套房地產開發(fā)投資經濟測算一鍵下載

房地產項目經濟測算分析-第一部分房地產開發(fā)項目的核心評價指標-第二部分一般房地產開發(fā)項目的評價分析過程-第三部分深圳市舊改項目的地價計算交流內容房地產開發(fā)項目的核心評價指標項目的評價在評價一個房地產是否具備投資價值時，可對項目的經濟指標進行分析，參考項目的銷售利潤率、IRR、EBITDA等指標，以作出綜合的考慮與評判。

對項目的經濟分析可分為靜態(tài)分析與動態(tài)分析兩種。在靜態(tài)分析中，對項目的成本支出及整體收入進行靜態(tài)分析計算，通過銷售利潤判斷項目收益情況。在動態(tài)分析中，不僅考慮靜態(tài)的經濟指標，且需對項目每年或每半年的開發(fā)節(jié)奏及收支情況作出預估分析，再通過計算經濟指標判斷項目可行性。

一般的銷售項目，僅進行靜態(tài)即可大致對項目的可行性得出結論。其主要參考指標為：權益樓面地價、銷售利潤率。

對存在較大量自持經營物業(yè)（如：商場、寫字樓及酒店）的項目，則需進行動態(tài)分析。其主要參考指標為：IRR、EBITDA。房地產開發(fā)項目的核心評價指標參考評價指標權益樓面地價—指將獲取開發(fā)建設土地的總成本（包括土地出讓金、舊改拆遷安置成本、回遷物業(yè)建安成本等）均攤至未來項目可用于銷售或自持經營的建筑面積后，所得出的樓面地價。銷售利潤率—項目稅前及稅后的銷售利潤和利潤率是銷售項目的兩項重要評價指標。

銷售利潤率=銷售利潤/項目銷售總收入IRR—內部回報率（Internalrateofreturn），又稱內部收益率，是指項目投資實際可望達到的收益率。實質上，它是能使項目的凈現值等于零時的折現率。是在考慮了時間價值的情況下，計算項目投資可望達到的報酬率。房地產開發(fā)項目的核心評價指標參考評價指標（持有物業(yè)評價指標）EBIT—全稱為earningsbeforeinterestandtax，即息稅前利潤，從字面意思可知是扣除利息、所得稅之前的利潤；即未計利息、稅項前的利潤。EBITDA—稅息折舊及攤銷前利潤，簡稱EBITDA，是EarningsBeforeInterest,Taxes,DepreciationandAmortization的縮寫，即未計利息、稅項、折舊及攤銷前的利潤。EBITAMARGIN—即EBITA相對于投資成本的回報率，作為持有經營物業(yè)的評判指標，華潤一般考慮為持有物業(yè)EBITA15年平均值/持有物業(yè)總投資房地產開發(fā)項目的核心評價指標參考評價指標ROA—即資產收益率（ReturnonAssets，ROA），又稱資產回報率，是用來衡量每單位資產創(chuàng)造多少凈利潤的指標。

資產收益率=凈利潤/總資產總額AssetsROE—凈資產收益率又稱股東權益收益率，是凈利潤與平均股東權益的百分比，是公司稅后利潤除以凈資產得到的百分比率，該指標反映股東權益的收益水平，用以衡量公司運用自有資本的效率。

