年上海某開(kāi)發(fā)地塊初步定位

****置業(yè)****地塊

初步定位研究前言根據(jù)貴司要求，針對(duì)****地塊進(jìn)行初步的項(xiàng)目定位研究，主要針對(duì)****目前的市場(chǎng)狀態(tài)及地塊條件作為研究基礎(chǔ)開(kāi)展，因?yàn)楣ぷ鲿r(shí)間的關(guān)系，定位工作只是對(duì)項(xiàng)目提出初步的認(rèn)識(shí)和意見(jiàn)。Dep1區(qū)域市場(chǎng)分析Dep2項(xiàng)目地塊分析Dep3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略研究Dep4項(xiàng)目初步定位提報(bào)結(jié)構(gòu)Dep1區(qū)域市場(chǎng)分析1、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)地圖2、近期片區(qū)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)3、重點(diǎn)個(gè)案介紹區(qū)域板塊劃分1、****以滬杭高速為界分為老城區(qū)和新城區(qū)，形成“一城兩貌”的總體特征。其中新城區(qū)分為東區(qū)板塊和西區(qū)板塊。2、東區(qū)板塊：依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，已成為****市場(chǎng)上的核心板塊，高檔樓盤(pán)最為集中。板塊成熟度較高，配套齊全。3、西區(qū)板塊：西區(qū)定位為休閑居住區(qū)，各種配套以滿(mǎn)足日常生活為主，整體價(jià)格水平較東區(qū)偏低。****新城分為東區(qū)和西區(qū)兩個(gè)板塊，以東區(qū)為區(qū)域核心東區(qū)板塊西區(qū)板塊新城區(qū)老城區(qū)區(qū)域核心帶區(qū)域供應(yīng)區(qū)間1、東區(qū)供應(yīng)量主要集中于地鐵沿線(xiàn)一帶，9號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通是驅(qū)動(dòng)此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力來(lái)源。2、西區(qū)供應(yīng)量主要集中在****一線(xiàn)延伸線(xiàn)以及環(huán)城線(xiàn)的交匯處，交通優(yōu)勢(shì)明顯。區(qū)域樓盤(pán)集中且同時(shí)開(kāi)發(fā)，造成階段性供應(yīng)量過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈5000～5500元/㎡5500～6000元/㎡本案6000元/㎡以上5000～6000元/㎡4000～5000元/㎡區(qū)域等價(jià)線(xiàn)分析1、價(jià)格水平受區(qū)域環(huán)核心帶、城市規(guī)劃、個(gè)案品質(zhì)等三大因素影響較大，****新城二級(jí)市場(chǎng)整體價(jià)格水平由中心區(qū)域向外輻射形成大格局。2、相對(duì)于區(qū)域地理中心，等價(jià)線(xiàn)傾斜特征并不明顯，區(qū)域發(fā)展較為平衡。3、未來(lái)9號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通將提高周邊樓盤(pán)價(jià)格，促使等價(jià)線(xiàn)向東北偏移，并且東北區(qū)域會(huì)成為等價(jià)線(xiàn)密集區(qū)。區(qū)域等價(jià)線(xiàn)分布均勻，價(jià)格層次、梯度明顯地鐵周邊項(xiàng)目分析1、軌道交通***號(hào)線(xiàn)一期工程西起****新城站，東至****站，連接****新城和徐家匯城市副中心，沿線(xiàn)設(shè)13座車(chē)站和1個(gè)車(chē)輛段。9號(hào)線(xiàn)一期工程計(jì)劃于2007年底通車(chē)試運(yùn)營(yíng)。2、隨著**號(hào)線(xiàn)的即將運(yùn)營(yíng)，地鐵物業(yè)的價(jià)值將不斷釋放。3、使****匯聚更多的人氣，以及導(dǎo)入外來(lái)人口成為可能。地鐵的規(guī)劃和即將運(yùn)營(yíng)極大的促進(jìn)****房地產(chǎn)市場(chǎng)近期區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求走勢(shì)市場(chǎng)去化情況穩(wěn)定，經(jīng)歷春節(jié)后，市場(chǎng)需求正在逐步回暖中近期區(qū)域住宅市場(chǎng)需求走勢(shì)住宅占據(jù)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體；住宅走勢(shì)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)走勢(shì)相吻合。近期區(qū)域住宅成交均價(jià)及平均面積從3月份開(kāi)始，去化物業(yè)開(kāi)始向中低價(jià)位物業(yè)傾斜；片區(qū)平均成交面積在120—135㎡之間，片區(qū)產(chǎn)品戶(hù)型相對(duì)較大。4月份，片區(qū)內(nèi)物業(yè)供應(yīng)猛增5月份以來(lái)，新上市物業(yè)明顯減少近期供應(yīng)狀況普通住宅各戶(hù)型面積段供需求情況一房中60-80㎡戶(hù)型供應(yīng)比例低，但去化情況最好；二房戶(hù)型中，主力供應(yīng)在80-100㎡，且去化情況一般,大兩房戶(hù)型去化更好；三房戶(hù)型集中于120-150㎡，但三房戶(hù)型總體去化情況不理想；四房戶(hù)型總量較小，但總體去化情況良好，特別是150-180

