地產(chǎn)項目室外綜合管網(wǎng)的管控要點

地產(chǎn)項目室外綜合管網(wǎng)的管控要點對一一個房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，室外綜合管網(wǎng)工程，就像是一個人體內(nèi)復(fù)雜的血管，將雨水、消防、燃?xì)狻⑽鬯?、強弱電、供暖等管道統(tǒng)籌安排，讓這些管網(wǎng)能夠正常的為項目服務(wù)室外綜合管網(wǎng)是較為復(fù)雜的工程，涉及的施工單位數(shù)量較多，主要涉及的專業(yè)有雨水、污水、消防、燃?xì)?、強弱電、供暖等，因而其設(shè)計、施工以及成本控制難度較大本文從三個方面介紹，如何做好室外綜合管網(wǎng)的設(shè)計、施工、成本控制工作室外綜合管網(wǎng)工程特點室外綜合管網(wǎng)設(shè)計管理室外綜合管網(wǎng)施工管理室外綜合管網(wǎng)成本管理01室外綜合管網(wǎng)工程特點室外綜合管網(wǎng)不是單項工程，而是要把各專業(yè)需要埋設(shè)的管網(wǎng)統(tǒng)籌考慮，一次施工的過程，而且室外綜合管網(wǎng)工程是在項目后期，主體落架后全面展開的，時間上也不完全可控，因而室外綜合管網(wǎng)工程有“三多兩緊”的特點管線種類多：住宅小區(qū)普遍都有排水管道（雨水排水管、污水排水管）、供水管道（自來水管）、煤氣管道、通訊及智能管網(wǎng)（電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等）、電力管線等；四大類七種管（1）給排水管①給水管：包含生活給水、消防給水、中水管。②雨水管③污水管（2）電力管①強電管：電力電纜管（高壓進線和低壓出線）。②弱電管：通信網(wǎng)絡(luò)管、有線電視電纜管、智能化管線。（3）燃?xì)夤埽?）熱力管參建單位多：各專業(yè)管線分屬各專業(yè)部門施工，尤其是自來水、煤氣、電力等專業(yè)管線的施工，目前仍有一定的壟斷性；交叉施工多：小區(qū)管線縱橫交叉，造成專業(yè)施工交叉。“兩緊”就是工期緊和場地緊。工期緊：作為配套的小區(qū)管網(wǎng)工程，預(yù)留的施工工期很緊，加之往往主體工程拖期擠占配套工程工期，致使小區(qū)管網(wǎng)工程工期緊上加緊。場地緊：表現(xiàn)為現(xiàn)在小區(qū)管網(wǎng)幾乎都是埋在其道路和綠化這一有限空間的地下，要求在一個短時間內(nèi)完成諸多管線施工，場地必然緊張。上述特點給小區(qū)管網(wǎng)工程施工和管理帶來了困難，提前做好室外管網(wǎng)的綜合設(shè)計，做好施工組織以及提前做好成本策劃就顯得至關(guān)重要。02室外綜合管網(wǎng)設(shè)計管理室外綜合管網(wǎng)的設(shè)計就是要充分考慮各專業(yè)管網(wǎng)的豎向分布，既要滿足使用要求，又要盡量緊湊，地面設(shè)置合理美觀，且便于施工，能夠控制成本1、室外綜合管網(wǎng)設(shè)計步驟室外綜合管網(wǎng)的設(shè)計分三步：方案管綜設(shè)計、施工圖管綜設(shè)計、施工圖管綜優(yōu)化（1）方案管綜設(shè)計方案管綜設(shè)計工作屬于方案報批階段。規(guī)劃報批對管線綜合的設(shè)計深度雖然要求不高，但是千萬不可以因此而掉以輕心。這個時候的核心工作主要包含：定化糞池位置，定泵房位置，定開閉所、配電室位置，定通信機房、消控室位置，定市政接排入口，然后，主管先按先重力管線后壓力管線的設(shè)計邏輯去排布整個項目的管線脈絡(luò)。