年北京某大型地產(chǎn)公司與總包單位的溝通管理

與總包單位溝通管理

北京**項目部2007年12月18日2目錄**地產(chǎn)簡介**工程體系簡介對總包單位工作的要求和提醒3

業(yè)務(wù)緯度創(chuàng)建篇、項目篇、榮譽篇財務(wù)緯度銷售收入、土地儲備、銀行信用**地產(chǎn)簡介4業(yè)務(wù)︱創(chuàng)建︱**起源……**花園地塊原貌，19975業(yè)務(wù)︱創(chuàng)建︱“**”成為城市新地標(biāo)**社區(qū)俯瞰圖**大社區(qū)占地1083畝，約72.2萬平米，建筑面積約128萬平米，提供各類住宅及商鋪約6600戶。6業(yè)務(wù)︱創(chuàng)建︱三大業(yè)務(wù)板塊地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)運營物業(yè)管理7業(yè)務(wù)︱項目︱高端別墅建設(shè)高端別墅項目近70萬平方米，已竣工50.3萬平方米，交付業(yè)主1300余棟。8業(yè)務(wù)︱項目︱中高端花園洋房建設(shè)中高端花園洋房53.9萬平方米，已竣工27.9萬平方米，交付業(yè)主近2000戶。9業(yè)務(wù)︱項目︱中端高層公寓建設(shè)中端高層公寓205萬平米，已竣工115.8萬平方米，交付業(yè)主8000余戶。10業(yè)務(wù)︱項目︱商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)近50萬平方米，已竣工34萬平方米，持有2個大型都市購物中心，三個社區(qū)商業(yè)中心，合作品牌商家800余戶。11業(yè)務(wù)︱榮譽︱企業(yè)獎項

2006年3月，2006中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)

——國務(wù)院研究發(fā)展中心、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院

2006年10月，2005—2006年度中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)

——中國建設(shè)部、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會

1998年－2007年，連續(xù)10年、五屆重慶10佳住宅小區(qū)第一名2007年4月，2006年4月，2004年3月全國住宅用戶滿意度第一名

——中國質(zhì)量協(xié)會、全國用戶委員會

2006年3月，重慶市第四屆“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五十強”

——重慶市人民政府12業(yè)務(wù)︱榮譽︱合作方評價

“也許不是最大，但肯定是最好的公司”

——著名城市經(jīng)營與發(fā)展戰(zhàn)略專家王志綱

“以客為尊，在房地產(chǎn)界中少見的優(yōu)秀企業(yè)”

——香港置地亞太區(qū)首席代表郭建豪

“**地產(chǎn)是我們最值得敬重的合作伙伴”——沃爾瑪（中國）深圳總部

“與你們合作，Iamveryhappy！”

——百安居副總裁司馬蘭德13財務(wù)︱銷售收入（回顧）2007年預(yù)計銷售總收入在90億左右人民幣萬元01-06年復(fù)合增長率63%14財務(wù)︱土地儲備截至目前，**集團已在北京、上海、重慶、成都、西安拿地進行房地產(chǎn)開發(fā)。截至2007年底，**集團累計交房面積318萬平方米、已銷售待交房面積140萬平方米、在建面積370萬平米、規(guī)劃面積191萬平方米。15良好的銀行信用2007年8月中國農(nóng)業(yè)銀行授予45億元集團授信

2007年7月中國建設(shè)銀行授予33億元集團授信

2006年3月中國建設(shè)銀行授予AAA級信用單位

2006年5月中國農(nóng)業(yè)銀行授予AAA＋級信用單位

2006年1月農(nóng)業(yè)銀行重慶分行“最佳銀企合作單位”

2005年5月榮獲中國建設(shè)銀行總行守信和穩(wěn)健企業(yè)稱號16**在北京在北京目前有4個二級開發(fā)項目，建筑面積約150萬平米；2個一級開發(fā)項目，建筑面積約100萬平米。我們認(rèn)為：優(yōu)秀的分供方是我們的核心競爭力我們倡導(dǎo)：所有的分供方是我們的同路人我們希望：在北京找到能夠與**一起成長的同路人17目錄**地產(chǎn)簡介**工程體系介紹對總包單位的工作要求和提醒18**工程體系標(biāo)準(zhǔn)高工作標(biāo)準(zhǔn)要求高于同行業(yè)，這對第一次與**合作的所有單位都是挑戰(zhàn)高標(biāo)準(zhǔn)意味著高投入，希望總包單位做好心理準(zhǔn)備實例圖片19**工程體系人力資源配置規(guī)范化管理：要求很多工作落實到書面的多于同行，因此，與**合作，會有很多案頭工作**工程部的人員配置要求較高，對技術(shù)問題愛鉆研，希望在技術(shù)方面總包單位要認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)、一絲不茍；工程部多項目運作，項目部人員由工程部調(diào)配；**是最容易也最難打交道的甲方；20目錄**地產(chǎn)簡介**工程體系介紹對總包單位的工作要求和提醒

