中國養(yǎng)老地產(chǎn)

中國養(yǎng)老地產(chǎn)2013.11.23目錄養(yǎng)老地產(chǎn)概念模式復(fù)合地產(chǎn)特征中國養(yǎng)老地產(chǎn)興起的背景現(xiàn)階段養(yǎng)老問題分析居家養(yǎng)老存在問題社區(qū)服務(wù)養(yǎng)老問題醫(yī)療養(yǎng)老有效結(jié)合現(xiàn)狀展望國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)國外的養(yǎng)老模式其他的養(yǎng)老模式中國養(yǎng)老地產(chǎn)2小組介紹養(yǎng)老地產(chǎn)的概念我們所指的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并不是傳統(tǒng)意義上的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，是隨著財(cái)富階層的增加和人口老齡化以及人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，為滿足這樣一些人群的需求而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè);是指為有養(yǎng)生需求人群和老年人提供特殊商品、設(shè)施以及服務(wù)，滿足有養(yǎng)生需求人群和老年人特殊需要的、具有同類屬性的行業(yè)、企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)集合。是依托第一、第二和傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)派生出來的特殊的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性。中國養(yǎng)老地產(chǎn)3養(yǎng)老地產(chǎn)的模式這種模式是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將某種具有號(hào)召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合人居生活。中國養(yǎng)老地產(chǎn)4“養(yǎng)老＋地產(chǎn)”這樣一種開發(fā)模式屬于復(fù)合地產(chǎn)的范疇。復(fù)合地產(chǎn)意味著房地產(chǎn)開發(fā)模式的集約化和主題化，以及傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)價(jià)值鏈條的延伸。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)5比如“地產(chǎn)＋教育”就成了教育地產(chǎn)，以碧桂園為代表;“地產(chǎn)＋運(yùn)動(dòng)”就成了體育地產(chǎn)，以奧園為代表;“地產(chǎn)＋文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”就成了文化創(chuàng)意地產(chǎn)，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化創(chuàng)意園為代表……而“地產(chǎn)＋養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”也就成了養(yǎng)老地產(chǎn)，以北京東方太陽城、上海親和源為代表。養(yǎng)老地產(chǎn)的特征在選址方面，要綜合考慮交通、居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素；對(duì)于住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求高，如要求無障礙設(shè)計(jì)、要有緊急呼叫系統(tǒng)等；對(duì)于配套設(shè)施及服務(wù)要求更高，對(duì)于老年人而言，能夠便利地在住宅附近“一站式”解決各項(xiàng)需求。這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)資金需求量大、產(chǎn)業(yè)鏈長、各方利益關(guān)系復(fù)雜。中國養(yǎng)老地產(chǎn)6養(yǎng)老地產(chǎn)興起的背景國務(wù)院于2011年12月印發(fā)了《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011-2015年)》，提出要在十二五期間“初步建立起與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系”。確立了以家庭和社區(qū)為核心，多方參與的社會(huì)老年照料服務(wù)發(fā)展思路。我國基本的養(yǎng)老方針就是以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，被稱之為“9064”，即90%的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，6%的老年人通過社區(qū)照顧養(yǎng)老，4%的老人入駐養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老，而養(yǎng)老地產(chǎn)屬于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這范疇。中國養(yǎng)老地產(chǎn)7現(xiàn)階段居家養(yǎng)老及社區(qū)養(yǎng)老問題分析中國養(yǎng)老地產(chǎn)8一、居家養(yǎng)老存在問題二、社區(qū)服務(wù)中心養(yǎng)老問題三、問題提出在上述現(xiàn)實(shí)情況下，如何使老人的醫(yī)療、護(hù)理、養(yǎng)老休養(yǎng)實(shí)現(xiàn)有效結(jié)合中國養(yǎng)老地產(chǎn)9中國傳統(tǒng)崇尚家庭養(yǎng)老，但城市巨大的生活成本、激烈的生存競爭和新型生活方式的出現(xiàn)，導(dǎo)致城市獨(dú)生子女父母進(jìn)入老年或成為高齡老人后，生活照料問題成為居家養(yǎng)老的難題。目前，我國“四二一”型家庭已經(jīng)成為社會(huì)細(xì)胞的主流，家庭養(yǎng)老功能已逐漸弱化。目前，大多子女都是雙職工，他們追求個(gè)人生活空間，工作繁忙，而且需要照顧子女，負(fù)擔(dān)已經(jīng)很重，根本沒有太多時(shí)間和精力陪伴父母照料他們的日常生活。另外，現(xiàn)在的年輕一代在追求現(xiàn)代生活方式的過程中，產(chǎn)生了對(duì)小家庭的偏好和對(duì)大家庭的淡漠，他們不是不想履行贍養(yǎng)義務(wù)，而是面對(duì)目前尚不規(guī)范的養(yǎng)老市場和中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)缺乏的現(xiàn)實(shí)問題，對(duì)在現(xiàn)代生活中如何盡孝感到困惑。

