2-房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理試題復(fù)習(xí)題(附答案)參考版

注意：復(fù)習(xí)題中簡(jiǎn)單題、問(wèn)答題和計(jì)算題等所給出的答案，均為基本要點(diǎn)。如果答案與教材相沖突，以教材為準(zhǔn)。單項(xiàng)選擇題1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，按經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)方式劃分，可以分為（D）A）單項(xiàng)開(kāi)發(fā)和綜合開(kāi)發(fā)B）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)C）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)流通經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)消費(fèi)及使用經(jīng)營(yíng)D）專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)、綜合經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)經(jīng)營(yíng)和跨國(guó)經(jīng)營(yíng)等2、完全競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)的特點(diǎn)（B）A）市場(chǎng)有很多買(mǎi)賣(mài)方、商品有差異、賣(mài)主對(duì)其商品有相當(dāng)壟斷性，能控制其產(chǎn)品價(jià)格。B）市場(chǎng)有很多買(mǎi)賣(mài)方、商品同質(zhì)、自由進(jìn)出市場(chǎng)、信息透明、生產(chǎn)要素自由流動(dòng)、賣(mài)主出售商品的條件都相同。C）一個(gè)行業(yè)中有少數(shù)幾家大公司（大賣(mài)主），他們所生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品占這種產(chǎn)品總產(chǎn)量和市場(chǎng)銷售總量的絕大部分。D）一個(gè)行業(yè)中某種產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售完全由一個(gè)賣(mài)主獨(dú)家經(jīng)營(yíng)和控制的市場(chǎng)條件。3、房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)按照企業(yè)條件分為三個(gè)資質(zhì)等級(jí)，并實(shí)行分級(jí)審批制度。下列哪種說(shuō)法不正確（D）A）一級(jí)資質(zhì)由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)審批。B）二級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)審批。C）二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)由直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)審批。D）二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)由設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)審批，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。4、軍產(chǎn)土地歸口于（B）管理A）當(dāng)?shù)卣瓸）中國(guó)人民解放軍總后勤部C）中國(guó)共產(chǎn)黨中央軍事委員會(huì)D）中國(guó)人民解放軍總政治部5、劃撥土地使用權(quán)過(guò)程中，劃撥土地使用者與政府的關(guān)系是（B）A）利益關(guān)系B）行政關(guān)系C）上下級(jí)關(guān)系D）沒(méi)有關(guān)系6、數(shù)據(jù)類型不包括（D）A）數(shù)值型B）序號(hào)型C）文字型D）圖像型7、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法不包括（C）A）盈虧平衡分析B）項(xiàng)目安全率C）財(cái)務(wù)分析D）概率分析8、我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要方式不包括（B）A）銀行貸款融資B）國(guó)際融資C）股票融資D）房地產(chǎn)債券融資9、以下哪個(gè)選項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的三大核心之一。（C）A）成本管理B）質(zhì)量管理C）人事管理D）進(jìn)度管理10、房地產(chǎn)營(yíng)銷中的價(jià)格策略不包括（B）A）高價(jià)策略B）隨機(jī)策略C）低價(jià)策略D）實(shí)價(jià)策略11、與普通商品交易相比，房地產(chǎn)交易具有下列特性（C）A）標(biāo)的物位置的可變性B）房地分離的特性C）房地產(chǎn)交易標(biāo)的價(jià)值金額大、專業(yè)性強(qiáng)D）房地產(chǎn)交易標(biāo)的供給的充足性12、房地產(chǎn)債券按發(fā)行主體分類，可以分為（D）A）實(shí)物債券B）憑證式債券C）記賬式債券D）國(guó)際債券13、有一項(xiàng)目壽命期為5年，其中前3年投入資金分別為250萬(wàn)元、2500萬(wàn)元、2600萬(wàn)元，項(xiàng)目從第3年開(kāi)始獲得收益，第3年至第5年收益分別為300萬(wàn)元、350萬(wàn)元、800萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)項(xiàng)目的投資收益率是多少？