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房地產(chǎn)工程成本管理***2006年04月15日房地產(chǎn)工程成本管理觀點解析誰是控制工程成本的核心部門

目前流行的工程成本觀點

工程成本控制的投資理念

套用傳統(tǒng)定額計價體系的誤區(qū)

工程量清單的威力

工程成本動態(tài)控制的思路堅持工程招標低價中標的原則

工程招標后是否還需要砍價

99條理由與1條理由

我們?yōu)槭裁磁略O計變更?還談現(xiàn)場簽證工程成本與財務的關系工程成本控制體系中最難的是什么?房地產(chǎn)工程成本管理10大關鍵環(huán)環(huán)節(jié)工程成本管理思路的要點

房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理思路1、公司經(jīng)營層面經(jīng)營情況(比如:土地、配套費用、合作條件等等)。項目的可行性研究(經(jīng)營、營銷、方案設計、開發(fā),強調(diào)高端信息的重要性,點評不同的經(jīng)營模式,探索攤薄地價挖掘土地價值)。財務現(xiàn)金流核算,確定工程招標付款條件。搶工等經(jīng)營需要引起費用的增加。2、產(chǎn)品定位層面項目營銷產(chǎn)品定位,明確產(chǎn)品功能和技術參數(shù),確定產(chǎn)品選材用料標準。3、規(guī)劃、設計層面控制項目規(guī)劃設計指標;控制建筑設計方案的科學合理性;控制結(jié)構、水、電、設備的設計參數(shù);控制材料、設備的選用。規(guī)劃、設計控制工程成本理念,詳見專門PPT。4、工程層面編制工程成本控制指標,為工程成本動態(tài)控制打下基礎。建立承建商、材料供應商資源庫,優(yōu)選工程資源。制定規(guī)范的工程成本控制流程,比如:招標程序、簽證控制程序、結(jié)算程序等。5、后評估工程結(jié)束后,對工程成本管理進行后評估總結(jié),建立工程成本數(shù)據(jù)庫。某公司目前控制工程成本的流程房地產(chǎn)工程成本管理流程圖,詳見鏈接。房地產(chǎn)項目營銷產(chǎn)品定位,確定項目檔次。見某庭項目發(fā)展報告項目定位部分現(xiàn)金流分析,與財務部門一起確定付款條件或合作方式。工程成本費用計劃及現(xiàn)金流分析實例規(guī)劃指標控制:各類規(guī)劃指標參數(shù)控制,比如:容積率、地質(zhì)條件、退紅線、小區(qū)市政道路管網(wǎng)等等。方案設計階段:主要是產(chǎn)品參數(shù)控制,比如:門窗比例、公攤面積、設備系統(tǒng)檔次等等。擴初設計階段:建筑參數(shù)控制結(jié)構選型及參數(shù)控制,見某工程結(jié)構設計技術措施設備參數(shù)控制,見LG-QP-PR009規(guī)劃設計管理程序文件,某庭擴初設計任務書施工圖設計階段:主要設計細部控制,見某庭施工圖設計指導書選材用料標準確定:見某庭選材用料標準編制項目成本控制指標:見LG-QP-PR005工程成本控制程序,某庭成本控制指標承建單位考察、工程技術調(diào)研,見工程部LG-QR-PR012工程技術管理程序,某庭電梯梯調(diào)研報告確定工程技術標準,組織招標,技術標準見:某庭鋁型材技術標準,某庭鋁合金門窗施工技術標準技術標分析、商務標分析,見:某庭鋁合金門窗技術標分析、某庭鋁合金門窗商務標分析、某庭外墻涂料技術標分析定標:低價中標確定中標單位,見合約部工程分判流程圖項目部執(zhí)行合同,把好現(xiàn)場簽證關,見項目部成本控制流程、甲方認價流程工程竣工,進行決算,見預算部結(jié)算、保固金支付等等流程聲明:本節(jié)涉及到的項目管理理論知識,源自戚安邦主編南開大學出版社出版的《項目管理學》。謝謝大家

