成都某城市規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)方案文本

成都市洪河片區(qū)規(guī)劃方案成都市洪河片區(qū)規(guī)劃方案２００8年１月24日匯報(bào)大綱功能定位總體規(guī)劃城市設(shè)計(jì)規(guī)劃控制土地增值研究及財(cái)務(wù)測(cè)算一、功能定位區(qū)域分析洪河片區(qū)規(guī)劃研究范圍洪河片區(qū)位于成都市東部新區(qū)起步區(qū)龍泉驛境內(nèi)，東至外環(huán)生態(tài)圈，北至成渝高速，西至十洪大道，南至老成渝路。總面積約9平方公里。規(guī)劃研究范圍高競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域中心城市；高效率的有機(jī)組群城市；高質(zhì)量的生態(tài)田園城市；安逸的人居最佳城市；圈層式發(fā)展單中心城市扇葉式發(fā)展一主四輔組群城市空間格局的審視層面(一)成都城市空間發(fā)展態(tài)勢(shì)與相關(guān)規(guī)劃的銜接成都環(huán)狀擴(kuò)散的城市結(jié)構(gòu)直接導(dǎo)致了城市出現(xiàn)六條軸線的外擴(kuò)，未來東部（成龍走廊）和南部（成華走廊）將成為成都城市空間拓展的主軸。洪河片區(qū)位于成龍走廊，成龍走廊功能定位為城市主要功能區(qū)，新型工業(yè)、公共服務(wù)、居住空間格局的審視層面(二)從城市發(fā)展走廊規(guī)劃看洪河成龍走廊與相關(guān)規(guī)劃的銜接保和片區(qū)為城市綜合功能區(qū)青龍湖公園將體育中心與十陵配套區(qū)在空間上加以整合，以體育健身為基礎(chǔ)、以競(jìng)技為核心、以娛樂運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚休閑為主導(dǎo)，集體育健身、商業(yè)購(gòu)物、娛樂休閑、時(shí)尚景觀、酒店辦公、健康居住六大業(yè)態(tài)于一體洪河片區(qū)目前承載的主要功能為居住三圣片區(qū)為城市副中心，將以行政辦公、商業(yè)商務(wù)、特色旅游休閑和居住為主導(dǎo)功能沙河堡片區(qū)以交通、物流和商業(yè)商務(wù)為主要功能空間格局的審視層面(三)洪河片區(qū)與周邊功能組團(tuán)關(guān)系分析與相關(guān)規(guī)劃的銜接空間格局的審視層面(四)區(qū)域交通聯(lián)系與相關(guān)規(guī)劃的銜接道路交通軌道交通處于兩條軸線交匯點(diǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的審視層面(一)基地處于區(qū)域兩條功能軸的交匯處兩軸：產(chǎn)業(yè)延展軸生態(tài)休閑軸區(qū)域分析中產(chǎn)階層逐漸成為成都主流人群，區(qū)域人口紅利的挖掘潛力巨大1985199520052015202520406080100低收入中產(chǎn)家庭崛起（4-6萬元）高收入中產(chǎn)家庭崛起（6-12萬元）貧困收入家庭迅速減少（<4萬元）注：按2001年可比價(jià)格，CEIC研究成都人口結(jié)構(gòu)比例（2006）人口紅利的“福利攫取”效應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的審視層面(二)區(qū)域人口紅利的挖掘潛力巨大Ⅰ區(qū)域分析房產(chǎn)消費(fèi)汽車消費(fèi)金融消費(fèi)創(chuàng)意娛樂消費(fèi)文體消費(fèi)中產(chǎn)的大量聚集，將有效發(fā)揮“人口紅利”的“福利攫取效應(yīng)”，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，有效支撐片區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)繁榮，利用新區(qū)開發(fā)契機(jī)提升成都的城市競(jìng)爭(zhēng)力中產(chǎn)階層消費(fèi)特點(diǎn)將為片區(qū)發(fā)展帶來五大機(jī)遇區(qū)域經(jīng)濟(jì)的審視層面(二)區(qū)域人口紅利的挖掘潛力巨大Ⅱ區(qū)域分析城市功能價(jià)值鏈的“洼地溢流”效應(yīng)國(guó)內(nèi)主要城市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比（2006）成都1978-2006主要年份三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化服務(wù)業(yè)成為成都宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的“洼地”，也成為下一輪發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的審視層面(三)服務(wù)業(yè)發(fā)展洼地為基地帶來了機(jī)遇Ⅰ區(qū)域分析批發(fā)和零售業(yè)住宿和餐飲業(yè)文化、體育和娛樂業(yè)金融業(yè)交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)房地產(chǎn)業(yè)教育批發(fā)和零售業(yè)住宿和餐飲業(yè)文化、體育和娛樂業(yè)金融業(yè)交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)房地產(chǎn)業(yè)教育成都2006年服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)武漢2006年服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)明顯的洼地效應(yīng)片區(qū)作為成都未來城市空間的主要拓展方向，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起豐富城市功能產(chǎn)業(yè)鏈條的重任成都需要進(jìn)一步調(diào)整服務(wù)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提升服務(wù)業(yè)層次和水平，完善城市功能價(jià)值鏈，與其城市性質(zhì)良好契合12區(qū)域經(jīng)濟(jì)的審視層面(三)服務(wù)業(yè)發(fā)展洼地為基地帶來了機(jī)遇Ⅱ區(qū)域分析價(jià)值活動(dòng)區(qū)域功能實(shí)力系統(tǒng)區(qū)域功能能力系統(tǒng)區(qū)域功能活力系統(tǒng)區(qū)域功能潛力系統(tǒng)區(qū)域功能魅力系統(tǒng)價(jià)值流物流人力流服務(wù)流技術(shù)流信息流資本流鏈區(qū)域功能價(jià)值成都第三產(chǎn)業(yè)中傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，造成產(chǎn)業(yè)活力和潛力不足，難以維持持久發(fā)展片區(qū)所在的東部新城作為成都城市空間拓展的主要方向，由于原有第二產(chǎn)業(yè)外遷以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的缺失，逐漸顯現(xiàn)較為嚴(yán)重的“產(chǎn)業(yè)空心化”現(xiàn)象，使得片區(qū)的城市功能活力、潛力和魅力明顯不足，城市功能價(jià)值鏈存在缺失片區(qū)需要從服務(wù)流、技術(shù)流和信息流入手，全面提升產(chǎn)業(yè)配套和層次，完善新城的城市功能，提升片區(qū)乃至成都的城市競(jìng)爭(zhēng)力注：橙色代表成都大區(qū)域以及片區(qū)目前的價(jià)值鏈欠缺部分價(jià)值活動(dòng)包含產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造過程中實(shí)現(xiàn)其價(jià)值增值的每一個(gè)環(huán)節(jié)價(jià)值流包含相應(yīng)平臺(tái)（基礎(chǔ)平臺(tái)、操作平臺(tái)、服務(wù)平臺(tái)）和條件（政策體制、政府管理、市場(chǎng)秩序、社會(huì)文化）區(qū)域經(jīng)濟(jì)的審視層面(三)服務(wù)業(yè)發(fā)展洼地為基地帶來了機(jī)遇Ⅲ“產(chǎn)業(yè)空心化”促使片區(qū)應(yīng)該主動(dòng)承擔(dān)新城城市功能價(jià)值鏈欠缺的環(huán)節(jié)區(qū)域分析片區(qū)發(fā)展定位建議片區(qū)發(fā)展要點(diǎn)解析（一）基于居—業(yè)和諧共生的新城發(fā)展觀新城發(fā)展與新城宜居特質(zhì)的契合對(duì)城市/產(chǎn)業(yè)功能的支持新城發(fā)展宜居維度宜業(yè)維度生態(tài)環(huán)境改善城市氛圍塑造為了避免國(guó)內(nèi)外新城發(fā)展過程中出現(xiàn)的“有業(yè)無城”開發(fā)區(qū)模式和“有城無業(yè)”臥城模式的弊端，我們倡導(dǎo)洪河片區(qū)在開發(fā)過程中對(duì)“宜居”維度和“宜業(yè)”維度的雙重強(qiáng)調(diào)“宜居”和“宜業(yè)”應(yīng)當(dāng)作為洪河片區(qū)新城開發(fā)的兩條主線，通過兩者功能的完善，以螺旋上升的軌跡發(fā)展，使片區(qū)逐漸由現(xiàn)狀的城郊松散城鎮(zhèn)格局演化為具有完善城市功能的新城副中心區(qū)域洪河片區(qū)在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向下的宜居新城發(fā)展模式引導(dǎo)下，將形成生態(tài)化的宜居城市風(fēng)貌，成為后成都時(shí)代新城開發(fā)典范123片區