凈資產收益率=稅后利潤/所有者權益-第一部分房地產開發(fā)項目的核心評價指標-第二部分一般房地產開發(fā)項目的評價分析過程-第三部分深圳市舊改項目的地價計算交流內容項目總投資包含項目序號項目說明土地總成本1土地成本土地出讓金、舊改拆遷安置成本、回遷物業(yè)建安成本等銷售物業(yè)建造成本2自有物業(yè)建安成本根據自有物業(yè)開發(fā)量乘以建造單價得出相關費用3不可預見費自有物業(yè)開發(fā)過程中產生的不可預見費用，一般取自有物業(yè)建安成本的5%4銷售費用銷售過程支出費用，一般取總銷售額的2.8%計算5管理費用一般取土地總成本及自有物業(yè)建安成本的2%計算6財務費用可參考銀行同期貸款利率6.55%一般房地產項目的評價分析過程相關稅費序號項目說明相關稅費1營業(yè)稅以企業(yè)總銷售收入的5.55%計算2土地增值稅根據土地增值額進行計算3所得稅以企業(yè)利潤的25%進行計算一般房地產項目的評價分析過程一般房地產項目的評價分析過程假設項目基本指標開發(fā)建設用地面積（平米）總開發(fā)量（平米）住宅（平米）寫字樓（平米）容積率100,000500,000300,000200,0005.00土地成本及樓面地價測算土地總成本（萬元）600,000自有住宅物業(yè)（m2）300,000自有寫字樓物業(yè)（m2）200,000權益樓面地價（元/m2）12,000一般房地產項目的評價分析過程建安成本及銷售收入計算物業(yè)類型面積（m2）建設成本(單價)建安總價(萬元)銷售均價銷售收入（萬元）住宅300,0007,000210,00038,0001,140,000寫字樓200,0006,500130,00035,000700,000總計343,000340,0001,840,000建安成本取值參考建造成本

（元/平米）住宅辦公高端品質改善高檔中檔前期費用200～250150～200100～150200～250150～200土建工程1500～20001500～20001500～20001500～20001500～2000裝修工程另見裝修標準1000～1200800～1000機電工程800~1000600～800400～6002300～28001800～2300外墻工程1000～1200600～800400～6001000～1500800～1000園林200～300150～250100～150100～150100～150地上開發(fā)成本合計4500～50003500～40003000～35006000～80005000～6000備注：1、計算基數均按建筑面積（下同）。2、土建工程未考慮建筑類型對土建成本的影響，如果是超高層，對應成本增加800～1000。3、住宅底商采用對應品質的住宅的成本。裝修標準（元/平米）豪裝精裝簡裝住宅裝修工程2500~40001500~2500800~1500一般房地產項目的評價分析過程項目比率計算基數（萬元）總額（萬元）備注開發(fā)不可預見費5%340,00017,000以自有物業(yè)建安成本費計算銷售費用2.8%1,840,00051,520以總銷售額計算(含保障房)管理費用2%940,00018,800以土地總成本及自有物業(yè)建安成本計算財務費用6.55%

128,568銀行同年期貸款利率營業(yè)稅金5.55%1,840,000102,120以總銷售回款及回遷物業(yè)公允值計算土地增值稅154,764詳見后頁稅前利潤

427,228總銷售收入減上述總成本所得稅25%581,992106,807以稅前利潤25%計算稅后利潤

320,421

相關費用及稅金計算一般房地產項目的評價分析過程土地增值稅計算方式土地增值稅=土地增值額×稅率－扣除項目×扣減系數（扣減系數速算）土地增值額=銷售總收入+回遷房公允價值－扣除項目扣除項目=土地出讓金+拆遷成本+回遷房公允價值+自有物業(yè)建安成本+三費+營業(yè)稅金+加計扣除項三費=（土地出讓金+拆遷成本+回遷房公允價值+自有物業(yè)建安成本）×0.1加計扣除項=（土地出讓金+拆遷成本+回遷房公允價值+自有物業(yè)建安成本）×0.2說明：1）稅率依據土地增值率進行取值，土地增值率=土地增值額/扣除項目。當土地增值率為0-0.5時，稅率為30%；土地增值率為0.5-1時，稅率為40%；土地增值率為1-2時，稅率為50%；土地增值率為2以上時，

稅率為60%。2）扣減系數可進行速算。當土地增值率大于2時，為0.35；土地增值率為1-2時，為0.15；土地增值率為0.5-2時，為0.05項目土地增值稅計算銷售總收入1,840,000回遷房公允價值0扣除項目土地出讓金拆遷成本還遷房公允價值建安成本營業(yè)稅金三費加計扣除項合計600,00000340,000102,12094,000188,0001,324,120土地增值額應納稅款515,880154,764一般房地產項目的評價分析過程項目投資財務指標備注項目總投資（萬元）1,155,888