（B）A）27.1%B）5.4%C）—27.1%D）—5.4%14、定性分析方法包括（C）A）歸納分析法B）演繹分析法C）聚類分析D）比較分析法15、通過(guò)招拍掛出讓土地使用權(quán)過(guò)程中，直接的利益主體有（A）A地方政府B中央政府C城市居民D農(nóng)民16、SWOT分析法主要用于分析外部條件，但不分析（D）A）優(yōu)勢(shì)B）劣勢(shì)C）機(jī)會(huì)D）目標(biāo)17、房地產(chǎn)企業(yè)是依法設(shè)立，以（A）為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。A）贏利B）追求房屋質(zhì)量C）興建住房D）國(guó)家利益18、賭場(chǎng)中的骰子有6個(gè)數(shù)字，甩骰子時(shí)每個(gè)數(shù)字出現(xiàn)的幾率相等。賭注一般壓在其中某一個(gè)數(shù)字上，如果骰子甩出的數(shù)字和這個(gè)數(shù)字相等，那么下賭者可以將相當(dāng)于賭注4倍的資金拿回，若輸出值和下壓數(shù)字不同，則賭注就輸?shù)袅恕Ｒ虼耍绻€注是1美元的話，這場(chǎng)賭博的期望值是（A）A）—1/6美元B）—1美元C）1美元D）1/6美元19、在我國(guó)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)只能是（A）A）使用權(quán)B）所有權(quán)C）收益權(quán)D）經(jīng)營(yíng)權(quán)20、投資10萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)一臺(tái)設(shè)備，設(shè)備每生產(chǎn)一個(gè)產(chǎn)品，變動(dòng)成本為5元，售價(jià)為10元。每生標(biāo)影響的一種定量分析方法。通過(guò)概率分析可以了解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的概率大小，進(jìn)而評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的期望損失。13、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識(shí)、有計(jì)劃加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。14、確定型決策：指投資項(xiàng)目具備條件和面臨的環(huán)境、前景都十分明確的一類決策問(wèn)題15、頭腦風(fēng)暴法：頭腦風(fēng)暴法包括直接頭腦風(fēng)暴法（指專家群體決策盡可能激發(fā)創(chuàng)造性，產(chǎn)生盡可能多的設(shè)想的方法）和質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法（指對(duì)根據(jù)直接頭腦風(fēng)暴法所提出的設(shè)想、方案逐一質(zhì)疑，分析其實(shí)現(xiàn)可行性的方法）16、拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)：是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。17、市場(chǎng)調(diào)研：是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集、整理與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，在調(diào)查的基礎(chǔ)上對(duì)收集數(shù)據(jù)和匯總情報(bào)進(jìn)行分析、判斷，為企業(yè)營(yíng)銷決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)18、敏感性：又稱敏感度分析，就算通過(guò)測(cè)定一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化幅度，了解項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定性因素變化的影響程度，從而確定不確定性因素對(duì)于項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的敏感度，根據(jù)因素的敏感程度大小制定相應(yīng)的對(duì)策，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。問(wèn)答題(每題5分，共30分)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的含義是什么？答：廣義：不僅包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)的營(yíng)銷活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)等，而且還包括消費(fèi)環(huán)節(jié)中的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)；狹義：僅指流通環(huán)節(jié)的營(yíng)銷活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)。2、構(gòu)成決策問(wèn)題的基本條件有哪些？答：有明確的目標(biāo)；有兩個(gè)以上可供選擇比較的方案；有評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)；有真實(shí)地反映客觀實(shí)際的數(shù)據(jù)資料。