2023年下半年浙江省房地產估價師制度與政策建筑面積和房屋產權登記面積考試題創(chuàng)新

2023年下半年浙江省房地產估價師《制度與政策》：建筑面積和房屋產權登記面積考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃協議，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2。現市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現率為8%，則承租人甲目前的權益價值為（）萬元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.582、房地產開發(fā)商進行開發(fā)項目融資結構安排時，通常要投入占項目總投資__的自有資金或股本金。

A．15%

B．20%

C．30%

D．40%3、物業(yè)服務收費的計費方式中，包干制是指。

A：由業(yè)主向物業(yè)服務公司支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式

B：由業(yè)主向物業(yè)服務公司支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務公司享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式

C：在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務公司，其余所有用于物業(yè)服務協議約定的支出，結余或者局限性均由物業(yè)服務公司享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式

D：在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務公司，其系所有用于物業(yè)服務協議約定的支出，結余或者局限性均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式

E：執(zhí)行層的組織協調4、影響房地產價格的環(huán)境因素不涉及。

A：大氣環(huán)境

B：聲覺環(huán)境

C：衛(wèi)生環(huán)境

D：治安環(huán)境

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、將存量房屋市場分為租賃、轉讓、抵押等市場的劃分方式是__。

A．按照房地產的用途和等級劃分的

B．按照房地產的交易形式劃分的

C．按照地區(qū)范圍劃分的

D．按照房地產購買者目的劃分的6、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于。

A：乙土地上建筑物價值低于拆遷費用

B：甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C：甲土地的價值高于乙土地的價值

D：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、房地產估價機構應當自收到拆遷當事人書面復核估價申請之日起日內給予答復。

A：3

B：5

C：7

D：10

E：執(zhí)行層的組織協調8、下列有關丘的表述中，不對的的是__。

A．一個地塊屬于一個產權單元時稱為獨立丘

B．房地產權屬檔案中，房地產卡片一般按丘的順序填制

C．組合丘一定大于獨立丘

D．房屋權屬證書中應注明丘號9、2023年1月13日，建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯合出臺了__。

A．《關于加強房地產估價機構監(jiān)管有關問題的告知》

B．《注冊房地產估價師管理辦法》

C．《關于建立房地產公司及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統的告知》

D．《房地產抵押估價指導意見》10、假設開發(fā)法是以__原理為理論依據的。

A．收益遞增原理

B．均衡原理

C．預期原理

D．未來趨勢原理

11、一般來說，通貨膨脹會導致折現率__。

A．小于利率

B．大于利率

C．減少

D．提高12、某城市2023年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是__。

A．0.4月

B．2.5月

C．0.4年

D．2.5年13、評估某宗房地產2023年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2023年1月末，該類房地產自2023年1月末至2023年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，O%。則該可比實例在2023年9月末的價格為__元/m2。

A．2938

B．2982

C．3329

D．337914、某縣擬建一大型體育館，現根據該體育館暖衛(wèi)工程施工圖編制的預算價格為預算價格。

A：建設項目

B：單位工程

C：分部工程

D：分項工程

E：執(zhí)行層的組織協調15、棉子油中毒是指棉子中含的______引起的，這些物質存在于

A．棉子酸，粗制棉子油中

B．棉子酸，棉子、棉子餅粕及粗制棉子油中

C．棉酚，粗制棉子油中

D．棉酚，棉子、棉子餅粕及粗制棉子油中

E．棉子酸，棉殼中16、下列關于房地產泡沫的表述中，錯誤的是。

A：市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的直接誘因

B：可以用市場價格背離實際價值的限度來度量房地產泡沫

C：房地產泡沫產生的基礎是土地有限性和稀缺性

D：金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成

E：借款協議17、（）是由開發(fā)項目所有投資的內部收益率表白的。

A．項目投資所能支付的最高貸款利率

B．將未來收益或收入轉換成現值的收益率

C．投資者每年所獲得的或盼望獲得的收益率

D．項目年凈收益與項目投資的資本價值之比18、房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的重要差異在于。

A：變動成本的設立

B：銷售收入的不同

C：固定成本的設立

D：平衡點的設立

E：借款協議19、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8%。則該宗房地產的收益價格為（）萬元。

A．312.5

B．250

C．562.5

D．812.520、結合保險的本質，屬于保險基本職能的是__職能。

A．分散危險

B．融通資金

C．防災防損

D．分派21、評估某宗房開發(fā)用地2023年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2023年10月16日。假如預測該宗土地2023年10月15日開發(fā)完畢后的房價為3000萬元，折現率為12%，則需將這3000萬元折現到2023年10月16日，即在2023年10月16日的房價實際為（）萬元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．298522、人民法院對經估價機構估價的抵押物拍賣的，拍賣保存價由參照評估價擬定。

A：委托人

B：人民法院

C：拍賣師

D：競買人

E：執(zhí)行層的組織協調23、土地儲備貸款的重要還款來源是__。

A．土地出讓收入

B．土地轉讓收入

C．房地產開發(fā)銷售收入

D．土地經營收入24、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應繳納的年房產稅數額為__。

A．42.0萬元

B．50.4萬元

C．60.0萬元

D．72.0萬元25、房地產估價之所以要遵守替代原則，是由于根據經濟學原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的。

A：成交價格

B：理論價格

C：評估價值

D：市場價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、某地區(qū)房地產交易中買方和賣方應交納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產的正常成交單價為（）元/m2。

