成都市某住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目初步意見(jiàn)報(bào)告

**房產(chǎn)城東項(xiàng)目

初步意見(jiàn)報(bào)告說(shuō)明介于對(duì)項(xiàng)目基地的初步了解及周邊情況研究，就對(duì)該地塊項(xiàng)目發(fā)展做如下初步構(gòu)想項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思想：

擬建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中心思想，解決項(xiàng)目“做什么”，規(guī)避各項(xiàng)優(yōu)劣勢(shì)，解決“如何做”的問(wèn)題項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路：

將思想轉(zhuǎn)化到市場(chǎng)，產(chǎn)生戰(zhàn)略與手段，解決“說(shuō)什么”，“得到什么”的問(wèn)題項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思想情況介紹：項(xiàng)目基地介紹本項(xiàng)目座落于成都東門(mén)團(tuán)結(jié)居住片區(qū)，基地呈正方形，基地位于催家店南路，接成華大道二段，項(xiàng)目后方有熱電廠，靠近沙河，開(kāi)發(fā)思想情況介紹；規(guī)劃條件：征地面積約16畝

可規(guī)劃用地約14.5畝

土地用途:商業(yè)和居住容積率5

拆遷地上建筑5000多方（口頭調(diào)查）從規(guī)劃條件可以看出：容積率和建筑密度已經(jīng)限制此用地為高層建筑。開(kāi)發(fā)思想情況介紹：項(xiàng)目交通及配套介紹

道路系統(tǒng)：催家店南路貫穿整個(gè)宗地，目前作為連接成華大道和進(jìn)入項(xiàng)目基地的主要交通道路，路面窄、路況差，同時(shí)主要為周邊廠區(qū)運(yùn)輸車(chē)輛通道。距離主要交通道路成華大道500米,交通是其最大劣勢(shì)。配套條件：由于目前宗地內(nèi)部主要為廠房、舊廠房和平整為地貌特征和地上建筑物，因此各種配套條件匱乏。沒(méi)有供暖管線、天然氣管線，上下水管線、供電線路也比較落后，不能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)要求，因此在開(kāi)發(fā)工作中將成為難點(diǎn)之一。開(kāi)發(fā)思想情況介紹：項(xiàng)目四至：基地北面雖接成華大道，但卻途徑兩個(gè)泡沫廠及一個(gè)碳渣廠才可到達(dá)，前方為老廠區(qū)50年代的居住樓，樓體成舊，層數(shù)不高，鐵路橫穿通過(guò)，后方是電熱廠，冷卻塔正處基地中央，由于無(wú)其他建筑物遮擋，站在基地上即可一覽無(wú)余，大煞風(fēng)景，這些都是高檔住宅的大忌開(kāi)發(fā)思想情況介紹自然和人文環(huán)境：在前面已經(jīng)提到，項(xiàng)目在這兩方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，到成了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的主要難題開(kāi)發(fā)思想情況介紹：遠(yuǎn)景規(guī)劃：具體按政府規(guī)劃以后做詳盡闡述開(kāi)發(fā)思想開(kāi)發(fā)理念前瞻性：項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)宗旨是：推動(dòng)人的活動(dòng)和交流，促進(jìn)社區(qū)發(fā)展，使居住社區(qū)與城市和自然環(huán)境更好的融為一體。在規(guī)劃設(shè)計(jì)理念方面，考慮避免一貫采用的大規(guī)模小區(qū)建設(shè)，以形成規(guī)劃上的連續(xù)性，依靠圍合的規(guī)劃，營(yíng)造良好的空間結(jié)構(gòu)，各建筑自成一體，實(shí)現(xiàn)圍合過(guò)程的開(kāi)放型布局。充分體現(xiàn)人與建筑的親和性，通過(guò)中庭花園、來(lái)體現(xiàn)建筑尺度上的人性化。通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)及配套設(shè)施的優(yōu)化將地塊上的劣式轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目的特色。開(kāi)發(fā)思想中心思想定位：

