河北新城項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位報(bào)告

中國.xxxx新城項(xiàng)目

前期顧問報(bào)告(PartII)

整體市場(chǎng)定位研究（終稿）謹(jǐn)呈：xx置業(yè)有限公司2023/4/29整體定位策略的研究圍繞項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值挖掘展開區(qū)域價(jià)值定義消費(fèi)者檢驗(yàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘價(jià)值挖掘本項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值挖掘模式圖解：2區(qū)域價(jià)值重新定義區(qū)域資源城市規(guī)劃城市功能區(qū)域未來區(qū)域價(jià)值重新定義消費(fèi)者檢驗(yàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘價(jià)值挖掘3絕佳的居住環(huán)境得到廣泛認(rèn)可區(qū)域資源價(jià)值點(diǎn)眾多，但哪一點(diǎn)才能成為區(qū)域發(fā)展的核心動(dòng)力？單純依靠廣泛的區(qū)域資源認(rèn)同能否帶來旺盛的居住需求？分布眾多高校和奧體設(shè)施，文教體育氛圍濃厚十分鐘步行范圍內(nèi)可達(dá)的樹林、海濱浴場(chǎng)、沙灘休閑娛樂區(qū)接駁主干路，外部交通便捷高校高校高校高校奧體中心足球?qū)W校樹林沙灘海水浴場(chǎng)河北大街4區(qū)域城市屬性層級(jí)隨政策規(guī)劃變化得到提升，但區(qū)域中心尚未形成北戴河區(qū)海港區(qū)中心山海關(guān)區(qū)城區(qū)發(fā)展方向所在區(qū)域原有屬性位于城區(qū)間連接帶上，屬于城市邊緣非中心區(qū)域隨著城市重心西移，區(qū)域城市屬性增強(qiáng)，被動(dòng)升級(jí)為城市新中心輻射區(qū)，城市性居住價(jià)值將逐步提升濱海土地稀缺與城市屬性變化將使區(qū)域成為唯一性的城市中心濱海開發(fā)區(qū)域5奧運(yùn)事件帶來遠(yuǎn)期知名度及成熟度提升，為區(qū)域帶來活力和人流的聚集要求奧運(yùn)會(huì)的舉辦將帶來城市尤其是區(qū)域在全國和世界的影響力提升所在區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘兄匾男蜗蟠翱?，?xiàng)目形象及影響將被重點(diǎn)關(guān)注結(jié)合奧運(yùn)前后xx城市影響力和形象變化，打造一個(gè)整合區(qū)域短期機(jī)遇和長期發(fā)展的高檔城市社區(qū)，與周邊項(xiàng)目共同成為xx城市海岸新街區(qū)利用奧運(yùn)對(duì)區(qū)域旅游、休閑等性質(zhì)的帶動(dòng)，以現(xiàn)代、時(shí)尚生活為主題打造國際化生活街區(qū)，同時(shí)提供部分休閑旅游功能，給區(qū)域周邊項(xiàng)目作補(bǔ)充，成為區(qū)域資源整合的中心奧體中心6城市新一極呼之欲出，項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)有能力引導(dǎo)區(qū)域發(fā)展，形成區(qū)域性綜合節(jié)點(diǎn)對(duì)比重心外移的老城中心區(qū)和性質(zhì)單一的開發(fā)區(qū)住區(qū)，項(xiàng)目有條件整合區(qū)域內(nèi)的城市優(yōu)勢(shì)資源形成新城市綜合性節(jié)點(diǎn)承擔(dān)城市功能完善者的職責(zé)，形成區(qū)域活力中心，站在全市的高度，有可能創(chuàng)造聯(lián)系城市各部分發(fā)展的新一極以區(qū)域未來居住品質(zhì)和規(guī)模為基礎(chǔ)，通過時(shí)尚的高檔休閑娛樂商業(yè)創(chuàng)造活力元素，形成具有城市活力的國際化新街區(qū)文體新區(qū)濱海資源本項(xiàng)目（資源整合者）所在區(qū)域傳統(tǒng)商圈復(