含土地總成本、自有物業(yè)建安成本、開發(fā)不可預見費、銷售費用、管理費用、財務費用總銷售收入（萬元）1,840,000

銷售利潤稅前427,228稅后320,421銷售利潤率稅前23.22%稅后17.41%項目靜態(tài)指標一般房地產項目的評價分析過程假設項目開發(fā)節(jié)奏與資金安排單位：萬元第1年第2年第3年第4年地價支付100%支出600000自有物業(yè)建安成本30%40%30%支出102000136000102000不可預見費支出510068005100管理費支出1404027202040銷售費用支出10304392561960銷售稅金及附加20424778113885土地增值稅預征（3%）11040420602100土地增值稅結轉19913758633788所得稅223431045925286銷售假設（此處假設當期回款率為100%，一般應為70%）住宅銷售20%80%收入228000912000寫字樓銷售20%70%10%收入14000049000070000稅后凈現金流量-72114013845695327852981稅后累計凈現金流量-721140-582684370594423575動態(tài)指標計算一般房地產項目的評價分析過程指標計算（假設基準收益率為9.3%）單位：萬元第1年第2年第3年第4年稅后凈現值-72114012667579795640575稅后累計凈現金流量-721140-594465203492244067動態(tài)指標計算通過計算財務內部收益率IRR=27.45%財務凈現值NPV(i=9.3%)=244067-第一部分房地產開發(fā)項目的核心評價指標-第二部分一般房地產開發(fā)項目的評價分析過程-第三部分深圳市舊改項目的地價計算交流內容城市更新項目的地價計算根據原土地性質劃分城中村土地改造舊工業(yè)區(qū)用地改造舊住宅區(qū)及商業(yè)區(qū)改造城市更新項目的地價計算相關政策依據《深圳市城市更新辦法》規(guī)定：1）第三十六條拆除重建類城市更新項目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。

城中村依本辦法補繳地價進行拆除重建后，符合有關規(guī)定的建筑物和附著物均可以由建設單位取得完全產權，并可自有轉讓。

城中村拆除重建項目補繳地價可以按照市政府有關規(guī)定反撥所在區(qū)政府，作為城中村基礎設施和公共服務設施

建設費用。城中村土地改造城市更新項目的地價計算相關政策依據《深圳市城市更新辦法》規(guī)定：1）第三十八條拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產業(yè)的，原有合法建筑面積以內部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%補繳地價。

拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經營性用途的，原有合法建筑面積以內部分，按照其改造后的功能和土地使用權期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。拆除重建的工業(yè)區(qū)升級改造項目，未按照公告基準地價標準全額繳納地價的部分限定自用；建成后其建筑物需要轉讓的，適用市政府工業(yè)樓宇轉讓的有關規(guī)定。依據《深圳市城市更新辦法實施細則》規(guī)定：1）第五十七條拆除重建類工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為物流或者研發(fā)用途的，按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規(guī)定計收地價。其中，物流用地的公告基準地價按照工業(yè)和商業(yè)公告基準地價的平均值測算，研發(fā)用地的公告基準地價按照工業(yè)和辦公公告基準地價的平均值測算。拆除重建類工業(yè)區(qū)升級改造項目經市產業(yè)部門認定為市政府鼓勵發(fā)展產業(yè)的，按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規(guī)定測算地價，并以鼓勵發(fā)展產業(yè)地價修正系數予以修正。舊工業(yè)區(qū)用地改造城市更郊新項目吸的地價須計算相關政必策依據《深圳市突城市更塞新辦法》規(guī)定：1）第三十伶九條本辦法撤第三十雜六條至飲第三十濕八條規(guī)絨定情形側以外的壞拆除重麥建類城榨市更新肯項目，袖按照其助改造后鎮(zhèn)的功能家和土地桿使用權撫期限以公告獅基準地天價標準計算應把繳納的送地價，巨扣減原國有合法蛇建筑面屆積按照撓原土地沉用途及職剩余土他地使用致權期限色以公告嫂基準地厭價標準要計算的末地價。非商品性錫質房地產宵轉為商品遙性質的，鍋應當按照詢有關規(guī)定巴另行補繳麥相應地價虧。舊住宅區(qū)趣及商業(yè)區(qū)誼改造城市更賽新項目彎的地價恰計算相關政多策依據《關于加強鋤和改進城日市更新實艙施工作的唱暫行措施》規(guī)定：1）第（八紅）條環(huán)由舊工業(yè)知區(qū)升級改離造為工業(yè)烏用途或者洪市政府鼓兵勵發(fā)展產逝業(yè)的拆除彈重建類城峰市更新項浙目，其配憲套設施限拍定自用。輕其中，配是套商業(yè)設黨施的地價吵按照公告述基準地價托計收，其淋他配套設原施的地價亭按照《辦法》第三十聯八條第左一款的統(tǒng)規(guī)定計須收。配軌套設施骨如按規(guī)租定經批殿準進入晴市場銷律售的，甜應當按紋照市場鑄評估地櫻價標準殊補繳地睜價。2）第（罩十）條舅由煎舊工業(yè)槍區(qū)升級脾改造為朝工業(yè)用象途或者洪市政府付鼓勵發(fā)蠶展產業(yè)混，以及請適用《辦法》第三十九桑條規(guī)定，基由舊居住粘區(qū)、舊商捧業(yè)區(qū)升級急改造為居箱住或商業(yè)凈服務的城列市更新項撤目，確定掛地價計收凝基準容積慶率和基準眾建筑面積協(xié)，采用分握段方式計庸收地價?！稌盒写胧烦鞘懈赂骓椖康牡鼗蕛r計算R地價基摩準=1-基準土骨地移交亮率1-實際土縮慧地移交綠率×R深標基崗準公式如皺下說明：1）R深標基準——2降013版《深圳市乎城市規(guī)辣劃標準譽與準則》一類密度患分區(qū)基準識容積率。懲由舊工業(yè)肺區(qū)升級改圓造為工業(yè)用途望或者市恒政府鼓黨勵發(fā)展住產業(yè)的輪項目R深標基塘準為6.0。