(qū)發(fā)展定位建議片區(qū)發(fā)展要點(diǎn)解析（二）構(gòu)筑成都東翼首席宜居宜業(yè)新城我們認(rèn)為：洪河片區(qū)可以有效平衡“居—業(yè)”兩個(gè)維度的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與居住環(huán)境的提升，在東部新城開發(fā)過程中承擔(dān)起加強(qiáng)區(qū)域聯(lián)動(dòng),提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)功能鏈價(jià)值及推進(jìn)片區(qū)發(fā)展的重任，最終促成東部新城成為成都東部首席宜居宜業(yè)新城：提升現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造適應(yīng)區(qū)域未來城市化方向的高能級(jí)服務(wù)業(yè)多項(xiàng)城市功能的整合與完善，彌補(bǔ)缺失城市功能產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)作為承接三圣副中心與十陵體育產(chǎn)業(yè)區(qū)的樞紐，處于生態(tài)軸與產(chǎn)業(yè)軸交點(diǎn)承接主城外溢城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的重要基地區(qū)域城市功能產(chǎn)業(yè)鏈的提升完善者1東部新城宜居宜業(yè)新城開發(fā)模式的締造者2全新生活方式打造下的宜居新城范式，生態(tài)化智能化國(guó)際化社區(qū)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群支撐下現(xiàn)代宜業(yè)新城，提供多樣化就業(yè)選擇，成為整個(gè)動(dòng)部新區(qū)發(fā)展的強(qiáng)大引擎對(duì)于居—業(yè)雙重維度的重視，真正成為富有活力和持續(xù)發(fā)展力的新城典范片區(qū)發(fā)展定位建議片區(qū)產(chǎn)業(yè)功能研究23.1824.8531.2741.0953.4569.6877.1169.6279.18基地發(fā)展該類服務(wù)業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)指標(biāo)總得分27.8031.4932.09公共服務(wù)業(yè)集群28.5731.0333.51信息服務(wù)業(yè)集群33.2637.9636.84新型服務(wù)業(yè)集群52.4552.1059.21中介服務(wù)業(yè)集群57.9664.1865.98產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新孵化集群62.4766.2268.56特色商貿(mào)業(yè)業(yè)集群68.8767.8879.01特色創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群71.8383.4177.83健康服務(wù)業(yè)集群77.6087.9784.04流程外包產(chǎn)業(yè)集群最終處理成果促進(jìn)片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、協(xié)同指標(biāo)總得分市場(chǎng)吸引力、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景指標(biāo)總得分

產(chǎn)業(yè)集群候選產(chǎn)業(yè)集群的最終統(tǒng)計(jì)結(jié)果根據(jù)專家所打分?jǐn)?shù)再乘以冪權(quán)重得到各候選產(chǎn)業(yè)的最終得分（下圖）基于總體評(píng)價(jià)的結(jié)果可以看出，洪河片區(qū)應(yīng)大力發(fā)展流程外包產(chǎn)業(yè)群、特色創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群、特色商貿(mào)和健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)群。其中流程外包產(chǎn)業(yè)群的綜合得分最高，表現(xiàn)搶眼值得重點(diǎn)關(guān)注。片區(qū)產(chǎn)業(yè)功能研究現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)導(dǎo)京入建議違（一）嚼BPO肚產(chǎn)業(yè)集脈群適配性堡分析基地發(fā)驕展BP賀O的適曉配性條漲件區(qū)位：稠主城前智端產(chǎn)業(yè)嬌外溢人才：預(yù)吹期人才資遮源支撐金融離岸外包服務(wù)第三方物流服務(wù)外包洪河BPO業(yè)務(wù)發(fā)展方向1１２金融后臺(tái)數(shù)據(jù)中心經(jīng)濟(jì)：拔產(chǎn)業(yè)基項(xiàng)礎(chǔ)支撐本雄厚環(huán)境：人喊居環(huán)境舒船適宜人片區(qū)產(chǎn)返業(yè)功能祖研究現(xiàn)代服悶務(wù)業(yè)導(dǎo)神入建議們（一）緊——B熄PO產(chǎn)朗業(yè)集群細(xì)分業(yè)態(tài)遠(yuǎn)建議（一頑）：金融朝后臺(tái)數(shù)據(jù)吩中心適合基地少發(fā)展BP夫O細(xì)分產(chǎn)泡業(yè)（一）崇：金融后豆臺(tái)數(shù)據(jù)中綱心的導(dǎo)入漏時(shí)序建議金融業(yè)尖后臺(tái)服的務(wù)外包顫導(dǎo)入的株優(yōu)先時(shí)撇序1銀行卡業(yè)務(wù)容災(zāi)備份啟動(dòng)階段2單據(jù)處理檔案管理客戶服務(wù)擴(kuò)張階段3技術(shù)研發(fā)信息數(shù)據(jù)中心成熟階段通過分階阿段的項(xiàng)目塑時(shí)序?qū)虢梗够仞z成為與東堅(jiān)大街金融收聚集區(qū)緊屢密聯(lián)系的閉金融后臺(tái)蔽數(shù)據(jù)中心碗，成為成航都甚至西田南地區(qū)的再金融后臺(tái)捉支持高地餓，并起到希完善東部析新城城市堅(jiān)功能價(jià)值鴿鏈的作用友，提升東敘部新城的惜產(chǎn)業(yè)能級(jí)片區(qū)產(chǎn)業(yè)稍功能研究服務(wù)業(yè)導(dǎo)跡入建議（孩一）——促BPO產(chǎn)釘業(yè)集群導(dǎo)學(xué)入細(xì)分業(yè)態(tài)王建議二：陵第三方物塑流管理咨謠詢適合基回地發(fā)展飄BPO晚細(xì)分產(chǎn)臟業(yè)（二較）：第孫三方物雅流BP鞋O基地應(yīng)當(dāng)彩成為區(qū)域杯性第三方智物流管理貪及咨詢中刑心2000稈-200到6成都交蠅通物流運(yùn)制輸業(yè)占G撕DP比例懂變動(dòng)價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)輸、配憐送、倉儲(chǔ)信息系統(tǒng)訂單處理SCM設(shè)飯計(jì)包裝咨詢物流產(chǎn)屈業(yè)價(jià)值精鏈體系基地與沙抗河堡鐵路籍樞紐相關(guān)怠的交通樞蓬紐形成聯(lián)匯動(dòng)發(fā)展，汪配合龍泉煩驛的大型離物流倉儲(chǔ)蛾功能，配父置信息管四理和包裝滴設(shè)計(jì)等功爪能，共同嶄成為成都信及西南地帆區(qū)物流外警包中轉(zhuǎn)樞咳紐基地應(yīng)當(dāng)規(guī)與雙流已綱規(guī)劃的依政托航空港降的現(xiàn)代物臥流園區(qū)產(chǎn)夠生錯(cuò)位競(jìng)養(yǎng)爭(zhēng)，依靠木自身的人貧才科研優(yōu)屑勢(shì)發(fā)展物新流信息管湊理和物流刃包裝設(shè)計(jì)辟等產(chǎn)業(yè)片區(qū)產(chǎn)積業(yè)功能霞研究服務(wù)業(yè)落導(dǎo)入建太議（二牢）——幅特色商言貿(mào)產(chǎn)業(yè)側(cè)集群業(yè)態(tài)遴充選矩陣商業(yè)業(yè)愿態(tài)遴選紗與空間揮載體分臘類倉儲(chǔ)商店大型百貨大型批發(fā)市場(chǎng)大型專業(yè)（專賣）店大型綜合超市商業(yè)街012345012345自身發(fā)展?jié)摿Γ▋?nèi)生維度）基地適配性（外生維度）購(gòu)物中心通過對(duì)蒸七種主倉要商業(yè)轉(zhuǎn)業(yè)態(tài)的道自身發(fā)莖展?jié)摿ξ芭c基傷地的適蒙配性分杯析，初貍步遴選森出購(gòu)物中心俱、商業(yè)街小、專業(yè)（風(fēng)專賣）店紛、大型綜搜合超市四大主衫力業(yè)態(tài)放，作為姨特色商世貿(mào)集群核心業(yè)仍態(tài)要素片區(qū)產(chǎn)鏈業(yè)功能晨研究服務(wù)業(yè)什導(dǎo)入建厲議（二物）——神特色商廚貿(mào)產(chǎn)業(yè)貌集群細(xì)分業(yè)必態(tài)確定特色商貿(mào)萬產(chǎn)業(yè)集群饒業(yè)態(tài)導(dǎo)入池建議創(chuàng)意商拳業(yè)創(chuàng)意元羨素、文惹化元素塊、時(shí)尚改元素構(gòu)抗建高品皺質(zhì)創(chuàng)意貧商業(yè)后專業(yè)歡展銷綜磚合體集中型治生活方嘉式商業(yè)基地適宜挎發(fā)展后專離業(yè)展銷綜拖合體休閑、賄開放、耕精致，竟塑造生被活商業(yè)局新理念片區(qū)產(chǎn)業(yè)途功能研究服務(wù)業(yè)榮導(dǎo)入建飄議（二腹）——制特色商配貿(mào)產(chǎn)業(yè)壞集群規(guī)模測(cè)算特色商貿(mào)用產(chǎn)業(yè)集群搬規(guī)模測(cè)算2010年成都人均商業(yè)面積0.8－1.1平米/人,計(jì)算時(shí)取0.9平米/人。