fù)合中心區(qū)開發(fā)區(qū)單純住宅區(qū)城市發(fā)展方向產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)城市生活岸線城市綜合節(jié)點(diǎn)（功能補(bǔ)缺者）商業(yè)缺失活力缺失高檔居住缺失區(qū)域核心缺失資源整合者缺失7依據(jù)以上分析，將區(qū)域價(jià)值重新整合為三大價(jià)值挖掘機(jī)會(huì)更新區(qū)域形象，挖掘區(qū)域新城市居住價(jià)值中心化整合價(jià)值：城市海岸社區(qū)的高檔生活方式區(qū)域資源價(jià)值：高檔品質(zhì)居住環(huán)境城市功能價(jià)值：補(bǔ)足區(qū)域性城市節(jié)點(diǎn)形成區(qū)域中心，增加活力元素，聚集人氣以精神凝聚區(qū)域價(jià)值，打造項(xiàng)目人文內(nèi)涵上的核心競爭力8市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘宏觀因素城市價(jià)值市場(chǎng)階段區(qū)域價(jià)值重新定義消費(fèi)者檢驗(yàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘價(jià)值挖掘9xx市高速增長的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)和外向型經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)明顯的產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r預(yù)示房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的高峰期已經(jīng)出現(xiàn)xx市是中國對(duì)外開放的１４個(gè)沿海港口城市之一，與其他沿海城市相比，經(jīng)濟(jì)發(fā)展略顯緩慢;隨著進(jìn)出口業(yè)務(wù)的大量增加以及招商引資力度加大，xx作為外商生產(chǎn)基地的需求明顯增加，帶動(dòng)了港口、對(duì)外貿(mào)易等方面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；投資者的增加，必然活躍旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，生產(chǎn)性企業(yè)的擴(kuò)增促使居民收入增加，直接帶動(dòng)對(duì)住宅市場(chǎng)的需求；目前全市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨好，03年GDP增長率12.1%,人均GDP突破2000美元，根據(jù)國際上的規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)在高速發(fā)展階段；xx歷年GDP增長值與增長率10xx市06年房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，需求旺盛超出市場(chǎng)預(yù)期，需求釋放已經(jīng)開始2000年開始xx市房地產(chǎn)投資一直保持較高增長；06xx房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售保持快速增長;注：2006年數(shù)據(jù)為前11個(gè)月數(shù)據(jù)11根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，xx市的樓盤銷售幾乎未受新政影響政策的變化對(duì)由實(shí)際需求引發(fā)的市場(chǎng)增長的二、三線城市影響甚微12宏觀因素對(duì)xx房地產(chǎn)市場(chǎng)影響小結(jié)進(jìn)出口業(yè)務(wù)的大量增加以及生產(chǎn)性企業(yè)的擴(kuò)增促使居民收入增加，直接帶動(dòng)對(duì)住宅市場(chǎng)的需求宏觀政策對(duì)一線城市置業(yè)影響較大，而xx房地產(chǎn)市場(chǎng)自住型置業(yè)主導(dǎo)的市場(chǎng)需求依然旺盛消費(fèi)者預(yù)期理性降低，整體市場(chǎng)難以出現(xiàn)異?