湖南某項(xiàng)目營銷方案

[**]2008營銷方案2008年1月目錄Contents231433市場篇產(chǎn)品篇客戶篇定位篇35執(zhí)行篇市場篇這個(gè)冬天有點(diǎn)冷!07年—國家一系列宏觀調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)，導(dǎo)致全國范圍內(nèi)觀望氣息的加強(qiáng)和蔓延。07年長沙樓市的供應(yīng)量不斷增長，由供不應(yīng)求發(fā)展到供大于求，市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。導(dǎo)致07年第四季度長沙樓市出現(xiàn)寒流宏觀政策關(guān)鍵詞一費(fèi)二稅物權(quán)法正式運(yùn)行六次加息十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率第二套房首付提高物業(yè)稅回歸保障其它因素影響過度投機(jī)使得深圳的房價(jià)暴漲之后出現(xiàn)有價(jià)無市的局面廣州、深圳、上海等地的降價(jià)情況出現(xiàn)挑動(dòng)了購房者對房地產(chǎn)降價(jià)期望心理的敏感神經(jīng)。2007年全市商品住宅平均售價(jià)為3372元/㎡。（若包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品住宅平均售價(jià)為3195元/㎡。）2007年長沙市商品房、住宅累計(jì)均價(jià)走勢圖分區(qū)來看，2007年芙蓉區(qū)商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)為3642元/㎡；岳麓區(qū)成交均價(jià)最低，均價(jià)為2996元/㎡。全市僅天心區(qū)、岳麓區(qū)均價(jià)低于全市均價(jià)，其余三區(qū)商品房均價(jià)目前已達(dá)3500元/㎡以上。2007年長沙市各區(qū)商品房、住宅均價(jià)柱形圖項(xiàng)目板塊住宅住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）銷售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）全市759.7212.81100.00803.77

28.46100.00開福區(qū)162.9287.6921.45141.9640.4417.66天心區(qū)152.610.4520.09164.5965.8220.48雨花區(qū)233.6617.2530.75227.7231.1328.33岳麓區(qū)116.70-25.2015.36151.196.6618.81芙蓉區(qū)93.8318.0612.35118.317.6314.722007年度全市住宅供應(yīng)、銷售情況比較2007年長沙市各季度純住宅銷售量與供應(yīng)量對比前三季度市場消費(fèi)需求逐步步入平穩(wěn)期，加上國家緊縮宏觀政策的執(zhí)行力度不斷加大，而樓市供應(yīng)量仍保持一定的慣性上漲，第四季度銷售態(tài)勢出現(xiàn)供大于求的局面，市場競爭更加激烈。通過對第四季度的長沙房地產(chǎn)市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)大多數(shù)樓盤出現(xiàn)如下情況：售樓處來訪量明顯減少；客戶理性消費(fèi)心理增強(qiáng)，緊捂錢袋；房價(jià)的漲勢停下了腳步，開始出現(xiàn)徘徊；各樓盤銷售量出現(xiàn)明顯下滑趨勢。07年歲末，長沙樓市令人感到陣陣寒意08年—長沙樓市何去何從？熱眼看長沙——樓市飛速發(fā)展的正面因素1、長沙經(jīng)濟(jì)增長幅度迅猛從03到06年，長沙經(jīng)濟(jì)總量分別超過西安、福州、長春而居全國省會(huì)城市第11位。2007年上半年，長沙經(jīng)濟(jì)增長速度超過16%，預(yù)計(jì)年底長沙經(jīng)濟(jì)總量將超過2000億，正式進(jìn)入中國都市群落的新貴階層。2、人均可支配收入相對較高長沙第三產(chǎn)業(yè)比重高，產(chǎn)業(yè)附加值高，在全國省會(huì)城市中排名第六，中部第一。較高的人均收入構(gòu)成了房地產(chǎn)市場的強(qiáng)力支撐。3、城市開發(fā)成本居高不下年度2004年2005年2006年2007年2008年土地成交總面積7088畝13050畝14327畝16066畝預(yù)計(jì)18000畝土地成交單畝單價(jià)41.3萬49.95萬58.61萬147.19萬預(yù)計(jì)180萬增長比例020.94%17.34%151.13%22.29%每平方米銷售均價(jià)2738元/平方米3030元/平方米2991元/平方米3600元/平方米預(yù)計(jì)4200元/平方米增長比例010.66%（1.29%）23.70%13.51%土地費(fèi)用構(gòu)成了房價(jià)的重要部分，土地成交價(jià)格的日益走高，是造成房價(jià)日益走高的重要原因之一。4、城市發(fā)展空間大不管是棲居于兩地的大城市“長沙僑民”，還是本省地級市的“外來移民”紛紛把家安在長沙，而長株潭融城更加加強(qiáng)了長沙作為省會(huì)城市對周邊地域的中高端置業(yè)者的吸附作用。以上因素將：支撐０８年長沙房價(jià)繼續(xù)上漲冷眼看市場——長沙房價(jià)飛速發(fā)展的制約因素1、置業(yè)刺者構(gòu)成給結(jié)構(gòu)缺融乏多元枕化長沙潛尊在置業(yè)摘者購房汗需求分欄布數(shù)據(jù)支持值：易居中渡國地產(chǎn)研傅究所長沙超取過85%的購房摩者是出個(gè)于自住痛用途，相自住客梨對價(jià)格讀的敏感禾度是比拔較高的南，自住總客對房握價(jià)的支泛撐是呈搜現(xiàn)緩慢夢增長的哄。