將地塊的環(huán)境劣勢(shì)演變?yōu)轫?xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)，通過(guò)思想孵化地產(chǎn)，構(gòu)建和諧人居，倡導(dǎo)和諧住宅?？傮w上：建設(shè)環(huán)保、健康住宅做目標(biāo)群體買(mǎi)的起但又有高品質(zhì)的房子開(kāi)發(fā)思想項(xiàng)目規(guī)避的劣勢(shì):項(xiàng)目的情況就是劣勢(shì)項(xiàng)目基地的路況、鐵路問(wèn)題項(xiàng)目臨界的泡沫廠、碳渣廠、熱電廠項(xiàng)目周界的建筑情況、治安問(wèn)題交通不變，環(huán)境質(zhì)量差，空氣污染、熱島效應(yīng)、灰塵大、噪音情況、周邊居住沒(méi)形成氣候、治安條件相對(duì)薄弱等等使項(xiàng)目居住質(zhì)量下降，環(huán)境改善是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)所應(yīng)該解決的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)思想建筑構(gòu)想：站在16畝地上，對(duì)項(xiàng)目外圍環(huán)境的惡劣，要去做什么改變是小題大做，資源浪費(fèi)，對(duì)小區(qū)內(nèi)部建筑物戶(hù)戶(hù)面向中庭是必須完成的。考慮城市肌理的延續(xù)和突現(xiàn)項(xiàng)目形象，項(xiàng)目以一梯四戶(hù)的小短板為主要建筑形式，采用“別具一格的“Ｔ型板式”樓體結(jié)構(gòu)，充分運(yùn)用建筑語(yǔ)言中對(duì)景、分景、隔景、借境造勢(shì)等功能，提供所有高達(dá)270度的廣闊居住景觀面，保證樓棟間景觀的開(kāi)放、交流、互通。用“Ｔ型”創(chuàng)新演進(jìn)變體，豐富建筑外立面的審美節(jié)奏韻律，為內(nèi)部戶(hù)型設(shè)計(jì)增加豐富的空間變化可能。具明顯優(yōu)勢(shì)，即前小后大。在住宅建筑形態(tài)上，采用西面2棟15層，南、北面各2棟18層與東面1棟24層相結(jié)合的布局方式，形式上高底有序，層次豐富，小高層住宅將南、北、西面肌理不斷延續(xù)，表現(xiàn)出對(duì)城市空間與住宅區(qū)入口的尊重與層次感，并保證了大部分住戶(hù)擁有良好的朝向；東面的高層樓既減輕了整個(gè)小區(qū)的體量感，同時(shí)也遮擋了后方熱電廠冷卻塔對(duì)小區(qū)視線的影響，更有利于小區(qū)的通風(fēng)開(kāi)發(fā)思想空間結(jié)構(gòu)：按照基地地塊形狀擺放建筑物的布局方式，形成圍合狀。東西軸作為人、車(chē)行主軸，呈縱向，加強(qiáng)軸線的縱向透視感。小區(qū)入口位于基地西邊的催家店南路處，作為小區(qū)空間面向城市唯一的開(kāi)口，視線通過(guò)這里被延伸，設(shè)計(jì)將形成小區(qū)內(nèi)部中央庭院景觀，實(shí)行小區(qū)內(nèi)所有住戶(hù)的共享空間。南北向的次軸以人的休閑活動(dòng)為主要內(nèi)容，形成多樣的節(jié)點(diǎn)空間

空間結(jié)構(gòu)追求幾何造型美的格網(wǎng)式布局，軸線、道路、以及建筑本身硬朗的線條構(gòu)成了本方案最大的特色，在環(huán)境和道路的布局上則采用半圓形的弧線加直線的結(jié)合方式。開(kāi)發(fā)思想劣勢(shì)轉(zhuǎn)化：和諧住宅

一、外墻外保溫系統(tǒng)

在建筑中，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱損耗較大，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)中墻體又占了很大份額。所以發(fā)展外墻保溫技術(shù)及節(jié)能材料則是建筑節(jié)能的主要實(shí)現(xiàn)方式。

專(zhuān)威特外墻外保溫有以下優(yōu)越性：

1、避免產(chǎn)生熱橋。外保溫系統(tǒng)處于建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)的最外層，能夠形成一個(gè)封閉的保溫隔熱體系，采用高效保溫材料后，能夠有效地切斷縱墻、柱、樓板和梁等部位產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)性熱橋。再將窗、門(mén)口側(cè)面及外部連接件做好相應(yīng)的保溫處理，整幢建筑物的圍護(hù)結(jié)構(gòu)就形成全封閉的保溫體系，達(dá)到全面降低建筑物能耗的目的。

2、提高建筑物使用的舒適度。進(jìn)行外保溫后，墻體自身的溫度變化減緩。冬季當(dāng)室溫高于外界溫度時(shí)，通過(guò)墻體熱傳導(dǎo)散失的熱量少，使室內(nèi)溫度變化減小，有利于節(jié)能；而在夏季，當(dāng)室外溫度高于室內(nèi)溫度時(shí)，外保溫系統(tǒng)又能減少太陽(yáng)輻射熱的進(jìn)入，外墻內(nèi)表面溫度和室內(nèi)溫度得以降低，使建筑物冬暖夏涼，創(chuàng)造了良好的居住氛圍。

3、減輕溫差引起的建筑物損傷。由于采用外墻外保溫技術(shù)，圍護(hù)結(jié)構(gòu)受到保護(hù)，室外氣候的變化發(fā)生在保溫層，內(nèi)側(cè)墻體溫度應(yīng)力減少，所以墻體產(chǎn)生裂縫、變形的程度大大減輕，其使用壽命得以延長(zhǎng)。

4、使墻體潮濕情況得到改善。一般情況下，內(nèi)保溫須設(shè)置隔汽層，而采用外保溫時(shí)，由于蒸汽滲透性高的主體結(jié)構(gòu)材料處于保溫層的內(nèi)側(cè)，用穩(wěn)態(tài)傳濕理論進(jìn)行冷凝分析，只要保溫材料選材適當(dāng)，在墻體內(nèi)部一般不會(huì)發(fā)生冷凝現(xiàn)象，故無(wú)需設(shè)置隔汽層。同時(shí)，由于采取外保溫措施后，結(jié)構(gòu)層的整個(gè)墻身溫度穩(wěn)定了，降低了它的含濕量，因而進(jìn)一步改善了墻體的保溫性能。

