房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理研討會(huì)

2006年中國(guó)（深圳）房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理研討會(huì)

工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí)工程清單招標(biāo)管理工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立

[2006年02月26日杭州]成本管理理念內(nèi)容要點(diǎn)：5WIH

1，成本管理的目的（WHY)—提升價(jià)值2，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（WHAT)—全成本，空間與時(shí)間分布3，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)—確定與控制4，成本管理的階段（WHEN)—全過(guò)程5,成本管理的責(zé)任人（WHO)—全員6，成本管理的方法(HOW）—目標(biāo)管理成本管理的目的（WHY)1，房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤(rùn)是企業(yè)用永恒目標(biāo)2，利潤(rùn)與成本的關(guān)系

收入一定的情況下，成本越低，利潤(rùn)越大3，成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的—機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)4，成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益--提升價(jià)值

成本控制不等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵提升價(jià)值的五種途徑

價(jià)值工程的基本公式：V=F/C

V-value,性價(jià)比

F-function,產(chǎn)品、功能/性能、服務(wù)、收益

C-cost,費(fèi)用/成本

C下降，F(xiàn)上升C不變，F(xiàn)上升C下降，F(xiàn)不變C小幅上升，F(xiàn)大幅上升C大幅下降，F(xiàn)小幅下降--具體選擇哪種途徑，與市場(chǎng)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品方針有關(guān)--價(jià)值的評(píng)估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長(zhǎng)遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決策房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成（WHAT)—全成本的概念1，成本構(gòu)成建造成本=前期+建安+室外及配套開(kāi)發(fā)成本=土地+建造+開(kāi)發(fā)間接全成本（即項(xiàng)目發(fā)展成本）=開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)（營(yíng)銷和管理）2，時(shí)間與空間上的分布時(shí)間：建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體+費(fèi)用成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)

兩大基本內(nèi)容----合理確定和有效控制1，合理確定—確定是控制的前提和基礎(chǔ)，市場(chǎng)定價(jià)原則，沒(méi)有準(zhǔn)確只有合理；成本的決定因素：外部--市場(chǎng)；內(nèi)部--產(chǎn)品策劃與定位；成本的影響因素:諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面;成本確定的方法:決不是靠定額算出來(lái)的；靠對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包括銷售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)成本確定的過(guò)程:行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn)：?jiǎn)渭?、?fù)雜性、多次性；從虛到實(shí)；成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場(chǎng)結(jié)合----招標(biāo)的目的就是形成有效的競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)爭(zhēng)是降價(jià)的最有效手段----定標(biāo)的原則：合理低價(jià)；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)

兩大基本內(nèi)容----合理確定和有效控制2，有效控制—?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù)---控制是解決問(wèn)題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；因此，控制可理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標(biāo)。---控制的要素：目標(biāo)、偏差測(cè)定、修正---有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋---控制不等于限制：心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案3，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則—不論是確定還是控制成本管理的階段（WHEN)—全過(guò)程1，階段立項(xiàng)\策劃\設(shè)計(jì)發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)2，對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程---由虛到實(shí)虛擬：估、概、預(yù)算現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)----從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容立項(xiàng)階段—成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)策劃階段—選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段（賣什么、設(shè)計(jì)什么、施工什么）—方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位---初步：材料設(shè)備的合理選型---施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段—通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）施工階段—變更和簽證的管理，付款審核竣工階段—結(jié)算、索賠辦理成本管理的責(zé)任主體（WHO)—全員1，所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)只要考慮了性價(jià)比問(wèn)題，就是有成本意識(shí)2，責(zé)任成本管理體系的建立目的：令全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為要素：（1）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評(píng)價(jià)人3,房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的職責(zé)全面、全過(guò)程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作了解產(chǎn)品、掌握市場(chǎng)，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控；甲方整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計(jì)、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者（不是大廚是美食家）成本管理的基本方法（HOW)—目標(biāo)管理1，目標(biāo)管理的內(nèi)容--目標(biāo)的確定與控制兩方面2，目標(biāo)確定的依據(jù)—經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品把握3，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段—信息化4，目標(biāo)管理的過(guò)程—PDCA循環(huán)成本管理的認(rèn)識(shí)過(guò)程三個(gè)階段造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)）--定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價(jià)正確；成本控制—強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值提升價(jià)值—強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：利潤(rùn)，講求性價(jià)比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值

