安徽房地產(chǎn)住宅項目營銷策劃報告策略執(zhí)行

淮北鳳凰城項目營銷診斷與執(zhí)行報告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2023/4/292009目標(biāo)目標(biāo)1、全年銷售600套（含年初到4月22日為止已銷售225套,剩余375套）2、實現(xiàn)成交均價達(dá)到2750元/㎡目標(biāo)下的整盤思考……1、市場現(xiàn)狀目前市場情況下：

1）在市場接受度上，多層的接受度遠(yuǎn)高于小高層；

2）在銷售速度上，小面積產(chǎn)品銷售速度快，大面積產(chǎn)品滯銷

3）在價格上，且多層的價格高于小高層那么作為啟動區(qū)的產(chǎn)品，立勢、回現(xiàn)和速度是關(guān)鍵任務(wù)，因此小高層作為回現(xiàn)主力風(fēng)險較大；小高層的市場接受需要培育，居住習(xí)慣需要引導(dǎo)；2、回現(xiàn)產(chǎn)品相比而言，完成今年的目標(biāo)，多層作為市場接受度最高的產(chǎn)品，勢必承擔(dān)回現(xiàn)的主要任務(wù)；3、標(biāo)桿溢價產(chǎn)品而作為一個混合社區(qū)整盤營銷思路來講，花園洋房由于產(chǎn)品品質(zhì)高和數(shù)量少的原因，起標(biāo)桿作用具有得天獨厚的優(yōu)勢；4、試水產(chǎn)品由于多層作為目前的主流產(chǎn)品，逐步稀缺，后期的主力產(chǎn)品小高層必須開始培育，那么小高層將起到一個部分試水、承擔(dān)少量回現(xiàn)角色的作用（小高層戶型配比需要調(diào)整）；目標(biāo)解析預(yù)計銷售目標(biāo)380套目標(biāo)實現(xiàn)的假設(shè)條件：1、多層的銷售率為75%2、退臺洋房銷售率30%3、小高層銷售率40%備注：假設(shè)條件依據(jù)市場產(chǎn)品的去化情況以及本項目前期市場狀況目標(biāo)實現(xiàn)的推售結(jié)論：1、剩余多層貨量151套，做為回現(xiàn)主力產(chǎn)品，需要新推約280套，按照銷售率75%計算，預(yù)計銷售目標(biāo)324套2、退臺洋房28、29號剩余27套，做為標(biāo)桿產(chǎn)品，需要加推約25套，按照銷售率30%計算，預(yù)計銷售目標(biāo)16套3、小高層做為試水和部分回現(xiàn)產(chǎn)品，需要少量推售，需推售約100套，按照銷售率40%計算，預(yù)計銷售目標(biāo)40套備注：假設(shè)條件依據(jù)市場產(chǎn)品的去化情況以及本項目前期市場狀況整盤操作思考：1、市場表現(xiàn)狀況2、各物業(yè)在完成目標(biāo)時所起作用3、各物業(yè)推售的先后次序項目簡介老城區(qū)新區(qū)城東南擴(kuò)東進(jìn)項目位于淮北市城西板塊，離主城區(qū)實際距離較近，但屬于傳統(tǒng)意義上的陌生區(qū)域，且隧道緣故心理距離大于實際距離，周邊配套缺乏區(qū)位項目位于淮北市城西板塊，步行到老城中心淮海中路只需20分鐘，車行5分鐘，但屬于傳統(tǒng)意義上的陌生區(qū)域，且由于隧道和山的東面有墓地的緣故，區(qū)域有一定抗性；項目周邊除了淮海路南側(cè)有少量特色餐飲并無其他配套本項目依托自身依山傍水優(yōu)勢，東靠鳳凰山，西臨新濉河，環(huán)境優(yōu)美。正在打造自我完善型的百萬方生態(tài)大盤到老城中心淮海步行20分鐘鳳凰山西山隧道新濉河會所西山隧道1基礎(chǔ)指標(biāo)項目屬百萬方大盤自我中心項目，啟動區(qū)共1407套，一期在售多層、退臺洋房，小高層暫未入市總占地建面容積率指標(biāo)近900畝100萬平米1.72啟動區(qū)共1407套，一期推出8幢多層，共374套，截止4月22日，實現(xiàn)銷售223套，推出2幢退臺洋房，共計40套，已售13套，目前退臺封盤，小高層還未入市278222324252829基礎(chǔ)指標(biāo)啟動區(qū)的戶型配比中，小高層主要為128平米以上戶型，多層主要以125平米以下戶型為主戶型建筑面積總套數(shù)套數(shù)比總建筑面積面積比1房2廳1衛(wèi)64~69.940.5%273.70.3%2房1廳1衛(wèi)61.93~64.56121.4%748.960.8%2房2廳1衛(wèi)80.21~89.1731235.2%26001.3128.2%2房2廳2衛(wèi)100.9~115.7191%982.151%3房2廳1衛(wèi)101.69~112.6332136.3%34421.7937.4%3房2廳2衛(wèi)126.38~132.3722925.8%29667.6932.2%合計887100%92095.6100%戶型建筑面積總套數(shù)套數(shù)比總建筑面積面積比3房2廳2衛(wèi)136.63~142.9789.1%1118.47.8%4房2廳2衛(wèi)147.91~175.715056.8%7921.1654.9%4房2廳3衛(wèi)158.48~164.1889.1%1290.649%小復(fù)式156.221415.9%2187.0815.2%大復(fù)式216.02~256.8489.1%1891.4413.1%合計88100%14408.72100%戶型建筑面積總套數(shù)套數(shù)比總建筑面積面積比2房2廳2衛(wèi)97.04~97.946414.8%6268.1611.1%3房2廳2衛(wèi)128.25~137.0933878.2%44205.0278.6%小復(fù)式157.15~189.1481.9%1385.162.5%大復(fù)式185.25~238.49225.1%4391.257.8%合計432100%56249.59100%退臺洋房小高、高層多層多層產(chǎn)品中125平以上的大戶型占到了25.8%，有229套，成為目前市場去化的難點小高、高層的432套產(chǎn)品中有85.2%的產(chǎn)品為128平以上的大戶型，占到368套，作為啟動區(qū)的產(chǎn)品，先期入市的市場接受度低，風(fēng)險大退臺洋房的產(chǎn)品戶型面積范圍合理，產(chǎn)品品質(zhì)不錯退臺洋房主流面積在145-175之間多層125平以下的戶型占到了74.2%小高層128平以上的戶型占到了85.2%項目背景分析前期展示及宣傳有一定的效果，但是在展示細(xì)節(jié)方面無法凸顯項目品質(zhì)感豪華會所每周末不間斷SP活動會所處園林工程圍擋隧道入口道旗市區(qū)高炮項目現(xiàn)狀項目前期推廣形象混亂，核心價值不明晰，推廣缺乏系統(tǒng)性項目現(xiàn)狀項目外圍及現(xiàn)場包裝展示不到位，細(xì)節(jié)品質(zhì)感較差銷售處昭示性不強(qiáng)，入口處缺乏引導(dǎo)牌，造成首次客戶難于尋找；隧道抗性大，內(nèi)部沒有必要的涂鴉或者展示；入口到會所缺乏展示物料；會所內(nèi)部展架內(nèi)容和位置不盡合理；看房通道包裝展示不足，造城客戶對工程印象不好；缺乏園林展示；工程雜物凌亂沒有包裝項目現(xiàn)狀缺乏足夠的銷售道具，用以銷售員支撐項目價值點或者解決客戶核心疑惑，形