資產評估總論

教學內容：資產評估

學時：教師：郵箱第一章資產評估總論成績分布平時+期中：40%（包括：平時作業(yè)，課堂作業(yè)和回答問題以及出勤。曠課一次扣3分；遲到或早退一次扣1分；）。學生缺課累計超過該課程教學總時數(shù)的三分之一的不得參加本課程的考核，取消其課程考核資格，成績記載時記為“無資格”。期末：60%第一章資產評估總論資產評估發(fā)展的歷史（1）社會生產力發(fā)展到商品生產和商品交換的階段以后，產生了早期的原始評估，具有直觀性、偶然性和非專業(yè)性的特點。（2）近代資本主義發(fā)展之前，經(jīng)驗評估。評估人員以歷史的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為依據(jù)并結合自己的實踐經(jīng)驗知識進行評估，比原始評估更具有可靠性，但還沒能實現(xiàn)評估工作的規(guī)范化和科學化。（3）近代資本主義發(fā)展初期，科學技術引入到評估工作中來，特別是近代工業(yè)的發(fā)展帶來的數(shù)學知識、統(tǒng)計學知識的發(fā)展，逐步進入了科學評估的階段發(fā)展到科學評估階段，并逐步形成為一個提供中介、服務的行業(yè)。第一章資產評估總論資產評估發(fā)展的歷史十九世紀后期，由于火災產生的保險訴訟，針對保險對象的賠償數(shù)額，美國出現(xiàn)了專業(yè)評估公司。1868年，英國皇家特許測量師協(xié)會的前身正式成立，成為評估業(yè)的專業(yè)團體，并于1881年由英國維多利亞女王授予“皇家特許”稱號。20世紀上半葉，資產評估作為一個行業(yè)在大、小許多國家得到不同程度的發(fā)展，在很多國家建立了在主要方面類似的評估原則和技術。資產評估作為一個獨立完整的中介行業(yè)也開始逐漸被國際社會和各經(jīng)濟組織所認可，并得到了較快發(fā)展。第一章資產評估總論資產評估發(fā)展的歷史英國、美國、澳大利亞、加拿大、新西蘭等許多國家成立了資產評估協(xié)會或學會等專業(yè)性評估團體。60年代以后，來英國、美國、澳大利亞、加拿大、新西蘭等評估業(yè)較為發(fā)達的國家開始了制定本國（本協(xié)會）評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德守則的工作。到70年代末期這些趨勢仍在繼續(xù)發(fā)展，隨著國際經(jīng)濟的發(fā)展和市場的全球化，評估業(yè)的國際性協(xié)調發(fā)展也成為必然趨勢。1981年成立了國際資產評估準則委員會（TheInternationalAssetsValuationStandardsCommittee，TIAVSC），現(xiàn)改名為國際評估準則委員會(InternationalValuationStandardsCommittee，IVSC)，開始了制定《國際評估準則》(InternationalValuationStandards，IVS)的工作。現(xiàn)在中國資產評估協(xié)會也是這一委員會的常務委員。第一章資產評估總論資產評估發(fā)展的歷史1977年4月，比利時、法國、德國、愛爾蘭和英國發(fā)起成立了歐洲固定資產評估師聯(lián)合會（TEGOVOFA，TheEuropeanGroupofValuersofFixedAssets)，現(xiàn)改名為歐洲評估師聯(lián)合會（TEGOVA）。當時修改后的公司法規(guī)定，公司可以選擇歷史成本，也可以選擇公允價值來反映固定資產價值。80年代中后期以來，世界經(jīng)濟一體化趨勢進一步加強，特別是近十年來各國和地區(qū)政治經(jīng)濟發(fā)生巨大變化，資產評估業(yè)在世界范圍內進入到一個前所未有的高速發(fā)展時期。第一章資產評估總論資產評估發(fā)展的歷史發(fā)展中國家和經(jīng)濟轉軌國家(包括東歐等前社會主義國家)在經(jīng)濟體制變革和發(fā)展本國經(jīng)濟的過程中，重視資產評估在反映資產現(xiàn)行價值、維護各方權益等方面的重要作用，引進資產評估理論，發(fā)展本國本地區(qū)的評估業(yè)。對于中國來說，在當時國有企業(yè)改制的情況下，由于經(jīng)營時間長，大量設備已經(jīng)計提很多折舊，帳面價值所剩不多，所以在計算國有資本時，會導致大量國有資產流失，這使得當時的體改委決定引入資產評估，以現(xiàn)行重置成本法評估國有資產。傳統(tǒng)的評估業(yè)發(fā)達國家在新形勢下面臨新的壓力和挑戰(zhàn)，在資產評估理論上不斷深入并拓寬領域，在實踐上也積極搶占新興市場，開拓資產評估市場，并根據(jù)評估業(yè)的發(fā)展狀況適時地推出新的評估準則，或對傳統(tǒng)的評估準則進行修訂。第一章資產評估總論資產評估發(fā)展的歷史美國評估界在八十年代后期制定了《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）英國評估界于修訂評估準則成立了東南亞聯(lián)盟評估師聯(lián)合會（AseanValuer’sAssociation,AVA）、泛美評估組織等許多區(qū)域性組織。90年代至今評估在金融安全、會計計價方面的作用越來越突出?，F(xiàn)代科技手段的運用，如數(shù)據(jù)庫、因特網(wǎng)等，以及評估手段的提高如AVM等，對評估業(yè)產生長遠影響。AVM即自動評估模型，使用AVM評估出的叫做evaluation。但評估師評估出的結果叫做valuation。但在中國，數(shù)據(jù)庫的作用還不是很明顯，特別是資產管理公司，處置的大量資產信息不能共享。第一章資產評估總論我國資產評估的發(fā)展資產評估業(yè)務自1988年進入中國以來，已經(jīng)廣泛發(fā)展到中國經(jīng)濟發(fā)展的各個領域，在防止國有資產流失，服務國有企業(yè)改制上市，維護市場秩序、規(guī)范資本運作，配合財政改革、金融改革等方面發(fā)揮了重要作用。財政部數(shù)據(jù)顯示，目前中國已有3000多家評估機構，3萬多名評估師，從業(yè)人員超過8萬人。未來一個時期中國資產評估行業(yè)發(fā)展目標顯示，未來10至20年將是中國資產評估行業(yè)的快速發(fā)展期，中國將通過扶持壯大評估機構、加強人才隊伍建設等一系列舉措提升整個行業(yè)的影響力和競爭力。第一章資產評估總論