東部新城建設(shè)用地范圍62KM2,規(guī)劃人口70～90萬人洪河片區(qū)規(guī)劃面積約9.05KM2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)片區(qū)產(chǎn)折業(yè)功能壇研究洪河片區(qū)規(guī)劃人口：17.5~22.5萬人滲透率：70％其他片區(qū)規(guī)劃人口：52.5~67.5人滲透率：10％××＋洪河片區(qū)消費(fèi)人口：12.25~15.75萬人其他片區(qū)消費(fèi)人口：5.3～6.8萬人＋×人均商業(yè)面積：0.9平方米/人總預(yù)測(cè)消費(fèi)人口：17.55~22.55萬人預(yù)測(cè)商業(yè)規(guī)模：15.8~19.3萬平方米注:洪河片區(qū)人口按新區(qū)總?cè)丝诘?/5估算東部新喇區(qū)具有她發(fā)展健堅(jiān)康產(chǎn)業(yè)畢的后發(fā)憤優(yōu)勢(shì)依托十陵告體育公園懸形成服務(wù)質(zhì)于大成都宴范圍的“大健康尚服務(wù)圈”1東部新區(qū)惱具有后發(fā)駝優(yōu)勢(shì)3居住人疼口的良卵好支撐4消費(fèi)能愛力的有銜利保障2產(chǎn)業(yè)發(fā)展恐與資源因附素生態(tài)新簡(jiǎn)城、宜知居新城付的整體風(fēng)定位奠鴨定了健毫康產(chǎn)業(yè)中發(fā)展的每基調(diào)與日大環(huán)境大量人體口導(dǎo)入車及其帶布動(dòng)的居匙住物業(yè)滾，將推傾動(dòng)健康躲、休閑星運(yùn)動(dòng)產(chǎn)獸業(yè)的發(fā)叢展，并誰產(chǎn)生大箭量的健拋康服務(wù)射需求，掉拉動(dòng)相竊關(guān)設(shè)施報(bào)建設(shè)與疼產(chǎn)業(yè)發(fā)虎展中產(chǎn)階并級(jí)、都大市新貴哭、高知輝人群的執(zhí)目標(biāo)客遺群定位月，奠定晨了消費(fèi)倉觀念的墳良好基豆礎(chǔ)，將突形成健麻康產(chǎn)業(yè)聽消費(fèi)的鮮有利保癢障十陵體堅(jiān)育公園脫的規(guī)劃巾建設(shè),悉已為區(qū)焰域健康斃產(chǎn)業(yè)的何發(fā)展注隔入動(dòng)力映核心，淚其生態(tài)灑環(huán)境的捏天然資銀源，形臭成區(qū)域槍發(fā)展健說康產(chǎn)業(yè)鄉(xiāng)豐的獨(dú)特熊優(yōu)勢(shì)服務(wù)業(yè)蠟導(dǎo)入建頁議（三遞）——絮大健康沾產(chǎn)業(yè)集絲式群產(chǎn)業(yè)發(fā)督展驅(qū)動(dòng)遣力片區(qū)產(chǎn)舊業(yè)功能姓研究服務(wù)業(yè)造導(dǎo)入建射議(三尤）——帆大健康雹產(chǎn)業(yè)集路群發(fā)展定位洪河片區(qū)挨適宜導(dǎo)入攔的細(xì)分健辨康產(chǎn)業(yè)分遲析十陵體育公園洪河片區(qū)三圣中央休閑商務(wù)區(qū)大健康服務(wù)圈區(qū)域核心醫(yī)療用地十陵片區(qū)塞——體育級(jí)健身以休閑度疲假、健康壺運(yùn)動(dòng)為核撿心的健康爽促進(jìn)產(chǎn)業(yè)洪河片貍區(qū)——斯健康維雅護(hù)、咨擾詢與管帥理以健康憑評(píng)估、逐調(diào)理、懼維護(hù)為徹核心的撈綜合健躁康護(hù)理植產(chǎn)業(yè)三圣片區(qū)挽——醫(yī)療桑康復(fù)以醫(yī)療機(jī)罩構(gòu)為核心獨(dú)的醫(yī)療與聲醫(yī)藥服務(wù)以健康體脊檢為核心工的個(gè)人疾綢病檢查與閑預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)產(chǎn)業(yè)弊功能研究服務(wù)業(yè)慘導(dǎo)入建趁議(三抗）——嚴(yán)大健康屈產(chǎn)業(yè)集甚群細(xì)分業(yè)態(tài)抬確定洪河片宗區(qū)健康順產(chǎn)業(yè)承付載設(shè)施溝分析康健技術(shù)壤研發(fā)健康評(píng)估愧與咨詢產(chǎn)品營(yíng)輪銷體系人才儲(chǔ)笑備專業(yè)支樸持服務(wù)健康維泊護(hù)健康教育健康護(hù)理魔技術(shù)研發(fā)洪河健鋪康產(chǎn)業(yè)健康護(hù)蔑理產(chǎn)業(yè)撿集群區(qū)綜合健朽康護(hù)理斗服務(wù)區(qū)片區(qū)產(chǎn)業(yè)槽功能研究2服務(wù)業(yè)導(dǎo)敘入建議(營(yíng)四）——咳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)狐集群細(xì)分業(yè)態(tài)職及發(fā)展策框略創(chuàng)意產(chǎn)練業(yè)細(xì)分拍產(chǎn)業(yè)遴廟選與發(fā)押展策略項(xiàng)目片畏區(qū)創(chuàng)意宴產(chǎn)業(yè)發(fā)狹展策略依托區(qū)域團(tuán)創(chuàng)意生活隔氛圍的大踩背景與人通氣，協(xié)同絲式十陵公園堆的休閑娛棉樂功能1適當(dāng)發(fā)展坡與區(qū)域內(nèi)低關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)號(hào)的創(chuàng)意設(shè)懲計(jì)、創(chuàng)意夜展示等相鼻關(guān)價(jià)值鏈靈環(huán)節(jié)借助三圣沸中央商務(wù)桃區(qū)帶來的誦要素流，征構(gòu)建其功腹能配套3區(qū)域外逝與“數(shù)橫字娛樂梢創(chuàng)意產(chǎn)介業(yè)”形推成差異送化定位懇；區(qū)域醫(yī)內(nèi)與“強(qiáng)三圣創(chuàng)費(fèi)意農(nóng)家沾樂”形幸成錯(cuò)位南競(jìng)爭(zhēng)4細(xì)分產(chǎn)業(yè)名稱成都當(dāng)?shù)刂饕休d設(shè)施項(xiàng)目適配性數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)數(shù)字娛樂軟件園武侯科技一條街**藝術(shù)傳媒產(chǎn)業(yè)三圣畫意村音樂劇《金沙》致民路音樂創(chuàng)意文化基地“紅星七號(hào)”創(chuàng)意集群**設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)“紅星七號(hào)”創(chuàng)意集群***創(chuàng)意生活產(chǎn)業(yè)三圣花鄉(xiāng)錦里玉林生活廣場(chǎng)*****一般文化產(chǎn)業(yè)成都工業(yè)文明博物館***片區(qū)產(chǎn)業(yè)手功能研究業(yè)的緯停度(四匪）——局創(chuàng)意產(chǎn)康業(yè)集群疾發(fā)展發(fā)展定論位片區(qū)創(chuàng)意筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展奪遠(yuǎn)景闡釋后成都創(chuàng)受意產(chǎn)業(yè)1沙+1>n炊的超價(jià)劫值聯(lián)動(dòng)平度臺(tái)以互動(dòng)形閱成集聚以集聚產(chǎn)訴生價(jià)值以價(jià)值共吸引人棚氣片區(qū)產(chǎn)稍業(yè)功能屯研究四大現(xiàn)蛇代服務(wù)毀產(chǎn)業(yè)集洲群間的徒層次關(guān)歲系創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)攤集群特色商室貿(mào)產(chǎn)業(yè)瞎集群BPO產(chǎn)柱業(yè)集群大健康服貞務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)寺集群綜合健狹康護(hù)理乒產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意內(nèi)贏容產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意時(shí)尚俯消費(fèi)創(chuàng)意商暖業(yè)后專業(yè)展劈燕銷綜合體生活方式須商業(yè)金融后臺(tái)販數(shù)據(jù)中心第三方抽物流B既PO輔助支撐產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與特色商貿(mào)更多作為配套性產(chǎn)業(yè)來安排，強(qiáng)調(diào)與宜居城市生活的契合性，穿插融入居住區(qū)塊中核心支柱茫產(chǎn)業(yè)BPO咸與大健理康服務(wù)因業(yè)作為彈新興的截現(xiàn)代服揭務(wù)業(yè)，椅與基地取的內(nèi)外撕部資源愉結(jié)合相須對(duì)緊密介，占據(jù)蘋了產(chǎn)業(yè)耗價(jià)值鏈酷的高端驢環(huán)節(jié)，傻盡可能澤彌補(bǔ)城鈔市功能影價(jià)值鏈度的缺失糧環(huán)節(jié)片區(qū)產(chǎn)厲業(yè)功能鴉研究二、總體養(yǎng)規(guī)劃現(xiàn)狀分析綜合現(xiàn)狀現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀分萌析地形地貌泡分析地形G踐IS分諸析坡度分豪析現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀條腔件分析現(xiàn)狀道既路現(xiàn)狀水系現(xiàn)狀基模礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀建蓄筑質(zhì)量現(xiàn)狀建幟設(shè)情況員分析常青騰上東陽物光白鶴小憐區(qū)洪河中學(xué)森湖賓錦館斯蒂爾彈莊園晨光麗蹦景礦泉水廠神鋼工靜程機(jī)械勤股份有尚限公司成都工程牧機(jī)械股份蘭有限公司現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀植趟被分析現(xiàn)狀分析基地的植狗被條件較毯好,主要替為果園和端混交林帶堂,同時(shí)林課盤散布點(diǎn)趕綴其間,侍層次豐釀富?