南昌住宅項目報告

南昌市房地產(chǎn)住宅項目研究報告第一部分市場分樣研究第一節(jié)、南昌市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析………一、南昌市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析………………………..第二節(jié)、南昌市房地產(chǎn)市場分析一、南昌市整體市場概況………..二、南昌市房地產(chǎn)市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析………………..三、南昌市房地產(chǎn)未來展望………………..第三節(jié)、南昌市板塊市場分析…………………..第四節(jié)、南昌市消費者行為分析……….一、消費者特征分析………………………二、消費者心理習慣特征………………….三、買方市場需求特征………………………..第五節(jié)、綜合評述……………………..第二部分產(chǎn)品與價格研究第一節(jié)、產(chǎn)品分析…………………….價格分析……….襲第一部分漫較市場分樣研心究俱宏觀環(huán)境研交究見南昌市房地傍產(chǎn)市場環(huán)境餐分析人文環(huán)境罩人口環(huán)境分鄉(xiāng)析：厲至羽2003猜末，全市常藝住人口為耍470答多人，其中土城區(qū)人口殼174.6賓8廉萬人，郊縣揭人口洽265.4拜8秘萬人，東湖繡、西湖等老征城區(qū)人口密承度過大。南俯昌城市規(guī)劃丟到撒2010既年，城區(qū)常秧住人口達到壓300閉萬人，每年爭增加訂15扭萬人。巾南昌市人口交狀況一覽表老區(qū)縣蛛面積(公里赴)羽人口尺人口密度襪文化環(huán)境分喪析陳南昌，是全寬省的科技教批育文化中心繼，市內(nèi)擁有子包括全國重罪點大學姥--繁南昌大學在漏內(nèi)的隨20檢余所高等院坊校，哥2000裁年畢業(yè)的大柿學生、研究貸生達到闊1.3量萬人，拳81好所中等專業(yè)咐學校和職業(yè)條技工學校，惹每年可為企筍業(yè)提供筑3攪萬余名高素闊質(zhì)的技術(shù)工級人南昌有省渾、市級以上譜科研院所用62搞家，各類專拖業(yè)人才濾7.33疾萬人，中級迅職稱以上人斷員占全市人奪口的嗽3拜％。全市共瞧有公共圖書蜜館、博物館怨22飾家，專業(yè)藝廉術(shù)演出團體池12憂個。廣播電云臺模3妹座，電視臺僑4懷座。全年出僅版報紙籌3.8滔億份，雜志翠0.91攜億份，各類暴圖書筒2.03滴億冊。各類和醫(yī)院宣79膀所。茫1986回年，國務(wù)院辱命名南昌市泡為歷史文化跟名城。有以遇江西名樓滕僑王閣和明末賺清初著名畫紅家八大山人兄紀念館為代著表的名勝旅叫游；有以八伯一起義紀念攻館等為代表狼的近現(xiàn)代革鹽命傳統(tǒng)的紅頌色旅游；有銅以百花洲、陰象山森林公淘園等為代表殃的綠色旅游享，城北的西圍山和梅嶺，擠素有豬“葬小廬山春”載的美譽。行業(yè)環(huán)境隨城市房地產(chǎn)增行業(yè)采取開遞放式管理方誦式，各種地工產(chǎn)政策都有槍利于行業(yè)發(fā)件展。冬今年將會出紡臺《南昌市礙市區(qū)居民購鹿買經(jīng)濟適用呆住房暫行規(guī)忍定》、《南芒昌市城市廉謠租住房制度惑實施細則》惡、《房屋拆來遷貨幣補償筆辦法》等政況策，和已經(jīng)侄出臺的《進將一步搞活房導(dǎo)地產(chǎn)市場的嶄若干意見》腰這些政策的終出臺將對南那昌市的房地池產(chǎn)市場起到耗規(guī)范和促進于作用。嘉加大經(jīng)濟適送用房的建設(shè)貧力度，推行回經(jīng)濟適用房抖購買辦法，肝更好的解決保了中低收入照家庭的住房殲問題，新的隆辦法中將明足確其購買對允象、并對購棗買程序及購線買面積標準塘等問題都做廳了詳細的規(guī)耐定；實施廉掘租住房制度掛，該制度為賺的是解決最懂低收入家庭侍的住房問題愈；房屋拆遷內(nèi)貨幣補償辦趁法的出臺，沾將對原來在盛拆遷過程中師遇到的諸如誠拆遷戶的安絮置成本、拆丙遷戶的利益熱如何均衡等梁問題都會得賄到很好的解夜決，政策的晌實施不僅可柱以降低拆遷席成本，縮短忠拆遷周期，懂這一切都將糾起到活躍房單地產(chǎn)市場作頁用。經(jīng)濟環(huán)境慶南昌在全國她城市經(jīng)濟綜機合實力賓50悶強中，名列扯26挖強；嗎2002精年在全國蘋27樹個省會城市嶺中，南昌濤GDP借總量位居第燈14線位。旅南昌是江西憲省最大的工鉛業(yè)城市。新紐中國的第一苦架飛機，第控一輛輪式拖皂拉機，第一艘輛摩托車和渠第一枚海防駛導(dǎo)彈都是從創(chuàng)這里誕生。展改革開放以洪來，南昌的設(shè)工業(yè)經(jīng)濟有駐了飛速的發(fā)綿展，形成飛碗機制造、汽境車制造、冶鍵金、機電、此紡織、化工改、醫(yī)藥等現(xiàn)盡代化工業(yè)體添系，以電子嗚信息、生物堅工程、新材沉料等為代表穗的新興高新癥技術(shù)產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟環(huán)境：腫（一）經(jīng)濟左發(fā)展持續(xù)加截快，經(jīng)濟景呆氣繼續(xù)上行每。尼總體上看，史今年以來我捏市經(jīng)濟瘋“字高開衰”蝶態(tài)勢十分明饒顯。據(jù)測算真，一季度全副市實現(xiàn)生產(chǎn)脊總值戀172.5菜2枕億元，同比包增長有16.1%隸，比上年同爆期提高胖2刊個百分點，游增速創(chuàng)號8吸年來同期新踏高。分三次塊產(chǎn)業(yè)看：第斧一產(chǎn)業(yè)增長私4.0%閃；第二產(chǎn)業(yè)忌增長待19.6%低，拉動經(jīng)濟役增長踢10.6鑒個百分點，陡是好推動經(jīng)濟增剖長的主導(dǎo)力鼻量墨；第三產(chǎn)業(yè)遲增長版12.9%趟。三次產(chǎn)業(yè)棒之比由去年醋同期的凝5.6:5費1.3:4望3.1附調(diào)整為赴4.0:5畏3.6:4腰2.4茅。貧宏觀經(jīng)濟景睜氣繼續(xù)上行農(nóng)。企業(yè)景氣健調(diào)查資料顯當示，企業(yè)宏確觀走勢看強嗽，企業(yè)家信耗心倍增。一翁季度我市企拆業(yè)家信心指交數(shù)和企業(yè)景擾氣指數(shù)分別包達脈149.8須和僵133.6悲，與上年同綱期相比分別司上升聾16.9黑和天6.7招個百分點，國其中，企業(yè)倉家信心指數(shù)或創(chuàng)歷史新高旨。柴（二）農(nóng)業(yè)奧生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)恥展糧食種薪植面積恢復(fù)擊性增長哲一季度全市捎實現(xiàn)農(nóng)林牧寶漁業(yè)總產(chǎn)值紐同比增長慈1.7%俘。糧食種植右面積明顯回電升。全年初頂步安排糧食黃種植面積膛457.2董1段萬畝，比上貧年增加長49.74剝?nèi)f畝，增長門12.2%弓。其中：早謝稻裳173.5或8既萬畝，增長臨15.2%長；二晚盡192.2看6灑萬畝，增長脫22.3%著。癥畜牧、水產(chǎn)臭品穩(wěn)步發(fā)展偽。一季度全降市肉豬出欄導(dǎo)63.31念萬頭，與上砍年同期基本勝持平；水產(chǎn)悶品產(chǎn)量顆5.16帥萬噸，增長滿4.7%壁。受禽流感幻疫情影響，之家禽存、出花籠數(shù)下降明裙顯。家禽出烘籠數(shù)炕767.0錦4醬萬只，下降秘19.2%勁；家禽存籠柜數(shù)完1683.績89鎮(zhèn)萬只，下降內(nèi)24.5%蜘。教（三）工業(yè)雜生產(chǎn)快速增概長經(jīng)濟效艷益明顯好轉(zhuǎn)邀一季度全市部規(guī)模以上工怨業(yè)企業(yè)實現(xiàn)語增加值池38.64烘億元，同比休增長睡30.2%舌，工業(yè)經(jīng)濟丟運行呈現(xiàn)以籃下特點：燥制造業(yè)拉動役作用明顯。印一季度，全封市規(guī)模以上智工業(yè)中制造嚇業(yè)完成增加董值臣36.86構(gòu)億元，占規(guī)怨模以上工業(yè)愁的獎95.4%見。分行業(yè)看苦，交通運輸展設(shè)備制造業(yè)認、醫(yī)藥制造斯業(yè)、黑色金蹄屬冶煉及壓煤延加工業(yè)、徒通信及其他錘電子設(shè)備制套造業(yè)、紡織牙業(yè)和煙草制浮造業(yè)燙6責大支柱行業(yè)豪完成增加值階24.61烤億元，占規(guī)襲模以上工業(yè)露增加值的弦63.7%慌，是構(gòu)成我肝市制造業(yè)快障速增長的中求堅力量。拍杏熱絞需碌恒益統(tǒng)塔珠竄俗倆宴寇餐赤賴逝吊挨僅鉆縣（區(qū)）工秀業(yè)增長勢頭鵝強勁。怕一季度，高堂于爭30%起增長速度的腸縣（區(qū)）依修次為：青山抄湖區(qū)增長嶺137.8裁%劇、東湖區(qū)增念長馬83.8%佩、南昌經(jīng)濟挨技術(shù)開發(fā)區(qū)副增長割76.9%璃、新建縣增刻長惕46.1%今、安義縣增愧長蚊43.8%款、南昌縣增綁長搶42.3%逃、灣里區(qū)增廚長誕32%亮，呈現(xiàn)一片岸喜人的發(fā)展鈔勢頭。惱魔產(chǎn)銷銜接保賴持良好。申一季度，工蝶業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷軌率達煎97.9%亮，比上年同鼻期提高僵0.5軋個百分點。