㎡面積段物業(yè)。面積段一房二房三房四房五房復(fù)式供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交60㎡以下58064269094223640000016060-80㎡285477911447260000000184180-100㎡15086141384792126423000010424100-120㎡40660037085229850000011945120-150㎡22483188103933985127720031356150-180㎡0030131559978142311360136180-200㎡00101563431198721266200-300㎡000019186196156478143300㎡以上000017143116225026合計(jì)8816129333581899018629554610565497266183649714.67%26.77%29.77%51.99%91.67%27.07%低密度住宅各類(lèi)型物業(yè)供需求情況面積段獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅雙拼別墅疊加別墅供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交60㎡以下1100000060-80㎡0000000080-100㎡00000000100-120㎡00000000120-150㎡00000000150-180㎡002291420000180-200㎡005062100000200-300㎡3291337172030000300㎡以上467832430000合計(jì)7972171476558000027.23%37.80%0.00%0.00%獨(dú)立別墅總體供應(yīng)量較小，且主要面積供應(yīng)集中在300㎡以上；聯(lián)體別墅供應(yīng)量較大，但整體去化狀況好于獨(dú)立別墅；雙拼別墅、疊加別墅是目前市場(chǎng)上的供應(yīng)盲點(diǎn)！市場(chǎng)動(dòng)態(tài)小結(jié)：市場(chǎng)較為穩(wěn)定，春節(jié)過(guò)后，成交情況日益回暖，符合行業(yè)規(guī)律；從成交價(jià)格來(lái)看，春節(jié)前后以高端物業(yè)成交為主，春節(jié)過(guò)后，逐步以中、低端物業(yè)成交為主；區(qū)域內(nèi)更傾向于大戶(hù)型，普通住宅一房60～80㎡，二房100～120㎡，三房120～150㎡，四房150～180㎡較受歡迎；而低密度物業(yè)中150～200㎡的聯(lián)排去化情況良好；區(qū)域內(nèi)缺乏雙拼及疊加型別墅。由于五一房展會(huì)的到來(lái)，使得四月份供應(yīng)量猛增。片區(qū)市場(chǎng)較為成熟，現(xiàn)階段以改善型需求為市場(chǎng)主導(dǎo)！總建筑面積18.4萬(wàn)㎡，占地13.7萬(wàn)㎡;容積率1.34，綠化率40%;整個(gè)小區(qū)分三期開(kāi)發(fā)，共有1棟酒店式公寓、13棟小高層公寓、68戶(hù)聯(lián)體別墅、44戶(hù)獨(dú)棟別墅及商業(yè)街組成，總戶(hù)數(shù)達(dá)1357戶(hù),車(chē)位855個(gè)。均價(jià)：公寓6500元/㎡聯(lián)排別墅8000元/㎡獨(dú)棟別墅12000元/㎡物業(yè)費(fèi)：1.2元/㎡/月。重點(diǎn)個(gè)案分析——****園賣(mài)點(diǎn)簡(jiǎn)述：1、距軌道9號(hào)線(xiàn)大學(xué)城站約150米，緊鄰新城主干道—嘉松公路。2、社區(qū)圍墻與公路之間相隔的50米綠化帶。3、南臨100米寬天然河道張家浜，隔河與上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)相望，北面是興建中的文化休閑廣場(chǎng)，通過(guò)天橋與47萬(wàn)㎡的新城交通樞紐暨購(gòu)物中心相連接。4、房型較為齊全，從一房到三房，面積62—124㎡，緊湊經(jīng)濟(jì)，總價(jià)30萬(wàn)元起。其特點(diǎn)為多種房型臥室均朝南，且通過(guò)大面積的陽(yáng)臺(tái)將其連接。5、公共配套：47萬(wàn)㎡MALL、上海市第一人民醫(yī)院****新院、西外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（十二年制雙語(yǔ)寄宿學(xué)校）等設(shè)施正在興建中。上海銀行、建行。營(yíng)銷(xiāo)推廣：SLOGAN：捷運(yùn)時(shí)代新貴領(lǐng)地推廣主題：****大學(xué)城旁純翠地鐵社區(qū)18萬(wàn)㎡罕貴西班牙別墅級(jí)風(fēng)情社區(qū)

小區(qū)總建面高達(dá)52萬(wàn)平方米,是目前****新城最大的社區(qū);純小高層和高層住宅項(xiàng)目；建筑風(fēng)格為新古典主義，大中庭、大幢距、英式建筑風(fēng)格；生活配套：社區(qū)商業(yè)、室內(nèi)溫水游泳池、壁球館、彩虹飛橋（連接社區(qū)與輕軌站）；均價(jià)：6300元/㎡。重點(diǎn)個(gè)案分析——****花城賣(mài)點(diǎn)簡(jiǎn)述：1、52萬(wàn)㎡大盤(pán)，建成后將是****新城最大型的社區(qū)；2、核心地段。享受****新城核心生活圈：上海市第一人民醫(yī)院、****行政中心、大學(xué)城、占地3公頃的市民廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、度假村重重環(huán)繞。3、在****花城路對(duì)面，將建成上海第一MALL。這個(gè)超大型商業(yè)購(gòu)物中心由政府投資建設(shè)，建成后將相當(dāng)于徐家匯商業(yè)面積總和。4、與9號(hào)輕軌線(xiàn)大學(xué)城站也只有一條馬路的距離，由橫跨馬路的自動(dòng)扶梯天橋連接。30分鐘就可以到達(dá)徐家匯，無(wú)須轉(zhuǎn)乘。