房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計

房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理XX地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計中心

2011年02月10日1第一章開發(fā)流程簡介2房地產(chǎn)開發(fā)流程流程示意3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)化運營體系運營體系4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)化計劃系統(tǒng)計劃系統(tǒng)5項目決策67/44項目開發(fā)策劃報告是統(tǒng)領(lǐng)各個開發(fā)環(huán)節(jié)工作的綱領(lǐng)性文件.項目策劃基內(nèi)容系包括：

■投資策劃

■定位策劃

■設(shè)計策劃

■開發(fā)策劃

■營銷策劃

■售后策劃以上方面構(gòu)成了全程策劃基本體系。各環(huán)節(jié)相互連貫、缺一不可，而且每一個環(huán)節(jié)中都是以提高產(chǎn)品價值為主要目的。全程策劃的核心就是成本和利潤。項目策劃7開發(fā)節(jié)奏策劃根據(jù)公司的資源條件、經(jīng)營現(xiàn)狀，財務(wù)資金狀況、管理能力、結(jié)合未來市場走勢判斷，決定項目開發(fā)分期，各期何時啟動和完成幾段，總體何時結(jié)束等做出策劃。開發(fā)節(jié)奏牽連以下方面問題：融資與資金的運作分期間銜接采購合同簽訂與管理其他資源配置相關(guān)后續(xù)工作計劃安排的策劃時間計劃現(xiàn)金流監(jiān)控對變化的應(yīng)對策略開發(fā)策劃8項目與客戶定位流程項目、客戶定位9目標成本的確立流程成本確立10設(shè)計階段標準工作周期設(shè)計周期11規(guī)劃設(shè)計的啟動和過程中進度、設(shè)計中間及其最終成果的質(zhì)量，受到多方面因素限制和影響。缺少相關(guān)部門全程配合，規(guī)劃設(shè)計難以保證按照進度計劃和質(zhì)量要求完成。

規(guī)劃設(shè)計工作啟動條件（鏈接文件）目前規(guī)劃設(shè)計工作運行現(xiàn)狀部門自身原因影響工作進度和質(zhì)量，但尚且可控；但絕大多數(shù)影響因素，對規(guī)劃設(shè)計部門而言，難以控制。問題如何提高規(guī)劃設(shè)計管理工作效率？規(guī)劃設(shè)計工作啟動條件12第二章設(shè)計管理與規(guī)劃設(shè)計13設(shè)計流程如何才能做到拿地即可開工？如何有效控制設(shè)計質(zhì)量？專業(yè)工程師如何工作？如何管理設(shè)計單位？14詳見附件：規(guī)劃/設(shè)計合同清單規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容151三控制進度控制質(zhì)量控制成本控制2兩管理合同管理信息管理

3多方協(xié)調(diào)與營銷關(guān)系協(xié)調(diào)與招標關(guān)系協(xié)調(diào)與成本關(guān)系協(xié)調(diào)與工程關(guān)系協(xié)調(diào)與物業(yè)管理協(xié)調(diào)與設(shè)計單位以及設(shè)計單位之間關(guān)系協(xié)調(diào)設(shè)計單位內(nèi)部專業(yè)（工程師）之間協(xié)調(diào)與規(guī)劃主管部門協(xié)調(diào)與藍圖審查中心協(xié)調(diào)報請老板同意4管控要點規(guī)劃帶動土地溢價戶型及配置帶動產(chǎn)品溢價立面及景觀創(chuàng)造形象溢價5管控終極目的合理控制造價盡可能創(chuàng)造價值規(guī)劃設(shè)計管理16第三章建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計與優(yōu)化17第一節(jié)建筑結(jié)構(gòu)與結(jié)構(gòu)設(shè)計第二節(jié)結(jié)構(gòu)成本管理思路與方法第三節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化第四節(jié)過程優(yōu)化與結(jié)果優(yōu)化的特點結(jié)構(gòu)設(shè)計與優(yōu)化18市場析一建筑結(jié)構(gòu)建筑中結(jié)構(gòu)是指用來承受荷載或者其他作用的空間承重體系結(jié)構(gòu)設(shè)計就是根據(jù)建筑的用途、平立、面布局來設(shè)計結(jié)構(gòu)承重體系及其結(jié)構(gòu)構(gòu)件。從基礎(chǔ)到柱、梁、板、墻。結(jié)構(gòu)設(shè)計19二結(jié)構(gòu)設(shè)計基礎(chǔ)設(shè)計：1根據(jù)工程地質(zhì)勘察報告、上部結(jié)構(gòu)類型及上部結(jié)構(gòu)傳來的荷載效應(yīng)和當?shù)氐氖┕ぜ夹g(shù)水平及材料供應(yīng)情況確定基礎(chǔ)的形式，材料強度等級，一般有淺基礎(chǔ)（如：獨立基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)等）和深基礎(chǔ)（如：樁基）2基礎(chǔ)底面積的確定及地基承載力驗算3基礎(chǔ)內(nèi)力計算及配筋計算4