察其中：況重工業(yè)產(chǎn)品竹產(chǎn)銷率與上艘年同期相比姥上漲幅度較聾大，提高了追3.2禾個百分點。政策環(huán)境溫2002東年，我國房裁地產(chǎn)業(yè)發(fā)展把迅速，一年懷當中，出臺貝了許多重要汁政策，可概據(jù)括為：方向食性宏觀調(diào)控敏，整頓為主落調(diào)，規(guī)范是搶趨勢，金融嶄做重點，政繞策更細致。座在肺2002偏年，政府部賽門加大了對陡房地產(chǎn)行業(yè)蠻的宏觀調(diào)控窯，中央和地脫方對房地產(chǎn)源行業(yè)的發(fā)展揉重點都有比廣較明確的思怠路。臟2酸月通4軟日，國家建祖設(shè)部在滬召摔開的刪2002茫年全國住宅暴與房地產(chǎn)工醋作會議指出寶：今年全國慌住宅與房地叢產(chǎn)市場要緊租緊圍繞住房厭消費中心，暈以滿足廣大副中低收入居幫民家庭住房毯需求為出發(fā)柴點。政府部括門制訂住房斷發(fā)展目標和抗政策時，應(yīng)積面向中低收光入居民，以畢保障廣大人沾民群眾的根紙本利益。落尖實住房分配殖貨幣化、改區(qū)善住房供應(yīng)興、擴大個人幻住房貸款、乳搞活和規(guī)范烤市場、發(fā)展束物業(yè)管理、沉推進住宅產(chǎn)級業(yè)現(xiàn)代化，朱被確定為配2002答年住宅與房舌地產(chǎn)市場發(fā)改展的重要內(nèi)蒜容。附2絮月額8洲日，建設(shè)部中、國家計委株、財政部、簽國土資源部尼、人民銀行局和國家稅務(wù)熔總局聯(lián)合發(fā)晴文，提出九顧條具體意見種，加強對房手地產(chǎn)市場的黃宏觀調(diào)控。踐5寒月渾13產(chǎn)日，國務(wù)院混發(fā)布關(guān)于進戀一步加強住然房公積金管革理的通知，杯通知主要包挪括六方面的管內(nèi)容：調(diào)整妻和完善住房尺公積金決策殖體系；規(guī)范刊住房公積金廉管理機構(gòu)設(shè)臘置；規(guī)范住工房公積金銀廈行專戶和個谷人賬戶管理較；強化住房傲公積金歸集穗，加大個人裕貸款發(fā)放力闊度；健全和存完善住房公憶積金監(jiān)督體斷系；加強組享織領(lǐng)導(dǎo)，嚴責肅法紀，切匹實維護住房臺公積金繳存朱人的合法權(quán)勸益。懶2增月持21頸日，中國人添民銀行發(fā)出必通知，公積灰金貸款利率餐下調(diào)。腐3騙月，國務(wù)院促公布《國務(wù)器院關(guān)于修改獲〈住房公積票金管理條例鎖〉的決定》發(fā)。南5刊月何8理日，中國建壓設(shè)銀行行長倍張恩照在上女海出席亞洲吃開發(fā)銀行上妙海年會有關(guān)烤研討會時透服露，建設(shè)銀詳行的資產(chǎn)證蔑券化項目進撕展順利，預(yù)辯計將在年內(nèi)晉正式啟動。宅央行在第三鋤季度貨幣政下策執(zhí)行報告彎中，提醒各棍商業(yè)銀行要東切實加強信銀貸管理，警切惕房地產(chǎn)泡晶沫的出現(xiàn)，值并重申嚴禁將發(fā)放罰“鞋零首付橡”堪個人住房貸忠款。瓦我國第一部種專門管理城落市規(guī)劃區(qū)內(nèi)份經(jīng)濟適用房釀價格的法規(guī)取——慰《經(jīng)濟適用忘住房價格管計理辦法》已威由國家計委鴉、建設(shè)部制銅定完畢，明惰年起正式實進施。劈江西省房地駱產(chǎn)發(fā)展：過號江西省建設(shè)址廳住宅與房卻地產(chǎn)業(yè)處處妖長黃隆規(guī)認累為諒,俯江西省房地燭產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)健攪康、持續(xù)的矛發(fā)展勢頭主賤要源于江西新省房地產(chǎn)業(yè)鴉起步晚、發(fā)喂展?jié)摿Υ?，粉房產(chǎn)政策扶母持力度大：旦睜一是匯2000諸年我省實行捐住房制度改肢革，房地產(chǎn)富業(yè)真正開始集了市場化運滴作，比沿海偏發(fā)達地區(qū)整銜整晚了升8采年。近兩年救來，省委省抬政府要將江厚西建設(shè)為沿臉海和經(jīng)濟發(fā)呆達地區(qū)的電“稿三個基地、間一個后花園匆”緒，將建成南喉昌市現(xiàn)代文濤明花園城市康和區(qū)域經(jīng)濟仔中心城市，謠這一目標的衣確定都預(yù)示難著江西省房框地產(chǎn)的發(fā)展距即將步入快夕車道；障番二是城市化嘉進程的加快昨和城市規(guī)模段的擴大為房撒地產(chǎn)的持續(xù)莊發(fā)展提供了匆巨大的潛在底市場需求，忠南昌城市人麗口吐2010婦年要達到道260衣萬人，城市麻化水平要達悅到層60%鞠，在南昌市每新的鹽“寸十年發(fā)展戰(zhàn)跑略哲”盈中，每年要幼增加人口臥1.8脈萬人左右，灘按人均住房夢建筑面積傍25刺平方米計算叨，這樣每年必就要新增商跑品房需求決170繭萬平方米。低隨著人們生購活水平的提升高，換房、量提前消費等遞觀念也愈受穗到老百姓的類認同，從而送增加住房需終求。老城區(qū)佛今年要拆遷敢改造思100皺萬平方米，女那么拆遷人戶員的安置也票將促進住房霞需求。事實價表明，懸2000寸年南昌市的帖商品房銷售族面積為蒸79.32擦萬平方米，顛2001深年貧117.9簽萬平方米，維2002挨年商品房預(yù)耐銷售達到了索200.1害9釣萬平方米，預(yù)如此可以看國出我省商品堆房銷售面積縣呈直線上漲減,累且商品房銷喉售面積大于熔同期竣工面啟積凝,攔房地產(chǎn)業(yè)需咱求潛力巨大遞;蜘藝三是全省全葡力扶持與鼓吼勵房地產(chǎn)業(yè)蝴的開發(fā)建設(shè)吐,滴城市面貌變舒了諷,睬讓投資者看參有了信心腹,疲吸引了眾多女外來人口來澤江西落戶貍.弟比如南昌市妥,方該市戶籍制寶度的松動扶,才使得市民購析買商品房、勸房改房建筑頌面積在易70度平方米以上匆即可辦理戶贊口。而且為請了加快啟動申房地產(chǎn)市場臭，激活住房享二、三級市苗場，南昌市鎖房管局通過譯降低二手房柿入市的門檻寧，實行稅肥蜜減免，簡化縫辦事程序，糊使房地產(chǎn)市于場進入多級悠聯(lián)動的良性哭發(fā)展軌道。巧以及近來推為行的〈若干津意見〉，對且放開公有住戴房的出售范臉圍，允許私槽有住房使用跳權(quán)的轉(zhuǎn)讓，同住房分配貨宗幣化的施行額，鼓勵房屋獵拆遷貨幣化擁，這些措施勵實行都將促暢進房地產(chǎn)業(yè)濾的快速發(fā)展六。朝陽：燦以遠東世紀憂花園為代表肢，由多層開屯發(fā)到高層開貴發(fā)，由小型賄住宅區(qū)到大孤規(guī)模社區(qū)的耍打造，帶動柿了朝陽洲板柄塊高尚生活美社區(qū)的開發(fā)錯，引起了南嚷昌市民及業(yè)哄內(nèi)人士的極炸大關(guān)注。而京今朝陽洲成埋熟區(qū)域板塊旦已經(jīng)形成，紙居住需求開閑始向周邊擴貨散。按地段刻位置，該板版塊已明顯劃休分為三個梯舌度消費：中削山橋至撫河進橋為第一梯農(nóng)度，撫河橋俊至司馬廟立菊交橋為第二雁梯度，司馬簽廟立交橋至就建設(shè)橋為第街三梯度，政陵府在朝陽洲擺三大梯度間除出讓的土地雄已經(jīng)不多。笨其間在建及返即將推出的大樓盤體量不陜大，相對于衣市中心恒茂給國際華城等催幾個大盤的驚崛起，朝陽泛洲板塊的樓量盤開發(fā)對未養(yǎng)來南昌樓市王的影響將不癥明顯。董而且大“犧改造舊城區(qū)叼，限制朝陽僻區(qū)，發(fā)展新蒼城區(qū)篩”——窩2002澇年，南昌城睜市區(qū)域規(guī)劃寶對連接中心球老城區(qū)與紅妥谷灘新區(qū)的量朝陽洲板塊判，提出了限充制口號。政簡府在陽2002~路2004爹年間對朝陽縮洲土地采取雜儲存控制手苗段。凳2002邊、史8煮、執(zhí)12警朝陽板塊最蚊后一塊土地越的的拍賣，手并不意味著杏朝陽洲已經(jīng)范沒有了可供鳴開發(fā)的土地撐。據(jù)悉，朝舒陽洲存儲的如土地仍有數(shù)攔千畝，，如伍果按每年抓3000席畝土地開發(fā)題量計算，偏2005欠年朝陽洲土朝地出讓解凍忙后，仍有豬2~3致年的發(fā)展空傅間，因其位根處贛江與撫苗河之間，凝亮聚繁華與寧撕靜不可復(fù)制頁地段的獨特邪地位，其升槽值潛力無可駛限量。銅市場前沿動喉態(tài)：能近年來退,服隨著南昌新雙都市框架的裁初步構(gòu)架準,鞠花園城市建憐設(shè)的深入推自進誼,日舊城改造的泉持續(xù)進行塘,伍紅谷灘新區(qū)旋的全力開發(fā)找,事為房地產(chǎn)業(yè)劈創(chuàng)造了巨大搜的發(fā)展空間渡。撐2002志年，江西省帆完成房地產(chǎn)零開發(fā)投資達武95.3納億元，比上亡年增長伙73.7%憤，增幅位居稍全國第一。固而南昌市作溜為江西省的留省會中心城郊市，蔽2002塵年共完成房變地產(chǎn)開發(fā)投披資茄34.67尤億元，較上刑年增長竊69.12紗%網(wǎng)。橫2003幻年的南昌樓射市依然保持姥了高開高走示的良好發(fā)展珠勢頭，宰離一季度業(yè)績奉不菲，朽3序月唇11菌日頒布的關(guān)植于進一步搞周活房地產(chǎn)市它場的若干意襪見更是起到漢了顯而易見蝶的推動作用顯，使南昌樓釋市在未來發(fā)擦展的日子里艷前景愈加燦思爛。熊今年一季度測，江西省完恒成商品房投券資暈219.0復(fù)47聯(lián)萬元，商品血房銷售額得70.51附1馳萬元，商品原房新開工面襖積敗345.5雨萬㎡，商品磁房竣工面積嚇67進萬㎡，商品軋房銷售面積瀉71.17往萬㎡。南昌輛市共完成房堡地產(chǎn)開發(fā)投且資祥8.03醋億元，較上窯年同期增長竊68%值；商品房銷慌售大幅增長峽，全市預(yù)銷卸商品房著36.27忠萬平方米，畫銷售金額刊9.63誘億元，分別晃較上年同期雖增長帳82%渾和依144%劉。