營(yíng)銷(xiāo)推廣：項(xiàng)目定位：上海百分百社區(qū)市場(chǎng)形象：區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者、大盤(pán)形象、中檔綜合品質(zhì)社區(qū)推廣主題：百分百生活、國(guó)際花園社區(qū)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)小結(jié)：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)營(yíng)情況良好，市場(chǎng)成熟度高；****新城的規(guī)劃以及地鐵9號(hào)線(xiàn)的即將通車(chē)，片區(qū)市場(chǎng)價(jià)值將迎來(lái)重新評(píng)估的機(jī)會(huì)；由于擁有較好的環(huán)境資源和交通優(yōu)勢(shì)，使得區(qū)域內(nèi)并不缺乏高檔物業(yè)，從而提升了整個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)品質(zhì)；現(xiàn)階段，片區(qū)以當(dāng)?shù)馗纳菩托枨鬄橹?，因?yàn)?***新城的整體高規(guī)格建設(shè)，擁有一定量的投資需求，特別是地鐵通車(chē)后，投資需求可能會(huì)被激發(fā);區(qū)域個(gè)案規(guī)模較大，以異域風(fēng)情為主要產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)訴求。Dep交2項(xiàng)目酷地塊分析1、地墓塊現(xiàn)狀裂分析2、地撕塊遠(yuǎn)景歐規(guī)劃3、用地惰價(jià)值剖析4、用領(lǐng)地開(kāi)發(fā)禮策略新城核心區(qū)****大學(xué)城滬杭高速工業(yè)區(qū)街道辦地塊位置茸梅路西馬側(cè)、滬杭盤(pán)高速以北陵，通波塘津東，以*甚***為執(zhí)界分為南唱北兩塊。地處新病城“偏萌中心”膜，新老臟城區(qū)交載界處。距離新允城核心緞區(qū)5公里。距離*此***大遺學(xué)城10公里。在新城群核心區(qū)留輻射范斜圍內(nèi)，倉(cāng)但核心攪區(qū)配套竊對(duì)項(xiàng)目汗產(chǎn)生的厭影響較偽弱！地塊現(xiàn)狀壤——地塊晝位置地塊周喊邊配備蔥有社區(qū)折醫(yī)院、碼學(xué)校、翻菜場(chǎng)、粒商鋪等黎基本生拿活設(shè)施觀。但總咽體上均匪定位于吩本地居果民，檔久次較低余。從地塊步畢行至中山睛廣場(chǎng)5分鐘，至****新城商業(yè)肢廣場(chǎng)10分鐘，至老城零區(qū)商業(yè)廣胸場(chǎng)、易初世蓮花大賣(mài)落場(chǎng)15分鐘。地塊周將邊商服尾、教育煩、醫(yī)療脂配套成犁熟，但偏檔次偏委低、規(guī)嫌模偏小顏；地塊15喂分鐘步行騰范圍內(nèi)，障有大型集牛中商業(yè)，尊檔次參差書(shū)不齊。中山廣場(chǎng)新城商業(yè)廣場(chǎng)易初蓮花中山地段醫(yī)院學(xué)校祥和菜場(chǎng)學(xué)校地塊現(xiàn)皇狀——彩商服配箏套緊鄰公共隊(duì)汽車(chē)五里禮塘站，擁籃有滬古專(zhuān)澤線(xiàn)等5條叛線(xiàn)路，可大到達(dá)**茂**區(qū)城巴區(qū)主要站紡點(diǎn)及青浦悔區(qū)。雙向四功車(chē)道*獨(dú)***端通行能痕力良好。地塊通貫達(dá)性良虜好，城希市公共嫂交通配遵套完善烈！地塊現(xiàn)感狀——親外部交壓通地塊現(xiàn)戰(zhàn)狀——眾外部環(huán)情境A3地塊除：與自然水切系相鄰，有壓一定的景堵觀資源****將地塊硬堡性分割為牧兩塊滬松公飛路、滬敏杭高速產(chǎn)生嚴(yán)憶重的噪亡音、灰祝塵和車(chē)路流。隔河相草望的低密度緞別墅區(qū)對(duì)地塊宇有提升云作用地塊現(xiàn)狀或——內(nèi)部為環(huán)境（A單2）地塊內(nèi)酸有高壓良線(xiàn)，對(duì)表項(xiàng)目開(kāi)廚發(fā)有一廟定限制道；地塊南面顫有少量植蠻被和公路訴綠化隔離森帶；地塊內(nèi)守現(xiàn)為農(nóng)吵民居住愛(ài)密集區(qū)選，因?yàn)榉胁疬w，可能影旺響到項(xiàng)材目開(kāi)發(fā)鍬節(jié)奏；地塊南鎮(zhèn)、西、即北三個(gè)附方向都有較長(zhǎng)杜的臨街面。綠化帶居住密集穩(wěn)區(qū)高壓線(xiàn)地塊現(xiàn)狀荷——內(nèi)部摘環(huán)境（A分3）廢棄廠房滋、學(xué)校制造企蔑業(yè)多層宿尿舍地塊平整惕，起伏較努小。西側(cè)緊則臨水系；地塊內(nèi)郊多為廢群棄廠房竊、學(xué)校嗽，拆遷難迷度相對(duì)誓較低；沿街為女制造企厲業(yè)，若峽需保留掌，則形撐象上影綠響較大燙；拆遷難度側(cè)相對(duì)小，可能先皆期交地鬧開(kāi)發(fā)；地塊與續(xù)城市道嗓路的聯(lián)例系較少調(diào)，臨街算面非常鉗小。A-2號(hào)蹲地塊:用地面景積:6啞486切4平方蓬米;容積率:脅≤1.6綠地率乓:≥3儀0%其中集譜中綠地研:≥嬌10%A-3夏號(hào)地塊該:用地面積出:744廢37平方余米;容積率頓:≤1業(yè).6綠地率饑:≥3慚0%其中集中惜綠地:皂≥10%建筑面恐積:1稅037襖82.懲4平方和米建筑面稍積:1水190棉99.中2平方催米被市政道掛路分割為墊兩個(gè)部分臉的22萬(wàn)酸平方米的賀大型社區(qū)接；1.6容鳳積率擁有遇一定的產(chǎn)題品組合空宗間。地塊現(xiàn)克狀——轉(zhuǎn)用地指含標(biāo)地塊遠(yuǎn)景書(shū)——新城錘規(guī)劃人與自籍然的最撓佳和諧艙、是最皂適合人淚居住的矛城市。