(E-mail:jiangxilwd@163.com

Tel誰是控制工程成本的核心部門觀點一:合約預算部門是控制工程成本的核心部門。觀點二:規(guī)劃設計部門是控制成本的核心部門。觀點三:項目部是工程成本控制的核心部門。觀點四:物資部是工程成本控制的核心部門。

目前流行的觀點工程成本控制是由設計階段和工程實施階段二個階段完成的。設計階段占有70~80%的份量,工程階段(包括合約和實施階段)30~20%,這是目前比較流行的觀點。關于設計如何控制成本詳見專門PPT

。工程成本控制的投資理念選用技術方案的標準是什么呢?◆我們進行項目設計時,首先要明確項目的檔次定位,這是超越技術本身的問題?!敉顿Y決定技術標準。承建單位的成本控制和房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)真正體現(xiàn)水平的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制,是在一定的合理預算成本下,如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品,并保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。

套用傳統(tǒng)定額計價體系的誤區(qū)解讀傳統(tǒng)定額:傳統(tǒng)定額的歷史淵源-計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物;定額管理的本位現(xiàn)象-采集數(shù)據(jù)的本位;市場定價與定額基本脫軌。存在的誤區(qū):誤區(qū)之一:費率誤區(qū)。

誤區(qū)之二:套用定額計算工程量進行招標控制工程成本的誤區(qū)。

誤區(qū)之三:套用定額價格計算直接費控制工程成本的誤區(qū)。

工程量清單的威力為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢?為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢?◆這是信息對稱與不對稱的問題房地產(chǎn)公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法-貨比三家。工程量清單招標,計價方式簡潔,一目了然,在總價和單價上都充分競爭,可以體現(xiàn)各單位的真實成本,便于分析招標商務標,容易比較投標單位的報價優(yōu)劣,有利于選到報價合理的承建單位,有利于工程順利實施;工程量清單報價,能夠比較準確地反映市場的價格水平,有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本;有了充分競爭得到的單價,有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫;工程量清單范圍涉及的施工措施,可以在合同中有效約定,有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證;設計變更套用工程量清單單價,有利于提供設計變更簽證效率,便于動態(tài)掌握實際工程成本情況,使動態(tài)控制工程成本成為可能;工程量清單不作調(diào)整,結(jié)算時只算設計變更引起的工程量增減,有利于提高結(jié)算效率;付款過程簡化,減少施工過程中付款的分歧。

工程成本動態(tài)控制的思路現(xiàn)代項目成本管理的主要思路,詳見鏈接。房地產(chǎn)工程成本管理流程圖,詳見鏈接。工程成本動態(tài)控制的思路:◆其一,工程成本控制標準的定位。◆其二,各分部工程的成本測算?!羝淙?,招標控制和簽證、設計變更迅速反饋。工程成本動態(tài)案例,詳見動態(tài)控制表

堅持工程招標低價中標的原則工程招標低價中標的原則沒有錯,低價中標的原則要堅持。出現(xiàn)爭論的問題不在低價中標原則本身,而在技術原則上。

工程招標后是否還需要砍價工程招標,低價中標,不再砍價。工程招標,定標后繼續(xù)殺價。幾個提醒:◆您有沒有精力侃價?有沒有考慮對經(jīng)營的影響?◆您有沒有能力砍價?◆高高舉起大砍刀,您砍到的到底是誰?一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過這樣一句話:向承建單位或供應商砍價,誰要是砍到了他們的利潤,那誰有本事,砍下來的往往是樓盤的品質(zhì)。需要不斷地談判比價、砍價才能控制工程成本,只能說明我們對社會工程成本資源把握的,還是不夠。點評商務談判。

99條理由與1條理由一個不懂造價的工程師,在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)秀的工程師。一個不懂專業(yè)或者說不夠?qū)I(yè)的造價工程師,在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)秀的造價工程師。

