南昌紅谷灘項(xiàng)目報(bào)告

PAGEPAGE27我們的觀點(diǎn):南昌寫字樓市場剛剛起步,目前市場存在的大多個案同質(zhì)化較高;營銷手段相對落后;紅谷灘政府傾注了大量的財(cái)力,發(fā)展看好。重點(diǎn)關(guān)注個案:世界貿(mào)易中心博泰江濱威尼斯虜紅谷灘項(xiàng)目旦調(diào)查報(bào)告垮南昌金百利朱房地產(chǎn)服務(wù)幸渾2004-層10-27目錄尸第一部分：國南昌簡介益地理位置/貧交通/轄區(qū)純/經(jīng)濟(jì)叉第二部分：董南昌市規(guī)劃例及發(fā)展方向墳城市總體規(guī)繁劃方向/城售市規(guī)劃總體辨布局/城市新遠(yuǎn)景發(fā)展構(gòu)適想/城市建數(shù)設(shè)用地發(fā)展換方向及布局歪第三部分：市紅谷灘規(guī)劃峰紅谷灘新區(qū)血簡介/紅谷囑灘規(guī)劃原則燥/紅谷灘用紛地性質(zhì)/紅貫谷灘規(guī)劃布兵局/紅谷灘磨優(yōu)勢惰第四部分：透南昌房地產(chǎn)危市場分析諷房地產(chǎn)市場齊簡析/紅谷址灘房地產(chǎn)市刑場分析/南敏昌寫字樓市灑場分析湖第五部分：喘紅谷灘個案壇列表娛紅谷灘樓盤顛分布圖/紅壽谷灘個案領(lǐng)(隨此報(bào)告幸附上世貿(mào)中鳴心資料)景第一部分：貍南昌簡介每一、材地理位置齊南昌地處長爪江中下游，充鄱陽湖西南伙岸，江西省好中部偏北，化是唯一一個投與長江三角到洲、珠江三扎角洲和閩中父南三角洲相立毗鄰的省會仇城市，總面咸積7402菜.36平方把米公里，人厭口432萬儀。二、交通野南昌承東啟閣西，縱貫?zāi)夏奖?。京九、版浙贛、皖贛知三條鐵路線坡交匯于此，身是京九線上戴唯一的省會平城市；桂105、3小20、31亂6國道縱貫妥南昌；4D衫級的昌北機(jī)葬場可達(dá)全國逆各大城市；蜓水運(yùn)經(jīng)贛江堵入長江出東例海。三、轄區(qū)夫南昌市為江緒西省政治、允經(jīng)濟(jì)、文化太中心，市域柱轄東湖、西南湖、青云譜珍、青山湖區(qū)踏、灣里5區(qū)甜和南昌、新奉建、進(jìn)賢、豬安義4縣。組市域城鎮(zhèn)現(xiàn)糾狀分布以京體九鐵路和浙誘贛鐵路沿線忘最為集中，交城鎮(zhèn)人口和狡城市化水平援最高，此兩血軸線集中全積區(qū)三個5萬茶人以上的大污型縣城，而吃濱湖和西部占丘陵地區(qū)城雜鎮(zhèn)數(shù)量較少悄，規(guī)模也較五小，最少只忍有幾千人。四、經(jīng)濟(jì)銀2003年買全年實(shí)現(xiàn)生栗產(chǎn)總值（非GDP）6覆41.02扶億元，按可燈比價(jià)格計(jì)算蜜，比上年增吩長15.5去%。其中：符第一產(chǎn)業(yè)增虛加值52.意82億元，丙比上年增長李4.4%；們第二產(chǎn)業(yè)增潤加值324熟.16億元礎(chǔ)，增長18所.9%；第船三產(chǎn)業(yè)增加勝值264.犁04億元，朱增長13.商1%昨。2003效年城鎮(zhèn)居民弟人均可支配調(diào)收入779摸3元。孤第二部分：嘆南昌市規(guī)劃欠及發(fā)展方向頸一、城市總艱體規(guī)劃方向良南昌是江西陶省省會，全最省政治經(jīng)濟(jì)獨(dú)文化科技和耗信息中心，脹國家歷史文咬化名城，長參江中游地區(qū)饑重要中心城脖市。城市發(fā)哭展的總體目震標(biāo)是將南昌爪建設(shè)成為現(xiàn)固代區(qū)域中心壓城市和現(xiàn)代朋文明花園城抗市。近期規(guī)態(tài)劃到201遲0年，中心婆城市人口規(guī)得模發(fā)展到2軟60躍—鉛300萬人冠，城市建成變面積達(dá)到一襖個新的水平匙260睛—骨300平方段公里。洋二、城市規(guī)似劃總體布局驚根據(jù)南昌經(jīng)淺濟(jì)社會發(fā)展壇現(xiàn)狀和建設(shè)賀現(xiàn)代中心城計(jì)市要求，區(qū)日域發(fā)展布局篩的總體安排瓦是：一江兩普岸，兩區(qū)拓伍展，三綠輝墳映，三城啟趙動，兩線延肢伸，重點(diǎn)突堤破。合理調(diào)乒整行政區(qū)劃趴，撤銷郊區(qū)金，建立城區(qū)脫，城區(qū)面積歌在現(xiàn)有基礎(chǔ)攔上擴(kuò)大懶3～4縣倍。在城區(qū)勿范圍，根據(jù)呆不同的功能鋼分區(qū)組團(tuán)式渡集約布局；李市域范圍，資著力構(gòu)建現(xiàn)養(yǎng)代城鎮(zhèn)體系拆。把經(jīng)濟(jì)發(fā)傳展目標(biāo)與城許市發(fā)展目標(biāo)婦有機(jī)結(jié)合起深來，加大產(chǎn)轎業(yè)布局的調(diào)糧整力度。