，F(xiàn)狀視線售分析基地的間視線通伙透性很冊(cè)好,在占淺丘之憶間有很赤大的通罪透區(qū)域蛇;同時(shí)仍由于基植地有幾翁個(gè)高點(diǎn)鴿的存在牢,使的六視線的坦對(duì)景關(guān)獸系豐富短和富有沫層次。現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀限定絡(luò)條件及可建利用度分催析現(xiàn)狀分析土地資源現(xiàn)狀大塞多數(shù)土雨地為待挺開發(fā)狀患態(tài)，已露開發(fā)建駐設(shè)或出提讓用地更較少。哈且絕大牢多數(shù)土幸地適宜城建設(shè)。地形資源現(xiàn)狀富島有特色茶的淺丘慶地形是錢設(shè)計(jì)中費(fèi)可以充籌分利用雜的資源扛要素，茶地形變烈化最為夸豐富的討核心地蓋段我們怕將予以買尊重和柄保留，陰以創(chuàng)造溉富有變諷化的城恨市空間矮。綠地景觀現(xiàn)狀外環(huán)碗路側(cè)的5廚00米生縣態(tài)綠帶、仇東風(fēng)渠、瓶秀水河和說灌溉渠都反是可以利熊用的景觀孫資源；現(xiàn)將狀的林盤粉和果園等良綠地景觀芹資源則不憤可直接利咱用。建筑現(xiàn)狀建筑卵中，新建腰的商品住扒宅小區(qū)如文上東陽光艦、晨光麗淹景、常青睡藤和洪河執(zhí)中學(xué)為保掙留的建筑漏，其他建董筑質(zhì)量較籌差，規(guī)劃升將不予保商留。其他要鑼素現(xiàn)狀的老高壓線溜形成的騾高壓走竿廊可結(jié)礎(chǔ)合近期門遠(yuǎn)期進(jìn)催行考慮對(duì)原有副控規(guī)的裙回顧原有控規(guī)齡的實(shí)施績(jī)蛾效與評(píng)價(jià)原有控孫規(guī)是在咽《成都婚市城市舍總體規(guī)針劃（1圣995廈-20授20）男》和《遞成都市透向東發(fā)哄展規(guī)劃源》的指陪導(dǎo)下編賄制的。緒功能定裝位方面童突出了誕洪河片瞇區(qū)的居排住職能敢。對(duì)原有弄控規(guī)的歸回顧對(duì)原有貫控規(guī)的取回顧未對(duì)洪綠河片區(qū)各產(chǎn)業(yè)和籮功能進(jìn)全行全面躲細(xì)致研屬究，片惕面強(qiáng)調(diào)態(tài)居住功托能對(duì)基地內(nèi)忍的綠化、枝水體和地搏形資源對(duì)丘如何利用震的問題考縮慧慮不足沒有引入極城市設(shè)計(jì)縫的思想功能定墊位以居凡住為主坐，自身范用地布答局比較縱內(nèi)向周邊的片平區(qū)規(guī)劃定陜位調(diào)整對(duì)槽片區(qū)有一局定影響，聾規(guī)劃應(yīng)與拆之相適應(yīng)對(duì)原有控鋸規(guī)的回顧規(guī)劃目標(biāo)患及理念規(guī)劃目標(biāo)居住、產(chǎn)爭(zhēng)業(yè)（現(xiàn)代軋服務(wù)業(yè)）吃和生態(tài)的安互動(dòng)與融責(zé)合，打造“活力洪河裹，蓉城尚壁邑”生態(tài)、健壇康、充滿序活力的城水市形象和監(jiān)氛圍新型服英務(wù)產(chǎn)業(yè)爐發(fā)展和慨共榮現(xiàn)代新夕城，完鬼善和提子升城市泄功能知性城市日，提高城蜻市品位和滴格調(diào)規(guī)劃目什標(biāo)及理重念規(guī)劃設(shè)計(jì)克理念公共交摩通優(yōu)先和諧共生貪社區(qū)活力城止市規(guī)劃目標(biāo)悄及理念自然條件來很好，植贊被和水系乖均較豐富稍，有良好割的生態(tài)環(huán)弟境基礎(chǔ)，湖可利用這勾些資源打跌造具有生站態(tài)和景觀娘魅力的城帆市環(huán)境。區(qū)域優(yōu)錄勢(shì)明顯辮，與成頂都市中貨心和周餃邊片區(qū)錦交通聯(lián)蛾系便捷腔，周邊掌片區(qū)的尿先行發(fā)織展為洪倡河提供諷了良好僻公共設(shè)脾施基礎(chǔ)垃；基地內(nèi)部書需保留的申已建用地沿和道路較蛋少，有土盯地存量的背優(yōu)勢(shì)，利稻于整體打墊造，創(chuàng)造仆豐富和多疼變的城市倡空間。片區(qū)發(fā)展頭優(yōu)勢(shì)與機(jī)女遇規(guī)劃目綁標(biāo)及理砌念片區(qū)發(fā)展泛不利因素宜與挑戰(zhàn)洪河片區(qū)柜位于主城胞區(qū)的邊緣晃，相對(duì)周驗(yàn)邊其他片夕區(qū)發(fā)展略證顯滯后，膜在傳統(tǒng)產(chǎn)心業(yè)發(fā)展上絕的競(jìng)爭(zhēng)力蛾不強(qiáng)；高速公幣路的存搏在形成凈了視覺棒和心理林的屏障兆，不利艱于本片燃區(qū)與其攜它片區(qū)鼻的便捷羊聯(lián)系；高壓走廊妙的存在對(duì)菊片區(qū)的用例地布局有姿一定的影藝響。規(guī)劃目圾標(biāo)及理悟念規(guī)劃目標(biāo)乎及理念規(guī)劃設(shè)輩計(jì)構(gòu)思用地布絨局研究規(guī)劃結(jié)構(gòu)萄推導(dǎo)多核中心綠略地軸線引導(dǎo)多核綠化滲透軸線引附導(dǎo)多核結(jié)聽構(gòu)綠化導(dǎo)入強(qiáng)調(diào)融肥合整體性強(qiáng)用地布量局研究公建系番統(tǒng)演變綠地系緒統(tǒng)演變?nèi)齻€(gè)居猴住片區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)肅推導(dǎo)用地布槐局研究規(guī)劃結(jié)謙構(gòu)“有機(jī)生花長(zhǎng)結(jié)構(gòu)”規(guī)劃結(jié)蛋構(gòu)：細(xì)己胞—細(xì)逗胞核—罵—基質(zhì)耽規(guī)劃即形成了筆三個(gè)居住泰片區(qū)、三疊個(gè)公共設(shè)紫施核、“網(wǎng)H”型綠局帶與公共糟設(shè)施相融寸合的結(jié)構(gòu)用地布局補(bǔ)研究用地布局用地布匪局研究功能布局用地布弓局研究城市總體禍意向總平面用地布局賺研究城市總體辟意向全景鳥瞰用地布狡局研究片區(qū)規(guī)劃留居住人口悶測(cè)算按人均住棚宅面積3商5平方米都計(jì)算類別規(guī)劃居住用地面積（公頃）規(guī)劃住宅用地面積（公頃）平均容積率測(cè)算人口（萬）分區(qū)統(tǒng)計(jì)194.8116.93.010.056.534.14.03.979.4(商業(yè)兼容住宅用地)39.74.04.5合計(jì)330.7190.7－－18.4用地布貴局研究公共配套播設(shè)施規(guī)劃用地布繼局研究相關(guān)公共配套設(shè)施個(gè)數(shù)中學(xué)5所小學(xué)7所幼兒園12所農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)11所街道辦事處4所派出所4所社區(qū)居委會(huì)7所醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)中心醫(yī)院1所，社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)中心4所體育用地、居民健身設(shè)施社區(qū)級(jí)體育用地1處文化活動(dòng)中心1處養(yǎng)老院4處建議體育豎、文化、株養(yǎng)老設(shè)施負(fù)結(jié)合中心滿綠帶和1短98綠化駐帶布置。綜合交聰通體系淹概念規(guī)魄劃原規(guī)劃路犯網(wǎng)解析路網(wǎng)體寶系解析謝：基本結(jié)合寇地形，線鍛路順直。三縱三橫屢，干路間猾距過大。與成渝高燒速路缺少摘有機(jī)聯(lián)系畫。與龍泉片船區(qū)聯(lián)系不逼夠方便。綜合交通毒體系概念卸規(guī)劃區(qū)域道路甜系統(tǒng)與用堪地協(xié)調(diào)研單究區(qū)域路雜網(wǎng)結(jié)構(gòu)占研究1.一粒般規(guī)則客：城市新區(qū)期的路網(wǎng)密斃度為8-丸12km點(diǎn)/k㎡。路網(wǎng)密劑度：主褲干路、糞次干路尿、支路脈比例以介2：3刃：7為邪宜。2.按移路網(wǎng)密度箏8km/曲k㎡測(cè)算（像不含兩粉條高速端路），淹區(qū)域內(nèi)搞：主干路門網(wǎng)長(zhǎng)度害為12件.0k肺m；次干路瓶網(wǎng)長(zhǎng)度仿為18擋.0k關(guān)m；支路網(wǎng)伸長(zhǎng)度為誼42.猜0km低。3.等效雄路網(wǎng)結(jié)構(gòu)甘：主干路窮：四縱坦四橫(妹含兩條衛(wèi)高速路晨)次干路：鋒三縱三橫支路：私150猜-25峽0米間何距等效路義網(wǎng)示意石圖綜合交通百體系概念磚規(guī)劃交通發(fā)展仗策略案例市內(nèi)的虛有軌電課車，承水載了幾匯乎一半輪的交通燃量，有停效的減兼輕了私超人汽車姓帶來的逝壓力。橫跨高速邊公路的小聚輕軌，將歷不同地塊錯(cuò)緊密地聯(lián)馳系起來。波特蘭法國(guó)斯特聲拉斯堡使籠用的是更賭為先進(jìn)的音有軌電車濫,這種車撇的優(yōu)點(diǎn)是情:環(huán)保、們美觀、智蜘能、安全肢、便捷和耐低噪音。法國(guó)斯商特拉斯出堡綜合交語通體系貪概念規(guī)詢劃西雅圖在美國(guó)渴的典型呀淺丘城初市西雅膽圖,景稻觀設(shè)計(jì)蔑與道路偉完美結(jié)排合,地婦形、風(fēng)耐景和道繞路一起無充分展尿現(xiàn)了這蒜座城市同的美麗交通發(fā)漂展策略雪案例綜合交通褲體系概念隆規(guī)劃片區(qū)綜斷合交通涉體系規(guī)立劃原則昌與措施綜合交通飾體系概念廳規(guī)劃體現(xiàn)可持豈續(xù)發(fā)展理搶念，倡導(dǎo)喬公交優(yōu)先事策略，使廢用環(huán)保交垮通工具，朝構(gòu)建東泉部片區(qū)輕擊軌環(huán)線。提高公交形效率，構(gòu)喂建綜合換闖乘體系。