì)戶型的相識(shí)只有面積和分區(qū)概念，缺乏對(duì)戶型設(shè)計(jì)私密性、格局和面積配比的理解；購(gòu)房喜愛一步到位，不考慮現(xiàn)代社會(huì)多次置業(yè)的特征；當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理特別落后（家屬院的管理方式），購(gòu)房戶對(duì)物業(yè)管理的要求越來越高，希望能夠享受好的物業(yè)服務(wù)；通過對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)房關(guān)注因素的了解，可以發(fā)覺戶型、環(huán)境和質(zhì)量是購(gòu)房戶最關(guān)注的因素，其次分別是地段、配套、物業(yè)服務(wù)和開發(fā)商品牌；3.2產(chǎn)品定位項(xiàng)目核心價(jià)值：民族特色、園林、生態(tài)、綠色、景觀——園林生態(tài)社區(qū)。園林生態(tài)園林生態(tài)民族特色景觀綠色民族園林生態(tài)社區(qū)民族園林生態(tài)社區(qū)考慮到溫宿縣當(dāng)?shù)赜写罅康木S族購(gòu)房者，和當(dāng)?shù)亟ㄖ毡槿狈μ厣ＴO(shè)計(jì)一座具有現(xiàn)代民族風(fēng)格的社區(qū)應(yīng)當(dāng)是很受當(dāng)?shù)卣c購(gòu)房者歡迎的。我們建設(shè)的不僅僅只是一座座房子，更是當(dāng)?shù)匾坏赖廓?dú)特的風(fēng)景線，成為當(dāng)?shù)匾坏罉?biāo)記性的景觀。園林：綠化廣場(chǎng)的園林和小區(qū)園林相互融合，整體統(tǒng)一又各具特色，融入自然，感受花園式生活；生態(tài)+-綠色：到處都有綠色，讓小區(qū)成為花園，33%的小區(qū)綠地率，拿大面積的綠色裝飾我們的生活，到處感受綠色與春風(fēng)的沐浴。溫宿縣已經(jīng)成為阿克蘇市的“后花園”，隨著阿溫大道的建成，交通、價(jià)格、環(huán)境等多方位優(yōu)勢(shì)整體凸顯，宣揚(yáng)力度的加強(qiáng)，今后會(huì)有更多的阿克蘇居民來溫宿置業(yè)。南北平行布局，小區(qū)環(huán)境美麗，利用綠化廣場(chǎng)、小區(qū)綠化、擬建水道、雕塑等，形成獨(dú)特的民族風(fēng)格園林生態(tài)景觀；5萬平米超大規(guī)模社區(qū)，配套設(shè)施完善；社區(qū)規(guī)劃具有肯定的超前性，符合當(dāng)?shù)貙硐M(fèi)需求；符合大面積戶型的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，拉大軸距、增加客廳陽臺(tái)，保證戶型設(shè)計(jì)更加合理，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房戶90平米買三房的消費(fèi)需求，讓產(chǎn)品物超所值；人車分流設(shè)計(jì)，車行系統(tǒng)呈環(huán)狀端式內(nèi)斂、步行系統(tǒng)呈線形枝狀分散，各成體系、互不干擾；11、引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理公司，保證優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，讓小區(qū)居民告辭物業(yè)沒人管、服務(wù)跟不上的歷史，享受品質(zhì)社區(qū)一流的物業(yè)服務(wù)；3.3價(jià)格定位定價(jià)方法住宅為高檔住宅，銷售均價(jià)建議定在1280元/平米；商業(yè)項(xiàng)目采納競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)結(jié)合市場(chǎng)定價(jià)法，推算出項(xiàng)目的初步價(jià)格。