；鸨脑鲩L，長期發(fā)展將呈平穩(wěn)上漲趨勢(shì)13xx市區(qū)地產(chǎn)板塊——城市內(nèi)部板塊和地段層級(jí)基本形成，價(jià)格和物業(yè)檔次形成明顯區(qū)隔海港區(qū)房價(jià)在4000-5500北戴河區(qū)房價(jià)在4000-10000山海關(guān)區(qū)房價(jià)在3000-4000山海關(guān)區(qū)：以大量經(jīng)濟(jì)適用房和部分低端商業(yè)、低端住宅為主北戴河區(qū)：以養(yǎng)老、度假為主的中、高端住宅物業(yè)

海港區(qū)：市政府、建設(shè)路有部分高檔商業(yè)及辦公樓，區(qū)內(nèi)多為中、高檔普通住宅

14海港區(qū)兩大住宅板塊集中在內(nèi)陸開發(fā)，尚未挖掘城市濱海開發(fā)價(jià)值海港區(qū)板塊政務(wù)、商務(wù)集中，各種生活、商業(yè)配套成熟，體現(xiàn)了城市核心的居住價(jià)值；開發(fā)區(qū)板塊xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的西區(qū)所在地，由于生產(chǎn)性企業(yè)的擴(kuò)增，直接帶動(dòng)對(duì)住宅市場(chǎng)的需求，形成居住規(guī)模；開發(fā)區(qū)板塊海港區(qū)板塊資源：開發(fā)區(qū)、生活社區(qū)集中地新盤均價(jià)：3500-4500元/平米產(chǎn)品：多層為主，品質(zhì)屬中低檔資源：核心區(qū)、配套完善新盤均價(jià)：4000-5500元/平米產(chǎn)品：多層、小高層，高層，品質(zhì)屬中高檔15板塊間對(duì)比顯示本地市場(chǎng)競爭集中在基本居住需求滿足和成本競爭層面——發(fā)展方向：服務(wù)、身份、生活方式的展示體驗(yàn)海港區(qū)開發(fā)區(qū)規(guī)模規(guī)模中等、建面10-20萬平方米規(guī)模中等、建面10-20萬平方米物業(yè)類型多層、小高層為主，部分高層多層為主，部分小高層主力戶型100-200平米80-130平米價(jià)格4000–5500元/平米3500–4500元/平米建筑及園林建筑外觀有創(chuàng)新，部分樓盤注重園林建筑外觀無明顯特色，園林較弱內(nèi)部配套較少，依賴外部大配套會(huì)所、超市等資源利用城市核心區(qū)、湯河森林體育公園客戶本地人（70%），外地人（30%）：津京冀東三省山西內(nèi)蒙區(qū)域市場(chǎng)結(jié)論：整體水平：創(chuàng)新少，水平低競爭焦點(diǎn)：市中心地段、環(huán)境均價(jià)：4300元/平米規(guī)劃：規(guī)劃布局開始有創(chuàng)新，物業(yè)以多層為主建筑及園林：風(fēng)格不明顯，缺乏鮮明的主題社區(qū)配套：配套少，功能不全主力戶型：80-130平米的三居銷售率：平均銷售量40-50套/月客戶：外地客戶：本地客戶＝3：7來源：世聯(lián)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告16現(xiàn)有競爭產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品供應(yīng)對(duì)應(yīng)的客戶需求分級(jí)不明

——方向：產(chǎn)品和客戶多樣化、精致、倡導(dǎo)新生活理念的社區(qū)根據(jù)市場(chǎng)空白點(diǎn)采取相應(yīng)的差異化方向中端置業(yè)高端置業(yè)低端置業(yè)頂級(jí)置業(yè)成熟市場(chǎng)產(chǎn)品：規(guī)模大，建筑多樣，景觀精致，倡導(dǎo)新生活理念市場(chǎng)產(chǎn)品：規(guī)模小，建筑兵營式排布+軸線+核心廣場(chǎng)，無精神層面訴求產(chǎn)品價(jià)格區(qū)分較小基本以多層為主少量細(xì)分產(chǎn)品出現(xiàn)頂級(jí)豪宅、別墅高層公寓、花園洋房、類別墅、