北京房地產(chǎn)市場開發(fā)的管理趨勢

華潤置地整合北京一、二、三級房地產(chǎn)市場商業(yè)方案關(guān)鍵詞：資源重組資本運作分散式自選公寓?二○○二年三月目錄１.工程內(nèi)容簡介２.市場行業(yè)趨勢分析２．１北京房地產(chǎn)開發(fā)市場２．１．１北京房地產(chǎn)開發(fā)市場趨勢２.１.２北京的房價和購置人群２．１.３北京市民購房心態(tài)和市場差距２.２北京市存量房市場２.３北京市租賃市場２.３.１北京市租賃市場熱點和難點２．３.２北京的民宅租賃熱點２.３.３中介新舉措２．３．４影響北京各城區(qū)租房價格的因素３.華潤系各公司的內(nèi)在需求３.１華潤集團的需要３.２華潤置地的需求３．３華潤物業(yè)的需求工程方案框架４.１根本流程４.２機構(gòu)設(shè)置和任務(wù)４.３與“零首付〞方案比較４.３.１原有方案的難點４.３．２現(xiàn)有方案的優(yōu)點５.財務(wù)分析和比照分析６.風(fēng)險分析及控制６.１政策法律風(fēng)險６.２收購風(fēng)險６.３租賃風(fēng)險６.４效勞風(fēng)險７融資說明７.１融資額度及資金使用方案７.２工程公司的組建與股份分配７.３投資方的退出方式７.４關(guān)于公司業(yè)務(wù)有關(guān)稅收和公司可能享受政府提供的優(yōu)惠政策８附件：資料來源８.１出租房屋應(yīng)交哪些稅？８.２北京份租房價格參考值８．３房屋租賃市場存在的問題工程內(nèi)容簡介隨著北京申奧成功、北京CBＤ方案的出臺、中國參加ＷTO成功等利好消息的刺激，北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出前所未有的“繁榮〞景象,然而２０００年大量權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：熱鬧的是開發(fā)商和愛湊熱鬧的各類媒體，消費者和整個消費市場卻保持著一種“可怕的冷靜〞,市場前景不容樂觀。需求拉動和本錢推動致使北京房價居高不下,從根本上說決定房價升降的最終因素是供給與需求，土地供給量的增加和“三外〞企業(yè)的加盟,將極大地改變市場供求關(guān)系，預(yù)計大約到２００２年下半年,商品房的供給量有可能要大過需求量，屆時房價下降趨勢將會顯現(xiàn)出來。華潤收購老華遠資產(chǎn)和工程的同時也接收了老華遠的債務(wù)和人員。老華遠是國企,在體制上存在著很多弊端,轉(zhuǎn)型是一個緩慢和艱巨的過程，更重要的是有著龐大機構(gòu)的的華潤置地的主要經(jīng)濟支撐是房地產(chǎn)開發(fā)，一旦北京房地產(chǎn)市場的變動，主營業(yè)務(wù)必將會受到很大的影響，主營收入和利潤將無法支持整個華潤置地的整體成長,華潤置地目前急待解決的問題是建立新體制和尋找新的利潤支撐點。本商業(yè)方案是虛擬一家華潤系的投資效勞型公司,立足北京華潤置地的物業(yè)公司現(xiàn)有分散在北京各工程的效勞人員和其他物質(zhì)資源，借助華潤置地的品牌和華潤集團雄厚的資金實力，代付購房客戶首付款的方式來置換客戶原有的住房的經(jīng)營權(quán)，一邊消化自身工程的存量房，一邊組建華潤的“分散式旅館〞。這將是一種通過將先進技術(shù)手段和效勞理念嫁接而產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)的全新房地產(chǎn)資本運作模式。華潤置地如果能實施這個工程將會：１、通過解除購房者購房首期款的壓力,釋放購置力,使華潤置地在一級市場上掌握比北京其他開發(fā)商更短的銷售周期,加快現(xiàn)有工程存量房的銷售,快速回籠資金投入下一輪的開發(fā)和土地儲藏，降低投資風(fēng)險,提高投資收益。２、同時可以在二、三級市場上樹立起華潤品牌，打造出完整的產(chǎn)業(yè)鏈，相互輝映。將一級市場上出售所產(chǎn)生的短期收益和三級市場上出租所產(chǎn)生的長期收益結(jié)合起來，使華潤置地資金流回收更為穩(wěn)定,減少一級市場波動對于華潤置地的影響。３、最重要的是將華潤集團現(xiàn)有資源重新組合，以其他房地產(chǎn)開發(fā)商不可復(fù)制的優(yōu)勢而領(lǐng)先于同行，將房地產(chǎn)投資和經(jīng)營組合成華潤置地除房地產(chǎn)開發(fā)外的第二個利潤支撐點。目前看來，華潤集團是最有可能實施本方案的,如果華潤不能實施,就需要選擇有較多后續(xù)開發(fā)工程的、在北京市民心中有品牌形象的,在業(yè)內(nèi)有號召力的,有強大金融資本作后盾的開發(fā)企業(yè)。本方案中的公司是一家虛擬的華潤系的新成立的公司,從事房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)經(jīng)營，通過組建和經(jīng)營華潤的“分散式旅館〞，成為北京乃至全國最大的二手房租賃經(jīng)營商,然后組建房地產(chǎn)投資基金，按其模式在上海廣州等城市復(fù)制,另外可以收購銀行不良資產(chǎn)，進入不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域。市場行業(yè)趨勢分析２.１北京房地產(chǎn)開發(fā)市場目前，北京市人均住房使用面積大約在１５平方米以上。按照北京“十五〞期間規(guī)劃，到２００５年北京要總計竣工住宅４０００萬平方米以上，５年后北京人均住房使用面積將到達１８平方米。人均住房使用面積的增加３平方米，一局部是外來人口購置新房,還有一局部較具經(jīng)濟實力的人那么是購置第二居所，以及政府對危舊房拆遷實行貨幣補償所發(fā)動出來的購置力。２．１.１北京房地產(chǎn)開發(fā)市場形勢分析北京樓市在經(jīng)歷３-４年的高速開展之后已經(jīng)進入盤整期，２００１年的開發(fā)量在２０００年的根底上增加了１００％，但銷售量同比增長只有２２%；２００１年１-９月份總銷售出４３０．６４萬平方米，銷售額為２０７.４億元，與２０００年相比增長率分別為：１８．７％和３８.６%,同前幾年的增長率相比增長勢頭明顯衰減。這些數(shù)據(jù)從不同角度指向同一個事實：以住宅為主角的本輪樓市正走向鈍化,北京樓市逐漸邁向徘徊期。目前北京在售工程在超過８００個，２０００年的還沒有消化掉，２００１年又上市３００個新盤。