21根據(jù)合彎同履行豆職責(zé)根據(jù)總頓包合同鋒約定：包總承包吩方須按齒合同文爬件的規(guī)菊定，在對各方面酬都能使否發(fā)包方鳴滿意，槐并遵循粉發(fā)包方毒所有合泄理的指程示和要鐮求下執(zhí)金行及完秘成合同架文件所壩說明的犁本工程畏，包括慢其中部乎分的設(shè)帥計和/或保修(如果該掙設(shè)計和/或保修是住說明包括劇在本工程席內(nèi)的)。22對總包溜單位的尚工作要潮求和提溜醒以下將匹從八個攀方面對厲總包單叉位進行移交底：技術(shù)及質(zhì)市量要求進度管極理的要非求安全文貨明施工型管理的率要求總包與胃分包的矛關(guān)系總包單賢位需要夜參加的窗會議獎勵與厚處罰甲方與哭監(jiān)理的屠工作方蟻式交底甲方工澤作制度屑流程交維底23（一）技辱術(shù)及質(zhì)量福要求根據(jù)總包享合同約定融：總承包店方并須保蓮證本工程版的整體結(jié)激構(gòu)工程達燥到獲得北鉛京市結(jié)構(gòu)彈工程長城泡杯金獎的沖質(zhì)量等級梁，有關(guān)費冷用須包括圈在合同總煌價內(nèi)。24（一）足技術(shù)及笑質(zhì)量要睬求首先要株做正確按圖施充工（圖浙紙、變菠更洽商救）是質(zhì)踢量和工防期的前河提，總侍包單位堵必須在腳第一時遲間把變怎更洽商域標(biāo)注在僵圖紙上召并對相古關(guān)人員短交底，罵做正確寸了，才耗能保證足質(zhì)量，接才能保貼證工期串。方案先擠行所有總分類包單位，幕必須事先廉有施工方豬案才能施縫工，只有忠事先充分尚考慮清楚崇，才能保阻證工作做播好。施組僻及方案需孫按照長城誘杯格式編會制。方案審揪批流程，方案審查壩意見表-監(jiān)理25（一）技由術(shù)及質(zhì)量糖要求樣板帶路堅持樣磨板引路雜，做出獵樣板經(jīng)蜓甲方監(jiān)浙理確認(rèn)井后，再懼進行大賽規(guī)模施逝工。規(guī)范為上一切根朝據(jù)圖紙帥、規(guī)范劇、圖集夠、方案貌，總包可單位對綁技術(shù)問徹題要認(rèn)敵真嚴(yán)謹(jǐn)悉，技術(shù)詠管理人諷員要對筍規(guī)范要饅求比較程清楚。移交有毒據(jù)無論是總科分包之間羞，還是總裝包內(nèi)部的終不同專業(yè)麥之間，要汗求工作界父面的移交涌必須履行苦書面的手梢續(xù)，確保潮上道工序象合格后進袖行下道工訴序。移交表鐮格模板總包單查位應(yīng)根遣據(jù)現(xiàn)場賓實際情培況編制曲移交表棒格26（一）技懂術(shù)及質(zhì)量桌要求資料同步要求施懷工單位棗工程資驚料必須制同步，笑監(jiān)理同毀意進行課的工作制，如果困沒有正戶式資料轉(zhuǎn)，就先觸草簽后錄補正式矛資料。及時收測全反饋質(zhì)量呆狀況所有工氣作，只中要一做敏完具備留收測條黎件，就趕應(yīng)第一赤時間進吳行收測塌。要求冊監(jiān)理監(jiān)備督施工沙單位完柏成收測島工作，悄并向甲賄方報送均監(jiān)理書尖面簽名銹的收測濁成果。主體結(jié)構(gòu)及施工階段背檢查收測充的要求如果下，總包象應(yīng)根據(jù)現(xiàn)終場情況編掉報相應(yīng)的均檢查收測丘結(jié)果。主體結(jié)構(gòu)斤施工階段冤檢查收測曉的要求示化例27（二）進釘度管理的霜要求樣板區(qū)，柳要求200閑8年7月30日之前駱完工（皆含市政切、景觀造和精裝典）1、2標(biāo)段，總缸工期512天。請總償包單位據(jù)厘此編制總火進度計劃要求所架有的計皂劃編制菜必須使況用pro破jec呢t軟件，樣尺板區(qū)按樓剪棟、其余生按流水段透編制進度賠計劃。并要求悠編制橫所道圖計踏劃，橫道圖戒計劃模倒板28（二）脆進度管馳理的要趨求月進度裂計劃。要求每沃月25日17：00之前提交罪下月月度攔工作計劃狐。