loft、洋房、都市高層小戶型、郊區(qū)住宅價(jià)格區(qū)分極顯著xx市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)成熟市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)來源：世聯(lián)分析17從整體市場(chǎng)特點(diǎn)來看，秦市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還處于發(fā)展初始階段目前秦市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征房價(jià)均價(jià)集中在4000-5500之間正在完成首次置業(yè)權(quán)力、資源占有者，家業(yè)殷實(shí)者產(chǎn)品形式粗糙初始階段市場(chǎng)升級(jí)過渡階段完全化階段回歸階段價(jià)格偏低，上升幅度小價(jià)格區(qū)分不明顯價(jià)格大幅度上升價(jià)格分界趨于明顯價(jià)格平穩(wěn)上升價(jià)格區(qū)分加劇價(jià)格持平或回落價(jià)格區(qū)間基本平穩(wěn)以居住公房為主，商品房需求量較少由基本居住需求引導(dǎo)商品房需求釋放由升級(jí)置業(yè)需求引導(dǎo)由二次升級(jí)置業(yè)及投資需求引導(dǎo)整體置業(yè)需求減少租住需求上升基本全為首次置業(yè)者首次置業(yè)者居多出現(xiàn)大量二次置業(yè)者多次置業(yè)者（含投資）與新增置業(yè)者持平多次置業(yè)者減少，首次置業(yè)者居多權(quán)力財(cái)富人群以及家業(yè)殷實(shí)者為主新興財(cái)富階層為主置業(yè)人群構(gòu)成較復(fù)雜專業(yè)投資者、中產(chǎn)階層為主滿足基本居住需求舒適度、品質(zhì)升級(jí)需求資產(chǎn)、資源占有需求經(jīng)濟(jì)性居住需求沈陽、呼和浩特…天津、成都、大連…北京、深圳、廣州..-----來源：世聯(lián)分析18旺盛的換房需求表明人們置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，升級(jí)置業(yè)引發(fā)秦市房地產(chǎn)市場(chǎng)邁向“升級(jí)過渡”階段從市場(chǎng)需求表現(xiàn)來看,06年商品住宅銷售面積約200萬平米，表現(xiàn)為供小于求，平均一個(gè)項(xiàng)目的銷售速度在40-50套/月，市場(chǎng)需求較旺盛；從需求調(diào)查來看，被調(diào)查者中60%以上目前住房仍為福利分房，對(duì)改善居住環(huán)境有迫切愿望除少數(shù)二次置業(yè)者外，95%的被調(diào)查者會(huì)考慮在2-3年購房升級(jí)過渡階段市場(chǎng)表現(xiàn)價(jià)格大幅度上升價(jià)格分界趨于明顯商品房需求釋放由升級(jí)置業(yè)需求引導(dǎo)首次置業(yè)者居多出現(xiàn)大量二次置業(yè)者新興財(cái)富階層為主舒適度、品質(zhì)升級(jí)需求天津、成都、大連…19本地塊的開發(fā)將催生真正的“城市濱海居住區(qū)”，海港區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)由此呈現(xiàn)三足鼎立未來的城市濱海新區(qū)毗鄰于城市中心，擁有強(qiáng)勢(shì)的海景資源，無住宅開發(fā)項(xiàng)目本項(xiàng)目地處海港區(qū)內(nèi)尚未開發(fā)的濱海板塊尚未開發(fā)的濱海板塊未來在海港區(qū)將釋放怎樣的區(qū)域價(jià)值？開發(fā)區(qū)板塊海港區(qū)板塊板塊本項(xiàng)目20掃描周樣邊沿海盒城市的莫房地產(chǎn)雄市場(chǎng)格服局中可終見：沿海住宅旨物業(yè)由于產(chǎn)高居住價(jià)沖值已明顯狂呈現(xiàn)出稀辜缺性大連濱再海住宅拖板塊價(jià)帝值已經(jīng)桑清晰顯庫現(xiàn)，海嘩景資源并價(jià)值高廳于城市壤核心區(qū)甘價(jià)值，懼濱海豪鍋宅板塊經(jīng)在星海傲廣場(chǎng)周敏邊形成令；海景的優(yōu)到越使青島刻市場(chǎng)上形鎮(zhèn)成了濱海高著檔居住艦帶和城區(qū)普通吐物業(yè)兩大類竄型，高麥檔濱海三社區(qū)與棍市區(qū)普喘通住區(qū)騎板塊區(qū)圣分鮮明詞。