成賣壓項目缺乏現(xiàn)場服務(wù)展示，銷售氛圍不足現(xiàn)場服務(wù)不到位，沒有安保以及物管的展示，導(dǎo)致偶爾到訪的客戶無法第一時間得到接待項目現(xiàn)狀項目工程現(xiàn)場雜亂，工程進(jìn)度等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)展緩慢，造成客戶信心不足項目現(xiàn)狀高壓塔拆除工程失信于客戶山體改造工程進(jìn)度未被客戶接受隧道抗性大，客戶認(rèn)知為陌生區(qū)域施工進(jìn)度緩慢價格表制定不盡合理，水平差較小，導(dǎo)致去化不夠均勻項目現(xiàn)狀1、邊套的價格指定考慮控制總價的因素，邊套與中間套價差太小2、頂樓價格高于低樓層價格16面積區(qū)間全部未售已售已售比80—1008037796.3％100—120126319575.4％1208％135以上2517832％頂層646311.6％總計37415122358.5％花園洋房面積區(qū)間全部未售已售已售比150以內(nèi)104660％150—2002620623％200以上42250％總計40271332.5％目前推出多層剩余貨量共計151套，125㎡以上的大面積銷售緩慢，頂樓產(chǎn)品基本滯銷多層項目現(xiàn)狀由于前期“一拆一改一建”活動的舉行，而后期并沒達(dá)到預(yù)期的執(zhí)行，導(dǎo)致客戶信心不足，項目口碑受一定影響前期由于工程問題,導(dǎo)致市場客戶口碑不太好,同時目前工程進(jìn)度比較慢,客戶信心不足客戶語錄:你們項目是不是沒錢了,工程老不動呢?你們不是說了高壓塔等都要拆掉，但是為什么現(xiàn)在還沒拆呢，你們開發(fā)商怎么說話不算話呢你們的工程太慢了吧，去年來看是這樣，今年來看還是這樣項目現(xiàn)狀案場服務(wù)水平不高，缺乏團(tuán)隊?wèi)?zhàn)斗力項目現(xiàn)狀案場管理方面：管理工具具備，但是無法有效的管理客戶資源個人能力方面：業(yè)務(wù)員有過系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，但是在團(tuán)隊合作、個人殺客能力等方面有待加強(qiáng)；銷售流程方面：比較規(guī)范，但是執(zhí)行方面不夠到位1、形象、主形象傳遞不聚焦，核心價值不清晰2、價格策略導(dǎo)致去化不均勻3、由于工程方面的問題導(dǎo)致客戶信心不足，口碑下降4、營銷展示較弱，無法傳遞項目品質(zhì)5、案場殺單能力有限6、渠道拓展重視不足，太過依賴大眾媒體項目現(xiàn)狀總結(jié)核心問題界定基于世塞聯(lián)以上誰分析，從我們認(rèn)赤為項目說應(yīng)該解鑄決的核心問冰題在于核心問題21項目核毀心價值束不明晰犬，如何枝聚焦項速目核心再價值，腸提升項窄目形象黎，樹立躺客戶信悟心？整盤操短作角度勻，如何纖建立項亭目的市允場影響凱力，形飾成持續(xù)參旺銷3短期內(nèi)絮，如何裝在現(xiàn)有緣瑞工程進(jìn)所度下，慎保證快淚速均勻浴去化，李尤其是剝大三房爐和頂樓本體分粘析項目優(yōu)練勢分析瓜——位衰于淮海兆路西向響延長段忍，緊鄰引市區(qū)核澇心，環(huán)留境較好漆，唯一造的依山深傍水之優(yōu)地項目位丟于一馬碎路（淮紛海路）漂的西向兆延長段勝，距離正老城區(qū)氧核心位坐置車程再僅5分按鐘距離老城拿區(qū)教育，數(shù)醫(yī)療，休田閑生活配鞭套集中區(qū)蝦域車程僅毛3分鐘項目東茅側(cè)接鄰婚山脈，墨西側(cè)為丘濉河，仿是淮北虜現(xiàn)有住染宅項目醋中唯一鏡依山傍督水之地老城區(qū)新城區(qū)配套集譜中區(qū)域淮海路濉河相山鳳凰山項目所使屬區(qū)位巷仍屬于現(xiàn)老城區(qū)晴，處于抹一馬路字西向延灣長段，斜雖有自功然山體劇隔開，芬從物理由距離及末實際車毀程看，病泛核心儉區(qū)的位常置不可佛否認(rèn)現(xiàn)有淮北懼地塊中唯比一可稱依跪山傍水之融地，緊鄰系城市核心評區(qū)的同時鋼，擁有優(yōu)竄良的自然敵環(huán)境，兼英具了功能腫性與宜居搶性本體分析項目優(yōu)勢遼分析——減百萬大盤完規(guī)劃，特氧有的山體側(cè)資源規(guī)劃養(yǎng)打造的異旋域風(fēng)情小蜘鎮(zhèn)淮北市規(guī)舌模第二的談社區(qū)，具責(zé)備大規(guī)模莫的項目獨陰特的居住摘氛圍特有的翻山體資初源結(jié)合蕩項目的如規(guī)模，剝打造具費備異域酬風(fēng)情的加山腳小禿鎮(zhèn)利用山地名，依托地握塊內(nèi)部地獨勢起伏打潔造特有的異域風(fēng)情蘇小鎮(zhèn)百萬大盤掀，依山勢絮而建本體分總析項目優(yōu)勢桑分析——悶產(chǎn)品戶型暴充分考慮杠市場環(huán)境極，在控制癥總價的同去時保證了夠?qū)嵱眯允袌鱿∪比镜膬煞慨a(chǎn)揚品，較低泄的總價能膛夠吸引大三批價格敏痰感型客戶三房設(shè)計六合理，實匪用性高，衫總價控制我更具競爭股優(yōu)勢本體分顯析項目優(yōu)墓勢分析尚——未膨來規(guī)劃滋的景觀響資源相盈結(jié)合的繁社區(qū)商嶄業(yè)及學(xué)積校，充塘分彌補(bǔ)蛾周邊配國套不足桌的現(xiàn)狀4200炭㎡商業(yè)配套眠，結(jié)合沿源街底商，殊充分解決盜社區(qū)生活誘配套問題雙語幼兒鏡園，9年制學(xué)恩校，自秩成體系吸的教育環(huán)配套設(shè)奏施本體分途析項目劣勢他分析——襖不處于城席市未來主跳流發(fā)展方惡向，現(xiàn)有重心理認(rèn)知芬度低，客餓戶心理距桐離大于實丟際距離隨著城市予向南部新則城區(qū)發(fā)展草，項目所蜓處非城市錘主流發(fā)京展方向，項目將漠面臨被邊繭緣化的危鋪機(jī)由于自沸然山體待阻隔，認(rèn)市民對溉于地塊錦的認(rèn)知尼偏于陌惡生，心濁理上認(rèn)液為項目崇位置并素非城區(qū)由于隧鳴道的因狗素客戶截心理距習(xí)離大于梢實際距懇離相山隧道老城亮區(qū)新叮區(qū)城東南擴(kuò)東進(jìn)本體分析項目劣勢果分析——溪目前高壓救塔、公墓你、公交線換路以及缺擁乏配套等怒因素導(dǎo)致用客戶抗性拖比較大高壓塔對山地塊形象網(wǎng)貶損極大嶼，若在未貫拆遷前引時客戶前來料，極易造聰成不良印蔽象山體破枕壞嚴(yán)重罷，缺乏你植被，段與山脈藍(lán)東側(cè)有里鮮明反隙差，客警戶在心懼中的對說比會產(chǎn)察生心理朵落差公共交來通的缺濱乏使城仇區(qū)市民探很少至詳于此處心，是造特成心理和陌生的侮原因之疫一道路南側(cè)香有食街，褲在淮北的其影響力并遣不大，人狹氣一般，頌除此外項栗目周邊缺身乏基本的現(xiàn)生活配套高壓塔根搬遷任快務(wù)量大右，耗資厭高山體整治貝耗資高，撕時間長缺乏公翻共交通廳線路，參通達(dá)性患差除南側(cè)食城街外，缺呼乏外部配涌套本體分瘦析本體分妙析總結(jié)項目的繪本體價菊值在于……1、百萬方暈的大盤規(guī)嫌劃,商業(yè)、生則活、教育淋配套豐富2、擁有獨移占的山體在公園和新庭濉河公園咬資源3、擁有濟(jì)高出市剪場的產(chǎn)累品品質(zhì)但是……1、項目擁柴有區(qū)域抗期性，需要裁營銷…2、項目目教前的工程憑進(jìn)度導(dǎo)致鳥資源、配效套、產(chǎn)品活品質(zhì)等價拐值沒有完殲全體現(xiàn)，佩同時造成裁了客戶信揉心不足，若需要營銷…宏觀市場趴分析受金融早危機(jī)影摸響，淮潮北市成姨交量從恥去年9戲月份開義始下滑是，到今等年年初娃回暖跡噴象明顯追，年前殊壓抑的代剛性需呈求開始灘集中釋蹤蝶放，但革成交價難格具有碰明顯的肝“天花遮板”現(xiàn)分象市場表現(xiàn)4月11日-19日，舉跳行房交槍會，并鑰出臺政丑府補(bǔ)貼懲優(yōu)惠政敞策政府出臺依商品房3萬元補(bǔ)貼倒優(yōu)惠200獨9年4創(chuàng)月19賭日，經(jīng)額適房貨林幣補(bǔ)貼腹實施細(xì)篇則出臺經(jīng)適房也貨幣補(bǔ)翠貼的發(fā)蹈放對象喂為符合葵我市經(jīng)優(yōu)濟(jì)適用騰住房申石購條件批的家庭近。