體現(xiàn)城撥市設(shè)計(jì)易理念，裹景觀設(shè)恭計(jì)與道龍路、地沫形完美奏結(jié)合片區(qū)道道路系統(tǒng)閉規(guī)劃綜合交通搜體系概念鹿規(guī)劃片區(qū)道路棟交通組織劫規(guī)劃綜合交儀通體系銳概念規(guī)傷劃片區(qū)交飽通出行較結(jié)構(gòu)預(yù)嫩測(cè)步行自行車小汽車公共汽車地鐵出租車合計(jì)20%22%18%24%10%6%100%片區(qū)開魂發(fā)完成經(jīng)后相關(guān)毒道路評(píng)桿價(jià)區(qū)域內(nèi)流量分配通行能力分配流量比重一般標(biāo)準(zhǔn)建議措施成渝高速路98858000.170.3已按下穿改造測(cè)算(地面)老成渝路125251600.2770.2路段改造（斷面）四環(huán)路21296000.0250.2十洪大道82253400.1760.2南北向30米道路128837460.3930.4主要路口進(jìn)口道拓寬南北向25米道路107335280.3470.4東西向40米道路114754200.2420.4東西向30米道路112937200.3470.4片區(qū)道砌路交通樂組織規(guī)遠(yuǎn)劃區(qū)域交船通組織狼及相關(guān)司建議結(jié)合前面喇分析，提軌出區(qū)域交描通組織及易相關(guān)措施討如下：綜合交腦通體系天概念規(guī)朱劃成渝高速槽路過境主席車道下穿旱，斷面調(diào)筒整。老成渝路荒遠(yuǎn)期改造器，斷面調(diào)數(shù)整。老成渝王路—外面環(huán)路路中口遠(yuǎn)期愧建設(shè)互遷通式立杰交。區(qū)域內(nèi)較嫩大的地塊跡在下一步勁詳細(xì)規(guī)劃繳中適當(dāng)增休加支路。主、次干暈路相交一拌般采用燈華控管理。道路斷面業(yè)設(shè)計(jì)綜合交通菌體系概念航規(guī)劃公共交通展系統(tǒng)規(guī)劃軌道交更通地鐵2撿、4、孤7號(hào)線演輻射區(qū)刻域。軌道交通善出行比重以要達(dá)到1牽0％目標(biāo)霧，須至少位2條線路齡。構(gòu)建東燃部輕軌糠線。承罪擔(dān)城東示快速交甜通出行既，串聯(lián)功城東風(fēng)擴(kuò)景區(qū)。城東風(fēng)娛景區(qū)包石括a青稱龍湖、惰b本區(qū)有域、c宵東部副鮮中心、透d三圣金花鄉(xiāng)、絮e錦江術(shù)森林公橋園、f銷沙河沿誦線、g擁塔子山誕公園。綜合交老通體系碗概念規(guī)罩劃abgfedc公共交通晉系統(tǒng)規(guī)劃綜合交子通體系胖概念規(guī)謙劃公交場(chǎng)探站規(guī)劃區(qū)釋內(nèi)設(shè)1紹個(gè)樞紐咽站和1灶個(gè)首末燒站（城脾市新區(qū)演3－4修平方公算里設(shè)1私個(gè)公交肢樞紐站本或公交偽首末站攻）。公交首末站經(jīng)干院站至青龍湖至三圣鄉(xiāng)公共交礦通系統(tǒng)進(jìn)規(guī)劃綜合交通牧體系概念躁規(guī)劃公交線沖路及站滋點(diǎn)規(guī)劃洪河片區(qū)僅共在10呀條道路上天（含片區(qū)孤周邊道路寶）規(guī)劃公掛交線路，緒共設(shè)站點(diǎn)平約27個(gè)貪。按照50飽0m服務(wù)貫半徑，規(guī)程劃公交站奶點(diǎn)基本能蓋夠完全覆笛蓋洪河片獵區(qū)規(guī)劃建忍設(shè)用地，糧滿足規(guī)范而不低于9繩0%的要儉求。停車規(guī)臺(tái)劃地塊開發(fā)鍬按成都市磚規(guī)劃管理紫技術(shù)規(guī)定相配建停車蕩位（根據(jù)穿各地塊強(qiáng)姓度分區(qū)預(yù)牛測(cè)，區(qū)域展內(nèi)配建機(jī)波動(dòng)車停車姿位需求約傳3萬個(gè)）份。按照1披0％公呆共停車票位比例狼，區(qū)域手內(nèi)公共據(jù)停車位英需求約糊300傷0個(gè)（確可建停權(quán)車樓或珠地下車騎庫）。公共交通笑系統(tǒng)規(guī)劃綜合交通撲體系概念文規(guī)劃市政概抱念規(guī)劃根據(jù)相關(guān)黎專業(yè)專項(xiàng)課規(guī)劃，洪瓣河片區(qū)主言要在周邊貪干路上規(guī)逝劃了相關(guān)決市政干管佳：結(jié)合相關(guān)屆市政工程些規(guī)劃及洪忌河片區(qū)規(guī)吹劃發(fā)展需牢要，對(duì)區(qū)代域內(nèi)幾項(xiàng)滔重要市政電工程設(shè)施由進(jìn)行統(tǒng)籌賣規(guī)劃。市政概念祥規(guī)劃市政概淘念規(guī)劃綠地景罪觀系統(tǒng)予規(guī)劃綠地景證觀系統(tǒng)綠地景極觀系統(tǒng)所規(guī)劃景觀綠地?zé)┫到y(tǒng)居住組團(tuán)傲綠化公共空間談綠化道路綠膀化景觀林碼帶理念闡釋建設(shè)可瞎持續(xù)發(fā)刊展的新計(jì)生態(tài)城相區(qū)；因地制疤宜、合演理布局成，結(jié)合尺山地淺餓丘地形騙和現(xiàn)狀錘河流，攔打造顯戶山露水些的特色頑城市風(fēng)為貌；強(qiáng)調(diào)本區(qū)察域與周邊癥區(qū)域之間航的綠地生五態(tài)聯(lián)系綠地系侵統(tǒng)規(guī)劃鄉(xiāng)豐及水體決分布綠地景觀嫩系統(tǒng)規(guī)劃以“H霞”形生昆態(tài)綠帶炎為主軸蜓，以面徐狀綠化讀輻射整寨個(gè)區(qū)域業(yè)；南北兩個(gè)岡居住組團(tuán)怨內(nèi)形成次它一級(jí)綠帶斑和林蔭大睜道一起形倆成線狀綠加色網(wǎng)絡(luò)；以流經(jīng)現(xiàn)萄狀區(qū)域內(nèi)墨東北側(cè)的界東風(fēng)渠為悉基礎(chǔ)，適嗓當(dāng)擴(kuò)大水密面區(qū)域，援創(chuàng)造完美厚岸線，打切造區(qū)域內(nèi)鉗的濱水區(qū)歌；利用場(chǎng)地兩內(nèi)的低地趴形成湖泊彼，并建立性濕地系統(tǒng)鋪，提高區(qū)蒼域生態(tài)優(yōu)揭勢(shì)水的循環(huán)寄與利用綠地景掉觀系統(tǒng)皮規(guī)劃引水入城糊對(duì)于打造栗以居住為射主的洪河罰片區(qū)至關(guān)托重要，這升個(gè)構(gòu)想是裹充分利用場(chǎng)東風(fēng)渠的展水資源和企保留低洼航地勢(shì)創(chuàng)造壓一個(gè)自然沒美麗布局瘦得當(dāng)?shù)纳蹜B(tài)新城，閉沿著水邊眼形成完整揀濱水休閑狡活動(dòng)空間艷系統(tǒng)，市展民和游人洗可以漫步孫、泛舟游駐覽城市風(fēng)哨光。魚塘監(jiān)被保護(hù)用總作雨水的球收集與滲布透，河流線入口的水愿閘控制水分流，有助超于控制洪以水和管理拉娛樂休閑還設(shè)施。駁岸處猜理建議綠地景觀跪系統(tǒng)規(guī)劃典型濱湖持?jǐn)嗝妫ㄗ匝鋈获g岸）典型濱笛水?dāng)嗝驷u（人工堅(jiān)化駁岸夜）開放空間笛系統(tǒng)規(guī)劃綠地景邀觀系統(tǒng)晨規(guī)劃根據(jù)服點(diǎn)務(wù)半徑恭、區(qū)位益和綠地怕系統(tǒng)，安形成層比次豐富趨的綠地蕉空間序任列，包哥括開放守型公共守綠地、窯半開放旱型公共倒綠地、煤居住區(qū)偷級(jí)半私偶密綠地堆；公共綠辱地中形稅成較完雨整的公鋒園體系框，包括休森林公罩園、城心市公園欲、河岸承綠地、牽濱湖公澇園、濕箱地保護(hù)四區(qū)、全米民健身慨區(qū)、文旗化藝術(shù)板廣場(chǎng)、紐奉雕塑主訪題園、單居住區(qū)合綠地、包晨練廣費(fèi)場(chǎng)、農(nóng)秩業(yè)保護(hù)束區(qū)等；利用林競(jìng)蔭大道鳥和步行蛛街區(qū)打肢造流暢始的步行巾綠色街蓋區(qū)。景觀視爪線分析綠地景是觀系統(tǒng)孫規(guī)劃制高點(diǎn)形圾成對(duì)景濱水區(qū)踐域視線味集中景觀視線孩通廊景觀大并道三、城市表設(shè)計(jì)總平面設(shè)瞇計(jì)城市設(shè)旱計(jì)總體風(fēng)貌乓控制城市設(shè)計(jì)總體風(fēng)貌悅控制城市設(shè)計(jì)總體風(fēng)貌擱控制城市設(shè)計(jì)全景鳥瞰總體風(fēng)貌團(tuán)控制城市設(shè)駝?dòng)?jì)局部鳥瞰總體風(fēng)貌各控制城市設(shè)笑計(jì)空間形偷態(tài)設(shè)計(jì)城市設(shè)陽計(jì)居住模反式研究城市設(shè)孔計(jì)板式與點(diǎn)巡壽式住宅相她結(jié)合，點(diǎn)將式住宅呈剃組團(tuán)狀分鈔布，位于校組團(tuán)內(nèi)部任，臨居住晝區(qū)次要道陣路。板式到住宅臨居遵住區(qū)主要綱道路呈連妹續(xù)的條狀短分布，底臥部可穿越暑形成通道夸，利于形妙成城市街派道的連續(xù)餃界面。步行通道齊將人、建轟筑、綠地師、城市聯(lián)末系稱為有齊機(jī)整體。居住模式社區(qū)中傷心模式尚研究城市設(shè)計(jì)即為居住談區(qū)鄰里中勉心概念的幫體現(xiàn)，結(jié)楚合公交站府點(diǎn)或居住慮區(qū)集中綠設(shè)地形成塊棍狀的集中座式購(gòu)物中崖心、娛樂朵會(huì)所等。建筑體量豬較大，業(yè)鐘態(tài)類型豐侄富，滿足排居民對(duì)較辛高層次商狹業(yè)和服務(wù)婚的需求。強(qiáng)調(diào)服錦務(wù)半徑癢和交通查的便利昏性。與街坊式允社區(qū)中心位相結(jié)合，粗營(yíng)造便捷傳、多樣的恒社區(qū)服務(wù)仗模式。突破傳統(tǒng)侄的社區(qū)中長(zhǎng)心形式，涉追求社區(qū)斗中心與城劃市生活的融聯(lián)系和融有合。打破單嚇調(diào)的商末業(yè)界面近，運(yùn)用震綠化和溪景觀豐堡富商業(yè)顆界面，旬形成社失區(qū)特色淹商貿(mào)集損群。建筑形氣式保證凡居民使迎用的便胞利性與臂安靜居暖住生活習(xí)的平衡桿。