俘規(guī)劃中心城扣以贛江為主飲軸形成迅“分一核五片悅”叛組團(tuán)式多中邀心網(wǎng)絡(luò)化的夾布局結(jié)構(gòu)，胖核心區(qū)由昌適南、昌北兩旅部分組成，止是城市政治裹經(jīng)濟(jì)文化科落技中心，重奸點(diǎn)發(fā)展旅游裝、服務(wù)、信怎息咨詢、商適貿(mào)、金融為籍主的第三產(chǎn)薯業(yè)，發(fā)展高蛋新技術(shù)等技詠術(shù)密集形產(chǎn)然業(yè)。五片及望核心區(qū)外圍辦五個城市組棍團(tuán)，蓮塘組班團(tuán)規(guī)劃為文逮教科研為主點(diǎn)的功能區(qū)，總灣里組團(tuán)規(guī)拖劃為旅游度構(gòu)假休閑娛樂還為主的功能蜜區(qū)，樂化組佛團(tuán)規(guī)劃為物種流倉儲為主箱的功能區(qū)，駕羅家組團(tuán)規(guī)假劃為生產(chǎn)羽—寨生活為一體湯的綜合性功顯能區(qū)。廣中心城為雙地城布局，雙仁城由七片區(qū)董組成，其中若：贛江以南馬為昌南城，童包括中心片營區(qū)、城東片紀(jì)區(qū)、城南片久區(qū)、朝陽洲炭片區(qū)等四個證片區(qū)；贛江夸以北為昌北漂城，包括牛勞行片區(qū)、長纖堎片區(qū)、經(jīng)懂濟(jì)技術(shù)開發(fā)參區(qū)片區(qū)等三奴個片區(qū)。各舞片區(qū)由江湖被、水面、山剛丘、綠帶、援鐵路和城市拜道路分隔，床既相對獨(dú)立奮和完很善，脈又各有偏重御，相輔相承燃。屋三、城市遠(yuǎn)竊景發(fā)展構(gòu)想蛇到21世紀(jì)府中葉將南昌頑建成具有高籃效益的城市錘經(jīng)濟(jì)，高效伐能的城市基憂礎(chǔ)設(shè)施，高弊質(zhì)量的城市罵居住環(huán)境，霞高水平的城壁市管理，社莊會服務(wù)現(xiàn)代糟化和區(qū)域化每的現(xiàn)代化生連態(tài)城市。參四、城市建者設(shè)用地發(fā)展乞方向及布局夾（一）20益10年以后革，重點(diǎn)發(fā)展俗昌北的前湖之片，該片區(qū)罰以居住為主域。南昌市中芒心城形成欺“看一江兩岸，準(zhǔn)雙城八片區(qū)燃”隊(duì)的城市格局訊。越（二）遠(yuǎn)重恩點(diǎn)發(fā)展昌北撈的望城崗片哪區(qū)，并將羅譽(yù)家、蓮塘納梅入昌南城城悠市建設(shè)用地喜中，中心再健增加三個片息區(qū)，其中：伶望城崗片區(qū)第以居住為主抵，羅家片區(qū)緣以工業(yè)為主迅，蓮塘片區(qū)版為綜合性片涂區(qū)。南昌市橡中心城形成噸“廳一江兩岸，凝雙城十一片雜區(qū)睬”僑的城市布局鞏結(jié)構(gòu)。闖（三）昌南評、昌北兩城歷通過七座跨洲江大橋連接閣，并沿快速論環(huán)路建設(shè)快塌速大容量交淹通，加強(qiáng)兩狠城聯(lián)系。沿富貫穿向塘、建蓮塘、中心殃城、樂化的皇交通主軸線張，建設(shè)快速丹輕交通或地扯鐵。求（四）市域櫻遠(yuǎn)景仍以中餡心城為核心豬，外圍輔以飾若干城鎮(zhèn)，禁通過快速交詢通互相聯(lián)系瀉。建設(shè)從新荒祺周到向塘疲的快速軌道赴交通及過江鈴隧道，形成法完善的城鎮(zhèn)乓體系。蓮（五）至2述1世紀(jì)中葉旺，中心城的飄舊城改建將池全部完成，巷城市環(huán)境得縮到全面改善鏡，社會環(huán)境堪繁榮穩(wěn)定，淺已建設(shè)成為岔文明、優(yōu)美鋤的現(xiàn)代化生疲態(tài)城市。甘第三部分：槐紅谷灘規(guī)劃叼一、紅谷灘務(wù)新區(qū)簡介伯地處昌北贛加江之濱的紅程谷灘新區(qū)由幻紅角洲、紅杯谷灘和鳳凰大洲三大片區(qū)畝組成，與南必昌市中心隔疏江相望，區(qū)繪域面積50鑰多平方公里項(xiàng)，規(guī)劃建設(shè)勁用地40多穗平方公里，雞規(guī)劃人口4繩0余萬人，肯綠地面積1祝44萬平方鄙米。紅谷灘遲新區(qū)將是體生現(xiàn)南昌未來浸、展示“一搶江兩岸”現(xiàn)晚代都市風(fēng)采否和城市特色擔(dān)魅力的主要位區(qū)域，要建西設(shè)好紅谷灘針新區(qū)就必須膚要遵循現(xiàn)代址城市建設(shè)的脈一般規(guī)律：驕高起點(diǎn)、高訊規(guī)劃、樹立菌“規(guī)劃是財(cái)龍富、規(guī)劃是疲生產(chǎn)力”的錘意識，還要唐高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)續(xù)、高質(zhì)量建亞設(shè)、高效益價(jià)經(jīng)營和高效靠率管理，實(shí)歸現(xiàn)效益的最淡大化，使其狠鮮明的個性屈走向全國、斷走向世界。日作為南昌未竊來的行政中雪心，紅谷灘挪新區(qū)借鑒上似海浦東的規(guī)羽劃優(yōu)勢，在勉新興的土地尚上勾勒出4模．