2）基準土恩地移交率——拆除范沃圍用地劇面積小聰于10,0梁00平方米世的城市背更新單符元的基扮準土地池移交率服為30%，其余城市更原新單元的內按照《實施細狠則》第十二搭條第一要款規(guī)定糟確定。料（即規(guī)仍定的項鄭目貢獻欲率，不唉低于15%）3）實際竟土地移登交率——指移交猴給政府糠的權屬跡清晰用疾地的面貞積和拆響除范圍莫用地面霧積的比點率。（桑即項目初實際項目貢獻率丘）4）改造錯后同時姻包含多優(yōu)種建筑散功能的臭，地價笑計收基披準容積球率按各庸建筑功鴨能基準伴容積率家及其計填容積率聲建筑面積所占騾比例加村權平均哄確定。5）地價計朗收基準建竹筑面積為跑地價計收熟基準容積套率與開發(fā)櫻建設用地拆面積的乘也積。6）地價計借收基準建頭筑面積以境內的部分簽按《辦法》第三十八牌條第一款倍、第三款不及第三十狠九條規(guī)定進計收地價船；超出部分苗中的住宅拉按照2.5倍公告次基準地闊價標準鉛計收地民價，其固他功能寸按照2倍公告基叫準地價標冠準計收地血價?！稌盒写脞徥烦鞘懈氯鲰椖康牡卮秲r計算相關政苦策依據《深圳市吳城市更瓜新辦法澇實施細卻則》規(guī)定：1）第六十鬼條項目改傍造前拆鏟除范圍禾內包含訊城中村被、舊屋需村、其蹄他用地陜等多種舟類別用瞎地的，從按照以牲下標準劣和次序忘進行地腥價測算甲。（一）斃出讓給水實施主劣體的開氧發(fā)建設勾用地面澤積不大還于原城衡中村用途地面積鑄的，改過造后的齡建筑面痰積按照《辦法》第三十六條濕規(guī)定進框行地價頑測算。（二）開紋發(fā)建設用閥地面積超聽出原有城料中村用地架面積的部賤分，不大貿于原有舊謝屋村用地用面積的，游該部分用蛛地面積根據平均筒容積率校分攤的辣建筑面凡積按照《辦法》第三十七疑條規(guī)定進政行地價測逗算。（三）層開發(fā)建踏設用地護面積超跨出原有侍城中村吃和舊屋嬸村用地秋總面積熊的，超收出部分島用地面孩積根據戰(zhàn)平均容殘積率分狼攤的建筑面積吩按照《辦法》第三十雹八條、陣第三十抬九條規(guī)曲定進行紗地價測磨算。其亂中，可俘進行地澤價扣減磁的原有鼠合法建筑面積，位為拆除范謹圍內出去宰原有城中慰村、舊屋襯村的其他擔用地上的槍合法建筑登面積。實寫施主體應鈔當配合提箏供相關建筑露物權屬資裙料，以進忙行地價扣懸減。綜合用地郵項目改造用地性質地塊面積現有建筑面積工業(yè)40,00040,000舊住宅區(qū)30,00040,000城中村20,00040,000用地指標習（單位：m2）地塊現狀123123以某綜合唉項目為例卵進行測算總開發(fā)量住宅公寓商業(yè)辦公研發(fā)用房保障房容積率540,000255,000100,00050,00030,00060,00045,0007.50開發(fā)指標綱（單位：m2）說明：保值障房配建蒜按《深圳市城孟市更新項榮目配建保癢障性住房腔暫行辦法》進行配嶄比，假方設項目腦配建比索例為住鍋宅物業(yè)肆規(guī)劃量呀的15%。原住宅谷類物業(yè)規(guī)嫂劃指標為300,命000平米，則蓮保障房配季建量為300,屢000*0.15。規(guī)劃方均案數據貨（假設開開發(fā)建事設用地扭為72,0絨00平米，獵即貢獻劉用地18,0破00平米）以某綜合唐項目為例號進行測算補償面嫩積計算工業(yè)廠房里還遷比例錄為1:1.土5補償研沙發(fā)用房辟物業(yè)住宅還遷冒比例為1:1王.3補償住宅陡物業(yè)城中村為1:1補償住宅微物業(yè)序號用地性質占地面積建筑面積容積率補償比例補償建筑面積1工業(yè)用地40,00040,0001.001.560,0002舊住宅區(qū)用地30,00040,0001.331.352,0003城中村用地20,00040,0002.001.040,000總計90,000120,0001.33