2、市場慣供應(yīng)量車增大07年第四違季度，堤長沙房轉(zhuǎn)地產(chǎn)市漲場出現(xiàn)蔥了供大茅于求的肌局面，竿加上08年即將然上市的雄項(xiàng)目量封非常大集（尤以宰南城為勵(lì)最），圓因此，醫(yī)全市的棉供大于姜求的局榮面會(huì)進(jìn)印一步加吩劇。國六條所的影響尺將在08年進(jìn)一錘步顯現(xiàn)槐，90平米及委以下的返一房、暫二房的裕產(chǎn)品將藏會(huì)大量依的擁進(jìn)糖市場?？紤]到利短潤貢獻(xiàn)率寶，開發(fā)商薄會(huì)做足容尋積率，高貪層和小高缸層產(chǎn)品將酒占據(jù)主要睬的產(chǎn)品線各。各項(xiàng)目的工同質(zhì)化現(xiàn)奪象會(huì)非常座嚴(yán)重。3、同質(zhì)嚴(yán)化競爭琴嚴(yán)重07年出臺的任一系列調(diào)擴(kuò)控政策將喘勢必影響拴到08年的長沙推樓市；隨著07年全國房桃價(jià)7.6％的增治長，08年不排除禮會(huì)進(jìn)一步猜出臺更為抬嚴(yán)厲的調(diào)脈控政策。4、政策煩性調(diào)控舟的影響以上因爛素將：抑制０８禮年長沙房練價(jià)出現(xiàn)瘋謠漲結(jié)論：08年，長沙也房價(jià)將呈富現(xiàn)穩(wěn)中有參升，小幅壞慢跑的格像局．200賤8，長沙尿房價(jià)走束勢預(yù)計(jì)08年第一季挑度08年第二季漁度08年第三劑季度08年第四季瞞度675萬平方米城市人痕口增容肺產(chǎn)生的主動(dòng)型粉購房需財(cái)求349萬平方米居民住盯房升級拘換代的范改善型腸購房需泥求+=107鳥4萬平方米購房剛性丑需求50萬平方煮米城市舊已城改造掠產(chǎn)生的足被動(dòng)型脅購房需懼求+3372元/平方米（200壩7年商品乘住宅銷懇售均價(jià)嚷）200毯8年房價(jià)走慣勢開發(fā)門朱檻日益頸提高，部分本土候及小規(guī)模親開發(fā)商資金壓力蕉顯現(xiàn)，變庭相降價(jià)開發(fā)成本虛居高不下個(gè)，土地費(fèi)遷用日益走葉高房價(jià)的古自然增長慣沸性開發(fā)產(chǎn)品海日新月異拌，挑動(dòng)購如買沖動(dòng)長沙春交臣會(huì)長沙秋容交會(huì)北京奧毯運(yùn)會(huì)國家調(diào)才控政策筑底線走勢線均衡線高CPI的情況下冤，投機(jī)類次投資與保治值類投資霸的博弈本案目前始在市場上譜的形象如水何呢？——項(xiàng)目市場塔認(rèn)知度調(diào)腿查項(xiàng)目市場遞知名度調(diào)曠查分析調(diào)查時(shí)喇間：2008年1月23日至2008年1月24日調(diào)查地點(diǎn)青：長沙市乎五個(gè)區(qū)，芳共30個(gè)抽樣香點(diǎn)調(diào)查對卸象：年太齡在25-剩45歲之間的1016竄1位潛在票置業(yè)客霸戶調(diào)查方式篩：隨機(jī)攔洽截訪問調(diào)查內(nèi)樂容：1、受訪暫對象來鉛自的區(qū)膠域2、是否跟知道本景項(xiàng)目3、對項(xiàng)貴目記憶看最深刻畫的是什驢么調(diào)查區(qū)域天心區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)周邊外地合計(jì)樣本數(shù)量2018132622871704114273395110161所占比例20%13%23%17%11%7%9%100%市場認(rèn)鐮知度調(diào)灑查區(qū)域忽分布調(diào)查對講象對項(xiàng)折目的認(rèn)趁知度選項(xiàng)知道不知道合計(jì)樣本數(shù)量1219894210161所占比例約12%約88%100%認(rèn)知客戶東比例分析調(diào)查區(qū)域天心區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)周邊外地合計(jì)樣本數(shù)量2018132622871704114273395110161認(rèn)知數(shù)量19520717136623236121219所占比例10%16%8%22%20%5%1%調(diào)查對欣象對項(xiàng)眾目記憶曾點(diǎn)分析選項(xiàng)生態(tài)規(guī)模品牌價(jià)格其他合計(jì)數(shù)量2802072443301581219比例23%17%20%27%13%100%1、長沙孤市場對轉(zhuǎn)項(xiàng)目的與認(rèn)知度承僅為12%2、了解冷項(xiàng)目的餡客戶群象分布情哥況如下:岳麓區(qū)曾和開福至區(qū)占42%，芙蓉區(qū)本占16%，靠近南井城全的雨花滔區(qū)和天心亂區(qū)分別占8%和10%3、客戶對火項(xiàng)目印象綿最深的是“生態(tài)”少和“價(jià)格聞”通過對“害項(xiàng)目市場缸認(rèn)知度調(diào)艙查”結(jié)果蛛的分析，境可以了解假到：1、根據(jù)上島述市場認(rèn)站知度分析竄得出：金怪色圈為主灑要客戶來按源地，紅稀色圈為次襪要客戶來頭源地，藍(lán)患色圈為機(jī)境會(huì)客戶來強(qiáng)源地。2、星沙板兇塊作為長呀沙市“兩撕翼齊飛”勞的板塊之溝一，亦有革可能成為砍機(jī)會(huì)客戶烈來源地。3、外地客誘戶主要由暈返鄉(xiāng)置業(yè)簽客戶構(gòu)成生，將成為慈我們的一全個(gè)補(bǔ)充客請戶來源。本案客戶分喚布圖在大致膨了解市鑄場的情沖況后，晉讓我們紐奉再來看鍬看產(chǎn)品螞的情況……產(chǎn)品篇五一商圈榮灣鎮(zhèn)商圈伍家?guī)X商圈20公里15公里市政府項(xiàng)目區(qū)位裳分析1、通過達(dá)左側(cè)的碑衛(wèi)星圖媽可以發(fā)嚼現(xiàn)本案胃距離市吧中心的癢直線距賠離超過20公里。2、通過對巾網(wǎng)絡(luò)上*覆*業(yè)主論怠壇的調(diào)查幼，反映距投離過遠(yuǎn)的倉客戶大有偷人在。3、通過對愚市場潛在鑼客戶的調(diào)慣查也發(fā)現(xiàn)處距離是制育約本案銷刮售的最大撿因素。項(xiàng)目一期蜂鳥瞰圖B、C區(qū)多默維擔(dān)拉組團(tuán)E區(qū)D區(qū)A區(qū)F區(qū)產(chǎn)品類別明細(xì)（套）樓層分布可售樣板房銷控小計(jì)多層51285套，6樓；1套，1樓1套，2樓；1套，5樓洋房813127套，5樓；1套，1樓3套，3樓；1套，4樓別墅1017184套雙拼別墅14套聯(lián)排別墅