20禾09年悔度計劃扛向10尋00戶貍保障對蘆象發(fā)放纖，按照榴每戶6駐0平米醋、每平駝米50剝0元標(biāo)鋪準(zhǔn)，一延戶家庭徐可享受3萬元妻的補(bǔ)貼軌額2009年4月11日-19日舉行修淮北市筑房地產(chǎn)畜交易會房展會期棒間優(yōu)惠政愁策1、會展毛期間個供人現(xiàn)場尊購買新普建商品紋房的，淋按照合燈同備案涼總房價變款市政謎府給予1%的購房獻(xiàn)補(bǔ)貼。方具體細(xì)浴則見市能財政局亦和房管網(wǎng)局文件2、會展期閱間個人購區(qū)買存量房糞的，按照斗備案的契惜約及評估請報告總價畫款市政府底給予1%的購房補(bǔ)晉貼3、會展考期間存厲量房交朵易費減殖半收取底。4、房地區(qū)產(chǎn)評估娘費減半樓收取5、開發(fā)企頃業(yè)參展樓節(jié)盤在已優(yōu)復(fù)惠的銷售哲價格（已請備案的）啄基礎(chǔ)上不則低于1%200袋9年淮世北市政誼府出臺景一系列典政策提鮮升客戶托購買商蝴品房的決信心展示交易慈會期間共夜成交住宅2852套，其幅中新建覺商品房177輪5套，二余手房1077套，優(yōu)惠細(xì)利好政策育帶來的市尤場回暖跡革象明顯市場表棕現(xiàn)符合客嘴戶喜好果，總價編控制好才并能充允分兼顧磚各空間綿使用功淺能均好抽性的戶孩型更具環(huán)競爭力市場競庫爭中央花城市場熱捏銷樓盤緣瑞無論物憤業(yè)形態(tài)余與面積陪如何，煉都可以爹在符合洲客戶喜襯好的同兔時基本凈保證了違空間功鞭能均好革性市場戶釋型典型淚問題，子過度追擊求臥室正的尺度災(zāi)和位置原，忽略宮了次臥贊及其他題功能空杜間的使掛用感受藍(lán)湖綠城翡翠島200截8年下半宇年壓抑猛許久的農(nóng)剛性客混戶在2009年第一季袍度集中釋蠅放，回暖背跡象明顯統(tǒng)，在個案頃表現(xiàn)上，論家天下4月25日開盤，需開盤當(dāng)日快去化146套，去伐化率達(dá)綁到72%行政區(qū)項目總套數(shù)推出時間已售實現(xiàn)均價剩余銷售率月均去化城西家天下2022009.04.2514625005672%146老城區(qū)東紫昱苑4682008.05.1042042004690%35新區(qū)湖畔御景1962008.109830009850%14翡翠島1822008.0481330010145%7中央花城2722008.0518527008768%15藍(lán)湖綠城2312008.0979270015234%19天賜良緣2722008.0617829009424%16城東溫哥華三期202

2008.1278270012439%16從200英8年年中到布現(xiàn)在，淮叮北市場個并案普遍保隆持月均去糧化15-局20套上下鋪的水平市場競爭市場項委目處于欺產(chǎn)品過星度期，帳多層產(chǎn)通品最受湊客戶青咳睞市場現(xiàn)有嬌項目中，狼復(fù)合型社鹿區(qū)占據(jù)了軋最大比例筍，多層配傾合小高層芽產(chǎn)品搭配桶的形式比攜較多見；純低密度漢別墅社區(qū)爭數(shù)量較少嚷，低密度尊物業(yè)多穿診插在復(fù)合隔型社區(qū)當(dāng)霸中；以小高層蛙和高層為績主的項目什逐漸增多換，隨著政穩(wěn)府對規(guī)劃豈指標(biāo)的限寨制改變，巧未來一段龍時間內(nèi)物悄業(yè)形態(tài)將勁會朝著高托層發(fā)展。多層物題業(yè)受客陽戶青睞術(shù)始終是每最具競角爭力的石產(chǎn)品，堤后期多驗層產(chǎn)品愚逐漸稀桐缺，09年下半數(shù)年小高趟層和高尤層產(chǎn)品察供應(yīng)量盞加大市場競歲爭項目機(jī)遇侄與挑戰(zhàn)機(jī)遇與挑艘戰(zhàn)淮北作為終一個以煤睬炭為主的食資源性城霉市，相對帶單一的產(chǎn)制業(yè)結(jié)構(gòu)和衛(wèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)喜，決定了企房地產(chǎn)消道費結(jié)構(gòu)主螺要以從事戶煤炭相關(guān)橋產(chǎn)業(yè)的人漏群，客戶松資源面臨驗激烈的搶猾奪由于整體下經(jīng)濟(jì)水平衡的發(fā)展比墓較低，購弱房群體基不本以30歲以上碎年齡中母老年人扔為主，儉年輕人椅基本無扇消費能姥力作為一個邊內(nèi)銷型市慨場，無法懲吸納周邊娛其他城市塊的人口，魚房地產(chǎn)銷幅售主要以鴨本地需求歡為住淮北市續(xù)場目前畜處于產(chǎn)才品過度借期，多宗層產(chǎn)品裹市場供輕應(yīng)有減醉緩趨勢悄，多層箭逐漸稀臂缺，小蘋高層和泛高層產(chǎn)完品從09年下半鬧年供應(yīng)痛量將相該比以前影將會有輛很大程舞度增加由于受經(jīng)鬼濟(jì)危機(jī)及岔房地產(chǎn)的稈影響，08年壓抑的欠剛性需求頭被壓抑，悼隨著地方歉政府一系拘列的救市株政策和房域地產(chǎn)形勢枯的好轉(zhuǎn)在09年的到釋章放，房地毫產(chǎn)在09年上半年哥得到很大境的回暖戶型競為爭中，醋符合客繭戶功能吩需求的皮實用性應(yīng)及總價脊控制好粥的戶型撞具有比越較強(qiáng)的借競爭性競爭分析老城區(qū)窮板塊相山一諷號、相衰山風(fēng)景守、東紫癢昱苑新區(qū)南爽擴(kuò)藍(lán)湖綠城登、中央花優(yōu)城、金色雹云天、湖桌畔御景、鍬翡翠島、站華松時代潔城、慢城炸、帝景翰賢園、相山世庭院、百纖年香樟花鳳園、星河劣灣、水岸錘碧桂園城東東統(tǒng)進(jìn)天賜良賞園、溫晶哥華城假、青島惱花園、丙龍溪水躲岸城西西延鳳凰城、左岸、家獎天下淮北房地仆產(chǎn)市場分妄為五個板司塊，老城庸區(qū)開發(fā)殆霜盡，整體砌價格相對丟較高，目慢前的開發(fā)扁熱點區(qū)域際集中在鐵鬼道以南的荒新城區(qū)，燦本項目所箭在西北板伙塊目前在樓價格上屬敞于第三梯序隊老城區(qū)板吐塊（3500－450辨0）城西北板騎塊（250腿0－270旋0）城西南釀板塊（2200－280紐奉0）新區(qū)板塊（2900－5000）城東板塊（270悼0）東危進(jìn)西祖延南進(jìn)市場格局項目名稱產(chǎn)品類型主力戶型入市時間金色云天高層——2009年下半年龍溪水岸————2009年下半年青島花園——————相山庭院花園洋房110-1602009年10月藍(lán)湖綠城高層86-137在售中央花城高層80-135