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理辦法是什么？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，并實(shí)行分級(jí)審批制度其中一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)審批。一級(jí)資質(zhì)企業(yè)可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制。二級(jí)及二級(jí)以下資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)制定。二級(jí)及二級(jí)以下資質(zhì)企業(yè)承攬業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)制定?？沙袚?dān)建筑面積在25萬(wàn)平米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。4、請(qǐng)簡(jiǎn)述什么是工業(yè)地產(chǎn)商模式？答：工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)項(xiàng)目用地后，進(jìn)行用地范圍內(nèi)道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等各類用房的營(yíng)建，然后以租憑、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取最大合理的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。5、拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)的基本特征是什么？答：必須有兩個(gè)以上的買(mǎi)主；必須有不斷變動(dòng)的價(jià)格；必須有公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的行為6、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則是什么？答：真實(shí)性；時(shí)效性；全面性；計(jì)劃性7、居住物業(yè)管理的內(nèi)容包括哪些？答：建筑物及其設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與修繕管理；小區(qū)環(huán)境維護(hù)管理；開(kāi)展多種形式的便民有償服務(wù)；住宅小區(qū)的社會(huì)主義精神文明建設(shè)8、如何確定國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格？答：主要有兩種方法，一種是以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)確定土地出讓價(jià)格；一種是以市場(chǎng)資料為基礎(chǔ)確定土地出讓價(jià)格。其中以市場(chǎng)資料為基礎(chǔ)確定土地出讓價(jià)格包括市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法、剩余法9、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的“六個(gè)注意”是什么？答：注意各種資源的整合利用；注意做到實(shí)事求是；注意營(yíng)銷策劃方案的切實(shí)可行；注意把握好營(yíng)銷策劃的整體效果；注意在營(yíng)銷策劃中體現(xiàn)人文精神；注意在營(yíng)銷策劃中的靈活應(yīng)變10、成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的三大核心，請(qǐng)闡述它們之間的關(guān)系。答：三大核心之間的關(guān)系是既對(duì)立又統(tǒng)一的整體。三大管理目標(biāo)之間的對(duì)立關(guān)系：一般如果對(duì)工程質(zhì)量有較高要求，就會(huì)影響進(jìn)度管理和成本管理；如果希望以較短時(shí)間完成項(xiàng)目，就會(huì)增加成本，影響工程質(zhì)量；如果過(guò)于強(qiáng)調(diào)成本節(jié)約，就會(huì)降低項(xiàng)目的質(zhì)量三大管理目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系：一般適當(dāng)增加投資數(shù)量，則有利于加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，使投資盡早回收，最終提高項(xiàng)目全壽命周期經(jīng)濟(jì)效益；適當(dāng)提高項(xiàng)目質(zhì)量，能節(jié)約項(xiàng)目動(dòng)用后的延期費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)和維修費(fèi)，從而提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益；如果項(xiàng)目進(jìn)度安排合理，不但可以縮短建設(shè)工期，且可能獲得較好的施工質(zhì)量和較低的工程費(fèi)用11、請(qǐng)比較房地產(chǎn)債券的公募發(fā)行與私募發(fā)行。答：公募發(fā)行是指面向廣大的不特定的投資者發(fā)行債券的一種方式。私募發(fā)行是指僅向特定投資者發(fā)行債券，也稱內(nèi)部發(fā)行。公募發(fā)行費(fèi)用高、難度大、手續(xù)繁雜，風(fēng)險(xiǎn)也較大，發(fā)行所耗時(shí)間長(zhǎng)。但籌資量大，社會(huì)影響力大。私募發(fā)行費(fèi)用低、難度小、手續(xù)簡(jiǎn)便，風(fēng)險(xiǎn)也較小。