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文檔簡介
隨風飄落隨風飄落隨風飄落商丘市夏邑縣地塊調(diào)查分析報告第一部分項目地塊概況地塊位置項目位于夏邑縣北一環(huán)與二環(huán)路之間,北臨北二環(huán),南臨北一環(huán),西邊為民房,東邊規(guī)劃路暫未開通。地塊現(xiàn)狀項目總占地35840平方米,其中14667平方米土地已轉(zhuǎn)化為住宅開發(fā)用地,剩余21173平方米仍為德信集團工業(yè)用地。地塊平整方正,三面臨路,通達性較好,但周邊相關(guān)配套尚不完善。周邊環(huán)境北一環(huán)和北二環(huán)路都是城市主干道,且路面狀況、寬度、綠化在夏邑縣相對較好。北二環(huán)路從項目處往東,沿路有電信夏邑分公司、司法局、審記局、統(tǒng)計局、人事局、法院等多個政府部門,目前北二環(huán)路是夏邑縣的行政路之一。項目一公里范圍內(nèi)分布有一中、職教中心、盛源中學、孔祖中學、城關(guān)一小、城關(guān)三小、梁源中學、梁源學校、雪楓幼兒園等教育單位;有人民醫(yī)院等醫(yī)療單位;沿北二環(huán)向東200米左右的盛世·都市名家是目前夏邑縣目前規(guī)模相對較大的高檔樓盤之一。四、綜述項目地塊狀況良好,交通便利,周邊環(huán)境相對較好,但項目剩余21173平方米土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換與項目東面政府規(guī)劃路的開通也是項目操作中要重點解決的問題。其次部分夏邑概述1、位置、面積及行政區(qū)劃夏邑縣位于河南省東部,沱河上游,處于豫、魯、蘇、皖四省交界區(qū),東部和南部與永城市為鄰,西部和北部與虞城縣接壤,西南部與安徽毫州市交界,東北部與安徽碭山縣毗連。西至鄭州270公里,東抵徐州120公里。依隴海,南臨江淮,東接云港,西連京九,是京九經(jīng)濟開發(fā)帶的重要組成部分和黃金樞紐。夏邑總面積1470平方公里,人口113萬,其中城區(qū)人口13萬左右。夏邑縣轄8個鎮(zhèn)、16個鄉(xiāng):城關(guān)鎮(zhèn)、會亭鎮(zhèn)、車站鎮(zhèn)、李集鎮(zhèn)、楊集鎮(zhèn)、馬頭鎮(zhèn)、韓道口鎮(zhèn)、濟陽鎮(zhèn);北鎮(zhèn)鄉(xiāng)、歧河鄉(xiāng)、火店鄉(xiāng)、中峰鄉(xiāng)、羅莊鄉(xiāng)、孔莊鄉(xiāng)、業(yè)廟鄉(xiāng)、何營鄉(xiāng)、駱集鄉(xiāng)、王集鄉(xiāng)、太平鄉(xiāng)、郭店鄉(xiāng)、桑堌鄉(xiāng)、曹集鄉(xiāng)、劉店集鄉(xiāng)、胡橋鄉(xiāng)。2、交通區(qū)位夏邑距京九、隴海鐵路交叉的黃金十字架僅40公里,隴海鐵路、霍連高速大路、310國道、商宿大路在境內(nèi)縱橫交叉,四通八達的交通網(wǎng)遍及城鄉(xiāng)。大路總里程372公里,大路密度每百平方公里25.5公里。有省道3條,全長76公里,縣鄉(xiāng)道全長296公里。橋梁73座,1770延米,鄉(xiāng)大路晴雨暢通。664個行政村通汽車。北部有隴海鐵路12公里,地方鐵路商芒路經(jīng)境內(nèi)48公里。3、文化教育及醫(yī)療衛(wèi)生夏邑縣有各類學校642所,其中中專3所,高級中學7所,學校65所,學校567所,在校同學26.85萬人。其中夏邑縣重點高中是省內(nèi)升學率最高的重點高中之一。全縣有衛(wèi)生氣構(gòu)33個,衛(wèi)生技術(shù)人員2652人,擁有病床位1925張。夏邑體育工作成果顯著,被國家體育總局命名為“全國武術(shù)之鄉(xiāng)”。4、國民經(jīng)濟國內(nèi)生產(chǎn)總值160253萬元,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值1574元。