合計(jì)38套200席7年未售房爸源明細(xì)分區(qū)房型套數(shù)（套）面積（㎡）面積小計(jì)（㎡）B、C區(qū)二房二廳26022973110226三房二廳48863104四房二廳14824149D區(qū)二房二廳60533446976三房二廳16421731四房二廳12419910F區(qū)二房二廳2492234760637三房二廳32338290E區(qū)別墅雙拼別墅(M)10185024960L聯(lián)排別墅367524K聯(lián)排別墅6012420雙拼別墅(K1)143166合計(jì)1936242800242800200薦8年新推李房源明柿細(xì)2008年可售種房源戶錯(cuò)型分析可售房撞源戶型宴（兩房今）可售房源犯戶型（三耳房）可售房源血戶型（四役房）小結(jié)1、本案的到區(qū)域位置叫是我們將攔面臨的最塵大挑戰(zhàn)；2、本案在2008年的推釣量巨大參，達(dá)到24萬平方鳥米；3、本案可知售房源以震三房為主臺力戶型，怪占總可售咽房源的50%，兩房和專四房分別扣占到29%和14%，別墅占7%；4、本案其戶型以愛“實(shí)用頭”、“繡宜居”婚、“面監(jiān)積適中恐”為最產(chǎn)大賣點(diǎn)枯。結(jié)合前假面對宏荷觀市場抄的分析努，2008年長沙售市場將角面臨因摩“907杯0”條款而引盯發(fā)的同質(zhì)咐化競爭，衫而我們的喉主力產(chǎn)品載卻可以避巧免這種惡草性競爭，辰同時(shí)我們脆的主力產(chǎn)梅品將全面晨覆蓋市區(qū)陡兩房客戶叉群。究竟是什涉么樣的客床戶會(huì)選擇榜我們的產(chǎn)雀品呢？他（她）酒們又在哪踏里呢？客戶篇綜合目嚇前市場困狀況、08年銷售絕任務(wù)、顆銷售進(jìn)蓮度及項(xiàng)壞目本身瓜的特點(diǎn)招等多方趨面因素障，對2008年分批錄價(jià)格作殼出如下末預(yù)判：銷售情況推盤批次銷售均價(jià)（元/㎡）銷售面積（㎡）銷售總額（萬元）備注已售A區(qū)銷售房源2017396948010待售A區(qū)剩余房源3357101153396主要為別墅第一批23005270812123第二批23307105416556第三批24005840814018第四批24506063714856小高層一期整盤2356292616689542008年推案價(jià)坡格預(yù)判2008年推案價(jià)裕格走勢優(yōu)點(diǎn)：1、小步膏快跑，燥節(jié)節(jié)升碰高，給屑客戶迅蜻速升值安的感覺2、能始坊終在市苦場上保拼持競爭駁優(yōu)勢根據(jù)項(xiàng)彼目2008年推盤價(jià)貧格預(yù)判及夕主力戶型繩分析推導(dǎo)出芒本案的衛(wèi)潛在主顆力客群兩房>>>產(chǎn)品總秩價(jià)：21.痛16萬(單價(jià)235仍2元/平方米俱，以90平方米估禾算)貸款7成每月還涂款（住宅土，貸款1400別00元）：15年20年月還款（40%為安全比例）1128945家庭月收入>2820>2363家庭年收入>33840>28356客戶準(zhǔn)藥入及格需線成交客戶誤的基準(zhǔn)購屋買力=家庭年收柏入高于3萬一次置扎業(yè)選擇虧兩房家庭年收甚入水平客戶心理3萬元/年以上選擇在滔本案購濤買兩房筐的一次煤置業(yè)者闊看中本圓案的理班由：1、價(jià)格優(yōu)桐勢；2、可能間的產(chǎn)品落附加值司；3、地塊的全發(fā)展?jié)摿εD；4、首付款落壓力小?？蛻舳ㄎ桓睿阂淮沃没覙I(yè)選擇彼購買兩戰(zhàn)房的客姐戶，年漂輕夫妻偏的預(yù)備病婚房（錘長沙新殘人），稻屬于投并資自住點(diǎn)兩相宜刮的類型或，暫時(shí)仔先自住勢過渡，腿屆時(shí)轉(zhuǎn)拍手或者象出租都允很方便撐。二次置業(yè)度選擇兩房客戶心烤理家庭年收朽入水平3萬元/年以上二次置業(yè)伶更加看重健的是升值井潛力和居臂住體驗(yàn)的閱升級，所省以環(huán)境和便產(chǎn)品顯得秋更加的重迎要。本案的舍特點(diǎn)具冠備環(huán)境戒居家的襯宜居物疊業(yè)的基之礎(chǔ)。客戶定位麻：二次置亞業(yè)選擇絞購買兩忠房的客聲戶，大財(cái)多為父彈母為子對女購買增的婚房撲或者是惰子女為斑父母購割買的養(yǎng)昂老房，殖還有一巧部分是漸尋求居粗住體驗(yàn)于升級的忘，兼具伸投資和疊居住兩鹿大功能三房>>>產(chǎn)品總意價(jià)：28.2錦2萬(單價(jià)235磁2元/平方米，拜以120平方米雕估算)貸款7成每月還僅款（住宅，望貸款1900涂00元）：15年20年月還款（40%為安全比例）15321280家庭月收入>3830>3200家庭年收入>45960>38400客戶準(zhǔn)入知及格線成交客戶詢的基準(zhǔn)購密買力=家庭年團(tuán)收入高于4萬一次置業(yè)西選擇三房家庭年歉收入水訊平客戶心休理4萬元/年以上選擇在本筒案購買三歉房的一次糾置業(yè)者看惱中本案的序理由：1、價(jià)格優(yōu)桃勢；2、可能碰的產(chǎn)品吵附加值要；3、地塊的憶發(fā)展?jié)摿︷挘?、首付紅款壓力漠小，作政為其第裁一套大點(diǎn)面積的勞自購商緞品房，獎(jiǎng)他們對盼于產(chǎn)品伸指標(biāo)有宮著苛刻趨的要求睛，對配惠套的需罵求同樣銀較高客戶定惱位：一次置江業(yè)選擇懂購買三礙房的客磨戶，年械輕夫妻萄的預(yù)備濃婚房,一次性到夫位的客戶尖，屬于投孟資自住兩趟相宜的類服型.二次置業(yè)皺選擇三房客戶心理家庭年收繭入水平4萬元/年以上二次置業(yè)物更加看重茄的是升值寄潛力和居想住體驗(yàn)的哈升級，所由以環(huán)境和根產(chǎn)品地段泥顯得尤其咐重要。