商品房空屆置面積粉12.18基萬平方米，碎其中商品住協(xié)宅空置量宣9.99敢萬平方米，炎分別比上年產(chǎn)年底下降了霞49%羅和兵45%悶。從這些數(shù)柴據(jù)可以看出叫，今年江西土房地產(chǎn)上升叮勢頭依然不滲減，各項指紐標增幅較大宣，商品房新滔開工面積、脫竣工面積、攝住宅銷售面序積超過了澤100%竿。南昌樓市矮持續(xù)走旺。奶樓市火旺，閘板塊競爭格荷局大變動，日紅谷灘、青載山湖板塊異丹軍突起，位滾居南昌樓市磨一線。紅谷幫灘板塊樓市玉在經(jīng)過較長甘一段是的沉載默之后，終袋于在本年度估全面濤“類爆發(fā)質(zhì)”租。紅谷灘新箏區(qū)作為市政去府著力建設(shè)碌的重點板塊發(fā)，將集中展用現(xiàn)未來南昌芝的發(fā)展面貌躁。而作為其嶺發(fā)展的標志伐之一廟——雄地產(chǎn)業(yè)在紅盼谷灘新區(qū)無膠疑走到了南押昌樓市的最開前面，其潛賽力無比巨大幼，繼上海綠弟地輸——罵濱江豪園打畜響了紅谷灘送樓市的第一問炮后，鹿景繁名居、理想貨家園、洪城隔時代廣場、路江信國際花嬸園也不甘示眠弱紛紛響應(yīng)兔，掀起了購哀房熱潮，特悠別引人注目拍的是今年支4謎月南昌規(guī)模絞最大的樓盤式總建達到克100培萬平方米的帶萬達星城隆彎重開幕，強址勢推出。這熱些樓盤大多兄以高層為主糊，形成了氣稅勢磅礴的新墻的景觀性建趣筑集群。青取山湖憑其風攏景優(yōu)美的環(huán)燒境優(yōu)勢、便全捷的交通、曠周邊良好的爽生活配套被疾評為消費者鹽最喜歡的人腦居板塊之一蹈。五一房展奮上，青山湖辜一個個樓盤耽精彩亮相，狠金色水岸、挨碧海云天、盜中富新城、品豐源宜合、蛋白金翰水景判花園相繼與宣市民見面役……齒從高層到多估層，在到高趁層別墅，青茫山湖周邊樓圣盤開發(fā)趨于衣多元化，逐閑漸形成一個匆高尚住宅區(qū)策，也必將與默紅谷灘一齊停成為今年下愛半年南昌樓標市中最熱點狂的板塊。此莊外，在今年芒的樓市中，嚼不再形成一胃個樓盤獨領(lǐng)圓風騷的單一盞局面，而是井同眾多高品聚質(zhì)的樓盤共迫同爭奪市場嚼的多種格局軌?？偠灾?，一句話，檢2003順年板塊競爭陶將更加激烈煌。仗繁榮的市場瞎背后必然有崗著政策的支堪持與促動。麗3饅月中旬出臺津的《關(guān)于進畫一步搞活房廈地產(chǎn)市場的藍若干意見》爭，其中，解紙決歷史遺留押下來的幾萬鍋套住房的發(fā)咱證問題，一不方面可為群爛眾排憂解難監(jiān)，另一方面煉也將加大住赤房的上市量彼，使南昌這迷塊勒“土蛋糕夢”誤越做越大；箭而放寬公有掌住房出售范訊圍、允許公秋有住房使用程權(quán)有償轉(zhuǎn)讓內(nèi)、實行住房盞分配貨幣化嗚、鼓勵房屋繭拆遷貨幣化護安置、降低幕房屋入市門漿檻，簡化辦廁事程序，減汁輕購房者稅比費負擔等一唯系列舉措，邊將進一步擴寺大住房消費伶主體，極大慣的增加住房惜有效需求。綿這些政策的豆出臺將對南杠昌市的房地寺產(chǎn)市場起到魄規(guī)范、促進緞作用。推出夜多項新舉措春進一步激活室房地產(chǎn)市場亦。估項目線月份若住索宅漢非淘哲住筋宅畜合粗港計饅銷售禿數(shù)量（套）蒙同比飄增長野（％）提建筑禿面積駁萬屯㎡膜同比悼增長痕（％）玻金額迅（萬元）服同比籠增長咽（％）譽均價仁元／謹㎡母同比上漲（巾％）針銷售榨數(shù)量姐（套）好同比個增長銜（％）國建筑怎同比宵金額該同比抄均價針元／墊㎡飄同比上漲捏（％）建筑面積萬㎡向同比愿增長％尚金額汗（萬元）堤同比騰增長％樸均價梳元／勝㎡夸同比上漲歲％降面積藍增長近（％）她（萬元）僚增長盛（％）筑萬脊㎡工1凳月份差2004敘年婚1058儲76娘．洗33瘡13取．谷34傅81賽．鞭74避34161現(xiàn)．綢47否96鼓．陡04泡2560揚．卻83暖7丹．湊86社156秒-欄26劫．貸07城1鋒．餅52資34川．載51涉4632轎．怪51蓄61右．乎23伍3047莊．亦70印19特．迅86依14抓．鞋86哥75放．粥44紫38793派．跪98辰91籌．南11鋒2610逐．慶63羊8下．溉93俘2003噸年謊600踏7栽．娛34年71425早．戲99姨2374桿．佛11觸211券1培．球13臺2873時．凍29摸2542泡．冤73登8冒．菠47學20299累．鎮(zhèn)28文2396螞．模61事2負月蹄份械2004幟年臥1959誕340煩．島22貫23告．畜62勵306阿．敵54眉62996馳．絕64班386現(xiàn)．欺99揉2667枝．售09這19院．兼79饞330逼522郵．鉛64擾4陵．芳10歌217舍．愈83允17927擁．擦13梯4372殊．土47叮-襯27舌．扎03劑27造．創(chuàng)72邁290榆．俊4俯80923鈔．伙77兇291婦．愧5挪2919以．鵝33蒜0危．長30刻131騎．五93怕2003塘年羞445移5芳．抗81云12935?。?8勞2226倡．駁50是53壞1壩．記29丘7729蠅．淹45鄰5991欲．勉82漫7做．憲10姨20665三．怨43全2910養(yǎng)．姥62浸3樸月份屠2004掩年密1747漿36忘．寇27餃22編．承04莫34總．致31槽58113構(gòu)．牌81姓31就．杏76別2636熔．瘦74僚-武1吐．陪90忘249婚36犁．籠07尖2儉．襯64腎-雄38捐．怎46威11117欄．威14害4211請．沒04義60弱．撫53多24考．死68領(lǐng)19者．勿23許69230杏．印95秤25山．爐05露2805猾．項14仙4患．釀89付-膚1句．匆21誘2003縣年監(jiān)1282毅16垂．搜41原44107刪．瓶27尾2687是．厚83裂183扇4宣．傷29炎11253菌．型32兆2623即．璃15夫20粒．森70稈55360威．漿59召2674捕．霉42換4脆月倉份爹2004遣年繭1472樸65典．屋77稅18酷．哥76軌52687邁．冠52欣87愉．岡22淺2808消．介50裂18昨．菊26平226慚49攤．替67系2敘．毫00到177元．坦78剪8535?。當?shù)96扯4267摔．閑98飯20范．傻76暢65舍．拆16鋸61223晌．還48翼80射．曉01略2949榴．靜11估5朱．鋸89顧58楚．賭31躬45航．蜓43那-確47曬．紙65輕2003縣年災(zāi)888道11砍．怒85誠28142右．斑33敏2374泡．年88類151在0礙．禿72泳5869灶．鍵33廣8151涼．讓85螞12咬．跡57四34011俱．烏66凡2705涉．啦78撈5棋月份途2004年糾4月南昌市等市區(qū)預(yù)、銷童售商品房情燈況表爪預(yù)、銷售明情況迷面扒積（努㎡定）則數(shù)舊量析另緩三金牽額（萬衰元）杰住宅宇非住宅（共廳20024粗．種53竭）掩合計增住桿院宅（套）卡非住宅（宗鵝）壞住怖宅爹非住宅（共塵8535替．釣96絹）嶼合計然18756薦9滿．咱92筋商業(yè)用房隨寫字樓范其它跡20759祝4上．暴45餓1472飼226網(wǎng)52687序．笨52找商業(yè)用房截寫字樓戴其它怎61223毀．逐49倆12624鴉．共27礙7151皮．臂16雪249鄰．啞10熄6719護．勤44峽1771項．塌59含44鍛．祥92搞住宅按單套領(lǐng)面積劃分線200掀㎡誤以上壯所占掉比例副（％）填150年-姜200疑㎡休所占少比例其激120援-翼150住㎡腔所占旅比例家強95章-咽120殘㎡波所占課80窩-蒸95柄㎡祖所占瞧比例延80竟㎡笨以下凳所占趙比例午（％）拐套數(shù)驅(qū)（套）定面積對（聰㎡旗）絮套數(shù)襲（套）興面積陷套數(shù)想面積被套數(shù)侵面積構(gòu)比例饑套數(shù)艙面積魚套數(shù)曠面積揭（惰㎡剩）替（％）劫（套）攤（付㎡滋）鉗（％）礙（套）蘭（診㎡擋）乏（％）苦（套）獎（億㎡慧）芹（％）潔（套）籍（俯㎡灑）稻62魔14937森．殼49形7向．名96毀298慕49749妻．仙13希26唉．有52嬌501粥68189莫．號68燃36胞．白35每245箏26086捎．腹83抬13?。?1橋101銀9059墓．郊87毯4割．字83宮265慕19546惰．括92辨10刻．萄42虎住宅按單價橫劃分絹3500彩元／聚㎡忙以上榮所占遼3000挎-授3500兼元／駝㎡衛(wèi)所占常比例苗（％）蜂2500鉗-憤3000問元／壇㎡熊2000媽-鐘2500萍元／張㎡斑所占查比例門（％）訊1500放-饅2000獸元／疼㎡虧所占群比例寨（％）滾1500受元照／罪㎡乘以下回所占懼比例多（％）刪所占帥比例釋（％）寫套數(shù)運（套）材面積叼（舊㎡流）姿比例絹（％）悅套數(shù)厚（套）瞧面積投（稿㎡燕）挎套數(shù)暑（套）群面積土（片㎡宿）弓套數(shù)景（套）狐面積卻（序㎡痛）臉套數(shù)寸（套）剛面積鼻（紡㎡翠）賴套數(shù)蜜（套）齒面積嘆（沾㎡賭）搏254勢27132速．環(huán)26底14貴．呀47疑295貫40395寬．煙5肅21謙．昆54村551純71321銹．東84偵38爐．儲02肆175送22776亮．易06孔12豈．符14討75準10458零．叉55濾5傍．股58領(lǐng)122眉15485菌．怪71非8練．聚26撿住宅按單套扒價格撈劃分外50噴萬元以上腥所占梢比例殖（％）工40擦-幣50而萬元鏟所占士比例踏（％）幸30炮-景40本萬元構(gòu)所占魯比例膠（％）帝支20遵-踐30輩萬元逃所占宵比例對（％）專15醒-謹20彈萬元系所占快比例聰（％）倒15貓萬元以下伸所占嶺比例抹（％）愁套數(shù)饞（套）酒面積煤（它㎡膚）博套數(shù)廁（套）醬面積瓜（索㎡夫）叛套數(shù)慧（套）系面積丙（就㎡揭）乖套數(shù)興（套）朽面積目（弟㎡刃）尤套數(shù)基面積彩套數(shù)袍（套）考面積正（嘉㎡扒）餐（套）艘（淘㎡膽）團206徒37133需．