全縣擁有農(nóng)機、工業(yè)品、農(nóng)資、糧油等10多個商品批發(fā)市場,是豫、魯、蘇、皖結(jié)合部重要的物資商品集散地。夏邑是國家商品糧基地縣、優(yōu)質(zhì)棉基地縣、優(yōu)質(zhì)蘋果基地縣、秸稈養(yǎng)牛示范縣、瘦肉型豬基地縣、山羊板皮出口基地縣、全國平原綠化達標縣和省水利建設(shè)先進縣。夏邑是全國四大石棉生產(chǎn)基地之一,是全國絲織地毯、抽紗刺繡生產(chǎn)出口基地和全國最大的打火機生產(chǎn)基地。正在開發(fā)的永(城)夏(邑)煤田儲量達100億噸,是全國六大無煙煤基地之一。夏邑工業(yè)已形成以釀造、化工、鑄造、電纜、食品、建材、機械、糧棉、木材加工等為主的工業(yè)體系。全縣現(xiàn)有淮海鑄造、味源生物、大富豪酒業(yè)、新星啤酒、華泰農(nóng)藥、雪楓粉業(yè)、德信集團、億路電纜、華鵬棉業(yè)、鄭氏化工、新九火機、恒泰木業(yè)等10余家重點企業(yè),一批具有肯定規(guī)格的工業(yè)項目正在興建。全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已進展到6000多家,從業(yè)人員達20萬人。球墨鑄件、骨粒骨粉、皮毛制品、絲織地毯、抽紗刺繡、和服腰帶等10多個產(chǎn)品出口20多個國家和地區(qū)。5、綜述夏邑縣經(jīng)濟在商丘市相對較好,但經(jīng)濟總量和消費水平不高,城市進展比較緩慢,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)所占比例仍舊很高,且工業(yè)基本是勞動密集型產(chǎn)業(yè),技術(shù)型企業(yè)較少,從而會使夏邑縣將來經(jīng)濟進展比較平緩。第三部分夏邑房地產(chǎn)市場概述一、夏邑房地產(chǎn)成長歷史--夏邑縣房地產(chǎn)市場進展只是近3年的事,經(jīng)受了從小規(guī)模自發(fā)開發(fā)到成規(guī)摸社區(qū)的消滅。在大盤的拉動下,從06年底到07年初價格消滅了跳動性成長。1、成長過程[2006年以前起步階段]——在城市改造過程中,城市中心自發(fā)消滅一些小規(guī)模的商品房,以3棟以下居多——基本沒有外地開發(fā)商進入,其間消滅一些早期的項目,例如2005年消滅的衛(wèi)康花園等——產(chǎn)品設(shè)計落后,銷售方法單一[2006--2007年大盤拉動進展階段]——外地開發(fā)商介入,推動了住區(qū)品質(zhì)的快速提升——以都市名家和中心尚城的開發(fā)為標志,相對高檔的大規(guī)模小區(qū)消滅,與以往項目形成價差——在此相對高檔的大盤價格的拉動下,原本銷售不暢的其他小規(guī)模樓盤快速去化,而且價格在大盤增長幅度下也進行了相應(yīng)提升2、價格成長——在2006年以前,夏邑的房地產(chǎn)進展只是處于自發(fā)性的初級階段,在城市建設(shè)中消滅了小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā),需求基本以自住為主,價格相對較低,多數(shù)為700元/平米以下的價格——2006年下半年都市名家的消滅到2007年中心尚城的入市,相對較大的規(guī)模和相對較高的品質(zhì)感,直接帶動夏邑縣房價的第一次跳動性進展,稍具規(guī)模樓盤的房價已達到1200左右。——近幾年,夏邑縣城市道路、綠化、休閑等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進展緩慢,城市環(huán)境較差,栗城廣場等一批市政建設(shè)的擱置都反映了夏邑縣本身城市建設(shè)的滯后性;另一方面,夏邑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)比例過大,工業(yè)結(jié)構(gòu)中仍以低科技含量的加工制造業(yè)為主,短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)變。