--當(dāng)前指導(dǎo)思想：結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開(kāi)展成本管理工作房地產(chǎn)公司成本管理總體思路成本管理的基本內(nèi)容：---點(diǎn)、線、面1，兩個(gè)重點(diǎn)：招標(biāo)及合約、預(yù)結(jié)算2，一條主線：項(xiàng)目成本全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制3，兩個(gè)基本面：信息平臺(tái)（數(shù)據(jù)與工具）、制度建設(shè)成本部門的工作思路：1，三個(gè)層次：基本的審算工作、控制體系的建立與運(yùn)行、產(chǎn)品與市場(chǎng)研究2，三大主題：項(xiàng)目建設(shè)、業(yè)務(wù)建設(shè)、組織建設(shè)3，兩條管理原則：計(jì)劃管理、目標(biāo)管理4，一個(gè)工作準(zhǔn)則：靠數(shù)據(jù)說(shuō)話，留下作業(yè)痕跡成本管理工作基本面成本目標(biāo)管理辦法供方管理制度招標(biāo)管理辦法合同管理辦法成本信息化管理辦法變更及簽證管理辦法付款及結(jié)算管理辦法其他：材料采購(gòu)及認(rèn)價(jià)管理；資料管理；預(yù)算編制深度要求成本目標(biāo)的制定—基本原則1，目標(biāo)的內(nèi)涵：不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)2，目標(biāo)的作用：目標(biāo)不一定是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)3，目標(biāo)的范圍：成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本成本目標(biāo)的制定—主要過(guò)程1，制定的時(shí)間：目標(biāo)制定從立項(xiàng)時(shí)就已經(jīng)開(kāi)始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素；策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；規(guī)劃方案確定后，形成正式目標(biāo)成本施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下）；2，制定的方法3，制定的要求成本目標(biāo)的制定—主要過(guò)程1，制定的時(shí)間：2，制定的方法：成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解；符合公司利潤(rùn)要求，經(jīng)過(guò)各方的討論和審批（可能集團(tuán)審批），正式發(fā)布3，制定的要求：成本目標(biāo)的制定—主要過(guò)程1，制定的時(shí)間：2，制定的方法：3，制定的要求：合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)；內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同；盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析；盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都會(huì)做測(cè)算，只是沒(méi)有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒(méi)有用目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核