本案的蹲特點(diǎn)具州備環(huán)境咱居家的努宜居物得業(yè)的基南礎(chǔ)?？蛻舳ㄐQ位：二次置股業(yè)選擇書購買三魚房的客政戶，大兩多是尋薦求居住原體驗(yàn)升劫級和投跪資，看飽重地段啟升值潛略力、戶虹型設(shè)計(jì)茂的實(shí)用釘舒適以蓋及社區(qū)宴環(huán)境四房>>>產(chǎn)品總廁價(jià)：35.貨28萬(單價(jià)235駱2元/平方米，堅(jiān)以150平方米估誤算)貸款7成每月還洲款（住宅銹，貸款2400桐00元）：15年20年月還款（40%為安全比例）19341617家庭月收入>4835>4042家庭年收入>58020>48506客戶準(zhǔn)入潑及格線成交客抄戶的基斷準(zhǔn)購買察力=家庭年收晉入高于5萬一次置經(jīng)業(yè)選擇須四房家庭年母收入水肢平客戶心理5萬元/年以上一次置業(yè)靈選擇本案倒四房的客赤戶少而又遣少，建議龍不做重點(diǎn)束考慮?？蛻舳ü晕唬阂淮沃脴I(yè)揪選擇購買箱四房的客椅戶，家庭乎經(jīng)濟(jì)狀況撈較好，或圍者自身支霞付能力較蠟強(qiáng),多為生餡意人.二次置業(yè)費(fèi)選擇四房客戶心理家庭年收董入水平5萬元/年以上二次置業(yè)線大戶型的山客戶尋求擔(dān)的是居住鹿體驗(yàn)的升叢級，而且轎如此大的期戶型很可宅能就是終蠢身居住，諸看重房屋話質(zhì)量以及花住宅的方坊便、舒適奴度和環(huán)境客戶定享位：二次置紙業(yè)選擇續(xù)購買四效房的客脅戶，大紛多是尋隆求居住趴體驗(yàn)升挺級的，蛋看重小耗區(qū)生活脹的方便續(xù)、戶型光設(shè)計(jì)的宵實(shí)用舒誤適以及傻社區(qū)環(huán)遇境能承受本拘案的家庭仰經(jīng)濟(jì)收入羅間區(qū)為：家庭年鄭總收入=2.8抱-5.昏8萬元對于長沙饞的平均收互入水平來大說（200按7年長沙人儉均可支配報(bào)收入為1480絡(luò)8元），即笨屬于中等判收入家庭二次四市房客戶一次四劃房客戶二次三房盾客戶一次三房艘客戶二次二房度客戶一次二房樸客戶一次置添業(yè)選擇坐兩房的粥客戶對炕物業(yè)的門硬指標(biāo)膊不苛刻二次置業(yè)糞選擇兩房協(xié)客戶對地免段的要求扁本案無法蹲滿足一次置柿業(yè)選擇技三房的是客戶對訊產(chǎn)品硬斗件的需哈求本案來可以滿騰足二次置宇業(yè)選擇耳三房的底客戶對積地段的旁要求本傻案無法暑滿足一次置聲業(yè)選擇裹本案四漁房可能糖性不高揮，因?yàn)槟钸x擇面功太寬二次置孕業(yè)選擇呼本案更量看重升皂值潛力訴，這點(diǎn)膀本案可亡以滿足80%20%20%80%20%80%潛在客群朗置業(yè)選擇荒分析類別家庭年收入水平職業(yè)背景購房支付特點(diǎn)產(chǎn)品偏好生活調(diào)性生活偏好中等收入型5-15萬民營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術(shù)人員，制造類行業(yè)的中級工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的中級醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學(xué)高級教師等。首付能力不很強(qiáng)。但月還款能力高、工作前景預(yù)期好。貸款年限可以較長。國有事業(yè)單位和歐美企業(yè)大多有房貼。生活型、工作型教育型、贍養(yǎng)型休閑型、運(yùn)動(dòng)型健康型事業(yè)積極前瞻快捷個(gè)性品味家庭善于社交。喜歡外出購物、吃飯和游玩。喜歡運(yùn)動(dòng)和旅行等休閑活動(dòng)。休閑和娛樂比較考慮經(jīng)濟(jì)承受能力，計(jì)劃性很強(qiáng)，不太進(jìn)行較高的娛樂和購物消費(fèi)。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。經(jīng)濟(jì)型5萬以下各類企事業(yè)單位的普通員工或職工，下崗職工等。月還款能力較弱，或靠原有住房出售、動(dòng)拆遷獲得一定的首付能力。工作前景預(yù)期不高。多采取高首付購房。生活型、工作型教育型、贍養(yǎng)型健康型生活家庭實(shí)惠安全幸福健康喜歡大眾化的娛樂和休閑方式，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠為標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)憂患意識強(qiáng)，儲蓄強(qiáng)于消費(fèi)。不盲目追求時(shí)尚和品牌，主要潛秤在客群繞基本情提況核心客戶一邊般客戶緣戶客城市新中銅產(chǎn)階級、忠周邊縣市繁客戶（2房自住、3房自住、4房自?。┩獾貋黹L消置業(yè)者年輕化舊的一般泄城市居胞民（2房自住）目標(biāo)客呀戶最終已判定工作認(rèn)真典刻苦，具望有非常強(qiáng)固的責(zé)任心哪，追求事澤業(yè)上的成聯(lián)功；他們肩州負(fù)著來何自社會(huì)其以及生部活的責(zé)莖任重?fù)?dān)攤，用知五識、創(chuàng)講造力獲策得穩(wěn)定駁相當(dāng)?shù)膹呢?cái)富；25-4悠5歲的60～70年一代8:3絞0穿行在飽擁堵的洽馬路上10:3亞0企事業(yè)、饑機(jī)關(guān)單位露的辦公室14:3敲0完成交士待的工泳作方案18:0道0下班回家禍享受天倫出租車，戶公車為主晨要交通工近具早上習(xí)慣亦性瀏覽一傅下當(dāng)日報(bào)槐紙可以抽空繪上上網(wǎng)，韻看看雜志看電視王、看書……他們一稅天可能畝接觸到摸的信息膏來源渠黃道戶外，咬車身，電臺電梯廣銹告報(bào)紙電視，桑短信……網(wǎng)絡(luò)找到了酒客群,那我們遷項(xiàng)目的允哪些賣沒點(diǎn)可以日與他們?nèi)债a(chǎn)生共棟鳴呢！定位篇S（優(yōu)勢）W（劣勢驚）O（機(jī)會(huì)）T（威脅）1、產(chǎn)品的矛戶型設(shè)計(jì)請及施工質(zhì)請量優(yōu)良；2、地中海秋風(fēng)格的外酸立面；3、百萬平族米的規(guī)模沸及社區(qū)配凡套；4、開發(fā)商席品牌度；5、價(jià)格優(yōu)悉勢。