在大盤帶動后價格消滅的第一次價格躍升之后,夏邑縣房地產(chǎn)的進展短期內(nèi)沒有城市建設(shè)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的支撐,下一步價格成長會相對平緩。項目200520062007衛(wèi)康花園600————書香名邸——10001328淮海花園——9561200都市名家——11001300中心尚城————1280二、夏邑房地產(chǎn)現(xiàn)狀綜述1、目前尚處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段從夏邑縣的房地產(chǎn)開發(fā)覺況來看,夏邑縣的房地產(chǎn)進展尚處于起步階段,且規(guī)模都較小。2、區(qū)域市場現(xiàn)有樓盤質(zhì)素不高夏邑縣的房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚,目前尚處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段,市場上現(xiàn)有樓盤整體質(zhì)素不高,整體規(guī)劃、景觀布置、戶型設(shè)計、外觀視覺等都比較粗糙,產(chǎn)品一般。3、區(qū)域市場放量較少,后續(xù)不足從目前的市場狀況來看,夏邑縣房地產(chǎn)項目的市場投放量較少,目前只有都市名家和中心尚城兩個大的項目,都市名家已處于銷售晚期,中心尚城銷售4成左右,由于本案入市尚有時日,當前區(qū)域項目對本案構(gòu)成的競爭威逼不大。4、區(qū)域市政配套建設(shè)尚不完善當前區(qū)域內(nèi)大型超市以及酒店、高檔消遣場所等配套設(shè)施較為欠缺。5、公共交通系統(tǒng)的欠缺高檔物業(yè)對公共交通的依靠性相應(yīng)較小,但區(qū)域內(nèi)當前公共交通問題欠缺,且遠景規(guī)劃亦較為貧乏。第四部分夏邑典型樓盤狀況一、都市名家(1)位置北二環(huán)與昌盛路口(2)產(chǎn)品以120—142平方米的三房為主兼有95左右的二房、150左右四房和200—250平米的頂層復式。(3)價格時間2006.62007.6均價11001300(4)賣點1、是目前夏邑最具規(guī)模的居住小區(qū),大盤實力彰顯,增加消費者信念;2、對比夏邑其他現(xiàn)有樓盤,小區(qū)整體規(guī)劃到產(chǎn)品外立面設(shè)計相對要好;3、部分錯層設(shè)計,在夏邑獨一無二。(5)銷售狀況從2006年開盤至今,剩余5套左右。二、中心尚城(1)位置人民路與東光街交叉口(2)產(chǎn)品以120—140平方米的三房為主。(3)賣點1、城市中心,坐擁城市中心成熟的配套2、規(guī)模相對較大,大盤實力彰顯(4)價格層數(shù)123F4F5F均價價格138813881388112011201280備注帶閣樓(5)銷售狀況2007年4月開盤,目前銷售35%左右。三、書香名邸(1)位置建設(shè)路與雪楓路交叉口(2)規(guī)??偨ㄖ娣e約5萬平方,2006年11月份開盤推出一期110套左右,二期尚未銷售。(3)產(chǎn)品以130平方米左右的三房為主。(4)價格層數(shù)123F4F5F均價價格138813881388123812381328備注送花園、貯存室送貯存室送貯存室送貯存室?guī)чw樓送貯存室備注:書香名邸2006年11月份均價在1000元/平方米左右,目前優(yōu)待前均價達到1328左右。(5)銷售狀況已基本銷售完畢,剩余少量頂層單位。