5、可以避免占用房屋的使用面積。由于保溫材料貼在墻體的外側(cè)，其保溫、隔熱效果優(yōu)于內(nèi)保溫，故可使主體結(jié)構(gòu)墻體減薄，從而增加每戶(hù)的使用面積。開(kāi)發(fā)思想劣勢(shì)轉(zhuǎn)化：和諧住宅二、斷橋鋁合金中空玻璃窗系統(tǒng)

1、斷橋鋁合金是在傳統(tǒng)鋁合金基礎(chǔ)上為了提高門(mén)窗保溫性能而推出的改進(jìn)型，隔熱條將鋁合金型材分為內(nèi)外兩部分，降低了鋁合金的導(dǎo)熱系數(shù)，有效阻隔了鋁合金的熱傳導(dǎo)。

2、與普通玻璃不同的是，中空玻璃采用金屬條膠接法將兩塊玻璃保持一定間隔，間隔中間是干燥的空氣，周邊再密封而成。由于聲音和熱量在空氣中傳輸遠(yuǎn)比在玻璃中弱，所以中空玻璃比普通玻璃的最大優(yōu)點(diǎn)在于，它能更好地起到隔音隔熱的效果。開(kāi)發(fā)思想劣勢(shì)轉(zhuǎn)化：和諧住宅三、新風(fēng)系統(tǒng)1、在客、衛(wèi)（室內(nèi)空氣質(zhì)量相對(duì)較差）安裝進(jìn)口法國(guó)蘭舍主機(jī)，在主衛(wèi)、廚房和廳走道安裝衡量吸風(fēng)口。在門(mén)窗關(guān)閉的狀態(tài)下，主機(jī)（二檔調(diào)節(jié)）連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，將室內(nèi)污濁空氣排出室外，同時(shí)在室內(nèi)形成負(fù)壓，將新鮮空氣通過(guò)窗式進(jìn)風(fēng)器（帶過(guò)濾網(wǎng)）源源不斷地送入室內(nèi)。

2、采用新風(fēng)系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn)在于：一是可向室內(nèi)源源不斷地導(dǎo)入新鮮空氣；二是減少開(kāi)窗次數(shù)有利于節(jié)能和避免灰塵進(jìn)入；三是不斷排出室內(nèi)污濁空氣和不良?xì)怏w；四是有利于防治空調(diào)?。晃迨菧p少霉變，延長(zhǎng)住宅的整體使用壽命和家具的使用壽命。開(kāi)發(fā)思想劣勢(shì)轉(zhuǎn)化：和諧住宅

四、淺水分割系統(tǒng)目前一般住宅小區(qū)內(nèi)均采用集中式水景布置，其短處在于一般難以清理，并且可利用賣(mài)點(diǎn)不多。采用大面積多點(diǎn)型淺水系統(tǒng)分隔小區(qū)做法能夠解決減少項(xiàng)目住區(qū)的灰塵，凈化小區(qū)環(huán)境與空氣。開(kāi)發(fā)思想劣勢(shì)轉(zhuǎn)化：和諧住宅五、原生態(tài)庭院系統(tǒng)組合一定數(shù)量的樹(shù)木營(yíng)造某種主體特征；或者種植為數(shù)較多的樹(shù)木做成一種綠色柵欄。將周邊的清潔冷濕的空氣經(jīng)過(guò)高綠量的森林群落引入住區(qū)內(nèi)部，緩解熱島、灰塵效應(yīng)，改善空氣質(zhì)量。在項(xiàng)目的生態(tài)綠化工作中，我們應(yīng)注意內(nèi)部綠地分布的均勻性和合理性。應(yīng)采取有效措施，促使庭院公共綠地得到合理的分布和平衡的發(fā)展。建議小區(qū)里有的大樹(shù)，一定要?jiǎng)e砍了，對(duì)于一個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，建造原生態(tài)庭院是對(duì)業(yè)主和社會(huì)的一件大好事。保持原生態(tài)的自然資源，再造出原生態(tài)庭院。庭園小徑是供散步時(shí)用的，因而樹(shù)木所起的作用是給予散步的人一種祥和安逸的感覺(jué)。路邊簇?fù)碇嗄緟?，或伴隨著花壇。小徑的主要功能是漫步其中，所以切忌過(guò)分修飾。這樣一個(gè)庭院就出來(lái)了。開(kāi)發(fā)思想劣勢(shì)轉(zhuǎn)化：和諧住宅六、外遮陽(yáng)系統(tǒng)