施工周立報。施工周牌報模板施工日報住。要求施療工單位錢報日報最，監(jiān)理損單位審耗核匯總辯后轉(zhuǎn)甲箏方。日報格式燥模板29（三）室安全文態(tài)明施工顆管理的拉要求根據(jù)總包頌合同約定粘，本工程臂項目工地肺要求是花渠園式工地而，請總包萍單位編制赤專門施工濱方案確保竟達到合同園要求。安全文撓明周例歪會。每紋周二上蓬午9：30安全帽顏驕色：要求藥施工單位幅管理人員沖紅色，工沙人藍色或戒黃色。30（四）痕總包與臥分包的渾關(guān)系總包單位杯應(yīng)在現(xiàn)場盤實行一體沸化管理，灰將所有分沾包單位納脈入總包統(tǒng)茄一管理總包單虛位是現(xiàn)斷場管理氏的核心獄和樞紐以。所有替要求分室包單位擱的工作什，書面窩指令發(fā)呆送總包期單位，設(shè)總包負(fù)核責(zé)抄送鄙分包單銳位。分包單急位的工衡程進度徹款需由瘦總包簽懷字。31（四）總咽包與分包茶的關(guān)系總包單荒位在管嘆理分包味單位的彎同時，捎應(yīng)根據(jù)欄合同對湖分包單旋位給與駐必要的蘿服務(wù)：總包未指拆腳手拋架之前雖，需免病費提供閣給分包蕩使用。水電費在燦總包合同覽中包干。鬼工程實施慨過程中，絕總包應(yīng)提淡供足夠及桃合理的臨籍時水、電叔接駁點。長獨立工程嚴(yán)水電費掛答表計量。施工過磁程中，件總包需惜為分包膨及獨立喊工程提稻供辦公瞇室、庫刊房。指定分包傾的垃圾統(tǒng)題一由總包仙清運。費裕用包干。32（五）黑總包需餡要參加趴的會議總承包且合同交葡底會由施工蔽單位自涼行組織箭，要求選總包單狐位全體積管理人壤員參會斃，甲方絹和監(jiān)理涉旁聽。預(yù)該交底旱會應(yīng)在登總包單幅位進場韻施工后15日內(nèi)組織佳。監(jiān)理例候會每周三艘下午2：00，工地坑會議室施工單貿(mào)位在會查議前一蕩天報施牌工周報腳，會上紛簡要匯司報工作弱完成情憐況和下郊周計劃底，主要晃匯報未仁按計劃仁完成的轎工作及刑改進措偵施，匯英報存在渠的問題苗及改進登措施，秒提出要駱求甲方腳監(jiān)理解校決的事敵項；33（五）總侄包需要參吉加的會議安全文光明周例冠會質(zhì)量（進擾度）專題喘會監(jiān)理或甲帝方組織，雖就質(zhì)量或喪進度召開艇的專題會超?，F(xiàn)場問瞞題點評娃會根據(jù)現(xiàn)場畝質(zhì)量、進餐度、安全林文明的狀噴況，由總圣包單位總收工（或生帳產(chǎn)經(jīng)理）轉(zhuǎn)牽頭組織讀，對一階毀段存在的幕問題進行階總結(jié)點評森，分析下加一階段改千進的方法搜和措施。磚首次點評壇會將由甲納方組織?；蕟栴}點評敏必須采用徐照片，以PPT文件的躁形式進消行總結(jié)喝。34（五）亭總包需歡要參加綢的會議甲方公司偷檢查每半月上由甲方禮公司層揭面組織刃、監(jiān)理確實施的濟項目檢擔(dān)查(含質(zhì)量\進度\安全生煉產(chǎn)\文明施豪工)具體檢躲查時間絹由甲方泛通知監(jiān)巡壽理，監(jiān)鬼理通知沿總包，汪要求總遍包準(zhǔn)備霧相關(guān)圖看紙、檢楚測工具簽等甲方監(jiān)理闖組織的協(xié)暑調(diào)會35（六）圈獎勵與除處罰樣板區(qū)工做期獎勵：2～6節(jié)點每個麗節(jié)點設(shè)工老期完成獎5萬元；辣若在規(guī)全定的時誓間內(nèi)完貼成樣板紹區(qū)工程體達到開模放條件乓則再獎膨勵15萬元，總計40萬。36（六）獎趨勵與處罰一二標(biāo)段惱工期獎勵饑：以上2～5節(jié)點每餐個節(jié)點刷設(shè)工期抹完成獎20萬元；劇若在合趕同時間助內(nèi)完成律竣工備蔥案則再滾獎勵40萬元，總計120萬。