街坊式懇社區(qū)中戲心集中式社民區(qū)中心核心區(qū)設(shè)務(wù)計(jì)城市設(shè)計(jì)核心區(qū)話的選擇核心區(qū)要選擇的耍原則：最能反映暫城市風(fēng)貌魂和空間變廉化的區(qū)段桶；城市活孟動(dòng)最為織豐富的絮區(qū)段；城市產(chǎn)睛業(yè)最集訓(xùn)中的區(qū)久段；城市環(huán)境疲最有特色公的區(qū)段在本方案泥中，核心干區(qū)主要為阿東西向景概觀大道（洪龍大利道）兩側(cè)產(chǎn)毛業(yè)最為喂集中的蠶區(qū)段、愧十洪大朝道與老舊成渝路話交口的鋪區(qū)段、拔東風(fēng)渠且和50蠅0米生可態(tài)綠帶電區(qū)段。核心區(qū)城鉆市設(shè)計(jì)城市設(shè)俊計(jì)商業(yè)商務(wù)豬區(qū)城市設(shè)計(jì)BPO驕金融后臺(tái)屋數(shù)據(jù)中心權(quán)區(qū)BPO鋼金融后估臺(tái)數(shù)據(jù)中墳心區(qū)位于邊十洪大道稱與老成渝嘉路交口處堤，交通便坦捷。將打緣瑞造東大街受金融集聚該地的后臺(tái)茂數(shù)據(jù)中心挽，形成規(guī)領(lǐng)?；闹邢陡呒?jí)商務(wù)清辦公區(qū)；腔此處是洪粒河片區(qū)的兼重要入口充門戶之一產(chǎn)，也是城隔市空間活憑力和風(fēng)貌透的重要展登示區(qū)域。核心區(qū)城懇市設(shè)計(jì)城市設(shè)計(jì)特色商至貿(mào)片區(qū)特色商貿(mào)州片區(qū)位老拌成渝路北轟側(cè)和成渝詞路南側(cè)，易依托交通挨軸線，商堡業(yè)提升空誰間巨大。眾因此在此古處購(gòu)物中展心、商業(yè)尚街、專業(yè)常（專賣）襖店、大型盆綜合超市黨四大主力鞏業(yè)態(tài)，作命為特色商初貿(mào)集群核換心業(yè)態(tài)要甘素。核心區(qū)城仇市設(shè)計(jì)城市設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)料業(yè)區(qū)位掙于十洪咬大道東掙側(cè)，正后對(duì)川師挺校門。芬依托川流師的創(chuàng)軌意生活螞氛圍的評(píng)大背景慚與人氣轟，形成嫂洪河片蒜區(qū)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)符。在區(qū)頑域內(nèi)形膀成創(chuàng)意選生活時(shí)陸尚集市旱、lo吐ft創(chuàng)口意設(shè)計(jì)紋群落、考創(chuàng)意交好流中心意、創(chuàng)意箭展示舞畏臺(tái)等空叨間載體堅(jiān)。創(chuàng)意產(chǎn)建業(yè)區(qū)位核心區(qū)邁城市設(shè)插計(jì)核心區(qū)千城市設(shè)綢計(jì)城市設(shè)計(jì)老成渝睜路街景嚇透視城市設(shè)計(jì)康體娛樂根綜合區(qū)康體娛古樂休閑隊(duì)中心區(qū)蒸位于洪忙河片區(qū)戶的中心糾，洪龍唇大道的撒南側(cè)。介以休閑斯娛樂、聯(lián)康體服則務(wù)、游危憩購(gòu)物劫、辦公涼等功能午為主，美既為整系個(gè)城東管片區(qū)提距供城市某級(jí)服務(wù)吉又為洪現(xiàn)河片區(qū)柔提供社遠(yuǎn)區(qū)服務(wù)障的綜合堂功能片葬區(qū)。核心區(qū)城披市設(shè)計(jì)核心區(qū)妻城市設(shè)輔計(jì)城市設(shè)計(jì)康體娛樂悠綜合區(qū)核心區(qū)城明市設(shè)計(jì)城市設(shè)面計(jì)康體娛政樂中心懶區(qū)透視城市設(shè)貧計(jì)繞城高寒速旁5爆00米緣瑞生態(tài)綠加帶500肆米生態(tài)雞綠帶位慕于繞城碧高速西樹側(cè)，是久本區(qū)域減與繞城均高速公繡路之間單的天然賭屏障，斜為本區(qū)足域提供核了優(yōu)質(zhì)慎的自然何景觀資量源。在區(qū)域北導(dǎo)部打造的固?hào)|風(fēng)渠濱柜水區(qū)是整介個(gè)規(guī)劃的盞亮點(diǎn)之一啦，完整的棋濱河步道形，優(yōu)美的勻濕地公園銳，浮在水猶中的藝術(shù)填文化中心閥的結(jié)合，省呈現(xiàn)的是菠一幅完美才的風(fēng)景畫嶺卷。核心區(qū)均城市設(shè)吳計(jì)核心區(qū)城選市設(shè)計(jì)城市設(shè)計(jì)現(xiàn)代服厭務(wù)業(yè)聚嚼集區(qū)核心區(qū)趁城市設(shè)兼計(jì)城市設(shè)計(jì)東風(fēng)渠科濱水區(qū)徑透視核心區(qū)城包市設(shè)計(jì)城市設(shè)計(jì)社區(qū)中心膜區(qū)透視（舌對(duì)接十陵被片區(qū)）核心區(qū)城刊市設(shè)計(jì)城市設(shè)計(jì)洪龍大道縮慧門戶區(qū)透啦視四、規(guī)溫劃控制土地開發(fā)新強(qiáng)度控制土地利昌用控制婦規(guī)劃建筑高度勁控制土地利蟻用控制致規(guī)劃交通出入待口方位控臣制土地利用文控制規(guī)劃建筑后塘退道路旺紅線控鏟制土地利用普控制規(guī)劃五、土地僻增值研究邁及財(cái)務(wù)測(cè)盡算土地增崖值研究土地增枝值途徑土地增值地塊功能價(jià)值區(qū)域開發(fā)模式地塊面腰積：約肺9平方糧公里用地性質(zhì)畫：綜合性泡用地，主于要為居住測(cè)，包括商定業(yè)和商務(wù)自用地開發(fā)周期決：地塊較維大，需要傲經(jīng)過較長(zhǎng)巖周期的開辜發(fā)現(xiàn)狀：基倦地已開發(fā)盒地較少，郊可以當(dāng)作重全新的地摸塊進(jìn)行開室發(fā)基地分析辯：分析角纏度：地衫塊的規(guī)毀模決定斜將基地植作為一鄰個(gè)片區(qū)躺的概念?yuàn)W，從區(qū)碰域運(yùn)營(yíng)欠的角度續(xù)去分析船土地增暈值的問乞題土地分姿類：由依于用地迫性質(zhì)混墳合，而些居住用堪地和商泡服用地孝價(jià)值決散定因素紋不同，疑土地價(jià)段值增值文的方式崖不一樣似，因此端要分別鳥對(duì)住宅刪用地和遇商服用啄地進(jìn)行噸分析分期策抬略：由菜于開發(fā)蓮周期較殼長(zhǎng)，土馬地增值業(yè)也要?jiǎng)淤e態(tài)的考評(píng)慮開發(fā)蛛的次序分，土地惱推出的懇時(shí)機(jī)和購(gòu)規(guī)模開發(fā)模然式：基蕩地的現(xiàn)總狀條件急利于引攤?cè)肴聵?gòu)的開發(fā)獨(dú)模式，囑提升地即塊的整騎體價(jià)值研究思路綠：土地增椅值的三娃個(gè)途徑土地推出策略土地增烈值研究土地功能鉗價(jià)值提升VS.住宅用地殃價(jià)值決定糞因素商服用涌地價(jià)值問決定因吸素基礎(chǔ)設(shè)日施：住趙宅用地射價(jià)值影松響最大倆的因素畏是周邊撕的配套墻設(shè)施交通條謝件：道絕路通達(dá)郵，公交情便捷程諷度生態(tài)環(huán)少境：綠棕化程度異、水系傾等人口聚集戚：未來人仰口密度商服水曠平：商支業(yè)服務(wù)渾繁華程賞度交通條件餃：交通便襖利度很大共程度上決化定了商服廣用地的價(jià)訊值商業(yè)能級(jí)悔：商業(yè)的伐能級(jí)定位土，周邊潛的居民聚扎集程度人文環(huán)樂境：自懂身及周右邊人文肚環(huán)境以買及與城盯市文化先中心的墳距離自然環(huán)凝境：生狡態(tài)、綠傅化等自曬然環(huán)境1234512345產(chǎn)業(yè)環(huán)境扮：產(chǎn)業(yè)環(huán)棗境決定指穴產(chǎn)業(yè)聚集逢成都和商刺務(wù)環(huán)境等規(guī)劃布局雅策略：綠地滲透：將公健共綠地搜較均質(zhì)臥的分布司在地塊績(jī)內(nèi)，使泄每塊用愚地均有穩(wěn)較好的兆生態(tài)環(huán)塘境交通利用：網(wǎng)狀元的結(jié)構(gòu)臟，使每伴塊地都型有較好掛的交通肢條件居住：形成蒸較集中巴的三個(gè)己居住區(qū)氏有利于粗聚集人瞧氣，提膀高公共紋設(shè)施的翼利用率關(guān)；商業(yè)：布置養(yǎng)在主干絲式道沿線龜以及靠值近城市狹中心的僵方位，除這樣可提以提高咳地塊的裝交通便漲利性，股擴(kuò)大輻抄射范圍商務(wù)辦晉公：依據(jù)地核塊條件開籃發(fā)有特色移的商務(wù)，燃保證地塊粒一定的規(guī)影模，便于讀形成產(chǎn)業(yè)墨集聚；同皺時(shí)注意與猴臨近組團(tuán)頸的呼應(yīng)住宅用卡地和商飛服用地沙價(jià)值具麥有不同畝的決定管因素，副通過有斤效的規(guī)冶劃組織窯，可以宣保證片帶區(qū)地塊鬼整體價(jià)御值的提循升土地增值戚研究分地塊廣價(jià)值研誦究—研橋究方法項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)繁華影響度交通條件環(huán)境質(zhì)量基礎(chǔ)因素人口狀況主要影響因素（商服）與兩級(jí)商務(wù)區(qū)的位置關(guān)系道路通達(dá)度，對(duì)外交通便利度自然環(huán)境人文環(huán)境地塊、容積率、綠化率，商業(yè)功能與居住區(qū)關(guān)系權(quán)重0.40.120.090.140.25計(jì)算方法霞2個(gè)碗因子成對(duì)皆比較時(shí)，列勾選同等便重要左邊狂部分者，霸予以2-再9計(jì)分，托勾選同等兇重要右邊普部分者，良予以1/拘2-1/震9計(jì)分，辰再計(jì)算幾咽何平均數(shù)股求出該層鳴級(jí)的權(quán)重畏評(píng)估值分析層燒級(jí)法A椅HP綜合應(yīng)用酷演繹法和竿歸納法，賣將復(fù)雜的累評(píng)估問題漸分析成簡(jiǎn)陰明的因素嶄層級(jí)架構(gòu)君，再由評(píng)擾量表衡量偉，作為決蕉策分析的龜參考信息柄。在評(píng)估蒼價(jià)值影響變因素時(shí)，經(jīng)選擇下表食9個(gè)尺度匆力求精確妖。名目尺度定義衡量值等強(qiáng)（Equally）同等重要1等強(qiáng)-稍強(qiáng)相鄰尺度的中間值2稍強(qiáng)（Moderately）稍重要3稍強(qiáng)-頗強(qiáng)相鄰尺度的中間值4頗強(qiáng)（Strongly）頗重要5頗強(qiáng)-極強(qiáng)相鄰尺度的中間值6極強(qiáng)（Verystrong）極重要7極強(qiáng)-絕強(qiáng)相鄰尺度的中間值8絕強(qiáng)（Extremely）絕對(duì)重要9項(xiàng)目區(qū)位交通條件環(huán)境質(zhì)量周邊設(shè)施個(gè)別因素主要影響因素（住宅）與重要地段的關(guān)系道路通達(dá)度，對(duì)外交通便利度自然環(huán)境人文環(huán)境小學(xué)、中學(xué)、診所，商服設(shè)施密度地塊規(guī)模，容積率，綠化率等權(quán)重0.40.250.140.120.09土地增值壟研究分地塊價(jià)陰值研究—元商服用地邪地塊定級(jí)土地增值斗研究地塊編號(hào)B1B2B3B4B5B6B7評(píng)價(jià)項(xiàng)目權(quán)重評(píng)價(jià)一級(jí)指標(biāo)加權(quán)分值加權(quán)分值加權(quán)分值加權(quán)分值加權(quán)分值加權(quán)分值加權(quán)分值1.商服繁華影響度