（2）施工圖管綜設(shè)計這就是大家相對熟練主體施工圖的管綜設(shè)計。此階段，要注意管綜設(shè)計是否與方案階段的匹配。（3）施工圖管綜優(yōu)化主體施工圖設(shè)計時期，往往其他配套專業(yè)還未接入。而等主體施工圖設(shè)計完結(jié)，圖審?fù)ㄟ^后，各種專業(yè)的設(shè)計就會涌入。如燃?xì)夤芫W(wǎng)專項設(shè)計、通信管網(wǎng)專項設(shè)計、智能化管網(wǎng)專項設(shè)計、自來水管網(wǎng)專項設(shè)計、景觀綠化給排水專項設(shè)計等等。這個時候，施工圖管綜設(shè)計成果就錯漏百出了，于是，對原有施工圖管綜進行優(yōu)化的必要性凸顯出來了。此階段，需把各專業(yè)的專項設(shè)計圖紙進行套圖整合，對沖突的部分進行調(diào)整。2、室外綜合管網(wǎng)設(shè)計原則（1）避讓原則。有壓管道讓無壓管道，埋管淺的管道讓埋管深的管道，單管讓雙管，柔性材料管道讓剛性材料管道。（2）供水管應(yīng)避開雨污水管，其水平最小間距應(yīng)不小于80cm，垂直不小于10cm，防止水質(zhì)污染。（3）燃?xì)鈶?yīng)避開強、弱電管和污水管，與強電水平和垂直最小間距分別為100cm和25cm，與弱電水平和垂直最小間距分別為100cm和15cm，防止燃?xì)庑孤稌r遇電火花爆炸，或者燃?xì)忭樦鬯艿佬孤兜阶艏抑?，且天熱時污水管道中產(chǎn)生沼氣易燃燒，對安全造成威脅。（4）弱電管與強電管的距離不可以太近，因為強電能產(chǎn)生磁場，會造成對弱電信號的影響。表1各種地下管線之間最小水平凈距（單位:m）管線給水管排水管低壓煤氣管電力電纜直埋/穿管電信電纜直埋/穿管給水管0.5?1.01.50.5?1.00.51.0排水管1.51.51.50.51.0低壓煤氣管0.51.00.50.5/1.00.5/1.0電力電纜0.50.51.00.50.5電信電纜1.01.01.00.50.5建筑物基礎(chǔ)1.0/3.0(ON>200)0.70.50.5注：排水管與建筑物水平間距：當(dāng)管道埋深淺于建筑物基礎(chǔ)時，不宜小于2.5m;管道埋深深于建筑物基礎(chǔ)時.按計算確定:但不應(yīng)小于3m。表2各種地下管線之間最小垂直凈距（單位：m）管線給水管排水管低壓煤氣管電力電纜直埋/穿管電信電纜直埋/穿管給水管0.15排水管0.400.15低壓煤氣管0.150.150.15電力電纜直埋/穿管0.15/0.150.5/0.50.5/0.150.5/0.5電信電纜直埋/穿管0.5/0.150.5/0.150.5/0.150.5/0.50.2/0.25表4地下管線最小覆土深度（單位:m）管線給水雨水污水燃?xì)怆娏芫€管線管線管線管線球穿管電爵線直埋/穿管車行道下非機動車

曲鼬下0,7管線給水雨水污水燃?xì)怆娏芫€管線管線管線管線球穿管電爵線直埋/穿管車行道下非機動車