根據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)２００１年１-９月份北京市累計實現(xiàn)住宅銷售３６４.９萬平方米,同比增長４１.１%；實現(xiàn)銷售４０８.５萬平方米,同比增長１６．５%,增幅比１-８月回落４.４％；完成開發(fā)土地面積４９３.２萬平方米,同比增長２倍；購置土地面積３９９.７萬平方米，增長２.３倍。這些數(shù)據(jù)說明住宅市場總體銷量下滑,今后一段時間新開工的規(guī)模不斷擴大,市場供給繼續(xù)增加。２.１.２北京的房價和購置人群據(jù)國家統(tǒng)計局投資司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示；北京的房子含“金〞量最高,平均銷售價格為３９９５元／平方米，比位居第二的上海市房價高出２７.６％(上海為３１３０元/平方米〕。另據(jù)北京市統(tǒng)計局對２０００年北京商品住宅價格的統(tǒng)計測算：每平方米售價為４５５７元,盡管較之前年的４７８６元/平方米下降了４.８％,造成北京房價居高不下有一些市場因素,但從根本上說決定房價升降的最終因素是供給與需求。關(guān)鍵是看這一市場是否開放，是否有充分的自由競爭。從政府政策指向來看，增大土地供給量，加快完善經(jīng)濟適用房體系，降低市場準入門坎,其意圖都是希望將北京過高的房價降下來,并且這些舉措正在取得實效。自２０００年以來，北京商品房的價格水平正在逐漸呈下降之勢,預(yù)計從２００１年下半年始,隨著新工程面市逐漸增多，其房價下降趨勢將更加明顯。按照北京房地產(chǎn)開發(fā)的運作周期推算,大約到２００２年下半年，將有大批新工程上市，屆時商品房的供給量有可能要大過需求量，市場競爭將日趨劇烈,開發(fā)商的利潤空間會被壓縮，一批工程可能要面臨經(jīng)營風(fēng)險，商品房價格亦將向其合理價值回歸。資料一：中低價位：開展空間潛力巨大據(jù)北京典指最新統(tǒng)計,２００１年新開樓盤中均價在４５００元／平方米以下的中低價工程有１０９個,占全年新開盤工程總數(shù)的３９．７%，而且每個工程的面積普遍較大。４５００元以下的中低住宅主要分布在通州等京郊地區(qū)。購房者以工齡不長的年輕人為主。２００１年北京撤除危房８４萬平方米,６.９萬戶居民搬出危舊房屋，新建成２００萬平方米的經(jīng)濟適用住房,另外再開工建立３００萬平方米經(jīng)濟適用房。而且這種城市擴張的趨勢在人口增速不減、二手房市場清冷和政府內(nèi)城更新政策大力啟動之前很難停頓。預(yù)計２００２年會有大量亮麗的居住區(qū)出現(xiàn)在上述地區(qū)，吸引日趨成為市場主流的中低價消費者。中高價位：交易活潑競爭劇烈京城最活潑的樓盤多分布在這一價格范疇。據(jù)北京典指最新統(tǒng)計,４５００至７５００元/平方米的中高價位樓盤２００１年共開新盤１１５個，占新盤總數(shù)的４１．５%，主要分布于三四環(huán)周邊。與中低價位相比，中檔價位的主流消費群年齡段為３０歲以上，二次或?qū)掖钨彿空吲c首次置業(yè)者相比比例要大。由于前兩年開發(fā)的工程的存量和２００１年又增加的產(chǎn)品，中高價位市場在２００１年年末市場反映趨冷。為了找到差異市場,開發(fā)商不斷作出調(diào)整,大局部增加投入向７５００元以上分流。２００２年是中高價位住宅的品質(zhì)年,產(chǎn)品的惟一性是其制勝的法寶。高價位：金領(lǐng)階層追逐時尚２００１年７５００元/平方米以上新開盤的高價位工程共５２個，占總量的１８.８%，其中１００００元/平方米以上的１５個。高價位樓盤多分布在東城、西城、崇文及朝陽區(qū)的內(nèi)城局部。高價位的構(gòu)成主要是因為占據(jù)了交通樞紐或商務(wù)區(qū)的黃金地段,設(shè)施高檔,配套齊全，娛樂文化生活豐富,并且向著高科技智能化、節(jié)能、環(huán)保、更大面積帶來的豐富的戶型功能以及周到的物業(yè)效勞轉(zhuǎn)變。該價位物業(yè)投資的買家較多,因此獨特的、能引領(lǐng)當(dāng)今居住潮流的物業(yè)會受到眾人的追捧，反之可能無人問津。這類物業(yè)高地價、高造價,以至于總價款額度大,銷售速度相對較慢，開發(fā)風(fēng)險較大。這就對開發(fā)企業(yè)提出更高要求，除了專業(yè)化以外，還須資金實力雄厚,抗得住高風(fēng)險。２.１.３北京市民購房心態(tài)和市場差距根據(jù)豐凱興信息咨詢公司近日對北京、上海、廣州三個大都市的７４９個家庭的購房行為進展了抽樣調(diào)查獲知,有３４%受訪北京家庭表示在過去半年購置過房屋或未來半年打算購房。在過去半年所購房中二手房為１７%，１８%的受訪家庭將來半年打算購房，其中５３%打算購置現(xiàn)房；二手房次之,占３３%；期房占１４%。據(jù)調(diào)查，在過去半年已購房屋中，為數(shù)最多的是具備２個臥室的房屋，占６０%；建筑面積為５０平方米及以下的占１８%,５１至１００平方米的占６２%,１０１至２００平方米的占１８％,平均為７３平方米；所購房屋中絕大多數(shù)為普通樓房,別墅僅占１%。由此可以看出，兩室一廳的普通中小戶型最受群眾的喜愛。調(diào)查顯示過去半年的已購住房，北京購房的平均花費最少，為１３.７萬元；北京購房平均花費較少的原因主要是以本錢價出賣的公房,其價格較低,所調(diào)查的已購住房中１０萬元以下的約占２/３,另外,也有二手房拉低價格的因素。未來半年購房有６７%的潛在購房戶選擇２０-５０萬元的價位,平均方案花費為２９.６萬元。需求金字塔供給金字塔據(jù)北京偉業(yè)參謀公司預(yù)測：由于前期北京房地產(chǎn)開發(fā)本錢的剛性，２００１年商品住宅市場的產(chǎn)品仍將以總價８０-１２０萬元的房子為主，這與市場主流客戶的總價３０－５０萬元的住宅需求不匹配，這個矛盾需要一段時間才能得以解決。２.２北京存量房市場在北京，從１９９９年１１月１５日公房可正式上市起,到２００１年２月底，總共申請上市的住房為２７００套，經(jīng)審核批準上市的是２３００多套,實際成交２１００多套,折合建筑面積１４萬多平方米。也就是說,從１９９９年１１月到現(xiàn)在近１年半的時間里，北京市存量房的交易量還不及上海市１９９８年３００萬平方米交易量的１/２０。上海市因存量房交易量巨大，所以其商品房的開發(fā)量和成交量要遠大于北京。由此推測,北京市居民住房消費的購置力尚未完全釋放出來。