28平方祥公里的紅谷煤中央商務(wù)區(qū)幅和6平方米閥公里的居住裕區(qū)，形成統(tǒng)夜一而又完善穴的行政中心意、辦公園區(qū)色、文化娛樂避區(qū)、金融貿(mào)何易、信息、搏文化、旅游蟲、居住多功恢能于一體的海現(xiàn)代新城市王中心，綠化扣率達(dá)到45喘％以上，主匙干道在48搭米以上，行路政中心東側(cè)潔灘地（正對叢滕王閣）已傻被規(guī)劃成為裝紅谷灘綠地布廣場，占地陸面積39公蓬頃。臨江路長內(nèi)側(cè)規(guī)劃8條0米寬的公寧共綠地，中虹心區(qū)內(nèi)大部霉分道路都有強(qiáng)10至10推0米寬的綠煩化帶，使紅本谷灘盡展亮葛麗城市容顏曠。對二、紅谷灘草規(guī)劃原則均（一）堅(jiān)持饑以人為本盛,嚇高標(biāo)準(zhǔn)、高瓣起點(diǎn)地規(guī)劃勿建設(shè)。建成浸與城市山水挺自然環(huán)境緊勇密有機(jī)結(jié)合妻的城市新區(qū)辣，促進(jìn)一江灑兩岸城市格旱局的形成。捉（二）建成影體現(xiàn)南昌二曉十一世紀(jì)的訪城市新區(qū)，澤以總體規(guī)劃黎為依據(jù)，完榆善城市總體異布局，結(jié)合叫總體規(guī)劃確陸定的昌北城杠城市公共活嫁動中心區(qū)位謊置，布置紅早谷灘新區(qū)的外公共活動中考心。獸（三）與山尖水自然環(huán)境卷緊密聯(lián)系，民在空間景觀瓣上與歷史文醋脈相呼應(yīng)。扒·甲主軸線完:財(cái)行政中心貢──施紅谷灘廣場粱──宿滕王閣。主碑軸線體現(xiàn)出放城市歷史與愧未來，人文隆與自然山水黎的有機(jī)結(jié)合旅。雪·裙沿江臨江路嶺東側(cè)規(guī)劃辣60醒～誰200介米寬綠化休車閑帶因,帽布置休閑、高旅游、觀光趣設(shè)施及城市阿濱江廣場。幣三、紅谷灘趴用地性質(zhì)范（一）性質(zhì)珍：將紅谷灘焰新區(qū)建設(shè)成世為面向二十壤一世紀(jì)，具羊有良好生態(tài)故環(huán)境、高標(biāo)爬準(zhǔn)的市政基卡礎(chǔ)設(shè)施和完票善的公共服栗務(wù)設(shè)施的城帆市新區(qū)。輔（二）用地址主要功能：姻行政辦公爹:使將市委、市蓄政府、市紀(jì)言委、市人大后、市政協(xié)等架主要行政機(jī)映構(gòu)搬遷至紅腔谷灘新區(qū)螺,贈以嚴(yán)謹(jǐn)合理桶的布局奶,釘構(gòu)成高效、驅(qū)務(wù)實(shí)、并具咐親和力的行小政中心區(qū)；含居?。洪_發(fā)像規(guī)模合理瘋,灘環(huán)境優(yōu)美，優(yōu)體現(xiàn)二十一混世紀(jì)生活方事式的濱江花災(zāi)園居住區(qū)。寺四、紅谷灘秧規(guī)劃布局板紅谷灘新區(qū)賞位于南昌市戶贛江西岸臨吸江處。其用飯地范圍南靠焦南昌大橋基,啊東瀕贛江幼,潮西接長陵鄉(xiāng)終鎮(zhèn)企業(yè)城計(jì),腸北至省建筑飲工程學(xué)校顧,雜與江南三大異名樓之一蟻──排滕王閣隔江僻相望。該地拾南北全長序2700雄米，東西平內(nèi)均寬度形1000稅米，用地面勢積約要2.97期平方公里。蒼另考慮將八招一橋的沙井慣部分地區(qū)納副入嶄,薯則總面積近素4蔬平方公里。義（一）兩個月功能區(qū)婚:煩即行政中心撕,怪濱江居住區(qū)突。擔(dān)行政中心：剖主要由市委城、市政府、梅市紀(jì)委、市薪人大、市政董協(xié)等主要行賺政機(jī)構(gòu)組成而，占地約習(xí)445吹畝司,歐配套會展中真心、接待中腔心、新聞中甘心、購物中旺心等公共設(shè)材施。孔濱江居住區(qū)洲：由８個居敘住小區(qū)組成煮，占地約１?。埃垂?。司居住人口約昂６萬人。躁（二）道路辨交通斤規(guī)劃紅谷灘荷新區(qū)鞏,珍規(guī)劃普“竟三橫六縱退”溜道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)騾。遠(yuǎn)三橫：卷①格臨江路，生謙活性主干道勺，寬堡50腳米呈;跟②燒紅灘中路完,拿支路援,閃寬涼30艇米況;聲③至龍騰大道遺,掛交通性主干種道煮,脹寬鉛50瞧米榴;雜六縱賺:瀉①鳥南昌大橋引瀉線塵:爭城市快速路肅;豐②纏紅灘一路如:縱次干道押,榴寬糾40恥米贏;參③躬紅灘二路竟:滋支路亮,商寬灶30稈米喘;琴④籃紅灘三路鳥:抹支路杰,圍寬廈30惱米司;惹⑤遺長際爭征虛滑路廟:野次干道茄,絹寬杰40燕米患;流⑥差紅灘四路酒:忽支路流,鐘寬阻30冶米輔;撒在紅灘四路驗(yàn)西側(cè)規(guī)劃公承交停車場一枝處方,注占地襲1.5替公頃。潮（三）居住企區(qū)曾由８個居住驢小區(qū)組成鍋,棗每個居住小歲區(qū)面積燕20封～朱30浴萬平方米。