一城兩紋貌***漂*新城老去的攪城市長(zhǎng)期居住折人口的大糖量流失商業(yè)和酸其他行揉業(yè)的逐組漸萎縮外來(lái)人再口的臨嬸時(shí)聚居蟲(chóng)地新興的賭城市現(xiàn)代化的狂公共設(shè)施現(xiàn)代化嘗的設(shè)計(jì)幣形態(tài)現(xiàn)代化的輪處理手段改造打造地塊位拐處新老撓城區(qū)交勤界，仿“改造霜”與“騙打造”杰需同時(shí)嫌進(jìn)行！地塊遠(yuǎn)緩景——貝區(qū)域規(guī)雖劃城市住最區(qū)邊緣捉；東、南向堂遠(yuǎn)景為工關(guān)業(yè)用地；地塊周邊號(hào)住區(qū)規(guī)劃館已基本實(shí)練現(xiàn)；地塊周邊饒沒(méi)有大型懷市政綠地掀、公園。地塊周糞邊規(guī)劃宵已基本父實(shí)現(xiàn)，抖市政改慶造的環(huán)榮境提升仔空間不次大！地塊位置地塊遠(yuǎn)拌景——仗地鐵9疲號(hào)線(xiàn)與9號(hào)線(xiàn)居（一期）司終點(diǎn)站—餐—***彎*新城站步行1嚇5分鐘；年底即最將開(kāi)通糠的地鐵輸將使項(xiàng)規(guī)目市場(chǎng)何價(jià)值和罪市場(chǎng)空柿間得到史巨大的乘提升！地塊價(jià)值絞分析地塊整體傭規(guī)模適中皂，有一定碧的景觀資菌源;茸梅片碧區(qū)相對(duì)意居住環(huán)逢境成熟短，人氣逐較足;年底開(kāi)通輝的9號(hào)線(xiàn)將隊(duì)進(jìn)一步邊有效縮繩短交通挑距離，繡未來(lái)片匠區(qū)價(jià)值那將大幅軌提升。地塊周品邊住區(qū)字成熟，職人流密瓜集，存在一定窩的商業(yè)價(jià)書(shū)值。****冤硬性割斷席南北地塊;地塊微訪(fǎng)環(huán)境差眨異明顯盛，難以予統(tǒng)一.在地塊微束環(huán)境價(jià)值銜分析上，旅需要將兩母?jìng)€(gè)地塊區(qū)疫別對(duì)待，哀個(gè)別分析田。地塊價(jià)裹值分析曾——A千3廢棄廠房制造企業(yè)多層宿舍地塊西吸側(cè),臨通波塘汁部分開(kāi)發(fā)暗價(jià)值最高絨。地塊沿東***杠*東側(cè)農(nóng)部分，塞即近幼豆兒園學(xué)許校部分草，因人屢流相對(duì)示聚集，錢(qián)開(kāi)發(fā)價(jià)徑值也較賄高。****瓶西側(cè)橋下宜和北側(cè)五科昆路塊因努橋體的遮組擋和多層婚居民樓的被保留，相涉對(duì)價(jià)值較匹低。多層居民貼樓幼兒園小學(xué)A3地塊咽的價(jià)值體現(xiàn)主焦要集中蚊在西側(cè)吉自然水債源的有龍效利用遼。地塊價(jià)恐值分析趙——A墾2綠化帶居住密集丟區(qū)高壓線(xiàn)地塊北側(cè)幫沿***脆*延伸至勝茸梅路段圍受高壓線(xiàn)吼的影響，薦對(duì)產(chǎn)品塑掠造有很大泛限制，但旅可以考慮樓沿***絲式*街面開(kāi)剪發(fā)商業(yè)。地塊南侵側(cè)受高掏速路干姜道的影培響較大蘇，灰塵旗、噪音戀和車(chē)流暫將成為役地塊最妹大的硬役傷。地塊東、命西兩側(cè)已悠有居民區(qū)秧對(duì)項(xiàng)目形法成一定的粒環(huán)境影響販。A2地塊達(dá)總體價(jià)值潤(rùn)較低，如長(zhǎng)何規(guī)避地蜓塊本身的漢硬傷是關(guān)逮鍵！土地開(kāi)管發(fā)策略獅思考A2、圍A3不示同的微損環(huán)境，喚形成了脊項(xiàng)目的鉆性格核心要素遠(yuǎn)：一河、曲一路、一握電線(xiàn)不利要素驢＞＞有利園要素高速路耀沿線(xiàn)的稼心理抗面性＞項(xiàng)秀目微環(huán)困境認(rèn)知建議：A2、A潤(rùn)3分而治之就??！土地開(kāi)發(fā)饒策略思考A2地魚(yú)塊內(nèi)密珍集的住攏宅將影限響到項(xiàng)孝目開(kāi)發(fā)鴨進(jìn)度；A3地覽塊內(nèi)需涉拆遷的行主要是腳廠房及合廢棄建毅筑，拆樂(lè)遷相對(duì)奇更為快禾速。A3地光塊開(kāi)發(fā)槐進(jìn)度可蛾能快于命A2地灑塊！土地開(kāi)發(fā)隱策略建議完全隔離轎，按照兩熊個(gè)項(xiàng)目操作？隔離不要利要素秘，共享資則源？分項(xiàng)目公鐮司隔離操詞作；社區(qū)相允互獨(dú)立夜。公開(kāi)同主應(yīng)體操作；通過(guò)不罩同的項(xiàng)榴目主題希形成錯(cuò)兼位；共享配套蟻資源。？地塊部分顯總結(jié)地塊南剖北部分怒關(guān)聯(lián)割決斷、差鋒異明顯驅(qū)，兩個(gè)地塊女的關(guān)系處值理對(duì)項(xiàng)目團(tuán)具有重版要意義幣，兩宗地塊敢具備一定互的呼應(yīng)關(guān)身系，可以桌建立一定窯的內(nèi)在聯(lián)懇系；由于地塊謹(jǐn)與9號(hào)線(xiàn)站蘇點(diǎn)距離蝕較近，氏地鐵的歐帶動(dòng)作損用需要燃重點(diǎn)關(guān)悼注；地塊周效邊的規(guī)流劃已基寨本實(shí)現(xiàn)皇，片區(qū)持環(huán)境一慎般；A3地塊西側(cè)貼水系是該濾地塊具備妨的先天優(yōu)搏越條件，密但該地塊金臨街面小艇，將對(duì)地深塊開(kāi)發(fā)形泡成一定的勒制約；A2地塊北側(cè)誕有高壓線(xiàn)肥，南側(cè)為奔高速公路禽，發(fā)展限錦制較大；A3地塊可剖能先與A2地塊啟動(dòng)機(jī)；地塊存在艘發(fā)展商業(yè)顧的機(jī)會(huì)。Dep化3旺項(xiàng)目發(fā)遙展策略1、項(xiàng)否目的品約牌策略2、產(chǎn)面品發(fā)展秋策略品牌現(xiàn)秀狀***閉*置業(yè)紡——企渴業(yè)品牌往——片縣區(qū)具有賞一定知牙名度；項(xiàng)目品斜牌——植文薈峰悅景——乘區(qū)域明品星樓盤(pán)暖；客戶(hù)平像臺(tái)——沉***廟*會(huì)—驕—已經(jīng)或搭建并亂形成一孫定規(guī)模兆的客戶(hù)漫平臺(tái)。品牌策壺略啟示***貞*置業(yè)企業(yè)品吸牌***峰渡景11萬(wàn)壓平方米泳國(guó)際花甩園社區(qū)A2地塊？A3地塊？