在售湖畔御景多層、小高層80-143在售翡翠島多層、小高層、別墅95-140在售天賜良緣小高層80-1302009年6月溫哥華三期多層、聯(lián)排80-141在售華松時代城多層、小高層89-1402009年5月16日星河灣多層、小高層90-200在售鳳凰城多層、花園洋房、小高層80-160在售左岸多層66-130在售東紫昱苑————2009下半年家天下多層、小高層80-115在售市場同烘質(zhì)化競筒爭激烈昨，供應(yīng)夾主要面咱積區(qū)間歡集中在80-醫(yī)135平米之睜間，高暖層、小匆高層產(chǎn)冬品逐漸缸被接受市場競爭項目名稱供給量供給/剩余套數(shù)金色云天32萬——龍溪水岸28萬——青島花園————相山庭院9萬藍(lán)湖綠城2萬200中央花城1萬80湖畔御景1萬105翡翠島8萬——天賜良緣1.5萬162溫哥華三期1萬100華松時代城3.5萬380星河灣2.5萬250鳳凰城3.5萬363左岸8萬——東紫昱苑5萬——家天下8萬——淮北下半攪年市場供語給量約50萬方，答未來市希場競爭蒸激烈市場競爭總價區(qū)間(萬)20-2525-3030-3535-4040-4545-5050以上競爭項目鳳凰城25-澆35萬為目前述市場主流義總價區(qū)間袖，40萬以上產(chǎn)塞品去化速脂度比較慢翡翠島家天下湖畔御毅景中央花骨城溫哥華信三期天賜良園相山庭稿院星河灣藍(lán)湖綠呢城東紫昱水苑鳳凰城華松時加代城左岸華佳梅針苑百年香振樟花園市場競爭面積價格套數(shù)去化去化率135-1432900722332%88-922900966568%頂樓299028622%產(chǎn)品面積價格套數(shù)去化去化率大三房122-13733801367857.8%兩房80-118338013610779.3%市場競爭天賜良恨園湖畔御景中央花膜城面積價格套數(shù)去化去化率80-10027001037068%100-12027007915197%頂樓27904224。7%溫哥華三賣期面積價格套數(shù)去化去化率80-902900706187%90-10029002222100%100-1102900615590%110-1202900151067%120-1302900201470%130-1402900351646%頂樓封盤500市場目前彈主流去化允面積為80-1濟(jì)25平米，125以上面積翠去化緩慢暴，頂層基型本滯銷本項目:多層、花撐園洋房及羅小高層?xùn)|紫昱閱苑億家左籮岸5月6月7月8月9月10月11月12月溫哥華眼三期競爭對手侵鎖定家天下淮北市內(nèi)音相對尾期此產(chǎn)品上游標(biāo)繞桿產(chǎn)品下游替師代產(chǎn)品藍(lán)湖綠巖城天賜良坡園華松時代訪城湖畔御景相山庭院翡翠島中央花末城星河灣直接競枝爭市場競爭44家天下項目前違兩期入井伙帶來拘的人氣償和口碑調(diào)效應(yīng)是匯其最大繩的優(yōu)勢報，緊鄰視快速干摘道（濉幼溪路）嬸交通方羨便，開敢盤當(dāng)天制去化掉70%位置：建筑類泰型：多層翅、小高鑄層、別誓墅發(fā)展商：綠洲房需地產(chǎn)有限彼責(zé)任公司規(guī)模：占地168鵝000平方總建面：28萬方配套：超市烤、雙語爭幼兒園主力戶仿型：80-叮115價格：優(yōu)惠業(yè)后實際始均價250便0多客戶群：礦區(qū)美員工為腎主，占趙到70%以上，息另外有圾兩成多魯?shù)闹苓叴忻裢剖矍橐茮r：4月25日推出6#、7#、8#、9#四幢11層小高，免共計202套，預(yù)荒計未來羞還有8萬方的懇存量銷售情況：當(dāng)天去為化掉70%以上營銷手段：主要剩以戶外抗大牌高三炮為主胳，舉辦芳過消防特知識競挽賽，中爬小學(xué)文虧藝匯演習(xí)；目前500怒0元登記送芒海爾家電慣三件套，憶或折合現(xiàn)粘金700忌0元，并慮且送3平方米的瓦面積，一僻次性99折，物界管按多廈層收取鋸，電梯六費全免包裝展兩示：項目入財口廣場實蠶景已出一洪大半，并歡且一二期罷入伙，小疑區(qū)的景觀特園林都已程經(jīng)做出實惑景，看房傾電瓶車，砍客戶口碑惕較好6789性價比核心優(yōu)勢咐：成熟社失區(qū)、展示咱、性價比劣勢：產(chǎn)菜品品質(zhì)不慕高45湖畔御景湖景資源永、產(chǎn)品品河質(zhì)及地段絮是其最大鈔賣點，但齡沒有有力姻的營銷手項段，使其扔在市場上痰的口碑以剩及去化效院果一般位置：建筑類型：多層通、別墅卻、小高蜓層發(fā)展商：淮北粘海潤房來地產(chǎn)公決司規(guī)模：占地156帖560懂.31平方總建面激：196壘953平方資源配纏套：南臨桓不譚公園，番距離步行偉街步行10分鐘在售主力險戶型：80－143價格：多層均痛價3000小高層連預(yù)訂價脂格2500元起客戶群：1、50%左右的奸礦區(qū)職腹工2、50%的市區(qū)及狗周邊市民推售情況：200手8.1杯0一期第一奧標(biāo)多層開濁盤，預(yù)計6月份一期撲第二標(biāo)小溜高層開盤銷售情齡況：兩房悠幾乎售恨罄，26和27號樓大三反房去化較含慢。目前頌小高層開糖始預(yù)訂（2000元可退沿）營銷手撒段：售樓祝處設(shè)在按市中心耽，舉辦割過城市州形象大美賽，但派整個樓軍盤沒有圍舉行過膀大型的墨營銷舉般措，盡誼管品質(zhì)包裝展示：售樓惹處展示傲和現(xiàn)場宰包裝簡哈單湖景資源核心優(yōu)祥勢：良授好的湖蓮景資源率、地段劣勢：缺礎(chǔ)乏配套、軍現(xiàn)場無展溉示中央花城位于新松老城區(qū)魚交界地趨帶，地揭段學(xué)區(qū)最是其最避大賣點炊，無明棒顯營銷嶼動作，鏈?zhǔn)孢m三擋房去化阻較差位置：建筑類型：一期堂二期共11幢高層發(fā)展商：淮北擔(dān)春盛房扎地產(chǎn)開全發(fā)有限咸公司規(guī)模：占地360驕00平方總建面點：24萬平方資源配套：暖氣、鏡熱水、淮句北十二中孩、黎苑小討學(xué)、長山罩路小學(xué)、枝梅苑中學(xué)綠化率：42%在售主力護(hù)戶型：80-1捧35㎡價格：一期冷均價3320二期均價338滿0客戶群：1、礦區(qū)庫員工占往到80%（其中邊礦區(qū)員臭工以30-急40歲員工聚為主，漲購買原夫因主要弄為了孩葡子以后視上學(xué)）2、公務(wù)呀員及周油邊市民才占到20%推售情凍況：200禮8.0票5推出一腰期5#、7#、8#，200貝8.1投1后推出殖二期4#、6#、9#，月底漸可能推鴨出三期1#、2#、3#，共284套，其滴中10#、11#為回遷患市民，懲北面規(guī)者劃可能佳調(diào)整以弊商鋪為裝主銷售情況：兩房幾睛乎售罄，122以上的三綢房去化較借慢，剩余拔量大，17樓以上償抗性很碼大營銷手段：項目面附近設(shè)患立售樓易處，營獎銷手段楊主要以區(qū)戶外大叼牌高炮警和報廣蹄為主包裝展特示：售樓載處展示備和現(xiàn)場對包裝簡紅單1234578691011地段核心優(yōu)勢絹：地段、演學(xué)區(qū)劣勢：產(chǎn)腎品客戶有府一定抗性嶼、無展示47溫哥華城淮北市規(guī)伐模最大的鍋項目，目祥前三期預(yù)鑼定，規(guī)模銹、規(guī)劃是謎其最大賣叛點，由于按一二期已岸經(jīng)入伙，屢并無明顯銀營銷活動弱，主要靠近老帶新和疼口碑傳播辱，三期推剖出202套，去額化不到斥一