選用鋁合金卷窗作為遮陽(yáng)形式。這種卷簾有良好的抗風(fēng)壓性和免塵性，重量是3.5-4Kg/m2，表面材料為多層粉末聚脂烤漆，光滑而不易附著灰塵，這樣一來(lái)，我們就可以根據(jù)室內(nèi)對(duì)太陽(yáng)輻射的不同需求而通過(guò)它來(lái)調(diào)節(jié)，而完成對(duì)光和熱的自主選擇開(kāi)發(fā)思想劣勢(shì)轉(zhuǎn)化:和諧住宅七、直飲水系統(tǒng)：目前不少家庭對(duì)水質(zhì)污染越來(lái)越擔(dān)憂(yōu)，建議貴項(xiàng)目采用直飲水系統(tǒng)，自來(lái)水從低位水池引入，經(jīng)凈化系統(tǒng)后由壓力泵直接進(jìn)入家庭，減少屋頂水箱的二次污染，提高水質(zhì)，迎合健康家庭的生活要求。開(kāi)發(fā)思想劣勢(shì)轉(zhuǎn)化助：和諧住場(chǎng)宅七、建筑把方向陽(yáng)臺(tái)和飄刮窗設(shè)計(jì)外毯陽(yáng)臺(tái)注重暴景觀，因嗚此建議采逮用1.2孩M的通花餃鑄鐵欄桿巡壽，使陽(yáng)臺(tái)攻的視野更且加開(kāi)闊，考顏色選擇休深色調(diào)，頭內(nèi)陽(yáng)臺(tái)以燭功能用途扇為主，建究議采用玻夜璃圍欄，槍使保持一幕定的私密沃性。為減廣低電廠造濁成的灰塵脈污染，建送議項(xiàng)目面衛(wèi)的窗戶(hù)為灑平窗，以饞保證居室布內(nèi)部的清騙潔。并減杏小窗戶(hù)面才積，在建券筑的轉(zhuǎn)角直位置設(shè)計(jì)賠轉(zhuǎn)角窗,飾使居室的集視野更加背開(kāi)闊,所朋有單位的桌客廳建議技設(shè)立有地育臺(tái)的弧型淚落地窗，浪采用大面踩積整體玻汁璃。住宅蔑頂部設(shè)計(jì)惠樓宇的屋輔頂是受室病外熱度影國(guó)響最大的粱地方，建滴議采用設(shè)糖置屋面架逃空通風(fēng)隔扎熱層或閣渡樓屋頂、改蓄水屋頂練和植被屋李頂，減少劫買(mǎi)家對(duì)頂盒層單位過(guò)政分受熱的味顧慮。壁空調(diào)機(jī)位卡修飾建議償項(xiàng)目設(shè)在腔外立面的即空調(diào)機(jī)位兵盡量設(shè)在粥樓宇窗戶(hù)臘的旁邊，千以百葉窗率覆蓋，而燭且百葉窗毀的兩邊設(shè)賊置樓體整暗體橫線條眉連成一體屆，從而淡主化機(jī)位對(duì)淹項(xiàng)目外觀耳的影響，春增強(qiáng)外觀段效果。取住宅大堂刊住宅入口肅大堂是用猾戶(hù)使用較蔥頻繁的公架共地方，亮建議地臺(tái)手和墻身使舌用色彩較供明快的云骨石和花崗蝴石，運(yùn)用文玻璃鏡、陵木飾陪襯錫，并在大貪堂內(nèi)設(shè)置白住戶(hù)專(zhuān)用鉤信箱。指電梯大堂暫各層電梯灑大堂，建新議使用優(yōu)她資瓷片裝蘋(píng)飾墻身、倒地面為高話(huà)級(jí)瓷磚，稻安裝燈飾慚，走道、山門(mén)廳、車(chē)有庫(kù)、電梯嘩、大堂等眠公共場(chǎng)所上裝消防播鵲音系統(tǒng)。涂中心花園么走道花園靈的走道建蠢議以?xún)煞N庭形式設(shè)計(jì)雪，緩跑徑若道和植草惠磚，體現(xiàn)搏出健康和物綠色兩種自主題，磚鼻塊顏色保娃持有主題觀的變化，冤使小區(qū)洋升溢一種青個(gè)春動(dòng)感的秀韻律。開(kāi)發(fā)思新想劣勢(shì)轉(zhuǎn)化另：和諧住擁宅八、智能壓化系統(tǒng)—解決治安招問(wèn)題小區(qū)智昌能化是山利用現(xiàn)欺代計(jì)算袋機(jī)控制茶技術(shù)，嚼通過(guò)有曲效的傳慚輸網(wǎng)絡(luò)餓，將多很元信息毫服務(wù)與責(zé)管理、遺物業(yè)管嚷理與安扣防、住端宅智能佛化系統(tǒng)惱集成起夾來(lái)，為禽小區(qū)的子服務(wù)與柏管理提秀供高技丘術(shù)的智抬能化手因段，以午期實(shí)現(xiàn)渣快捷高振效的超蛇值服務(wù)評(píng)與管理蛾，提供弱安全舒尋適家居幼環(huán)境。1、可視樓蔬宇對(duì)講系投統(tǒng)。2、閉路電勢(shì)視監(jiān)控系雜統(tǒng)。3、停車(chē)邊場(chǎng)管理屠系統(tǒng)。4、電子雷巡更系顧統(tǒng)。5、住戶(hù)拜家庭報(bào)鈔警系統(tǒng)琴。6、周界綁防越報(bào)雕警系統(tǒng)索。7、背景音倚樂(lè)系統(tǒng)。8、電子烈信息公造告牌。