1、項(xiàng)目脫位于望齊城縣，復(fù)遠(yuǎn)離市駁區(qū)，出正行不便開；2、項(xiàng)目周躬邊生活配呀套尚不成特熟。1、望城生煮態(tài)、教育刑區(qū)；2、望城縣色唯一品牌城大盤；3、長沙乓兩翼齊句飛的規(guī)號劃；4、望城縣趣作為雷鋒病區(qū)劃入長福沙市區(qū)規(guī)爐劃版圖。1、金星板橫塊樓盤對英本案客戶敬的分流；2、長沙賤市區(qū)客敢戶對本只案認(rèn)知坑度低；3、08年長沙市浮場供應(yīng)量必巨大。項(xiàng)目SWOT分析通過對駕本案SWO擊T分析，發(fā)傲現(xiàn)項(xiàng)目的偵優(yōu)勢并不半能充分支撓撐主賣點(diǎn);而項(xiàng)目的紋最大機(jī)會(huì)五則來自區(qū)屯域的定位,即生態(tài)爛環(huán)境和電教育資互源;所以,挖掘項(xiàng)基目生態(tài)制宜居的名概念與陜區(qū)域環(huán)資境相呼旗應(yīng),做足”樹”的文章;就作為長誓沙的項(xiàng)目昏來說,本案的價(jià)浴格是最大評的優(yōu)勢,是成交設(shè)客最后太一錘定貫音的基形礎(chǔ);“距離遠(yuǎn)僚”是銷售肥過程中可貪能產(chǎn)生的毫最大問題,預(yù)案是門做好小蜜區(qū)巴士變的文章,項(xiàng)目前期冬安排看房兇車進(jìn)行.由此我們阿可看出:本項(xiàng)目Slo淡gan三萬棵絞樹的城鐮市生活現(xiàn)在讓我麻們來看看隱主要競爭揉對手的廣袋告訴求情柜況芙蓉北榆路標(biāo)志坐性大盤挎，90萬平米星馬新桿城標(biāo)志雅大盤，100萬平米山語城項(xiàng)目名稱規(guī)模產(chǎn)品類型推盤時(shí)間當(dāng)期推量銷售率均價(jià)(元/㎡)山語城90萬平方米高層,小高2007-8-42007-9-142007-10-172007-11-4102套95套74套105套售罄售罄售罄80％2800300034003700項(xiàng)目基進(jìn)本資料階段推輩廣主題建筑影解響中國城市.公園.生活世界頂奏點(diǎn)，長啊沙起點(diǎn)有深度破的淺山導(dǎo)作品伍家?guī)X立伐交橋湘春路五一廣演場三汊磯茂大橋芙蓉路五一路三一大道山語城山語城驚營銷思蔽路淺析1，該項(xiàng)咬目位于哄芙蓉北彼路北三闊環(huán)的交踏界處，知屬于城麗北開福址區(qū)“兩產(chǎn)極一線五”發(fā)展扭藍(lán)圖的屯北極板盜塊。項(xiàng)沉目西臨稱湘江北題靠鵝羊鉛山，東洽面是主炕干道芙荒蓉北路庸，交通縮慧方便，山水相掩依，景貿(mào)觀資源財(cái)豐富，增值猜潛力巨咬大。2，該項(xiàng)目90萬方的輕大盤，推盤量卻掠十分謹(jǐn)慎交，采用‘麗小步快跑非’的策略境，四個(gè)月扭之內(nèi)四次100套左右小努量推盤，驅(qū)去化快速筒，逐步把塘價(jià)格從2700推高到370糊0。3，營銷咳方面緊蠶緊圍繞“公園侄、山居疾”作文章，暢從開發(fā)商嘆大品牌，盈景觀資源域，品質(zhì)特呆色幾個(gè)主圣題演繹推喪廣，樹立糕了高品質(zhì)燥，值得信掠賴產(chǎn)品形夸象和品牌鑒形象。4，推廣方抵面配合戶糾外，短信只，報(bào)紙，漲網(wǎng)站等各某種豐富的余形式，比押如戶外，從項(xiàng)目地田沿芙蓉路件直到市中干心的五一妹路，直指嶺市區(qū)內(nèi)客陶源。山語城傳營銷思命路推演中鐵地產(chǎn)建筑影響齒中國城市.公園.生活世界頂點(diǎn)望，長沙起挺點(diǎn)有深度賣的淺山尼作品發(fā)展商品闊牌產(chǎn)品核心慶賣點(diǎn)調(diào)性概臟念品牌理冤念事件主衛(wèi)導(dǎo)產(chǎn)品主導(dǎo)品牌依附拔高品顆牌影響產(chǎn)品品牌主冰導(dǎo)產(chǎn)品受益資源型閘高尚社廳區(qū)地位聯(lián)確立！條理清慶晰，目濱標(biāo)明確早安星城項(xiàng)目名稱規(guī)模產(chǎn)品類型推盤時(shí)間當(dāng)期推量銷售率均價(jià)(元/㎡)早安星城120萬平方米洋房,別墅,小高2007-22007-62007-102007-12145套210套100套100套售罄售罄售罄35％2300260032003800項(xiàng)目基活本資料火車站人民路立怠交橋早安星財(cái)城五一路遠(yuǎn)大路京株高淋速三一大慈道長永高速推廣主題生活就斥是生活北美街區(qū)需生活立體洋房藏，立體情芹景生活60萬，擁潔有別墅教生活生活就蘆是生活北美街洲區(qū)生活立體洋房立體情景居生活60萬擁有別屈墅生活生活理念可導(dǎo)入訴求脫妄節(jié)降低品呼質(zhì)感產(chǎn)品訴求裕過渡生硬整體營銷膚思路極紊情亂，銷售墻業(yè)績主要陽靠低于市取場平均水蛛平的價(jià)格追而獲得，嘩沒有鮮明智的主題形斧象。小結(jié)我們的定避位：從項(xiàng)鼠目“生態(tài)相環(huán)境”入大手，過渡遍到項(xiàng)目“乘產(chǎn)品建筑指”。先通罩過“事件紡營銷”引炭發(fā)市場對工本案的關(guān)失注度，提未高市場認(rèn)糧知度，再臘結(jié)合大區(qū)琴域和小環(huán)呼境教育和露引導(dǎo)市場絡(luò)，全面提抬升項(xiàng)目品添質(zhì)感，最灶終依靠性尤價(jià)比優(yōu)勢非促成成交葛。執(zhí)行篇2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月宜居生愛態(tài)，產(chǎn)籮品形象2批開盤蓋，持續(xù)防熱銷首批開盤媒介：戶再外、硬廣遵、軟文、仙短信、網(wǎng)賞絡(luò)、電視障、車身活動(dòng)：樣蓋板區(qū)開放袋、春季房尸交會(huì)，送最樹活動(dòng)性價(jià)比較呈現(xiàn)，丘持續(xù)熱貿(mào)銷視覺觸點(diǎn)輿論觸點(diǎn)前期蓄碑勢產(chǎn)品觸救點(diǎn)開盤引爆服務(wù)觸錯(cuò)點(diǎn)熱銷?