貨規(guī)劃住宅以批多層住宅見(5丙～態(tài)6筑層暗)肚為主備,倦可適當(dāng)布置喘高層住宅和繡少量別墅。訴居住總?cè)丝隈{約從6貴萬人投,訪設(shè)置中學(xué)一害所、小學(xué)三抗所奉,淘要求各小區(qū)且按國家標(biāo)準(zhǔn)外配置小區(qū)級絨商業(yè)服務(wù)、宇文化娛樂、斃管理、市政飾等設(shè)施。占（四）綠化禁景觀退紅谷灘新區(qū)接規(guī)劃綠地哪96.6象萬平方米，柔綠地率達(dá)鴿36.6%箏。耐矛①還公共綠地夸:古規(guī)劃居住區(qū)護(hù)中部設(shè)集中抗的居住區(qū)級扒公共綠地一悔處稈,酬面積予3.7鋼萬平方米裙,植縱向布置四度條公共綠帶戚,惹可與小區(qū)通勢向?yàn)I江的步跪行系統(tǒng)結(jié)合深,毛形成林蔭步徒道幟,殼四條公共綠語帶具體位置膨可結(jié)合下一皂步修建性詳宇細(xì)規(guī)劃做適惠當(dāng)調(diào)整請,刊具體確定。曾·址濱江風(fēng)景綠月化休閑帶：搭面積肉50饅萬平方米，捆其中，在行盆政中心東側(cè)掃灘地四(映正對滕王閣逮)僅規(guī)劃成為紅扣谷灘綠地廣亞場（面積證35陰萬平方米）已，沙灘地的側(cè)改造（綠化繁、布置休閑爛設(shè)施）要遵沉循有利于防旁洪、泄洪的版原則。臨江料路內(nèi)側(cè)規(guī)劃駱50河米寬的公共筍綠帶慣,騙安排布置臨篩江園林綠化迷小品、停車知位等設(shè)施。略·政道路綠化：胃紅谷灘新區(qū)根規(guī)劃鞋40適～梯50換米寬的道路悄兩側(cè)各控制宵10幣米寬綠化帶倚,30弓米寬道路兩足側(cè)各控制黎8畏米寬綠化帶極。兄（五）臨江難發(fā)展控制用闖地堤:性為保證臨江狠建設(shè)發(fā)展具訴有一江兩岸查濱江城市的始時(shí)代氣息抱,罩考慮對沿江泳建筑項(xiàng)目嚴(yán)昨格控制仍,園以及今后一欲些不可預(yù)見腳項(xiàng)目需要安勾排乘,敘在沿江布置泰進(jìn)深在暢140經(jīng)米的發(fā)展控忠制用地。念五、紅谷灘要優(yōu)勢選·玉優(yōu)越的區(qū)位供交通條件：梅紅谷灘新區(qū)吵地處昌北前燈沿，西部緊霸靠長陵鄉(xiāng)鎮(zhèn)版企業(yè)城，依懷托南昌經(jīng)濟(jì)疫技術(shù)開發(fā)區(qū)纏，區(qū)域位置賴優(yōu)越，且對臉外交通格局返正在形成，蒜連接昌南昌稱北的環(huán)路（河臨江路）正括在實(shí)施。今缸后其對外交句通出入口南需接南昌大橋多，北接新八較一大橋，交董通極為便利衣。河·炭優(yōu)美的自然灰環(huán)境：紅谷飯灘西北面的叼經(jīng)濟(jì)技術(shù)開陸發(fā)區(qū)有山勢痰起伏的森林串公園、砂子很嶺公園和黃益家湖、碟子捕湖組成的城許市捎“唯綠心顯”顏，西北倚梅霜嶺群峰，形趟成紅谷灘新抱區(qū)的綠色背晝景壓,條依山面江的組良好自然環(huán)扣境有利于塑漢造氣勢磅礴猶的濱江城市蛋景觀，使其沖成為城市生漏活居住、休犬憩、娛樂、德旅游度假的快勝地。胳第四部分：堆南昌房地產(chǎn)澆市場分析待一、南昌房歪地產(chǎn)市場簡厭析娘2004年還二季度以來具，國務(wù)院相睛關(guān)部門相繼確出臺了一系趨列宏觀調(diào)控鈔政策。4月倦25日，中苗國人民銀行廢決定將存款鬧準(zhǔn)備金率提播高高7.5策%，鎖定商滴業(yè)銀行11答00億元；靜4月低，國采務(wù)院及國務(wù)什院辦公廳連混發(fā)三個文件住，均與房地鼓產(chǎn)有關(guān)；房東地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)比目資本金由告20%提高舌到35%以蒙上；全國暫輸停半年審批批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非篇農(nóng)建設(shè)用地車；全面清理霞固定資產(chǎn)投鼓產(chǎn)項(xiàng)目。與縣此同時(shí)，中磚國銀監(jiān)會派養(yǎng)專人分赴全篩國各地，清械查包括房地碰產(chǎn)信貸在內(nèi)眠的銀行信貸碎。6月6日趟國務(wù)院辦公擦廳發(fā)出《關(guān)羨于控制城鎮(zhèn)池房屋拆遷規(guī)南模，嚴(yán)格拆忘遷管理的通萌知。國家一聞系列宏觀調(diào)抹控措施的出停臺對南昌市尿房地產(chǎn)市場牲產(chǎn)生了一定宴影響：一是坊房地產(chǎn)金融棄趨緊；二是奸土地供應(yīng)減六少。但從整月體來看，南率昌市房地產(chǎn)肥市場在持續(xù)漿需求旺盛的駝帶動下，保賄持著快速、價(jià)平穩(wěn)、理性桃的發(fā)展趨勢搖。主要表現(xiàn)克在：嶄（一）開發(fā)回投資穩(wěn)定增奴長。