一是北京舊公房出售有兩種價格，標準價和本錢價。按照規(guī)定,以標準價買的房上市前要征求原產(chǎn)權(quán)單位的意見。因為標準價格中的６%是歸原產(chǎn)權(quán)單位所有,只有９４％是歸個人所有。另外還有一規(guī)定,房屋出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購置權(quán),因而這局部以標準價購置的舊公房上市時出現(xiàn)一些原產(chǎn)權(quán)單位不積極配合的現(xiàn)象。

二是觀念上的誤差。準備將舊公房上市交易的人，往往容易按周邊商品房售價去定價。而想買舊房的人那么認為既然是舊房就應(yīng)大打折扣，這樣買賣雙方很難在價格上達成一致。

三是由于種種原因還有相當(dāng)一局部人買下舊公房后仍拿不到產(chǎn)權(quán)證，不能進入交易程序。

四是交易雙方交納的相關(guān)稅費過高。而賣房人盡管居住一年以上可免營業(yè)稅,但還要交所得稅、手續(xù)費、附加費、城市維護費等,加在一起稅費頗高。再有在收益分配上，按有關(guān)規(guī)定每平方米售價在４０００至５０００元之間的二手房,售房人要和原產(chǎn)權(quán)單位八二分帳；每平方米售價超過５０００元的二手房,售房人和原產(chǎn)權(quán)單位五五分帳,這樣總體算下來,人們在計算賣舊買新是否劃得來時,認為得不償失。五是北京住房供給體系大致分兩塊,一局部屬北京房地局直管房屋；另一局部為中央國家機關(guān)各大部、委、局及下屬單位的所屬房屋。在這兩局部中又分企業(yè)單位和事業(yè)單位所屬房屋,因而在政策的制定、執(zhí)行、銜接方面缺乏協(xié)調(diào)性和一致性。

