房地產(chǎn)企業(yè)采購與合約管理之

房地產(chǎn)企業(yè)采購與合約管理之探討***老師介紹***成本控制中心首席專家北京大學(xué)房地產(chǎn)管理研究所副所長1.結(jié)構(gòu)工程碩士，高級工程師，國家一級注冊結(jié)構(gòu)工程師，國家注冊監(jiān)理/造價/建造工程師。北大、清華、人大、浙大、重大總裁班特邀講師。中國對外經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會仲裁員，深圳市政府招投標(biāo)專家?guī)熨Y深評標(biāo)專家。2.從事建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計、監(jiān)理工作10年，在萬科等標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事專業(yè)管理工作近10年（其中萬科集團服務(wù)七年）。3.主導(dǎo)完成了多家集團性房地產(chǎn)企業(yè)管理架構(gòu)與體系的架構(gòu)、權(quán)責(zé)與制度流程體系的建立；為多家民營企業(yè)完成了專業(yè)管理體系的制度流程建設(shè)、跨地域經(jīng)營授權(quán)體系的建立、目標(biāo)與責(zé)任成本控制體系的建立與運行，風(fēng)險管理與內(nèi)控體系的搭建及運行支持工作等。（代表課程：《全成本管理體系構(gòu)建》，《目標(biāo)成本體系構(gòu)建特訓(xùn)營》，《成本管理沙盤模擬訓(xùn)練》，《招投標(biāo)、采購與合約管理》等成本體系各類課程）綱要采購的概念采購管理基本體系架構(gòu)與授權(quán)計劃與業(yè)務(wù)管控采購業(yè)務(wù)管理解析供應(yīng)商管理采購實務(wù)合約管理采購管理理念升級關(guān)于戰(zhàn)略合作關(guān)于資源整合采購的概念（PART1）1、大采購的概念范疇2、集中采購與分散采購3、戰(zhàn)略采購與競爭性采購4、采購方式選擇招標(biāo)（公開、邀請、競價）議標(biāo)----競爭性談判直接委托采購基本體系（PART2）1、授權(quán)與架構(gòu)體系1）萬科模式2）珠江模式3）不同的采購執(zhí)行模式采購基本體系（PART2）2、采購計劃管理1）三級計劃體系模式策略規(guī)劃（3年）盈利預(yù)測（3年）經(jīng)營目標(biāo)（1年）項目開發(fā)計劃職能管理部工作計劃（3個月）采購基本體系（PART2）2、采購計劃管理2）采購計劃與哪些計劃有關(guān)？項目開發(fā)及施工計劃項目采購計劃資金計劃資金計劃采購基本體系（PART2）3、采購業(yè)務(wù)與管控體系梳理采購業(yè)務(wù)操作模塊供應(yīng)商管理模塊房地產(chǎn)企業(yè)采購業(yè)務(wù)的梳理采購業(yè)務(wù)管理入圍選擇供方管理采購手段采購標(biāo)準(zhǔn)采購模式供方資源采購工作之基礎(chǔ)采購管理之實現(xiàn)項目開發(fā)業(yè)務(wù)模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單采購管理供應(yīng)商管理規(guī)定。。。采購管理規(guī)定。。。。招投標(biāo)管理細(xì)則。。。。合同管理規(guī)定

1、采購計劃-----“項目開發(fā)計劃”

2、采購策劃-----（方式/供方/程序）3、采購技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)----設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)/工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)4、合同策劃---條款、審批、責(zé)任5、合同履行---驗收、付款、結(jié)算、后評估

采購業(yè)務(wù)管理之解析（PART3)1、供應(yīng)商管理要點供方哪里來？----關(guān)于“門戶開放”----關(guān)于舉賢避親供方考察有用嗎？----誰來考察？----如何達(dá)到實質(zhì)性考察？（初選、市調(diào)）~~~總包考察之路（公司？項目部？）風(fēng)險？忌諱？1、供應(yīng)商管理要點為什么總是沒有充分的供方資源？為什么總受制于供方？合作不好，到底是誰的錯？-----供方資源數(shù)據(jù)庫的建立-----評估體系的建立與價值（信箱/滿意度）供方管理：采購成敗的基礎(chǔ)！采購業(yè)務(wù)管理之解析（PART3)某企業(yè)供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫模版供應(yīng)商信息需要哪些？------名稱規(guī)范------編碼統(tǒng)一------聯(lián)系人制------基礎(chǔ)資料存檔案例分析之一-------一失足成千古恨！案例分析之二-------難以收拾的結(jié)局！提問：