37（六）夫獎勵與題處罰本合同執(zhí)考行過程中管，出現(xiàn)下討述情況時量（包括但漆不限于）橡，甲方將侵對乙方進肌行每次500元—5000川0元的處漸罰，情節(jié)厲嚴(yán)重者犁，甲方相有權(quán)單敗方終止慢合同，勵并且不析會因此壘而承擔(dān)掉任何賠惡付及違屆約責(zé)任睡，反之淘由于下狂述行為胳而給甲嶼方造成短的全部慚損失由偷乙方負(fù)蹄責(zé)賠付序。乙方不運按施工償質(zhì)量驗床收規(guī)范蛾施工；乙方使用左質(zhì)量未達電到國家規(guī)伙范、相關(guān)惠技術(shù)要求桿或本合同話約定標(biāo)準(zhǔn)笑的材料施羨工；乙方不服到從甲方和殲監(jiān)理正確拴的管理、況協(xié)調(diào)，勸鑄阻；乙方未按其有關(guān)安全侵文明施工罪的要求和延規(guī)定施工缺；合同執(zhí)史行過程碼中乙方培出現(xiàn)的嚷違反國南家法律懸法規(guī)規(guī)角定等甲京方認(rèn)為舒已經(jīng)造共成不良笑影響或勵有損于爭本合同防執(zhí)行的歉行為。乙方未經(jīng)故甲方同意構(gòu)更換本合省同相關(guān)施敏工人員、水管理人員財。乙方未脾按施工側(cè)規(guī)程操賓作或管殿理不當(dāng)區(qū)造成任竿何一方深或第三球方人員鴿傷亡，狂除應(yīng)承勺擔(dān)相關(guān)共民事法幣律責(zé)任般外，還順應(yīng)接受嫩本合同說約定的文處罰。乙方未按煤甲方要求季完成成品畏及半成品富的現(xiàn)場保異護。38（六）獎民勵與處罰質(zhì)量與腫進度款技的關(guān)系徑。根據(jù)館合同約度定：承頑包人進快行下道頃工序前暑必須實襪行自檢閑、互檢貢及交接里檢的“三檢制”。若經(jīng)發(fā)咐包人、監(jiān)從理或質(zhì)監(jiān)晚站復(fù)查，瓜發(fā)現(xiàn)有任扛何分項工晃程未能達巧到或符合《建筑工程日施工質(zhì)量晉驗收統(tǒng)一壺標(biāo)準(zhǔn)》（GB50婚300-瞇2001）及有關(guān)葉的施工驗庫收規(guī)范、爐標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)沉定，除返孔工整改達恢到相關(guān)標(biāo)專準(zhǔn)，承擔(dān)衛(wèi)合同相關(guān)熄違約責(zé)任童及處罰外住，扣付承黃包人當(dāng)秋月工程壇進度款且工程翁竣工前販不于補單付此款隙。進度與進幫度款的關(guān)伸系。根據(jù)礎(chǔ)總包合同牽約定：月椒度施工進容度計劃因茄承包人原閣因未完成脖，如屬發(fā)葡包人控制慌的關(guān)鍵工醫(yī)作，每發(fā)謀生一次，飼承包人向鏟發(fā)包人支瞧付違約金500元，發(fā)倘包人可蕩以從當(dāng)脫月進度史款中扣潛除，并蒸有權(quán)暫停當(dāng)更月工程仇進度款污的支付。安全文肅明施工惡與進度隆款的關(guān)抹系。根饞據(jù)合同尋約定：筍根據(jù)《建筑施工鋼安全檢查下標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ總59－99），每月掘經(jīng)發(fā)包人裹及監(jiān)理組轟織檢查，蠻發(fā)現(xiàn)承包意人不合格無項目，緩付當(dāng)月默工程進度蜓款，直至勞整改并污經(jīng)檢查抬合格。39（七）射甲方與閃監(jiān)理的碑工作方惑式交底監(jiān)理代表癢甲方執(zhí)行莊合同對現(xiàn)場輝的質(zhì)量耍、進度伍、成本面、安全搞文明等啞進行全淘面管理40（七）甲降方與監(jiān)理按的工作方泄式交底監(jiān)理是璃現(xiàn)場文刊檔流轉(zhuǎn)里的樞紐甲方發(fā)出循的書面指