考慮必要的構(gòu)造措施5地基設(shè)計處理結(jié)構(gòu)設(shè)計20上部結(jié)殺構(gòu)設(shè)計妙：1根據(jù)建筑嘉設(shè)計來確屬定結(jié)構(gòu)體剖系、確定餅結(jié)構(gòu)主要芬材料；2結(jié)構(gòu)平壤面布置鞠；3初步選用遍材料類型滋、強度等島級等，根伴據(jù)經(jīng)驗初晚步確定構(gòu)趕件的截斜面尺寸；4結(jié)構(gòu)荷載舊計算及各挽種荷載作耕用下結(jié)構(gòu)鈴的內(nèi)力分晝析；5荷載效摸應(yīng)組合6構(gòu)件的截舟面設(shè)計。7此外還包擋括某些必脖要的構(gòu)造謊措施。需蹲要依據(jù)結(jié)拐構(gòu)專業(yè)相測關(guān)規(guī)范、厲圖集等結(jié)構(gòu)設(shè)灘計21結(jié)構(gòu)施工軟圖包括:設(shè)計總僅說明，叢基礎(chǔ)平擺面布置騙及基礎(chǔ)癢大樣圖，如果府是樁基餃礎(chǔ)就還禾有樁位償圖，柱鏡網(wǎng)布置暮及柱平這法大樣強圖，每差層的梁濟平法配行筋圖，喘每層板樓配筋圖嫌，層面螞梁板的擇配筋圖盆，樓梯起大樣圖慢等，其撕中根據(jù)潛建筑復(fù)仔雜程度炭，有幾暮個到幾錦十個結(jié)蓬點大樣煌圖一棟建筑遣的結(jié)構(gòu)設(shè)竄計是否合披理，主要釘取決于結(jié)構(gòu)體嬸系、結(jié)企構(gòu)布置輪、構(gòu)件賽的截面飄尺寸、袋材料強辨度等級改以及主甚要機構(gòu)配構(gòu)造是美否合理31/歪44結(jié)構(gòu)設(shè)計22結(jié)構(gòu)設(shè)款計優(yōu)化第一節(jié)霉建筑結(jié)構(gòu)電與結(jié)構(gòu)設(shè)煮計第二節(jié)繼結(jié)構(gòu)嘉成本管孟控思路辰與方法第三節(jié)逼結(jié)構(gòu)設(shè)計堆優(yōu)化第四節(jié)遙過程眾優(yōu)化與展結(jié)果優(yōu)堤化的特貧點231必須對碑整個設(shè)竄計和策勿劃的全掀過程進惠行管理前期策劃燒：地質(zhì)的騰考慮規(guī)劃階扭段：建敗筑物的侄排放方案階段滿：結(jié)構(gòu)的相可性及合友理性、避杯免返工擴初階攝段：結(jié)蕉構(gòu)方案罵的優(yōu)化施工圖鐵階段：垮結(jié)構(gòu)的答精細化槐設(shè)計施工配合笨階段：變愚更、簽證祖的合理控科制結(jié)構(gòu)成廈本的控倒制思路禽及方法242事前控制擔的幾個要晶點（l）設(shè)撞計院的選靈擇（擴逢初及施工戀圖階段）合適易釘管纏態(tài)切度重視斧項目截情況海服務(wù)意剖識蘿市碧場口碑（2）蚊專業(yè)負泳責人的參選擇業(yè)績水平點市竊場反饋—府圖紙質(zhì)鮮量、責任耽意識、成滾本意識、服務(wù)意咱識下影賤響力及餃控制力（3）成哄本意識的槳溝通與輸敏入前期主鞋動溝通宵尊蹈重平等惱的心態(tài)碧質(zhì)量襯標準換音位思考同行的咬交流與競爭脹雙贏的權(quán)思路和飯手段結(jié)構(gòu)成也本的控兆制思路住及方法25（4）拳合理的型設(shè)計周燈期設(shè)計周殼期對總靜成本的駛影響柏：資金的謊時間價客值弟市軟場風險蓬的變化澇產(chǎn)下品的實倒際價值（5）在扮保證質(zhì)量翁、不增加輝成本的前繪提下縮短預(yù)設(shè)計周期組織的倚重視及臨措施劈燕工序確的前置怠及搭接吩標準糟化設(shè)計但的推廣（6）借甲方的仰技術(shù)原翁則必須哈提前輸梁入《設(shè)計任苦務(wù)書》《結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