評

估

產

報

資

企

房地產

企

告

業(yè)

機器

評估

設備業(yè)

價

評估

估

程序流動

評

資產

價

值

資產評估

評估

長期

理論

值

評

投資

評估

方法

基本評

估

評估

無形資產評估

估

資

產

評

估

報

告課程內容第一章資產評估總論第一章總論第一章資產評估總論1.1.1資產評估的概念：

資產評估是指在市場經(jīng)濟條件下，由專業(yè)機構和人員，按照國家法律法規(guī)和資產評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。簡單地說，資產評估就是確定資產某一時點價值的行為和過程。1.1資產評估及其特點第一章資產評估總論1.1.2、資產評估的種類和特點資產——經(jīng)濟主體擁有或者控制的、能夠以貨幣計量的、并給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟資源，包括房屋、土地使用權、專利權、設備等。1.1資產評估及其特點資產的含義及分類第一章資產評估總論有形資產無形資產非經(jīng)營性資產經(jīng)營性資產單項資產整體資產可確指資產不可確指資產按資產存在形式分類按資產能否獨立存在分類按資產在生產經(jīng)營過程中作用分類按是否具有綜合獲利能力分類資產的分類第一章資產評估總論1.1.2、資產評估的種類和特點1.1資產評估及其特點資產評估的種類評估價值評估復核整體資產評估評估咨詢完全評估限制評估單項資產評估按資產評估工作的內容分類按資產評估對象及適用原則分類按資產評估的程度及其與評估準則的關系分類資產評估的種類第一章資產評估總論資產評估的特點公正性咨詢性專業(yè)性市場性第一章資產評估總論1.3.1交易假設1.3.2公開市場假設1.3.3持續(xù)使用假設1.3.4清算假設1.3資產評估的假設第一章資產評估總論1.3.1交易假設——資產評估一個最基本的前提假設，它是假定所有待評資產已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。在資產實際交易之前為委托人提供資產交易底價的專家判斷的作用，將被評估資產置于“交易”當中，模擬市場進行評估就是十分必要的。1.3資產評估的假設第一章資產評估總論