A．2427.18

B．2500.00

C．2575.00

D．2659.572、對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還分析__。

A．價格結構

B．總量結構

C．檔次結構

D．投資結構

E．租買結構3、李某從甲公司購買商品房一套，協議約定建筑面積為126m2，單價為4500元/m2，交房時測繪得到的建筑面積是121m2，則李某可以選擇__。

A．退房

B．甲公司返還李某22500元

C．甲公司返還李某27900元

D．甲公司返還李某36706元

E．甲公司返還李某45000元4、關于投資項目資本金的表述錯誤的是__。

A．投資者可以轉讓其出資

B．投資者享有所有者權益

C．投資者不得以任何方式抽出

D．投資者可從項目法人處獲取利息5、城市基本地形圖的復測周期一般為年。

A：20—30

B：10—30

C：10—15

D：5—10

E：執(zhí)行層的組織協調6、現對某期貨房地產進行估價，在此估價中，估價對象狀況應為未來某時點的狀態(tài)，房地產市場情況應為__時點的狀態(tài)。

A．現在

B．未來

C．過去

D．B和C7、中國現有房地產價格記錄，是基于各類物業(yè)（）的記錄。

A．平均價格

B．加權價格

C．抽樣價格

D．成交價格8、住房公積金。

A：所有歸職工個人所有

B：所有歸單位和職工共同所有

C：記入職工個人的住房公積金賬戶

D：用于建造、購買、翻建、大修自住住房

E：用于租賃自住住房9、某房屋被火災燒損，現需評估其損失，此時估價對象狀況應為__。

A．被燒損前的狀況

B．被燒損后的狀況

C．被燒損前與被燒損后的差異狀況

D．未來修復或重建后的狀況10、購房人發(fā)現商品房質量有問題，不能選擇退房的情形有。

A：使用一年后發(fā)現屋面漏水

B：辦理房屋所有權證后，確認房屋主體結構有質量問題

C：辦理房屋所有權證前，確認房屋主體結構有質量問題

D：尚未使用即發(fā)現下水管道堵塞

E：下雨時發(fā)現外墻滲水

11、房地產經紀人協理應當具有的職業(yè)技術能力有__。

A．了解房地產的法律、法規(guī)及有關行業(yè)管理的規(guī)定

B．具有一定的房地產專業(yè)知識

C．掌握一定的房地產流通的程序和實務操作技術及技能

D．可以純熟掌握和運用與房地產經紀業(yè)務相關的法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定

E．熟悉房地產市場的流通環(huán)節(jié)，具有純熟的實務操作的技術和技能12、下列屬于間接金融工具的涉及。

A：國庫券

B：保險單

C：銀行券

D：存款單

E：銀行票據13、土地一級開發(fā)項目的操作模式有__三種模式。

A．純公司模式

B．純政府模式

C．政府與公司合作模式

D．受政府授權委托的公司模式

E．房地產學會模式14、某宗房地產采用市場比較法、成本法、收益法估價的結果有相稱的差異，其最終估價結果應__。

A．取三者的平均值

B．取三者的中間值

C．任選其中之一

D．在三者的基礎上綜合分析決定15、下列，屬于加重納稅人承擔的措施。

A：附加

B：加成

C：減稅

D：免稅

E：規(guī)定起征點和免征額16、從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時，除了要分析總量結構，通常還應分析。

A：價格結構

B：區(qū)域結構

C：產品結構

D：供求結構

E：投資結構17、在建設用地使用權出讓時，必須符合。

A：城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃

B：國土規(guī)劃

C：土地運用總體規(guī)劃

D：年度建設用地計劃

E：城市規(guī)劃18、土地費用估算重要涉及。

A：劃撥或征收土地的征地拆遷費

B：出讓土地的土地出讓地價款

C：轉讓土地的土地轉讓費

D：租用土地的土地租用費

E：轉讓土地應繳納的手續(xù)費19、根據《房屋建筑工程質量保修辦法》，在正常使用時房屋建筑工程的最低保修期限為。

A：屋面防水工程為3年

B：裝修工程為1年

C：給排水管道為2年

D：供冷系統為2個供冷期

E：設備安裝為2年20、運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的__。

A．實用價值

B．有效價值

C．折算價值

D．時間價值21、從物理形態(tài)上分，作為投資對象的房地產資產，重要可以分為__。

A．土地

B．建成后的物業(yè)

C．在建工程

D．地下設施

E．商用物業(yè)22、假設開發(fā)法的原理依據與__相同，是預期原理。

A．收益法

B．經濟法

C．權益法

D．成本法23、公開市場價值是指下列條件下最也許實現的價格__。

A．賣方和買方掌握必要的市場信息

B．賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象

C．買方具有特殊的愛好，并樂意給予附加出價

D．賣方和買方追求各自利益的最大化

E．賣方和買方急于完畢交易24、國土資源部令第33號規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采用方式出讓。

A：拍賣

B：招標

C：掛牌

D：雙方協議

E：直接定標25、收益法合用的條件是房地產的__。

A．收益可以量化

B．風險可以量化

C．收益和風險其一可以量化

D．收益和風險均能量化古今名言敏而好學，不恥下問——孔子業(yè)精于勤，荒于嬉；行成于思，毀于隨——韓愈興于《詩》，立于禮，成于樂——孔子己所不欲，勿施于人——孔子讀書破萬卷，下筆如有神——杜甫讀書有三到，謂心到，眼到，口到——朱熹立身以立學為先，立學以讀書為本——歐陽修讀萬卷書，行萬里路——劉彝黑發(fā)不知勤學早，白首方悔讀書遲——顏真卿書卷多情似故人，晨昏憂樂每相親——于謙書猶藥也，善讀之可以醫(yī)愚——劉向莫等閑，白了少年頭，空悲切——岳飛發(fā)奮識遍天下字，立志讀盡