市區(qū)住宅板塊濱海豪宅板塊資源：星海廣場(chǎng)酬、海新盤均價(jià)視：900穴0-1墓000嬸0元/平米產(chǎn)品：高層為堤主資源：核心區(qū)賀、商業(yè)賊配套成渣熟新盤均價(jià)義：650攻0-7測(cè)500元/平米產(chǎn)品：小高層崗、多層怕為主大連市嚼房地產(chǎn)熄市場(chǎng)格甲局商務(wù)區(qū)板早塊資源：商務(wù)區(qū)，后生活便利艦，一線海唱景新盤均認(rèn)價(jià)：1000獄0-13尤000元/平米產(chǎn)品：高層為主窗，品質(zhì)相辭差大資源：住宅區(qū)，棵配套少，綁背山面水新盤均價(jià)歸：1000果0-11蘆000元/平米產(chǎn)品：小高層傾為主，隆產(chǎn)品同竄質(zhì)化明柱顯，新愉盤有突顯破青島市項(xiàng)房地產(chǎn)軟市場(chǎng)格藝局市區(qū)住票宅板塊純住宅勝板塊新盤均襯價(jià)：500栽0-6老000元/平店米21濱海新區(qū)遼將成為xx市區(qū)唯一的城市型溪、具有孟強(qiáng)勢(shì)濱娃海資源杰的高居旱住價(jià)值珍區(qū)域通過對(duì)xx市海港張區(qū)居住金資源的棕盤點(diǎn)，姨我們發(fā)瓣現(xiàn)：xx市區(qū)尚無潔已開發(fā)的下濱海居住雷區(qū)域而除了忽本項(xiàng)目藝所在的唉濱海區(qū)段域，xx市區(qū)內(nèi)已括經(jīng)沒有其云他可開發(fā)鞭的濱海居乎住區(qū)域1海港區(qū)老城區(qū)，位于兩河之間，居住氣氛濃厚，而生態(tài)資源缺乏2城市拓展區(qū)，xx的城市發(fā)展方向，無詳細(xì)規(guī)劃，也無優(yōu)勢(shì)生態(tài)資源3開發(fā)區(qū)，大量工業(yè)園區(qū)職工置業(yè)形成的居住區(qū)，居民階層單一4xx野生動(dòng)物園，西連北戴河5xx港，xx市把市區(qū)的海岸線作為港口而非居住6工業(yè)區(qū)宿舍區(qū)，作為工業(yè)區(qū)的配套，規(guī)模小7工業(yè)區(qū)，沿海岸線無可利用的居住空間3本項(xiàng)目76512422“都市”與“海岸”資源的始整合是區(qū)憑域競爭的帆核心競爭挨力xx近期土地季供應(yīng)量加阻大，但“災(zāi)濱海+都市”性欺質(zhì)的土地寒極為稀缺可類比案幫例：北京。奧默運(yùn)公園片松區(qū)青島。奧悠帆賽場(chǎng)片誦區(qū)依據(jù)北京鹿、青島等浸城市相似耕區(qū)域特點(diǎn)小，奧運(yùn)和窮高教區(qū)對(duì)術(shù)本項(xiàng)目主投要體現(xiàn)為匙區(qū)域的營銷價(jià)值城市型蜜海岸在xx的稀缺，體淹現(xiàn)了區(qū)域吹的居住價(jià)值勇和產(chǎn)品價(jià)忘值濱海資幼源都市化都市+海岸價(jià)閘值〉大學(xué)+奧運(yùn)價(jià)值23以開發(fā)秦鍬市尚未出若現(xiàn)的都市泡型濱海意執(zhí)象的居住投社區(qū)是本罩項(xiàng)目最有鼻力的市場(chǎng)晚機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)儀會(huì)空隙飽：創(chuàng)新理念偉的都市濱細(xì)海超大型扭社區(qū)開發(fā)24消費(fèi)者誰研究及婚驗(yàn)證區(qū)域價(jià)值重新定義消費(fèi)者檢驗(yàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘價(jià)值挖掘25xx本轟地消費(fèi)藝者特征逐---宿-居家首為主，怕以生意躬人、企桂業(yè)職員字和公務(wù)犬員為主基本特征年齡：30-5乓0歲之間、讓家庭年收敵入五萬以耽上國家機(jī)關(guān)約的中高層值、企業(yè)中懼高層、生蒙意人等置業(yè)目嘆的居家為主置業(yè)動(dòng)因居?。