銷售價(jià)格建議——住宅均價(jià)1280元/平米；——商業(yè)銷售價(jià)格建議商業(yè)建議銷售價(jià)格，一層在3000—4000元/平米；二層在1850元/平米—2000元/平米。溫宿縣各區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格表樓盤選擇方法市場(chǎng)價(jià)格一層二層繁華區(qū)域價(jià)格3500—4500元/平米2000元/平米左右相對(duì)繁華區(qū)域價(jià)格2800—3300元/平米1600—1900元/平米一般區(qū)域價(jià)格1800—2500元/平米1）運(yùn)用平均權(quán)重市場(chǎng)定價(jià)方法，取繁華區(qū)域和相對(duì)繁華區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格的加權(quán)價(jià)格，一層的銷售價(jià)格在3150—3900元/平米；二層的銷售價(jià)格在1800元/平米—2150元/平米。在以上價(jià)格的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場(chǎng)定價(jià)法修正。從市場(chǎng)因數(shù)考慮，今年樓盤的價(jià)格會(huì)在去年基礎(chǔ)上進(jìn)一步上漲，依據(jù)溫宿縣片區(qū)住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)分析，預(yù)料上漲幅度在8%左右。因此修正后一層的銷售價(jià)格在3400—4200元/平米；二層的銷售價(jià)格在1950元/平米—2300元/平米。2）依據(jù)商業(yè)地段和定位差異，在以上建議價(jià)格的基礎(chǔ)上，對(duì)沿河大道商業(yè)門面相接的部分賜予肯定程度的價(jià)格上調(diào)，建議銷售價(jià)格為4000元/平米；其它區(qū)域的價(jià)格定為2800—3800元之間/平米；付款方式和進(jìn)度付款方式包括：一次性付款、按揭和分期付款（認(rèn)購(gòu)至正式簽定合同期間）；付款進(jìn)度為：小定三天補(bǔ)足大定，大定七天補(bǔ)足首期，首期十五天內(nèi)補(bǔ)足簽約；實(shí)惠條款認(rèn)購(gòu)實(shí)惠、開盤實(shí)惠、促銷實(shí)惠，其它期間不享受任何實(shí)惠；樓層價(jià)差樓層價(jià)差系數(shù)表樓層價(jià)格系數(shù)銷售價(jià)格備注5樓、6樓0.789984樓0.9512163樓1.0913952樓1.114081樓1.081382一層贈(zèng)送花園，價(jià)格可上調(diào)5%考慮到溫宿縣購(gòu)房客戶消費(fèi)行為在其中趨于2、3>1>4>5、6的樓層選擇特點(diǎn)，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目以90平米以上戶型為主，頂層大面積銷售具有較大的壓力，因此在樓層價(jià)差設(shè)計(jì)中，建議1、2、3層取基本相同的價(jià)格，拉大5、6樓的價(jià)差，促進(jìn)各樓層勻稱銷售。價(jià)格實(shí)惠----內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格：在平均價(jià)基礎(chǔ)上賜予1%的實(shí)惠；