半位置：建筑類魂型：多層、元聯(lián)排發(fā)展商：眾安歌房產(chǎn)集伏團(tuán)規(guī)模：占地3818餓畝資源配套：時代廣強(qiáng)場、周邊南有技術(shù)局熔、質(zhì)量監(jiān)耽督局、國發(fā)土局、公呢安局、消辰防支隊、偵天一中學(xué)面等行政單占位在售主葡力戶型：80-1孕41價格：多層均卻價270敞0客戶群：1、行政奔事業(yè)單摩位職工拍占到60%組2、礦區(qū)掠職工占貧到30%學(xué)3、周邊占繳到10%推售情況：08年年底掠推出三握期共202套銷售情況：年后視銷售效現(xiàn)果不錯雨，主要擔(dān)以兩房亞去化為醒主，大球三房和誕頂樓去驚化較差營銷手稻段：無明株顯的營蛋銷活動民，主要斤以戶外姻大牌和另高炮報潮廣為主只，由于司一二期閣已入伙低和物業(yè)浸服務(wù)好單，帶來冊的口碑巖較好，崇老帶新投效果明若顯包裝展示：售樓處碑包裝展示瞞效果一般11201624252829規(guī)模、配農(nóng)套核心優(yōu)庫勢：大毅盤、物彎業(yè)、規(guī)害劃劣勢：區(qū)脾位、配套崇不齊全48天賜良友園僅依靠良藥好的園林敞展示，去衫化70%，剩下的槍頂樓封盤析，130以上大面肝積去化較起難位置：建筑類秋型：多層仆、小高虹層、高垮層發(fā)展商：淮北摧地久投羊資有限片公司規(guī)模：占地781錄36.孤47平方，共28幢資源配套：位于粘溫哥華漁成的西沫邊，并姐無太多逝配套，惕但小區(qū)愧展示和編園林較駝好在售主力腥戶型：80-超130價格：多層均懲價2900客戶群：1、礦區(qū)距職工占譜到60%潤2、行政事俘業(yè)占到30%允3、周邊占挖到10%推售情緩況：08年6月份推撫出一期塞推出12幢，共272套，去化178套，09年5、6月份預(yù)計厘推出小高情層，共162套，預(yù)躍計價格拆低于多義層，2600清-270英0銷售情況：頂樓封蓮盤，面積130以上的柏貨量剩啊余較多營銷手鄉(xiāng)豐段：由于裁展示和血園林較班好，并廳無明顯健的營銷室活動和卸折扣，家主要以別戶外大緞牌和高絲式炮報廣柱為主包裝展示：售樓童處設(shè)在柳會所，拿歐式會撞所內(nèi)部民包裝高僻貴典雅坊豪華，職展示極揀致品質(zhì)核心優(yōu)門勢：品管質(zhì)、展傷示、多書層劣勢：拆銅遷問題、黑配套缺乏49星河灣依靠未來竭學(xué)區(qū)的規(guī)貴劃，吸引應(yīng)大量的礦病區(qū)客戶位置：相山納路與南叮黎路黃淚金十字腎路口東袍南角建筑類定型：多層剛、小高柏層、高瘡層發(fā)展商：淮北金蝕淮海置業(yè)濤有限公司規(guī)模：占地4萬平方講總屠建面10萬平方巴共600套在售主蟲力戶型：90-控200，以120為主價格：多層均治價280奏0，小高娘層均價290容0客戶群：1、主要以問市區(qū)周邊儲客戶為主2、礦區(qū)硬客戶占洪到30%推售情況扔：08年10月份推出6幢多層，李共252套，08年12月推出獅剩下的頃小高層量，共計348套銷售情秘況：多層瞎基本售竹罄，小做高層銷云售約25%（開盤冒僅去化1套，房展進(jìn)會去化了呼近50套，整臂體銷售送情況較科差）營銷手段：主要以呀戶外報告辛及單頁為竭主，營銷囑手段不強(qiáng)翠，并為帶阻來真正的千去化包裝展示：售樓處推拆掉，搬賽遷到整改宵區(qū)域樓下樣，展示性茫較差，售勾樓處包裝徒相對較差面積價格套數(shù)去化去化率80-10029001024645%100-1202900803544%120-140290014832%140以上29001816%學(xué)區(qū)核心優(yōu)勢咬：學(xué)區(qū)、靈未來規(guī)劃劣勢：產(chǎn)桑品（小高些、高層）歷、交通、陡配套50藍(lán)湖綠破城目前去噴化主要餃依靠成辮熟的社吳區(qū)以及挨良好的竟景觀資宣源，目陣前在售鼠高層去挑化比較則緩慢位置：建筑類桑型：多層顆，小高制層發(fā)展商：安徽凍悍馬房兆地產(chǎn)開步發(fā)公司規(guī)模：占地1018飯22平方血總建面22萬平方在售主力規(guī)戶型：86-1言37價格：多層混均價300謎0-3躁200小高層均跳價260切0-2宋800客戶群：1、礦區(qū)巧占到80%（給小孩反子買房結(jié)筍婚較多）2、市區(qū)繁周邊占鞭到20%推售情況套：一期08年10月已入納住，二群期08年9月份開盤笛，預(yù)計09年下半年現(xiàn)推90套高層和60套多層銷售情嚴(yán)況：324套多層，逐去化掉260套，231套小高（穩(wěn)一梯三戶超），去化碧掉40%營銷手段：主要車采用戶奸外及報軌廣，以跟及老帶串新和礦鳴區(qū)發(fā)單感頁，無依折扣包裝展示：售樓處湊位于小區(qū)幅內(nèi)部，昭銅示性較差訓(xùn)，且售樓澡處內(nèi)部包惹裝極其簡錄單面積價格套數(shù)去化去化率96-1012700885664%101-1202700992020一期售罄二期在售城市價值核心優(yōu)奇勢：成面熟社區(qū)園、地段聚、景觀劣勢：衫品質(zhì)差51相山庭蓬院依靠展示邪做到極致悶，樹立品住牌，目前材并無明顯林營銷活動斑和折扣，飯推出490套，約親剩余90套位置：建筑類勸型：退臺加花園洋瘦房、聯(lián)灘排發(fā)展商：浙江萬妖馬規(guī)模：占地198懶467染.40平方晉總建面282孩356平方在售主葵力戶型：110至-16悼0價格：多層誓均價320偉0客戶群：主要以份政府事業(yè)辭單位和礦掠區(qū)領(lǐng)導(dǎo)推售情網(wǎng)況：08年5月份推出罵二期一標(biāo)絕，10月推車二頂標(biāo)，09年二月閣推出三件標(biāo)100套，二灶期共推壘出490套，預(yù)濱計三期軟下半年10月份推吸出共8萬方的謠多層銷售情況：已剩裕下80多套，詢主要分荒布在樓左盤的東彩南方向膚，相對搜位置較壞差營銷手段：由于展展示、烈園林較淺好，并晚且對難損去化產(chǎn)礎(chǔ)品做出亮了樣板矮房，并倚無明顯丸的營銷首活動和印折扣，滋主要以判戶外大牽牌和高淘炮報廣繳為主包裝展瀉示：售樓倉處包裝例較好，拜并設(shè)有辰專門的么客服中葛心，園紋林展示攝游泳館徑等起到侵了良好手的促銷慰效果，仁樣板房挨直接加鄰強(qiáng)了四廣樓和閣線樓的去雕化面積價格套數(shù)去化去化率110-120320010810395.4%120-130320010810092.6%130-14032001089184.3%140-1503200634571.4%150-1603200542037%頂樓3500493877.6%產(chǎn)品、鞭品質(zhì)核心優(yōu)勢懷：展示、勝地段、品苦質(zhì)劣勢：配虧套缺乏52翡翠島規(guī)劃以份及桓譚旬公園是預(yù)其最大里的賣點有，但一惠期交房見后的工飼程以及誰實際情套況與規(guī)凱劃的落材差造成簡的退房性是項目鳥的最大竭短板位置：建筑類型：多層辭花園洋智房，聯(lián)矩排疊加畜別墅，植點式高門層發(fā)展商：中房飼集團(tuán)淮膨北金爵加房地產(chǎn)飾公司規(guī)模：占地300畝總建面：27萬方資源配柴套：北依貨桓譚公框園，南鐵靠五星騎級大金披陵酒店在售花鬼園洋房與戶型：95－140，頂樓七雹層4.2挑高，沒覆有做隔層價格：多層堂花園洋匆房均價3300客戶群：淮北慶市公務(wù)采員、煤取礦區(qū)中處高層員層工、私你營業(yè)主推售情況：200郵7年第一變次開盤膚推出花慨園洋房9幢，共210套。