40%綜合考慮與兩級(jí)商務(wù)區(qū)的位置關(guān)系32.3632.3632.3632.3632.3640.4536.412.交通條件

12%道路通達(dá)度7.215.055.774.336.497.215.05公共交通便捷度3.653.944.233.654.804.803.653.環(huán)境質(zhì)量

9%自然環(huán)境3.643.642.913.642.922.923.64人文環(huán)境3.283.284.374.374.374.373.274.人口狀況25%周邊居住區(qū)19.6919.6924.6124.6124.6124.6119.695.基礎(chǔ)因素

14%

地塊規(guī)模3.073.073.833.073.833.833.83容積率1.331.331.771.771.772.211.33綠化率1.321.321.051.321.051.051.32商業(yè)功能5.166.455.166.456.456.455.16地塊編號(hào)B1B2B3B4B5B6B7加權(quán)平總分值80.7180.1286.0785.5788.6697.9183.35地塊價(jià)值排序6734215分地塊赤評(píng)級(jí)此表中未滲含計(jì)算中釀所包含的槽二級(jí)指標(biāo)侵帶來的影束響B(tài)6B5B7B1B2B4B3分地塊價(jià)刷值研究—承住宅用地親地塊定級(jí)土地增扮值研究地塊編號(hào)R1R2R3R4R5R6R7評(píng)價(jià)項(xiàng)目權(quán)重評(píng)價(jià)一級(jí)指標(biāo)加權(quán)分值加權(quán)分值加權(quán)分值加權(quán)分值加權(quán)分值加權(quán)分值加權(quán)分值1.區(qū)位條件40%與重要地段的關(guān)系32.3636.4136.4132.3640.4540.4532.362.交通條件

12%與主干道距離14.7714.7714.778.8611.8114.7711.81與軌道交通距離5.915.915.917.889.849.847.883.環(huán)境質(zhì)量

9%距生態(tài)區(qū)8.298.298.296.636.636.638.29距高壓走廊3.313.313.313.314.424.425.524.周邊設(shè)施25%居住設(shè)施等密度11.177.8311.178.289.4811.027.985.個(gè)別因素

14%地塊規(guī)模2.982.983.733.732.982.983.73容積率1.481.971.971.971.971.481.97綠化率2.342.342.342.342.342.342.92分地塊評(píng)步級(jí)此表中未鴨含計(jì)算中域所包含的甚二級(jí)指標(biāo)獨(dú)帶來的影挽響地塊編號(hào)R1R2R3R4R5R6R7加權(quán)平總分值82.5983.8087.8875.3589.9293.9282.46地塊價(jià)值排序5437216R1R2R3R4R5R7R6分地塊價(jià)閃格研究土地增值窗研究07年之1－5膨月成都候土地出求讓情況數(shù)據(jù)來源型：成都市聚國(guó)土資源創(chuàng)局網(wǎng)站2007年前三季度成都土地出讓呈現(xiàn)出東部南部方向性拓展，三環(huán)以外用地比例占到了80％，三環(huán)外的土地價(jià)值越來越得到市場(chǎng)的認(rèn)可，而且可以預(yù)見，未來三環(huán)外的土地競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)越來越激烈。

標(biāo)準(zhǔn)地塊面積總價(jià)單價(jià)位置綠地率用地性質(zhì)建筑高度123畝11.32億元920萬元/畝錦江區(qū)≥30%商住混用≤830米地塊編號(hào)標(biāo)準(zhǔn)B1B2B3B4B5B6B7修正總分值89.1280.7180.1286.0785.5788.6697.9183.35單位價(jià)格（萬元/畝）9208338278888839151010860地塊編號(hào)標(biāo)準(zhǔn)R1R2R3R4R5R6R7修正總分值88.3482.5983.8087.8875.3589.9293.9282.46單位價(jià)格（萬元/畝）920860872915785936978858商服用地住宅用地在對(duì)土地丈出讓市場(chǎng)殖了解基礎(chǔ)倘上，我們刺選擇與本袋地塊條件悶較相似的輸標(biāo)準(zhǔn)地塊奇，綜合區(qū)非域臨近地棚塊土地出房誠(chéng)讓價(jià)格以襖及東部產(chǎn)擾業(yè)調(diào)整帶桶來地價(jià)上庫漲等修正毛因素，得垮出標(biāo)準(zhǔn)地枕價(jià)假設(shè)下奔的本區(qū)域暑住宅、商芳服土地價(jià)杰值。注：本兆價(jià)值是奏在現(xiàn)價(jià)被基礎(chǔ)上葬的評(píng)估抽，不考私慮未來桌的價(jià)格最增長(zhǎng)土地分鐮塊推出冊(cè)策略—揉地塊劃列分土地分塊研策略：大小結(jié)序合：利用大延規(guī)模的地循塊吸引知悅名房地產(chǎn)預(yù)品牌，迅碗速提升地栽塊的知名薯度和形象磚；待地塊馳較成熟后府陸續(xù)推出韻較小規(guī)模凱的地塊優(yōu)勢(shì)保感證：地塊的凳劃分基本晨按照道路怎網(wǎng)結(jié)構(gòu)，榆同時(shí)注意香每個(gè)地塊夢(mèng)要保證其幣擁有某個(gè)白優(yōu)勢(shì)，可鞏以是環(huán)境賣、交通或叉者配套等番，從而保舒證每個(gè)地尤塊的價(jià)值整體性：產(chǎn)業(yè)用像地需要統(tǒng)屑一的管理常，以保證家聚集相應(yīng)徒的產(chǎn)生，叢因此按照釣產(chǎn)業(yè)的劃懷分，分為宰4-5個(gè)仍地塊推出混合性：商服術(shù)用地的攪市場(chǎng)培董育期較崗長(zhǎng)，開脾發(fā)壓力吸大，部包分商業(yè)終用地可美以與住拉宅用地悔打包共肥同推出多樣性：商業(yè)投娛樂用妨地劃分胃為多個(gè)熄較小的泥地塊推遞出，以蛛保證多不樣性和責(zé)足夠的古競(jìng)爭(zhēng)住宅用地商服用地土地增寨值研究213467891014111551213171816土地分趟塊推出腿策略—崇開發(fā)分秀期分期開棕發(fā)計(jì)劃各期產(chǎn)默品豐富糕、多元阻，以抗球市場(chǎng)風(fēng)當(dāng)險(xiǎn)各期產(chǎn)漏品有機(jī)花組合，依實(shí)現(xiàn)效曬益最大嫌化一、撇脂悅、積累饒、共蛛生、互需長(zhǎng)原則二、彈眠性開發(fā)斧、峰值底預(yù)留原諒則最大化勉利用現(xiàn)袖有成熟畢資源，附創(chuàng)造區(qū)描域價(jià)值分期注入但功能元素匯和產(chǎn)業(yè)要捕素，累積敬區(qū)域價(jià)值根據(jù)功能夕元素成長(zhǎng)獸規(guī)律，相榨互調(diào)配、著形成集聚狼效應(yīng)三、復(fù)演合、多簽樣性的朱產(chǎn)品組鈴合原則開發(fā)過程離中適當(dāng)留拋白，預(yù)留拿功能轉(zhuǎn)變爛的彈性對(duì)城市主霉干道、特栽殊資源等勤不成熟區(qū)頁域，進(jìn)行紡儲(chǔ)備優(yōu)化炒，以待實(shí)畜現(xiàn)收益最耳大化開發(fā)分期熊原則和策讓略土地增抬值研究啟動(dòng)：T字型的鳥生長(zhǎng)結(jié)構(gòu)偵，先期結(jié)吸合“上東書陽光”“介東部副中牧心”等項(xiàng)社目的建設(shè)墳,開發(fā)友比較成熟烤的十洪大抗道及老成勵(lì)渝路沿線脫的地塊，斑產(chǎn)業(yè)和居潑住共生發(fā)受展中期：重點(diǎn)開償發(fā)中部煤的休閑僚娛樂兼袍健康產(chǎn)植業(yè)區(qū)，跨提高地樓區(qū)的生狹態(tài)形象粉，以產(chǎn)錄業(yè)發(fā)展漠推動(dòng)整冰個(gè)區(qū)域窗的升級(jí)炊，并逐四步向外煉推進(jìn)。后期：待地區(qū)陣基礎(chǔ)設(shè)虜施以及愚商務(wù)環(huán)覆境成熟榜后，最降后開發(fā)聾輕軌沿溝線地塊嚇。土地分淘塊推出首策略—容開發(fā)分扛期土地增值孕研究啟動(dòng)期中期后期區(qū)域開發(fā)前模式公園地產(chǎn)教育地產(chǎn)地鐵地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)域運(yùn)營(yíng)討應(yīng)該充分寧市場(chǎng)化運(yùn)岸作，吸引梢多家地產(chǎn)釘公司進(jìn)行賭開發(fā)，打替造不同的醬主題，提越高土地的刑利用效率伍。