開(kāi)發(fā)思桑想細(xì)節(jié)處理盡：會(huì)所命名及蠟主要組甚成部分找：健康投生活館室外部裙分：羽屢毛球場(chǎng)1個(gè)，全民診健身設(shè)施責(zé)，休息涼溝亭半室內(nèi)部旨分：老人看兒童休閑韻娛樂(lè)場(chǎng)所室內(nèi)部牛分：棋砍牌活動(dòng)券室，購(gòu)怕物超市要點(diǎn)：矛注重實(shí)豪用，減竄量減少低投資成楚本，體柄現(xiàn)項(xiàng)目丑主題開(kāi)發(fā)思想細(xì)節(jié)處乖理：管家”概株念在物業(yè)嘆管理中的榆運(yùn)用“管晉家”既是瓦一種專(zhuān)業(yè)球化酒店服告務(wù)，“炕管家”銷(xiāo)服務(wù)由酒偵店禮賓部谷職員按照賊特有的服澆務(wù)理念為且客人提供赤“一條龍嗓”個(gè)性化障服務(wù)，此爹類(lèi)服務(wù)通鉆常以“委第托代辦”激的形式出獲現(xiàn)。隨著酷我國(guó)朝陽(yáng)暗行業(yè)——物業(yè)管壁理的興插起，“村管家”法服務(wù)哈概念亦雹開(kāi)始在覽一些物竟業(yè)內(nèi)出兩現(xiàn)，將贊酒店服鋤務(wù)概念難運(yùn)用于嶺相對(duì)固測(cè)定的消尊費(fèi)群業(yè)渡主及租鍛戶(hù)身上按，以此凝來(lái)達(dá)到驚提升物握業(yè)管理拾質(zhì)素的斬目的開(kāi)發(fā)思惱想細(xì)節(jié)處附理：車(chē)庫(kù)或潑車(chē)位采用首青層半地肆下車(chē)庫(kù)晃，露天障車(chē)位開(kāi)發(fā)思想戶(hù)型配磨比：考由于產(chǎn)品鞭的目標(biāo)客沫戶(hù)群體為嫩城東廠區(qū)示人群或外頭地客，因朝此，標(biāo)準(zhǔn)奮單元的面求積定位為評(píng)約78平方米的活套二空間擾與90平米、115平米套三藍(lán)空間。比列分史配78--疫40%90-食-30肆%115疑--3遣0%利用90平方米鑄的空間顫，提出獄一個(gè)“猶小三居鋼”的概職念，也數(shù)就是在嗎保證兩點(diǎn)間正常川大小居橫室的同床時(shí)，增儲(chǔ)添一個(gè)踢面積不灣大、最羽多不超脂過(guò)10平方米的分“半間房屯”，既可傘以作為書(shū)洪房、棋牌泡室，又可壘以當(dāng)成一絨間小臥室潮，充分利咽用空間組弊合。此外，設(shè)誓計(jì)戶(hù)型時(shí)射可以盡量踐設(shè)置一些概可拆改的晃隔斷墻，吊使住戶(hù)可笑以根據(jù)居睡住需要分耳割和改造爬空間，隔秩出一間小協(xié)臥室或一忘個(gè)讀書(shū)角搭落，或?qū)⒑硞€(gè)空間鵝擴(kuò)大等開(kāi)發(fā)思捏想檔次確疑定--中檔偏下由于項(xiàng)目妙高層建筑揀周邊無(wú)遮斃擋，有很丘好的昭示歌性，如能宏樹(shù)立較好扶的形象，極將能為提法升項(xiàng)目整竄體檔次奠撤定一定的吃基礎(chǔ)項(xiàng)目周邊昌的現(xiàn)實(shí)環(huán)途境，走高中路線是在撓打自己耳就光本項(xiàng)目體匪量較小，玻走底端路爛線可以很漆好的回避注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手結(jié)論：項(xiàng)目走岡中下端浮路線，桑以解決肌適當(dāng)人守群適當(dāng)暮居住為王主要方癢向。營(yíng)銷(xiāo)思臉路項(xiàng)目定位存：定位原則在戰(zhàn)略土的高度繭，關(guān)注展居住狀咸況，關(guān)慰注目標(biāo)烘人群的鮮心理軌左跡挖掘現(xiàn)代踏人內(nèi)心的病隱性需求傳、引導(dǎo)市圖場(chǎng)、引導(dǎo)麻消費(fèi)觀念營(yíng)銷(xiāo)思訓(xùn)路項(xiàng)目定位勺：定位詮更釋這里的建凱筑理念與體生活方式慚都是這個(gè)驢時(shí)代的精念神思想的喘反映。其核心是俯：住宅觀估的健康與惜和諧，和怖諧化住宅劫是趨勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目定位咐：定位的理體由項(xiàng)目地處追成都東面毛，“東突北”的呈現(xiàn)探，從一般憂(yōu)層面看，煉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手量很多。所愁以項(xiàng)目應(yīng)茅躍上更高爭(zhēng)層面跟別絡(luò)人比思想俘、比氣質(zhì)壺，走差異斑化戰(zhàn)略，調(diào)用獨(dú)特層挪面的定位李把絕大多嚼數(shù)看似可逃以競(jìng)爭(zhēng)的白對(duì)手排除辮出局營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目定頁(yè)位：樓盤(pán)定位磁的理由這是一吃個(gè)浮躁溝的時(shí)代涂，而現(xiàn)搭代人更娛是面對(duì)給著壓力瞇和挑戰(zhàn)松，經(jīng)常劑感到找搜不到方鳥(niǎo)向，沒(méi)百有依托倆感。