目前傾二期花園匙洋房在預(yù)希訂，5幢，共182套，預(yù)撫計下半快年開盤銷售情況：一層多胃層退臺花夫園洋房已臟售罄。但古由于前期組工程質(zhì)量錄的問題，關(guān)目前有部度分房源開完始退房，勇二期頂樓名挑高沒做之隔層，去沾化很差，120多盡管送師露臺，但貞單價高，鵲去化較差嫂，90左右和110多去化煌情況相忌對較好營銷手段：市中心援步行街附辜近設(shè)有售甘樓中心，文目前無太孔多的線上宗廣告投入斤，并且從壞房展會到鐵現(xiàn)在，價膨格始終保及持一次性99，按揭無替折扣包裝展示：售樓處擴(kuò)空間不大壁，但保持男了合理看突房動線設(shè)鉤計，展示命區(qū)洽談區(qū)煙有序區(qū)隔籌，體現(xiàn)出止了較強(qiáng)的谷品質(zhì)感面積價格套數(shù)去化去化率903300454089%100+33005360%110+3300241563%120+330012217%130+3300701826%頂樓315026312%湖景資源競爭對手規(guī)模指標(biāo)對比項目總建筑面積新產(chǎn)品推出時間主力戶型物業(yè)類型自然資源區(qū)域賣點建筑風(fēng)格園林風(fēng)格均價頂樓去化大面積去化營銷水平翡翠島27萬2008.0495-140多、小高桓譚公園資源現(xiàn)代330012%26%單頁戶外湖畔御景20萬2008.1080-143多、小高桓譚公園資源現(xiàn)代300022%32%單頁戶外中央花城24萬2008.0580-135高——城市價值現(xiàn)代3380————單頁戶外藍(lán)湖綠城22萬2008.0986-137多、小高桓譚公園——現(xiàn)代2700——7%派單戶外相山庭院28萬2008.05110-160多——交通現(xiàn)代320078%84%園林及樣板房星河灣11萬2008.1090-200多、小高————現(xiàn)代2900——2%單頁華松時代20萬200886-134小高、高——城市價值現(xiàn)代3000————較差天賜良緣7.8萬2008.0680-130多、小高————歐式2900046%園林家天下28萬09.4.2580-15多、小高——交通現(xiàn)代2750————單頁溫哥華城225萬2008.1280-141多、別墅————北美2700——10%單頁戶外本項目100萬80-200多、小高、退臺鳳凰山、新濉河公園——奧地利1.6%32%戶外、派單、活動對比結(jié)果本項目在規(guī)模上占一定優(yōu)勢本項目在新產(chǎn)品的推售上與市場主流項目時間類似，競爭激烈本項目多層大面積比例不少，但單價不高，總價適中客戶接收的多層占主流，點式小高層預(yù)計后期市場接受度偏低本項目對兩大公園的獨享性，資源優(yōu)勢顯著盡管距離城市距離近，但由于隧道緣故，心理距離大于實際距離本項目的風(fēng)格上可以成為賣點，但由于工程及展示不到位，還未形成核心優(yōu)勢本項目價格上屬于第三梯隊頂樓去化是難點，樣板房及隔層促銷明顯大面積去化速度慢，樣板房促銷作用明顯本項目營銷活動高出對手很多，但由于樣板房及園林展示不到位，促銷效果一般與競爭項航目相比，貧本項目在規(guī)模、自素然資源、雜產(chǎn)品形象方面均聲具備絕院對優(yōu)勢餐；由于蜜工程節(jié)付點及展悉示不到齊位，本擦項目的委核心價何值未完勉全傳遞私給客戶漂！競爭項遠(yuǎn)目對比良總結(jié)分堆析營銷對比項目展示包裝主推廣語宣傳渠道營銷活動案場執(zhí)行翡翠島現(xiàn)場展示一般，包裝不能突出市場高檔產(chǎn)品的氣質(zhì)，沒有樣板房翡翠島之后再無翡翠島戶外大牌、高炮，報廣，售樓處設(shè)在市中心2007電視臺主持人大賽案場包裝不錯，展示動線合理，銷售人員素質(zhì)一般湖畔御景現(xiàn)場展示較差，主推高端樓盤，但展示沒有突出氣質(zhì)健康住宅/桓譚公園/開闊水景、超低容積率——那不是湖畔御景的全部戶外、報廣、單頁，市中心設(shè)立售樓處——案場賣壓營造不足、銷售人員比較熱情、但經(jīng)驗不足相山庭院售樓處包裝較好，體現(xiàn)品質(zhì)感現(xiàn)場四樓以及比較難去化的頂樓做了樣板房，并且做出隔層，得到了客戶認(rèn)同別墅級現(xiàn)代庭院，尊享完美人生戶外高炮、大牌萬馬杯”庭院生活·魅力淮北”攝影大賽案場銷售員有經(jīng)驗，但熱情不夠，家天下售樓處包裝及其一般，沒有體現(xiàn)出人和品質(zhì)感，項目現(xiàn)場由于先期入伙有居住氛圍和園林展示以及看房電瓶車，提升了一點形象花十幾萬得到幾千萬老帶新，戶外大牌、高炮“家天下”杯消防知識競賽“家天下驪景天成”杯全市中小學(xué)文藝匯演案場銷售人員素質(zhì)和熱情都一般本項目售樓處的展示包裝得到客戶的認(rèn)可，但施工進(jìn)度、山體改造，園林展示不到位，客戶信心不足私享雙公園，至此一成戶外高炮、大牌，派單廣播電臺主持人大賽——在產(chǎn)品羅、價格醒、客群烏高度重輕合的市罵場條件霞下，強(qiáng)嫩調(diào)品質(zhì)紙、加強(qiáng)蝕展示，延樹立淮膠北“一缺生之城根”第一磨品牌的沒地位，仁形成差為異化，確是項目甜的突圍似之道現(xiàn)階段展議示還可以按、服務(wù)一謙般、工程佛質(zhì)量導(dǎo)致陽的退房事繡件影響了位美譽(yù)度展示和豎服務(wù)水愧平都很宴一般，沃沒有體瞧現(xiàn)出項張目的品狀質(zhì)感，輸沒有配工合任何河營銷手惹段目前市憑場上為聚數(shù)不多玻的樣板貨房和園孟林展示濟(jì)，并且備先期開言始的營船銷活動肥和推廣眼渠道，幸盡管樣桿板房品癥質(zhì)一般脾，卻帶遼來了客藍(lán)戶的極奏大認(rèn)同依靠售樓讀處展示和千規(guī)劃以及巷產(chǎn)品品質(zhì)廈取得部分治客戶的認(rèn)婦同，營島銷活動和廢派單取得東了一定效聞果，但工辭程和展示濱亟待加強(qiáng)展示和棋服務(wù)水筐平都很烈一般，掃走性價稠比路線丹，簡單仍傳統(tǒng)單啟一的營有銷手法插，主要霞靠老客瘡戶資源競爭總結(jié)項目名稱市場站位競爭優(yōu)勢競爭劣勢競爭關(guān)系主力客群翡翠島淮北市場第一梯隊產(chǎn)品目前的湖景資源作為實景，展示性優(yōu)于本項目，且地段好先期工程質(zhì)量造城的客戶信心不足，規(guī)模、配套、品質(zhì)不如本項目本項目溢價面臨的主要競爭對手淮北全市范圍內(nèi)煤礦企業(yè)職工，老城區(qū)養(yǎng)老及婚房市民湖畔御景淮北市場第一梯隊產(chǎn)品同樣是湖景資源展示由于本項目，且為真正的背山面水，地段好營銷展示、規(guī)模、品質(zhì)都不如本項目溢價面臨的直接競爭對手相山庭院淮北市場第一梯隊產(chǎn)品園林、樣板房展示，及項目品質(zhì)，開發(fā)商品牌花園洋房尾盤產(chǎn)品，規(guī)模、配套不如本項目后期的多層部分競爭家天下壞被市場的高性價比產(chǎn)品交通、先期入住的老客戶資源區(qū)位、規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)配套都不如本項目后期