一郊技術(shù)措關(guān)施》或蹄《結(jié)構(gòu)液設(shè)計弟指引》翠《結(jié)斤構(gòu)設(shè)計摧總說明讓》《標悠準構(gòu)造露做法》（7）天之明地產(chǎn)標院準圖集（挪待建立）結(jié)構(gòu)成本到的控制思丸路及方法263祝設(shè)計當過程中蠟必須控桐制的幾李個關(guān)鍵銜環(huán)節(jié)結(jié)構(gòu)體系叨的確定及視主要平面塑布置圖蛾基礎(chǔ)嚷的選型及刃設(shè)計圖電算模辯型及計暈算系數(shù)顧的取值駁標準單犧元的樣窄板截面渠及配筋源圖地下室的肆布置及樣化板配筋圖鈴結(jié)料構(gòu)轉(zhuǎn)換層償?shù)牟贾眉按媾浣顖D4黃施工圖審弓查公司的群選擇及溝牽通選擇思桃路——味易于溝疊通假溝通時奪機——絮重視前輪期溝通內(nèi)紡容——辛規(guī)范的碰邊界或翁有爭議廊處（超軋限的判陸斷、裂囑縫、寬日度、短姿肢墻體刃系的定它義、配家筋）溝通方赴式——谷雙方抗、三方積、資源奴借助、性關(guān)系維偏護結(jié)構(gòu)成本切的控制思畢路及方法275、外部駁資源的引舊入引入的匯前提和較原則—呈—性價臥比的判粘斷引入的資緊源類型—預(yù)—壟斷部慕門（政府毒、人防、愧審圖）、敏學(xué)術(shù)權(quán)蜓威、餐行業(yè)專家深、專業(yè)咨妥詢公司引入的時橫機——盡什早、及時合作方式昏及注意事脹項——顧賣問、價值浪及時間6、按照糕合同及時符支付設(shè)計鋤費結(jié)構(gòu)成既本的控瓜制思路禮及方法28根據(jù)建筑任方案編寫期擴初設(shè)計揚任務(wù)書擴初施工夢圖完成設(shè)送計：擴初曲設(shè)計圖設(shè)犯計滿足建坐筑要求及廈與結(jié)構(gòu)計隙算一致擴初施工勉圖設(shè)計：券檢查設(shè)計泡單位提供撞的擴初過渣程圖紙，鈔并提出優(yōu)會化意見與地設(shè)計單位袍溝通擴初結(jié)構(gòu)猶計算結(jié)束際：結(jié)構(gòu)計冊算指標到或規(guī)定要求結(jié)構(gòu)設(shè)料計優(yōu)化29擴初結(jié)構(gòu)太計算開始博：根據(jù)項墊目特點提門出結(jié)構(gòu)計蛛算所需的竭荷載，參棄數(shù)以及計叨算指標要猴求各部分志結(jié)構(gòu)體簡系確定：對部分進友行結(jié)構(gòu)經(jīng)探濟技術(shù)分量析，形成詢分析報告擴初結(jié)敗構(gòu)計算紹過程中領(lǐng)：檢查絞復(fù)合設(shè)魂計單位雖提供的潑計算過陷程文件來，并提醒出優(yōu)化革意見與搶設(shè)計單勸位溝通結(jié)構(gòu)設(shè)計遠優(yōu)化30結(jié)構(gòu)技術(shù)思措施基礎(chǔ)、膛結(jié)構(gòu)選仰型分析斷報告地下室底您板技術(shù)經(jīng)綢濟性分析積報告地下室頂壘板技術(shù)經(jīng)宣濟性分析梳報告結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)君換層技葵術(shù)經(jīng)濟香性分析鏡報告其他項目患需要的結(jié)捆構(gòu)分析結(jié)構(gòu)設(shè)計緩優(yōu)化31施工圖設(shè)盤計階段根據(jù)擴焦初圖紙犁以編寫天施工圖醬設(shè)計任遍務(wù)書，冬結(jié)構(gòu)施溜工圖計漫算要求舒、施工棉圖配筋燭原則的徹確定，梁向設(shè)計賭單位提郊供結(jié)構(gòu)鋸計算荷銀載，參時數(shù)以及肥計算配暴筋結(jié)構(gòu)仁要求，車并和設(shè)掃計單位抬確定梁豈、板、敵墻柱的護配筋原僵則施工圖結(jié)湯構(gòu)計算過傻程中，檢犬查復(fù)核設(shè)鑄計單位提臣供的計算悶過程文件宗是否達到凍要求，并亡提出優(yōu)化順意見與設(shè)暫計單位溝黎通。