----入市價(jià)格：認(rèn)購(gòu)客戶在平均價(jià)基礎(chǔ)上賜予2%的實(shí)惠；正式銷售一周內(nèi)簽定合同的客戶，在以上基礎(chǔ)上再賜予1%的實(shí)惠；考慮到實(shí)惠幅度過小，不利于形成利益刺激，建議采納贈(zèng)送一年或兩年物業(yè)管理費(fèi)的方法代替1%和2%的實(shí)惠。3.4概念定位核心概念：我的公園我的家——九州通園林生態(tài)社區(qū)園林、生態(tài)、綠色、景觀四大優(yōu)點(diǎn)集于一身，阿克蘇地區(qū)人居生活典范。園林：綠化廣場(chǎng)的園林和小區(qū)園林相互融合，整體統(tǒng)一又各具特色，融入自然，感受花園式生活；生態(tài)：生態(tài)是小區(qū)規(guī)劃的核心，讓生活在溫宿縣的每一位職工，不再有城市生活的喧囂，不在擔(dān)憂來自風(fēng)沙和塵土對(duì)環(huán)境的影響，生態(tài)的就是最好的，生活生態(tài)化，健康更華蜜；綠色：哪里有園林，哪里就有健康，讓社區(qū)成為后花園，33%的小區(qū)綠地率，那一半綠色裝飾我們的生活，到處感受綠色和春風(fēng)的沐浴。景觀：該項(xiàng)目毗鄰綠化廣場(chǎng)，在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)充分利用廣場(chǎng)的綠化和擬建河道，同時(shí)利用小區(qū)水景設(shè)計(jì)，形成園林生態(tài)社區(qū)的居住效果，實(shí)現(xiàn)溫宿縣居民對(duì)綠色、健康、環(huán)保生活的憧憬（溫宿縣居民常年居住在黃土飛揚(yáng)的環(huán)境中，對(duì)人居環(huán)境特別憧憬，憧憬綠色和生態(tài)居住環(huán)境），體現(xiàn)“家在園中、園在家中”的生態(tài)居住理念。生活概念：家在園中、園在家中，靜謐雅致、生態(tài)居所阿克蘇地區(qū)首席純園林生態(tài)社區(qū)規(guī)劃，隨時(shí)隨地感受綠色擁抱；圍合式布局，組團(tuán)式設(shè)計(jì)，讓居住環(huán)境更加靜謐雅致，暢想花園式現(xiàn)代生活。景觀概念：園林、廣場(chǎng)、碧波、雕塑小品、曲徑?jīng)鐾ぁ教庯L(fēng)景美不勝收綠化廣場(chǎng)與小區(qū)園林融為一體，小區(qū)綠化和水景相得益彰，雕塑小品、曲徑?jīng)鐾?gòu)成一副漂亮的畫面；規(guī)劃概念：南北平行式布局，內(nèi)斂而包涵、規(guī)整而靈動(dòng)呈南北平行式布局，小區(qū)環(huán)境美麗，利用小區(qū)廣場(chǎng)、水景、植物等，形成獨(dú)特的園林生態(tài)景觀；5萬平米超大規(guī)模主題社區(qū)，配套設(shè)施完善；社區(qū)規(guī)劃理念超前，符合城市將來發(fā)展需求；大面積寬幅面（寬熒幕概念）戶型的設(shè)計(jì)，讓戶型設(shè)計(jì)更加合理，獨(dú)有客廳景觀陽臺(tái)，沐浴陽光、博覽美景；人車分流設(shè)計(jì)，車行系統(tǒng)呈環(huán)狀端式內(nèi)斂、步行系統(tǒng)呈線形枝狀分散，各成體系、互不干擾；區(qū)位概念：綠色生活、遠(yuǎn)離喧囂，我們已經(jīng)進(jìn)入“偏心的”城市時(shí)代，為什么不享受“偏心”的城市給我們帶來的滿意生活？溫宿縣已經(jīng)融入阿克蘇城市圈，以前生活在城市哪一個(gè)區(qū)域都一樣的觀念已經(jīng)過時(shí)，讓我們告辭喧囂都市，選擇交通、休閑、教化、醫(yī)療、環(huán)境等配套設(shè)施齊全的好地段，體驗(yàn)現(xiàn)代化城市生活的滿意；價(jià)格概念：10萬元起住三房，品質(zhì)更高一層、價(jià)格更低一籌用13萬買三房還是花少少10萬元擁有自己的三房？當(dāng)然是花錢越少越好，現(xiàn)在買九州通園林生態(tài)社區(qū)，比別人少花3萬元，即可擁有高品質(zhì)的園林生態(tài)住宅，品質(zhì)更高一層、價(jià)格更低一籌，讓產(chǎn)品物超所值；物業(yè)概念：買房就是買物業(yè)，只要服務(wù)不要管理引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理公司，保證優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，讓小區(qū)居民告辭物業(yè)沒人管、服務(wù)跟不上的歷史，享受品質(zhì)社區(qū)一流的物業(yè)服務(wù)；3.5項(xiàng)目形象定位（VI系統(tǒng)）1、名稱：九州通園林生態(tài)社區(qū)