市場公開假設是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產在市場上可以公開買賣。買賣雙方都希望得到資產最大最佳效用。1.3.2公開市場假設

公開市場：充分發(fā)達與完善的市場條件。

資產在可能的范圍內，用于最有利又可行和法律上允許的用途?？梢允乾F(xiàn)時的，也可以是潛在的。①買賣雙方自愿公開市場假設②雙方都有理智③有充分的時間了解信息第一章資產評估總論1.3.3持續(xù)使用假設

是指資產將按現(xiàn)行用途在用續(xù)用，或轉用續(xù)用、移地續(xù)用。確認繼續(xù)使用資產的條件：資產能以其提供的服務或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益資產尚有顯著的剩余使用壽命資產所有權明確，并保持完好資產從經(jīng)濟、法律上允許轉作它用資產的使用功能完好或較為完好第一章資產評估總論1.3.4清算（清賠）假設

清算（清賠）假設：清算假設是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。

特殊性：市場均衡被打破，資產評估價值大大低于繼續(xù)使用或公開市場條件下的評估值。第一章資產評估總論1.2資產評估基本要素1.資產評估的主體2.資產評估客體3.資產評估依據(jù)4.資產評估的目的5.資產評估原則6.評估程序7.資產評估價值類型8.資產評估方法第一章資產評估總論1.2.1資產評估的主體

從事資產評估的機構?！Y產評估公司從事資產評估的和人員。——注冊資產評估師1.2資產評估基本要素第一章資產評估總論注冊資產評估師資產評估師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試合格，取得《資產評估師執(zhí)業(yè)資格證書》并經(jīng)注冊登記的資產評估人員。英文譯為：CertifiedPublicValuer1995年10月，依據(jù)《人事部、國家國有資產管理局關于印發(fā)〈注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉及〈注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法〉的通知》（人職發(fā)〔1995〕54號），國家開始實施資產評估師執(zhí)業(yè)資格制度。2002年2月，人事部、財政部下發(fā)了《關于調整注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格考試有關政策的通知》（人發(fā)〔2002〕20號），對原有考試管理辦法進行了修訂?？荚嚬ぷ饔扇耸虏?、財政部共同負責，日常工作委托中國注冊會計師協(xié)會承擔，具體考務工作委托人事部人事考試中心組織實施。第一章資產評估總論注冊資產評估師報考條件

凡中華人民共和國公民，遵紀守法并具備以下條件之一者，均可參加注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格考試：（一）取得經(jīng)濟類、工程類大專學歷，工作滿5年，其中從事資產評估相關工作滿3年。（二）取得經(jīng)濟類、工程類大學本科學歷，工作滿3年，其中從事資產評估相關工作滿1年。（三）取得經(jīng)濟類、工程類碩士學位或第二學士學位、研究生班畢業(yè)，工作滿1年。（四）取得經(jīng)濟類、工程類博士學位。第一章資產評估總論注冊資產評估師

