土地估價實務(wù)真題2000年

土地估價實務(wù)真題2000年(總分200，考試時間90分鐘)一、綜合計算題(共2題。答題要求列出算式、計算過程和計算結(jié)果；需按公式計算的，要求列出公式；無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留2位小數(shù)。請在每題下方空白處答題)一、某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一宗5000m2土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款？項目其他有關(guān)資料如下。該大樓1?3層為商場，建筑面積為3000m2，4?15層為辦公樓。大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。大樓建成后該公司計劃自留2000m2用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價為3000元/建筑m2,同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元/m2,辦公樓市場租金水平每月為150元/m2。經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費用中管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%,保險費為建安造價的2%。，稅金為年租金的12%；項目投資回報率取建安造價的30%；建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當?shù)赝恋剡€原率為8%,綜合還原率為10%，銀行貸款利息率為10%。二、C市的某企業(yè)擬購進A市的宗地H,委托某土地評估機構(gòu)對宗地H的轉(zhuǎn)讓價格進行評估。土地評估機構(gòu)對委估宗地進行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請依據(jù)下面所列資料，評估出宗地H于1999年7月31日的市場價格(計算地價時，案例選擇不少于4個)。(1)案例資料。案例編號交易類型交易地點土地用途地價或租金/(元/m2)年期容積率交易時間區(qū)域因素比較個別因素比較: 開發(fā)程度A01轉(zhuǎn)讓A市商業(yè)858402.11998.5.30+3*A02出讓A市住宅342702.01998.7.4-30*A03租賃A市商業(yè)43351.91999.6.2+5-2**A04轉(zhuǎn)讓A市商業(yè)792402.21997.4.80+4**B01抵押B市商業(yè)801503.01997.10.100**C01清算C市工業(yè)210500.61998.9.3000***A05出讓A市住宅424401.61998.8.9-2-3*C02清算C市商業(yè)562402.01996.7.700***A06轉(zhuǎn)讓A市商業(yè)476(樓面地價)382.01997.2.20_4 *H轉(zhuǎn)讓A市商業(yè)2.11999.7.3100**注：①開發(fā)程度說明。*表示宗地外“七通一平”和宗地內(nèi)“三通一平”，**表示宗地外“七通一平”和宗地內(nèi)“五通一平”，***表示宗地內(nèi)外“七通一平”。

區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數(shù)說明（有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得）。數(shù)字為負的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差；數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好；數(shù)值表示對宗地地價的修正幅度。（2）其他資料：A市的地價指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎(chǔ)上增加10%；A市的容積率對地價的影響是：以容積率為2時為基準，容積率每升高或降低0.1時，宗地單位地價上漲率增加或減少4%。A市商業(yè)用地還原率為4%；1997年和1998年A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從“三通一平”到“五通一平”的費用平均為45元/m2。二、 案例綜合分析題三、 某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機構(gòu)對所涉及的兩宗土地A和B進行評估。A宗地為商業(yè)用地；B宗地為工業(yè)用地，容積率為0.6。請根據(jù)給定條件分析并回答下列問題。A宗地位于城市市區(qū)，評估機構(gòu)同時選用了市場比較法和收益還原法進行評估，市場比較法的評估結(jié)果為1320元/m2,收益還原法的評估結(jié)果為970元/m2。試問：哪幾種方法可以確定最終的評估結(jié)果？簡述理由。B宗地位于城市郊區(qū)，為當?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域未發(fā)生征地案例。請問：（1）在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機構(gòu)應(yīng)收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據(jù)？（2）運用成本逼近法評估該宗地50年期的出讓土地使用權(quán)價格時，基本步驟有哪些？根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用；對B宗地采取以國家作價人股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點，并從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊。股份有限公司成立以后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對該宗地上原有建筑進行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率達到2,并全部用于出租。請問：（1）為實現(xiàn)上述計劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應(yīng)到政府部門辦理哪些手續(xù)？（2）如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估？簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。三、土地估價報告改錯（共1題。本部分包括一個土地估價報告，其中存在多處錯誤，請認真閱讀報告，并指出錯誤）四、土地估價報告改錯土地估價技術(shù)報告第一部分總述一、 估價項目名稱XX公司位于XX區(qū)XX路XX號用地地價評估。二、 委托估價方（略）三、 受托估價方（略）四、 估價對象

估價對象為xx公司位于XX市XX區(qū)XX路XX號營業(yè)樓用地，面積595.58m2。五、 估價目的本次評估是為委托方提供該宗地的土地使用權(quán)價格，為委托方因經(jīng)營需要轉(zhuǎn)讓該宗土地提供價格依據(jù)。六、 估價依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》《土地估價報告規(guī)范格式》(1996)。xx省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)。評估委托書。估價對象《房屋所有權(quán)證》受托估價方實地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。七、 價格定義估價對象作為商業(yè)用地，在容積率為4.9,開發(fā)程度為場內(nèi)“五通一平”、場外“六通一平”狀態(tài)下，于估價期日的40年期的土地價格。八、 估價期日一九九九年十二月三^一日。九、 估價日期一九九九年十二月三十日至二ooo年一月十日。十、估價結(jié)果估價機構(gòu)在充分調(diào)查和分析估價對象實際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學的估價程序，確定估價結(jié)果如下。委估土地面積：595.58m2。單位面積地價：4485.25元/m2?？偟貎r：2671325元。大寫：(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。十一、需要特殊說明的事項本報告估價結(jié)果為估價期日及設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價格，若條件發(fā)生改變，則本結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。本報告結(jié)果只為此次估價目的服務(wù)，如用作其他目的，其價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。十二、土地估價師簽名(略)十三、土地估價機構(gòu)(略)二OOO年一月十日第二部分估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述1.土地位置狀況估價對象位于XX市XX區(qū)XX路XX號，土地證號為X國用(XX)字第XX號，土地面積為595.58m2,東至xx路、南至xx、西至xxxx、北至xxxx，宗地號為xxxx。土地權(quán)利狀況