200染4年1-6漂月，南昌市判房地產(chǎn)開發(fā)岡投資完成投鬧資29.3敞0億元，較濾上年同期增閑長40.7左%，占全市閃固定資產(chǎn)投領(lǐng)資總額的比事重達(dá)32.票5%（上半逗年全市固定蕩資產(chǎn)投資總社額為90.燒16億元，格同比增長6霸1.7%0棉，占全市G炭DP的比重絨為8.6%考，同比提高掀1.5個百臣分點(diǎn)。其中窯住宅投資為遷20.19好億元，占開朽發(fā)投資總額普的69%，消同比增長3汁6.8%；隆商業(yè)用房投肝增長1.0須6倍，辦公鍋樓同比增長膨1.73倍儲。溪（二）商品尊房市場需求法旺盛，供應(yīng)曬量略顯不足景。2004勞年上半年，仆全市（含四短縣）商品房劈交易面積1蕉91.42暮萬平方米，用較上年同期故增長41.盞68%，交茶易金額46起.62億元饑，同比增長馳47.11很%，其中商裂品住房交易橡13427端套，同比增己長55.7紀(jì)1%，交易磚面積170炊.39萬平廟方米，同比報(bào)增長59.罩54%，交濾易金額38餐.34億元劫，同比增長庸66.75茅%。1-6麻月南昌市市宣區(qū)完成商品倒房交易面積橋145.6蚊7萬平方米酬，較上年同紙期增長28娃.60%，苦交易金額3糧9.96億裕元，同比增枯長35.7蠅8%。在市編場需求方面扛持續(xù)旺盛。歐一季度市區(qū)帳預(yù)銷售商品胃房67.2讀6萬平方米層，第二季度溝為78.4槳1萬平方米侍，環(huán)比增長云16.6%羊。而在供應(yīng)刻方面卻略顯甩不足，上半腎年，市區(qū)新巖建商品房批尾準(zhǔn)上市面積屢為145.隨64萬平方費(fèi)米，其中商迫品住房批準(zhǔn)誠上市面積1捏19.64榴萬平方米。尚同期商品房排和商品住房爺?shù)念A(yù)銷售面仗積分別為1來45.67振萬平方米和朋128.2蘆3萬平方米粉，同比分別帽上升28.怎6%和47挨.76%，時(shí)商品房和商好品住房供求奧比為1：1繳和0.93汪：1。魔（三）房價(jià)少繼續(xù)攀升。燈1-6月，蛙南昌市（含槐四縣）商品峰房的預(yù)銷售后均價(jià)為24并35.71丙元/平方米膊，較上年同云期上漲3.紛83%，其離中商品住房罩預(yù)銷售均價(jià)后為2250付.21元/公平方米，較咳上年同期上廟漲4.52呼%。南昌市音市區(qū)上班年暈商品房預(yù)銷店售均價(jià)為2罪743.0脊6元/平方翻米，同比上疫漲5.58故%。其中，新商品住房預(yù)耍銷售均價(jià)達(dá)腎2562.追03元/平持方米，同比艷上漲5.1震5%。常二、巧紅谷灘房地報(bào)產(chǎn)市場分析唯紅谷灘作為變新興的城區(qū)刷，秀美的自蝦然環(huán)境和科朽學(xué)的布局規(guī)賺劃促使各家石樓盤的檔次康走高，無論剪是在外立面易的處理、環(huán)孕境景觀的配卷套、生活設(shè)雹施的硬件方疫面，還是在弄居住理念、逝生活方式的節(jié)層面上，紅畝谷灘的樓盤市都走在了市瘦場的前列，加為南昌的房勇地產(chǎn)市場起寧到了重要的婆推動作用。遲繼2002舞年上海綠地即集團(tuán)在紅谷括灘打造紅谷赴第一樓盤濱梁江豪園以來買，紅谷灘房識地產(chǎn)市場樓朗盤已可謂風(fēng)概起云涌，，旺可謂一波逐瞞過一波。2止003年紅恰谷灘上市樓趣盤有鹿璟名文居、泉水灣灑、江信國際翠花園、萬達(dá)盜星城、紅谷萍春天、商城啟世紀(jì)村，2識004年又恩有鳳凰城、詠圣淘沙、博夢泰江濱慌·臣威尼斯、匯蔽龍銘都以及溝陽光楓情。斧紅谷灘自開崖發(fā)以來房價(jià)翼節(jié)節(jié)上升。兇早期多數(shù)樓炸盤均價(jià)在2古500元/差平方米左右令，但隨著該膚新區(qū)的進(jìn)一芒步發(fā)展、基排礎(chǔ)建設(shè)加快運(yùn)和市場的火怪熱，房價(jià)一爬再上浮，如蛇今，紅谷灘逝大部分樓盤扭價(jià)格已逾越啊33000址元/平方米僑大關(guān)，而且垮繼續(xù)上漲勢薯頭不減。如馬博泰江濱猴·疏威尼斯及鹿嶄璟名居房價(jià)勢均突破34聲00元/平漂方米。雙（表一：紅吧谷灘樓盤一夜覽表）止案名假占地型京（畝）住建筑面積煤閥蒜險(xiǎn)（萬平米）拆容積率筍樓盤形態(tài)得價(jià)格場紛御蝶碰（元扛/犁平米）直推出時(shí)間削濱江豪園猴131槽25趣2.59杰高層賀3100保2002.來10政泉水灣寄200銀14迷1.6孔多層、小高愉層防2700霸2003.宰03暢鹿璟名居索200賭24鞏1.9躍高層、小高細(xì)層蒜3500處2003.卷01表江信國際花扛園純200譽(yù)25.7豎1.8脖高層、小高俯層腔3200進(jìn)2003.話05括紅谷春天牲173受15壤2.05扎多層、小高倚層柄2900鉛2003.勉10照洪城時(shí)代廣付場予45誰10補(bǔ)3.7艇高層霉2900釀2003.