框05護19抹．竟80庸299保44382罩．攏37齊23義．茂66粱392爭50852腹．祝65宣27碑．宇11埋368雜36770宜．昌84饞19護．半60民105女7882刑．親78息4紙．奸20曠102繭10548漸．剛23屋5噴．程62維住宅按戶型嗎劃分享四室二廳以講上嫩（含復(fù)式、涉別墅）自所占凱比例爭（％）嗓坦跌三室二廳屈所占都比例卻（％）茶盾三室一廳戀所占用比例府（％）徐二室二廳晶所占緒比例品（％）堂二室一壓廳怒所占涌比例店（％）斜二室一團廳以下質(zhì)所占術(shù)比例臂（％）毯套數(shù)麥（套）劫面積應(yīng)（帶㎡葬）賓套數(shù)淡（套）態(tài)面積抽（戚㎡拖）催套數(shù)勿（套）叉面積集（窮㎡兼）符套數(shù)放（套）穩(wěn)面積患（肥㎡熟）位套數(shù)蕉（套）脹面積尤（懂㎡食）平套數(shù)察（套）銳面積飛（斑㎡終）畝330答53771闖．娛16帶28遣．康67垮677筋94684稀．棋57梁50?。畡?8搏7展787宴．辟26奧0裙．未42將310觸30933信．蝕73規(guī)16惹．舌49呀17胡1403獄．彈27稈0干．灶75傾131諸5989溜．槳93撤3彎．倉19零第二部分錯南而昌市房地產(chǎn)草住宅市場分魄析冷第一章合南昌市房地爭產(chǎn)市場歷史坊回顧防一、裳南昌市商品牧房市場發(fā)育達進程特點則南昌房地產(chǎn)慎市場相對落謀后沿海大城金市3-5年撞，南昌房地央產(chǎn)雛形形成雕于20世紀飄80年未至查90年代初鉆，當初房地喉產(chǎn)的開發(fā)多幟是舊城改造叨，單位建房僑或團體購房貴，商品房很舊少，如大士此院拆遷還建怒房，僅有少弟量的商品房夕出售。因為釣商品房很少幻，不能形成哥市場主題，鑒所以還不算撥真正意義上子的住宅市場巾。南昌市住頸宅市場形成免階段為19束92-19欣98年，這座個時期為第坊一代產(chǎn)品階鳴段，199層9年200扎1年為住宅訪市場成熟期而，屬于第二饑代產(chǎn)品階段荷，2002蜻年進入發(fā)展排期屬于第三件代產(chǎn)品時代繩。煎南昌住宅市漏場裙“杜三代產(chǎn)品悅”攪典型案例奏時期植第一代（1刃992-1謠998年）衣第二代（1奶999-2雞001）稈第三代（2搖002年起床）踩多層廟賢士花園、弊高新小區(qū)、終京山小區(qū)、繭桃苑小區(qū)、翻新世紀小區(qū)拘遠東世紀花私園、御錦城抽萬科四季城拘、青春家園嗚小高層瓦奧大匹克大挨廈、長運大北廈戰(zhàn)恒茂城市花疊園、福田花聰園、千禧城針（一）但陽明錦城、偉金邊瑞香苑馳高層曾中城廣場、葵中達花園問聆江花園、否國貿(mào)廣場、慚洪城廣場翠象湖源、濱豬江豪園、筆遠東國際花鬼園媽別墅瓦南洋花園、夢怡湖花園文綠地別墅、罪翡翠山莊、駝灣里頤和山漆莊冊下面我們對各南昌房地產(chǎn)坡每個階段的逐產(chǎn)品特征、齒市場特征進權(quán)行比較分析疤。語第一代產(chǎn)品評階段：撇粗放型產(chǎn)品現(xiàn)階段葛1992年喜-1998渴年，賢士花鵲園、桃苑小島區(qū)、振中小鍬區(qū)的誕生標誤志著南昌進對入商品市場鐮階段?；鹗袌鎏卣魈敚鹤≌ㄔO(shè)套規(guī)模小；多嘉層為主，高掀層和小高層矛很少；小區(qū)撐火柴盒式住甘宅呈行列式蠟排列；小區(qū)葵綠化簡單、押低檔。儉置業(yè)特征：芹主要消費群國體是團體、疾機關(guān)事業(yè)企服業(yè)購買分給炊職工，個人裂購買占一部功分比例，購席房主要是解呼決居住，很駐少有投資行映為，消費都喜剛從鴿子籠康似的小屋住呀進寬敞明亮踩的有獨立衛(wèi)決生間的新屋戲，也感到一銅時滿足。禾營銷特征：惱開發(fā)商多以驗自產(chǎn)自銷為辱主，專業(yè)房竭地產(chǎn)代理機雅構(gòu)產(chǎn)生，有港一部分的樓堅盤由中介代壘理銷售，營盤銷策劃大多污是在項目規(guī)看劃設(shè)計后銷撫售不利后找粉代理商，外忘于營銷策劃巡階段，廣告率宣傳比較簡恐單，樓盤包份裝缺乏，后右期逐漸有了劑一定的市場蜓意識銀成功關(guān)鍵點堆：誠“松價格取勝咐”虹第二代產(chǎn)品壘階段扇精細型產(chǎn)品百階段皂1999年擴-2002荒年初，屬于長住宅市場的扮成熟期。1啊999年9長月，以遠東疲世紀花園的浸誕生標志著眉南昌房地產(chǎn)瓜水平進入新掀的發(fā)展階段披。漸市場特征盜：小區(qū)規(guī)劃牛比以往活潑銅，講究建筑靠風格和外立墾面特色；開搭始注重戶型匙設(shè)計樣式，慮200平方鹽米的大戶型墾、頂層復(fù)式脈及錯層開始摘流行；物業(yè)各管理呈現(xiàn)專熊業(yè)化。失置業(yè)特征借：消費高漲右、房價攀升木、瘋狂搶購痰?？诔晒﹃P(guān)鍵點胸：鬼“華品質(zhì)取勝減”茂第三代產(chǎn)品慘階段設(shè)生態(tài)和高科橋技產(chǎn)品階段黎2002年令以萬科四季桃花城、賓江纖豪園為代表喜的國際生態(tài)助住宅產(chǎn)品，飼使南昌房地甩產(chǎn)市場進入僻全新的發(fā)展嘆階段，開始疼向大盤時代供邁進。質(zhì)市場特征僻：主住宅建侵設(shè)注重生態(tài)間和科技的有劇機結(jié)合；大葵規(guī)模開發(fā)態(tài)灑勢；建筑風內(nèi)格多樣化；渡小區(qū)低密度摩、大綠化，農(nóng)出現(xiàn)了國際唯化生態(tài)環(huán)境補；高新技術(shù)灘、智能化設(shè)倒施的廣泛運慨用；樓盤品有質(zhì)與風格越夸來越體現(xiàn)在絡(luò)細部競爭上揉。芒置業(yè)特征施：購房者理鑰性意識增強艇，對居住環(huán)鞏境要求大大皇提高；賣“譜持幣觀望滲”愚，尋找最佳碧出手時機；變由被動置業(yè)例轉(zhuǎn)為主動購強買。會成功關(guān)鍵點倆：制“晃差異取勝蝶”慣南昌第三代昏住宅的產(chǎn)生失不是偶然的嚷，是由市場枝競爭逼迫出逼來的，首先妙南昌創(chuàng)造花產(chǎn)園城市和招損商環(huán)境的改靜善，給房地紐產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)蝦造了一個很佳好的環(huán)境和根發(fā)展空間。晴深圳萬科、繞大連萬達、難上海綠地等們國內(nèi)地產(chǎn)大伸鱷看中了南卻昌地產(chǎn)市場會，搶先進入券南昌，把他發(fā)們先進的經(jīng)符營理念帶進俯南昌，南昌輛本地老牌有鈔實力的地產(chǎn)捎商為了取得租市場有得地耕位，在規(guī)模鼻上、產(chǎn)品品吧質(zhì)上、環(huán)境屑與科技含量次上下功夫，俯使南昌的樓枯市品質(zhì)有了憂一個全新的熟提升。懲從以上南昌健住宅發(fā)展趨醫(yī)勢的分析可址以看出：煙南昌樓盤規(guī)悉模及品質(zhì)逐脆漸與沿海城躬市靠攏，在制規(guī)劃設(shè)計、盛營銷推廣、役物業(yè)管理等駛方面都有了糠較大的發(fā)展習和提高，與漫市場的結(jié)合訪度越來越強銳，板塊區(qū)域止概念深入人窄心，市場逐獵漸細分化，憂產(chǎn)品出現(xiàn)差北異化，建筑麗風格多樣化至，配套設(shè)施終全面化，智架能設(shè)施先進丸化，一種住鏈宅品質(zhì)的全碰面提升運動動正在興起，席購房意識逐膀漸理性化，獵市場日趨成征熟。癥二、南昌市繁房地產(chǎn)發(fā)展震指標槽1、施工面樓積、竣工面普積、銷售面詞積、空置面肚積悠臉易躍體屋自婆女慈盆乘單位：萬吧平方米級年份躺施工面辭積雁竣工面弊積個銷售面俗積固空置面端積役2000年鞠279煉122固94級30崇2001年老287致120偽113壯20份2002年雀341望152.2那9玩138.7袍7艇24.86躍2003年式660.3僅134.0架3糖330.7副3現(xiàn)23.92汽施工面積沖里宿精請譯服喂推僅單位：萬平法方米練竣工面積框盈田景濾覆銷曬肉螞單位：萬辟平方米誘銷售面積裹嚷腸慕必回市授薄單位扣：萬平方米2、交易量荒2000年橫南昌市商品么房成交金額谷為14.4民4億元，而犧2001年若成交金額為知20.34保億元，20尸02年31好.24億元澆，2003靜年成交金額點78.97霉億元。詳見撕下圖：柏3、價格走笛勢緞南昌市房地高產(chǎn)市場發(fā)展膀現(xiàn)狀捧一、南昌市帳土地一級市咸場供應(yīng)狀況棚近年土地供絕應(yīng)量對比（秧2000-宜2003）餅類別常年度諷土地供應(yīng)量桃（畝）述2000年宜1200辛2001年筒3979番.66嗓2002年榴3355渠2003年憐3754器（二）近年沉土地出讓狀群況（200其2-200羞3）羞1、200弄2年土地出敲讓一覽表劣序號沸拍賣時間埋位拜置玻面積（畝）笛容積率跪成交價館買受（中標欺）人勺1診2002.蟲4.12悲朝陽南路以毅南(原桃苑鉗水塘占地)往58.85腰33現(xiàn)2.4撈155丈上海瑞文找2皇2002.謝4.12共青山南路膀40每1.8深50新江西四方或3責2002.傻4.12驗青山湖西岸源,鐵路線以嗽東,南昌三番十中以南訴240脂1.5繳70賊浙江中大澡4恨2002.匯8.12椒青山南路糧(原江西化項纖生產(chǎn)區(qū)用萍地)館123.2革1.5缸129裹南昌市政奏5轉(zhuǎn)2002.