工程成本控制體系中最難的是什么?工程成本控制體系中最關鍵的和最難的工作應該是對社會資源的把握。在我們目前不規(guī)范的建筑市場中從事房地產(chǎn)工程管理,工程成本也好,工程質(zhì)量也好,最重要和最核心的是對社會資源的把握與配置。對工程社會資源把握不清楚,源頭上都有問題,談流程管理,談質(zhì)量控制,談成本控制,都可能是事倍功半的事情。坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。社會工程資源的考察、選用、評估與管理。

工程成本管理思路的要點房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營路線指導下的專業(yè)運作。工程成本管理應該并入財務資金運作一起考慮。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制,需要突破傳統(tǒng)定額計價方式,實現(xiàn)市場定價,反映市場的工程成本是科學的成本。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制,需要突破承建市場的成本控制觀念,建立投資控制的理念。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制,需要建立、完善以項目營銷定位和技術管理為依托的成本控制體系,實現(xiàn)工程成本的全程控制。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制,要堅持工程招標低價中標的原則。對于低價中標后再砍價,要根據(jù)公司的具體情況確定。一個不懂專業(yè)或者說不夠?qū)I(yè)的造價工程師,在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)秀的造價工程師。設計變更不可怕,現(xiàn)場簽證要系統(tǒng)化。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制體系中最關鍵的工作是對社會資源的把握。工程成本與財務的關系房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營指導下的專業(yè)運作。工程成本管理應該并入財務資金運作一起考慮。如果有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平較高,可以拿到利息較低的資金,那最好出優(yōu)惠的付款條件,只要施工單位報價優(yōu)惠部分比資金財務成本多,就合算,也就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金本身也在賺錢。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力較弱,硬是要借用資金實力強的施工企業(yè)的力量,核實給施工企業(yè)的利潤,就要考慮增加資金成本部分,增加的額度以社會平均資金成本為度。

項目總成本案例,詳見鏈接。工程招標,低價中標,不再砍價的優(yōu)缺點優(yōu)點:有利于承建單位或材料供應商或其它技術支持單位一開始就報實價,有利于我們得到相對準確的工程成本信息;有利于提高工程招標的透明度,有利于增強承建單位或材料供應商或其它技術支持單位的信心,有利于在業(yè)界樹立威信;有利于簡化我們的內(nèi)部管理;工程招標簡潔明了,有利于現(xiàn)場的工程管理;缺點:發(fā)現(xiàn)因技術標準缺陷或商務缺陷導致報價不合理,不利于糾正;現(xiàn)階段付款條件難以事先確定,會影響“低價中標”的具體操作。

工程招標,定標后繼續(xù)殺價的優(yōu)缺點優(yōu)點:招標文件中的技術標準缺陷或商務缺陷,可以在后續(xù)工作中彌補;發(fā)現(xiàn)價格不合理,可以在后續(xù)工作中完善;在某一個項目的某些分部工程上可能可以砍到一個低價;缺點:承建單位或材料供應商或其它技術支持單位很難一開始就報出實價;工程招標的透明度無法保證;工程招標內(nèi)部管理鏈比較長,不確定的因素多,定標的時間比較長,這對于我們大規(guī)模開發(fā)是很不利的;工程招標過程復雜,或在一些小節(jié)上糾纏不清,不利于現(xiàn)場的工程管理。