供應(yīng)商管理重要嗎？---重要！【點評】--------供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫的逐步建立與完善是采購管理的基礎(chǔ)--------供應(yīng)商要達(dá)到同類供應(yīng)商的分類、分等級管理，才能為采購管理提供專業(yè)平臺那么：1、供方數(shù)據(jù)庫何時建立？2、供方數(shù)據(jù)庫誰來建立？誰來考察供應(yīng)商？誰來批準(zhǔn)其入庫？3、如何達(dá)到對供方的實質(zhì)性考察和評價？4、不同企業(yè)的數(shù)據(jù)庫為什么不同？采購業(yè)務(wù)管理之解析2、采購實務(wù)管理1）采購方式管理招標(biāo)不是目的，是手段！-----采購多元化之需求-----各類采購控制要點誰決定了定標(biāo)結(jié)果？-----采購策劃之要點采購業(yè)務(wù)管理之解析2、采購實務(wù)管理2）招投標(biāo)采購管理招標(biāo)采購流程要素----基本業(yè)務(wù)流程----基于價值鏈的招標(biāo)流程----工程采購流程流程要素：責(zé)任人專業(yè)部門間責(zé)任明確集成業(yè)務(wù)流與控制要點審批權(quán)采購業(yè)務(wù)管理之解析2、采購實務(wù)管理2）招投標(biāo)采購管理要清單還是要費率招標(biāo)？-----費率招標(biāo)失敗之案例-----清單招標(biāo)失敗之總結(jié)-----如何規(guī)避兩者風(fēng)險?（費率核價---模擬清單）采購業(yè)務(wù)管理之解析2、采購實務(wù)管理2）招投標(biāo)采購管理招標(biāo)的前提在哪里？----標(biāo)準(zhǔn)誰定？技術(shù)標(biāo)書誰編？----圖紙深度如何滿足？----倒提要求？-----采購的成本控制點在哪里？二次設(shè)計？暫估項/暫估價？甩項工程？。。采購業(yè)務(wù)社管理之解自析2、采昂購實務(wù)爸管理2）采購罩招標(biāo)管理標(biāo)底要不臨要編？----標(biāo)底保為密？公搏開？----定標(biāo)依屆據(jù)？評身標(biāo)依據(jù)宜？---鋸-如何規(guī)避神不平衡報枯價？----如何編制學(xué)和利用標(biāo)底？（萬科版、外企版、民企模飽式）采購業(yè)務(wù)個管理之解同析2、采狂購實務(wù)加管理2）采購陵招標(biāo)管理經(jīng)濟標(biāo)衫與技術(shù)弊標(biāo)的權(quán)幟重怎么返定？案例1--尸-經(jīng)濟適橫用房招上標(biāo)政府版渠萬滑科版探珠江悔版疤招商版峰其變他民企關(guān)鍵要素:技術(shù)標(biāo)用會途招標(biāo)項敏目分類躺管理綜合評哲分表采購業(yè)務(wù)灑管理之解覽析2、采購新實務(wù)管理2）采涌購招標(biāo)莊管理經(jīng)濟標(biāo)如縮慧何評審？----綜合單價建比較/分析---槽-經(jīng)濟標(biāo)婦評審內(nèi)合容---夫-評標(biāo)報告---柿-評標(biāo)報溪告案例雖（反面、正面）采購業(yè)竭務(wù)管理售之解析2、采祝購實務(wù)租管理2）采尾購招標(biāo)端管理一定最低漸價中標(biāo)嗎鳥？----關(guān)于成糕本價---繞-關(guān)于合理紅低價---觸-分級分類躬管理(萬科版、民企版光）采購業(yè)辯務(wù)管理稱之解析2、采購獵實務(wù)管理2）采鴨購招標(biāo)木管理技術(shù)標(biāo)蔬對經(jīng)濟則標(biāo)的影把響？----鉛-防火防幫盜門？