統(tǒng)8.12媽紅谷灘中心蓋區(qū)、羅控規(guī)編號A璃-24、A即-25地塊競106交2.2懂82幫義烏中國小澡商品城謝6抵2002.夢8.12憑二七北路重(原八一配沈件廠生產(chǎn)用距地)享30.07傭73唱2.2樣171滔江西先鋒陵7鋒2002.以8.12送湖濱路以東少、江大北路探以北淺55.25詞8泊1.4荒86慣江西利中啞8票2002.問8.12爬湖濱路以東役108.6脹78事1.3限70么江西旅游托9慢2002.匯8.12任揚子洲以西專,朱家湖地姿區(qū)(原南昌對水產(chǎn)養(yǎng)殖場籍生產(chǎn)用地)談57.04蹲79什2.2搏57.07愉南昌興達房騎地產(chǎn)總10立2002.殲8.12鈴南京東路與通青山湖大道海交叉東南角熱37.86展1犬2.86忽64翠江西天驥緩11億2002.農(nóng)8.12爆三經(jīng)路（原訓(xùn)陽明織帶廠碧）火3.33閑2.02損190葡南昌明華捕12毯2002.扛8.12鬼洛陽路以北急、二七南路捎以西望（原省糧油泥機械廠生產(chǎn)達用地）滿27.52潑8圈1.8碼120.8爺江西金輝邁13唇2002.燦8.12事朝陽中路以擱北、團結(jié)路毫以西墾（原江西運東輸輪胎廠生扁產(chǎn)用地）返38.51訂2擇2.5之80嗚江西強威舅14瞧2002.陪8.12以萬福寺12忙號（原中房趕公司用地）墨4.059式3.2牢36頭江西順達甩15洽2002.剛8.12登鳳凰洲C-列17、C-反18、C-凝19、C-懷20行慨553揭1.4釋46拖上海西部企沫業(yè)狹16極2002.杏9.27謀洪都大道以捎?xùn)|、北京路香以北附158米3鐘168簡高新能源閣17承2002.末9.27骨鳳凰洲控規(guī)鐮B-7、C王-33、C壇-34、C間-37C-養(yǎng)38、C-撥39地塊脊675健2.5銷58往江西幸福惑18及2002.捕9.27爭青山湖東岸雖,青山湖北權(quán)大道以西示517.8罵2鄰1.4襪101以浙江中富暴19牽2002.裝9.27跑紅谷灘周邊津區(qū)控規(guī)B-誤3地塊撇210請1.5煩66競浙江名門報20笛2002.姻9.27翁朝陽中路以泰控規(guī)3-2積3西半幅情6.625羨3酷202傻青山湖房地推產(chǎn)限21晚2002.鼓9.27色朝陽中路以添控規(guī)3-2土3東半幅紡12.73睜415沫3柿149最江西新元隱22振2002.坐9.27顯站前路與天混佑路交匯處柄東北面探6.785藥1腳5.08蝶395乓鐵路天集章23義2002.給9.27暮司馬廟立交哀橋以南、撫評河以西誤25.99減3求150叔市政激24總2002.雜12.18巡解放西路2息98號（原暑江西紅聲南語光儀表有限婚責任公司生顛產(chǎn)用地）里77.41些5闖2.4艱168噴浙江慈溪手2002年填全市商品住蘆宅供地約3病355；對酷房地產(chǎn)開發(fā)秒建設(shè)也實行雁總量控制，輔2002年哪全市房地產(chǎn)戚開發(fā)面積控初制在300扔萬平方米左等右，防其中新老城潤區(qū)各占50如%。付其中經(jīng)濟適宜用房70萬蒙平方，低洼獨地危舊房改包造20萬平抄方。為加快巴紅谷灘新區(qū)功建設(shè)，對在慮新區(qū)進行開垂發(fā)的項目實由行了鼓勵、松傾斜政策。灰2、200者3年土地出承讓一覽表挪序號斤交易時間鋸位必置迎面積（畝）側(cè)容積率杠成交價踏萬元/畝鮮買受鄰（中標人）幼1替2002.殖12.26悅-200揮3.繁元嚇.6仆紅谷灘周邊印區(qū)控規(guī)聯(lián)B-5拾、把6屑號霜194.2哪89示R家≤膜3.5姿25院南昌世界貿(mào)摔易中心有限賊公司西2蓬2002.相12.26朗-200鋤3.哄元疏.6搶慈紅谷灘周邊徐區(qū)控規(guī)土B-1腎、叉2藏、蝶7捎、根8宜、德9壟、賀10稱及紅角洲片擺區(qū)何A-19呈—木29刑號歐1780甜44幫江西聯(lián)泰實全業(yè)有限公司勢3污2002.暈12.26喜-200義3.艷元昆.15懶碟子湖周邊主400垃R敗≤抄0.2驚30胸南昌銘雅歐棋洲城實業(yè)有搏限公司供4叉2003.頭2.8-鳥2003.玩2.19例豎上海路種639防號（原江西蟲豐華橡膠廠頓生產(chǎn)區(qū)用地雨）閉21.17團R出≤越2.0飄132遭南昌洪洲物配業(yè)公司灘5董2003.混2.8-惠2003.曉2.19憂妥青山路下沙宵溝烈1昌號（原南昌賤糖果廠用地駝）儉4.191叛R顫≤墳1.5醒57苗江西聯(lián)友房扔地產(chǎn)開發(fā)有刻限公司阻6訓(xùn)2003.捎2.8-雷2003.懂2.19門搶青山湖大道汁西側(cè)，規(guī)劃茅城東四路南蛛（原金昌利籠公司用地）價149.1例52旗80煮南昌金昌利喪房地產(chǎn)開發(fā)嗓有限公司樣7藏2003.測2.8-誼2003.拍2.19捕攀湖濱路以東鮮（原湖東安炭居小區(qū)用地工）湯69.35吩7淡R夾≤旱1.4辭85微江西省湖東秧安居工程開兵發(fā)有限公司拖8皺2003.幻2.8-座2003.走2.19館讓萬福寺溝2憑號（原金屬帳容器用廠用則地）事21.70耕5腫R密≤潤3.5尊168搜南昌天高房宴地產(chǎn)開發(fā)有淡限公司犬9耍2003.皮2.8-涼2003.乳2.19毅鉤三經(jīng)路是113膝號（原江西斥制藥廠生產(chǎn)積用地）拆83.27慎1仁R刃≤糟2.2供151午嘉善欣達房體地產(chǎn)開發(fā)有豪限公司金10艱2003.禽2.17陣-2003爹.2.28毫蔑賢士湖公園慘東側(cè)（賢士鐘中路以北、澆賢士二路以靜東）致17.12死84尚R獻≤窗1.8轉(zhuǎn)173聞江西東南投捐資有限公司桌11跑2003.灘2.17溝-2003孔.2.28豐尸沿江路和建甜設(shè)路交叉口座東南角（原些省建筑構(gòu)建盯預(yù)制廠部分紅用地）鑰15.81煌3補R昏≤徐3.5或226推江西昌和房焦地產(chǎn)開發(fā)有江限公司賀12齒2003.架2.17批-2003峰.2.28甲朽撫生路以西品（原朝陽釀忍造廠用地）菜20.60諸65宴R注≤踐3.4衛(wèi)141挑南昌澳利實拆業(yè)有限公司盒13韻2003.怠4.7-宇2003.俱4.18郊女中山路與象章山路交叉口攪東南角薄12.94燭8義R素≤茶5.0傷482.3片百腦匯（南慨昌）實業(yè)有禍限公司漏14煎2003.揮4.21妻-2003龍.4.30榮扒鳳凰洲片區(qū)鉆C-12蠻、卸C-13攻、開C-14薄、志C-16緒地塊騙300防R殖≤笑1.3重46曾南昌運通世汗紀房地產(chǎn)有蠢限公司胃15恢歷迎賓大道與枝何坊西路交虛叉口西南角濤14.61絡(luò)1潔20僅趕16候迫南昌市撫生委路涼傘樹雷18占號蕉6.78茅283.7姑4盤（總價）慣南昌市土地蠟儲備中心疤17總廢上坊路以東笛、北京路以念北（原南昌敗玻璃廠生產(chǎn)番區(qū)）賀40.10供9奔110健南昌澳中實密業(yè)發(fā)展有限仇公司桌18銳者青山湖東岸宴（原江西省減檢察院培訓(xùn)給中心劃撥用液地）旨70.37怎41釀131陰江西恒茂房剃地產(chǎn)開發(fā)有壽限公司螞19位2003.諸9.24扒-2003畏.10.1慨0否鈔象山南路、伏船山路交叉崗口（西湖低強洼危舊房改旅造慰38置號地塊）勺踏目挨14.99卻6摟R足≤抵3捕78陵江西新世紀梅房地產(chǎn)綜合價開發(fā)有限公買司暈20渴2003.笑9.24氧-2003轟.10.1伯0濁南昌市勝利延路地段原交麗通銀行及周汗邊用地葉4.425怎R迫≤狀4.3憲600碑浙江日月房踐地產(chǎn)開發(fā)有唐限公司礎(chǔ)21培2003.范10.20甘-200筋3.10.禾30諒團結(jié)路以北野、西河灘路橡以西（原南弄昌市社會保翁險事業(yè)處用萍地）武23.60高06宴南昌市勞動鞭房屋開發(fā)公供司奧22柏2003.奪10.20身-200閘3.10.氧31港中山路她220-2撤34河號（原南昌航市建筑房屋斥開發(fā)公司用缺地）睜2.352松南昌市建筑插房屋開發(fā)公有司載23宵2003.鼻10.20濁-200蒜3.10.錢32李紅谷灘周邊爹區(qū)蹈A-20榴地塊看117.7剃53群江西洪城房堪地產(chǎn)開發(fā)有煎限公司肺24哭2003.廢10.20巨-200盤3.10.羨33默丁廣街以北巡（原南昌柴臟油機廠生產(chǎn)藥用地）療7.154啦6憑江西恒茂房姑地產(chǎn)開發(fā)有漸限公司男25替2003.漸11.10靈-200滿3.11.捉18言南京路以南咳，艾溪湖以增西（原江西腹豐源房地產(chǎn)機開發(fā)公司用存地）塊74.46胖3猜R哨≤歸1.5答江西豐源房仍地產(chǎn)開發(fā)有資限公司才26燃發(fā)文教路（原痕南昌市鋼絲例廠、印刷十蘭一廠），鏡16.74坑江西協(xié)眾房盈地產(chǎn)開發(fā)有澇限責任金公司朵27結(jié)慮濱江大道以破東，團結(jié)路蝶以西（原江霞鈴制動器廠崗）王46.66吼江西城開投畢資有限公司雪28焰幸揚子洲以西蔽（原水產(chǎn)養(yǎng)電殖長用地）趟8.52版南昌洪城投亞資實業(yè)有限泄公司籃29疾供洪都北大道積兩側(cè)（原永虛溪村土地）返18.19泰江西君臨天送下實業(yè)有限豎公司胳30雁盞建設(shè)西路兩談側(cè)（原南昌捏五星墾殖場響生產(chǎn)用地）第30.19紋78吉南昌龍盛房勵地產(chǎn)開發(fā)有禿限公司孕3、妙2003年鋪南昌土地供柜應(yīng)特點英2003年仙各片區(qū)出讓留土地面積比網(wǎng)2003年圍各片區(qū)出讓雄土地規(guī)劃建匪筑面積比哄2003年陣不同方式的怒出讓土地面企積比特點分析：贏1、供應(yīng)比校例均勻菜南昌市20守03年土地對總供應(yīng)30道宗，全年土辨地成交量約貴為1660去畝。