項(xiàng)目品牌***殲*會(huì)資源整合鋸平臺(tái)同一片認(rèn)區(qū)內(nèi)的析三宗用卻地，運(yùn)歲用”品乒牌排它孩”策略涌,各自泊塑造不鑰同的產(chǎn)靠品訴求趁，形成華差異，童獲取競(jìng)抖爭(zhēng)中的亡優(yōu)勢(shì)地緩位的同洗時(shí)提升栽品牌價(jià)相值!產(chǎn)品發(fā)展推思考——賊商業(yè)物業(yè)斷價(jià)值因?yàn)榈鼐w段、業(yè)仆態(tài)等要碌素的不君同，片哲區(qū)商業(yè)侄網(wǎng)點(diǎn)租光金差別譽(yù)較大！商業(yè)價(jià)格順的推算按照收益閥還原法進(jìn)堡行計(jì)算；按照8%興的年收益漁率，15遞—25年翠回收為要吊素計(jì)算。商業(yè)物業(yè)界與住宅對(duì)東比在同地段秩進(jìn)行商業(yè)泥和住宅物鼓業(yè)的價(jià)值特對(duì)比；商業(yè)物業(yè)哄的價(jià)值明歇顯高于住汗宅類(lèi)物業(yè)叉的價(jià)格；地段越成挖熟商業(yè)與至住宅物業(yè)巾的差價(jià)幅曉度越大。產(chǎn)品發(fā)合展思考揉——商榮業(yè)物業(yè)有與住宅飾物業(yè)的陸對(duì)比產(chǎn)品發(fā)展短策略建議A3：地塊價(jià)值使較高缺少沿街蝦面A2：地塊條件鍵較差沿**細(xì)**有粘操作可催能商業(yè)支撐作用人氣注熔入使兩宗地垂塊形成一艱定的互動(dòng)奪關(guān)系，實(shí)礎(chǔ)現(xiàn)價(jià)值、命品牌的雙結(jié)贏Dep革4項(xiàng)目插定位1、A掩3地塊岡部分2、A麗2地塊脫部分3、項(xiàng)目搭客戶(hù)定位項(xiàng)目定位惜概要基于品牌此:需要不綢同的項(xiàng)質(zhì)目訴求禿點(diǎn),形叫成錯(cuò)位洋;基于土地游:需要規(guī)避壇不利影響靈,揚(yáng)長(zhǎng)避答短;基于價(jià)值卸:不同的產(chǎn)豪品組合,馳需要形成戚二者的區(qū)壯隔。兩宗地姓塊分別程定位，炎以達(dá)到授品牌、示價(jià)值等曉多個(gè)方懇面的共口贏！不同的逗產(chǎn)品訴排求，覆撈蓋市場(chǎng)止需求，所形成一棚定的競(jìng)擠爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)方！A3地塊傍先期開(kāi)發(fā)浸，A2地終塊后續(xù)跟廟進(jìn)開(kāi)發(fā)！Par鎖1A3蒙地塊部分A3地塊總體過(guò)定位水岸景觀異現(xiàn)代生活汁社區(qū)強(qiáng)調(diào)A3地塊西召側(cè)通波消塘的景羨觀資源刷優(yōu)勢(shì)，剖內(nèi)外結(jié)臺(tái)合，形帆成項(xiàng)目販景觀價(jià)主值引擎攏；現(xiàn)代風(fēng)姻格，展姥現(xiàn)新城澤市的新任生活風(fēng)味貌；生活社區(qū)籍，強(qiáng)調(diào)社稼區(qū)內(nèi)部的賢生活氛圍狐，與周邊慨建筑形成棋一定的區(qū)世隔；強(qiáng)調(diào)社綿區(qū)感，斬與文薈輸峰景項(xiàng)笛目形成偽一定暗辟合，產(chǎn)畏生一定劑的形象辟聯(lián)系。A3地塊規(guī)劃悲建議——緣瑞交通組織A3地塊僅僅奴南側(cè)與城謎市道路形蝦成聯(lián)系南側(cè)因恐為橋梁連的原因俱，路面秤與地面吉找平部蚊分臨街紡面僅僅200米；沿**緞**，唉在A3粥地塊東割側(cè)設(shè)置餡小區(qū)入螞口；內(nèi)部以環(huán)污形路耦合煎各內(nèi)部組菌團(tuán)。A3地塊規(guī)狹劃建議墊——產(chǎn)輩品品類(lèi)懇建議A-3號(hào)辛地塊:用地面并積:7鈔443朵7平方棋米;容積率御:≤1怒.6綠地率盛:≥3赤0%其中集中奪綠地:題≥10%總建筑伐面積：企119沸099搏平方米市場(chǎng)沒(méi)劫有雙聯(lián)喘別墅供容應(yīng)；洋房類(lèi)產(chǎn)想品區(qū)域市領(lǐng)場(chǎng)內(nèi)供應(yīng)則較少；高層住功宅突出害景觀和液生活氛層圍；項(xiàng)目用地面積容積率建筑面積高層47937.002.0095874.00多層洋房25000.000.9022500.00物業(yè)管理用房（會(huì)所）1500.000.671005.00合計(jì)74437.00119379.00A3地塊規(guī)劃趟建議——屬產(chǎn)品組合餡形式充分利崗用西側(cè)亭水景是鋸營(yíng)造項(xiàng)術(shù)目主題欲的核心燈要素水系多層住宅高層住宅水系多層住宅高層住宅均好性使規(guī)用，但資標(biāo)源利用度塔有限放大景觀瓦資源，使移資源能為墳更多人享哲受讓更多的花產(chǎn)品享受貫資源A3地塊規(guī)劃修建議——奴產(chǎn)品組合污形式洋房圖例示旨意高層住鉛宅通波塘施殖賢帥路產(chǎn)品布局測(cè)上，通過(guò)丈形成一定番傾斜、跌同錯(cuò)手法，童放大西側(cè)爛外部景觀A3地塊條產(chǎn)品風(fēng)格刃建議——極洋房部分簡(jiǎn)潔素雅照的立面效框果，結(jié)合斤外部水體裙景觀，營(yíng)臉造舒適宜區(qū)人的生活揮氛圍。A3地塊蔽產(chǎn)品風(fēng)格重建議——制高層部分立面采用錦現(xiàn)代元素券，講究細(xì)魯部構(gòu)件的味精美和效含果的變化趁，提升住繩宅的整體僵品質(zhì)感。A3地塊規(guī)臭劃建議沫——戶(hù)虎型配比抖建議物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型戶(hù)型面積(平方米)總戶(hù)數(shù)(戶(hù))總建筑面積(平方米)高層2/2/2120150180003/2/2135280378003/2/214020028000頂層復(fù)樣式2405012000合計(jì)95800洋房4/2/21503857003/2/213576102604/2/2(頂層)170386460合計(jì)22420A3地共塊戶(hù)型透建議一層，4舞/2/2攝，150然平方米二層，3焦/2/2撇，135買(mǎi)平方米三層，3鑼/2/2映，132假平方米A3地計(jì)塊戶(hù)型玩建議頂層復(fù)式皆，4/2唇/2，1詠73平方么米A3地塊啊戶(hù)型建議3/2/歉2，13圾3平方米戶(hù)型方正雞，功能齊化備；入戶(hù)花園后提升產(chǎn)品夢(mèng)檔次A3地塊景中觀建議利用地孕塊西側(cè)練外部水匙景資源道，內(nèi)部幣塑造精起致且富蹦有場(chǎng)景墾感的景遙觀效果城。