2、標(biāo)記：九州通標(biāo)記；

3、標(biāo)準(zhǔn)色：藍(lán)色、綠色

4、營(yíng)銷主題：獨(dú)享“偏心”的城市帶來的綠色健康生活。

5、工地環(huán)境包裝視覺

----建筑物主體：巨副、廣告畫；

----工地圍墻：展板；

----主路網(wǎng)及參觀路途：彩旗、T型旗；

----環(huán)境綠化：花草、綠色植物；

6、營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì)

----營(yíng)銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)

----營(yíng)銷中心功能分區(qū)規(guī)劃

----營(yíng)銷中心大門橫眉設(shè)計(jì)

----營(yíng)銷中心形象墻設(shè)計(jì)

----臺(tái)面設(shè)計(jì)

----展板設(shè)計(jì)

----營(yíng)銷中心導(dǎo)視牌

----銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示

----銷售用品系列設(shè)計(jì)

----示范單位導(dǎo)視牌

----示范單位樣板房說明牌

7、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)

----辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)

----物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)六、營(yíng)銷推廣策略6.1營(yíng)銷原則通過對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目自身的探討分析，提出以下營(yíng)銷的基本原則：1、先入為主，稍晚入世考慮到今年樓盤的供應(yīng)量過大，市場(chǎng)消化實(shí)力有限，假如明年全部投入建設(shè)，開盤后可能會(huì)出現(xiàn)較大空置量，為確保項(xiàng)目營(yíng)銷勝利，建議晚些入市——先視察、先宣揚(yáng)、先促銷、后建設(shè)。2、注意項(xiàng)目和企業(yè)品牌形象包裝當(dāng)市場(chǎng)過剩時(shí)，消費(fèi)行為將趨于謹(jǐn)慎，而產(chǎn)品質(zhì)量和品牌成為消費(fèi)關(guān)注的最核心因素，同樣的競(jìng)爭(zhēng)，誰能保證產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)于對(duì)手，品牌形象高于對(duì)手，誰就能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗。鑒于此，我們必需特別重視產(chǎn)品設(shè)計(jì)和品質(zhì)建設(shè)，同時(shí)加大企業(yè)形象建設(shè)，從點(diǎn)滴去維護(hù)企業(yè)形象，確保市場(chǎng)出問題，銷售不出問題。3、仔細(xì)務(wù)實(shí)的運(yùn)做和執(zhí)行仔細(xì)做好項(xiàng)目的調(diào)研工作，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)，并隨時(shí)依據(jù)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的改變調(diào)整策略，使自身處于更加有利的位置。同時(shí)加強(qiáng)執(zhí)行實(shí)力，凡事必論證、論證必有結(jié)果、有結(jié)果馬上執(zhí)行、執(zhí)行過程隨時(shí)監(jiān)控、依據(jù)監(jiān)控隨時(shí)修訂執(zhí)行策略。4、以我之長(zhǎng)攻敵所短充分利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在小區(qū)規(guī)劃、質(zhì)量、戶型、環(huán)境、建筑特色、物業(yè)等方面的不利點(diǎn)，進(jìn)行針對(duì)性突破，通過對(duì)消費(fèi)者的教化和勸服，把我方項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)充分體現(xiàn)出來，形成產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，確保在營(yíng)銷對(duì)抗中立于不敗。5、采納以住帶商的銷售策略考慮到住宅盤量較大，住宅的消費(fèi)將對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售產(chǎn)生利好刺激，因此建議采納以住帶商的銷售策略，通過住宅的銷售推廣促進(jìn)商業(yè)銷售。在整個(gè)推廣過程中雖然以住宅推廣為主，在一期銷售完成60%以上的基礎(chǔ)上時(shí)再加大商業(yè)的推廣力度，加大招商力度，寧可低價(jià)引進(jìn)幾家大型的商場(chǎng)、超市、餐飲、美容會(huì)所、消遣休閑場(chǎng)所，完善本項(xiàng)目的配套設(shè)施，抬升本項(xiàng)目的檔次。6.2媒體策略1、印刷品----樓書：以園林生態(tài)為設(shè)計(jì)主旨，突出項(xiàng)目概念，印制力求精致（有別于當(dāng)?shù)貛准曳康禺a(chǎn)公司粗糙的樓書印刷品），體現(xiàn)本項(xiàng)目形象；