從土地橋成交面積來豬看，紅谷灘例土地供應(yīng)面涼積較大，總幣面積為81蠶7.75畝呢，占總成交號面積的42閃.16%；棟其次為青山包湖周邊的土英地，成交4嫁宗，總面積樓為404.旅031畝，血占總成交面偏積的24.熄33%；而俱老城區(qū)的土誦地成交宗數(shù)否非常多，達縫到了12宗脫，總面積2鹿82畝，占得總成交面積班的16.9覺8%；朝陽廉洲成交土地悶6宗，總面甲積為202鴿.66畝，守占總成交面娘積的12.莊2%，從土紀地供應(yīng)的區(qū)愧域來看，雖鎮(zhèn)然各個區(qū)域甚的土地面積唇比重有所輕誦重，但從各騾區(qū)域的總建盤筑面積來看極，都在40球萬平方米左坑右，土地供斥應(yīng)比例非常臣均勻。艷2、樓面地挪價攀升寶從2003橡年整個土地贈供應(yīng)的成交峰價格來看，它有幾宗土地效創(chuàng)下了可“眾天價拘”籍，如勝利路帖的一宗土地甲成交價格為閣600萬元餐/畝。從今濁年整個土地戲規(guī)劃指標中膨的容積率來坐看，普遍降丘低，過去在礦城區(qū)容積率岔一般為2.刺5左右，但那2003年暑城區(qū)容積率臉多在1.5海-2.2，貌容積率的降夜低，意味著炭在土地價格拉與過去相當櫻的情況下，賤樓面地價必委然上升。稿3、市場回礦歸理性映2003年優(yōu)土地供應(yīng)量螺相比往年減成少，南昌樓統(tǒng)市商品房成腥交量在25而0萬平方米跑左右，房地助產(chǎn)市場會比洽較健康有序挨地發(fā)展。同摔時，相比前服兩年，今年病的土地市場膛可謂是在平慮靜中渡過，惹土地出讓方須式以掛牌為秘主。醉（二）20執(zhí)04年土地憂市場發(fā)展態(tài)片勢沉1、200抱4年土地供武應(yīng)政策及總虧量預(yù)測攏2004年究，省城將重隱點整改土地悲未批先用等竄不規(guī)范行為輪，并繼續(xù)控涼制經(jīng)營性房閑地產(chǎn)開發(fā)用欺地投放總量除。規(guī)定凡城選市規(guī)劃區(qū)內(nèi)懇經(jīng)營性土地張一律由國土賽部門招標拍敞賣或掛牌方螺式出讓，禁鴉止其它單位憲以任何形式情向開發(fā)單位熔提供經(jīng)營性委用地，力爭葉全市經(jīng)營性厚用地市場化棍配置率達到舟100%。頁據(jù)悉，柜該市全年城頑市規(guī)劃區(qū)內(nèi)啊經(jīng)營性住宅她開發(fā)用地投繩放量大致為冒2500畝命，土地供應(yīng)籮集中的熱點穩(wěn)區(qū)域在青山時湖、朝陽洲奧及廬山南大托道說。宜2、200寇4年土地市睬場供應(yīng)特點執(zhí)土地相關(guān)政辟策的規(guī)范出軌臺，今年南原昌市土地一乳級市場將可熄能呈現(xiàn)以下喝特點：激土地一級市唯場的一體化徐和規(guī)范性將鞠得到明顯加革強。南昌縣曾和新建縣的浮土地出讓必萬然要納入南覺昌市土地出朋讓的總盤子騾里，進而加弊大土地出讓拜規(guī)范操作的杰力度。啊鑒于全國土潔地土地一級粒市場宏觀調(diào)苗控的原則和燈南昌市近兩保年來土地出綿讓的實際，創(chuàng)預(yù)計明年在五土地出讓的僑總量上將加良強控制的力蹈度，土地供舞應(yīng)總量至少拍在增幅上有孟明顯的下降運。枕在出讓土地擺的區(qū)位選擇書上將更趨于朱集中，房地誦產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當夜促進城市規(guī)喘劃總體格局她的形成。列3、土地供灣應(yīng)態(tài)勢對南銳昌樓市的影針響吵土地一級市芹場一體化程圾度的加強，皂強化了政府戒對土地一級觀市場的壟斷墊，有利于土休地出讓市場坦的宏觀調(diào)控驢，影響了土梁地出讓總量租的控制，反則映到房地產(chǎn)袍市場上來，幻就表現(xiàn)為土狡地出讓的透礎(chǔ)明度加大，紹土地競爭激化烈，導(dǎo)致土困地出交價格英的上揚和房褲地產(chǎn)開發(fā)成僚本的增加。光由于今年出吹讓的土地相練對集中與青披山湖和朝陽外洲板塊，結(jié)否合2003柳年的樓市區(qū)劉域，200展4年樓市的澡熱點會比較趕集中于青山吃湖、朝陽洲闊、新建、昌華南板塊以及芳紅谷灘板塊羊。襲熟地出讓將亡縮短開發(fā)周鹽期，也可使曉開發(fā)商更準烏確地預(yù)測樓醬盤上市期，桶再加上20添03年出讓竄的土地將在蛛今年上市，椅房地產(chǎn)市場煙上實際總供活給量將超過室2003年叉，樓市競爭帆將更加激烈煤。嗓第三章叉南昌市板塊嗎區(qū)域市場分顧析愚板塊競爭是沫當前樓市競穗爭的一個顯巖著特點，隨墊著南昌房地測產(chǎn)的蓬勃發(fā)犁展，競爭區(qū)培域擴大，競頭爭個案增多發(fā)，板塊概念紛由此形成，孔并日趨深入盡人心。目前脖，南昌市樓鞭盤主要分布址在七大板塊勉：紅谷灘板丟塊、朝陽洲醒板塊、青山顫湖板塊、京甲東板塊、市察中心板塊以括及城南板塊圓。候一、板塊區(qū)丘域分析催（一）青山耽湖板塊咸★帥板塊構(gòu)成野：牢主要由環(huán)湖皂區(qū)域、湖濱桿路到青山湖冶大道和環(huán)湖麻路至青山北廢路，洪都北把大道組成。預(yù)優(yōu)劣勢分析?。壕﹥?yōu)勢：憑1、區(qū)位優(yōu)鞭勢。青山湖功周邊有四條氣主干道：東倚面有青山湖亭大道、南面捐有南京路、筆西南是洪都罪北大道、西義北是青山路纏。青山湖大枯道連著城北沉和城南，南蹦京路連著市票區(qū)八一大道額和城東的高驚新科技開發(fā)途區(qū)。區(qū)域配完套設(shè)施較為脆完善。貪2、生態(tài)環(huán)現(xiàn)境優(yōu)勢。青組山湖是南昌憂市最大獨立頌內(nèi)湖，擁有兔317萬平慎方米的廣闊海水域和豐富呢的植被、茂可密的森林，傅形成一個天塘然的爭“報超級綠肺支”沿、習“暑氧吧僻”指，對周邊空估氣質(zhì)量、小傲氣候狀況改灶善有極大的余幫助。鍵公3、人肝文景觀優(yōu)勢收。整個青山痕湖將建設(shè)十美二大園區(qū)：香湖濱公園、剩名人雕塑區(qū)小、燕鳴島公巖園、文化娛冶樂區(qū)、安靜自休閑區(qū)、噴點泉景觀區(qū)、久歐陸風情區(qū)被、生態(tài)景觀陪區(qū)、水上活婆動區(qū)、文化燙教育區(qū)、相袍思林、水上填運動區(qū)。奔分4、規(guī)劃努優(yōu)勢。整個董青山湖將分淺為五大功能駛區(qū)：高教-潛居住綜合區(qū)灣、旅游綜合漢區(qū)、公建-深居住綜合區(qū)晌、工業(yè)-居自住綜合區(qū)、膚旅游文化設(shè)禿施區(qū)，可見墊，青山湖圍屠湖規(guī)劃以居隱住為主，集瞇觀光旅游用雁地。都劣勢：及1、板塊內(nèi)逮部分道路交己通設(shè)施不完斷善。征任2、板費塊內(nèi)生活配擊套設(shè)施不完胡善。較駐3、鐵乳路從湖濱西馬路，洪都北艱大道，青山漲北路通過。房樓市特點分碗析：粥1、青山湖辛板塊樓盤大襯多臨湖而建張，景觀優(yōu)勢濫明顯，人文嫁氣息吸濃厚。豈2、青山湖妹板塊樓盤定液位于南昌市生中高檔居住欣區(qū)，住宅以牛多層住宅或迷高檔別墅為莊主。把眼所忌3、產(chǎn)品米類型多樣，營低層、多層切、小高層、碎高層、別墅妨共聚青山湖穩(wěn)。欄算混河4、樓盤督主要以別墅秀、花園洋房溉為主，樓盤洽整體不大，繭總量受到限叼制，而且沿抹湖土地有限縮，可持續(xù)發(fā)棕展不強。舊乎療蘆5、青山狼湖土地拍賣右火熱。20旬04年土地太出讓集中在鼻青山湖板塊底，為青山湖殊板塊樓市添像了一把旺火眾。樓盤點擊：包青山湖板塊早的樓盤主要救集中在青山粥湖東岸，從霸南京東路進法去依次有金王色水岸、碧照海云天、白道金瀚水景花室園、香溢花追城、秀泊經(jīng)滅典等，在西他岸有江中花包園、中大青蠅山湖花園。允東西岸樓盤認占地面積共鏟1000多裳畝。目前，監(jiān)青山湖畔已盤建、在建和南擬建樓盤近駱10處之多蠶。賢主要個案見憑下表廈:凡樓盤名稱西建筑面積倡（萬㎡）濱住宅類型絞均價忌（元/㎡）帆江中花園豐12.6萬柳高層油2500殺金色水岸差35640趕㎡羊高層商住樓里3800添碧海云天覽17萬錯多層、花園趟洋樓、高層鐘2600（偷一期）切3400（打二期）些白金瀚水景狐花園堤8.57萬樸別墅份4200餃秀泊經(jīng)典哨17萬黃洋房、小高氧層、高層殺3300口青山湖花園帖23萬刃洋房、小高強層、高層遺未出欠香溢花城世50萬薦洋房、小高矛層、高層功未出肉發(fā)展態(tài)勢分濁析：滲青山湖板塊否是因其獨特序的地理位置雁從早期的京驅(qū)東板塊中劃宏分出來而獨壤立的一個板歷塊，在發(fā)展拒過程中，青凱山湖板塊因燥其周班環(huán)境剛、得天獨厚買的天然生態(tài)組環(huán)境優(yōu)勢，屠板塊樓盤定戲位于中高檔侮，力求打造止成一個高檔利住宅區(qū)。在格南昌市各大壞地產(chǎn)板塊中挖，青山湖板塘塊位于市中鳥心地段，擁塵有南昌市最塑大的內(nèi)湖青自山湖的風景逃優(yōu)勢、高起底點的規(guī)劃和墻高品位的樓溜盤設(shè)計，而闊成為南昌市帝民心中購房咬最理想的板賄塊。從20交02年到2逗003年，擋青山湖板塊惠實現(xiàn)了從概真念到行動的擾過渡飛躍，脫2002年尤，除江中花余園開盤外，活基本上停留輔在圈地階段主，一年中，書青山湖共出進讓土地10嫌00余畝，塞占整個南昌衣市全年出讓撈土地的22志.3%。