恢03運(yùn)萬達(dá)星城長960糾90乎1.6冠多層、高層連3300蠟2003.幫06字商城世紀(jì)村津106忘15他2.2尸高層、小高蛙層效2900均2003.臂11勝圣淘沙餐20夏6州3.73處高層器3100吵2004.階08殼博泰江濱威驢尼斯孔48烘20門6.25號高層獎3450銳2004.電08秘豐和都會爬28們5.4非2.9播高層劣未出結(jié)未開盤梢陽光楓情渴79.7釀9.56芹1.8懷多層、高層獎、小高層蒙2400絹2004.建09東匯龍銘都奉85辯7.37撞1.3麻多層、高層民2900酸2004.末09屬天賜良園杠305衛(wèi)25迫1.23沖別墅、高層迎、小高層藥未出搭未開盤凡鳳凰城翼479育56作1.6霧多層、高層濫、小高層繪2500牙2004.糞06皂世界貿(mào)易中矩心戶189劈34湊2.7元高層病商鋪巖17000劈未開盤昌三、南昌寫瓣字樓市場分繡析純隨著近年來溫南昌市房地蛛產(chǎn)市場的跑妄火，南昌市告寫字樓市場盛也跟著走紅裙，呈現(xiàn)暮出喜人的態(tài)踐勢。目前南債昌市寫字樓極需求總體比太較旺盛，但乖是也存在一重些問題。問停題主要集中城在：寫字樓伯需求與供給邁出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)恭性矛盾，老烈一代寫字樓盞已經(jīng)無法滿籮足現(xiàn)代企業(yè)芹對寫字樓新掏的需求；寫杜字樓需求很澤旺盛，但供背應(yīng)不足。女南昌市目前物的老寫字樓亡主要有江信貢國際大廈、肝匯盛大廈、賊金昌利大廈含、龍式大廈膊、金源大廈慧、長運(yùn)大廈皇、強(qiáng)威大廈焦、華財(cái)大廈好、三星大廈藥、中山城（美中山大廈）闖、銀湖大廈顏以及奧林匹步克大廈等，孝新寫字樓主蒼要有財(cái)富廣算場、地王廣肉場、國恩賓圾館、國貿(mào)廣爪場和南方大栗廈等。棗老寫字樓由冊于功能上的監(jiān)落后已明顯價(jià)不能滿足當(dāng)蛇前經(jīng)濟(jì)高速謠發(fā)展的南昌卷寫字樓市場釘?shù)男枨?。但侵盡管如此，擾這些寫字樓林的出租率還螺是相當(dāng)?shù)母咚?，具體可見退下表。究其膨原因，主要倚有以下兩點(diǎn)飽，一是經(jīng)濟(jì)籌的加快發(fā)展欠帶來寫字樓休市場的需求超加大；二是急新的寫字樓目供應(yīng)有限，置難以滿足需指求。養(yǎng)在新上市寫乘字樓方面，箱有一突出特趨點(diǎn)即是區(qū)域飼供應(yīng)過于集瘦中，倍受關(guān)蜜注的財(cái)富廣缸場、地王廣飄場、國恩賓割館等這些新框的項(xiàng)目，包雙括目前在建效的華龍國際有大廈基本集智中在市中心盼這一區(qū)域，懸造成南昌市吸寫字樓市場兇的區(qū)域性的晚不平衡。當(dāng)它然這一區(qū)域能毫無疑問也換是該地高檔他寫字樓集中耕地，老寫字那樓中最好的摘江信國際大垃廈即位于此謎。宵在需求方面邁，未來南昌歸寫字樓區(qū)域玻上的需求將尺會有個大的材轉(zhuǎn)移，不再聰是僅僅以市耀中心為限制贊區(qū)域，紅谷欄灘作為新市活政府所在地后，未來南昌替CBD核心屆，將是寫字喇樓大需求市則場無疑。目艘前紅谷灘已再確定有寫字晶樓項(xiàng)目建設(shè)蜓的有世界貿(mào)磨易中心、博受泰江濱役·昏威尼斯。世兵貿(mào)中心世貿(mào)弓大廈寫字樓務(wù)為2棟38甘層樓高15嶄7米高超高套樓，其體量棋在12.7遇萬平方米，示預(yù)計(jì)在20溝04年底動這工。而博泰到江濱愚·單威尼斯項(xiàng)目姜未來也會有羨一43層1萌50余米高達(dá)的甲級寫字湖樓。未來紅么谷中央商務(wù)肌區(qū)的發(fā)展和激成熟將會給棄這些高檔寫悶字樓帶來火紗紅業(yè)績。次（表二：南劈昌部分寫字取樓出租情形粉一覽表）漆序號堤名稱洋地址而屬性軋租金俊出租率青1很江信國際大肌廈問北京西路共88號省政籠府對面該寫字樓咸68元/平厚米·月(建悟筑面積)敘99%譯2要金昌利大廈巡福州路，人葬民公園大門任旁寄商住時(shí)17元/平榴米·月（使帆用面積）隔98%千3增長運(yùn)大廈率八一大道旁浮，與南昌長進(jìn)途汽車站毗加鄰陳寫字樓跳27.5元克/平米·月接（建筑面積還+公攤）模96%塑4撕華財(cái)大廈凱沿江中路夠19號屬寫字樓逐30元/平賊米·月（帶本裝修,建筑嫂面積+公攤晨）脈95%劫5悉三星大廈設(shè)站前西路，界與繩金塔毗溜鄰館寫字樓扮36元/平肢米·月（建子筑面積）湖93%浪6忍中山大廈膽中山路中段狗，象山北路護(hù)口嘗商住話30元/平對方米·月（拴使用面積）惹100%桿7脂銀湖大廈抄南京西路口耕，與青山湖斧毗鄰月商住掙20元/平嫁米·月（使窗用面積）扔99%雜8學(xué)奧林匹克大堅(jiān)廈項(xiàng)福州路舅商住民16．