人憂(yōu)居領(lǐng)域席面臨著勉矛盾。合人居領(lǐng)當(dāng)域管理樓體制、器市場(chǎng)發(fā)錦育、利矩益格局令和消費(fèi)筒觀念發(fā)貿(mào)生著巨柳大的變必化，同粒時(shí)也產(chǎn)泉生了居針住需求賺大、要裝求高、放層次多飲與供應(yīng)公結(jié)構(gòu)不萍匹配的憂(yōu)矛盾；剪不合理路住房消賓費(fèi)與市火場(chǎng)現(xiàn)狀攏的矛盾匪；法制惕不健全御、誠(chéng)信我缺失、徑信息不坦對(duì)稱(chēng)形庸成市場(chǎng)琴主體糾簽紛的矛央盾；舊音城改造匯與拆遷贈(zèng)戶(hù)、保浸存歷史尋文化的慌矛盾；我粗放型扮增長(zhǎng)方故式與土躺地、城溫市空間早、環(huán)境強(qiáng)、能源免、凈水麻等資源坊稀缺日吳益突出蜜的矛盾墳；低收降入群體返與市場(chǎng)歡化利益需群體的蠶矛盾；顆小區(qū)業(yè)礦主與新攀的居住估模式、歸鄰里關(guān)確系及物萬(wàn)業(yè)管理盜的矛盾知；等等富。他努們需要社的撫慰尾，討厭狐趨迎、俗媚俗和繭沒(méi)有思鑰想的東寬西。且違心里對(duì)代成都的咱輝煌總承有一絲慎羨慕和晝依戀，親其實(shí)質(zhì)優(yōu)就是對(duì)占成都居紫住的向襖往營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目定位鋼：領(lǐng)導(dǎo)性品現(xiàn)牌要為行芹業(yè)制訂游東戲規(guī)則，倦成為行業(yè)吹效仿的榜糧樣。發(fā)展星商、樓盤(pán)棟必須誕生純思想，去蛛引導(dǎo)市場(chǎng)紗和迎合市掉場(chǎng)小型項(xiàng)目馬，必須有林自己的主廟題，有不純易被模仿帳的獨(dú)特思良想，否者略就會(huì)被淹書(shū)沒(méi)城東是暖工業(yè)區(qū)暴、環(huán)境戚質(zhì)量差夠、就近陰客戶(hù)群環(huán)體多，蟲(chóng)解決他巷們的居杰住的矛越盾是項(xiàng)蔥目開(kāi)發(fā)屋的根本夠，和諧永這部分稈人群是暮現(xiàn)時(shí)期雀內(nèi)無(wú)可圾取代的籮市場(chǎng)地究位，小尼項(xiàng)目何作不先快塔速賺錢(qián)懼而某發(fā)芳展呢營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目定館位：定位依伶托項(xiàng)目一貫堅(jiān)騎持人與誤居住、貞自然和汪諧共存淚的原則載開(kāi)發(fā)，景以項(xiàng)目明目前開(kāi)痰發(fā)思想趨，無(wú)不熊是立足懷于人與投居住的巡壽親和力初角度思敘考。可決謂實(shí)至楚名歸站在整個(gè)每城市住宅糊建設(shè)的高防度來(lái)看，辱由于歷史邀沉積、城旗市規(guī)劃、怖人口管理踩等諸多因團(tuán)素的牽制俊，我們的森居住環(huán)境使應(yīng)解決不毒同人群的朋需要，需及要即是市蜻場(chǎng)我們是通跳過(guò)塑造自舒身的特色抗去吸引人痰口聚居，押而希望擁忘有個(gè)性化僻居住條件煉以顯示自濫己與眾不朗同者的確窮大有人在絲式。而且這揪個(gè)群體隨仙著經(jīng)濟(jì)發(fā)偷展只會(huì)越獅來(lái)越大營(yíng)銷(xiāo)思序路項(xiàng)目定位宰：結(jié)論--項(xiàng)目的和受諧住宅的霞主要思想化解矛盾?chē)匈?lài)和諧銹人居的實(shí)授現(xiàn)?；饽苡匈?lài)遼于構(gòu)建社畢會(huì)主義和醒諧社會(huì)與叮實(shí)現(xiàn)和諧儉人居。人人享有痛適當(dāng)住房怕的協(xié)調(diào)發(fā)寇展。在鐵節(jié)約資源斷前提下滿(mǎn)雕足人民群悟眾多層次邁的居住需壤求。以春人為本的賄物業(yè)管理新，樹(shù)立敬百老愛(ài)幼、惜家庭和睦脖、鄰里關(guān)鋸系融洽的森居住風(fēng)尚星。人與自然仙和諧相處三的發(fā)展。任保護(hù)原使生態(tài)，做底到建筑物康、人造景傘觀與自然徹環(huán)境、人痕文環(huán)境協(xié)痕調(diào)，減少艦廢料、廢繁氣、廢水末排放。撇節(jié)約資源燈。采取切呆實(shí)有效措扶施節(jié)約能多源，實(shí)現(xiàn)野代內(nèi)平等店與代際平予等。節(jié)孤能省地型尺優(yōu)質(zhì)住宅峰，提高住以宅產(chǎn)業(yè)可成持續(xù)發(fā)展宅能力。稈區(qū)域合作蠻促進(jìn)和諧狠人居。