；厦浇椋焊艖敉狻⒑喍绦?、謝網(wǎng)絡(luò)、伸電視、謙電臺、水車身活動(dòng)：復(fù)交房滋零投訴陣活動(dòng)，1+N售樓部，圖團(tuán)隊(duì)建設(shè)遺活動(dòng)推廣策可略：虛港實(shí)結(jié)合虛線：廣告效膜應(yīng)大于膜實(shí)際效泥應(yīng)，提惡高項(xiàng)目泛在長沙術(shù)市場的泳認(rèn)知度實(shí)線：實(shí)際效應(yīng)盼大于廣告憶效應(yīng)，將辛認(rèn)知度轉(zhuǎn)戲化為項(xiàng)目漿的實(shí)際銷層售虛線1虛線執(zhí)妙行策略行：擴(kuò)大項(xiàng)哨目知名善度推廣主陪題：生戴態(tài)環(huán)境怒、教育聚資源受眾面炸：全市厚范圍客吃戶1、市區(qū)側(cè)戶外陣竭地：五努一廣場析一塊覆均蓋全市黎客戶，投再增加雁伍家?guī)X戰(zhàn)、東站胖、西站咱各一塊字。目前垮戶外除喘保留金仿星大道土沿線三兇塊及望虎城縣城姓波特利炕一塊，袋其余戶僚外全部殲取消。2、電臺策鑒略：交通壤頻道或金弟鷹955電臺發(fā)泳布覆蓋幕全市范棚圍的項(xiàng)般目信息欺。3、紙媒策童略：以報(bào)化紙軟文的訂形式炒作潤雷鋒區(qū)的偉概念和區(qū)饞域生態(tài)環(huán)互境、教育裳資源等賣雄點(diǎn)。4、車身廣偉告：考慮偵選取火車量站發(fā)車經(jīng)廊五一大道間至汽車西賣站的公交斬線路。5、網(wǎng)絡(luò)策款略：項(xiàng)目者介紹，推迅廣、維護(hù)發(fā)項(xiàng)目形象派，活動(dòng)信探息告知。虛線執(zhí)行漠策略1、紅色為保留的自建戶外陣地。2、藍(lán)色為需要增加的戶外陣地。戶外陣鳴地分布鳳圖戶外活動(dòng)信息毛戶外生態(tài)信糠息戶外效果電臺項(xiàng)目前兇期主打臘雷鋒區(qū)爆區(qū)域概臘念及生普態(tài)環(huán)境疼市場引宗導(dǎo)；配合活殲動(dòng)進(jìn)行蠟活動(dòng)信燈息告知奔。1、報(bào)媒的痰投放時(shí)間精集中在房信交會(huì)、開礙盤以及開剖盤前一個(gè)熱月內(nèi)，預(yù)知計(jì)重點(diǎn)投愈放期為5月-6月份和8-9月份；2、軟文晴主要以代配合戶碼外的形爺式出現(xiàn)絞，炒作天雷鋒區(qū)籮的概念轉(zhuǎn)和區(qū)域督生態(tài)環(huán)放境、教荒育資源驗(yàn)以及階古段性活健動(dòng)等信捧息，強(qiáng)狐化影響臺力，增帆加記憶叫度。紙媒在市區(qū)協(xié)主要線甲路上投拒放公交懶巴士車合身廣告統(tǒng)，使項(xiàng)懼目宣傳艦信息活太躍在城脹市各大郊主干道汽上。流巷動(dòng)式、弱多頻次司傳播，快配合戶遺外廣告覽牌形成繁空中地?fù)屆嫘畔⒃L交通網(wǎng)什；車身效果網(wǎng)絡(luò)目的繼續(xù)延用0731的房產(chǎn)沫網(wǎng)絡(luò)平雪臺;將本案主凝頁發(fā)布在站網(wǎng)站首頁川平臺;網(wǎng)站主出頁定期光發(fā)布項(xiàng)沒目產(chǎn)品謠信息;在主頁依中成立奧**業(yè)張主論壇,聘請專映員定期黑維護(hù)、筒發(fā)布項(xiàng)好目信息航；對于論背壇中的客負(fù)面消揭息，由識專人負(fù)伙責(zé)搜集度，并采浙取信息針掩蓋戰(zhàn)追術(shù)處理單。實(shí)線2實(shí)線執(zhí)行該策略：將認(rèn)知午度轉(zhuǎn)化損成銷售升力執(zhí)行主題搖：產(chǎn)品、碰環(huán)境、價(jià)捧格、服務(wù)受眾面：疫開福區(qū)、冰岳麓區(qū)客纏戶1、事件營潛銷：樣板席景觀區(qū)開膽放；春交趣會(huì)；送樹凱活動(dòng)；交戚房活動(dòng)。2、市區(qū)礦接待點(diǎn)銀：針對求開福區(qū)禾、岳麓辯區(qū)設(shè)立捕市區(qū)接紐奉待點(diǎn)。3、現(xiàn)場包嫁裝：工地價(jià)圍墻、單迎體施工形押象、售樓教部內(nèi)裝及達(dá)樣板區(qū)景暢觀等方面周。4、指示地系統(tǒng)建療立：金割星大道挪、雷鋒啦大道至微現(xiàn)場的鈴交通指肯示牌。5、銷售巴團(tuán)隊(duì)建狼設(shè)：建燦立六大攀標(biāo)準(zhǔn)體瓶系。實(shí)線執(zhí)兆行策略“‘樹杯’起我止的新生正活”活是動(dòng)通過活動(dòng)吩擴(kuò)大項(xiàng)目廢知名度，蒸通過活動(dòng)傾傳遞綠色爸‘生態(tài)’想主題信息臺，提升項(xiàng)扣目生態(tài)品麻質(zhì)?；顒?dòng)與滲項(xiàng)目有材著直接位的聯(lián)想熱，能給甘客戶留陳下良好兩的美譽(yù)貧度；活動(dòng)勢能甘與銷售勢這能嫁接，陷拉升銷售棟勢頭。目的主題：狹**——‘樹’起我姓的新生活桂；活動(dòng)階債段內(nèi)容融：第一階柱段——送樹在3月12日植樹性節(jié)起至5月，對楚外免費(fèi)株發(fā)送印東有**攪產(chǎn)品信昌息及標(biāo)六號的小桐盆栽；第二階裂段——尋樹房交會(huì)誦開啟前員，通過莊宣傳渠睡道發(fā)布肚“尋樹碗”活動(dòng)沈告知信舞息；第三階雞段——換樹成功簽訂暢購房合同麻的客戶，服憑獲增的章小盆栽，汽到項(xiàng)目現(xiàn)厘場認(rèn)領(lǐng)一涌棵大樹，矛以客戶冠騰名?；顒?dòng)簡霸介第一階段怪送樹時(shí)間：2008年3月12日；地點(diǎn)：1+N售樓部；對象：門愿意參泡加活動(dòng)筍的人；內(nèi)容：寸對前來悲展臺登唇記參與繼活動(dòng)的敗客戶，揀免費(fèi)發(fā)有送小盆菌栽，每使人一盆貨，不可鑰重復(fù)認(rèn)蝴領(lǐng)。目的：擴(kuò)樸大項(xiàng)目知鮮名度。第二階段熔：尋樹時(shí)間：普房交會(huì)孔一周之瞇后；地點(diǎn)：現(xiàn)懂場售樓部章；對象：腐認(rèn)領(lǐng)了臘小盆栽攪的客戶號；內(nèi)容：蘋通過電祝話回訪坐、報(bào)廣擁、短信將通知等箭多種手舍段，制白造噱頭么尋樹——即邀請跟第一階擁段認(rèn)領(lǐng)駕了小盆費(fèi)栽的客獲戶現(xiàn)場哭看房。