7元傭/平米·月窯（使用面積咬）盆90%談9謠匯盛大廈劍井岡山大道病，老福山立堅(jiān)交橋與壇子史口立交橋中悄段顛寫字樓瞞29元/平爐方米·月（材建筑面積+槍公攤）池95%箏10床銀源大廈桌滕王閣對面賣寫字樓早30元/平你米·月（建槍筑面積）愈100%議11寨金陽光大廈帆南京西路家寫字樓椅15元/平腿米（建筑面學(xué)積+公攤）很90%扎12做賓招大樓截省府大院北與二路閉104號讓寫字樓君26元/平劈米·月（無脹公攤）抵100%恐13突南味寫字樓零廣場南路趕寫字樓抓13元/平案米·月（使批用面積）火85%并（表三：南步昌市中心新筑寫字樓一覽刃表）曬名稱定占地面積畢憂任(畝)給總建筑面積值摩（萬平方霸米）譽(yù)容積率胖均價(jià)猴（元/平方居米）液財(cái)富廣場銜16.5鴉9.5紐7蝕5500護(hù)地王廣場鞋11.7迎6.45蛇8.3騰5700途國恩賓館爪6.9義7.5教16蚊5500豐華龍國際恢7.17腳4.1貼8.6擋5480葵第五部分：鴿紅谷灘個案返列表革紅谷灘樓盤淡分布圖遙二、紅谷灘乓個案呢樓盤名稱射洪城時(shí)代廣窮場抄樓盤地址改紅谷灘紅谷辭六路闖銷售評38866氣66祖發(fā)展商跨江西洪城房歪地產(chǎn)開發(fā)有哈限公司修代理商道上海新吉陽街設(shè)計(jì)單位葡上海高振建妥筑設(shè)計(jì)公司撓，江西省建爽筑設(shè)計(jì)研究每總院廈門分券院腰物業(yè)管理鄰/請基本資料樂占地面積環(huán)29000卷平方米凱建筑面積無10633柴4平方米冰容積率天3.7辨綠化率砍35%蕩開發(fā)期數(shù)包2崗開發(fā)棟數(shù)始9拒規(guī)劃戶數(shù)升923撇住宅類型辯高層仿開盤時(shí)間自2003.沿3合交房時(shí)間棋2004.搏6及200獎4.9倘交房類型序毛坯犬房型面積介主打房型卷一房二廳，框二房二廳，名三房二廳賢主打房面積雷55，90濾-95，1硬17-14眉0陪價(jià)格與付款副均價(jià)閥2900妨付款方式糧一次性、按持揭少車庫價(jià)格欣8萬偷物管價(jià)格卷1.18元骨/平方米童·嶼月明配套咸托兒部、S簽PA美容美僚發(fā)中心、咖侮啡茶藝?yán)?、蓄棋牌娛樂室臉、壁球館、跌健身房真樓盤名稱邀紅谷春天剪樓盤地址鏈紅谷八路與衡紅谷七路之嶼間鑼銷售雪63918淡46/38勻83939資發(fā)展商麗江西省投資創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)驢忘代理商悉杭州互動房蘭地產(chǎn)代理有離限公司角設(shè)計(jì)單位書同濟(jì)大學(xué)建昨筑設(shè)計(jì)研究響院覽物業(yè)管理室深圳中航物荒業(yè)管理部基本資料牌占地面積娛11528椒6平方米香建筑面積蓄17800勾0平方米義容積率油2.05仔綠化率您45%葵開發(fā)期數(shù)乒2威開發(fā)棟數(shù)仙29肉規(guī)劃戶數(shù)招1200融住宅類型湯多層、小高挪層負(fù)開盤時(shí)間吉2003.桿10獎交房時(shí)間攪2004.蛋8及200生6浮交房類型炒毛坯鞠房型面積疫主打房型沉二房二廳,膽三房二廳鉆主打房面積犯80-90繁，110-林130依價(jià)格與付款針均價(jià)烘2900辜付款方式綢一次性、按靈揭早車庫價(jià)格駱未定藍(lán)物管價(jià)格嗎0.6-0若.7元/平問方米伴·撕月付配套垂健身房、商近業(yè)街、游泳井池潑樓盤名稱坐江信國際花梳園索樓盤地址況紅谷灘紅谷康五路紀(jì)銷售隸38838造88捏發(fā)展商退江西省江信適國際花園開擾發(fā)芒代理商蔬江西新德安為房地產(chǎn)顧問立偶設(shè)計(jì)單位歇上海禾舜公沾司華杰建筑蛙事務(wù)所皆物業(yè)管理鏡江信物業(yè)霉基本資料嚴(yán)占地面積獅13.4萬筐平方米盼建筑面積游24779厲0平方米線容積率貼1.8云綠化率步60%蜻開發(fā)期數(shù)究2糞開發(fā)棟數(shù)殖19庭規(guī)劃戶數(shù)和1500逝住宅類型臥高層、小高據(jù)層捉開盤時(shí)間釣2003.到5府交房時(shí)間甲2004.達(dá)5系交房類型陰毛坯和房型面積坊主打房型騾二房二廳，秒三房二廳，勤四房二廳偷主打房面積典90，13奉0，160嗽價(jià)格與付款趨均價(jià)毫3200恢付款方式貞一次性、按核揭領(lǐng)車庫價(jià)格背7.8萬紗物管價(jià)格傷1.2元/塊平方米毯·纖月好配套楚2000平唉方米會所,炕配有酒吧,芒閱覽室,健池身房,乒乓曾球室,茶藝參室宗樓盤名稱侄萬達(dá)星城狗樓盤地址癥紅谷灘紅谷晶大道允銷售后38836佛11婆發(fā)展商哀大連萬達(dá)房捉地產(chǎn)開發(fā)有雕限公司線代理商致無哨設(shè)計(jì)單位謀中國建筑北嶼京設(shè)計(jì)研究遍院練物業(yè)管理生南昌萬達(dá)物煌業(yè)管理有限息公司豪基本資料龜占地面積勾960畝牛建筑面積悲100萬平企方米支容積率妖1.6牌綠化率現(xiàn)55%累開發(fā)期數(shù)段2逃開發(fā)棟數(shù)變33事規(guī)劃戶數(shù)增1240（獸一期）甲住宅類型忌多層、小高歪層絡(luò)開盤時(shí)間醫(yī)2003.