曲鼬下0,70.70.60.60.70.90.60.60,7/0.50.5/0.40.8/0.70.7/0.43加I咿［燃?xì)狻?加I咿［燃?xì)狻?麗供暖供電注:碘土深度均為管頂夕侄至地面之間的高度；磷氣管道埋設(shè)在機動車不可能到達的地方時■不得小于（）?3m3、各種管網(wǎng)的順序給水、消防、采暖、燃?xì)獾葔毫艿牢挥诘缆废?；雨水、污水等重力流管道位于道路兩邊；電力、電信等位于人行道或綠化帶下建筑物粕0HOOKOOmK00800為00K00污水雨水施工圖管綜優(yōu)化，優(yōu)先使用BIM技術(shù)。BIM技術(shù)在設(shè)計管綜線路的優(yōu)勢十分明顯，而且十分直觀，可以省去大量的工作量豎向位置發(fā)生矛盾時應(yīng)遵循以下原則：（1）壓力管讓重力自流管線（2）可彎曲管線讓不易彎曲管線（3）分支管線讓主干管線（4）小管徑管線讓大管徑管線（5）電力電纜與電信管纜宜遠(yuǎn)離，并按照電力管線在道路東側(cè)或南側(cè)、電信管線在道路西側(cè)或北側(cè)的原則布置（6）盡可能將性質(zhì)類似、埋深接近的管線排列在一起（7）新建管線讓原有管線（8）施工量小的讓施工量大的（9）檢修次數(shù)少的、方便的，讓檢修次數(shù)多的、不方便的交叉排列順序原則：（1）各種工程管線不應(yīng)在垂直方向重疊直埋敷設(shè)（2）給水管道應(yīng)在排水管道上面（3）煤氣管道應(yīng)在其他管道上面（熱力管道除外）（4）電力管道應(yīng)在熱力管道下面、其他管道上面（5）熱力管應(yīng)在可燃?xì)怏w管道及給水管道上面（6）工程管線在交叉點的高程應(yīng)根據(jù)排水管線的高程確定4、室外綜合管網(wǎng)與景觀設(shè)計協(xié)同（1）設(shè)計時協(xié)同考慮室外綜合管網(wǎng)與景觀的關(guān)系就像里子和面子，綜合管網(wǎng)在景觀之下，由于室外綜合管網(wǎng)的設(shè)計的限制和影響因素較多，景觀不同區(qū)域荷載不同對管網(wǎng)的設(shè)置是有影響的；而綜合管網(wǎng)會有各種井的設(shè)置，也會影響景觀的展示效果；同時在進行室外綜合管網(wǎng)設(shè)計時有可能會由于設(shè)計圖紙標(biāo)注不夠清晰等原因，造成在實際的施工過程中管道的施工與景觀施工發(fā)生沖突，造成施工無法繼續(xù)進行等問題，因而室外綜合管網(wǎng)的設(shè)計一定要和景觀的設(shè)計協(xié)同進行在做設(shè)計時要充分考慮兩專業(yè)的關(guān)系，對于一些專業(yè)要求，要結(jié)合考慮：景觀構(gòu)造物、小品、重要出入口等重要節(jié)點應(yīng)避開燃?xì)庹{(diào)壓箱、室外箱式變電站等；大型組團綠地的位置應(yīng)避開管線密集區(qū)域；各專業(yè)管線原則上不能在首層小院內(nèi)穿過，以免影響以后檢修，尤其控制主管道的檢修井進小院；燃?xì)夤艿酪筘Q向和水平方向1米范圍內(nèi)都不能有構(gòu)筑物，包括小品、水景、永久性花缽及圍墻等，不能有喬禾和大型灌木種植。室外燃?xì)庹{(diào)壓箱周邊1.2米范圍內(nèi)不能有構(gòu)筑物和喬灌木種植；自來水和消防管線的豎向不能有構(gòu)筑物和喬灌木種植，可以種植池球類和綠籬。消防的水泵接合器的位置盡量不要設(shè)計高的地形，水泵接合器的井室不能隨意按地形升降；電力管線與綠化種植及構(gòu)筑物交叉，可以協(xié)調(diào)市政管線或電力局進行調(diào)整，但如果出入戶的管線標(biāo)高已確認(rèn)，建筑已預(yù)留，調(diào)整管線的水平和豎向位置可以會增加費用，綜合比較后再確定優(yōu)化方案。盡量避開電力管井（室）進行種植。給排水管線必須嚴(yán)格控制其埋深，檢查景觀總平圖中的最低處，包括綠地最低點、水池和水系位置是否有給排水管線，景觀設(shè)計標(biāo)高是否能滿足水管的埋深要求。