2旗003年，果開發(fā)商開始襯大力建設(shè)和霧銷售，碧海杜云天、金色令水岸、白金愚瀚水景花園戒已經(jīng)開始全屠面銷售。目盯前，浙江中腦大、浙江煙美草破土動工摸，預(yù)計年底阻開盤，這不種僅給青山湖艘板塊增多在訊售樓盤，實炊現(xiàn)青山湖樓批盤的全面開脾花，而且真銳正讓青山湖吃板塊全面加喘入南昌樓市島的激烈競爭潛，其潛在價偵值和競爭含翼量巨大，青手山湖板塊樓移市越演越冽朱。庫經(jīng)典樓盤案著例分析輔——荒碧海云天獅1、項目概警況狹碧海云天位物于青山湖東副岸，省電力渾大廈和水上惰運動學校之委間，項目總應(yīng)占地115多畝，總建筑居面積108腫000平米熊，整個小區(qū)寇由9棟多層幸復(fù)式花園小爹洋樓和2棟將高層住宅組真成，內(nèi)有幼泳兒園、50貫00平米的綁超大會所、纖社區(qū)醫(yī)療中煌心等公共配輛套設(shè)施。逗2、戶型設(shè)鄙計特點憶碧海云天以菌閑適107須平米的三房謊二廳二衛(wèi)和獎143辭—嬸169平米戚的浪漫復(fù)式倒花園小洋房傍為主力戶型賢臟·瞞整體布局合嬌理，功能分套割細致，保霸證空間的充測分利用；捆·筋朝南大客廳廉，帶超大陽屢臺，享受無怒限視野，把膝更多風景和乖陽光都收藏貿(mào)在家中；悲·債主臥達22紀平米以上，筆內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間藝，臥室全部軍采用凸窗設(shè)塵計，豪華氣初派、陽光充剪足，視野無溪限，盡可享若受四季變遷危之美；站·牧巧妙設(shè)計餐梅廳連通客廳型，面積近4嚷0平米，功鵝能獨立，寬淋敞空間讓心敢情舒暢開朗鋸。搬·功空間精心設(shè)框計，上下兩閑層，動靜分葛區(qū)，別墅級這享受；索·揚超大客廳帶帽觀景陽臺且賺朝中庭花園膽，全景式氣切派會客區(qū)域嫁，雍容華貴貞；滴·朋超大主臥，乳面積達26勝平米，帶獨榆立衛(wèi)生間、退步入式列衣運室和觀景陽廣臺，更多得透一個生態(tài)花院池；淚·柔餐廳挑高5竹。8米，豪般華大氣，挑敢空部分可以深利用做多功仰能房；險·騰自然采光的裹明廚明衛(wèi)，按人性化的體防貼設(shè)計。優(yōu)3、項目優(yōu)傾劣勢分析：優(yōu)勢菊地段好，位救于青山湖畔框規(guī)劃的十二母大美麗園區(qū)欠之間，自然汽環(huán)境無可比蒼擬；廁其產(chǎn)品規(guī)劃魚設(shè)計講究超煎大間距、小存戶型設(shè)計和待低密度建筑團，并榮獲蒼“鞠2003人迅居經(jīng)典字”兆競賽之最佳蛋景觀設(shè)計大繁獎；饑南昌首倡5映S健康生活寄新模式和源將于澳大利亞鳥的考拉型花拐園小洋樓概詢念；澡項目的成功搏也得益于今躁年上半年青于山湖析塊的梅整體炒作，尋使其具有良味好的人氣指欲數(shù)；喂開發(fā)商多年兔成功開發(fā)房策地產(chǎn)的經(jīng)驗?zāi)?。劣勢：靠◆春湖濱東路索前段路剛修贏建成，道路各過于狹小，噸交通還不太勒方便；瓣青山湖板塊喊的市政配套凳設(shè)施還跟不文上，居住氣交氛還暫不夠捉；島（二）市中華心板塊敗板塊構(gòu)成：活介于京東板池塊、朝陽洲嫁板塊和紅谷著灘板塊之間桌優(yōu)劣勢分析禮：盛甩優(yōu)勢：淋地理位置優(yōu)黃越，歷史悠辭久，人文景噸觀豐富，人西口密度高，階交通方便，守生活配套設(shè)顯施完善，具耕備其它板塊皺無可比擬的顏優(yōu)勢。療斥劣勢：營政府重點發(fā)五展新城區(qū)，應(yīng)同時改造舊軋城區(qū)環(huán)境。龍舊城區(qū)開發(fā)邊建設(shè)原則上銜嚴格控制，愧只拆不建，襲控制舊城區(qū)府住宅建設(shè)總潑量，因而市弱中心板塊雖裳有土地上市滾供應(yīng)，但體輝量較小，難葉以形成規(guī)模狠開發(fā)，對整茂個南昌樓市呀的影響不大犯。孟市中心樓市宣特點分析：歪樓盤較多，濫但大盤較少為，除恒茂國財際華城、金兆域名都、東膏方塞納規(guī)模政較大外，其騎它樓盤規(guī)模噸均在10萬召㎡左右。能市中心由于馳地段的稀缺捏性，開發(fā)的榮樓盤以多層娛夾雜小高層熱、高層為主香，純多層型沖住宅甚少。衛(wèi)地段決定價昨格，該區(qū)域肯樓盤的價格摟較高，均價會多在300坑0元/平方啟米以上。敏舊城區(qū)只拆泥不建，樓盤銳開發(fā)受限制危。樓盤點擊祖市中心板塊依商業(yè)及住宅蛙個案都較多棗，是樓盤較伏多的板塊，待由于土地資繁源的稀缺性要及政府的宏牙觀調(diào)控，樓溫盤規(guī)模不大盲，以中小樓群盤為主。瞇目前部分在焦售住宅樓盤鉆個案見表鄭：乓樓盤名稱歪建筑面積搶（萬㎡）囑住宅類型服均價孤（元/㎡）窗恒茂國際華腔城喜50萬佩高層皺5000（度裝修）慧東方塞納冬15萬費多層、小高嚴層掌3300負南方大廈螺1.8萬劍小高層搖3400踐自由都界1.46萬單高層亮2700御金域名都凈30萬剝小高層、高鴿層塑3600貸樓盤發(fā)展態(tài)倦勢分析：蒼市中心板塊貝受到舊城改混造，只拆不滴建的影響，巴土地出讓較烤少，新開個貧案也越來越渣少，在售樓安盤規(guī)模小，摘大部分為幾伴棟或1棟住株宅樓，板塊油熱度減退，娘但由于市中夜心生活配套膀設(shè)施齊全，蹄交通方便，醒市中心情結(jié)猴，市中心樓書盤整體銷售雄狀況較好，探如創(chuàng)銷售佳混績的宣“俱錦城系”懇系列：御錦硬城100%典銷售，陽明鼓錦城98%促銷售，錦和松嘉園100褲%銷售，都呼是有目共睹績的。但由于承市中心樓盤汪供應(yīng)體量都意較小，難以或形成規(guī)模開兵發(fā)，因而對抽整個南昌樓鞠市影響不大房，隨著新中鑰心城區(qū)逐漸榮形成，其板饞塊熱度將會閘逐漸減退。施★局典型樓盤分與析----現(xiàn)恒茂國際華光城渣一、項目概池況要恒茂國際華傘城位于南昌肯市八一廣場質(zhì)南路。毗鄰悶市區(qū)南昌市登長途汽車站駱，交通便捷清，茶劇1、2、9御、11、1淡6、215料、24、2柿04路等數(shù)唱十條公交線晶路匯集。建描筑面積達5抓0萬平方米元，23棟超炒現(xiàn)代光體建姜筑，整個小請區(qū)分十個座格：羅馬座、石馬賽座、里體昂座、雅典飄座、米蘭座叼、悉尼座、友紐約座、巴國黎座、倫敦弊座、柏林座制。主要戶型駛有三房二廳每二衛(wèi)，建筑迅面積147豬.50平方添米，二房二境廳一衛(wèi)，建壽筑面積10擴6.08平饞方米。壩1、數(shù)億美芝金筑就的新病國際生活兩匯集國內(nèi)專輕業(yè)人士、哈秧佛大學、南戰(zhàn)昌大學、同夢濟大學及香敵港洪濤集團獅的設(shè)計師們誦為締造新領(lǐng)肚先一廣場獻止計獻策，這臺些頗有經(jīng)驗叛和眼光的國障際城建專家帽的設(shè)計創(chuàng)意艱最終被優(yōu)化窄成一套方案鵲，南昌城市笛容市貌將從裹新廣場建成心后煥然一新軍。尖小脅2、360女度的全方位菜配套期省博物館、退省展覽館、嚼麗華大廈、啊洪城大廈、值百貨大樓、代新洪客隆、安太平洋百貨達、600秒求征服繁華世肆界，一手撐迫握國際都市從的流行資訊厭。甲烈最繁華的街影廓總是與3躲60度全方勒位的生活配藥套無限接近規(guī)。常淚步行可達孺宰子路美食街叛、中山路服銹裝街、八一飯公園、人民舅公園、育新歡學校、師大學附中、南昌得二中、省一錫附院、二附調(diào)院。聞辟二、物業(yè)管惱理總十大智能安紅保----涌構(gòu)筑總統(tǒng)府遇般的安全壁么壘，況小區(qū)閉路電鋼視監(jiān)視系統(tǒng)友，小區(qū)四周宏紅外線防范安報警系統(tǒng)，林電子巡更系濁統(tǒng)，IC卡暗車庫管理系望統(tǒng)，紅外幕銜簾安防報警御系統(tǒng)，IC瓜卡門禁管理震系統(tǒng)，可視苦對講系統(tǒng)，累大堂、電梯楚電視監(jiān)控，舍家庭安防智瓣能報警（含竹闖入報警、斯煤氣泄漏報潤警、煙感受遲報警），家違庭緊急求助色。貍?cè)⑵V告訴求主賣點泥城中之城，偽地王之王漂360度全浮景觀玻璃大理堂，出入間饒自成雍容氣豪派；壤超豪華創(chuàng)意丹空間，貴族邀氣派由內(nèi)至妖外次賣點級入選助“陷財富100體0強錫”喇的美國世邦躁魏理仕物業(yè)醫(yī)顧問，24鋤小時全天候姜的星級服務(wù)贏；部江西首座5天000平方假米KURH團AUS國際桿級養(yǎng)生會所籠；穿翡冷翠街、行拉斯維加斯舊街、地中海情街、時代廣攝場10萬平輩方米的四大貸主題流行商衡業(yè)街僅數(shù)億美金筑忍就的新國際任生活熄四、優(yōu)劣勢史分析優(yōu)勢期交通暢通，嘗1、2、9箭、7、24仁、26、2補04、21邁5路等數(shù)十明條公交線路花匯集；拆地理位置優(yōu)蒸越，交通便蛛利；肥良好的大環(huán)垮境，合理的岔市場定價；輛豪擁八一廣夢場南昌最驕鎮(zhèn)傲生活版圖狼方便的購物蝶、就醫(yī)、教知育環(huán)境。劣勢披規(guī)模大，市補場壓力大；何周邊環(huán)境較雖差；營營銷人員培唐訓(xùn)不系統(tǒng)，挖知識并不全堅面，技巧不光夠；拜五、綜合評游述弄恒茂國際華著城自200純2年10月桂底開盤以來點引起消費者席注目，并在慶網(wǎng)上、報紙碗、電視上全陡方位廣告攻婚勢打響，氣討勢磅礴，王旗者之氣盡顯換，帶來了江隔西樓市的新子一輪沖擊波商；出現(xiàn)一期多銷售的火爆惰場面。柿（三）、朝嫂陽洲板塊哪★佳板塊構(gòu)成僻：朝陽洲板叮塊東起撫河道故道，西至彎贛江，南至遺南隔堤。規(guī)剛劃總用地面錯積22.4路6公頃，規(guī)漠劃用地包括站象湖內(nèi)湖和草部分外湖以叫及撫河故道漏。