居家養(yǎng)老存在問題中國養(yǎng)老地產(chǎn)10目前大部分社區(qū)服務(wù)中心多數(shù)是當(dāng)年的托兒所、敬老院、職工之家改造而成，在硬件上不具備復(fù)雜的醫(yī)療服務(wù)設(shè)施，空間不夠、檔次較低、功能單一，與老年人日益增長的物質(zhì)文化需求不相適應(yīng)；在軟件上也缺乏一套健全的經(jīng)營服務(wù)管理團(tuán)隊(duì)來負(fù)責(zé)社區(qū)服務(wù)中心的日常經(jīng)營工作。

社區(qū)服務(wù)中心養(yǎng)老問題中國養(yǎng)老地產(chǎn)11把醫(yī)療和養(yǎng)老結(jié)合在一起，對(duì)有病老人既養(yǎng)又醫(yī)，醫(yī)護(hù)養(yǎng)結(jié)合，有病及時(shí)治療，無病康復(fù)養(yǎng)老，不需要反復(fù)跑醫(yī)院，為家庭解決難題——探索一種集“醫(yī)、護(hù)、養(yǎng)、休”四位一體的全新養(yǎng)老服務(wù)模式，這就是研究新型養(yǎng)老地產(chǎn)的最初設(shè)想。問題提出在上述現(xiàn)實(shí)情況下，如何使老人的醫(yī)療、護(hù)理、養(yǎng)老休養(yǎng)實(shí)現(xiàn)有效結(jié)合中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀在當(dāng)前階段，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)從市場因素層面而言因以下幾方面的原因而發(fā)展培育遲緩：中國房地產(chǎn)過熱情形尚未消退，市場狀況使得房地產(chǎn)企業(yè)增加投入做產(chǎn)品精細(xì)化設(shè)計(jì)的動(dòng)力不足，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尚缺乏吸引力。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或老年公寓盈利模式尚不明確，由于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老年公寓不能從出售產(chǎn)權(quán)獲得收益，初始投入較大，需長期經(jīng)營，在政策扶持未落實(shí)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)撫老養(yǎng)老能力未獲認(rèn)同、老年人消費(fèi)能力仍存疑問的情況下，民間資本仍在猶豫。全社會(huì)醫(yī)療資源嚴(yán)重不足，養(yǎng)老地產(chǎn)所需的重要的醫(yī)療資源和配套稀缺。當(dāng)然最需要的仍然是國家政策的大力支持與相關(guān)政策具體措施的落實(shí)。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)12中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀近年國內(nèi)已經(jīng)有一些開發(fā)項(xiàng)目在適應(yīng)老年人居住需求方面做了大膽嘗試與探索，尤其以一批遠(yuǎn)離繁華市區(qū)、將環(huán)境生態(tài)作為產(chǎn)品特色的住宅小區(qū)為主。如北京西郊的燕都世界名園，社區(qū)內(nèi)醫(yī)療設(shè)施完善，并為全體業(yè)主建立健康數(shù)據(jù)檔案、定期上門體檢；北京小湯山鎮(zhèn)太陽城社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配套大型社區(qū)醫(yī)院，既能搶救、治療，又具備健康咨詢、安養(yǎng)功能；嘉興江南太陽城擁有全齡化的社區(qū)配套設(shè)施，社區(qū)內(nèi)融入老年建筑組團(tuán)，擁有老年活動(dòng)中心、大醫(yī)院常駐小區(qū)門診。這些項(xiàng)目多少帶有政績工程背景，動(dòng)用到的行政資源遠(yuǎn)大于一般項(xiàng)目，其本身的成功很難推廣，所以真正的老年地產(chǎn)項(xiàng)目到目前為止只有點(diǎn)，而沒有面。