估價對象是XX公司以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國家。XX公司擬以出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟活動的合法權(quán)益受法律保護。建筑物和地上附著物狀況估價對象上有一幢建于1981年的鋼混結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦公，建筑面積2914.5m2，有效使用率80%。二、地價影響因素分析（一） 區(qū)域因素（略）（二） 個別因素（略）第三部分土地估價一、 估價原則1?最有效使用原則（略）2.貢獻原則（略）3?變動原則（略）合法原則（略）二、 估價方法與估價過程（一） 估價方法的選擇估價人員通過現(xiàn)場查勘，在認真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。（二） 估價過程收益還原法（1） 計算估價對象總樓價。計算公式為：式中P——總樓價；a—房地年純收益，其參數(shù)通過房地的正常租金水平測得；r——綜合還原率；n——房地尚可使用年限。估價對象地上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價為700元/m2,殘值率為0。根據(jù)估價人員現(xiàn)場觀察和對照《房屋完損等級評定標準》確定本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75%。（2） 確定客觀租金。應(yīng)用市場比較法確定客觀租金。選擇可比實例。根據(jù)收集的市場資料進行篩選，選取三個房地出租實例，詳見《房地出租比較實例基本情況一覽表》。（略）影響租金因素修正（略）?？陀^租金的計算及確定。比準價格A=243.60元/m2比準價格月=233.40元/m2比準價格C=249.09元/m2取比準價格A、B、C的算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的客觀租金，即：客觀租金=（243.60+233.40+249.09）—3=242.03（元/m2）

（3） 計算房地年總收益。年總收益=2914.50x0.8x242.03=564317.15（元）（4） 計算年總費用。管理費。根據(jù)調(diào)查了解，當?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營管理費為房屋租金的3%,即：房屋出租經(jīng)營管理費=房地年租金x3%=564317.15x3%=16929.51（元）維修費。根據(jù)xx市建設(shè)和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年經(jīng)營維修費為房屋重置價格的2%，即：房屋出租經(jīng)營維修費=房屋重置價x2%=2914.50x700x2%=40803（元）保險費。根據(jù)調(diào)查，市區(qū)房屋保險費率為房屋現(xiàn)值的2%。，即：房屋年保險費=房屋現(xiàn)值x2%o=2914.50x700x75%x2%o=3060（元）房屋年折舊額。租金損失。根據(jù)調(diào)查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：租金損失=564317.15=12—2=23513.21（元）年總費用二①十②+③+④+⑤=118308.22（元）（5） 房地年純收益。房地年純收益=房地年出租總收益-房地年出租總費用=564317.15-118308.22=446008.93（元）（6） 確定綜合還原率。采用收益排序插入法確定綜合還原率為10%。（7） 計算總樓價。（8） 房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值=房屋重置價x成新率=2914.50x700x75%=1530112（元）（9） 總地價。總地價=總樓價-房屋現(xiàn)值=4398900.39-1530112=2868788.39（元）市場比較法（1）選擇房地出售實例。估價人員對收集的多宗交易實例進行比較分析后，選擇了三宗交易實例作為比較實例，基本情況如下表所示房地出租比較實例基本情況一覽表基本情況 估價對象實例A實例B實例C交易方式買賣 買賣 買賣 買賣交易時間 1999年12月1999年3月1998年9月1999年12月交易價格/萬元 310260 275交易情況正常 正常 正常 正常土地使用年期40年40年40年40年土地用途 商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)用地面積/m2651.67496385442容積率4.904.754.80|4.90建筑面積/m22914.5235618482187.90重置單價/（元/m2）680580600580成新率/(%) 75807570

（2）房屋占地地價計算。房屋現(xiàn)值計算。房屋現(xiàn)值=房屋重置價x房屋建筑面積x成新率實例A房屋現(xiàn)值=580x2356x80%=1093184（元）實例B房屋現(xiàn)值=600x1848x75%=831600（元）實例C房屋現(xiàn)值=580x2187.90x70%=888287.40（元）實例地價計算。據(jù)調(diào)查，房屋買賣中，賣方應(yīng)支付的稅費為正常交易價的8.5%，則:單位地價=（房屋交易價-房屋現(xiàn)值-賣方應(yīng)支付的稅費）/房屋用地面積實例A單位面積地價=（310**-3100000X8.5%）/496=3514.75（元/m2）實例B單位面積地價=（2600000-83**X8.5%）/385=4019.22（元/m2）實例C單位面積地價=（2750000-888287.40-2750000x8.5%）/442=3683.17（元/m2）比較因素條件指數(shù)。分別將估價對象和比較實例的各比較因素對比分析，確定出相應(yīng)的條件指數(shù)（見下表）。比較因素 估價對象比較實例A比較實例B比較實例C地價指數(shù) 110105100108商業(yè)繁華程度1009410096交通條件 10097100101臨街寬度 100989695臨街深度 100103108100因素修正系數(shù)。根據(jù)已得到的各比較因素條件指數(shù)，計算各比較因素的地價修正系數(shù)見下表。比較因素 比較實例A比較實例B 比較實例C交易期日修正 110/105110/100110/108商業(yè)繁華程度 100/94 100/100100/96交通條件 100/97 100/100 100/101臨街寬度 100/98 100/96 100/95臨街深度 10