（五）非經(jīng)濟類、工程類專業(yè)畢業(yè)，其相對應的從事資產評估相關工作年限延長2年。（六）不具備上述規(guī)定的學歷，但通過國家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟、會計、審計專業(yè)初級資格考試，取得相應專業(yè)技術資格，并從事資產評估相關工作滿5年。根據(jù)《關于同意香港、澳門居民參加內地統(tǒng)一組織的專業(yè)技術人員資格考試有關問題的通知》（國人部發(fā)[2005]9號），凡符合資產評估師執(zhí)業(yè)資格考試相應規(guī)定的香港、澳民居民均可按照文件規(guī)定的程序和要求報名參加考試。第一章資產評估總論注冊資產評估師考試設5個科目，具體是：

《資產評估》、《經(jīng)濟法》、《財務會計》、《機電設備評估基礎》、《建筑工程評估基礎》。

5個科目均由客觀題和主觀題兩個部分組成，分別在答題卡和答題紙上作答。

考試分5個半天進行?！顿Y產評估》考試時間為3個小時，其余4科考試時間均為2個半小時。第一章資產評估總論1.2.2資產評估客體——被評估的資產——資產評估的具體對象，也稱評估對象國家、企業(yè)、事業(yè)或其他單位所擁有的或長期控制的各種財產、債權及其他權利統(tǒng)稱為資產。第一章資產評估總論1.2.3.資產評估依據(jù)資產評估依據(jù)——資產評估工作所遵循的法律、法規(guī)等。資產評估依據(jù)分為四大類：(1)法規(guī)依據(jù)(2)行為依據(jù)(3)產權依據(jù)(4)取價依據(jù)第一章資產評估總論（1）法規(guī)依據(jù)——（1）1991年1月16日國務院發(fā)布的《國有資產評估管理辦法》；（2）1992年7月18日原國家國有資產管理局發(fā)布的[1992]36號《國有資產評估管理辦法實施細則》；（3）1996年5月7日原國家國有資產管理局發(fā)布的[1996]23號《資產評估操作規(guī)范意見（試行）》；（4）1999年3月2日財政部發(fā)布的[1999]91號《資產評估報告基本內容與格式暫行規(guī)定的通知》；（5）2001年12月31日財政部財企[2002]8號“財政部關于貫徹執(zhí)行《國務院辦公廳轉發(fā)財政部關于改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監(jiān)督管理工作的通知》的通知”；（6）2001年12月31日財政部令第14號《國有資產評估管理若干問題的規(guī)定》；（7）2007年11月28日財政部頒布的《資產評估準則》。第一章資產評估總論（2）行為依據(jù)——行為依據(jù)指資產評估機構進行資產評估業(yè)務的根據(jù)。資產評估業(yè)務是根據(jù)委托方與受托方簽訂的約定書進行的。（3）產權依據(jù)——產權依據(jù)是指銷售專用發(fā)票、賬單及所有權憑證。（4）取價依據(jù)——取價依據(jù)是指各地預算定額、費用定額、估算指標等。第一章資產評估總論1.2.5資產評估原則資產評估原則——資產評估的行為規(guī)范，是調節(jié)評估當事人各方關系、處理評估業(yè)務的行為準則。

具體包括兩大類：（2）資產評估經(jīng)濟原則（1）資產評估的工作原則第一章資產評估總論（1）資產評估的工作原則——資產評估工作的規(guī)范①獨立性原則②客觀公正性原則③科學性原則第一章資產評估總論（1）獨立性原則。包含兩層含義：①評估機構本身應該是一個獨立的、不依附任何機構的社會中介機構，與資產評估業(yè)務當事人任何一方都沒有利益及利害關系。②評估機構及評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應始終站在獨立的第三人的立場上，評估工作不受評估業(yè)務當事人任何一方的影響，獨立的、公正的得出評估結論。資產評估工作為資產業(yè)務本身服務，而不是服務與當事人任何一方利益的需要。第一章資產評估總論（2）客觀公正性原則。

客觀公正性原則要求資產評估工作實事求是，尊重客觀事實。評估機構及評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應以資產的實際狀況為依據(jù)，堅持公平、公正的立場，實事求是地得出評估結論。資產評估結論是評估人員，經(jīng)過認真調查研究，按法定程序操作得出的，因而具有公允性。第一章資產評估總論（3）科學性原則