盡量將給排水管線避開水景，水景內(nèi)不能出現(xiàn)任何管井；排水管道因?qū)贌o壓管，景觀排水系統(tǒng)在設(shè)計前，必須了解每一個市政雨水井的標(biāo)高，防止雨水倒灌；一般車庫頂板的排水是從中間往四周或兩側(cè)排水，如果兩棟樓間的綠地是在車庫頂板上，一定要結(jié)合樓間的市政雨水井，在靠近樓的散水位置增加滲排水管道，尤其首層帶庭院的住宅，將雨水引出排到市政雨水井；景觀設(shè)計要考慮好對各種不能避開的外露的各種箱體進行美化或弱化處理。（2）加強專業(yè)疊圖將設(shè)計好的室外綜合管網(wǎng)圖紙與室外景觀圖紙進行疊圖，即將景觀圖紙導(dǎo)入到室外綜合管網(wǎng)圖紙中進行比對。結(jié)合室外管網(wǎng)設(shè)計的原則，確定是否在綜合管網(wǎng)的設(shè)計過程中存在與室外景觀設(shè)計沖突的地方。并根據(jù)疊圖的室外綜合管網(wǎng)和室外景觀設(shè)計圖紙的比對結(jié)果進行綜合的調(diào)整，確定最終的配合施工的圖紙。5、其他（1）如果有地下室，盡可能讓外線（尤其是電力管）進地下室。這樣，無論是從管線布置設(shè)計，還是今后的維護調(diào)整，都比較有利。（2）施工圖管綜優(yōu)化這部分的工作量最好提前約定到主體施工圖設(shè)計合同中。這樣可以避免后期設(shè)計單位的推諉，而且往往不用另外增加設(shè)計費，最好直接寫明需要BIM進行管綜優(yōu)化，并提供優(yōu)化成果。（3）特別要關(guān)注檢查井的位置。管線埋在地下，最終顯現(xiàn)在地面就只有井蓋，要避免“陰陽”井等設(shè)計施工缺陷；盡可能避免井蓋出現(xiàn)在機動車道。（4）雙層井蓋的專項設(shè)計。這是管綜設(shè)計中，最能體現(xiàn)效果的細(xì)節(jié)設(shè)計。03室外綜合管網(wǎng)施工管理室外綜合管網(wǎng)實施順序確定供方一材料準(zhǔn)備一測量放線一基槽開挖一基礎(chǔ)施工一管道安裝一管道檢測一管溝回填1、管道材料準(zhǔn)備（1）合格證書資料齊全，按各管道相應(yīng)國標(biāo)參數(shù)進行測量長度與壁厚，按10/100根比例抽檢。（2）埋地鋼管防腐層符合規(guī)范。（3）外觀要求：波紋管內(nèi)外壁不得有氣泡、裂口、分裂變色線及明顯的標(biāo)志。管材內(nèi)壁應(yīng)光滑平整不應(yīng)有明顯波紋，套管外壁波紋要均勻，不得有凹陷現(xiàn)象。套管波紋凹部內(nèi)外壁應(yīng)緊密熔接，不得有脫開現(xiàn)象。套管的端部切口要平整、光滑。切面于管材的軸線（垂直度偏差不超過最小平均內(nèi)徑的3.5%）。切割位置控制在內(nèi)外壁粘合處。（4）堆碼整齊有防雨防曬防止?jié)L動的措施。2、測量放線（1）中心線坐標(biāo)驗收：采用經(jīng)緯儀檢查承包人放線安置的各里程樁坐標(biāo)與圖紙是否吻合。（2）高程驗收：采用經(jīng)緯儀三角高程復(fù)核承包人測定的高程是否滿足規(guī)范及圖紙的規(guī)定，復(fù)核雨污水管施工完成后頂標(biāo)高是否與景觀標(biāo)高沖突。（3）架設(shè)全站儀擬定管網(wǎng)施工控制點，根據(jù)管網(wǎng)全線長度及轉(zhuǎn)角數(shù)量擬定施工控制點，分別為管網(wǎng)起點，終點及管網(wǎng)轉(zhuǎn)角點及過長管段中間點。