將生活化伙的元素充齡分的融入純到景觀要貫素中；以硬地配明合草皮作蠢為主要景獲觀察元素偷，適度搭六配適宜本互地氣候條償件的高大溝喬木；注重景觀常與建筑的傳結(jié)合，建施筑底層塑野造“零距鉆離”的景膨觀體驗(yàn)。A3地誘塊景觀就建議—殿—濱水倉(cāng)景觀通波塘施賢路現(xiàn)代感眠強(qiáng)烈和掩規(guī)則的帆河道濱閉水景觀館，搭配政富有藝勞術(shù)感覺(jué)瓶和生活滅情趣的值小品。A3地肚塊景觀績(jī)建議—躺—組團(tuán)忽公共空班間富有藝經(jīng)術(shù)氣息治的硬地栗景觀，諷搭配休墾閑小品框，營(yíng)造裳出舒適愈的公共?；顒?dòng)空險(xiǎn)間。通波塘施賢路A3地處塊景觀集建議—攔—宅前若景觀高層建筑砌周邊布置愿一些高植吵，可以在叉視覺(jué)上有飲效降低高亡層的建筑掩密度。通波塘施賢路錯(cuò)落的北密植、掃跌水等溝手法的叔運(yùn)營(yíng)，發(fā)打造出撓精致的脆水體景勉觀。A3地塊景觀庸建議——倚內(nèi)部水景靈處理A3地有塊產(chǎn)品頌建議—涌—公共至空間的灑生活氛鼻圍營(yíng)造利用底層亦架空，將稀底層公共游部分景觀額化，同時(shí)渴設(shè)置一定塵的休閑娛東樂(lè)功能，寬提供富有踏格調(diào)和實(shí)鬼用功能的萬(wàn)生活空間年。Par像2A2霉地塊部分A2地塊誓總體定位新技術(shù)流概念的工活力社襯區(qū)通過(guò)技拐術(shù)手段引，消除呆高速公黎路帶來(lái)義的不利張影響；新技術(shù)療作為項(xiàng)斑目主題悼，需要缸在多個(gè)厲方面應(yīng)嗚用；活力社截區(qū)，強(qiáng)揭調(diào)社區(qū)告富有活侵力的生亦活氛圍奮和社區(qū)襯精神；進(jìn)行商獅業(yè)方面巖的突破隊(duì)，商、雕住功能泥的綜合軋?zhí)幚?，陜形成社糊區(qū)生活段的活力懸。A2地塊蹤蝶規(guī)劃建議并——功能挨布局地塊西北鹽側(cè)配制商娛業(yè)功能；利用地匠塊西北飽側(cè)交通殘優(yōu)勢(shì)；能夠與A貸3地塊產(chǎn)逝生一定的狐對(duì)應(yīng)；地塊居別住功能蕉圍繞商崖業(yè)布局白；A2地狂塊規(guī)劃圓建議—系—交通降組織將城市繞道路接依入地塊將人流吸乏納入社區(qū)通，促動(dòng)商迎業(yè)價(jià)值；進(jìn)行商認(rèn)業(yè)功能袍與居住趣功能的柿適度隔覆離。地塊內(nèi)部將人流勇吸納入圓社區(qū)，歷促動(dòng)商翅業(yè)價(jià)值北；進(jìn)行商纖業(yè)功能踐與居住閘功能的痕適度隔熊離。60—8箱0平方米叨物業(yè)供應(yīng)叛量小，去溫化率高；100—乓120平輸方米三房兄戶(hù)型供應(yīng)峰少；隨著地鐵弄的開(kāi)通，猜區(qū)域出租繡市場(chǎng)將迎躺來(lái)契機(jī)；A2地塊錯(cuò)規(guī)劃建議彩——產(chǎn)品堤品類(lèi)建議A-2虧號(hào)地塊眠:用地面授積:6村486荷4平方袋米;容積率:漆≤1.6綠地率下:≥3珍0%其中集盼中綠地騙:≥首10%總建筑幣面積：臣103識(shí)782麗.4平掌方米物業(yè)類(lèi)型用地面積容積率建筑面積多層150001.1016500小高層386141.7768282.4soho8000.0特色商業(yè)街10000110000.0物業(yè)管理用房12500.801000.0合計(jì)64864.00103782.4A2地謹(jǐn)塊產(chǎn)品陽(yáng)建議—窄—產(chǎn)品捉分析北傳統(tǒng)居住面模式解析吸：通過(guò)南北圓向開(kāi)設(shè)門(mén)汗窗，解決蝕居住中的腳采光、通咬風(fēng)、晾曬偉等活動(dòng)地塊南向舟高速公路尾氣、團(tuán)噪音、眠視覺(jué)……高速公路屬帶來(lái)的諸垮多不利因船素將對(duì)地歌塊南側(cè)住賞宅帶來(lái)銷(xiāo)售阻凡力。A2地滔塊產(chǎn)品保建議—戴—改變動(dòng)傳統(tǒng)北采光：依嘴然南向，炸但只完成外采光景觀功輝能，通岔過(guò)密封冬窗隔離噪就音尾氣。使用密立封窗，猾隔離噪領(lǐng)音尾氣A2地塊音產(chǎn)品建議禍——改變賞傳統(tǒng)北通風(fēng)：利搜用地形特繩征，建筑統(tǒng)形成疊錯(cuò)燥，改南北制通風(fēng)為東升西通風(fēng)，形成端全頭陽(yáng)臺(tái)情，解決宜晾曬等矛問(wèn)題。運(yùn)用法國(guó)摟ALDE辱S（愛(ài)肆迪士）自職平衡式通姓風(fēng)系統(tǒng)；室內(nèi)90吊％以上的鄙空間實(shí)現(xiàn)他自然通風(fēng)伐，“會(huì)呼堤吸的窗”濾。中央式蛛機(jī)械通風(fēng)猾系統(tǒng)原理鉆：VMP句K系拳統(tǒng)能保證凈室內(nèi)高質(zhì)濱量、持續(xù)服、無(wú)噪音丈通風(fēng)，尤竭為適用新答建的住宅杠。風(fēng)機(jī)通瞎常安裝于旋屋頂，用尤于排出污緞濁空氣，桐室外新鮮仔空氣通過(guò)紛自平衡式睬進(jìn)風(fēng)口進(jìn)遞入各主要抖房間內(nèi)。的異臭味、孩懸浮顆粒魯物、水蒸臭氣，引入屑室外自然炊新風(fēng)，防堵止交叉感疤染疾病。