由于以上種種原因,致使北京房地產(chǎn)二、三級市場未能形成良性互動,仍有相當(dāng)數(shù)量的住房消費購置力尚未發(fā)動出來。在這方面較大程度地取決于政府的政策制定和執(zhí)行力度，據(jù)北京房地局官員透露已注意到市場所暴露出來的問題,正著手進展調(diào)研,其后將對有關(guān)政策作出一些調(diào)整。資料二空置房的危機一般認為,在開展中國家,為維持住宅市場的有效運作，住宅市場中存在４%～５%的空置率被視為是必須的。遵循上述判斷我國商品住宅空置率的原那么和判斷我國商品住宅空置率必須考慮的因素,國家統(tǒng)計局有關(guān)人士認為,我國目前比較適宜的商品住宅空置率應(yīng)在５％～１４%之間，商品住宅空置率在１４%～２０％之間為空置危險區(qū)。

從１９９５年開場,全國商品住宅空置面積每年以１０００多萬平方米的速度在遞增。１９９９年末，全國商品房空置面積累計為９１２４萬平方米，其中商品住宅６７８７萬平方米，增長２２．５%；辦公樓８９５萬平方米,增長１３．７％；商業(yè)營業(yè)用房１４４２萬平方米，增長２５.７%。如果按三年竣工商品住宅總量(１９９７年～１９９９年３年的商品住宅竣工量即可供住宅數(shù)量為３.４６億平方米)來衡量,１９９９年的商品住宅空置率到達１９．６％。因此，我國目前商品住宅空置率水平較高,已處于空置危險期之間。２．３北京房地產(chǎn)租賃市場

因受求租客戶的求租階段性影響,北京市租賃市場一般分為淡季、旺季。旺季一般集中在每年的春節(jié)后和７、８、９三個月。大量的外地人進京工作，各大中專院校學(xué)生校外,外地學(xué)生留京開展,他們的租房需求令市場持續(xù)活潑。與往年不同的是，２００１年的租賃市場受拆遷工程影響，使得２００１年的市場行情一直保持較好的勢頭，堪稱月月都是旺季，可以預(yù)測在到２０２１年的幾年里北京的租賃市場將會保持良好和旺盛的需求。據(jù)建立部有關(guān)資料統(tǒng)計，目前房屋租賃當(dāng)事人向政府部門辦理房屋租賃登記備案的還不到實際房屋租賃量的３０%，也就是說，７０％以上的房屋未納入管理。大量房屋涌入隱性市場，既使政府稅收大量流失,又為外來流動人員非法租賃房屋提供了條件,特別是在城鄉(xiāng)結(jié)合部,還在某種程度上形成了社會不安定因素。

北京的民宅租賃熱點北京的民宅租賃中熱點區(qū)域的價格比普通區(qū)域要高，以一居為例，一般要５００元左右。２００１年的熱區(qū)域年初集中在國貿(mào)、中關(guān)村地區(qū),年中時亞運村悄然間也成為熱點。租賃熱點區(qū)域一般也是商務(wù)中心區(qū)域,求租人群眾多，社區(qū)環(huán)境完善。北京申奧成功，奧運概念也成為租賃熱點的催化劑。寫字樓市場的租金是變化,引起相關(guān)區(qū)域民宅租賃熱點的變化。價格回歸就是有升有降，而不是只升不降或只降不升。全年成交量以一、二居室為多，三居室成交量很少(占總成交量的８%左右〕。總的來說是熱點分散和轉(zhuǎn)移、價格有下降。２.３.２北京的房屋租賃市場特點

北京的房屋租賃稅費已經(jīng)大幅下調(diào),但房東們主動繳稅的還是不多,對此稅務(wù)部門目前查的不緊。房客是外地戶口，租房就應(yīng)去備案。但房客如果備案就要多交房租，房客不備案就要受罰，是處于不利地位。房東如果辦了兩證就不能避稅,在追繳不緊時是不會主動去繳。無論是否去備案，最后倒霉的是房客。北京的售房價格很高，租賃價格也很高。以國貿(mào)一帶的兩居室樓房為例，民宅二手房出售價格在２５到３０萬元。出租價格在每月１８００元左右，依此以簡單公式估算即１０年房租即為房價,房價=每月租金*１２*１０=１８００*１２*１０＝２１６０００,２１６０００-２５００００=-３４０００。從這里可以看出租房不如出售房屋得到的錢多，這里如果考慮到資金的時間價值，價差將會更大。求租者中個人求租比例較大,由于他們根本上都是單獨租用一套一居室房屋，因此市場上對一居室的需求比對兩居室、三居室的需求高得多,而能購上市出租的房源中，二居室是主要局部，這就導(dǎo)致一居室嚴重供不應(yīng)求,兩居室卻相對能夠滿足市場需求，從而形成一居室一直居高不下,而兩居室與一居室之間的差距拉不開的"怪＂現(xiàn)象。許多租房者對一居室是望而卻步，單獨租兩居又劃不來,這也是最近興起"合租＂的一個重要原因。２.３.３中介新舉措風(fēng)行全國的“房屋銀行〞是一種自益信托關(guān)系，即房東將房屋委托給“房屋銀行〞，由“房屋銀行〞全權(quán)處理房屋的出租事宜,“房屋銀行〞定期給房東支付房屋出租收益,房東那么以假設(shè)干天的房屋租金和每月房租的假設(shè)干比例作為報酬?！胺课葶y行〞應(yīng)盡可能地提高房租以獲得更多的效勞費，所以求租人盡管沒有交中介費用,但房租高了,中介費用等于含在房租中了，羊毛出在羊身上，還是一樣。“房屋銀行〞及類似業(yè)務(wù)中,辦理兩證是關(guān)鍵，在目前形式下辦理兩證還有許多困難。北京稅費相對全國其他地方還是較高,房主不愿去辦兩證交稅費。政策還是沒有明朗，使用權(quán)房能不能出租還無定論，不能辦兩證。這樣，大量房屋不能或不愿做〞房屋銀行〞式效勞。〞房屋銀行〞可能說是房屋租賃中介效勞的一個階段性產(chǎn)物,就目前來說對樹立公司形象大有好處，但能向何處去但很難說２.３．４影響北京各城區(qū)租房價格的因素