阂曰母纳颇壳吧粕钯|(zhì)量杏為主、沒半有較強(qiáng)的漂投資意識(shí)生活喜慚好喜歡安梢靜的生硬活、講貍究生活軋質(zhì)量以健身、紀(jì)運(yùn)動(dòng)等為煌主要的娛蠶樂活動(dòng)有購房土實(shí)力，返對(duì)社區(qū)叔物管要從求是第聾一位的對(duì)單價(jià)和沒總價(jià)均比暖較敏感，都對(duì)社區(qū)環(huán)原境更為關(guān)挑注喜歡歐美醋等國外建址筑風(fēng)格，奶并開始逐邊步接受高根層來源：謹(jǐn)市場(chǎng)調(diào)涂研及訪穴談26外地人消基費(fèi)者特征---超-養(yǎng)老、療勾養(yǎng)、度假歉為主來源：北京、砌天津、殿東三省你、山西乒、內(nèi)蒙仍，及以烏唐山為崗代表的屈河北客塔戶基本特征與xx關(guān)系密切在xx有親戚關(guān)誤系或在蝴秦有經(jīng)厭營性產(chǎn)襲業(yè)置業(yè)目合的未來家庭飼居住、儲(chǔ)莫值、少量鼓投資置業(yè)動(dòng)因城市環(huán)絞境提升惜、價(jià)格螺因素生活喜啦好有旅游習(xí)房誠慣，且對(duì)xx的認(rèn)同度廳較高對(duì)產(chǎn)品怎品質(zhì)要蜜求不高取，更關(guān)叨注海景區(qū)、濱海企環(huán)境，播大量為扎一次性懇付款來源：攔市場(chǎng)調(diào)瀉研及訪勤談27調(diào)查顯示趣近期市場(chǎng)礎(chǔ)將迅速被峰二次升級(jí)徐置業(yè)需求芬所引導(dǎo)被調(diào)查發(fā)者中60%以上目前求住房仍為準(zhǔn)福利分房為，對(duì)改善箏居住環(huán)境年有迫切愿妨望除少數(shù)二靈次置業(yè)者悟外，95%的被調(diào)查膨者會(huì)考慮蛋在2-3年購房28同時(shí)區(qū)域針原始資源厚環(huán)境得到譜了較高認(rèn)道同，營銷剩形象起點(diǎn)揉較高置業(yè)首選瘦區(qū)域中，胡老城區(qū)占露較高比例應(yīng)，被調(diào)查隸者中普遍凱認(rèn)為該區(qū)殖域?yàn)槌鞘袐芍行膮^(qū)、鍋交通便利冠、配套完題善且具有白投資潛力開發(fā)區(qū)內(nèi)扶社區(qū)成熟坦、具有投川資潛力，譜置業(yè)首選險(xiǎn)文體新區(qū)魚的原因在潑于該區(qū)域福擁有豐富著的海資源且，且具備累投資價(jià)值29面積需求笨調(diào)查顯示竟購買者的死基本居住敞需求已基薄本滿足近60懲%的被調(diào)釀查者對(duì)90-注120平米的兩扎居、三居品有所需求援，部分對(duì)120括-16假0平米以臂上的戶蘭型有所畢需求，胡對(duì)60-9硬0平米的業(yè)一居以塘及200平米以上西的大戶型裳需求較少30安全感等貌依附在住薦宅產(chǎn)品上灰的更高層堤次的精神大需求開始數(shù)顯露物業(yè)管芳理水平直是被調(diào)精查者對(duì)餓社區(qū)配蛙套最為指關(guān)注的閉，社區(qū)拐內(nèi)的大嫁型超市疤也同樣勵(lì)是大多弱數(shù)人所嚼關(guān)注的31消費(fèi)者升箱級(jí)居住形珠態(tài)的需求家等待被引錫導(dǎo)，新理念產(chǎn)禍品的開發(fā)賴機(jī)會(huì)來臨消費(fèi)者擦置業(yè)特脫征現(xiàn)有居住禁物業(yè)以福亮利分房居獨(dú)多現(xiàn)有人均迷住房面積扛超過全國壤平均水平大量消容費(fèi)者正墻處于本憲地第一柏次商品供房購買父過程中消費(fèi)者置形業(yè)關(guān)注焦浸點(diǎn)開始重視鉆物業(yè)管理堪與配套服攤務(wù)關(guān)注產(chǎn)品然細(xì)節(jié)，品脅質(zhì)和形象對(duì)生活品研質(zhì)提升帶雄來的溢價(jià)炕充分認(rèn)可易被新項(xiàng)華目的營銷著著力點(diǎn)感陣染基本居住著需求已被繪滿足，居夜住升級(jí)需簽求現(xiàn)象顯疑著消費(fèi)者開瓜始自發(fā)追錘求由居住瘦產(chǎn)品帶來牌的生活品擺質(zhì)的提升刊，但尚未扎形成評(píng)價(jià)態(tài)體系32濱海案例誕借鑒：海賢岸居住資黑源的稀缺清是促使眾恨多濱海高番檔乃至富障人住區(qū)形豆成的根本婚原因?yàn)I海案例噸：澳大利淡亞.Dou鏡ble簽Bay澳大利亞.Noo盲saB帳ay法國.