營(yíng)銷(xiāo)思路營(yíng)銷(xiāo)策略:1、階段性征策略預(yù)熱期鮮：預(yù)賭告項(xiàng)目什特點(diǎn)，尚提醒客途戶(hù)注意韻，暫緩較其購(gòu)買(mǎi)憑行為，憑吸引其帶等待項(xiàng)凱目推出么。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)眉期：全方湖位介紹項(xiàng)須目，結(jié)合毅現(xiàn)場(chǎng)展示籠，以項(xiàng)目抓的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)值勢(shì)及具體欺銷(xiāo)售措施玻令消費(fèi)者榆產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)聽(tīng)行動(dòng)。正式發(fā)掀售期：放各種銷(xiāo)徒售措施冊(cè)組合刺活激市場(chǎng)輩，多種莊銷(xiāo)售渠旋道共同偷對(duì)目標(biāo)柔市場(chǎng)發(fā)栽動(dòng)再次惰進(jìn)攻。強(qiáng)銷(xiāo)期：曬開(kāi)辟新的艷銷(xiāo)售渠道筆，全新概涌念的現(xiàn)場(chǎng)喚展示，最網(wǎng)大限度的械創(chuàng)造人潮必，讓項(xiàng)目綿家喻戶(hù)曉司。在不同志階段，課結(jié)合推絞出的產(chǎn)噴品類(lèi)型齡，瞄準(zhǔn)驗(yàn)?zāi)繕?biāo)客賽戶(hù)群，修結(jié)合相址應(yīng)銷(xiāo)售休政策，玻促使其注購(gòu)買(mǎi)。營(yíng)銷(xiāo)思路營(yíng)銷(xiāo)策略圣:2、促銷(xiāo)蜘手段及寇實(shí)施步旋驟開(kāi)盤(pán)前：盛分二次派玩籌首次派籌晚：發(fā)放2旗00個(gè)號(hào)扣，限時(shí)限劍量售號(hào)，肅規(guī)定優(yōu)惠舊幅度，制礎(chǔ)造緊迫感豬，引起市令場(chǎng)關(guān)注。二次派籌扁：發(fā)放3懂00張卡透，限量不村限時(shí)，優(yōu)月惠幅度較方前次有所血減少。轉(zhuǎn)協(xié)議、缺簽合同。開(kāi)盤(pán)，售兇價(jià)上調(diào)，頸開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠思措施。進(jìn)入正烘常銷(xiāo)售免周期，師進(jìn)行階莖段性宣多傳，舉堂辦SP賄活動(dòng)，顫出臺(tái)針上對(duì)性措照施，保烏持市場(chǎng)繡熱度，別促進(jìn)目秧標(biāo)客群汽的購(gòu)買(mǎi)陣。營(yíng)銷(xiāo)思替路客戶(hù)定耽位:項(xiàng)目開(kāi)濃發(fā)初期尋，將主晃要面對(duì)佛城東就浮近客戶(hù)蘆資源、誦項(xiàng)目周煉邊的固糾有客戶(hù)狼，主要捕大型單購(gòu)位客戶(hù)限；項(xiàng)目開(kāi)膚發(fā)中后獎(jiǎng)期，將厭大量的賴(lài)面對(duì)更按廣泛的鎮(zhèn)客戶(hù)，泰其中成卷都客戶(hù)災(zāi)和外地姑客戶(hù)將孔成為主職力客群得；理工大格學(xué)等小靠購(gòu)買(mǎi)人視群；營(yíng)銷(xiāo)思路推廣策怎略:確立重點(diǎn)連區(qū)域推廣峽結(jié)合廣泛晴市場(chǎng)宣傳欺的推廣思勉路，以針為對(duì)性的營(yíng)脖銷(xiāo)活動(dòng)結(jié)花合軟、硬悼廣告宣傳嫂，配合銷(xiāo)嫩售進(jìn)度在末不同銷(xiāo)售徹節(jié)點(diǎn)做集粉中的密集遭宣傳。使疏項(xiàng)目知名狡度短期內(nèi)繳達(dá)到一定拉的社會(huì)影明響力，同矛時(shí)在目標(biāo)狗客戶(hù)群中常引起轟動(dòng)分。在項(xiàng)目宮前期完成寺銷(xiāo)售設(shè)定偷的目標(biāo)。分三階次段完成:第一階脊段勺觀念樹(shù)部立期第二階段滋形象陣推廣期第三階段僚銷(xiāo)售航促進(jìn)期營(yíng)銷(xiāo)思路品牌策匪略:案名建議:**500戶(hù)由來(lái):500戶(hù)是小區(qū)進(jìn)的設(shè)計(jì)戶(hù)針數(shù),旨在對(duì)損提出小災(zāi)區(qū)居住嫂人口的纖和諧住牲宅,是一種寸差異化板的體現(xiàn)**第五豈季因該項(xiàng)目韻是**房換產(chǎn)的第五院個(gè)項(xiàng)目,以項(xiàng)目開(kāi)折發(fā)的順序占命名**建距舍按照項(xiàng)光目的開(kāi)隸發(fā)思想遙建議,前期規(guī)塞劃設(shè)計(jì)老多少有砍一定的逝特色,主要對(duì)地項(xiàng)目特技色的闡梳述所有名包稱(chēng)前加鼻**二仰字,是在體現(xiàn)吳開(kāi)發(fā)商做掩項(xiàng)目就是利做企業(yè),做企業(yè)就外是做項(xiàng)目診的經(jīng)營(yíng)開(kāi)升發(fā)理念.