----宣揚(yáng)海報(bào)、折頁：對(duì)外派發(fā)；----DM：目標(biāo)投遞；

----認(rèn)購(gòu)書：標(biāo)準(zhǔn)文本，體現(xiàn)企業(yè)形象；

----項(xiàng)目說明書：標(biāo)準(zhǔn)文本，可作為售后服務(wù)保證，體現(xiàn)企業(yè)形象；2、NP（報(bào)紙）----阿克蘇當(dāng)?shù)貓?bào)紙廣告投放主體；3、CF（影視）----VCD宣揚(yáng)片：內(nèi)容豐富，包括小區(qū)環(huán)境、規(guī)劃、配套、服務(wù)等，主要在銷售現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)用，協(xié)作宣揚(yáng)資料向客戶發(fā)放；----形象廣告：制作15秒形象廣告和30秒產(chǎn)品廣告，在溫宿縣和阿克蘇電視臺(tái)投放；4、戶外----路牌：沿小區(qū)四周2公里范圍內(nèi)主要道路交通路口設(shè)置路牌廣告；----公交車體：來回于阿克蘇與溫宿縣之間的，與經(jīng)過小區(qū)和繁華路段的主要公交車輛；——廣告牌：托乎拉路、沿河大道廣告牌；5、工地包裝——大門：如有條件，建議首先修建小區(qū)大門，以此提升項(xiàng)目形象；----工地圍墻：設(shè)計(jì)企業(yè)和項(xiàng)目形象廣告；----入口：彩旗包裝；----施工通道和道路：T型旗包裝；6.3營(yíng)銷周期階段日期目的工作內(nèi)容媒體應(yīng)用籌備期09年1.1—2.281.確立企劃方案；2.完成銷售前打算工作；1.現(xiàn)場(chǎng)包裝完畢；2.宣揚(yáng)資料設(shè)計(jì)；3.廣告創(chuàng)作；4.銷售培訓(xùn)；5.營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)；1.工地廣告；2.售房部廣告；3.戶外廣告；預(yù)熱期3.1—4.301.傳達(dá)樓盤入市消息；2.建立初步市場(chǎng)形象；1.新聞報(bào)道綻開；2.DM派發(fā)；3.來電統(tǒng)計(jì)及來客接待；4.DS推廣；1.DM派發(fā)；2.戶外廣告；3.報(bào)紙廣告；認(rèn)購(gòu)期5.1—9.301.擴(kuò)大宣揚(yáng)面，開發(fā)潛在客戶；2.公關(guān)活動(dòng)制造人氣；3.駕馭大量預(yù)訂客戶；1.大規(guī)模廣告?zhèn)鞑?.電話回訪；3.DM派發(fā)；4.公關(guān)推廣；5.進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；1.公關(guān)活動(dòng)；2.DM；3.戶外廣告；4.影視廣告；5.報(bào)紙廣告；強(qiáng)銷期10.1—12.311.擴(kuò)大傳播面，形成熱銷；2.促進(jìn)預(yù)訂客戶成交；1.實(shí)施銷售限制；2.現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造；3.實(shí)行大型開盤促銷活動(dòng)；4.大規(guī)模媒體廣告推介；5.戶外布標(biāo)、彩旗氣氛渲染；6.公開發(fā)售；1.DM派發(fā)；2.戶外廣告；3.布標(biāo)、彩旗；4.影視廣告；5.報(bào)紙廣告；6.銷售說明書、看板；維持期2010年1.1—4.301.維持銷售態(tài)勢(shì)；2.阻力戶型推廣；1.客戶反映統(tǒng)計(jì)分析；2.未成交意向客戶回訪，力促成交；3.調(diào)整主力推廣產(chǎn)品，促進(jìn)阻力戶型銷售；1.DM派發(fā)；2.影視廣告；3.報(bào)紙廣告；4.銷售說明書；5.戶外廣告；清盤期5.1以后1.尾盤清理；2.維持銷售；1.入住氛圍營(yíng)造；2.人際傳播；1.DM；2.戶外廣告；6.4階段性推廣策略籌備期時(shí)間：2009年1月1日——2月28日；推廣目的：完成推廣前的籌備工作；主要工作：售房部建設(shè)；現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝；確定企劃方案；廣告創(chuàng)作完畢；營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；銷售培訓(xùn)；媒體應(yīng)用：工地廣告；戶外廣告；預(yù)熱期時(shí)間：2009年3月1日——4月30日推廣目的：企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌及DS推廣；主要工作：新聞報(bào)道；DM派發(fā)；來電統(tǒng)計(jì)及來客接待；電話回訪；媒體應(yīng)用：DM派發(fā)；戶外廣告；影視新聞；報(bào)紙廣告；新聞主題：——開創(chuàng)人居生活典范，阿克蘇地區(qū)首席民族園林生態(tài)社區(qū)——選擇一種健康的生活，選擇一套綠色的房子協(xié)作活動(dòng)：——九州通園林生態(tài)社區(qū)奠基儀式，邀請(qǐng)阿克蘇地委、溫宿縣政府、企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)蒞臨，在奠基儀式完畢后，邀請(qǐng)參與領(lǐng)導(dǎo)奠基酒會(huì)，通過酒會(huì)擴(kuò)大宣揚(yáng)，提升項(xiàng)目形象；認(rèn)購(gòu)期時(shí)間：2009年5月1日——9月30日；推廣目的：認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布、項(xiàng)目概念闡述、系列廣告?zhèn)鞑?