152,000

以某綜合濁項目為例陵進行測算項目基礎澤指標匯總找（單位：愿平方米）用地面積

72,000現狀容積率1.33

規(guī)劃容積率7.50

現狀數據城中村40,000回遷數據住宅92,000規(guī)劃數據住宅255,000自有物業(yè)住宅163,000工業(yè)廠房40,000研發(fā)用房60,000公寓100,000公寓100,000舊住宅區(qū)40,000

研發(fā)用房60,000研發(fā)用房0

商業(yè)50,000商業(yè)50,000辦公30,000辦公30,000

保障房（15%）45,000

總計120,000總計152,000總計540,000總計343,000以某綜合景項目為例擠進行測算基本思路需補繳地賀價=規(guī)劃開發(fā)限建筑面積×樓面地價豆（依據政盈策要求）說明：姻依據政凡策要求輪，根據粒不同用曠地改造因情況，或樓面地耗價有取芒基準地鎮(zhèn)價、評筒估地價簽或需乘托以相關酒系數等屠多種情拖況項目地屋價測算訊可大致桌分為四瘡部分：并城中村拘用地部柿分、舊胖住宅區(qū)捎用地部出分、舊店工業(yè)區(qū)夕工改工根部分、暢舊工業(yè)柱區(qū)工改元綜合部米分。其意中，根被據《暫行措天施》規(guī)定，舊溜住宅區(qū)用泛地改造及伙舊工業(yè)區(qū)朽工改工改至造部分地據價需按基貫準容積率冷進行分段及計收以某綜朝合項目估為例進徹行測算地價及相莖關計算基孩礎數據（禍假設為湖先貝片區(qū)基坡準地價）

基礎數據商業(yè)（含酒店）辦公（商務公寓）居住工業(yè)研發(fā)用房（M0）基準地價（元/平米）(來源：羅湖區(qū)基準地價)8,3664,6474,1546492,648規(guī)劃指標50,000130,000255,000060,000說明：依消據《深圳市城瘋市更新辦糊法實施細彩則》第五十七迷條：研發(fā)閱用地的公兩告基準地馬價按照工葛業(yè)和辦公愈公告基準土地價的平均絲式值測算總用地面積(平米)項目開發(fā)容積率項目貢獻率原工業(yè)合法建筑面積（平米）原城中村用地面積（平米）原舊住宅區(qū)用地面積（平米）72,0007.5020.00%40,00020,0003,0000以某綜合細項目為例翁進行測算地價基準油容積率計泰算說明：《暫行措吵施》第十條偵規(guī)定：烈由舊工述業(yè)區(qū)升仙級改造女為工業(yè)梨用途或沉者市政靈府鼓勵涂發(fā)展產申業(yè)，以飄及適用《辦法》第三十九蒸條規(guī)定，廟由舊居住靠區(qū)、舊商損業(yè)區(qū)升級閉改造為居攤住或商業(yè)球服務的城現市更新項尺目，確定估地價計收博基準容積率降和基準罷建筑面域積，采乒用分段脫方式計只收地價博。R地價基準=1-基準土略地移交漠率1-實際土美地移交少率×R深標基品準公式如下說明：1）R深標基仔準——20塞13版《深圳市城蝦市規(guī)劃標鋤準與準則》一類密度煉分區(qū)基準襪容積率。跪由舊工業(yè)綢區(qū)升級改莫造為工業(yè)用途逼或者市公政府鼓義勵發(fā)展孩產業(yè)的之項目R深標基賺準為6.0。2）基準改土地移鑰交率——拆除范圍尺用地面積沉小于10,0旱00平方米的膽城市更新中單元的基喬準土地移染交率為30%，其余城市稠更新單附元的按巾照《實施細炎則》第十二露條第一斷款規(guī)定訂確定。雄（即規(guī)篇定的項診目貢獻綠率，不少低于15%）3）實際土從地移交率——指移交給泳政府的權靠屬清晰用顆地的面積疲和拆除范偵圍用地面串積的比率晝。（即項沖目實際項目貢獻率浙，本項目勁項目為20%）以某綜即合項目單為例進突行測算地價基準問容積率計黎算

商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房深標基準容積率5.45.43.26.0經計算地價基準容積率5.75.73.46.4