而區(qū)域鼠運(yùn)營(yíng)者則鮮通過導(dǎo)入掠核心要素旺，為其提輔供必需的夜配套設(shè)施巾和環(huán)境。政府導(dǎo)入廢：將某些來政府辦公輝場(chǎng)所、城懂市大型公芬共設(shè)施規(guī)脾劃引入到屠區(qū)域，提襪高地區(qū)影甘響力產(chǎn)業(yè)導(dǎo)止入：發(fā)頂展一定謎規(guī)模的軟產(chǎn)業(yè)，伏為居住虧產(chǎn)品提心供消費(fèi)業(yè)者保證生態(tài)導(dǎo)稱入：通洗過綠化怕、水系壩等手段萄打造生暴態(tài)概念慣的片區(qū)毫，提高崇環(huán)境吸船引力交通導(dǎo)勻入：引干入大型湊的公交展或者軌肝道交通客，加強(qiáng)戰(zhàn)與城市旁中心的蒸聯(lián)系導(dǎo)入交通導(dǎo)入生態(tài)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入政府成都市場(chǎng)紗較受歡迎翻的主題地冤產(chǎn)地區(qū)核心棄要素導(dǎo)入鑰：公園地產(chǎn)有就是依公渡園而建的雪地產(chǎn)，或龜者在公園孟里的地產(chǎn)稱，主要強(qiáng)延調(diào)的公園煙化的生態(tài)設(shè)環(huán)境。成同都成功創(chuàng)脾建森林城縫市，市民懂對(duì)公園地禿產(chǎn)有特別倍的偏好，蓮已推出的掀有影響力柳的有：奧烤林春天、聯(lián)萬科雙水價(jià)岸等?！敖逃亟a(chǎn)”就是享以教育為耀特色、為請(qǐng)核心、為段靈魂的房任地產(chǎn)業(yè)。柄可以是新聽建教育設(shè)英施,或者蕩依托現(xiàn)有貓的教育資愁源,在附渠近開發(fā)。李成都今年需教育地產(chǎn)沈概念較熱冶，已形成領(lǐng)了高新西痕區(qū)等8個(gè)調(diào)組團(tuán)。軌道交妄通可以信大大縮棍短城郊美與市中糖心的距抖離，成害都軌道帶交通還碑未開通生，各大趟房地產(chǎn)腔商已經(jīng)危推出的梯地鐵概鄉(xiāng)豐念的房喘產(chǎn)。本絡(luò)地塊內(nèi)博也規(guī)劃焰有地鐵問經(jīng)過。產(chǎn)業(yè)和甚居住相昆結(jié)合，僚營(yíng)造一狡個(gè)宜居鍛宜業(yè)的爹新市鎮(zhèn)度，兩者吳相互促他進(jìn)。土地增值殿研究一級(jí)開發(fā)局投資收益?zhèn)鶞y(cè)算基地技術(shù)陸經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為了提磁高地塊賤土地價(jià)沿值，從濕多個(gè)渠禿道保證口區(qū)域的貿(mào)健康快遇速發(fā)展伸，地塊風(fēng)內(nèi)規(guī)劃詞了一定紙量的產(chǎn)顯業(yè)用地唐和公共行服務(wù)設(shè)逼施用地谷。以下將良對(duì)在此上規(guī)劃背斤景的投徐資和土火地收益奇做簡(jiǎn)單濤測(cè)算，五探討這傻種土地腎增值模殼式的經(jīng)鏈濟(jì)可行招性用地名稱用地面積（公頃）用地百分比居住用地277.2932.50%R2住宅用地237.75213.92%R22居住配套25.0122.50%R24居住區(qū)綠地14.531.70%公共服務(wù)設(shè)施用地186.0021.80%C1辦公用地28.773.37%C2商業(yè)金融15.881.86%C3休閑娛樂40.284.72%C51醫(yī)院用地2.520.30%C53療養(yǎng)用地9.971.17%C/R商住混合88.5810.38%道路廣場(chǎng)用地163.4819.16%市政設(shè)施用地4.760.56%綠地221.7725.99%G1公共綠地82.459.66%G2防護(hù)綠地28.183.30%G3生態(tài)綠地111.1413.02%規(guī)劃建設(shè)總用地853.30100.00%水系29.49

規(guī)劃區(qū)總用地882.79

一級(jí)開景發(fā)投資派收益測(cè)欠算土地開猴發(fā)投資難測(cè)算財(cái)務(wù)測(cè)算傅假設(shè)成本測(cè)算敵按照成府薯發(fā)（20憂04）1抹9號(hào)等相粥關(guān)文件規(guī)暑定執(zhí)行測(cè)算數(shù)據(jù)闖根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)畫調(diào)查以及傾規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)方案所得份；拆遷補(bǔ)狐償費(fèi)由浩于基地衰條件復(fù)溫雜，假埋設(shè)為2覽0萬元略/畝不考慮資座金的時(shí)間粱價(jià)值；土地拍誤賣價(jià)格須根據(jù)基兇地條件煮及周邊蕩地區(qū)近郊年土地闖拍賣價(jià)艘格和趨練勢(shì)確定快，根據(jù)誕以上測(cè)褲算假設(shè)價(jià)均價(jià)8鋸80萬住元/畝鉗；假設(shè)土止地整理形在五年秩內(nèi)完成濁，每年忘進(jìn)度相牽同，建欣設(shè)成本穴年遞增亮5%；按照規(guī)劃士方案可拍夸賣土地面激積為69閉12畝，紗地均分在容七年內(nèi)拍畏賣，每年倦價(jià)格上漲雅10%；流動(dòng)資金謎假設(shè)為1紫000萬評(píng)元；土地出讓逮金占土地禿出讓收入析的比例：乖25%寇；社保調(diào)償節(jié)金占痛土地出修讓收入黎的比例優(yōu)：10請(qǐng)%；序號(hào)項(xiàng)目1征地拆遷毯補(bǔ)償費(fèi)用單價(jià)（夾萬元/首畝）面積（探畝）金額(億筍元)合計(jì)2013,喊24226.桌52前期工程塑費(fèi)用0.73基礎(chǔ)設(shè)退施建設(shè)各費(fèi)用單價(jià)（壘元/平傻米）面積（漁公頃）3.1道路、岡廣場(chǎng)3001514.53.2綠化、鄙景觀15023943.3水體150290.43.4電力258832.23.5給水258832.23.6雨水管108830.93.7污水管108830.93.8通信48830.43.9路燈58830.43.10其他108830.9合計(jì)4管理費(fèi)0.85建設(shè)期板不可預(yù)缺見費(fèi)0.86流動(dòng)資金7總投資8單位土湊地投資嶺（萬元猜/畝）一級(jí)開漏發(fā)投資趴估算指標(biāo)0.143.933.耐1建設(shè)費(fèi)用嶄的4.4決7%15.1建設(shè)費(fèi)用路的5%建設(shè)費(fèi)朋用的6鏟%一級(jí)開發(fā)妄投資收益甲測(cè)算土地開發(fā)猾投資測(cè)算項(xiàng)目財(cái)塞務(wù)評(píng)價(jià)從該項(xiàng)趕目財(cái)務(wù)摧評(píng)價(jià)指夜標(biāo)分析進(jìn)，排除雕資金時(shí)麻間因素竄分析評(píng)禾價(jià)如下懂：1、在贈(zèng)今后7籮年內(nèi)項(xiàng)壟目可實(shí)泊現(xiàn)土地仍出讓凈勁收入4仍95億毫元，扣廣除土地游整理總坐成本48億元后，叛實(shí)現(xiàn)項(xiàng)烈目利潤(rùn)礙總額=傷49徒5-杜48=447億痰元；2、項(xiàng)屈目利潤(rùn)陰率=項(xiàng)麥目?jī)衾矟?rùn)/乖項(xiàng)目峽總投資具=92寒0%；3、7年虜年均投資惡收益13毒1%4、本財(cái)毛務(wù)測(cè)算土肚地出讓價(jià)礎(chǔ)格屬于保鄭守估計(jì)，剛在此條件鮮下項(xiàng)目的寧利潤(rùn)率等盞經(jīng)濟(jì)指標(biāo)率仍較高，糧因此，該妻項(xiàng)目在經(jīng)站濟(jì)上是完香全可行的洽。項(xiàng)目200坡7年200大8年200車9年201武0年2011抵年201冊(cè)2年2013氧年合計(jì)土地出機(jī)讓面積傷（畝）9879879879879879879876,9片12居住7737737737737737737735,41華1公共服務(wù)爆設(shè)施用地2152152152152152152151,50勉2土地出讓宿價(jià)格（萬寸元/畝）8809681,0咬651,17拋11,28炸81,4昌171,5運(yùn)59土地出車讓收益磨（萬元廣）8796105116127140154824土地出屠讓金（伸25%托）22242629323538206社保調(diào)節(jié)赴金（10竄%）910111213141582管理費(fèi)用償（5%）455667841土地出讓塑凈收益52576369768492495一級(jí)開球發(fā)收益祥估算指標(biāo)指標(biāo)值項(xiàng)目總芽投資（她億元）48項(xiàng)目?jī)粜凳找妫ㄍ秲|元）495項(xiàng)目利品潤(rùn)總額潮（億元駕）446項(xiàng)目占殖用資金氣（億元糖）9項(xiàng)目利潤(rùn)農(nóng)率920扭.42民%項(xiàng)目占用稼資金利潤(rùn)似率513吸8.4襖8%項(xiàng)目占用劣資金年均刑利潤(rùn)率734.予07%經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一級(jí)開發(fā)禮投資收益構(gòu)測(cè)算城鄉(xiāng)統(tǒng)籌拉問題專題陣研究農(nóng)民妥善酬安置是最款需要解決陜的現(xiàn)實(shí)問似題原住民可份持續(xù)生計(jì)甩的關(guān)鍵所干在從耕地正解放后益以何種基方式尋販求新的嗽收入來校源打破原劣有居住魂形態(tài)后奇怎樣形事成新的陣安居環(huán)申境怎樣從思肚想意識(shí)和當(dāng)生活文化查上成功轉(zhuǎn)辟型為“城晝市人”片區(qū)和諧貧發(fā)展的基蚊本前提之奸一淡化經(jīng)濟(jì)拳、文化、獻(xiàn)社會(huì)地位瞧落差，倡畫導(dǎo)與導(dǎo)入瞞人群的和緞諧相處強(qiáng)化安置棵區(qū)域的