成本目標(biāo)的制定—工作案例1，某中學(xué)成本控制綱要：注意前期制定的過(guò)程、計(jì)劃和人員，如何調(diào)整2，某中學(xué)成本測(cè)算：注意全成本的范圍，對(duì)產(chǎn)品的明確3，成本調(diào)研報(bào)告格式：4，成本目標(biāo)評(píng)審要點(diǎn)成本目標(biāo)套的分解--分解是聚為了落宿實(shí)1，要滿足動(dòng)完態(tài)控制的區(qū)需要：按分包榮與甲供縱材計(jì)劃年分解到跡每個(gè)分藝判項(xiàng)目惰上；這府樣分解博的前提銜項(xiàng)目開(kāi)棕發(fā)過(guò)程貧事先有涌充分的期策劃，貞是計(jì)劃季管理到角位；如棍果做不載到只能丹分解合貨同而不章是分解豪目標(biāo)2，要滿蠢足成本行分析的幫需要：按照標(biāo)準(zhǔn)腐成本科目杏（公司內(nèi)怎部的，沒(méi)制有行業(yè)標(biāo)盜準(zhǔn)）分解擔(dān)，一般只士在末級(jí)科鼻目上可以愁增加；3，按內(nèi)部永職責(zé)劃分匪：成本費(fèi)用屈總額分解桌到各相關(guān)既責(zé)任部門嗓，列入KPI4，分解到襲設(shè)計(jì)限額取：也可以認(rèn)遼為是目標(biāo)郊的落實(shí)，語(yǔ)實(shí)際上在脾目標(biāo)制定場(chǎng)時(shí)就已經(jīng)榮考慮到了趁設(shè)計(jì)限額5，分?jǐn)倖?wèn)衛(wèi)題：作為成以本控制童目標(biāo)以縱已發(fā)生薯為準(zhǔn)，寨但在經(jīng)信濟(jì)測(cè)算胃時(shí)要分豪攤，建叢安費(fèi)之政外的費(fèi)忙用分配錦到單體汪上；公侍建配套穩(wěn)根據(jù)服抵務(wù)范圍知在各期片之間分乎攤；成本目標(biāo)飲的分解—工作案房誠(chéng)例1，按招程標(biāo)和合軌同項(xiàng)分凝解：2，按科目灣細(xì)分：3，責(zé)任厲劃分：4，設(shè)計(jì)曬限額成本目標(biāo)斃的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的話實(shí)現(xiàn)導(dǎo)奔致目標(biāo)菠的落實(shí)稅，使預(yù)御測(cè)成本盤分塊、呼分步變辜為實(shí)際暈成本；要有保證碼目標(biāo)實(shí)現(xiàn)閘的方法，泊技術(shù)經(jīng)濟(jì)構(gòu)相結(jié)合的寒手段；重?zé)燑c(diǎn)是在設(shè)辭計(jì)和招標(biāo)暑過(guò)程中，界在設(shè)計(jì)和耀合約中體婚現(xiàn)甲方的野意圖，保鏈護(hù)設(shè)計(jì)和攻施工的成衛(wèi)果不會(huì)出薪現(xiàn)定位和床檔次上的杜偏差；既要有完建整的流程快，更要強(qiáng)膏調(diào)項(xiàng)目操陵作團(tuán)隊(duì)的凝成本意識(shí)肆與溝通，壯對(duì)產(chǎn)品和丟技術(shù)的控派制與對(duì)成朝本的控制故同步實(shí)現(xiàn)涉；這里所儉謂成本意積識(shí)就是要騎考慮性價(jià)浪比；動(dòng)態(tài)監(jiān)寫(xiě)控的環(huán)磚節(jié)（招妄標(biāo)、變統(tǒng)更、結(jié)脫算）與械手段（嘗軟件與績(jī)報(bào)表）窯；調(diào)整也是紗一種落實(shí)餐，關(guān)鍵是斃要心中有狹數(shù)，調(diào)整愉的原因、粱內(nèi)容、幅黨度、產(chǎn)生京的影響等吵；調(diào)整的窄對(duì)象包括衰成本目標(biāo)辟、實(shí)施方央案和利潤(rùn)銜預(yù)期；調(diào)整提出搶原則：誰(shuí)仇主張，誰(shuí)唉舉證；成本目標(biāo)脖的落實(shí)--工作案適例1，月報(bào)爺表：2，每月著變更匯謝總：3，調(diào)整受所需文貫件：4，價(jià)值蛋分析報(bào)伐告：5，后評(píng)巖估報(bào)告小結(jié)：1，成本控利制操作的灶關(guān)鍵環(huán)節(jié)事前有目仙標(biāo)：項(xiàng)目栽總成本目島標(biāo)及分解事中有掛監(jiān)控：揀月報(bào)表事后有能分析：棕后評(píng)估嫂報(bào)告2，成本控掃制指導(dǎo)思稼想成本控夫制就是漆要做到問(wèn)心中有贏數(shù)，而圖不是簡(jiǎn)向單的限而制和壓憤低成本其，成本確定彩是要找到鏟合理值不揚(yáng)是準(zhǔn)確值不論確晴定與控雜制，必鄙須面向搞市場(chǎng)、蹈面向產(chǎn)側(cè)品，技田術(shù)與經(jīng)瞇濟(jì)相結(jié)燥合工程量堂清單招麻標(biāo)管理為什么炕要采用澆清單招戀標(biāo)，與權(quán)費(fèi)率招務(wù)標(biāo)相比片有多大旗益處？充分競(jìng)爭(zhēng)貿(mào)、了解市議場(chǎng)、掌握煤投標(biāo)細(xì)節(jié)維：在總價(jià)矛和單價(jià)上古都充分競(jìng)糠爭(zhēng)，可以鳴體現(xiàn)各單修位的真實(shí)圣成本，施宰工方案，堤對(duì)項(xiàng)目的澤了解程度畏等，分析丟投標(biāo)報(bào)價(jià)喚的針對(duì)性菊，可以知找道其重視底程度，也劑可以反映臉管理水平途；事先定弟價(jià)、心永中有數(shù)愁：競(jìng)爭(zhēng)見(jiàn)是降價(jià)坊最有力歷的武器雷，在投筒標(biāo)階段鄭甲方處申于主動(dòng)刊地位，樸盡可能嘗確定總月價(jià)和單敏價(jià)，進(jìn)旺場(chǎng)之后存會(huì)由主炊動(dòng)變被寶動(dòng)；承包范仔圍和內(nèi)膠容事先烏明確，任減少索坑賠：促存使招標(biāo)第過(guò)程中辨將圖紙反和現(xiàn)場(chǎng)歷的問(wèn)題指事先提怖出和解吸決付款、變坐更、結(jié)算遇過(guò)程簡(jiǎn)化灰、清晰：春減少了施慣工過(guò)程中傷的扯皮；存在的保難度：遮時(shí)間上勺的增加遇、地方毅上的不言適應(yīng)；工程量清非單招標(biāo)管研理2，清單招糖標(biāo)的組報(bào)織及過(guò)但程招標(biāo)范圍塞：制度化瘦，不招標(biāo)阻的審批與褲認(rèn)定組織者、殼參與者、緣瑞決策者—根據(jù)各截公司的校組織架果構(gòu)和經(jīng)澡營(yíng)特點(diǎn)刺各環(huán)節(jié)鄰的參與灣人與參跌與度可鑼能不同；準(zhǔn)備過(guò)程租：調(diào)研考罵察（廣泛謠性和準(zhǔn)對(duì)校性，公司拍、項(xiàng)目、屆基地）、潮標(biāo)前會(huì)議界、文件準(zhǔn)偶備（圖紙腿、清單、咸技術(shù)要求努、樣板）招標(biāo)過(guò)程辜：發(fā)標(biāo)、頌答疑、開(kāi)陪標(biāo)、評(píng)標(biāo)植、談判、騾定標(biāo)，每呆個(gè)過(guò)程都竿要遵循“饅靠數(shù)據(jù)說(shuō)團(tuán)話、留有溫作業(yè)痕跡郵”的原則善后工作啟：合同簽堂訂與交底頭（合同附鴨件、材料絡(luò)問(wèn)題）、槍數(shù)據(jù)分析悔與積累、掏資料整理阻、樣板管牲理工程量特清單招聰標(biāo)管理3，清單招鄭標(biāo)的合同鈴管理合同制定競(jìng)的雙贏原匙則，要考惰慮誠(chéng)信風(fēng)慘險(xiǎn)；明確合同墾的目的：琴分工協(xié)作隸，賺社會(huì)康的錢基本概鬧念；一般是載總價(jià)、單糊價(jià)、成本膠加酬金；艇最后一種穩(wěn)中國(guó)用的朝較少；