四、淮?;▓@(1)位置栗城廣場對面(2)產(chǎn)品面積(㎡)90112142169合計套數(shù)20106820118比例(%)17858%17100%(3)賣點東面是城市將來進展方向,直面栗城廣場,接近重點高中和汽車站。(4)價格1F2F3F4F5F(無閣樓)均價2006年6月份9689789789688889562007年3月份12181318131812189301200(5)銷售狀況2006年6月至今已基本銷售完畢。第四部分項目投資成本及收入估算方案一——總建筑面積按82149.8平方米計算——銷售價格按多層1300元/平米商鋪3000元/平米計算(一)主要技術(shù)經(jīng)濟指標編號項目數(shù)值單位01總用地面積35840㎡02總建筑面積82149.8㎡其中商業(yè)總建筑面積14534.0㎡住宅建筑面積67615.8㎡03居住總?cè)丝?848人04居住戶數(shù)528戶05綠地率39.2%06容積率2.29(三)項目總成本估算表序號項目名稱計算標準總金額(萬元)開發(fā)成本1土地成本4000.002前期費用386.482.1建筑規(guī)劃8.22×20164.402.2建筑地質(zhì)勘測8.22×15123.302.3建筑招投標(3)×0.1%4.812.4預算審核(3)×0.1%4.812.5工程監(jiān)理(3)×1%48.062.6三通一平8.22×541.103建筑安裝工程費4805.503.1多層住宅6.76×5503718.003.2商業(yè)1.45×7501087.504基礎(chǔ)及市政配套建設(shè)費8.22×100822.005不行預見費(1+2+3+4)×3%300.42開發(fā)費用1管理費用(1+2+3+4)×3%300.422財務(wù)費用貸款金額×貸款利率400.003銷售費用銷售收入×3%394.51合計11409.33(三)銷售收入(全部銷售)物業(yè)形態(tài)銷售面積(㎡)銷售單價(元/㎡)銷售金額(萬元)住宅67615.801300.008790.05商業(yè)14534.003000.004360.20合計(萬元)13150.25(四)利潤估算序號項目名稱計算依據(jù)合計1銷售收入13150.252總成本費用11409.333營業(yè)稅及附加(1)×5.8%762.714利潤總額(1)-(2)-(3)978.215所得稅(4)×33%322.81稅后利潤655.40方案二——總建筑面積按93701.3平方米計算——銷售價格按多層1300元/平米,高層1500元/平米,商鋪3000元/平米計算(一)主要技術(shù)經(jīng)濟指標編號項目數(shù)值單位01總用地面積35840㎡02總建筑面積93701.3㎡其中商業(yè)總建筑面積14749.0㎡住宅建筑面積78952.3㎡其中多層住宅面積54203.8㎡高層住宅面積24748.5㎡03居住總?cè)丝?149人04居住戶數(shù)614戶05綠地率38.8%06容積率2.61(二)項目總成本估算表序號項目名稱計算標準總金額(萬元)開發(fā)成本1土地成本4000.002前期費用399.192.1建筑規(guī)劃9.37×20187.402.2建筑勘測設(shè)計9.37×15140.552.3建筑招投標(3)×0.1%5.942.4預算審核(3)×0.1%5.942.5工程監(jiān)理(3)×1%59.363建筑安裝工程費5936.003.1多層住宅5.42×5502981.003.2高層住宅2.47×7501852.503.3商業(yè)1.47×7501102.504基礎(chǔ)及市政配套建設(shè)費9.37×100937.005不行預見費(1+2+3+4)×3%338.17開發(fā)費用1管理費用(1+2+3+4)×3%338.172財務(wù)費用貸款金額×貸款利率455.503銷售費用銷售收入×
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