此外，一些地區(qū)所做的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老擴(kuò)張的試點(diǎn)并不成功，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景也帶來一些疑問。以北京市40公里外的懷柔區(qū)為例，該區(qū)擁有公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)17家，民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)4家，但入住率并不高，到了冬天，供暖費(fèi)用的增加甚至?xí)?dǎo)致部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入不敷出，不得不歇業(yè)。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)13中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀不過養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展是大勢所趨，國外的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明了老齡化必然帶動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。近兩年，越來越多的大型地產(chǎn)商、保險(xiǎn)資金開始進(jìn)入這個(gè)市場。如2010年底，萬科高調(diào)宣布啟動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃，2012年3月，萬科地產(chǎn)推出其首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目——北京萬科幸福匯。2012年3月，保利地產(chǎn)在北京舉行品牌發(fā)布會(huì)公布下一個(gè)十年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，也宣布將在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有所作為。2010年3月，泰康人壽保險(xiǎn)公司成立全資子公司泰康之家投資有限公司，成為保險(xiǎn)業(yè)首家養(yǎng)老社區(qū)投資實(shí)體。2010年底合眾人壽在湖北武漢蔡甸區(qū)動(dòng)工建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)“合眾人壽健康社區(qū)”。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)14中國養(yǎng)老地產(chǎn)展望毫無疑問，中國養(yǎng)老地產(chǎn)未來一定有非常廣闊的發(fā)展空間，現(xiàn)在的問題只是這個(gè)市場啟動(dòng)并迅速進(jìn)入大躍進(jìn)時(shí)代的那個(gè)時(shí)間點(diǎn)在哪里，就象整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)的發(fā)展軌跡那樣。但同時(shí)，我們不得不看到現(xiàn)實(shí)的制約因素，歸根結(jié)底，在這個(gè)不發(fā)達(dá)國家，在缺乏國家財(cái)政幫助的情況下，老年人的支付能力限制、拖延了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需要國家政策的支持，國家財(cái)政的投入和政策扶持是必不可少的。同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)需要房地產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療服務(wù)業(yè)、銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)共同進(jìn)行創(chuàng)造性思維，提出在現(xiàn)有形勢下可行的解決方案。中國養(yǎng)老地產(chǎn)15中國養(yǎng)老地產(chǎn)展望養(yǎng)老型住宅建筑公攤面積大、建筑設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)要求高、小區(qū)配套投入大，整體造價(jià)必然偏高，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)做更多工作來引導(dǎo)社會(huì)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，養(yǎng)老型住宅如何借助電子技術(shù)幫助老人實(shí)現(xiàn)生活更便利更安全、如何與醫(yī)療資源緊密結(jié)合、如何充分發(fā)揮配套設(shè)施作用，這些都存在著很多值得研究的內(nèi)容。根據(jù)中國人口統(tǒng)計(jì)，1962年到1970年是1949年后中國三次生育高峰中最大的一次，這意味著，從2022年到2030年中國將進(jìn)入一個(gè)老齡人口迅速增加的高峰時(shí)期。養(yǎng)老地產(chǎn)的黃金時(shí)代最遲在這個(gè)時(shí)期一定會(huì)到來。中國養(yǎng)老地產(chǎn)16國外的各養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式、服務(wù)特點(diǎn)及借鑒之處中國養(yǎng)老地產(chǎn)17一、國外的養(yǎng)老模式二、其他的養(yǎng)老模式中國養(yǎng)老地產(chǎn)18美國完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。日本老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。歐洲建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)國家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。新加坡住宅的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的特殊化考慮一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為３５平方米和４５平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。一、國外的養(yǎng)老模式中國養(yǎng)老地產(chǎn)19從國外的以上產(chǎn)品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。在建造中國特色的養(yǎng)老社區(qū)上應(yīng)考慮兩方面內(nèi)容：一方面，社區(qū)必須為老年人提供基本的養(yǎng)老設(shè)施與硬件配套，社區(qū)乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設(shè)計(jì)、符合老年設(shè)計(jì)規(guī)范的居住設(shè)施和服務(wù)；另一方面，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為老年人配套的軟性服務(wù)。一、國外的養(yǎng)老模式

在丹麥，目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)（DIY）。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們自己的家園，獨(dú)享的公寓，共享的餐飲、花園，個(gè)性化的小手工藝車間、小農(nóng)場等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務(wù)，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機(jī)遇。一些國際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機(jī)。一家大型投資公司計(jì)劃沿西班牙海岸建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，將配套建設(shè)商場、劇院、醫(yī)院、24小時(shí)安保等，每月費(fèi)用在2000歐元左右，將于2008年正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國家眾多喜歡陽光的老人。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)20二、其他的養(yǎng)老模式

異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產(chǎn)價(jià)格，充足的陽光，吸引著越來越多的企業(yè)和老年人。北歐其它國家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不僅是那里自然環(huán)境，還有功能齊全的養(yǎng)老設(shè)施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等。與此同時(shí)，西班牙的實(shí)業(yè)家們也盯緊了那些希望來西班牙養(yǎng)老的北歐人的“錢口袋”，異地養(yǎng)老實(shí)在是一項(xiàng)互利雙贏的好事情，已經(jīng)被越來越多的國家、企業(yè)和老年人所認(rèn)可。

歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務(wù)提供商加國安老院，已在德國開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場。該公司在倫敦附近開設(shè)的一家老年公寓，每月的費(fèi)用雖高達(dá)4000英鎊（7917美元），但仍客源不斷，經(jīng)營業(yè)績一路飄升，截止現(xiàn)在該公司的股票已經(jīng)上升了32%。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)21二、其他的養(yǎng)老模式

獨(dú)居老人增多，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展強(qiáng)盛，多數(shù)為私人控股公司所掌握。據(jù)歐盟和美國退休者協(xié)會(huì)2006年的一份報(bào)告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨(dú)居，居家養(yǎng)老服務(wù)需求巨大。在英國，居家養(yǎng)老服務(wù)是老齡產(chǎn)業(yè)最活躍的一個(gè)因素，價(jià)值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大公司控制。這個(gè)市場在德國也很強(qiáng)盛，目前有10000多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，近8年內(nèi)上升了23%。

在美國，社會(huì)非常發(fā)達(dá)，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院的只有20%，其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國老人都有拿著退休金到風(fēng)景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國的退休老人到佛羅里達(dá)、夏威夷、墨西哥海濱購房長住，安度晚年。

目前在美國一些地方，“以房養(yǎng)老”已被許多美國人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式，美國，是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。中國養(yǎng)老地產(chǎn)22二、其他的養(yǎng)老模式

除此之外，美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