——以科學的態(tài)度制定評估方案，并采用科學的評估方法進行資產評估。

在整個評估工作中必須把主觀評價與客觀測算，靜態(tài)分析與動態(tài)分析，定性分析與定量分析有機結合起來，使評估工作做到科學合理，真實可信。第一章資產評估總論資產評估經(jīng)濟原則是指在資產評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術規(guī)范和業(yè)務準則。主要包括：（2）資產評估經(jīng)濟原則預期收益原則貢獻原則供求原則替代原則評估時點原則第一章資產評估總論預期收益原則——資產價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預期收益量的多少。預期收益原則是評估人員判斷資產價值的一個最基本的依據(jù)。貢獻原則——要求資產價值的高低要由該資產的貢獻來決定。主要適用于構成某整體資產的各組成要素資產的貢獻，或者是當整體資產缺少該項要素時資產將蒙受的損失。第一章資產評估總論（3）替代原則——在同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品，應有大致相同的交換價值，買者就會選擇價格較低者。

（4）供求原則——假定在其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。供求規(guī)律對商品價格形成的作用力同樣適用于資產價值的評估，評估人員在判斷資產價值時也應充分考慮和依據(jù)供求原則。（5）評估時點原則——資產的價值會隨市場的變化而不斷變化。在資產評估時，必須假定市場條件固定在某一時點，這一時點就是評估基準日，它為資產評估提供一個時間基準。評估值就是評估基準日的資產價值。第一章資產評估總論1.2.4資產評估目的——資產業(yè)務引發(fā)的經(jīng)濟行為對資產評估結果的要求，或資產評估結果的具體用途。一般目的和特定目的。兩者的關系第一章資產評估總論1.2.4資產評估目的資產評估一般目的

如果暫且不考慮資產交易或引起資產評估的特殊需求，資產評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產在評估時點的公允價值。是由資產評估的性質及其基本功能決定的。第一章資產評估總論1.2.4資產評估目的資產評估特定目的

(1)資產轉讓(8)抵押

(2)企業(yè)出售(9)擔保

(3)企業(yè)兼并(10)企業(yè)租賃

(4)企業(yè)聯(lián)營(11)債務重組

(5)股份經(jīng)營

(6)中外合資、合作

(7)企業(yè)清算第一章資產評估總論占有國有資產的單位需要評估的經(jīng)濟行為資產轉讓企業(yè)兼并企業(yè)出售企業(yè)聯(lián)營股份經(jīng)營中外合資企業(yè)清算抵押擔保企業(yè)租賃必須評估當事人自行決定第一章資產評估總論1.2.7資產評估的價值類型指的是資產評估價值的質的規(guī)定性，即價值內涵。資產評估價值類型是資產評估價值形式上的具體化。資產評估的價值類型的形成，不僅與引起資產評估的特定經(jīng)濟行為，即資產評估特定目的有關，而且與被評估對象的功能、狀態(tài)、評估時的市場條件等因素有著密切的關系。第一章資產評估總論1.2.7資產評估的價值類型⑴按照資產評估的估價標準形式分類

重置成本

現(xiàn)行市價

收益現(xiàn)值

清算價格承襲了現(xiàn)代會計理論中關于資產計價標準的劃分方法和標準，將資產評估與會計的資產計價緊密地聯(lián)系在一起。第一章資產評估總論1.2.7資產評估的價值類型⑵按照資產評估假設分類分為繼續(xù)使用價值、公開市場價值、清算價值。有利于人們了解資產評估結果的假設前提條件，同時也強化了評估人員對評估假設前提條件的運用。

第一章資產評估總論1.2.7資產評估的價值類型⑶從資產業(yè)務的性質，即資產評估特定目的劃分資產評估的價值類型。資產評估特定目的劃分，評估的價值類型分為：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。強調資產業(yè)務的重要性，認為有什么樣的資產業(yè)務就應有什么樣的資產價值類型。第一章資產評估總論1.2.7資產評估的價值類型⑷按照資產評估時所依據(jù)的市場條件分類