猶對認(rèn)領(lǐng)等樹中來千現(xiàn)場體涉驗(yàn)感受誕的意向蒙客戶進(jìn)享行跟蹤燥服務(wù)，洞并宣傳催下一階爪段活動(dòng)些信息及瞎項(xiàng)目產(chǎn)睜品信息計(jì)；目的：饑通過電石話回訪脖等手段符對認(rèn)領(lǐng)會(huì)小盆栽看的客戶活進(jìn)行目去標(biāo)客戶煙篩分，塊促動(dòng)客壺戶到項(xiàng)辛目現(xiàn)場墾體驗(yàn)感葵受。第三階微段，換今樹時(shí)間：開沃盤后10天內(nèi)；地點(diǎn)：現(xiàn)數(shù)場售樓部餡；對象：前趕期認(rèn)領(lǐng)了寬小樹苗，抬并且已經(jīng)稈購房的客碰戶；內(nèi)容：認(rèn)肉領(lǐng)了小盆襯栽的客戶魚，只要成來功簽訂購倡房合同，抗即可送一鮮棵樹給客呀戶。目標(biāo)：促朗進(jìn)銷售步悲伐，提升償項(xiàng)目品質(zhì)撐，為開盤緩強(qiáng)銷聚集概人氣。樣板區(qū)醫(yī)開放樣板區(qū)園喉林景觀、著指示系統(tǒng)題等必須完姐善完畢；園藝師、月保安等服拒務(wù)人員必揭須各就其到位；樣板房獨(dú)質(zhì)特賣點(diǎn)必域須得以突寄現(xiàn)，如入停戶花園等盒；樹立生態(tài)散大盤的生燥態(tài)樣板形按象；提升來扇訪客戶痛的現(xiàn)場收感受度留。通過抱樣板區(qū)極，感受眾三萬棵蟻樹的家豎園，激男發(fā)客戶志的潛在存心理需礦求，促招動(dòng)銷售叢；主題：愉三萬棵鐵樹的家狠園邀請籃您！地點(diǎn)：項(xiàng)賢目現(xiàn)場；對象：蓄遺水客戶；內(nèi)容：通需過短信、握紙媒等廣慢告手段，漏發(fā)出參觀襪樣板區(qū)的沈邀請；目標(biāo)：提域升項(xiàng)目生喊態(tài)品質(zhì)，酸促進(jìn)VIP卡銷售竿，進(jìn)一暮步鎖定寶客戶購鹿買意向豈?；顒?dòng)簡介交房服嚇務(wù)零投攻訴服務(wù)態(tài)歷度：精鳥心為客胳戶服務(wù)氣的意識統(tǒng)，但不腎卑不亢教育水平羨：大專以趣上親和力素質(zhì)要獎(jiǎng)求形象要求專業(yè)要肆求掌握房產(chǎn)塞專業(yè)知識鉛、了解金愁融、貿(mào)易細(xì)、風(fēng)水等俗各類知識具備豐富野的常規(guī)項(xiàng)客目銷售經(jīng)例驗(yàn)氣質(zhì)培訓(xùn)要求完善的接嶄待禮儀、暑形象著裝沸培訓(xùn)系統(tǒng)的邁專業(yè)知任識、其反他知識名培訓(xùn)入口、?？傑?、售樓煤處、看房犁車、示范脊單位全程余提供服務(wù)專業(yè)物業(yè)蛋管理公司驗(yàn)銷售期配倉合一組客戶蛙，將有1名銷售顧英問+1名物業(yè)同服務(wù)人頑員提供雕服務(wù)物業(yè)服務(wù)客戶投猛訴投訴解決努及時(shí)性：訓(xùn)小問題當(dāng)逃場回復(fù)，諷重大事項(xiàng)2日內(nèi)回復(fù)實(shí)行監(jiān)蓋督機(jī)制混，建立怨客戶投罰訴服務(wù)置熱線投訴解決睡保障性：奴案場經(jīng)理+客服專虧員+客服經(jīng)理+分管副宏總定點(diǎn)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目周邊蝦農(nóng)家樂的杰客戶多于盜本案目標(biāo)目客戶重合隊(duì)；選擇項(xiàng)目漆周邊的娛酬樂場所進(jìn)矛行聯(lián)盟合洽作，在現(xiàn)勾場擺放宣說傳單頁、失戶型圖等放物料，顯濫目位置張鬧貼海報(bào)，挖促動(dòng)客戶聯(lián)前去現(xiàn)場砌體驗(yàn)感受港。布點(diǎn)休閑景區(qū)點(diǎn)名稱地址項(xiàng)目特色千龍湖生態(tài)旅游度假區(qū)望城縣格塘鄉(xiāng)千龍湖水上娛樂、康體健身、會(huì)議接待、餐飲垂釣等真人橋農(nóng)家樂項(xiàng)目區(qū)1.

銀杏山莊2.真人橋度假村3.德雅漁村4.楊梅塘農(nóng)家樂望城縣雷鋒鎮(zhèn)真人橋村無公害蔬菜、餐飲垂釣、會(huì)議接待、娛樂休閑、健身等錦繡生態(tài)農(nóng)莊望城縣雷鋒大道9.9公里處會(huì)議接待、餐飲垂釣、客房、康體健身、娛樂休閑百果園望城縣雷鋒大道7公里處賞果、品茶、餐飲垂釣、娛樂休閑休閑景區(qū)點(diǎn)名稱地址項(xiàng)目特色古村農(nóng)業(yè)生態(tài)游望城縣白箬鋪鎮(zhèn)古村珍稀動(dòng)植物觀賞、、餐飲垂釣、會(huì)議接待、客房、娛樂、露營燒烤三木園林望城縣雷鋒大道旁園藝、垂釣餐飲、棋牌泥香生態(tài)山莊望城縣黃金鄉(xiāng)香橋村書畫交流、垂釣餐飲、棋牌羅漢壩農(nóng)家樂望城縣橋驛鎮(zhèn)黑麋峰登山狩獵、棋牌、客房烏龍山莊望城縣高塘嶺鎮(zhèn)烏山腳下登山狩獵、垂釣餐飲、棋棋牌娛樂、客房短信通過前匯期分析澇，2008年短信棍重點(diǎn)投避放區(qū)域談扎根岳桑麓區(qū)、蠶開福區(qū)軋、天心哀區(qū)，配魂合活動(dòng)達(dá)有針對俘性的進(jìn)茅行定點(diǎn)聰信息轟測炸。岳麓區(qū)開福區(qū)天心區(qū)定點(diǎn)傳播短信信逗息轟炸主題節(jié)假日及印項(xiàng)目主要杠節(jié)點(diǎn)設(shè)定糖投放時(shí)間群，以項(xiàng)目極生態(tài)信息串或階段執(zhí)霜行活動(dòng)為框內(nèi)容，投邪放的對象想以年齡為25-4匆5歲的客戶咱為主。短信廣告投放計(jì)劃表媒介時(shí)間條數(shù)主要內(nèi)容2月2000條春節(jié)問候（自發(fā)）3月5萬樣板區(qū)開放信息3月5萬”樹“起我的新生活活動(dòng)告知信息5月10萬尋樹告知信息6月10萬換樹活動(dòng)信息6月10萬開盤信息短信6月底只針對業(yè)主交房活動(dòng)1+N售樓部傲更換目的提升市叮區(qū)售樓訪部上門久來訪量饒；分解售樓闖部組織功錘能，深入僚目標(biāo)客戶墾存在區(qū)域吃，直接滲花透傳播信議息；降低售樓遭部租金。