商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房加權平均基準容積率深標基準容積率5.45.43.26.0經計算地價基準容積率5.75.73.46.44.6加權地價遍基準容積劃率計算說明：《暫行措施》第十條規(guī)略定：同時饞規(guī)定改造刑后包含多方種建筑功麻能的，地直價計收基交準容積率臨按各建筑籃功能基準容積率及喚其計容積查率建筑面橡積所占比濤例加權平魄均確定。加權平遵均基準劃容積率=居住物鴉業(yè)規(guī)劃眉面積×R居住物業(yè)逗地價基準+商業(yè)物業(yè)蟻規(guī)劃面積×R商業(yè)物第業(yè)地價拌基準…公式如悶下居住物腿業(yè)規(guī)劃楚面積+商業(yè)物業(yè)裙規(guī)劃面積…以某綜真合項目碌為例進從行測算說明：仔由于項族目同時藝存在城從中村、于舊住宅遺區(qū)及舊歉工業(yè)區(qū)李改造，綢需對其財規(guī)劃指錄標按原聞用地比頌例進行吉分攤城中村兔部分、回舊住宅繡區(qū)改造閱部份及衰舊工業(yè)冶區(qū)改造爪部分面貞積分攤串計算總用地面積(平米)城中村用地面積（平米）城中村規(guī)劃指標分攤比例舊工業(yè)區(qū)用地面積（平米）舊工業(yè)區(qū)規(guī)劃指標分攤比例原舊住宅區(qū)用地面積（平米）舊住宅區(qū)規(guī)劃指標分攤比例90,00020,0000.22240,0000.44530,0000.333

商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房項目規(guī)劃指標50,000130,000255,00060,000城中村用地改造指標分攤11,11128,88956,667舊住宅區(qū)改造指標分攤16,66743,33385,000

工業(yè)用地改造指標分攤22,22257,778113,33360,000以某綜合雞項目為例拼進行測算城中村用妄地改造部坐分地價計猾算

商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房城中村用地改造指標分攤11,11128,88956,667

舊住宅區(qū)基準容積率以內部分補繳地價容積率商業(yè)辦公居住補地價（萬元）7.50基準地價8,3664,6474,154

建筑面積11,11128,88956,667

容積率小于2.5部分面積3,7049,63018,8890

容積率2.5-4.5部分面積2,9637,70415,1112,467容積率大于4.5部分面積4,44411,55522,66718,503合計11,11128,88956,66720,970說明：拆誕除重建類性城市更新種項目中城糧中村部分凡，建筑容已積率在2.5及以下啦部分，規(guī)不再補賤繳地價介；建筑劇容積率燈在2.5至4.5之間的餡部分，條按照公懸告基準慶地價標波準的20%補繳地舅價；建聯筑容積甩率超過4.5的部分，單按照公告長基準地價虧標準補繳梨地價以某綜時合項目殃為例進瞞行測算舊住宅衛(wèi)區(qū)改造著部分地雅價計算

商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房舊住宅區(qū)改造指標分攤16,66743,33385,000

舊住宅區(qū)基準容積率以內面積10,24626,63952,254

舊住宅區(qū)基準容積率以外面積6,42116,69432,746

舊住宅區(qū)基準容積率以內部分補繳地價容積率商業(yè)辦公居住補地價（萬元）7.50基準地價8,3664,6474,154

建筑面積10,24626,63952,254

容積率修正系數1.001.001.00

應補繳地價8,57212,37921,70642,657舊住宅區(qū)基準容積率以外部分補繳地價容積率商業(yè)辦公居住補地價（萬元）7.50基準地價16,7329,29410,385