１、所在地段離市中心的距離一般來說，距離市中心越近的房屋租價越貴,離市中心越遠的房屋租價越低。二、三環(huán)以內(nèi)的房租水平一般比三環(huán)以外的同類房屋租價要高。

２、所在地段的商用寫字樓狀況。租房者選擇租房地點一般來說首要考慮離上班地點的遠近。大家都愿意在離辦公地點很近、交通方便的地方租房，這樣上下班在路上花費的時間比較少。如中關(guān)村、大北窯、國展地區(qū)，都是眾多公司辦公的聚集地,周邊地區(qū)的租房需求因此而很旺盛,該地區(qū)的租價明顯高于其他地段。

３、在地段的交通狀況。很多人選擇租房是為了能方便的上下班,因此有時寧愿租在相對較遠但交通方便的地段,卻不愿租在雖然離公司比較近，但交通不便的地方。地鐵沿線附近的房屋一般比同等地段非地鐵沿線的房屋租價高,公共汽車方便的地方比公共汽車難于到到達地方房屋租價高。

４、在地段居民區(qū)的密集程度。居民區(qū)密集的地段可供出租的房源數(shù)量比較多,因此租房價格相對要低一些。比方勁松地帶,雖然位置較好,離城中心很近，但因為房源很多，房主為能夠盡快出租房屋，房租相比其他類似地區(qū)偏低。３.華潤集團和華潤置地的需要３.１華潤集團的需要華潤對核心競爭力的要求是：第一,獨有,也就是獨特性〔exclusivｅ)。第二,業(yè)務(wù)有很強的防守性〔difenｓive〕，別人打不進來。第三，高利潤率的，特別是股東資金回報率一定是高過別人。第四,對客戶有附加價值,而沒有附加本錢。因此，華潤集團明確主營業(yè)務(wù),培養(yǎng)核心競爭力的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)架構(gòu)重組,明確了分銷、地產(chǎn)、科技、策略性投資為華潤集團的四項主業(yè)。股東價值和員工價值最大化是我們的核心價值觀。地產(chǎn)占了整個集團資產(chǎn)里面很大的一局部,華潤集團總資產(chǎn)６００億港幣中，有２００個億是地產(chǎn)業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在華潤集團手持１４０億港幣的現(xiàn)金從１９９７年下半年的金融危機到現(xiàn)在,除了啤酒和藥業(yè)，還沒有做什么大規(guī)模的投資,華潤集團想做成中國最大的地產(chǎn)公司，就會以增持華潤北京置地和萬科,把錢輸入到兩個公司里面去。但單純的房地產(chǎn)開發(fā)不滿足華潤對核心競爭力的第一、二要求，如果能和華潤的金融投資優(yōu)勢資源結(jié)合,拓展在房地產(chǎn)經(jīng)營和房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的業(yè)務(wù),將會形成華潤的新的利潤增長點，成為華潤不可復(fù)制的核心競爭力。３．２華潤置地的需要經(jīng)過多年的開拓進取，華潤置地〔北京〕股份已開展成為總資產(chǎn)近８０億元、凈資產(chǎn)近４０億元、共開發(fā)建立完成近５０個各種房地產(chǎn)工程,累計開發(fā)面積達２００萬平方米、年開復(fù)工量超過１００萬平方米的大型房地產(chǎn)公司,２００１年公司商品房銷售額突破３０億元，成為全國最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。?

但在評價成績的時候必須看到，名氣不能代表一切。對外,龐大而低效的員工隊伍，國企的工作作風(fēng)，銷售與售后的脫節(jié)已引起眾多業(yè)主的垢罵；對內(nèi),長期的市場繁榮已讓眾多的華潤人熱認為開發(fā)單一的利潤來源可以防范一切風(fēng)險可以躺在老大的位子上坐享其成。華潤置地需要以目前將要面對的困境為警,分流精簡人員,積極開展新業(yè)務(wù),培育新的利潤增長點。３.３華潤物業(yè)的需要