卻6距交房時(shí)間唉2004.貓5就交房類型糟毛坯手房型面積例主打房型糖二房二廳，顛三房二廳德主打房面積撓90，12擇0-130寺價(jià)格與付款淹均價(jià)哄多層230騰0，小高層鴨2400劃付款方式份一次性、按政揭秀車庫價(jià)格鍋未定竭物管價(jià)格送多層0.8斃5元/平方份米叔·鏈月，小高層沾1.25元信/平方米進(jìn)·代月晚配套坐1萬平方米見超大會所,僻配有游泳池艷,健身房,忍多功能體育奇館,咖啡廳日,美容廳拾樓盤名稱碼濱江豪園象樓盤地址醉紅谷五路與慶紅谷六路之灑間墳銷售辮38837宇153斬88397魔5仰發(fā)展商扛上海綠地刊代理商辯無濫設(shè)計(jì)單位蝕上?，F(xiàn)代化噴建筑設(shè)計(jì)俱物業(yè)管理鉤綠地腦基本資料頑占地面積臭175畝儲建筑面積喉24萬平方乖米痕容積率叨2.59放綠化率災(zāi)52%招開發(fā)期數(shù)胖3蘭開發(fā)棟數(shù)負(fù)19做規(guī)劃戶數(shù)摘1535歸住宅類型炒高層截開盤時(shí)間這2002.亂10沿交房時(shí)間終2003.旨10，20價(jià)04.3，相2005泄交房類型部毛坯火房型面積拾主打房型奇二房二廳，丹三房二廳，獨(dú)四房二廳誦主打房面積偏106，1路40，17準(zhǔn)0-260碧價(jià)格與付款仿均價(jià)佩3100孝付款方式曬一次性、按存揭憶車庫價(jià)格歐租金100趣-200元以/個螞·禁月扒物管價(jià)格凱1.3元/哨平方米飽·艇月形配套府恒溫泳池,旗健身房,酒拳吧,幼兒園要,KTV包永房,圖書館殼,棋牌室們樓盤名稱切泉水灣題樓盤地址言紅谷灘中心植區(qū)自銷售富37215濃1168姨25511論發(fā)展商洲江西博能房連地產(chǎn)開發(fā)有企限公司水代理商團(tuán)/智設(shè)計(jì)單位層上海同濟(jì)大卷學(xué)設(shè)計(jì)總院菠物業(yè)管理例天安物業(yè)欄基本資料診占地面積瞧200畝射建筑面積挪14.5萬幼平方米辯容積率畫1.6怕綠化率趁53.7%伯開發(fā)期數(shù)伴2芹開發(fā)棟數(shù)磨31芝規(guī)劃戶數(shù)市1116閱住宅類型格多層、小高角層責(zé)開盤時(shí)間泡2003.敘3敘交房時(shí)間涉2003年照底（一期）年交房類型打毛坯披房型面積勸主打房型性三房二廳距主打房面積任132醋價(jià)格與付款絞均價(jià)熄2700掌付款方式苗一次性、按從揭諸車庫價(jià)格童未定并物管價(jià)格纏多層0.7勇元/平方米廣·殿月，小高層饅1.15元右/平方米鞏·扯月介配套權(quán)幼兒園網(wǎng)血球場、會所犁樓盤名稱質(zhì)鹿璟名居碎樓盤地址丹紅谷八路輩銷售艘38833劈38/38出83339爸發(fā)展商三江西省恒益床房地產(chǎn)有限消公司隊(duì)代理商包/紛設(shè)計(jì)單位朗華南理工幣物業(yè)管理訂恒藝物業(yè)管莖理驢基本資料鈴占地面積彈200畝壓建筑面積弟25萬平方宏米織容積率騾1.9淡綠化率畢42%勝開發(fā)期數(shù)話2衛(wèi)開發(fā)棟數(shù)串23恥規(guī)劃戶數(shù)擠1337哲住宅類型簡高層、小高梳層土開盤時(shí)間呢2003.辣1聾交房時(shí)間洪2004.墊10旗交房類型鞏毛坯門房型面積道主打房型斬三房二廳，較四房二廳餅主打房面積贏140，1哲90肆價(jià)格與付款親均價(jià)蹤3500呀付款方式替一次性、按逝揭典車庫價(jià)格全未定塊物管價(jià)格驚0.9元/低平方米極·盟月（不含電魯梯費(fèi)）咽配套櫻室內(nèi)游泳池扣桌球室，咖蘋啡室，老年偉多功能活動遵中心，健身盜房，乒乓球海室纏樓盤名稱紙圣淘沙晃樓盤地址華紅谷灘八一國大橋處話銷售剛38517加66悲發(fā)展商太南昌新豐房謠地產(chǎn)開發(fā)有翻限公司底代理商尺廈門新世紀(jì)卸設(shè)計(jì)單位扣新加坡DP吉建筑設(shè)計(jì)事?lián)駝?wù)所旅物業(yè)管理趁遠(yuǎn)東物業(yè)列基本資料暗占地面積詞17000捎平方米陶建筑面積濁64000供平方米莊容積率藍(lán)3.73所綠化率固61%縣開發(fā)期數(shù)碌2滔開發(fā)棟數(shù)秤3粉規(guī)劃