多層面臨直接競爭本項目必須確立一生之城的市場占位規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、配套地段抗性，展示不足，工程進(jìn)度造城客戶信心不足——在競爭僅優(yōu)勢處距于劣勢廊的本項笨目，在交未來的愿競爭中方必須通壯過差異勝化的營密銷，突刻出項目拳核心價曠值客戶分蝦析57競爭對統(tǒng)手客戶胡分析競爭對浮手承受帆總價在25-3適5萬客戶來覽源主要來灶自于礦區(qū)維和企事業(yè)丟單位普通滑職工，磨年齡主要扎在26-4雞0歲之間芳，雙職箱工收入糟約在500吼0元/月58競爭對手掉客戶分析競爭對手嗚承受總價偽在35-冒50萬客戶來黎源主要來栽自于礦區(qū)量中高層領(lǐng)灘導(dǎo)和泛公中務(wù)員群體蹲的中高層汽，年齡詢主要在35-5濾0歲之間，流年收入10萬以上59競爭對手防客戶總結(jié)淮北市典討型樓盤實附際成交客喊戶構(gòu)成與奸特征分析區(qū)域樓盤主要客戶特征老城區(qū)東紫昱苑客戶以自住為主，置業(yè)目的以養(yǎng)老為主，主要為礦區(qū)高層周邊私營業(yè)主及政府官員，本區(qū)域客戶占到40%，區(qū)縣客戶40%左右承受的總價區(qū)間：40-50萬（小三房）新區(qū)藍(lán)湖綠城一期客戶以自住為主，置業(yè)目的主要以小孩子上學(xué)、孩子婚房、養(yǎng)老為主，客戶多礦區(qū)客戶和周邊原住民、企事業(yè)單位、電廠職工、少量私營業(yè)主；易接受的總價區(qū)間：30-35萬（小三房）35-40萬（大三房）中央花城客戶多以自住為主，主要為了孩子婚房，多以周邊居民和礦區(qū)客戶為主，多為礦區(qū)的中高層、企事業(yè)單位的中高層易接受的總價區(qū)間：35-40萬（小三房）35-45萬（大三房）星河灣客戶多以自住為主，為了養(yǎng)老及孩子上學(xué)，客戶多來自礦區(qū)和市區(qū)居民，屬于市區(qū)外溢客戶群承受總價：25-30萬（小三房）湖畔御景客戶多以自住為主，置業(yè)目的多以養(yǎng)老和孩子上學(xué)以及婚房為主，多來自礦區(qū)電廠企事業(yè)單位及政府公務(wù)員的中高層承受總價：30-35萬（小三房）35-45萬（大三房）城西家天下客戶多以自住為主，多為養(yǎng)老及孩子結(jié)婚，多以礦區(qū)職工和周邊市民為主；性價比高，加上老客戶的口碑傳播，承受總價：25-30萬城東溫哥華三期客戶多以自住為主，為了孩子上學(xué)及養(yǎng)老，多為土地局公安局技術(shù)局以及教師等泛公務(wù)員群體為主，還有部分礦區(qū)職工。淮鋼廠職工收入相對較低，偏好小兩房戶型；承受總價區(qū)間，小三房25-35萬大三房35-45萬購房著重男于能否更螞好改善居搏住環(huán)境，于購置多重胞視子女教硬育、為孩猾子購置婚襖房以及養(yǎng)羊老，對性侄價比要求靠高40%為礦區(qū)跳客戶，40%市區(qū)客戶貨，20%周邊企取業(yè)職工承受總太價區(qū)間秧：不超蹈過30萬以內(nèi)（猴兩房），30-4池0萬小三方房，35-5榨0萬（大面銳積退臺、開花園洋房扶）淮北為封恭閉內(nèi)向型標(biāo)城市，人灣口變動比過率低，購潮置房地產(chǎn)叔的客戶有序限，未來接客群短期恢內(nèi)不會發(fā)維生變化60成交客戶搞多為朋友俗介紹，后煉期營銷應(yīng)杯注重老帶剝新?？蛻糍徶脙缘闹饕恐竦脑谟陴B(yǎng)桂老、為孩置子上學(xué)或姜者為孩子叔結(jié)婚買房小戶型苦去化較甜快一方村面反映序市場需染求現(xiàn)狀虛，另一繩方面需芽加強(qiáng)銷晌售引導(dǎo)頁，及銷漏控。項目客戶虧分析成交客會戶主要施來自老曲城區(qū)其堵次是礦狼區(qū)客戶徐，認(rèn)知鋸?fù)緩街骼垡獮榕筚|(zhì)友介紹謙，購置痰目的主躬要是為小了養(yǎng)老探、孩子永上學(xué)、自孩子結(jié)呆婚老城區(qū)是象前期客戶讓來源得主億要途徑，舒在保有老甲區(qū)信息有蘋效傳達(dá)的忙同時，加昌強(qiáng)礦區(qū)的璃深挖工作老城區(qū)盯是客戶鼠的主要利來源，涼礦區(qū)客無戶作為槐淮北主限力客群糞目前在道本項目善所占比品例較少傍，本項年目應(yīng)加庸強(qiáng)礦區(qū)案客戶拓汁展老城區(qū)塞客戶是串項目的勻客戶的營主力而象礦區(qū)及膽區(qū)縣的臘客戶所愛占比例甲較少；鞏固老估城區(qū)客鄭戶市場扮，同時糠積極開賣展對礦盾區(qū)、新羞城區(qū)及付其他區(qū)應(yīng)縣的深辮挖工作頃。來訪客促戶分析客戶對堅項目認(rèn)離知的渠瓣道主要后是通過茶路過和物朋友介立紹，應(yīng)孩加強(qiáng)現(xiàn)法場包裝直和老帶穗新活動接及現(xiàn)場輝說辭，嗚來進(jìn)一篩步的提偶高上門達(dá)量；加強(qiáng)現(xiàn)場更展示、SP活動及改媒體有美效利用證的同時呈拓展其劈燕他客戶臣渠道。來訪客盯戶認(rèn)知錯途徑主厘要是路梁過和朋易友介紹妨，說明兆項目現(xiàn)膚場截流子和老帶偵新應(yīng)繼豎續(xù)加強(qiáng)阿，同時孩應(yīng)拓展晝其他客閣戶渠道來訪客釋戶分析進(jìn)線客婦戶主要勉認(rèn)知以肝短信、皺報紙和塔電視為致主，而搜上門客嗓戶這三葡者上門蜜比例比潛較少，陣說明銷班售人員羨在來電矩轉(zhuǎn)上門嗓上說辭鋪和技巧六上存在嶺問題加強(qiáng)現(xiàn)場辨展示、SP活動及媒預(yù)體有效利瓶用的同時四拓展其他灣客戶渠道坡。進(jìn)線客戶田認(rèn)知途徑63項目客戶職業(yè)結(jié)構(gòu)主要是資源化城市有關(guān)，礦產(chǎn)企業(yè)職工、政府公務(wù)員、事業(yè)單位、私營業(yè)主；鎖定目標(biāo)客群重點攻擊。項目客戶年齡段主要集中在26－45歲，剛好屬于社會的中堅力量有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，婚房和改善居住條件是其購房的主要原因。來訪客戶杯分析來訪客光戶職業(yè)襪主要以飄企事業(yè)臘單位職眠員以及摧礦工為娘主，主婚要以26-4霞5歲之間嫁為主64現(xiàn)有意向利客戶需求陸基本絕大集多數(shù)集中真在二房和吐小三房為猶主，兩者規(guī)總共占87%，復(fù)式陸和四房劣、退臺狀及其他偷產(chǎn)品上帆需求較倦少客戶總烤價承受屆能力集者中在20-4引0萬的區(qū)間幟，40以上占的乒量比較少來訪客延戶分析來訪客戶蜂需求的主閃力面積為80-犬120平米之艦間，需棄求總價長為20-副25萬之間，扔需挖掘總棚價承受能沾力更高客煩戶群環(huán)境和談規(guī)劃是驅(qū)本項目萄最被客亡戶認(rèn)可膀的因素嘴，而區(qū)斜域、交充通、工州程進(jìn)度漿及配套沿是本項屆目最大恭的抗性環(huán)境、規(guī)稍劃因素是捷項目最被背客戶認(rèn)可召的地方。范后期應(yīng)該魂從分利用鳳其價值。但項目較嚷好的規(guī)劃愿及景觀等師要素并沒禾有合理的白傳遞給客滿戶，客戶放沒有認(rèn)識橡到項目的捉規(guī)劃景觀吳等優(yōu)勢，摘后期應(yīng)該埋加強(qiáng)項目平這部分優(yōu)胞勢的強(qiáng)化零。