華潤置地與世邦魏理仕參謀公司關(guān)于華亭嘉園、華中園兩個工程為期一年的物業(yè)參謀。華遠物業(yè)公司管理面積已超過１２０萬平方米，擁有１０００余人的專業(yè)隊伍，效勞類型全面、管理范圍廣泛。華潤置地希望通過有效地參謀管理來提高華潤物業(yè)的專業(yè)化管理水平、培養(yǎng)一支專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍,以提高客戶滿意度，打造“華潤物業(yè)〞品牌。但物業(yè)管理對于華潤置地來說只是一個輔助開發(fā)銷售的工具，不是一個能帶來收益的工具,所以不所重視,只有發(fā)揮自身特色選擇能產(chǎn)生利潤和現(xiàn)金流的工程才能在整個集團得到贏得贏得應(yīng)有的地位。４.方案框架４．１根本流程４．１.１評估階段評估客戶舊房的租賃合法性，評估客戶舊房的租賃價值４．１.２實施階段八成二十年按揭方式銷售華潤置地的商品房。根據(jù)相應(yīng)標準,用客戶舊房的長期租賃權(quán)交換購房的局部或者全部首期款。也可按客戶要求，用客戶舊房的短期租賃權(quán)質(zhì)押首期房款?；厥张f房交由物業(yè)公司集中經(jīng)營，物業(yè)公司每月向開發(fā)商交納固定收益。４．１.３經(jīng)營階段物業(yè)公司建網(wǎng)發(fā)布舊房信息，進展長短租期結(jié)合的租賃經(jīng)營。按區(qū)位、構(gòu)造、配套分等級，按裝修、配置、效勞分星級,制定標準租賃效勞價格，納入華潤物業(yè)租賃資源網(wǎng)。建立快速反響效勞中心，及時按客戶的需要提供所需各種必要的效勞。４.１.４交易完成階段如果客戶是用舊房的長期租賃權(quán)交換局部或者全部的首期款,合同到期后,物業(yè)公司將房屋交還客戶。如果客戶是用舊房的短期使用權(quán)來質(zhì)押購房者房款首期的形式,客戶付清首期款,并支付相關(guān)維護管理費用，物業(yè)公司將房屋交還客戶；４.２機構(gòu)設(shè)置和任務(wù)信息處理中心(新成立)由８００呼叫中心和網(wǎng)站組成，處理客戶租賃咨詢,登錄信息,處理投訴等區(qū)域效勞中心〔抽調(diào)物業(yè)公司原有人員)建立東西南北四區(qū)域效勞站，并配置快速效勞車隊，處理由信息中心轉(zhuǎn)來的客戶各種需求信息，做到看房，評估，簽約，收款一條龍效勞物業(yè)效勞站(由華潤就近工程的物業(yè)管理人員〕負責(zé)房屋的物業(yè)維護、配送、家政等效勞４.３與“升級置業(yè)〞方案比較４.３.１原有方案的難點：交易雙方難以就舊房的評估價值達成一致,反而不利于銷售。因產(chǎn)權(quán)不完整的房屋不能交易,實際可以按“升級置業(yè)方案〞處置的房源沒有多少。回收的房屋按“升級置業(yè)方案〞處置，程序復(fù)雜周期長，涉及部門過多難以協(xié)調(diào)。４、銷售公司得為“升級置業(yè)方案〞新投入大量人力、物力,變成一個全能型的銷售公司，但會出現(xiàn)舊房的本錢過大，銷售人員為個人利益都愿賣新房而舊房出現(xiàn)積壓的情況。４．３.２現(xiàn)有方案的優(yōu)點：真正零首付,降低置業(yè)門檻這種置換方式對購房客戶而言，實際上是免去了二成的首付，以八折的價格就買到了新房,大大減輕了購置壓力；同時購房者沒有喪失自己舊房的所有權(quán)，對購房客戶的吸引力是不言而喻的。在和其他房地產(chǎn)商的競爭中,以這種置換方式促進銷售,絕對是銷售利器,表達出華潤置地的實力。加快資金回籠速度，提高資金利用率,降低開發(fā)風(fēng)險對開發(fā)公司而言,采用八成二十年按揭方式銷售華潤置地的商品房,８０%的銷售款可以在按揭手續(xù)完成后通過銀行迅速回籠,同時以少量資金控制大量房屋的經(jīng)營權(quán)。回收的房屋通過物業(yè)管理經(jīng)營，使其每月有固定收益，形成一個新的正向現(xiàn)金流。一旦采用這種置換模式將大大的加快資金周轉(zhuǎn)進度，使整個集團的資金占用的本錢大大降低。避開產(chǎn)權(quán)交易和過戶，降低交易本錢，積極控制房源資源，形成核心競爭力用評估物業(yè)的租賃價值代替評估物業(yè)的出售價值開展置換升級效勞。舊房使用權(quán)到期后,仍交還購房者。解決傳統(tǒng)置換業(yè)務(wù)中因客戶賣舊房稅費高導(dǎo)致的交易障礙。目前的房屋租賃效勞商如“我愛我家〞等最大的問題是房源短缺的問題。在北京市這種需求遠大于供給,出租房源嚴重缺乏的房屋租賃市場，誰能夠掌握房源,誰就能夠開展做大,而我們交易的房屋不存在權(quán)屬問題。使華潤物業(yè)成為北京市最大的房屋租賃效勞商,使華潤物業(yè)的業(yè)務(wù)同心多元化拓展,形成新的核心競爭力和新的利潤源。該方案能夠充分發(fā)揮華潤物業(yè)公司的優(yōu)勢目前華潤物業(yè)的主要優(yōu)勢是其物業(yè)管理隊伍的體系和規(guī)模。華潤物業(yè)公司管理面積已超過１２０萬平方米,擁有１０００余人的專業(yè)隊伍，效勞類型全面、管理范圍廣泛，完全有能力進展大規(guī)模的房屋租賃管理。與其他專業(yè)的租賃效勞公司相比，一方面,物業(yè)公司的空房管理能力和物業(yè)管理隊伍可以直接移植到二手房的管理中；另一方面，物業(yè)公司完全可以憑借現(xiàn)有管理的工程為依托，進展租賃經(jīng)營，而不必另外建立如“我愛我家〞等房屋租賃效勞商的連鎖店體系；第三，在此方案下,物業(yè)公司直接掌握舊房的租賃權(quán),不會象其他的房屋租賃效勞商擔(dān)憂房東和租客直接見面交易導(dǎo)致跳單,大大降低了交易難度。因此，即使是在房源規(guī)模一樣的條件下，物業(yè)公司也比其他房屋租賃效勞商具有明顯的本錢優(yōu)勢和管理優(yōu)勢。５.財務(wù)分析５.１財務(wù)預(yù)測的依據(jù)或假設(shè)：房屋租賃的各項稅費目前在１１.５％,例后經(jīng)過調(diào)整會在１０％以下房屋維護費為１０％公司經(jīng)營管理費用１０%采用本置換升級方法,以兩居室樓房為例，民宅二手房平均出售價格在２５萬元。出租價格在每月１５００元左右,以購房升級所需華潤產(chǎn)品價格２－２．５倍于舊房價格為計，擬購置市價６０萬商品房。５.２案例以華潤一年內(nèi)多銷售１０００套總價值６００００萬的房屋為例,年內(nèi)共回籠資金１０００×６０×８０%=４８０００萬假設(shè)每套房屋辦理銀行貸款周期為一個月,實際流動資金占壓不會超過１０００萬，如果采取內(nèi)部轉(zhuǎn)賬的方式,那么連１０００萬的周轉(zhuǎn)資金都可以節(jié)?。