總純價(jià)包括固連定總價(jià)和怪可調(diào)總價(jià)遇，單價(jià)包鐮括有暫定察量的單價(jià)嘆和純單價(jià)興；單價(jià)/總價(jià)合族同的選憂擇：要像看具體找項(xiàng)目的辮復(fù)雜程遣度，與聯(lián)時(shí)間長(zhǎng)射短，變品化的多助少，圖判紙的清影晰度有蛇關(guān)；還粒可以綜笨合選用免的方式喜，單價(jià)楚中有總齡價(jià)，如囑，一些準(zhǔn)內(nèi)容就天是一項(xiàng)祝定一個(gè)調(diào)價(jià)，局流部總價(jià)吉；總價(jià)福中有單矩價(jià)，比元如有些蒜可能價(jià)最格或?qū)嵞橂H數(shù)量幕上差別辦較大的張項(xiàng)目，陸某消防旦工程種細(xì)的防火縮慧封堵、助土方工弄程；最常用的勤是固定單暖價(jià)的總價(jià)舊合同，且腸列出一些釀備用價(jià)格芹，如零星末清單，主暖材價(jià)；包禁干方式是朽圖紙加清秋單，量?jī)r(jià)歪的風(fēng)險(xiǎn)都肢給了施工楚單位變更與咐調(diào)價(jià)的港方式：檔合同價(jià)條、定額齒或其他服參考、陳商定；咳注意報(bào)竊價(jià)時(shí)的努成本水寧平；總凍之承包荷的內(nèi)容禁明確才姿能包死就，若想形制定品仇牌必須像在招標(biāo)滲示提出污；付款、剩結(jié)算辦指理：盡笛量按照浴實(shí)際完認(rèn)成工程胖量工程量清跟單招標(biāo)管午理4，關(guān)于餃標(biāo)底的櫻討論正確認(rèn)識(shí)姜標(biāo)底：合依理范圍的魔參考，不贊是準(zhǔn)確的六價(jià)格，例怎：領(lǐng)導(dǎo)要域求說(shuō)出到值底哪個(gè)是券準(zhǔn)確的是否需要帆標(biāo)底：很散多單位說(shuō)養(yǎng)沒(méi)有標(biāo)底品，使沒(méi)有折專門編制西，但對(duì)可跌能的造價(jià)瞎水平都有蹈?jìng)€(gè)預(yù)期，綱目標(biāo)也是狠一種標(biāo)底研；如何取定突標(biāo)底：調(diào)濁研，按定慨額或市場(chǎng)跳價(jià)格計(jì)算脂，甲方的轟企業(yè)定額君就是成本立經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)工程量潔清單招泳標(biāo)管理5，關(guān)于談丟判的討論是否需要貞標(biāo)后談判冬：談判的精目的是降當(dāng)價(jià)，各公擁司的認(rèn)識(shí)盼與習(xí)慣，桐最終為自其身營(yíng)造什魄么樣的市碗場(chǎng)環(huán)境；麻方式：不鏈談或多次修報(bào)價(jià)、多參輪談判；如何有效通的談判：租有針準(zhǔn)對(duì)糊性：從質(zhì)功量、技術(shù)榜、進(jìn)度、糖服務(wù)、付馬款等方面該以及報(bào)價(jià)嗚中的問(wèn)題債入手誰(shuí)負(fù)責(zé)陸：不同絨目的不步同的人鎮(zhèn)員，從饑澄清、喂優(yōu)化和她摸底的桿角度出級(jí)發(fā)或最弄終拍板謠角度工程量廊清單招釋標(biāo)管理6，評(píng)標(biāo)原杏則與要點(diǎn)根本目彈的，要尼知道各跌家報(bào)價(jià)奪的差別漠在哪里翼，選定饑合適的糕隊(duì)伍（堵產(chǎn)品和靜服務(wù)）查和價(jià)格曾，報(bào)證屯項(xiàng)目順蕩利實(shí)施合理低蛇價(jià)的概靈念與把值握：技宮術(shù)與經(jīng)怪濟(jì)結(jié)合古，與項(xiàng)城目特征揉結(jié)合深層次的記重點(diǎn)分析著，要有單句價(jià)分析表迅；預(yù)防不平銅衡報(bào)價(jià)：常分項(xiàng)之間挽、費(fèi)用之幅間，可用煎圖表必須與奔目標(biāo)做獲對(duì)比分嘆析表格要統(tǒng)厭一，招標(biāo)腫文件中充拉分考慮評(píng)濁標(biāo)的需要工程量舌清單招吩標(biāo)管理7，招標(biāo)成竄功的關(guān)鍵為自身營(yíng)幻玉造規(guī)范的某市場(chǎng)環(huán)境妄，才能得次到市場(chǎng)上伏的優(yōu)質(zhì)資須源市場(chǎng)調(diào)互研充分以，了解油投標(biāo)人應(yīng)及其產(chǎn)哈品的底侍細(xì)，合騙理確定毒入圍的金產(chǎn)品和情隊(duì)伍（它檔次標(biāo)硬準(zhǔn)一致父，新老痛結(jié)合）嘆；招標(biāo)范圍頁(yè)、要求明它確，圖紙謊文件內(nèi)容佛清楚，加嚼強(qiáng)樣板管倍理投標(biāo)報(bào)價(jià)斗的方式明經(jīng)確（如算黨量不同如駛何處理）攏，表格統(tǒng)局一；評(píng)標(biāo)充馳分、到礦位總之：目準(zhǔn)備充懇分、到乒位。時(shí)焰間上有堵保障工程量須清單招禽標(biāo)管理8，幾個(gè)砍常見(jiàn)問(wèn)腿題有特殊照牲顧對(duì)象—給機(jī)會(huì)假，低價(jià)地中標(biāo)；素長(zhǎng)期合肥作伙伴探優(yōu)先圖紙不唯夠完備—先出招標(biāo)些圖，之后乘出變更；先作傾暫定價(jià)予，并保焰留甲方壓分包的迎權(quán)利；時(shí)間過(guò)于煩緊迫—幾方同時(shí)派算量；加傲快評(píng)標(biāo)速皇度；準(zhǔn)備斥充分，壓躍縮談判時(shí)被間工程量清致單招標(biāo)管景理9，總包駐及主要揮分包案愉例總包電梯：有針對(duì)性制定產(chǎn)品技術(shù)要求鋁合金：距配件細(xì)節(jié)柜的掌握及分析思后路裝修：材怠料和樣板尖的要求環(huán)境綠亦化：要蓄建立實(shí)各物量的螺標(biāo)準(zhǔn)智能化：挪兩次，首藏先是系統(tǒng)肥的優(yōu)化與級(jí)確認(rèn)第三部分工程成本柱數(shù)據(jù)庫(kù)的雞建立目的與盾作用掌握市場(chǎng)叼信息，積喉累經(jīng)驗(yàn)數(shù)地?fù)?jù)，為合則理確定作奴數(shù)據(jù)支持否，也為保首證公司的申成本控制帝標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定腦性；要建立溝制度，搬將成本兩信息管黑理落實(shí)2，數(shù)據(jù)庫(kù)錢的主要啊內(nèi)容與抬形式成本管好理數(shù)據(jù)供庫(kù)包括團(tuán)成本管是理信息寶（供方籌、法規(guī)錯(cuò)）與成宅本信息成本數(shù)據(jù)麗不僅包括冷經(jīng)濟(jì)指標(biāo)恨（價(jià)的指夜標(biāo)），還劃應(yīng)包括技叫術(shù)指標(biāo)（臺(tái)量的指標(biāo)傳）；定額號(hào)也是一種渡成本數(shù)據(jù)準(zhǔn)庫(kù)成本數(shù)級(jí)據(jù)內(nèi)容烈很多，畝概括為交三個(gè)層賄次的成賣本數(shù)據(jù)賞：項(xiàng)目煩及單體蜂、分部喬分項(xiàng)及科專項(xiàng)工鮮程、人憐材機(jī)及壞設(shè)備成本數(shù)腳據(jù)的相諷關(guān)信息乳也要同候時(shí)記載腰：時(shí)間賢、技術(shù)曾特征、批來(lái)源，采充分反振映市場(chǎng)籠和產(chǎn)品君的特征惱；數(shù)據(jù)庫(kù)估形式：職不一定貿(mào)，可以放用工具軟件罪：EXC嘗EL，AEEC來(lái)SS等，也可診以是專用彎軟件：通笛用（如明株源）、定湖制（如勒萬(wàn)科、金嫌地）3，數(shù)據(jù)耳庫(kù)的建呀立方法第三部分工程成抵本數(shù)據(jù)