結(jié)構(gòu)字計算結(jié)束我，結(jié)構(gòu)計移算配筋結(jié)榜果達到規(guī)詠定要求樁基礎(chǔ)、借梁、板、刪墻、柱施蠻工圖設(shè)計卷，檢查復(fù)挎核設(shè)計單區(qū)位提供施環(huán)工圖過程哀文件是否謎達到規(guī)定積要求，提葡出優(yōu)化意蒙見并與設(shè)荒計單位溝拿通施工圖飲設(shè)計校皆審，施迷工圖設(shè)建計圖紙澡出圖結(jié)構(gòu)設(shè)泊計優(yōu)化32第一節(jié)走建筑除結(jié)構(gòu)與爪結(jié)構(gòu)設(shè)脆計第二節(jié)廟結(jié)構(gòu)課成本管固理思路堤與方法第三節(jié)陜結(jié)構(gòu)攜設(shè)計優(yōu)雜化第四節(jié)公過程優(yōu)化猾與結(jié)果優(yōu)急化的特點結(jié)構(gòu)設(shè)計俘優(yōu)化33設(shè)計結(jié)迅果優(yōu)化魯：在施矮工圖設(shè)復(fù)計完成溪后進行懼的設(shè)計代優(yōu)化、遼需要對原設(shè)計圖巖紙進行設(shè)藝計修改。誰其流程如肯下：設(shè)計單位狼提供完成滅的建筑、疊結(jié)構(gòu)施工迅圖以及結(jié)看構(gòu)計算書趣以及相應(yīng)統(tǒng)的電子文泳件組織結(jié)構(gòu)余優(yōu)化工程導(dǎo)師、專家匪和造價工蒜程師對以爺上圖紙資蛙料進行審拒查，并提愉出結(jié)構(gòu)優(yōu)敏化初步意夠見和評估蕉報告建設(shè)單位傾對優(yōu)化意京見和評估姻報告審批聲，并決定惕是否進行瓣設(shè)計優(yōu)化根據(jù)設(shè)騎計優(yōu)化注落實意爪見，檢趣查和監(jiān)咽督設(shè)計牽單位是吵否按設(shè)倉計優(yōu)化辜落實意隔見進行門設(shè)計優(yōu)見化調(diào)整設(shè)計優(yōu)化劣調(diào)整圖搬紙出圖結(jié)構(gòu)設(shè)廁計優(yōu)化34第一節(jié)煉建筑結(jié)構(gòu)拌與結(jié)構(gòu)設(shè)趴計第二節(jié)鑼結(jié)構(gòu)設(shè)計海過程優(yōu)化第三節(jié)狗結(jié)構(gòu)丈設(shè)計優(yōu)劑化第四節(jié)保各技眨術(shù)專業(yè)隸全面成先本控制結(jié)構(gòu)設(shè)提計優(yōu)化35設(shè)計過程呼優(yōu)化的特僑點由于在胖設(shè)計階嫩段對設(shè)啞計過程廁中的計謹算和圖妹紙進行父優(yōu)化，弟因此這期種優(yōu)化紫方式具劫有以下途特點：1敞對結(jié)構(gòu)僵成本的版控制最約為有效雅、也最胡為徹底播，可以誦做到從建筑方只案開始就云對項目成辛本進行有灣效控制2與辟設(shè)計單位岔溝通更容百易，設(shè)計棍單位對設(shè)極計優(yōu)化意劉見更易接受3姜可對結(jié)畜構(gòu)體系叔、基礎(chǔ)溜類型以更及其它剝結(jié)構(gòu)問恥題進行死細致深入的技術(shù)、經(jīng)渴濟等方面身的專題分紡析，并且帆可對設(shè)計上的每一奇?zhèn)€技術(shù)細趁節(jié)進行成用本控制結(jié)構(gòu)設(shè)計當優(yōu)化36設(shè)計結(jié)果裕優(yōu)化的特擁點4預(yù)不耽誤拘項目的泰總體進奇度，可款做到與涂設(shè)計同爐步進行5項目工盡程量可預(yù)在施工頁招投標迅階段計印算清楚壞，并在警施工合同皂中確定綱準確由于在施僑工圖完成至后對計算尸和施工圖鳴紙進行優(yōu)趴化，因此調(diào)這種優(yōu)化精方式具有醋以下特點沾：結(jié)構(gòu)設(shè)釘計優(yōu)化37對結(jié)構(gòu)跳成本的蹲控制不坊能做到處最徹底奮，只能六對施工繼圖中對成本踏影響較大凳的部分進酷行設(shè)計優(yōu)略化，不能踐做到每一半個設(shè)計細亡節(jié)都進行兔優(yōu)化2設(shè)計單涌位很難嚷接受這坦種方式暮，設(shè)計身單位需先要做較陜多的設(shè)奇計修改嗓，使設(shè)感計單位牲在面子概和成本薯方面都養(yǎng)要承受銜很大的栽壓力3對項目的任總體進度丙影響較大問，對一個10萬平米的竊項目大約航有一個月匪的延誤4設(shè)計優(yōu)化道后施工合歪同工程量百有較大的握調(diào)整，并和且需要盞重新設(shè)計乏計算工程尺量，對合裁同成本控朋制不利結(jié)構(gòu)設(shè)蔬計優(yōu)化38各技術(shù)專桑業(yè)全面成冠本控制如果成眨本超限亂該怎么冰辦？1設(shè)涉計不同階蟻段個各技室術(shù)專業(yè)全莫面成本控褲制2并不同產(chǎn)杰品不同弱售價時允，成本休控制重種點不同3冷建造成舞本影響曾因素有牽多方面余（附件素），對待于結(jié)構(gòu)垮專業(yè)的考成本控悠制應(yīng)適房誠可而止辨，對于衫砌體結(jié)貪構(gòu)，應(yīng)生考慮質(zhì)欺量通病泡防治4緩好的成史本控制語不是越未低越好瞧，建造范成本要誓合理分臭配，注腦重價值躁工程的壞利用設(shè)計費耽占項目撞全過程悲費用中光比例不仿大，一肉般只占哥建安成跌本的1引.5%沾-2%哀，但對酷工程造敲價影響擋權(quán)重在捧85%富左右。戀合理科烤學(xué)的設(shè)翼計,可朵降低工拖程造價矛10%占以上39規(guī)劃設(shè)計短流程按設(shè)計紹在論證幣、定位直策劃、劍設(shè)計實筋施和施蜘工階段蟻不同的擔設(shè)計內(nèi)例容、對梢象和參傘與部門喇與深度釀要求劃抬分為概攤念設(shè)計堆、方案念設(shè)計、宴施工圖銳設(shè)計、桑景觀設(shè)蜘計、裝漸修設(shè)計勁和設(shè)計東變更來駕進行管功理。為加快項銳目設(shè)計進岡度，縮短顯項目開發(fā)父周期，將趁部品研究憂、材料選慮型、景觀遲設(shè)計和裝林修設(shè)計工號作進行前郵置，使設(shè)延計周期縮鑰短30%以上。40◆提前做借好啟動背前準備腎工作稻基礎(chǔ)條襖件完整竟準確有江效（輸河入）◆知道自呈己要什淡么，內(nèi)垃部各部駝門達成我一致柄慎重臉對待設(shè)亂計重大鈔修改雹理性評擇價設(shè)計召成果（甜評審標論準）◆預(yù)知可能棵發(fā)生問題孕，制定選詞項排序或過程中陵檢查糾偏擊直至強制與干預(yù)嗎保持葉與政府各坐部門、設(shè)胸計方及時棗溝通（過止程監(jiān)控與口糾偏）◆違規(guī)要浪算經(jīng)濟趟帳易盡劇量不違瘦規(guī)少違芒規(guī)映強也化外聯(lián)大能力◆疏通并越且限時門設(shè)計合令同及付累款審批繳流程姐及時剩組織評裹審會◆項目規(guī)劃策設(shè)計費總啞量控制，筋小額設(shè)計科合同由項撈目公司批罵準◆及時支付協(xié)設(shè)計費，罷必要時應(yīng)只考慮設(shè)計閥趕工費◆合理的杠設(shè)計周摩期是設(shè)晚計質(zhì)量正的必要