，形成認(rèn)購(gòu)高潮；主要工作：公關(guān)活動(dòng)；DM派發(fā)；系列廣告；認(rèn)購(gòu)促銷；媒體應(yīng)用：報(bào)紙廣告；影視廣告；戶外廣告；DM派發(fā)；樓書；項(xiàng)目說明書；協(xié)作活動(dòng)：——以“人居生活典范”、“偏心城市與健康生活”為主題，進(jìn)行專家和客戶研討，并協(xié)作新聞炒作；——認(rèn)購(gòu)送物業(yè)管理費(fèi)，凡在認(rèn)購(gòu)公開期間購(gòu)買的客戶，贈(zèng)送一年的物業(yè)管理費(fèi)。強(qiáng)銷期時(shí)間：2009年10月1日——12月31日；推廣目的：開盤信息發(fā)布、主題促銷活動(dòng)、系列廣告?zhèn)鞑?，形成銷售高潮；主要工作：現(xiàn)場(chǎng)開放；系列促銷廣告；DM派發(fā)；開盤促銷活動(dòng)；媒體應(yīng)用：DM派發(fā)；樓書；戶外廣告；影視廣告；報(bào)紙廣告；項(xiàng)目說明書；協(xié)作活動(dòng)：——“買房送車”開盤促銷活動(dòng)：開盤期間，全部購(gòu)房客戶均可參與抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為2.5萬元的奇瑞QQ三部；——社區(qū)嘉年華活動(dòng)：爭(zhēng)取在開盤時(shí)完成小區(qū)廣場(chǎng)和大門的建設(shè)，用環(huán)境事實(shí)說話，在此基礎(chǔ)上，在綠化廣場(chǎng)舉辦嘉年華活動(dòng)，邀請(qǐng)歌舞團(tuán)演藝，并現(xiàn)場(chǎng)舉辦銷售推介會(huì)；維持期時(shí)間：2010年1月1日——4月30日；推廣目的：保留戶型或滯銷戶型推廣，DS推廣；主要工作：DM派發(fā)；系列廣告；活動(dòng)促銷；媒體應(yīng)用：DM派發(fā)；樓書；影視廣告；戶外廣告；報(bào)紙廣告；項(xiàng)目說明書；協(xié)作活動(dòng)：——特價(jià)促銷活動(dòng)：每周推出一款特價(jià)戶型，吸引市場(chǎng)關(guān)注，提升售樓部人氣；——集體購(gòu)房行動(dòng)：針對(duì)部分單位推出集體購(gòu)房行動(dòng)，凡三人以上（含三人）一起購(gòu)房，可享受50——100元/平米的實(shí)惠；清盤期時(shí)間：2010年5月1日以后；推廣目的：尾盤清理、特價(jià)房促銷；主要工作：DM派發(fā)；現(xiàn)場(chǎng)促銷媒體應(yīng)用：戶外廣告；DM派發(fā)；樓書；項(xiàng)目說明書；協(xié)作活動(dòng)：——特價(jià)房促銷：對(duì)剩余戶型按周期限量推出特價(jià)房，一口價(jià)銷售；6.5銷售安排項(xiàng)目分期認(rèn)購(gòu)期強(qiáng)銷期維持期清盤期銷售周期—9.3010.1—12.31—4.305月1日后銷售時(shí)間5個(gè)月2個(gè)月4個(gè)月2個(gè)月主推戶型三房三房、四房?jī)煞科渌N售量（5萬平米計(jì)）1.5萬平米2萬平米1萬平米0.5萬平米銷售比例20%40%30%10%工程進(jìn)度封頂準(zhǔn)現(xiàn)房現(xiàn)房入住6.6單位購(gòu)房考慮到項(xiàng)目規(guī)模和團(tuán)單的市場(chǎng)潛力，針對(duì)各單位客戶綻開推廣，與各領(lǐng)導(dǎo)洽談購(gòu)房事宜，并于工會(huì)合作，召開置業(yè)溝通會(huì)，組織單位職工集體看房；七、銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售培訓(xùn)7.1銷售網(wǎng)絡(luò)----銷售區(qū)域：在溫宿縣和阿克蘇設(shè)立售樓部；

----銷售階段：見營(yíng)銷推廣策略；

----政策促銷：見實(shí)惠政策；

----銷售活動(dòng)：見營(yíng)銷推廣策略；

----銷售承諾：見項(xiàng)目銷售說明書；

7.2銷售培訓(xùn)

----公司狀況：公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）

銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo)

----物業(yè)詳情：

項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件