保埃埃啊粒叮啊粒玻埃?１２＝１０００萬回收歸華潤經(jīng)營使用的房屋價值１０００×２５=２５０００萬銷售回籠資金是一年內(nèi)陸續(xù)完成的,所以按平均半年折算,因加快回籠資金而減少財務(wù)費用〔４８０００×０.５－１０００)×５.０８％=１１５８．４萬以出租１０００套房平均按空置一個月算為例租賃總收入１０００×０.１５×１１=１６５０萬上繳稅收管理費１６５０×１１.５％=１８９.７５萬期間維護管理本錢１６５０×２０％=３３０萬毛利１６５０×６８．５％=１１３０.２５萬綜述：按現(xiàn)有華潤工程在售樓盤有１６０萬平方米,萬余套房子，且單〔總〕價高，銷售壓力巨大,在銷售期間如能有１０%采用新業(yè)務(wù)方式，將直接節(jié)省華潤置地財務(wù)本錢,并帶來經(jīng)營利潤和源源不斷的現(xiàn)金流,且不計掌控龐大的房源。６.風(fēng)險分析及控制６.１政策法律風(fēng)險置換舊房２０年的經(jīng)營使用權(quán)本身冒有很大的政策性的風(fēng)險，要做好精細的測算，考慮好所有可能會發(fā)生的法律糾紛，以便讓購房客戶在其方便的時候?qū)⒎课菔褂脵?quán)贖回，皆大歡喜。最重要的是在收購和贖回合同中必須明確最低的使用權(quán)年限和公司在經(jīng)營期間對房屋的維護和增值局部的補償。房屋租賃稅賦重是未來該工程經(jīng)營中必須考慮的大問題。據(jù)建立部的一個專項調(diào)查顯示：目前按現(xiàn)行稅法規(guī)定,個人私有房屋租賃和單位產(chǎn)權(quán)房屋租賃各有８項稅收。建立部指出,稅種過多、稅率設(shè)置不合理、稅率過高已成為當(dāng)前房屋租賃市場開展的瓶頸,為促進住房消費，必須改變房屋租賃市場“門檻〞太高的狀況,在２００２年上半年集中力量從根本上對現(xiàn)行房屋租賃稅收進展改革,在歸并稅種或合并稅率的根底上,設(shè)置一定的稅率幅度,明確統(tǒng)一減輕稅賦,簡化手續(xù)，將隱形房屋租賃市場引導(dǎo)到地面上來。６.２收購過程風(fēng)險６.２.１置換方案是否能得到小客戶的認可因為對于業(yè)主來說,最大的好處是８折買房又不會喪失對原有房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，只是房屋居住權(quán)〔經(jīng)營權(quán)〕的暫時轉(zhuǎn)移,未來可以贖回可進可退,容易得到業(yè)主的理解和支持。而且只要購房合同一旦簽訂,就發(fā)生房屋居住權(quán)〔經(jīng)營權(quán))的轉(zhuǎn)移，只至業(yè)主遷出,都可算作業(yè)主的租賃期，不用設(shè)等待期，消除了“升級置業(yè)〞方案中的房屋交付裝修的“真空期〞。６.２.２華潤自有開發(fā)的工程有限，代來的業(yè)務(wù)量也有限本工程的核心競爭能力是“華潤品牌+華潤資本＋華潤工程+華潤物管〞，同時擁有這四種能力的公司鳳毛麟角,所以市場潛在的跟隨者不多,但為了防止與“和記黃浦〞、“香港新世紀〞等超級開發(fā)商的正面競爭，為了防止出現(xiàn)“北京城建〞、“萬通實業(yè)〞等本地大開發(fā)商與其他金融資本的結(jié)合而推行于本方案類似的工程，我們要在工程快速推行到占領(lǐng)一定市場份額后，在保證消化華潤自身工程的前提下,與其他金融公司合作,向特定地產(chǎn)公司開放,組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，從根本上消除潛在對手。６．３租賃過程風(fēng)險６.３．１租賃市場的需求有多大北京常年有２００萬“北漂〞,是強大的需求人群,其工作生活不穩(wěn)定是他們的生存特色，在有限的經(jīng)濟條件下追求生活質(zhì)量是他們的生活態(tài)度。另外在京各高校的學(xué)生和各地中短期來京辦事的人員也是重點關(guān)注人群,目前市場需求遠遠大于供給，市場成長性很高。６.３.２與小中介和房屋銀行的競爭北京房地產(chǎn)中介市場混亂,小中介無法提供讓租賃客戶放心的效勞，房屋銀行沒有足夠的資金收購充足的房源，不能充分滿足租賃客戶的需求,至于“個性化〞的租賃市場目前尚是空白,正式華潤切入的時候。６.４效勞風(fēng)險按現(xiàn)有的市場行情和模式粗放式的經(jīng)營是極大的錯誤,要通過對客戶的全面的分析,做到個性化效勞,讓華潤的物業(yè)管理使每個待租的房屋都能得到增值,要讓“華潤物業(yè)＝品牌=高附加值〞,在這個工程中,便捷高素質(zhì)的物業(yè)管理效勞就是關(guān)鍵，就是核心競爭力產(chǎn)生高附加值。７融資說明７.１融資額度及資金使用方案為保證工程的實施，總的融資額度為２０００-３０００萬元,其中：１０００萬收購專用資金３００萬建網(wǎng)站和呼叫中心以及快速反響效勞車隊５００萬效勞配套資金，５００萬不可預(yù)見準備金７００萬流動資金７.２工程公司的組建與股份分配為實現(xiàn)本工程盡快推向市場,擬由投資方與公司管理層(工程倡導(dǎo)人〕共同組建工程公司。投資方占９０%股份，公司管理層占１０％股份。在工程公司需進一步增資擴股時,雙方均應(yīng)同意稀釋降低自己的股份,接納新的股東，以使公司措籌到足夠的開展資金。此外，為了更好地穩(wěn)定研發(fā)隊伍和留住公司主要骨干人員，在適當(dāng)時候,公司應(yīng)實行員工持股的鼓勵制度。投資方主要負責(zé)資本運作；管理層主要負責(zé)工程公司的市場營銷和日常經(jīng)營管理。７.３投資方的退出方式我們認為,假設(shè)條件成熟，可擇機將工程公司在境內(nèi)外上市；假設(shè)工程公司無法上市,投資方所持有的股份可向第三方轉(zhuǎn)讓股權(quán)。７.４關(guān)于公司業(yè)務(wù)有關(guān)稅收和公司可能享受政府提供的優(yōu)惠政策我們確信本工程一旦推向市場,工程公司將極有時機成為市場主導(dǎo)者，在取得國家相關(guān)部門的認可和支持的情況下，極有可能享受減免稅收優(yōu)惠政策；８．附件：資料來源８.１出租房屋應(yīng)交哪些稅？當(dāng)前，單位和個人出租房屋的現(xiàn)象極為普遍。但出租過程中的納稅總是不容無視,根據(jù)國家有關(guān)稅收政策、法律法規(guī)規(guī)定,房屋出租者需繳納的稅種主要有以下幾種：