以家樂福殲或平和堂象為中心重兵新選址一珍個(gè)市區(qū)售膏樓部，面顏積縮小控溪制在50—8粉0平方米胖左右，被租金控脈制在每勞月3萬元以內(nèi)卵；通過對鵝成交客膜戶的分吵析得知屈市區(qū)客普戶群主柱要分布束在開福室區(qū)與岳毅麓區(qū)，廳所以在活這兩個(gè)度區(qū)域內(nèi)德的老式歉居民社掩區(qū)設(shè)立N個(gè)固定門揉店作為短秀期售樓點(diǎn)唇，總費(fèi)用騾控制在1萬元以牙內(nèi)。每2個(gè)月進(jìn)行善流動(dòng)。調(diào)整方營案：“1+N與”售樓點(diǎn)湘江一橋湘江二除橋三汊磯響大橋市政府楓林路岳麓大道雷鋒大掏道金星大道西站**西二環(huán)望城坡商妖圈溁灣鎮(zhèn)商也圈觀沙嶺將商圈芙蓉路開福區(qū)家樂福開福區(qū)艇商圈商圈大型社區(qū)布點(diǎn)交通指示鳳牌形象攔截餐：交通指勉示牌上有才基本的項(xiàng)翼目信息，牽承載基礎(chǔ)琴的信息宣喂傳作用，漆對沿線周肥邊樓盤客竟戶具有攔劇截作用；交通引導(dǎo)時(shí)：從玫瑰還園到本案藥沿線無法問安裝道旗扣，所以使某用交通指練示牌作為元外部引導(dǎo)巾系統(tǒng)。**旺旺路堂口同心路二馬路雷鋒大沉道路口普瑞溫泉叼路口臥龍灣雷鋒東路郭亮中路望城縣雷峰大毫道金星大弟道交通指示牌位置點(diǎn)布點(diǎn)1，案場猛接待標(biāo)吹準(zhǔn)化。2，產(chǎn)品介出紹專業(yè)化羞。3，工作流省程程序化慣。4，整體素掃質(zhì)加強(qiáng)化叢。5，團(tuán)隊(duì)管代理規(guī)范化嶼。6，團(tuán)隊(duì)嶺協(xié)作一畝體化。銷售團(tuán)剝隊(duì)建設(shè)銷售團(tuán)隊(duì)出貨計(jì)劃工程進(jìn)朋度表細(xì)分目錄可售面積預(yù)計(jì)均價(jià)可售總銷成銷任務(wù)銷售證取得時(shí)間一期A區(qū)住宅10115.6234003463萬3463萬2007-8-3一期B-E區(qū)住宅190000.00250047500萬45000萬2008-4-30一期F區(qū)小高層54000.00250013500萬10000萬2008-10-15一期B、C區(qū)商業(yè)6585.7450003293萬2500萬2008-4-30合計(jì)260701.36/67756萬60963萬/第二批第一批第三批第四批A區(qū)剩余分批出雨貨計(jì)劃推案原則辦：1、根據(jù)工購程節(jié)點(diǎn),以及客捏戶積累五量，分罵批分組生團(tuán)推案添；2、每批好輝、中、差富產(chǎn)品組合堆推案，客怖戶含蓋面外廣，保證復(fù)去化率；3、組團(tuán)相廚對較差后秘推，以獲虹得該區(qū)域率價(jià)格提升4、保留部塔分最佳位內(nèi)置最后推譽(yù)，以實(shí)現(xiàn)漂該區(qū)域價(jià)懶格提升。2008年出貨菌計(jì)劃批次出貨時(shí)間分區(qū)情況產(chǎn)品細(xì)分套數(shù)面積備注二房三房四房別墅剩余3-5月A區(qū)(1)90(16)3031(3)440(18)362238718307年剩余房源一批5-12月CDE區(qū)（112）9957(224)28620(48)7889（30）624241452708二批7-12月CDE區(qū)（70）6223（220）29160（172）27628（39）804350171054三批9-12月DE區(qū)（138）12128（208）27057（52）8542（51）1067644958408四批11-12月F區(qū)（249）22347（323）38290//57260637小高層合計(jì)（570）50745（991）126158（275）44499（138）285831974249990分批房趙源戶型濕比例分寫析2008年月度出姓貨計(jì)劃區(qū)域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計(jì)A區(qū)剩余50%3592㎡30%2155㎡20%1437㎡/////100%7183㎡一批//開盤40%21083㎡40%21083㎡10%5271㎡5%3635㎡5%2635㎡///100%52707.4㎡二批////加推40%28422㎡30%21316㎡10%7105㎡5%3553㎡5%3553㎡5%3553㎡95%67502㎡三批/////加推35%20411㎡30%17521㎡15%8760㎡10%5840㎡90%52562㎡四批//////開盤40%24255㎡30%18191㎡70%42446㎡合計(jì)3592㎡2155㎡22520㎡21083㎡33693㎡24951㎡30151㎡21074㎡36568㎡27584㎡92%223371㎡賣卡方案呆和預(yù)判意向客配戶篩分腿方案VIP卡1000元/張金卡2萬/張由于工程額形象不理流想,所以開薯盤前期孟賣100吐0元的VIP卡;購卡門秒檻低,最大量握獲取意炸向客戶;在開盤前收一個(gè)月,將VIP卡升級取為2萬元金卡,作為客拴戶篩分移的方法,有效把握癥目標(biāo)客戶;凡辦理金卡的會(huì)員，旬購卡費(fèi)可撲抵扣房款挨，且限購骨一套物業(yè)密?？上硎苊髻彿空劭蹆?yōu)惠?？赏丝▋?yōu)，僅限它開盤后俯。首次開盤若通過升級海金卡進(jìn)行史意向客戶梨篩分方案序號售卡情況售卡數(shù)量推出房源數(shù)量一優(yōu)大于1250張一批房源414套全推二良大于900張推出300套房源三中大于600張推出200套房源四差小于300張推出100套房源本項(xiàng)目金團(tuán)卡客戶成宋交率一般缺可達(dá)到3進(jìn)1。通過對灶四種售卡貨情況的分宴析，可推輔斷出不同要階段的產(chǎn)浴品出貨量哨及銷售情運(yùn)況預(yù)判。項(xiàng)目一期縮慧銷售階段退安排（理急想狀態(tài)下耽）時(shí)間2008年1