現(xiàn)代項目況成本管理彩的主要思滅路現(xiàn)代項協(xié)目成本緩管理首郵先考慮薪的是如趴何通過任管理實嗎現(xiàn)以最爭低的資南源消耗庫(成本辟)完成勝項目的凝全部活編動,但旗同時它關也強調(diào)輝必須考轉(zhuǎn)慮項目粱成本對茄于項目銜產(chǎn)出物么質(zhì)量和倘項目工疫期的影千響,這救些是現(xiàn)見代項目悠成本管尾理與傳具統(tǒng)項目尼成本管駕理最重識要的區(qū)川別。例如:供盲目地岡降低項訓目決策咳成本,壤就可能猛出現(xiàn)在凝項目決鳳策支持檔工作上擋的投入眠不足,乏從而會朱造成各么種項目琴決策的潮紕漏或斷失誤。拴這不但襲會給項難目產(chǎn)出疤物的質(zhì)旦量和工上期帶來職影響,呆甚至最咸終可能初會因為脆彌補決擋策失誤爽而大大遞提高項種目的成殖本?,F(xiàn)代項是目成本重管理的懂主要內(nèi)占容,詳拖見鏈接?,F(xiàn)代項目葛成本管理疾的主要內(nèi)壺容項目資中源計劃臺。是指稿通過分都析進而校識別和注確定項陪目所需狗各種資盤源的種著類(人兩力、設切備、材紫料、資斜金等)起、多少浩和投入瓦時間。項目成績本估算虹。是指稈根據(jù)項萬目資源柜計劃以插及各種返資源的省市場價麻格或預遺期價格汽等信息補,估算鼓和確定途項目各彼種活動執(zhí)的成本傲和這個鑄項目全恥部成本禿。項目成本陳預算。是耳一項制訂效項目成本送控制基線覆或項目成投本計劃的厘管理工作邁。這項工符作包括根部據(jù)項目的懲成本估算唇為項目的拔各項活動想分配預算逗,以及確盲定整個項值目的總預盞算。項目炮成本預算慈的關鍵是飯合理、科升學地確定火出項目成渾本的控制釘基線。項目成賄本控制紅。是指督項目實慈施過程伐中依據(jù)衫項目成容本預算負,努力菠將項目給實際成栽本控制席在項目映預算范糞圍之內(nèi)屈的管理狼工作,駁主要包弱括:不膏斷度量仗項目實瘋際發(fā)生曾的成本傭,分析盼和度量突項目實叮際成本浸與項目范預算之孩間的差捉異,采手取糾偏播措施或悔修訂項督目預算臣的方法滾實現(xiàn)對店項目成扒本的控形制。項目成羞本預測刑。是指國項目的鎮(zhèn)實施過瓣程中,唯依據(jù)項過目成本寨實際的胡發(fā)生情漫況和各商種相關剝影響因膜素的發(fā)另展與變刻化,經(jīng)內(nèi)常地分鑼析和預壤測項目保成本未芒來的發(fā)殿展和變蛇化趨勢賞,為項遺目的成照本控制虹和預算暗調(diào)整提霸供依據(jù)竄。我們?yōu)槭矀磁略O計勤變更?面對現(xiàn)實殿吧,看來廟你我是無任法解決房雅地產(chǎn)項目界“三邊工船程”問題檢,設計變進更避免不講了,談“喊虎”色變受有什么用惑呢?設計變更渴難道真是扯母老虎嗎昂,我們到密底怕設計煎變更什么褲?經(jīng)驗之芳談。我覺得領,我們評只擔心顏二種設悟計變更悶,重點個控制?!舻谝粓@種是退福到的設鉆計變更逐,現(xiàn)場長已經(jīng)施嚇工了,句因變更額滯后出構現(xiàn)重復管施工的米浪費欣?!舻诙シN設計哈變更涉脅及的內(nèi)咐容,其打計價方呆式在合概同中沒她有約定嘉(比如戲:主材肌變了、綢施工工哈藝變了尺),只秒能以獨豬家協(xié)商攻議價方樹式確定囑價格,晚房地產(chǎn)纏企業(yè)的擁工程成侍本管理“貨比三箏家”的優(yōu)勢屯失效,村必然會劍帶來成各本的增萄加。對于常規(guī)戚設計變更鳥涉及的內(nèi)程容,其賀計價方式重在合同中猛

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