營(yíng)銷(xiāo)思模路品牌定洞位:一個(gè)健康鋤、和諧的蠻人居住宅營(yíng)銷(xiāo)思怎路品牌定位床理由：解決目古標(biāo)群體什的直接繪矛盾，碧達(dá)到和縱諧品質(zhì)好但壺價(jià)格貴價(jià)格底但霉品質(zhì)差營(yíng)銷(xiāo)思猜路品牌寫(xiě)真詞：健康·平衡·親愛(ài)·現(xiàn)代自然與建戶(hù)筑一切為蘭了適應(yīng)人滅的生存而葉存在營(yíng)銷(xiāo)思屈路廣告定位領(lǐng)：原則：我們定樹(shù)義是什鬼么，宣設(shè)揚(yáng)是什銅么樣的點(diǎn)生活方精式語(yǔ)調(diào)平膚易親和牧，具有每溝通效也果個(gè)性鮮嘴明，易那于傳播定位語(yǔ)：我們做丙的，只誤有500戶(hù)定位解釋搭，大盤(pán)講宗氣質(zhì)，講們魄力，小迫項(xiàng)目則要輸精煉，有四自己的思偵想，項(xiàng)目旱走和諧健技康的人居率住宅是一鉆種特色化露的戰(zhàn)略，本一舉話(huà)點(diǎn)畜名擁有的窮稀缺性，燃同時(shí)也是族對(duì)小區(qū)住草戶(hù)的心里副需求的一耀種滿(mǎn)足并非只是材構(gòu)想一種新事筐物的誕生飽必然會(huì)遭山到白眼、燥唾罵等等比，市場(chǎng)也盛會(huì)存在較想大的懷疑裙度營(yíng)銷(xiāo)思援路整合傳扮播:力往一處墨使，才能小取得事半痛功倍的效但果。推廣猜過(guò)程中，袖每一環(huán)節(jié)賤都要緊緊同圍繞主題公定位，從回訴求內(nèi)容寬到訴求風(fēng)鉛格進(jìn)行統(tǒng)速一的形象悔包裝營(yíng)銷(xiāo)思帝路重視售懲點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)權(quán)包裝設(shè)叨計(jì):?買(mǎi)樓是個(gè)盯理性消費(fèi)市的過(guò)程，塌但此過(guò)程曠中不乏感香性沖動(dòng)的賣(mài)例子，在新售點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)娃的形象包自裝上作文醉章，就是暮要讓買(mǎi)家碼來(lái)到這里護(hù)，會(huì)產(chǎn)生往一種抑制還不住的沖選動(dòng)，從而扭提高銷(xiāo)售摔成交率?布置樣敵板房間,以增強(qiáng)喬人們的燒臨場(chǎng)感礦受在房眉間里加價(jià)上一些承小擺設(shè)賣(mài)，如放熱上幾雙蘭拖鞋、摔書(shū)包、投睡衣等蓄生活用智品，以坐生動(dòng)居習(xí)住空間薯的氣氛順，讓房攪間多些利生機(jī)與歷人氣，河也充滿(mǎn)戲一份溫滾馨、親嗓切營(yíng)銷(xiāo)思路重視銷(xiāo)稀售人員乖培訓(xùn):對(duì)銷(xiāo)售暈人員的沙著裝、根禮儀、爪談吐進(jìn)吉行統(tǒng)一線規(guī)范對(duì)銷(xiāo)售包人員進(jìn)疏行項(xiàng)目宮主旨及用內(nèi)容培畫(huà)訓(xùn)，并界編印統(tǒng)尺一銷(xiāo)售糊手冊(cè)，亞指導(dǎo)他撕們回答毫客戶(hù)提診問(wèn)營(yíng)銷(xiāo)思路媒體策雨略：以報(bào)紙扒、平面術(shù)廣告為饞主，其史他形式扎為輔；報(bào)紙、善平面媒鈔體主要屢選取——成都商藏報(bào)、華陪西都市昆報(bào)，居井周刊，貴以彩色黎版為主偉，版面異在推廣妹期主要城以半版掙為主，旋平時(shí)保坦溫期主伍要以1/4版面為主蹲；營(yíng)銷(xiāo)思盯路入市思路：1．準(zhǔn)備浮充分后舌入市：飽避免為稍一個(gè)特勁定的時(shí)顯間入市傍，為某肉種偏好裙入市或聽(tīng)為入市踩而入市肉。在推衰廣策略漢不明確匪、市場(chǎng)勸動(dòng)向沒(méi)劣有把握尤、推廣愚工具不催齊備、酸內(nèi)外包蒸裝不到綱位的狀韻況下入使市，難登免漏洞需百出，領(lǐng)推廣前騰景黯淡燙。因此嫂，在項(xiàng)義目的正另式推出院前，我擊們將為厭項(xiàng)目在躺知名度籌和形象塞上做一跪個(gè)量的邁積累，齒蓄勢(shì)待燙發(fā)，達(dá)拖到銷(xiāo)售姥一舉的亂成功；2．無(wú)造市逗不入市：擺在房地產(chǎn)遷市場(chǎng)如此抵平平淡淡綿的態(tài)勢(shì)下自，我們認(rèn)噸為“無(wú)造再市即無(wú)市