建筑面積6,42116,69432,746

容積率修正系數1.001.001.00

應補繳地價10,74315,51634,00760,266說明：1）基準削容積率錢以內面將積=規(guī)劃面盼積×（加權平抽均基準容電積率/項目規(guī)劃諸容積率）2）依據《暫行措駁施》第十條規(guī)看定，基準供建筑面積日以內按深導圳市公告雁基準地價蔑計收，超號出部分住合宅按2.5倍基準地價徹計收，其顏他功能按2倍基準戒地價計榨收以某綜捐合項目拉為例進暑行測算舊工業(yè)拍區(qū)改造旬部分計膀算思路依據《深圳市城鳳市更新辦構法》第三十八雞條規(guī)定：1）拆除奴重建類鈔的工業(yè)飼區(qū)升級夜改造項卵目升級枕改造為亮工業(yè)用女途或者波市政府戀鼓勵發(fā)園展產業(yè)堅的，原滴有合法健建筑面拜積以內泄部分不再劣補繳地悉價；增逼加的建堅筑面積甜按照公窗告基準懂地價標漁準的50%繳納；2）拆除擔重建類課的工業(yè)灑區(qū)升級哪改造項頌目升級田改造為攻住宅、謎辦公、納商業(yè)等怠經營性弄用途的快，原有嗓合法建賽筑面積漢以內部飼分，按照其改贊造后的功蝕能和土地測使用期限拖以公告基貴準地價標柏準計算應其繳納地價吳，扣減原謝土地用途憶及剩余期術限以公告基準地價司標準計算移的地價，快增加建筑見面積部分提，按照其譜改造后的封功能和土消地使用權開期限以市蹤蝶場評估地托價標準計算應繳刑納地價依據《暫行措施》第十條規(guī)各定：1）由舊立工業(yè)區(qū)撕升級改稱造為工貓業(yè)用途州或者市禮政府鼓候勵發(fā)展竿產業(yè)的無城市更爐新項目盼，確定游地價計余收基準熄容積率鏟和基準疫建筑面積，決采用分段袖方式計收千地價?？珊唵文侠斫鉃閮r：1）舊工業(yè)盒區(qū)改造地勁價計收可軍分為工改閱綜合及工芝改工兩部末分；2）對于濃工改綜許合部分爺，原有蠻合法建協(xié)筑面積刮以內部浩分按基中準地價萌計收，精超出原列有合法短建筑面日積部分墨按市場礎評估價壺計收（慈假設為4倍基準地順價）；3）對與哥工改工葬部分，橫原合法梳建筑面包積以內弱部分不判再計收與地價，駝原有合植法建筑迎面積以錯外、基顧準容積答率以內損部分建桑筑面積匆按50%基準地價鏟計收，基橫準容積率廚以外部分均建筑面積至按2倍基準地弱價計收。以某綜合律項目為例岔進行測算舊工業(yè)區(qū)縱改造部分巧指標計算商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房工業(yè)用地改造指標分攤22,22257,778113,33360,000工業(yè)用地合法建筑面積分攤系數8.8%22.8%44.7%23.7%工業(yè)用地合法建筑面積分攤3,5099,12317,8959,474工改綜合部分增加建筑面積18,71348,65595,439-工改工除合法建筑面積以外基準容積率以內面積--

-

27,411工改工超出基準容積率部分建筑面積-

--

23,115說明：原陡有工業(yè)合介法建筑面梁積，依照健舊工業(yè)區(qū)雁改造部分狹各功能規(guī)壺劃指標比啞例進行分垃攤項目開發(fā)容積率加權平均基準容積率原工業(yè)合法建筑面積（平米）7.504.640,000以某綜合葵項目為例獵進行測算舊工業(yè)區(qū)誤改造部分男地價計算——工改綜誘合部分說明：評潔估地價以4倍基準地辜價估算工改綜合合法建筑部分補繳地價容積率商業(yè)辦公居住研發(fā)用房補地價（萬元）7.50評估地價8,3664,6474,154

建筑面積3,5099,12317,895

容積率修正系數1.001.001.00

應補繳地價2,9354,2397,433

14,608工改綜合增加部分補繳地價容積率商業(yè)辦公居住研發(fā)用房補地價（萬元）7.50基準地價33,46418,58816,616

建筑面積18,71348,65595,439

容積率修正系數1.001.001.00

應補繳地價62,62390,440158,581

311,643以某綜合袋項目為例治進行測算舊工業(yè)區(qū)博改造部分潤地價計算——工改工仍部分說明：1）原合法建焰筑面積以纏內部分不艱再計收地姜價2）原有僚合法建煮筑面積得以外、等基準容便積率以羅內部分罷建筑面岡積按50%基準地僑價計收3）基準容芬積率以外取部分建筑矩面積按2倍基準淡地價計翻收工改工除合法建