配套、區(qū)暑位是項目臘銷售中最編大的抗性室。部分客戶倒對項目的棟物業(yè)、前績期樓層及居房型面積耳不滿意，錢制定相應(yīng)此應(yīng)對說辭雨。本項目的迫工程進(jìn)展蹄也是少部攏分客戶抗臭拒的因素尚，后期應(yīng)唉該提高項偷目形象，閘維系好客宣戶關(guān)系。來訪客向戶分析成交客戶噸寫真客戶背景：趙女士泛，35歲左右，吊在石臺礦階上班，丈愿夫在紡織桃廠上班，簡打算做點咽小生意，盟孩子上小終學(xué)，本來欲已經(jīng)準(zhǔn)備卷交定金到蒙百合公寓水（均價不厭到200昂0），后來左在銷售員隔（小趙）核和朋友的順勸說下，牽購買了本稠項目您購房駝的目的朽和用途匪是什么獎？目前住的婦房子是礦企上的，肯哲定要考慮露在市區(qū)買抄一套，以腿后在市區(qū)生病活方便。您覺得本他區(qū)域怎么忘樣？這塊區(qū)域規(guī)劃很好，咽有公園裳，有山誼，環(huán)境很好。您目前搜居住在糖那區(qū)域例，工作他在那區(qū)戒域？居住在石臺礦。影響您購紋買本項目尼主要是哪病些因素？小區(qū)環(huán)境是最好的徑，我就看散中了這個運環(huán)境，有境山，有公彼園，空氣湊好，價格辦也還可以緣瑞，像我哥沾哥有錢嘛印，所以就流買到藍(lán)湖根綠城了。您現(xiàn)在對覽本項目有黑哪些滿意淘和不滿意毀的地方？比較滿意小壤區(qū)的環(huán)定境，但小區(qū)碎的工程太慢，好多你尾們宣傳的主東西目前紫還都看不忍見。您主要月通過哪予些渠道悄來了解純房產(chǎn)信占息？房展會以悼及朋友介唇紹。小三房101平米成交客戶材寫真客戶背景：秦先生充，35歲左右惡，在濉困溪縣礦慶區(qū)上班凝，妻子維華女士樓，目前畏無職業(yè)呆，打算比買房后維在市區(qū)飼做點生夾意，有輪個5歲的孩子您購房輩的目的匠和用途魚是什么謙？在市區(qū)買擾一套房子搏，以后孩子上誦學(xué)以及避養(yǎng)老都很方主便。您覺得答本區(qū)域悉怎么樣檔？這個地方攏規(guī)劃的很稿不錯，環(huán)境好，很有潛瘡力。您買房主施要考慮哪紅些因素？孩子上偉學(xué)以及覽養(yǎng)老。影響您購燙買本項目很主要是哪寬些因素？項目規(guī)劃的很蠢好，環(huán)境痕不錯。您現(xiàn)在殊對本項抹目有哪召些滿意柿和不滿讀意的地蕩方？感覺這橋個地方很有潛墻力，但是工程有令點慢，希望眨趕緊看揀到那些妖公園和收山上的聯(lián)綠化，我只喜吸歡一樓鈴二樓，太高了征爬樓太頭累，如果有達(dá)電梯會考姜慮買高層朗，如果有列小高層肯定會買擾小高層，醒要買到7樓以上；像我艦現(xiàn)在住扁在一樓扎，希望盆以后物業(yè)一定癥要安全，不要讓氏我的房裝子像鴿鍵子籠似找的，都季掛滿鐵臘絲網(wǎng)，戶型倒是輕還不錯，略就是次臥伸房間小了虹點，我很喜歡輪這個大客廳，會個朋鄉(xiāng)豐友也比較津舒服。您是通過世什么渠道它了解我們碼項目的？同事介紹大三房135平米成交客戶垂寫真客戶背景：程先生35歲左右，塵私營業(yè)主某（建材生支意）三口涉之家，在拿電視上看早見項目購鋒買了本項炒目。您購房峰的目的蘿和用途斷是什么背？自己住糾的，平鴉常休息繪的時候翁帶家人屢來這里絕。您覺得拳本區(qū)域溝怎么樣挑？這塊環(huán)境好個，有山景觀鹿也不錯，節(jié)自己有車夏去老城區(qū)殲比較方便革。您目前居繪住在那區(qū)悉域，工作鋸在那區(qū)域壘？現(xiàn)在在纏新城區(qū)揪和老城費區(qū)都有申房子。影響您有購買本危項目主魂要是哪獄些因素鑰？喜歡這里悶的環(huán)境，掉規(guī)劃中共小區(qū)景茄觀很漂埋亮。您現(xiàn)在三對本項伯目有哪姑些滿意紅和不滿創(chuàng)意的地斤方？喜歡這里高的環(huán)境，豆品質(zhì)一定眼要做好，傳山上的綠忠化景觀一蒜定要做出招特色。您主要膊通過哪鬧些渠道待來了解孤房產(chǎn)信群息？電視、活避動以及朋友介紹。四房146平米未成交客請戶寫真客戶背悶景：周女架士，48歲左右蒸，兒子凝曹先生育，已婚鉛，在電姑信局工季作，目犧前二代較人一起描居住在思老市中六心一馬搜路您購房雷的目的味和用途乘是什么鋸？我就想要劃個100㎡左右的，緣瑞以后兩個慢人在這邊養(yǎng)老，很安靜疲，空氣好殖，適合居食住。您覺得本盛區(qū)域怎么眉樣？太偏了，很少院來這邊然，尤其劑還要過速個隧道，交通不方荷便，如果意對于我惑這樣的亦上班族專，不行魔到電信芳局至少殿要25分鐘，演就算做顏公交車15分鐘等才一班也冠是不方巾便。您買房絕主要考姜慮哪些健因素？覺得這個理地方環(huán)境好，倒時柴候我和秀他爸爸屯住在這釀里空氣背好，適痰合養(yǎng)老抽，或者港孩子住托在這里行也行，轟他的大涂學(xué)同學(xué)蛙肯定也薪有好多掃要買在模這里。影響您淘購買本挪項目主餃要是哪抹些因素確？項目規(guī)劃的很好，環(huán)境也不錯，價格也還可以葡。您現(xiàn)在尊對本項石目有哪綱些滿意方和不滿孝意的地衣方？你們的翼規(guī)劃宣塑傳的很產(chǎn)好，但啦規(guī)劃跟銜落實是李兩碼事屆，實際遵能不能棕做成這摟樣還是牛另一回始事，工程進(jìn)版度太慢膏了，有一復(fù)幢樓從趣去去年隔到現(xiàn)在駝還沒蓋葬起來，袍對于上糠班族來陶講，交通很冰是不方高便；老實帆說，覺燥得你們吵的價格長的貨太快了，兩個廁月前還2500多，現(xiàn)在猾又長了200多，以禾目前這合樣的環(huán)諸境來看忘有點不搖值，性價比不神高；我喜歡C6的戶型博，不要跑大的陽立臺，那驅(qū)個走廊午有點浪河費空間研，不過偽住在商遷鋪上面涼太吵了集。您還看其彈他樓盤飽嗎？看過其他彼樓盤，還參是覺得這框邊的總體解還不錯，熟打算明天逆上午我就溫來把2萬的定金獸給交了小三房108平米未成交客辱戶寫真客戶背湊景：姜先生50歲左右益，事業(yè)農(nóng)單位高悟管，三野口之家舒，聽朋蓮友介紹愁。您購房的技目的和用催途是什么杰？小孩要什結(jié)婚了丸，過來蓄幫他看閣看房子末。您覺得本揮區(qū)域怎么堡樣？還蠻好舅的家里疤有車去污哪都方瞧便。您目前居躲住在那區(qū)桑域，工作晃在那區(qū)域乏？現(xiàn)在居舟住、工銀作都在迫老城區(qū)維。影響您祖購買本誦項目主侵要是哪海些因素瓜？這里的環(huán)境比爸較好，鴉房子的拼設(shè)計小肥孩喜歡定，聽說補(bǔ)以后山眉上還會味造公園。您現(xiàn)在傷對本項艷目有哪如些滿意掩和不滿狂意的地航方？現(xiàn)在里顛面什么楊也看不充到，想杜買套今島年能住蘿上的，州如果有液別墅造蔑在山上言就更好恨了。您主要怎通過哪嫁些渠道碎來了解宇房產(chǎn)信苗息？朋友介忠紹，高讀炮。四房250平米客戶分析廟總結(jié)市場目盯前客戶潛群主要弄以老城籌區(qū)和淮判北周邊繪礦區(qū)客旬戶為主尚，主要稿職業(yè)是書企事業(yè)頁單位職況工、私茅營業(yè)主炸、礦區(qū)罷職工為但主，客我戶資源駱面臨激貍烈的強(qiáng)海奪市場客戶緣瑞主力需求罰為80-票125平周米戶型，差主要還是獻(xiàn)以剛性需逃求為主，猶置業(yè)目的損主要是為阿孩子買房萍和養(yǎng)老需執(zhí)求為主。本項目客遍戶結(jié)構(gòu)主斤要還是企咽業(yè)一般職英員、公務(wù)且員階層、儉生意人、啄私營業(yè)主橋，企事業(yè)腳單位和礦轟區(qū)