１.房產(chǎn)稅。擁有房屋產(chǎn)權(quán)并在房產(chǎn)稅開征范圍內(nèi)出租房屋者,假設(shè)是企業(yè)或自收自支事業(yè)單位,就以所出租房屋的房產(chǎn)原值扣除１０％-３０%后的余值為計稅依據(jù),按１．２%的稅率繳納房產(chǎn)稅；假設(shè)是行政機關(guān)、全額或差額撥款事業(yè)單位、人民團體、軍隊、房屋管理部門或個人，那么以租金收入為計稅依據(jù)，按１２％的稅率繳納房產(chǎn)稅。

２．城鎮(zhèn)土地使用稅。擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人在許可范圍內(nèi)出租房屋應(yīng)按房屋(含出租的院落〕面積。依照土地等級及適用的等級稅額，計算并繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，對于私有房產(chǎn)主將房屋出租給個人居住，凡經(jīng)房管部門備案并執(zhí)行房管部門所規(guī)定租金標準的，按國家規(guī)定現(xiàn)暫緩征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

３.營業(yè)稅，出租房屋的單位和個人應(yīng)以租金收入為計稅依據(jù),按５%的稅率繳納營業(yè)稅，個人出租月租金收入在８００元以下的，免征營業(yè)稅。

４．城市維護建立