A2地鼻塊產(chǎn)品耽技術(shù)使態(tài)用——校新風(fēng)系狼統(tǒng)戶(hù)均投拼入約7電000之——1伏000葬0元A2地病塊產(chǎn)品遠(yuǎn)技術(shù)使酷用——號(hào)其他設(shè)拘施設(shè)備降噪措施小區(qū)外圍綠化帶密植高、中、低喬、灌木，選擇能有效吸收噪音的樹(shù)種，降低噪音；合適的隔音屏、墻；氣密性一級(jí)的外門(mén)窗，雙層中空玻璃中央吸塵系統(tǒng)采用中央吸塵系統(tǒng)，有效吸收室內(nèi)灰塵，改善室內(nèi)空氣質(zhì)量太陽(yáng)能照明技術(shù)廣泛使用太陽(yáng)能草坪燈、太陽(yáng)能樓牌號(hào)照明系統(tǒng)、小區(qū)指示系統(tǒng)、太陽(yáng)能時(shí)鐘，有效節(jié)約能源雨水收集系統(tǒng)收集屋頂、露臺(tái)雨水，以及采用植草磚、滲透磚收集地表徑流水，經(jīng)處理后做景觀綠化用水有機(jī)垃圾生化處理實(shí)行有機(jī)垃圾生化處理，減少污染自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)采用愛(ài)迪士自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)，有效改善室內(nèi)空氣質(zhì)量A2地塊頑產(chǎn)品技術(shù)大使用新技術(shù)事使用訴終求：改善地塊敬南側(cè)道路只帶來(lái)的噪凡音、尾氣黃等不利影份響；應(yīng)用原則兆：以通風(fēng)勇、空氣故凈化、商環(huán)保等全生態(tài)概擾念打造扭，規(guī)避度投入較鳴大的保報(bào)溫等訴待求點(diǎn)應(yīng)用范圍攝：高投入晨部分針對(duì)性的使用問(wèn)，低投入關(guān)部分普及幻玉性使用。A2地孩塊產(chǎn)品襖風(fēng)格建唇議絢麗斑斕懸，富有強(qiáng)赤烈現(xiàn)代感眾的外立面及形態(tài)；充分展餃現(xiàn)生活蠢“活力考”所帶谷來(lái)的跳妥躍感。A2地英塊產(chǎn)品心風(fēng)格建關(guān)議臨街面弟采用凹蠶凸的商盞業(yè)形態(tài)招，形成封小型廣哪場(chǎng)，增劈燕加商業(yè)剝的生活費(fèi)氛圍；通過(guò)特奪色小分懶割商業(yè)讓?zhuān)瑢?shí)現(xiàn)土商業(yè)的辮快速銷(xiāo)埋售。A2地箱塊規(guī)劃支建議—鈔—戶(hù)型毯配比建裝議物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型戶(hù)型面積(平方米)總戶(hù)數(shù)(戶(hù))總建筑面積(平方米)多層2/2/1852823802/2/2904843203/2/2110303300頂層復(fù)式150203000合計(jì)13000小高層2/1/185184156403/1/1105250262503/2/211513014950頂層復(fù)式180509000合計(jì)65840SOHO1/11/165956175合計(jì)15175A2地捆塊戶(hù)型悠建議3房2廳飼105—奧125平旨方米大進(jìn)深陽(yáng)美臺(tái)，雙層桶挑高；大凸窗，秧增加室剖內(nèi)使用膨空間；大面積色入戶(hù)陽(yáng)喬臺(tái)。A2地塊告戶(hù)型建議2房1廳購(gòu)80-1貢00平方慕米大進(jìn)深陽(yáng)索臺(tái)，雙層碑挑高；大凸窗，驗(yàn)增加室當(dāng)內(nèi)使用筋空間；壓縮餐籌廳、客承廳面積象；適宜進(jìn)螞行出租腫使用。A2地塊架商業(yè)定位抬——活力收生活平臺(tái)蔽構(gòu)筑醫(yī)療/健康系統(tǒng)(He羨alt乞h&C悲are萬(wàn)Sy魔ste刊m)文化/教育系統(tǒng)(Cul工ture界&Edu撤cati暴onS期yste郵m)商業(yè)/餐飲系英統(tǒng)(Com俯merc娃ial&曠Food般Sy豪stem軟)運(yùn)動(dòng)/休閑系統(tǒng)(Sp敘ort哀&Le燦isu便re懲Sy類(lèi)ste找m)社區(qū)服務(wù)齒系統(tǒng)（Com格mun自ity排Se炎rvi幫ce越Sys俘tem）不設(shè)置斧大規(guī)模厭集中商粘業(yè)，小萌分割可汪銷(xiāo)售單淹位業(yè)態(tài)已為主通過(guò)非線(xiàn)慌性的建筑傍形式，形寨成人流節(jié)壁點(diǎn)，形成困休閑生活氏氛圍內(nèi)外結(jié)合核，構(gòu)筑五該大生活系餡統(tǒng)A2地塊奇活力生活緒平臺(tái)構(gòu)筑上海市第饅一人民醫(yī)忙院***怎*分院地塊東粘西側(cè)社州區(qū)衛(wèi)生摧站商業(yè)街內(nèi)防設(shè)置藥店文化/眨教育系匠統(tǒng)地塊北非側(cè)幼兒寄園、小襖學(xué)茸北中食學(xué)商業(yè)/勢(shì)餐飲系晚統(tǒng)商業(yè)街戚配置特?fù)渖?、鄭高檔次薯餐飲、清娛樂(lè)、件休閑商黃業(yè)業(yè)種運(yùn)動(dòng)/候休閑系輝統(tǒng)商業(yè)街賽內(nèi)設(shè)置笑運(yùn)動(dòng)、莫休閑類(lèi)說(shuō)業(yè)種結(jié)合景胸觀，設(shè)挨置公共坐運(yùn)動(dòng)設(shè)夏施社區(qū)服映務(wù)系統(tǒng)會(huì)所功能善化商業(yè)街封設(shè)置豐餡富的生燒活類(lèi)業(yè)舍種，如詳：洗衣綠、家政史、中介侮等醫(yī)療/匹健康系慘統(tǒng)A2地妹塊景觀兵建議以形體感款強(qiáng)烈的硬道地景觀結(jié)爽合植被形即成豐富的融圖案組合旅；地塊南附側(cè)密植繁高大喬貫?zāi)?，以拾降低高草速公路蘆帶來(lái)的妖不利影犁響；大量使用濟(jì)室外休閑勒類(lèi)小品，激提供豐富栗多彩的室消外休閑活丑動(dòng)空間。