（4）在控制樁完成后，用白石灰灑出管網(wǎng)線路及其配合性構(gòu)筑物（如混凝土井室）位置，確定土方開挖線及開挖位置。3、基槽開挖（1）管道溝槽邊坡符合安全規(guī)范，邊坡為1：0.3，槽深大于4米應(yīng)打鋼板樁支持，2~4米可橫板立板支撐。（2）溝槽開挖后，應(yīng)分段分別挖好集水坑，備用污水泵排除溝槽內(nèi)集水。（3）溝底標(biāo)高與設(shè)計吻合。（4）除滿足回填要求的好土，多余棄土、棄石塊堆放處距槽口邊緣須大于0.8m，高度低于1.0m，以防止棄塊滾落入槽發(fā)生安全事故。（5）開挖到設(shè)計標(biāo)高后如果土質(zhì)不合格，需采取對應(yīng)的土質(zhì)換填措施防止沉降。4、基礎(chǔ)施工（1）溝底為回填土?xí)r基礎(chǔ)砼標(biāo)號或碎石墊層及厚度符合設(shè)計要求及規(guī)范。（2）管溝基礎(chǔ)墊層橫截面大于管道300mm。（3）雨污排水管溝底標(biāo)高及坡度平整符合設(shè)計要求與規(guī)范。（4）埋地管道基礎(chǔ)施工前，必須檢驗溝槽開挖的深度、寬度和坡度應(yīng)滿足給排水管道的設(shè)計坡度要求，驗槽合格后，盡快澆注混凝土，同時嚴(yán)格控制平基面的高度，基礎(chǔ)偏差應(yīng)滿足規(guī)范要求。5、管道安裝5.1室外設(shè)備和管道防腐（1）埋地設(shè)備和管道防腐蝕工程應(yīng)在涂裝作業(yè)完成后，涂覆層已經(jīng)干固，隱蔽作業(yè)之前進行檢查驗收。在氣溫低于-25°C時，不得進行管子的防腐蝕施工。（2）地上管道防腐蝕涂層厚度按管道總延長米檢查。每300m抽查3點（不足300m時，按300m考慮），其中2點以上不合格時即為不合格；如其中1點不合格時，再抽測2點，如仍有1點不合格時，則全部為不合格。（3）埋地管道防腐蝕涂層厚度，每20根管子抽查1根，每根測3個截面，每截面應(yīng)測上、左、右三點。其中1點不合格時，在抽查2根，如仍有1根不合格時，應(yīng)逐根檢查。5.2管道敷設(shè)再次復(fù)核基礎(chǔ)標(biāo)高和中心線是否滿足設(shè)計要求；管材、管件的承插口內(nèi)墊圈完整，工作面必須平整，尺寸準(zhǔn)確，以保證接口密封性能良好。檢查坡度是否按圖施工或有無倒坡現(xiàn)象，管道兩側(cè)下腳位置是否采用黃砂填鋪。當(dāng)管道敷設(shè)在巖層或石層時基礎(chǔ)采用砂墊層，接口處為混凝土基層。管道管徑DN>300mm的管道，在管道的彎頭、三通及管道端部應(yīng)設(shè)置支墩，支墩一般用100號混凝土澆注，并且保證支墩與土體緊密接觸。埋設(shè)燃?xì)夤艿赖难鼐€應(yīng)連續(xù)敷設(shè)警示帶。警示帶敷設(shè)前應(yīng)將敷設(shè)面壓實，并平整地敷設(shè)在管道的正上方，距管頂?shù)木嚯x宜為0.3?0.5m，但不得敷設(shè)于路基和路面里。5.3管道檢測5.3.1雨污水閉水試驗(1)管道兩端堵板承載力經(jīng)核算應(yīng)大于水壓力的合力；除預(yù)留進出水管外，應(yīng)封堵堅固，不得滲水。當(dāng)管道內(nèi)徑大于500mm時，可按井段數(shù)量抽驗1/3。將水灌至規(guī)定水位后開始記錄，觀察測定時間不少于30分鐘，檢查管道接口是否有滲水痕跡并計算滲水量，不超過對應(yīng)管徑的允許滲水量即為合格。