12、敏感性分析的步驟是什么？答：1）選擇要分析的不確定性因素；2）選定分析所用的評(píng)價(jià)指標(biāo)；3）計(jì)算不確定性因素變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況；4）判定敏感性因素；5）提出控制敏感性因素的建議13、經(jīng)營(yíng)與管理的關(guān)系是什么？答：經(jīng)營(yíng)與管理兩個(gè)概念，因?yàn)椴煌膶W(xué)者對(duì)概念的內(nèi)涵和外延有不同看法，因此兩個(gè)概念存在不同的關(guān)系1、管理學(xué)科將經(jīng)營(yíng)看成是管理學(xué)的一部分。2、經(jīng)營(yíng)管理學(xué)派將工業(yè)企業(yè)從事的活動(dòng)劃分為：技術(shù)、商業(yè)、財(cái)務(wù)、安全、會(huì)計(jì)、管理等六項(xiàng)活動(dòng)，總稱為“經(jīng)營(yíng)”，管理活動(dòng)只是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分。14、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策程序是什么？答：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題；確定目標(biāo)；擬制方案；分析評(píng)價(jià)；選擇方案；實(shí)施追蹤15、什么是企業(yè)戰(zhàn)略？答：是企業(yè)為自己確定的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)和任務(wù)，以及為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)而制定的行為路線、方針政策和方法。16、直線制組織結(jié)構(gòu)有什么優(yōu)缺點(diǎn)？答：直線制是一種最先出現(xiàn)也是最簡(jiǎn)單的組織形式。企業(yè)各級(jí)行政單位從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，下屬部門(mén)只接受一個(gè)上級(jí)的指令，各級(jí)主管負(fù)責(zé)人對(duì)所屬單位的一切問(wèn)題負(fù)責(zé)。優(yōu)點(diǎn):結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，責(zé)任分明，命令統(tǒng)一。缺點(diǎn):它要求行政負(fù)責(zé)人通曉多種知識(shí)和技能，親自處理各種業(yè)務(wù)。17、土地開(kāi)發(fā)階段轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目的基本特點(diǎn)是什么？答：1）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是出讓土地使用權(quán)2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合出讓合同或法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后也有限制條件（1）新的受讓人不得改變出讓合同所載明的權(quán)利和義務(wù)（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。（3）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限的剩余年限18、土地使用權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓的條件是什么？答：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。四、計(jì)算題(每題10分，共20分)1、有一面值為100元的國(guó)債，還有2年到期，國(guó)債每年支付利息10元。市場(chǎng)平均收益為5%，請(qǐng)問(wèn)國(guó)債持有者按100元出售國(guó)債是否合適？答：初始狀態(tài)期末狀態(tài)最終投資收益賣(mài)國(guó)債100元貨幣100*（1+5%）^2110.25不賣(mài)國(guó)債100元國(guó)債10*（1+5%）+110120.5根據(jù)比較，不賣(mài)國(guó)債所得到的最終收益更多，因此按100元賣(mài)國(guó)債不適合。2、某工廠要制定下年度產(chǎn)品的生產(chǎn)批量計(jì)劃，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)的結(jié)果，得到產(chǎn)品市場(chǎng)銷路好、中、差三種自然狀態(tài)的概率分別為0.3、0.5、0.2，如果工廠采用生產(chǎn)可能得到收益值，在市場(chǎng)銷量好時(shí)，可得到的收益為16；在市場(chǎng)銷量中時(shí)，可得到的收益為16，在市場(chǎng)銷量差時(shí)，可得到的收益為10，請(qǐng)問(wèn)工廠的期望收益為多少？答：14.83、某人向銀行借入10萬(wàn)元貸款，年利率為8％，期限為5年，到期一次還本付息。求他5年后應(yīng)向銀行歸還多少元？答：F＝10（1＋8％）5＝14.7（萬(wàn)元）4、某人在2011年花20萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)某項(xiàng)資產(chǎn)，該資產(chǎn)在2012年和2013年，每年給投資者帶來(lái)10.5萬(wàn)元的回報(bào)，請(qǐng)問(wèn)在市場(chǎng)收益為10%的條件下，該項(xiàng)投資是否合算？答：2012年的10.5萬(wàn)元相當(dāng)于現(xiàn)在的10.5/（1+10%）=9.