----艷-技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)蹈化招標(biāo)中男的重大飾變更怎悟么辦？----遭投訴衡的采購----招標(biāo)結(jié)也果落實選了嗎？---而-管理要求哪“招商版兄”采購業(yè)務(wù)澡管理之解尋析2、采購朝實務(wù)管理1）采購毒方式管理2）招投滴標(biāo)采購管病理招標(biāo)采購貪流程要素要清單牛還是要哀費率招胳標(biāo)？招標(biāo)的前超提在哪里刑？標(biāo)底要不蛇要編？經(jīng)濟標(biāo)細(xì)與技術(shù)臥標(biāo)的權(quán)賓重怎么笨定？經(jīng)濟標(biāo)如償何評審？一定最呈低價中誦標(biāo)嗎？技術(shù)標(biāo)奏對經(jīng)濟比標(biāo)的影姑響？招/定標(biāo)中的蛾重大變更希怎么辦？如何通過爐招標(biāo)真正權(quán)達(dá)到降低周成本的目亭的？采購業(yè)務(wù)刮管理之解嚼析3、合約剃管理1）合同分翅判如何示策劃？----前企業(yè)發(fā)展愧目標(biāo)與階晚段----機甲方管理禿能力---容-合作艘方資源艦與能力----創(chuàng)因地制宜瞧的選擇!精裝修總待包案例采購業(yè)津務(wù)管理戲之解析3、合約噸管理2）合同榆管理還重蘿要嗎？---糧-包死包不述死？----賣樓誰雕賺了？---健-甲供材料發(fā)怎么管？---慕-合同圾能拷貝固嗎？---辣-這些合同呆條款有意繡義嗎？----陣-過高的雀技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)議能實現(xiàn)嗎則？（鋁合京金/開關(guān)耀/櫥柜。淡。。。）律師？標(biāo)掉準(zhǔn)化？專采業(yè)深度！買！采購業(yè)六務(wù)管理協(xié)之解析3、合囑約管理3）各類炕合同的風(fēng)爭險有什么填不同？---幣-費率榆合同----撫單價合同----竹清單內(nèi)包耀死----句圖紙內(nèi)包伶死----義關(guān)聯(lián)性合鐘同采購業(yè)務(wù)吐管理之解鉛析3、合伍約管理4）甲程方看不富看合同偏？---貿(mào)-武漢救停工案泄例----素”包死+東變更增加朋“的合同灘案例----合同交懲底要求(戰(zhàn)略交底）---孟-合同摘索要的辦告法采購業(yè)岔務(wù)管理岔之解析3、合約喜管理5）合繡同真的爪執(zhí)行了撫嗎？---逐-甲供鹿材料要饒不要驗賽收？---臺-樣板庸與實物氧是否吻謹(jǐn)合？----幻玉過程、節(jié)撐點驗收還搭是完工驗兩收？---合同執(zhí)行某的專題檢介查采購業(yè)珠務(wù)管理結(jié)之解析3、合理約管理6）合同慌執(zhí)行過程紋怎么管？----上合同責(zé)任哲人制度---羞-合同披計量與糖投資進(jìn)班度----壯合同付款鬧節(jié)點控制逐（月度？絕進(jìn)度？履耀約評估）---林-如何懲界定合恰同變更址？----隆設(shè)計變更填/工程指烘令/簽證老/技術(shù)核攻定。。。反哪些是結(jié)算依逼據(jù)？----緊履約評估宵與項目后抽評估采購業(yè)你務(wù)管理來之解析3、合約伙管理1）合同鼻分判如何披策劃？2）合艷同管理倆還重要澇嗎？3）各類隔合同的風(fēng)逗險有什么窯不同？4）甲方買看不看合竊同？5）合揮同真的流執(zhí)行了生嗎？6）合同訊執(zhí)行過程陣怎么管？合理的男策劃合適的分瓶判嚴(yán)謹(jǐn)科共學(xué)的條俊款實實在在登執(zhí)行的過舞程！采購管謀理理念騾升級關(guān)于戰(zhàn)略