(4)根據(jù)《給排水管道工程施工及驗收規(guī)范》GB50268-2008，雨污水管道閉水試驗的目的是檢驗整個管道及檢查井的密閉性，濕陷土、膨脹土地方的雨污水管道，回填土前應(yīng)采用閉水法進行嚴(yán)密性試驗。試驗管段應(yīng)按井距分隔，長度不宜大于1km，帶井試驗。5.3.2壓力管道試壓(1)再次檢查管道外觀防腐無脫皮、漏刷、泛銹、氣泡、透底。按照相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)打壓測試。壓力管道(消防埋設(shè)管道、供水、供暖等壓力管道)在回填土前進行打壓試驗，強度試驗壓力為1.5倍工作壓力，管材為鋼管、鑄鐵管時，試驗壓力下10min內(nèi)壓力降不應(yīng)大于0.05MPa，然后降至工作壓力進行檢查，壓力應(yīng)保持不變，不滲不漏，管材為塑料管時，試驗壓力下，穩(wěn)壓1h壓力降不大于0.05MPa，然后降至工作壓力進行檢查，壓力應(yīng)保持不變，確保穩(wěn)壓無泄漏點。5.3.3通球試驗(1)雨污水出戶管通球試驗，樓棟最后一戶衛(wèi)生間及陽臺立管檢查口通球至出戶外第一個井內(nèi)，每棟隨機一戶試驗。室外雨污通球試驗，要求管道全檢。將直徑為管徑2/3的球放入立管檢查口內(nèi)，沖水在出戶第一個井內(nèi)流出為合格。將直徑為管徑2/3的足球從井1拋入，在井2流出，每個井逐段試驗，監(jiān)理全數(shù)檢查驗收合格后及時形成書面驗收資料和影像資料存檔。6、管溝回填(1)管道頂部500mm內(nèi)人工回填良質(zhì)土夯實。不得含有有機物、凍土以及粒徑大于50mm的磚石硬塊。按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)夯實。雨后填土前檢查溝內(nèi)是否有積水，并測定土中的含水量是否滿足壓實要求。以防止后期沉降造成管道破壞。溝槽與井室外圍的回填土?xí)r，管道兩惻應(yīng)同時均允回填，回填土應(yīng)分層壓實，每層虛鋪厚度宜為0.2?0.3m，管道兩側(cè)及管頂以上0.5m內(nèi)的回填土必須采用人工壓實，管頂0.5m以上的回填土可采用小型機械壓實，每層虛鋪厚度宜為0.25?0.4m。04室外綜合管網(wǎng)成本管理室外綜合管網(wǎng)工程參建單位多、管網(wǎng)類型多、施工周期短、交叉施工等等問題造成其成本管理難度極高，一直一來都是讓人很頭痛的事情，做好室外綜合管網(wǎng)的成本管理需要把控每一個環(huán)節(jié)1、設(shè)計階段(1)管網(wǎng)合理排布：嚴(yán)格遵守綜合管網(wǎng)設(shè)計原則，做好管網(wǎng)排布，避免錯漏碰缺帶來的拆改、現(xiàn)場調(diào)整等，增加成本(2)合理選擇材料，達到控制成本的目的給水管材選擇經(jīng)濟合理性順序為：PE管、焊接鋼管、無縫鋼管、鍍鋅鋼管、球墨鑄鐵管、鋼塑管排水管材選擇視管徑及覆土深度不同，以經(jīng)濟合理性排序優(yōu)先選用。一般情況下，機動車道下選用重型(II型或S2管材)，對非機動車道下選用重型要嚴(yán)控。經(jīng)濟合理性順序為：口徑大于500mm時：鋼砼管，雙壁波紋UPVC管，雙壁波紋HDPE管；口徑小于等于500mm時：雙壁波紋UPVC管，鋼砼管，雙壁波紋HDPE管；給水閥門選擇為了降低管道覆土深度，一般口徑較大管道選配蝶閥；對覆土深度影響不大的，力求選配閘閥；球閥及旋塞閥鑄造及加工難度大，價格較貴，一般適用于中小口徑管道上。在滿足壓力要求的情況下，優(yōu)先選用鑄鐵閥門，其次選用鑄鋼閥門小區(qū)配電線路優(yōu)化①最省方案