奶供堂劃分為三個令梯度伶第一梯度：堪中山橋墩至式撫河橋墩妹第二梯度：申撫河橋至司陰馬廟立交橋繪第三梯度：雄司馬廟立交謠橋至建設(shè)橋帆墩隨優(yōu)劣勢分析敲：寄優(yōu)勢晝：1、得天的獨厚的水資強源，適于人駝居。梢慰2、周邊糾生活配套的甩成熟完善，斜交通方便。您里3、市中忍心地段，人棍氣較旺。鑰劣勢擦：1、南昌佛市政府改造扯舊城區(qū)，限惠制朝陽區(qū)。菠猜2、政府令對朝陽洲土攏地采取儲存賊控制手段。舅樓市特點分繼析：鳴朝陽洲板塊題可以稱為縱霉向發(fā)展有潛燃力的高尚生屈活板塊。以師遠東國際花告園為代表，鉗由多層開發(fā)委到高層開發(fā)館，由小型住循宅區(qū)到大規(guī)根模社區(qū)的打豆造，它帶動郊了朝陽洲板隨塊高尚生活碗社區(qū)的開發(fā)唇，并引起了仙南昌市民及切業(yè)內(nèi)人士的惜極大關(guān)注。址樓市主要特季點如下：擁對于其它板骨塊，被業(yè)界項人士稱之為訪“唉大鱷熔”牧、錫“賢狼礙”睛的外來房地推產(chǎn)企業(yè)而言臺，朝陽洲板枕塊盡管沒有挎完全意義上拌的大盤出現(xiàn)厲，而且大多鋪數(shù)樓盤也都蓮是由本土中旗小開發(fā)商傾資力打造。妙朝陽洲土地醋開發(fā)有其局玉限性，特別魔是政府在2母002年-財2004年拴對該區(qū)域土爹地實行限制晝政策。宮在房價的拉度動上，地段弟是主要因素蕩，但通過樓筑盤配套設(shè)計捆，小區(qū)環(huán)境個、物業(yè)管理敲售后服務(wù)等鴿亦足以彌補圈相關(guān)缺陷。樓盤點擊：瘦朝陽洲板塊同樓盤個數(shù)在薯南昌市所有稍地產(chǎn)板塊中腫僅次于市中迫心板塊，但坡近來由于受暴到市政府對孩土地出讓的奪限制，新開純個案較少，仙2003年手，除了中山背佳苑、豐源餃嘉會和藍灣廈半島新上市奧外，還包括約今年萊茵半毀島、東方桃領(lǐng)苑的上市，也目前在售樓感盤基本為以鞋前未售完的慎樓盤刑，其主要的巴在售樓盤個抹案見表：程樓盤名稱牛建筑面積（恩萬㎡）籍住宅類型照均價膜（元/㎡）百中山佳苑剩1.9萬章小高層、高蓋層黃3600慨遠東國際花績園武8萬煙高層版3660誠水印都市淡4.8萬裂高層吵2630利千禧頤河園機15.6萬意（二期）壞多層、小高凳層忠2950戴善居名門傲8萬撓高層匪2800不象湖源務(wù)40萬鄙多層、小高肌層、高層艷3350慕藍灣半島頓5.97萬撐高層扭3500層?xùn)|方桃苑誠8萬避多層、高層紹3300吧萊茵半島箏23萬甩多層、高層囑3100姨★雞發(fā)展態(tài)勢碼分析：敲朝陽洲板塊驅(qū)是當前南昌劇地產(chǎn)板塊中慢發(fā)展最為成址熟的板塊區(qū)絞域，曾經(jīng)板癢塊樓市一度攏影響南昌樓很市，由于土響地出讓的限薯制以及其它砌各大板塊的運異軍突起（賺樓盤開花）貼，朝陽洲板婆塊熱度不及沖其它板塊，猶新開個案較包少，對未來股南昌樓市影科響將不明顯斜，但隨著紅組谷灘板塊樓皂市日益發(fā)展企，將會帶動慈其毗鄰板塊通朝陽洲板塊坦的再度開發(fā)咳。苗★視典型樓盤分陶析----裹遠東國際花喉園俗1、項目偏概況避遠東國際花瓦園位于南昌蓋市城西，南伐臨洪城路，躍與洪城大市振場毗鄰，有難4路、19愿路、112臘路、117收路從小區(qū)門血口經(jīng)過，但套在小區(qū)門口稅無站臺。項霜目地塊呈長支方形，占地謙約120畝搏，總建筑面降積14萬㎡枯，該開發(fā)項菜目分二期進悲行。一期遠執(zhí)東世紀花園原占地3.2嚴萬㎡，總建堆筑面積4.奴6萬㎡，目校前已有15后棟多層，已欠于2000猾年底全面竣使工，售馨，覽現(xiàn)已有部分熄業(yè)主入住。乏二期遠東國垃際花園占地疼3.9萬㎡好，建筑面積憶9.52萬擺㎡，為4排偽6棟16-涼18層高層桃，二期于2悅002年6攪月8日開盤即，共推出5借18套精裝遼修商品房。感2、規(guī)劃愁設(shè)計要點劃由美國AS綁L設(shè)計事務(wù)缸所江西省建閣筑設(shè)計總院爐設(shè)計，整個已小區(qū)規(guī)劃設(shè)拜計參照國家權(quán)建設(shè)部關(guān)于士《2000名年小康型城妙鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)廁工程示范區(qū)更及規(guī)劃設(shè)計述導(dǎo)則》，根積據(jù)規(guī)劃設(shè)計昆高標準、建媽筑材料高品姓質(zhì)、物業(yè)管距理高水平的蕉原則興建，敞整個設(shè)計導(dǎo)洋入現(xiàn)代歐陸妄建筑風格，節(jié)突出現(xiàn)代開瘦放、健康等霸的概念，強蔽化綠化及景嬌觀設(shè)計，追冶求生活質(zhì)量烈，體現(xiàn)中西局文化精髓的歪完美交融。饞規(guī)劃及環(huán)境嫌設(shè)計：作功能分區(qū)明地確，人車分蹲流；亞單體形式：沃4排6棟1已6-18層令高層連排布悔局，重視立筐面、屋面色可彩，突出陽削臺與窗的細絕部。乳小區(qū)綠化設(shè)蝴計采用點線療面結(jié)合，立獻體空間設(shè)計領(lǐng)。網(wǎng)道路設(shè)計與破景觀設(shè)計結(jié)芒合，打破呆偉板的行列式音構(gòu)圖，達到煙豐富空間，閱實施步移景該異的效果。底小區(qū)采用先射進的網(wǎng)絡(luò)系獲統(tǒng)技術(shù)，對泥小區(qū)購物等轎生活提供現(xiàn)煌代化的服務(wù)擊。貞小區(qū)設(shè)計引賞入環(huán)保概念賽，控制污染陸，如采用真銀空玻璃彩鋁鞏門窗隔減噪簽音。舌小區(qū)會所的綢設(shè)計風格與工周圍的環(huán)境移設(shè)計互相滲伏透，幽雅獨壇特，成為小掏區(qū)購物、視隸覺、集會、希娛樂中心。附小區(qū)內(nèi)設(shè)置每南昌唯一的重恒溫游泳池軌。是該小區(qū)它區(qū)別于其他珠樓盤最明顯地的優(yōu)勢。籍3、戶型和愧價格默一期遠東世吸紀花園其價恩格是178盯0-228遙0元/㎡，飼均價在20急00元/㎡困，二期遠東扮國際花園系旨精裝修，銷法售均價35泳00元/㎡調(diào)。辱4、物業(yè)管也理盜一期自己成受立遠東物業(yè)猶管理公司管妙理該小區(qū)，暗首次推行智傍能化物業(yè)管翁理，并把它濱作為主賣點咳之一，管理星費為：0.屢8元/㎡.臨月。遠東世淹紀花園榮獲改2001年歲“路全國物業(yè)管潛理示范小區(qū)慧”游。成為江西芹唯一獲此殊質(zhì)榮的商品房床住宅小區(qū)。玻5、二期項級目優(yōu)劣勢分叢析替優(yōu)勢和賣點救：說遠東世紀花嶼園一期的成上功開發(fā)，樹件立了企業(yè)形緒象，創(chuàng)立了魯遠東品牌。戰(zhàn)朝陽新區(qū)配匹套逐漸完善矛，已形成相蓬當規(guī)模和人彎氣。駕遠東物業(yè)引頭入國內(nèi)先進伸物業(yè)管理理悲念，且已成友功，取得很醬大成效。條二期引進美棍國的設(shè)計概積念，住宅精螺裝修，交房碧即可入住，毛避免裝修擾炒民及其它問滲題。盲小區(qū)設(shè)計引無入環(huán)保概念間，控制污染突，如采用真弄空玻璃彩鋁漸門窗隔減噪剝音。鎮(zhèn)小區(qū)會所的診設(shè)計風格與拐周圍的環(huán)境族設(shè)計互相滲此透，幽雅獨周特，成為小勾區(qū)購物、視買覺、集會、郵娛樂中心。黨小區(qū)內(nèi)有南棚昌唯一的恒息溫游泳池。貍經(jīng)過一期的鞏總結(jié)后具有咽更強的市場飲研究和專業(yè)燃化營銷策劃非能力。日洪城大市場枯周邊有潛在讀客戶。劣勢：憤周邊環(huán)境差搬，且市政配悅套少。佩無自然景觀吃。單價高。蝦（四）、京減東板塊古板塊構(gòu)成口：主要由民濕營科技園，攏高新技術(shù)開純發(fā)區(qū)和城東賭片區(qū)組成饞優(yōu)劣勢分析拳：撇優(yōu)勢：只1、京東板伴塊通過郊區(qū)享人民政府和牢高新技術(shù)開經(jīng)發(fā)區(qū)近20之年的努力經(jīng)羽營，現(xiàn)已成汪為處南昌老歸城區(qū)之外，穴配套設(shè)施最姑齊全，規(guī)劃菌最完善，產(chǎn)篇業(yè)結(jié)構(gòu)最合督理的居住區(qū)著。秋窗2、城東萬新規(guī)劃款“盯一帶、兩軸抄、六區(qū)轉(zhuǎn)”速、基礎(chǔ)設(shè)施敗逐步完善，蠶高新企業(yè)的倒集聚地。餐劣勢冤：1、由于崗南昌市政府斷大力發(fā)展紅革谷灘新區(qū)，柜現(xiàn)已停止京冷東板塊所有破土地出讓，橡故京東板塊妨無后續(xù)發(fā)展浙趨勢。恨只2、目前城生活配套設(shè)察施尚不完善百，交通設(shè)施漿也不是十分振方便特別是荷靠艾溪湖區(qū)貌域交通車輛歷少。樓盤點擊：培現(xiàn)有京東板陽塊樓盤不多脂，包括京東養(yǎng)安居工程在蝦內(nèi)共計7個尺，且多數(shù)樓瞇盤已進入尾垮盤銷售，走現(xiàn)將其樓盤河基本情況列聲入下表：仿樓盤名稱寇建筑面積當（萬㎡）炒住宅類型酒均價竭廬山花園錄11.8蔑多層、小高涼層冒2600惑萬科四季花乎城將25稈花園洋房、抹陽光公寓、慧別墅唇3200累（花園洋房雜）配青春家園熟16.8庸多層、小高懼層省1880（葬多層）閥逸翠雅居看1.7道小高層猶2300威爵士館遣2.3萬朽高層循12.5萬鬧/17.5臺萬訴京東安居工刊程血多層僑1500姑樓市特點及敵發(fā)展態(tài)勢分校析：銷由于高新區(qū)進良好的發(fā)展撓依托，加上鑒青山湖文化脈廣場、香江則家居建材城害、亞洲第一透高摩天塔、行南昌海洋世處界、新華圖閃書超市、