蔚藍(lán)海節(jié)岸沿線新西蘭.霍克灣區(qū)香港.淺水灣青島.東海路胃東部板濫塊大連.星海板塊煙臺(tái).東部學(xué)府筒板塊雙水灣Noos倍a灣青島東悟海路霍克灣區(qū)淺水灣大連星海染板塊33國際濱佛海社區(qū)月呈現(xiàn)多貓?jiān)耐姘l(fā)展趨搜勢(shì)香港淺益水灣大連星隱海國寶香港愉腫景灣黃金海帆岸澳洲情人漫港Bre棕akf霜ast飯po畫int34國際濱海它社區(qū)的營是造共性-慘---硬跳性稀有資雖源的價(jià)值攀挖掘資源整喊合利用笑對(duì)項(xiàng)目霸的借鑒定律一：功稀缺資源謊的獨(dú)占性輝：占有海景植是第一位游的，其次倍還有山景作等資源或勁城市中不攜可替代的慣人文資源定律二故：城市性性：一般都竄在城市繩附近，看或者從位偏遠(yuǎn)地青區(qū)逐漸鐘發(fā)展成霜城市的海新一極定律三：顫公共配套聞的高檔和禁齊全：從購物肢中心、xx娛樂中心、件博物館、泊藝術(shù)館、毅星級(jí)酒店齒、國際公表寓到酒吧濃街，在區(qū)債內(nèi)都能找功到，而且控檔次較高國際濱海首富人社區(qū)測(cè)特質(zhì)國內(nèi)著紛名濱海巖板塊特拴質(zhì)濱海高量檔居住障區(qū)六大或定律35軟性精神午居住層面申的資源再汁造軟性資王源創(chuàng)造抖對(duì)項(xiàng)目饞的借鑒定律四：笑產(chǎn)品品質(zhì)暗的高檔性產(chǎn)品從建字筑、園林杜到細(xì)節(jié)都逗顯示出高拐檔產(chǎn)品甚烈至豪宅的策品質(zhì)，從哈外觀上就示給人一種呀“私家領(lǐng)永地，閑人爪勿進(jìn)”的鍋高貴感定律五簽：業(yè)主榆群的高故端性聚集了一竭群社會(huì)上哈層高端的階業(yè)主，包挪括有商界盯富賈、官壤場(chǎng)政要、饅演藝界的杜名流等基兇本屬于各斯行業(yè)的精猾英支柱人賴群定律六：芒社區(qū)文化獵與圈層的載專屬性有其自億己專屬稱的標(biāo)志躺，高檔扛俱樂部糟（游艇逗俱樂部嶼、雪茄薪俱樂部撓等），賞高層次雷的藝術(shù)特活動(dòng)、詳專屬的煙社區(qū)文旁化等36項(xiàng)目總體糟開發(fā)戰(zhàn)略葡——新城贊市高檔居酸住、休閑搬、商業(yè)、乓活力中心以新城談市制造負(fù)者的身樸份，引蟲導(dǎo)市場(chǎng)豆產(chǎn)品評(píng)卵價(jià)體系幸，從市驢場(chǎng)發(fā)展熟機(jī)會(huì)出醉發(fā)，結(jié)奏合項(xiàng)目喉優(yōu)勢(shì)資插源，通恨過為高惹端人群陣提供精埋神層面司的高檔正居住需索求實(shí)現(xiàn)眼產(chǎn)品溢番價(jià)：我們將：以著名濱繭海居住區(qū)博為借鑒，碑打造一個(gè)城國內(nèi)知名威的，滿足裙城市內(nèi)乃抗至遠(yuǎn)期滿雜足環(huán)渤海斬及東北中晶高端人群缸休閑居住闖需求的：xx首席的都市海抖岸情景遠(yuǎn)社區(qū)優(yōu)越的棵居住環(huán)印境價(jià)值壩提升將規(guī)直接引粉發(fā)真正報(bào)的舒適兆性居住兆需求城市海當(dāng)岸資源出與旅游般知名度家提升將泛在開發(fā)驅(qū)遠(yuǎn)期吸遼引更多任外來置綁業(yè)需求城市海岸哪生活模式銳將是我們文為未來業(yè)筑主提供的賓全新生活鍵方式37整體形象化定位城市海丙岸生活上層居健住品質(zhì)尊崇身份博標(biāo)簽新城市爹生活意肥象BreakfastPoint悉尼·早晨——首席新都劈燕市海岸社腳區(qū)38客戶定須位：高珠檔居住睜需求未矩被滿足鏈的城市皂中高端條置業(yè)群退體中端置業(yè)疲者高端置希業(yè)者低端置業(yè)刊者頂級(jí)置業(yè)民者基本居破住空間個(gè)人價(jià)刻值訴求升級(jí)舒適里居住高檔生董活方式目前市場(chǎng)虹滿足需求本項(xiàng)目蝦滿足需曲求居所價(jià)灣值需求客戶群體目標(biāo)客驅(qū)戶價(jià)值授的確定絹：更加舒矛適的居思住環(huán)境更加體現(xiàn)扶身份的生小活圈層對(duì)自身林價(jià)值的領(lǐng)反映品質(zhì)感尊貴感身份感39中高端限客戶生府活價(jià)值點(diǎn)取向并史未被現(xiàn)挨有產(chǎn)品梨滿足綜合解坡決有幾處供泛不同使用濫的房子，禮具有才藝形的孩子，稼漂亮賢惠捕的妻子需要出猾境旅游棚、異國包情調(diào)、遭有氧運(yùn)蠻動(dòng)以及親諸如高童爾夫、而游艇、脈SPA曲等很花超錢的消油費(fèi)需要房筆子足夠歪大、足圣夠豪、山足夠有沒情調(diào)，而足夠稀月缺、足在夠貴、森足夠特啞別、足邪夠被別庫人稱道撤……需要在高猛檔酒店、界餐廳、俱誰樂部、會(huì)足館等場(chǎng)所害進(jìn)行生意登和友誼的準(zhǔn)交換滿意的忙事業(yè)美滿的布家庭社交的圈般子享樂的削時(shí)光投資的錯(cuò)渠道需要有股刮票、債券槐、固定資云產(chǎn)等投資漠渠道獲取墨高額或者鴨穩(wěn)定的投遮資回報(bào)自豪的宅鋼子40本項(xiàng)目的和區(qū)域價(jià)值艷轉(zhuǎn)變決定蘇了項(xiàng)目在曬長年開發(fā)叢過程中各渡階段目標(biāo)四客戶也應(yīng)四隨之轉(zhuǎn)變主要客戶構(gòu)成外部特征描述啟動(dòng)期客戶本地中端二次置業(yè)者市內(nèi)住戶，城市新貴階層改善型居住重視城市化居住的環(huán)境升級(jí)，受新濱海居住理念引導(dǎo)主流期客戶本地主流置業(yè)者及外來投資者本外地購買者，城市上層收入階層享受型居住，遠(yuǎn)期投資型居住重視區(qū)域都市化成熟度與濱海社區(qū)生活的融合擴(kuò)展期客戶外地財(cái)富或準(zhǔn)財(cái)富階層（輻射環(huán)渤海、東三省地區(qū)）外來購買者，異地企業(yè)主，實(shí)力殷實(shí)享受、度假、休閑型居住重視區(qū)域在城市間的濱海休閑知名度及旅游度假氛圍的成熟41價(jià)值定位眨：以“城顆市海岸社飲區(qū)”生彈活方式為哨載體，提亞供高端人含群對(duì)精神固層面的居惜住需求擁有一藏套高檔汪的都市送海岸居方所進(jìn)入一個(gè)榴令人向望魯?shù)纳鐓^(qū)圈炒層標(biāo)明一種炎尊貴的財(cái)戴智身份享受國征際化的熔的濱海剖城市生令活絕版的反、大規(guī)分模的城茶市海岸城市海岸躁社區(qū)生活勤方式42項(xiàng)目提烈供的產(chǎn)雖品價(jià)值提交產(chǎn)窮品制造商蜘品提交服娘務(wù)展示體驗(yàn)市場(chǎng)溢價(jià)無差別競爭有差別無關(guān)的顧客需求有關(guān)的本項(xiàng)目周邊競循爭項(xiàng)目43項(xiàng)目價(jià)決值增進(jìn)淚階梯產(chǎn)品商品服務(wù)體驗(yàn)價(jià)值高價(jià)值低硬性產(chǎn)作品價(jià)值浮提供軟性產(chǎn)必品價(jià)值沉提供44體驗(yàn)式完房地產(chǎn)器產(chǎn)品定挨律1、使每個(gè)當(dāng)人以個(gè)性烤化的方式抓參與其中2、建造該滿足體繼驗(yàn)展示倚的產(chǎn)品邁，讓產(chǎn)城品或服反務(wù)活起疏來3、使產(chǎn)品市成為稀缺4、創(chuàng)造一騰種強(qiáng)調(diào)體補(bǔ)驗(yàn)的品牌鏟形象5、創(chuàng)造與吊產(chǎn)品相關(guān)古的生活模倡式通過形象櫻及硬件產(chǎn)泄品提供45高檔城市悼海岸社區(qū)睛生活方式悟五步曲1、一種創(chuàng)燙新的城市柏海岸生活窩觀念2、一個(gè)吸顯示身鉤份的高攻檔社區(qū)練俱樂部3、一個(gè)體扶驗(yàn)超值享帥受的“社攝區(qū)專有”熊服務(wù)體系4、一套槽高檔海陳岸社區(qū)秩中的房斬子5、一種摘尊崇的盛海岸生堆活46創(chuàng)新的濱愈海生活觀漢念海岸街區(qū)波生活海岸院釣落生活海岸part墨y生活海岸運(yùn)動(dòng)斥生活。。。折。。在海邊碌，在城撞市中心在海邊贊，海蛻涉化為一予種生活腐氣息對(duì)自然與謀城市的雙押重占有城市海岸妻生活詮釋城市海岸聰生活意象47高檔城市撞海岸社區(qū)聽生活方式騾五步曲1、一種創(chuàng)虎新的城市貝海岸生活喚觀念2、一個(gè)拋顯示身售份的高策檔社區(qū)圾俱樂部3、一個(gè)體孕驗(yàn)超值享稍受的“社喘區(qū)專有”歲服務(wù)體系4、一套高知檔海岸社堂區(qū)中的房鍵子5、一種氣尊崇的身海岸生枕活48專有社哀區(qū)俱樂撕部的設(shè)