市場價值——買賣雙方自愿在評估基準日進行公平交易，所實現(xiàn)的資產價值估計數(shù)額。非市場價值——不滿足市場價值成立條件的資產，在非公開市場條件下實現(xiàn)的價值。凡不符合市場價值定義條件的資產價值類型都屬于市場價值以外的價值。例如，在用價值、投資價值、持續(xù)經(jīng)營價值、保險價值、課稅價值、清算價值、殘余價值等。第一章資產評估總論1.2.7資產評估的價值類型二者劃分的標準1）市場條件：2）資產的使用狀態(tài)：3）信息和參數(shù)來源不僅注重資產評估結果適用范圍與評估所依據(jù)的市場條件及資產使用狀態(tài)的匹配，而且通過資產的市場價值概念的提出，樹立了一個資產公允價值的坐標。資產的市場價值是資產公允價值的基本表現(xiàn)形式，市場價值以外的價值則是資產公允價值的特殊表現(xiàn)形式。第一章資產評估總論價值類型：

資產評估目的價值類型評估方法制約制約第一章資產評估總論資產評估程序的重要性

1、資產評估程序是規(guī)范資產評估行為、提高資產評估業(yè)務質量和維護資產評估服務公信力的重要保證

2、資產評估程序是相關當事方評價資產評估服務的重要依據(jù)

3、恰當執(zhí)行資產評估程序是資產評估機構和人員防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一1.2.6資產評估的程序第一章資產評估總論（一）明確資產評估業(yè)務基本事項；（二）簽訂資產評估業(yè)務約定書；（三）編制資產評估計劃；（四）現(xiàn)場調查；（五）收集資產評估資料；（六）評定估算；（七）編制和提交資產評估報告書；（八）資產評估工作底稿歸檔。1.2.6資產評估的程序第一章資產評估總論（一）明確資產評估業(yè)務基本事項

1、委托方和相關當事方基本狀況

2、資產評估目的

3、評估對象基本狀況

4、價值類型及定義

5、資產評估基準日

6、資產評估限制條件和重要假設

7、其他需要明確的重要事項1.2.6資產評估的程序第一章資產評估總論（二）簽訂資產評估業(yè)務約定書資產評估約定書具體包括以下幾個內容：

1.資產評估機構和委托方名稱；

2.資產評估目的；

3.資產評估對象；

4.資產評估基準日；

5.出具資產評估報告的時間要求；

6.資產評估報告使用范圍；

7.資產評估收費；

8.雙方的權利、義務及違約責任；

9.簽約時間

10.雙方認為就應當約定的其他重要事項。1.2.6資產評估的程序第一章資產評估總論（三）編制資產評估計劃（考慮因素）

1、資產評估目的、資產評估對象狀況

2、資產評估業(yè)務風險、資產評估項目的規(guī)模和復雜程度

3、評估對象的性質、行業(yè)特點、發(fā)展趨勢

4、資產評估項目所涉及的結構、類別、數(shù)量及分布狀況

5、相關資料收集情況

6、委托人或資產占有方過去委托資產評估的經(jīng)歷、誠信情況及提供資料的可靠性、完整性和相關性

7、資產評估人員的專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗及專業(yè)、助理人員配備情況1.2.6資產評估的程序第一章資產評估總論（四）現(xiàn)場調查；（五）收集資產評估資料；（六）評定估算；1.2.6資產評估的程序第一章資產評估總論（七）編制和提交資產評估報告書（包括內容）

1、委托方、產權持有方和委托方以外的其他評估報告使用者

2、評估目的

3、評估對象和評估范圍

4、價值類型及定義

5、資產評估基準日

6、評估依據(jù)

7、評估方法1.2.6資產評估的程序第一章資產評估總論（七）編制和提交資產評估報告書（包括內容）

8、評估程序實施過程和情況

9、評估目的

10、評估結論

11、特別事項說明

12、評估報告使用限制說明