Par墊3項(xiàng)目媽客戶(hù)定位物業(yè)價(jià)格物業(yè)面劍積物業(yè)總價(jià)可承受僵家庭年尋收入潛在客韻戶(hù)類(lèi)型（購(gòu)買(mǎi)力鋼類(lèi)型）產(chǎn)品功驢能偏好獅過(guò)濾產(chǎn)品情感敞偏好過(guò)濾目標(biāo)客戶(hù)鎖定目標(biāo)客戶(hù)搜簡(jiǎn)述客戶(hù)定絨位流程經(jīng)濟(jì)年型中產(chǎn)脂型富裕謠型富貴榜型富豪寫(xiě)型功能河偏好情感歲偏乘好擁有型商務(wù)型文化型精神型投資型奢華型健康型休閑型教育型生活型贍養(yǎng)型運(yùn)動(dòng)型工作型購(gòu)買(mǎi)力谷產(chǎn)品偏唉好模型單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新上海人中學(xué)3口之家單身丁客三代同堂中大學(xué)3口之家丁客家庭兒女立家三代同堂二老空巢工作型教育型運(yùn)動(dòng)型休閑型生活型工作型贍養(yǎng)型生活型健康型工作型贍養(yǎng)型健康型生活型教育型健康養(yǎng)老（51-60歲以上）品質(zhì)家庭（41-50歲）都市新銳（26-40歲）新新人類(lèi)（22-25歲）家庭結(jié)構(gòu)火產(chǎn)品偏好襖模型地鐵9煉號(hào)線(xiàn)***校*地區(qū)排客戶(hù)分怒布模型****猾地區(qū)主力老客戶(hù)為*斃***本用地客群，根據(jù)文薈各峰景的客冬戶(hù)來(lái)源分裹析，結(jié)合疤地鐵9號(hào)扣線(xiàn)的影響卸作用，判酷斷***啦*地區(qū)客慣戶(hù)分布以貝本地居民伙為核心，飄輻射至閔壩行和徐家肆匯地鐵沿渾線(xiàn)區(qū)域人倘群。項(xiàng)目客戶(hù)股定位地塊產(chǎn)品類(lèi)型面積（m2）總價(jià)（萬(wàn)元）首付（萬(wàn)元）商業(yè)貸款（公積金貸10萬(wàn)）月供（20年）A3情景洋房135-170108-13632.4-40.865.6-85.24745-6163小高層公寓120-14078-9123.4-27.344.6-53.73226-3885多層公寓85-11062-80.318.6-2433.4-46.32416-3349A2小高層公寓85-11555-7516.5-22.528.5-42.52062-3074Soho（精裝）45-6537-5411.1-16.215.9-27.81150-2010購(gòu)買(mǎi)力純模型定榨位（A搶3）房屋總價(jià)（萬(wàn)）首付30%公積金10年貸款月供1000商業(yè)貸款商貸月供（20年）家庭可支配穩(wěn)定年收入（萬(wàn)）基本客戶(hù)類(lèi)型延伸客戶(hù)類(lèi)型4012101814075.6經(jīng)濟(jì)型中產(chǎn)型5015102519557.860181032250210.080241046359714.4中產(chǎn)型富裕型經(jīng)濟(jì)型100301060469118.8120361074578623.1150451095742829.72006001401094743.8富裕型富貴型中產(chǎn)型3009002101642065.640012002802189487.6500150035027367109.5富貴型富豪型1000300070054734218.915004500105082101328.4富豪型購(gòu)買(mǎi)力贏模型定躍位（A譯3）小高層公代寓目標(biāo)客群：家庭收入弊：家庭年耽收入在14萬(wàn)以上月還貸能督力：3500劈燕元以上主力客黑戶(hù)：中產(chǎn)型聰家庭輔助客戶(hù)隱：經(jīng)濟(jì)型枯家庭情景洋房輛目標(biāo)客群：家庭收入罰：家庭年喚收入在18萬(wàn)以上月還貸勺能力：450莫0元以上主力客漏戶(hù)：中產(chǎn)型止家庭輔助客燙戶(hù)：富逆裕型家怖庭產(chǎn)品功絕能偏好特性過(guò)濾濾（A3課）產(chǎn)品功哄能特征濫：交通及區(qū)沖域：**讀**、外尺環(huán)、新城派東區(qū)小區(qū)配失套：教啟育、醫(yī)懇療、商菜業(yè)配套廉齊全，漿檔次一鞠般房型特豆點(diǎn)：情邪景洋房兵、舒適輛性公寓社區(qū)規(guī)右劃：基寄本成型醒，后期飽變化不蒜大。地誤鐵9號(hào)線(xiàn)。過(guò)濾生活型羞、贍養(yǎng)詳型、休郊閑型、臂健康型“品質(zhì)數(shù)家庭”禮：中大足學(xué)三口纖、丁客俊家庭“都市新哈銳”：幼泊小三口“健康津養(yǎng)老”?。喝浲卯a(chǎn)品情感材偏好性過(guò)論濾（A3篩）產(chǎn)品情感減特征：****饑新城“偏融中心”，仇新老城區(qū)缺邊界的特犬殊位置，商使產(chǎn)品在癢滿(mǎn)足**縱**老城時(shí)居民居住詢(xún)改善要求業(yè)同時(shí)，也廈滿(mǎn)足了該黨客群的地疼域歸屬感裝。過(guò)濾精神型、珠擁有型目標(biāo)客辨戶(hù)分布筆定位(溝A3)略：地塊到徐哥家匯車(chē)行貨30分鐘鏡，且9號(hào)補(bǔ)線(xiàn)的年底賣(mài)開(kāi)通將大囑大提升*錯(cuò)***區(qū)由域的交通豆便捷性，妹因此，我很們?nèi)Χǖ男蚰繕?biāo)客戶(hù)突的居住區(qū)皂域?yàn)椋汉诵哪坑緲?biāo)區(qū)域脊：****私本地中高遙端收入人瓜群。輔助性沾客戶(hù)：闖居住或甚工作在我徐匯、御閔行等勢(shì)地區(qū)，疼需要改腦善居住皺環(huán)境的書(shū)人群。其他類(lèi)型動(dòng)拆遷家庭投資客中產(chǎn)及富裕三代同堂都會(huì)新銳富裕階層富裕二口之家中產(chǎn)及富裕三口之家****本地徐家匯閔行浦西中環(huán)沿線(xiàn)其他區(qū)域核心客戶(hù)輔助客欠戶(hù)游離客戶(hù)偶得客嗽戶(hù)目標(biāo)客宜戶(hù)描述睡(A3)：核心客戶(hù)：**箭**本鄭地的有深地區(qū)歸粗屬情感趣的中產(chǎn)憶及富裕面型家庭瓣。輔助客戶(hù)：徐家匯斬和閔行地禁區(qū)，有改哲善居住條額件要求的劍中產(chǎn)家庭漲，此類(lèi)客門(mén)戶(hù)對(duì)價(jià)格也較為敏感器。游離客董戶(hù)：外埠滅投資客志群及市探區(qū)的部基分動(dòng)拆巷遷客群揀。項(xiàng)目客荒戶(hù)定位累（A2竄）房屋總價(jià)（萬(wàn)